Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 сентября 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Серовой Е.А.,
судей Александрова А.И., Деминой Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой К.В.,
без участия представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу ООО фирма "Свей",
на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 августа 2013 года по требованию Галеевой Э.И. о включении двухкомнатной квартиры N 3/16, общей проектной площадью 87,35 кв. м, в жилом доме (стр. N 2/6), расположенном на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской, г. Казани, в реестр передачи жилых помещений должника, по делу N А65-22387/2008 (судья Гильфанова Р.Р.)
о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", (ИНН 1654033479, ОГРН 10216028448794),
установил:
Галеева Э.И. обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с требованием о включении в реестр передачи жилых помещений общества с ограниченной ответственностью (ООО) фирма "Свей" двухкомнатной квартиры N 3/16 общей проектной площадью 87,35 кв. м в доме строительный N 2/6, расположенном на пересечении улиц Бехтерова и З. Космодемьянской Вахитовского района г. Казани.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 августа 2013 требование удовлетворено.
Признано обоснованным и включено в реестр передачи жилых помещений ООО фирма "Свей", г. Казань требование Галеевой Э.И. о передаче двухкомнатной квартиры N 3/16 общей проектной площадью 87,35 кв. м, расположенной на 6 этаже 3-го подъезда дома строительный номер 2/6, расположенного на пересечении улиц Бехтерова и З. Космодемьянской Вахитовского района г. Казани.
В апелляционной жалобе ООО фирма "Свей" просило определение от 05 августа 2013 года отменить, в удовлетворении требования Галеевой Э.И. отказать, считая, что ООО СФ "Мегаполис" не имело полномочий совершать сделки по отчуждению квартир в рамках агентского договора N 26а-07 от 01.10.2009.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ), заявлений и ходатайств не поступало, в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствие представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ. ООО СФ "Мегаполис" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило определение суда первой инстанции оставить без изменения.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, судебная коллегия Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда считает, что определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 августа 2013 года по требованию Галеевой Э.И. о включении двухкомнатной квартиры N 3/16, общей проектной площадью 87,35 кв. м, в жилом доме (стр. N 2/6), расположенном на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской, г. Казани, в реестр передачи жилых помещений должника, по делу N А65-22387/2008 не подлежит отмене по следующим основаниям.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.02.2010 в отношении должника введена процедура внешнего управления, исполнение обязанностей внешнего управляющего возложено на Нагимова Р.М.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.05.2010 внешним управляющим должника утвержден Маврин Р.В.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.07.2011 должник признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.12.2011 к банкротству должника применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участник строительства на основании возмездного договора вправе предъявлять требования о передаче жилого помещения к лицу, признанному застройщиком.
В соответствии с положениями статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.
В силу пункта 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства по исполнению своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
02.11.2011 между ООО "Строительная фирма "Мегаполис" и ООО "СтройГрупп" заключен предварительный договор N 3/16 о заключении договора купли-продажи квартиры, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи двухкомнатной квартиры N 3/16, общей проектной площадью 87,35 кв. м, находящейся на 6 этаже 3-го подъезда жилого дома (стр. N 2/6), расположенного на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской Вахитовского района г. Казани. Общая стоимость квартиры по предварительному договору составила 3 494 000 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 40 000 руб. Срок заключения основного договора определен - не позднее 3 квартала 2012 года.
04.06.2011 ООО "СтройГрупп" в адрес ООО "Строительная фирма "Мегаполис" произвело поставку материалов (арматуры А III Ф10) по товарной накладной N 573 на сумму 3 494 038 руб. 03 коп.
Следовательно, для поставки материалов в строящейся жилой дом по ул. Калинина, д. 37 г. Казани ООО "Строительная фирма "Мегаполис" в качестве поставщика было привлечено ООО "СтройГрупп".
