Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Москвитина С.Н.
Судья-докладчик Малиновская А.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Орловой Е.Ю.,
судей Александровой М.А., Малиновской А.Л.,
при секретаре М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Р. к В. о взыскании денежной суммы, судебных расходов,
по апелляционной жалобе ответчика В. на решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 17 сентября 2013 года,
установила:
Р. обратилась в суд с иском, указав в обоснование требований, что <дата изъята> между нею и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи объекта незавершенного строительства по адресу <...>. В соответствии с договором стороны обязались до <дата изъята> заключить основной договор купли-продажи. Договором установлено, что при подписании предварительного договора истец передает ответчику в качестве задатка денежную сумму в размере <данные изъяты>. Ответчик приняла сумму задатка, но в дальнейшем отказалась от заключения основного договора купли-продажи. <дата изъята> сумма задатка возвращена истцу.
Полагая, что в соответствии с законом ответчик обязана вернуть сумму задатка в двойном размере, т.е. <данные изъяты> руб., истец Р. просила суд взыскать с ответчика В. в ее пользу сумму задатка в размере <данные изъяты>., расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>., расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
В судебном заседании представитель истца Р. - А. исковые требования поддержал, ответчик В. исковые требования не признала.
Истец Р. в судебное заседание не явилась, о времени и месте извещена, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Решением Ленинского районного суда г. Иркутска от 17.09.2013 с В. в пользу Р. взыскана сумма задатка в размере <данные изъяты>., расходы по уплате госпошлины - <данные изъяты>., расходы по оплате услуг представителя - <данные изъяты>. Во взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в большем размере отказано.
В апелляционной жалобе ответчик В. просит решение суда отменить, принять новое решение, приведя в обоснование доводы, аналогичные указанным в возражениях на иск и заявленным в судебном заседании при разрешении вопроса по существу.
В. полагает, что судом нарушен принцип состязательности и равноправия сторон, право ответчика на справедливое судебное разбирательство. Данные нарушения выражены в ненадлежащей правовой оценке представленных доказательств. Поведение истца Р. после заключения предварительного договора свидетельствовало об отсутствии намерения приобрести объект недвижимости. В данном случае имело место прекращение обязательства до начала его исполнения в соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель Р. А. полагает решение суда не подлежащем отмене.
Заслушав доклад судьи Малиновской А.Л., объяснения В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения Р., ее представителя А., возражавших против удовлетворения жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене.
Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата изъята> между В. (продавец) и Р. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны обязались в срок до <дата изъята> заключить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>.
Согласно пунктам 4, 12 договора при подписании настоящего договора покупатель передала продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере <данные изъяты> в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта.
<дата изъята> Р. получила обратно от В. денежную сумму задатка в размере <данные изъяты> в связи с отказом продавца продавать квартиру, что подтверждается распиской истца о получении денежных средств.
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи квартиры на согласованных условиях в определенный срок. Неисполнение договора купли-продажи квартиры допущено продавцом, то есть стороной, получившей задаток, в результате чего В. должна уплатить Р. двойную сумму задатка.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда не может согласиться с правильностью приведенного судом вывода, поскольку он не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Пункт 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса (п. 3, 5 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Из анализа вышеуказанных норм права следует, что задаток, как способ обеспечения обязательств выполняет одновременно три функции: удостоверяющую факт заключения договора, обеспечительную и платежную, при этом в отличие от аванса, является способом обеспечения обязательства. Аванс такими свойствами задатка не обладает и возвращается в любом случае, если основное обязательство не исполнено.
Как следует из буквального толкования п. 4 предварительного договора купли-продажи квартиры от <дата изъята> при подписании настоящего договора Р. передала В. в качестве задатка денежную сумму в размере <данные изъяты> в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта.
Из данного пункта договора не следует, что денежная сумма в размере <данные изъяты> передана Р. в обеспечение исполнения обязательств В. по продаже квартиры. Кроме того, в условиях предварительного договора не указаны последствия неисполнения условий договора, выраженные в уплате стороной получившей задаток ответственной за неисполнения обязательств, двойной суммы задатка.
Таким образом, условия предварительного договора купли-продажи от <дата изъята> не позволяют сделать однозначный вывод, что переданная сумма является задатком. Кроме того, <дата изъята> денежная сумма в размере <данные изъяты> В. возвращена Р., при этом, каких-либо претензий о возврате суммы в двойном размере Р. не заявила. В связи с чем, на основании ч. 3 ст. 380 Гражданского кодекса РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что переданная денежная сумма является авансом.
В связи с возвращением В. аванса, прекращением обязательств по предварительному договору, ввиду незаключения сторонами основного договора купли-продажи, у суда первой инстанции не имелось оснований для взыскания с В. <данные изъяты>.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе Р. в удовлетворении исковых требований о взыскании суммы задатка в размере <данные изъяты>. При отказе в удовлетворении исковых требований в соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ понесенные истцом судебные расходы возмещению также не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 17 сентября 2013 года по данному гражданскому делу отменить, вынести новое решение.
Исковые требования Р. к В. о взыскании суммы задатка в размере <данные изъяты>, расходов на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>, расходов на уплату государственной пошлины в размере <данные изъяты> оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Ю.ОРЛОВА
Судьи
М.А.АЛЕКСАНДРОВА
А.Л.МАЛИНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.12.2013 ПО ДЕЛУ N 33-9878/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 декабря 2013 г. по делу N 33-9878/2013
Судья Москвитина С.Н.