Факт привлечения ООО "Строительная фирма "Мегаполис" субподрядных организаций для выполнения строительно-монтажных работ на объектах застройщика (ООО "ООО "Фирма "Свей") подтверждается перепиской ООО "Фирма "Свей" с ООО "Строительная фирма "Мегаполис" из которой следует, что ООО "Фирма "Свей" для завершения работ по строительству объектов застройки обращалось к ООО "Строительная фирма "Мегаполис" с просьбой о привлечении субподрядных организаций. Расчеты за выполненные работы было принято производить площадями по объекту жилой дом по ул. Бехтерова - З. Космодемьянской г. Казани в счет 20% отчислений, предусмотренных агентским договором между ООО "Фирма "Свей" и ООО "Строительная фирма "Мегаполис" N 26а-07 от 01.10.2009 г. (пункт 2.10 агентского договора дополнен дополнительным соглашением N 01 от 02.10.2009 г.); стоимость работ и цену 1 кв. м согласовывать. Заключать субподрядные договоры с привлеченными организациями на выполнение работы для сдачи объекта в эксплуатацию, включая прокладку наружных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, работы по благоустройству территории и озеленению, монтаж лифтов, отделочные работы. В счет выполненных работ выделить привлеченным организациям жилые площади в строящемся жилом доме по ул. Бехтерова - З. Космодемьянской г. Казани.
11.07.2012 между ООО "СтройГрупп" и ООО "Строительная фирма "Мегаполис" заключено соглашение о зачете взаимных требований на сумму 3 494 000 руб., согласно условиям которого ООО "Строительная фирма "Мегаполис" в счет исполнения ООО "СтройГрупп" обязательств по предварительному договору N 3/16 от 02.11.2011 произвело зачет задолженности по товарной накладной за N 573 от 04.06.2012.
27.06.2012 между ООО "СтройГрупп" и Галеевой Э.И. заключен договор N 3/16-1 об уступке права требования, согласно условиям которого цедент (ООО "СтройГрупп") передает, а цессионарий (Галеева Э.И.) принимает право требования по предварительному договору о заключении договора купли-продажи квартиры N 3/16 от 02.11.2011 в части передачи ООО "Строительная фирма "Мегаполис" двухкомнатной квартиры N 3/16, общей проектной площадью 87,35 кв. м, находящейся на 6 этаже 3-го подъезда жилого дома (стр. N 2/6), расположенного на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской Вахитовского района г. Казани. Пунктом 5 настоящего договора стороны подтвердили факт оплаты ООО "СтройГрупп" стоимости жилого помещения по предварительному договору N 3/16 от 02.11.2011.
Факт погашения ООО "СтройГрупп" своих обязательств по предварительному договору N 3/16 о заключении договора купли-продажи квартиры от 02.11.2011 также подтверждается справкой от 25.06.2012, выданной ООО "Строительная фирма "Мегаполис" ООО "СтройГрупп" в которой указано, что ООО "СтройГрупп" исполнило свои обязательства по предварительному договору N 3/16 от 02.11.2011 г. в полном объеме.
Свои обязательства по договору N 3/16-1 об уступке права требования Галеева Э.И. также исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру за N 204 от 27.06.2012, а также справкой от 27.06.2012, выданной ООО "СтройГрупп" Галеевой Э.И.
Судебная коллегия, вопреки доводам апелляционной жалобы считает правомерным вывод суда первой инстанции о включении требования Галеевой Э.И. в реестр передачи жилых помещений по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между ООО Фирма "Свей" (принципал) и ООО СФ "Мегаполис" (агент) был заключен агентский договор N 26а-07 от 1.10.2009 для организации строительства и привлечения денежных средств 7-секционного жилого дома на пересечении улиц Бехтерева - Зои Космодемьянской, Вахитовского района г. Казани строительный N 2/6. (т. 1 л.д. 18 - 21).
В соответствии с пунктом 1.1. агентского договора ООО СФ "Мегаполис" действует от своего имени по поручению принципала (ООО фирма "Свей").
Согласно ст. 1005 Гражданского кодекса РФ по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
В отношении реализации площадей в жилом доме в пунктах 2.2. и 4.3 договора указано, что в приложении N 2 к договору стороны должны определить площади объекта, которые реализованы Принципалом и которые могут быть реализованы Агентом.
Согласно п. 6.9 Агентского договора "приложение N 2 - перечень площадей объекта" является неотъемлемой частью договора.
Доказательств оформления данного приложения N 2 к агентскому договору не представлено.
В то же время, только это обстоятельство, вопреки доводам апелляционной жалобы, не свидетельствует о незаконности действий агента - ООО СФ "Мегаполис", так как согласно п. 1.1 агентского договора все действия агента (в том числе и по заключению предварительных договоров купли-продажи, привлечению денежных средств) осуществляются как реализация поручений принципала - ООО фирма "Свей".
Из анализа пунктов 2.2., 2.3., 2.8 агентского договора можно сделать вывод, что, тот факт, что Принципал не оформил с Агентом надлежащим образом ограничения по реализации площадей в строящемся доме, свидетельствует о согласии Принципала на реализацию Агентом площадей без какого-либо ограничения.
Данный вывод суда апелляционной инстанции подтверждается п. 2.10 агентского договора, где указано, что "Принципал обязуется воздержаться от самостоятельной деятельности, составляющей предмет настоящего договора", а также материалами дела. Согласно условий агентского договора Агент высылает Принципалу отчеты агента и акты, в которых указывает о заключенных предварительных договорах купли-продажи по реализации жилых площадей. В данном случае в отчете Агента указана и спорная квартира по договору N 3/16, при этом, возражений от Принципала - ООО фирма "Свей" не поступило.
Согласно п. 3 ст. 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение 30 дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.
В п. 2.3 агентского договора установлен срок в 10 дней на рассмотрение отчета и заявления возражений, которые, как указано выше, не поступили, следовательно отчет к агентскому договору считается принятым.
Кроме того, между ООО фирма "Свей" и ООО СФ "Мегаполис" был заключен и договор N 1-69 от 22.08.2008 долевого участия в строительстве в соответствии с которым дольщик (ООО СФ "Мегаполис") осуществляет инвестирование строительства спорного дома, приобретая взамен жилые площади, индивидуализированные в приложении N 1 к данному договору.
Из пункта 1.1. агентского договора N 26а-07 от 1.10.2009 также следует, что денежные средства, поступившие к агенту от приобретателей, являются целевым финансированием для принципала и учитываются в его бухгалтерском учете как средства принципала на расходы агента для выполнения поручения по агентскому договору.
В п. 2.10 договора N 26а-07 (принятым дополнительным соглашением N 01 от 2.10.2009) уточнено, что часть денежных средств и иных инвестиций (стройматериалов, объемов работ), поступивших Агенту от приобретателей в размере 20% перечисляются Принципалу.
В счет данных отчислений заключались договора подряда, производились строительные, монтажные работы по строительству объектов ООО фирма "Свей", что подтверждается актами выполненных работ (форма КС-2), подписанных застройщиком, передавались строительные материалы, выдавались наличие денежные средства, что подтверждается документами ООО СФ "Мегаполис" и не опровергаются иными лицами.
Как следует из отчетов Агента - ООО СФ "Мегаполис" и итогового расчета, всего было им реализовано квартир на общую сумму 120 010 599 руб., 20% отчислений от этой суммы составляет 24 002 119 руб. 80 коп., путем выполнения строительных работ, передачи строительных материалов для ООО фирмы "Свей" по строящимся объектам последнего было израсходовано более 30 млн руб.
В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно представить доказательства в обоснование своих требований и возражений. Иного документально подтвержденного расчета застройщиком (Принципалом) не представлено.
Поскольку оплата Галеевой Э.И. спорной квартиры в соответствии с условиями договора N 3/16-1 об уступке права требования подтверждается материалами дела, которые также подтверждают и действия Агента в интересах Принципала - ООО фирма "Свей", заявитель - Галеева Э.И., вопреки доводам апелляционной жалобы, является участником строительства.