Судья-докладчик Малиновская А.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Орловой Е.Ю.,
судей Александровой М.А., Малиновской А.Л.,
при секретаре М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Р. к В. о взыскании денежной суммы, судебных расходов,
по апелляционной жалобе ответчика В. на решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 17 сентября 2013 года,
установила:
Р. обратилась в суд с иском, указав в обоснование требований, что <дата изъята> между нею и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи объекта незавершенного строительства по адресу <...>. В соответствии с договором стороны обязались до <дата изъята> заключить основной договор купли-продажи. Договором установлено, что при подписании предварительного договора истец передает ответчику в качестве задатка денежную сумму в размере <данные изъяты>. Ответчик приняла сумму задатка, но в дальнейшем отказалась от заключения основного договора купли-продажи. <дата изъята> сумма задатка возвращена истцу.
Полагая, что в соответствии с законом ответчик обязана вернуть сумму задатка в двойном размере, т.е. <данные изъяты> руб., истец Р. просила суд взыскать с ответчика В. в ее пользу сумму задатка в размере <данные изъяты>., расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>., расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
В судебном заседании представитель истца Р. - А. исковые требования поддержал, ответчик В. исковые требования не признала.
Истец Р. в судебное заседание не явилась, о времени и месте извещена, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Решением Ленинского районного суда г. Иркутска от 17.09.2013 с В. в пользу Р. взыскана сумма задатка в размере <данные изъяты>., расходы по уплате госпошлины - <данные изъяты>., расходы по оплате услуг представителя - <данные изъяты>. Во взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в большем размере отказано.
В апелляционной жалобе ответчик В. просит решение суда отменить, принять новое решение, приведя в обоснование доводы, аналогичные указанным в возражениях на иск и заявленным в судебном заседании при разрешении вопроса по существу.
В. полагает, что судом нарушен принцип состязательности и равноправия сторон, право ответчика на справедливое судебное разбирательство. Данные нарушения выражены в ненадлежащей правовой оценке представленных доказательств. Поведение истца Р. после заключения предварительного договора свидетельствовало об отсутствии намерения приобрести объект недвижимости. В данном случае имело место прекращение обязательства до начала его исполнения в соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель Р. А. полагает решение суда не подлежащем отмене.
Заслушав доклад судьи Малиновской А.Л., объяснения В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения Р., ее представителя А., возражавших против удовлетворения жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене.
Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата изъята> между В. (продавец) и Р. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны обязались в срок до <дата изъята> заключить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>.
Согласно пунктам 4, 12 договора при подписании настоящего договора покупатель передала продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере <данные изъяты> в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта.
<дата изъята> Р. получила обратно от В. денежную сумму задатка в размере <данные изъяты> в связи с отказом продавца продавать квартиру, что подтверждается распиской истца о получении денежных средств.
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи квартиры на согласованных условиях в определенный срок. Неисполнение договора купли-продажи квартиры допущено продавцом, то есть стороной, получившей задаток, в результате чего В. должна уплатить Р. двойную сумму задатка.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда не может согласиться с правильностью приведенного судом вывода, поскольку он не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Пункт 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса (п. 3, 5 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Из анализа вышеуказанных норм права следует, что задаток, как способ обеспечения обязательств выполняет одновременно три функции: удостоверяющую факт заключения договора, обеспечительную и платежную, при этом в отличие от аванса, является способом обеспечения обязательства. Аванс такими свойствами задатка не обладает и возвращается в любом случае, если основное обязательство не исполнено.
Как следует из буквального толкования п. 4 предварительного договора купли-продажи квартиры от <дата изъята> при подписании настоящего договора Р. передала В. в качестве задатка денежную сумму в размере <данные изъяты> в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта.
Из данного пункта договора не следует, что денежная сумма в размере <данные изъяты> передана Р. в обеспечение исполнения обязательств В. по продаже квартиры. Кроме того, в условиях предварительного договора не указаны последствия неисполнения условий договора, выраженные в уплате стороной получившей задаток ответственной за неисполнения обязательств, двойной суммы задатка.
Таким образом, условия предварительного договора купли-продажи от <дата изъята> не позволяют сделать однозначный вывод, что переданная сумма является задатком. Кроме того, <дата изъята> денежная сумма в размере <данные изъяты> В. возвращена Р., при этом, каких-либо претензий о возврате суммы в двойном размере Р. не заявила. В связи с чем, на основании ч. 3 ст. 380 Гражданского кодекса РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что переданная денежная сумма является авансом.
В связи с возвращением В. аванса, прекращением обязательств по предварительному договору, ввиду незаключения сторонами основного договора купли-продажи, у суда первой инстанции не имелось оснований для взыскания с В. <данные изъяты>.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе Р. в удовлетворении исковых требований о взыскании суммы задатка в размере <данные изъяты>. При отказе в удовлетворении исковых требований в соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ понесенные истцом судебные расходы возмещению также не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 17 сентября 2013 года по данному гражданскому делу отменить, вынести новое решение.
Исковые требования Р. к В. о взыскании суммы задатка в размере <данные изъяты>, расходов на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>, расходов на уплату государственной пошлины в размере <данные изъяты> оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Ю.ОРЛОВА
Судьи
М.А.АЛЕКСАНДРОВА
А.Л.МАЛИНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)