При этом, в ч. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве указано, что права участника строительства на требование о передаче жилого помещения могут быть основаны и на предварительном договору купли-продажи.
Иные доводы апелляционной жалобы о несвоевременном получении отчетов Агента, об имеющихся возражениях не нашли своего отражения в материалах дела и не могут являться основанием для отказа участнику строительства в его праве реализовать свои права, предусмотренные Законом о банкротстве.
Суд учитывает, что взаимоотношения застройщика и агента, осуществляющего долевое участие и инвестирование в строительстве, являются самостоятельным материально-правовым спором, который может быть рассмотрен в ином порядке.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.
В связи с тем, что жилой дом строительный номер 2/6 находится в ведении застройщика - ООО фирмы "Свей", правом распоряжения жилой площадью в виде включения в реестр на передачу участнику строительства, признания права собственности, обладает только застройщик и требования к иному юридическому лицо участником строительства не могут быть заявлены, следовательно, требование Галеевой Э.И. о включении в реестр на передачу жилых помещений, правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Правовая позиция по аналогичному спору определена в постановлении ФАС Поволжского Округа от 09 июля 2013 года N А65-22387/2008.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о нарушении участником строительства Галеевой Э. И сроков подачи требований о включении в реестр, отклоняются судебной коллегией.
Согласно пункту 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 этого Закона.
Предусмотренный абзацем третьим пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве двухмесячный срок закрытия реестра требований кредиторов применяется и в отношении реестра требований о передаче жилых помещений.
Вместе с тем в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве временный управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Поэтому, если такое уведомление не состоялось или имело место после даты публикации в печатном издании сведений о применении в деле о банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, то срок предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления им указанного уведомления временным или конкурсным управляющим.
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве). Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.
Сообщение о применении в отношении должника правил параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" опубликовано в газете "Коммерсантъ" 28.01.2012.
Согласно п. 1 ст. 128 Закона о банкротстве, сообщение о признании должника банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" 06.08.2011.
Требование кредитором продано в арбитражный суд 05.06.2013.
При этом доказательства уведомления кредитора конкурсным управляющим должника о возможности предъявления требования о передаче жилых помещений в материалы дела не представлены.
Выводы суда об отсутствии оснований для применения в отношении указанных требований п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда изложенной в Постановлении от 23.04.2013 N 14452/12.
Кроме того, признается несостоятельной ссылка конкурсного управляющего на не исполнимость судебного акта в связи с отсутствием в резолютивной части указания суммы, уплаченной участником строительства.
В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 названного Закона.
Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве и Правил ведения реестра требований о передаче жилых помещений в реестр требований о передаче жилых помещений включается сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.
Правила ведения реестра обязательны для конкурсного управляющего, который имеет доступ к материалам дела, возможность получить дополнительные сведения, запросив их у кредитора в ходе выполнения предусмотренных Законом о банкротстве обязанностей.
Наличие или отсутствие в резолютивной части указания суммы, уплаченной участником строительства не влияет на оценку судебного акта как соответствующего нормам статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ и не может влечь его отмену.
При этом из материалов дела усматривается, что также отражено в мотивировочной части судебного акта, обязательство кредитором исполнено в полном объеме.
Кроме того, в случае неясности порядка исполнения судебного акта конкурсный управляющий не лишен возможности обратиться с ходатайством о его разъяснении в порядке ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено, определение от 05 августа 2013 года является законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 августа 2013 года по требованию Галеевой Э.И. о включении двухкомнатной квартиры N 3/16, общей проектной площадью 87,35 кв. м, в жилом доме (стр. N 2/6), расположенном на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской, г. Казани, в реестр передачи жилых помещений должника, по делу N А65-22387/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.А.СЕРОВА
Судьи
А.И.АЛЕКСАНДРОВ
Е.Г.ДЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.09.2013 ПО ДЕЛУ N А65-22387/2008
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2013 г. по делу N А65-22387/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 сентября 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Серовой Е.А.,
судей Александрова А.И., Деминой Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой К.В.,
без участия представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу ООО фирма "Свей",
на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 августа 2013 года по требованию Галеевой Э.И. о включении двухкомнатной квартиры N 3/16, общей проектной площадью 87,35 кв. м, в жилом доме (стр. N 2/6), расположенном на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской, г. Казани, в реестр передачи жилых помещений должника, по делу N А65-22387/2008 (судья Гильфанова Р.Р.)
о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", (ИНН 1654033479, ОГРН 10216028448794),
установил:
Галеева Э.И. обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с требованием о включении в реестр передачи жилых помещений общества с ограниченной ответственностью (ООО) фирма "Свей" двухкомнатной квартиры N 3/16 общей проектной площадью 87,35 кв. м в доме строительный N 2/6, расположенном на пересечении улиц Бехтерова и З. Космодемьянской Вахитовского района г. Казани.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 августа 2013 требование удовлетворено.
Признано обоснованным и включено в реестр передачи жилых помещений ООО фирма "Свей", г. Казань требование Галеевой Э.И. о передаче двухкомнатной квартиры N 3/16 общей проектной площадью 87,35 кв. м, расположенной на 6 этаже 3-го подъезда дома строительный номер 2/6, расположенного на пересечении улиц Бехтерова и З. Космодемьянской Вахитовского района г. Казани.
В апелляционной жалобе ООО фирма "Свей" просило определение от 05 августа 2013 года отменить, в удовлетворении требования Галеевой Э.И. отказать, считая, что ООО СФ "Мегаполис" не имело полномочий совершать сделки по отчуждению квартир в рамках агентского договора N 26а-07 от 01.10.2009.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ), заявлений и ходатайств не поступало, в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствие представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ. ООО СФ "Мегаполис" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило определение суда первой инстанции оставить без изменения.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, судебная коллегия Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда считает, что определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 августа 2013 года по требованию Галеевой Э.И. о включении двухкомнатной квартиры N 3/16, общей проектной площадью 87,35 кв. м, в жилом доме (стр. N 2/6), расположенном на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской, г. Казани, в реестр передачи жилых помещений должника, по делу N А65-22387/2008 не подлежит отмене по следующим основаниям.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.02.2010 в отношении должника введена процедура внешнего управления, исполнение обязанностей внешнего управляющего возложено на Нагимова Р.М.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.05.2010 внешним управляющим должника утвержден Маврин Р.В.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.07.2011 должник признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.12.2011 к банкротству должника применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участник строительства на основании возмездного договора вправе предъявлять требования о передаче жилого помещения к лицу, признанному застройщиком.
В соответствии с положениями статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.
В силу пункта 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства по исполнению своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
02.11.2011 между ООО "Строительная фирма "Мегаполис" и ООО "СтройГрупп" заключен предварительный договор N 3/16 о заключении договора купли-продажи квартиры, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи двухкомнатной квартиры N 3/16, общей проектной площадью 87,35 кв. м, находящейся на 6 этаже 3-го подъезда жилого дома (стр. N 2/6), расположенного на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской Вахитовского района г. Казани. Общая стоимость квартиры по предварительному договору составила 3 494 000 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 40 000 руб. Срок заключения основного договора определен - не позднее 3 квартала 2012 года.
04.06.2011 ООО "СтройГрупп" в адрес ООО "Строительная фирма "Мегаполис" произвело поставку материалов (арматуры А III Ф10) по товарной накладной N 573 на сумму 3 494 038 руб. 03 коп.
Следовательно, для поставки материалов в строящейся жилой дом по ул. Калинина, д. 37 г. Казани ООО "Строительная фирма "Мегаполис" в качестве поставщика было привлечено ООО "СтройГрупп".
Факт привлечения ООО "Строительная фирма "Мегаполис" субподрядных организаций для выполнения строительно-монтажных работ на объектах застройщика (ООО "ООО "Фирма "Свей") подтверждается перепиской ООО "Фирма "Свей" с ООО "Строительная фирма "Мегаполис" из которой следует, что ООО "Фирма "Свей" для завершения работ по строительству объектов застройки обращалось к ООО "Строительная фирма "Мегаполис" с просьбой о привлечении субподрядных организаций. Расчеты за выполненные работы было принято производить площадями по объекту жилой дом по ул. Бехтерова - З. Космодемьянской г. Казани в счет 20% отчислений, предусмотренных агентским договором между ООО "Фирма "Свей" и ООО "Строительная фирма "Мегаполис" N 26а-07 от 01.10.2009 г. (пункт 2.10 агентского договора дополнен дополнительным соглашением N 01 от 02.10.2009 г.); стоимость работ и цену 1 кв. м согласовывать. Заключать субподрядные договоры с привлеченными организациями на выполнение работы для сдачи объекта в эксплуатацию, включая прокладку наружных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, работы по благоустройству территории и озеленению, монтаж лифтов, отделочные работы. В счет выполненных работ выделить привлеченным организациям жилые площади в строящемся жилом доме по ул. Бехтерова - З. Космодемьянской г. Казани.
11.07.2012 между ООО "СтройГрупп" и ООО "Строительная фирма "Мегаполис" заключено соглашение о зачете взаимных требований на сумму 3 494 000 руб., согласно условиям которого ООО "Строительная фирма "Мегаполис" в счет исполнения ООО "СтройГрупп" обязательств по предварительному договору N 3/16 от 02.11.2011 произвело зачет задолженности по товарной накладной за N 573 от 04.06.2012.
27.06.2012 между ООО "СтройГрупп" и Галеевой Э.И. заключен договор N 3/16-1 об уступке права требования, согласно условиям которого цедент (ООО "СтройГрупп") передает, а цессионарий (Галеева Э.И.) принимает право требования по предварительному договору о заключении договора купли-продажи квартиры N 3/16 от 02.11.2011 в части передачи ООО "Строительная фирма "Мегаполис" двухкомнатной квартиры N 3/16, общей проектной площадью 87,35 кв. м, находящейся на 6 этаже 3-го подъезда жилого дома (стр. N 2/6), расположенного на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской Вахитовского района г. Казани. Пунктом 5 настоящего договора стороны подтвердили факт оплаты ООО "СтройГрупп" стоимости жилого помещения по предварительному договору N 3/16 от 02.11.2011.
Факт погашения ООО "СтройГрупп" своих обязательств по предварительному договору N 3/16 о заключении договора купли-продажи квартиры от 02.11.2011 также подтверждается справкой от 25.06.2012, выданной ООО "Строительная фирма "Мегаполис" ООО "СтройГрупп" в которой указано, что ООО "СтройГрупп" исполнило свои обязательства по предварительному договору N 3/16 от 02.11.2011 г. в полном объеме.
Свои обязательства по договору N 3/16-1 об уступке права требования Галеева Э.И. также исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру за N 204 от 27.06.2012, а также справкой от 27.06.2012, выданной ООО "СтройГрупп" Галеевой Э.И.
Судебная коллегия, вопреки доводам апелляционной жалобы считает правомерным вывод суда первой инстанции о включении требования Галеевой Э.И. в реестр передачи жилых помещений по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между ООО Фирма "Свей" (принципал) и ООО СФ "Мегаполис" (агент) был заключен агентский договор N 26а-07 от 1.10.2009 для организации строительства и привлечения денежных средств 7-секционного жилого дома на пересечении улиц Бехтерева - Зои Космодемьянской, Вахитовского района г. Казани строительный N 2/6. (т. 1 л.д. 18 - 21).
В соответствии с пунктом 1.1. агентского договора ООО СФ "Мегаполис" действует от своего имени по поручению принципала (ООО фирма "Свей").
Согласно ст. 1005 Гражданского кодекса РФ по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
В отношении реализации площадей в жилом доме в пунктах 2.2. и 4.3 договора указано, что в приложении N 2 к договору стороны должны определить площади объекта, которые реализованы Принципалом и которые могут быть реализованы Агентом.
Согласно п. 6.9 Агентского договора "приложение N 2 - перечень площадей объекта" является неотъемлемой частью договора.
Доказательств оформления данного приложения N 2 к агентскому договору не представлено.
В то же время, только это обстоятельство, вопреки доводам апелляционной жалобы, не свидетельствует о незаконности действий агента - ООО СФ "Мегаполис", так как согласно п. 1.1 агентского договора все действия агента (в том числе и по заключению предварительных договоров купли-продажи, привлечению денежных средств) осуществляются как реализация поручений принципала - ООО фирма "Свей".
Из анализа пунктов 2.2., 2.3., 2.8 агентского договора можно сделать вывод, что, тот факт, что Принципал не оформил с Агентом надлежащим образом ограничения по реализации площадей в строящемся доме, свидетельствует о согласии Принципала на реализацию Агентом площадей без какого-либо ограничения.
Данный вывод суда апелляционной инстанции подтверждается п. 2.10 агентского договора, где указано, что "Принципал обязуется воздержаться от самостоятельной деятельности, составляющей предмет настоящего договора", а также материалами дела. Согласно условий агентского договора Агент высылает Принципалу отчеты агента и акты, в которых указывает о заключенных предварительных договорах купли-продажи по реализации жилых площадей. В данном случае в отчете Агента указана и спорная квартира по договору N 3/16, при этом, возражений от Принципала - ООО фирма "Свей" не поступило.
Согласно п. 3 ст. 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение 30 дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.
В п. 2.3 агентского договора установлен срок в 10 дней на рассмотрение отчета и заявления возражений, которые, как указано выше, не поступили, следовательно отчет к агентскому договору считается принятым.
Кроме того, между ООО фирма "Свей" и ООО СФ "Мегаполис" был заключен и договор N 1-69 от 22.08.2008 долевого участия в строительстве в соответствии с которым дольщик (ООО СФ "Мегаполис") осуществляет инвестирование строительства спорного дома, приобретая взамен жилые площади, индивидуализированные в приложении N 1 к данному договору.
Из пункта 1.1. агентского договора N 26а-07 от 1.10.2009 также следует, что денежные средства, поступившие к агенту от приобретателей, являются целевым финансированием для принципала и учитываются в его бухгалтерском учете как средства принципала на расходы агента для выполнения поручения по агентскому договору.
В п. 2.10 договора N 26а-07 (принятым дополнительным соглашением N 01 от 2.10.2009) уточнено, что часть денежных средств и иных инвестиций (стройматериалов, объемов работ), поступивших Агенту от приобретателей в размере 20% перечисляются Принципалу.
В счет данных отчислений заключались договора подряда, производились строительные, монтажные работы по строительству объектов ООО фирма "Свей", что подтверждается актами выполненных работ (форма КС-2), подписанных застройщиком, передавались строительные материалы, выдавались наличие денежные средства, что подтверждается документами ООО СФ "Мегаполис" и не опровергаются иными лицами.
Как следует из отчетов Агента - ООО СФ "Мегаполис" и итогового расчета, всего было им реализовано квартир на общую сумму 120 010 599 руб., 20% отчислений от этой суммы составляет 24 002 119 руб. 80 коп., путем выполнения строительных работ, передачи строительных материалов для ООО фирмы "Свей" по строящимся объектам последнего было израсходовано более 30 млн руб.
В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно представить доказательства в обоснование своих требований и возражений. Иного документально подтвержденного расчета застройщиком (Принципалом) не представлено.
Поскольку оплата Галеевой Э.И. спорной квартиры в соответствии с условиями договора N 3/16-1 об уступке права требования подтверждается материалами дела, которые также подтверждают и действия Агента в интересах Принципала - ООО фирма "Свей", заявитель - Галеева Э.И., вопреки доводам апелляционной жалобы, является участником строительства.
При этом, в ч. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве указано, что права участника строительства на требование о передаче жилого помещения могут быть основаны и на предварительном договору купли-продажи.
Иные доводы апелляционной жалобы о несвоевременном получении отчетов Агента, об имеющихся возражениях не нашли своего отражения в материалах дела и не могут являться основанием для отказа участнику строительства в его праве реализовать свои права, предусмотренные Законом о банкротстве.
Суд учитывает, что взаимоотношения застройщика и агента, осуществляющего долевое участие и инвестирование в строительстве, являются самостоятельным материально-правовым спором, который может быть рассмотрен в ином порядке.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.
В связи с тем, что жилой дом строительный номер 2/6 находится в ведении застройщика - ООО фирмы "Свей", правом распоряжения жилой площадью в виде включения в реестр на передачу участнику строительства, признания права собственности, обладает только застройщик и требования к иному юридическому лицо участником строительства не могут быть заявлены, следовательно, требование Галеевой Э.И. о включении в реестр на передачу жилых помещений, правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Правовая позиция по аналогичному спору определена в постановлении ФАС Поволжского Округа от 09 июля 2013 года N А65-22387/2008.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о нарушении участником строительства Галеевой Э. И сроков подачи требований о включении в реестр, отклоняются судебной коллегией.
Согласно пункту 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 этого Закона.
Предусмотренный абзацем третьим пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве двухмесячный срок закрытия реестра требований кредиторов применяется и в отношении реестра требований о передаче жилых помещений.
Вместе с тем в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве временный управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Поэтому, если такое уведомление не состоялось или имело место после даты публикации в печатном издании сведений о применении в деле о банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, то срок предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления им указанного уведомления временным или конкурсным управляющим.
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве). Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.
Сообщение о применении в отношении должника правил параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" опубликовано в газете "Коммерсантъ" 28.01.2012.
Согласно п. 1 ст. 128 Закона о банкротстве, сообщение о признании должника банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" 06.08.2011.
Требование кредитором продано в арбитражный суд 05.06.2013.
При этом доказательства уведомления кредитора конкурсным управляющим должника о возможности предъявления требования о передаче жилых помещений в материалы дела не представлены.
Выводы суда об отсутствии оснований для применения в отношении указанных требований п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда изложенной в Постановлении от 23.04.2013 N 14452/12.
Кроме того, признается несостоятельной ссылка конкурсного управляющего на не исполнимость судебного акта в связи с отсутствием в резолютивной части указания суммы, уплаченной участником строительства.
В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 названного Закона.
Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве и Правил ведения реестра требований о передаче жилых помещений в реестр требований о передаче жилых помещений включается сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.
Правила ведения реестра обязательны для конкурсного управляющего, который имеет доступ к материалам дела, возможность получить дополнительные сведения, запросив их у кредитора в ходе выполнения предусмотренных Законом о банкротстве обязанностей.
Наличие или отсутствие в резолютивной части указания суммы, уплаченной участником строительства не влияет на оценку судебного акта как соответствующего нормам статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ и не может влечь его отмену.
При этом из материалов дела усматривается, что также отражено в мотивировочной части судебного акта, обязательство кредитором исполнено в полном объеме.
Кроме того, в случае неясности порядка исполнения судебного акта конкурсный управляющий не лишен возможности обратиться с ходатайством о его разъяснении в порядке ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено, определение от 05 августа 2013 года является законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 августа 2013 года по требованию Галеевой Э.И. о включении двухкомнатной квартиры N 3/16, общей проектной площадью 87,35 кв. м, в жилом доме (стр. N 2/6), расположенном на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской, г. Казани, в реестр передачи жилых помещений должника, по делу N А65-22387/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.А.СЕРОВА
Судьи
А.И.АЛЕКСАНДРОВ
Е.Г.ДЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)