Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Истец приобрел квартиру, в которой проживают ответчики по договору найма, срок которого истек; истец более чем за три месяца предупредил ответчиков о том, что квартира в наем далее сдаваться не будет, однако добровольно квартира не освобождена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Науширбановой З.А.
судей Гареевой Д.Р.
Турумтаевой Г.Я.
при секретаре А.
с участием прокурора Замалетдиновой Л.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Л.А., Л.О., на заочное решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 11 августа 2014 года, которым постановлено:
исковые требования Н.Х. к Л.О., действующего за себя и несовершеннолетнего сына ФИО, Л.А. о признании прекращенным договор найма жилого помещения, прекращении право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении УДОВЛЕТВОРИТЬ.
Признать прекращенным договор найма жилого помещения N... от дата., адрес в адрес, заключенный между Л.О. и... "...".
Л.О., дата.р., ФИО, дата.р., Л.А., дата.р. признать прекратившими право пользования жилым помещением, снять с регистрационного учета и выселить без предоставления другого жилого помещения из квартиры по адресу: адрес.
Отсрочить исполнение решения суда о выселении Л.О., дата.р., ФИО, дата.р., Л.А., дата.р. из квартиры по адресу: адрес сроком на... месяцев до дата.
Ответчик вправе подать в Октябрьский районный суд адрес заявление об отмене решения суда в течение 7 дней со дня вручения ему копии решения
Заслушав доклад судьи Науширбановой З.А., судебная коллегия
установила:
Н.Х. обратился в суд с иском к Л.О., который действует за себя и несовершеннолетних ФИО, Л.А. о прекращении договора найма жилого помещения, прекращении право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении. Требования мотивированы тем, что ответчики проживают в спорной квартире по адресу: адрес, ул. адрес, согласно договору аренды жилой площади, заключенному между Л.О. и... "..." сроком на 5 лет, т.е. до дата. Согласно п. 3.1. договора ответчик обязан освободить выделенную ему в аренду площадь в случае: увольнения из..." независимо от причин увольнения; в случае истечения аренды жилой площади, если дальнейшая ее аренда не продлена. По истечении 5 лет договор аренды между Л.О. и арендодателем не продлен. дата. Л.О. уволился из..." по собственному желанию. Срок договора аренды жилого помещения Л.О. заключенный с прежним собственником квартиры... истек дата., однако они продолжали проживать в данной квартире, т.е. договор аренды был продлен на неопределенный срок. Истец является собственником адрес на основании договора купли-продажи жилого помещения от дата г., он более чем за три месяца предупредил ответчиков о том, что спорная квартира в наем далее сдаваться не будет, что подтверждается почтовым уведомлением. Однако ответа на уведомление истец не получил. дата. договор аренды (найма) жилого помещения прекратил действие, но ответчики добровольно освободить квартиру отказываются. В силу ст. ст. 671, 684 ГК и ст. 35 ЖК РФ просит признать прекращенным договор найма жилого помещения N... от дата., признать ответчиков прекратившими права пользования спорной квартирой, выселить их из указанной квартиры и снять с регистрационного учета по указанному адресу.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе Л.О., Л.А. ставится вопрос об отмене решения суда, либо изменении с предоставлением отсрочки исполнения решения о выселении на более длительный срок. В обоснование жалобы указано, что ответчики постоянно проживают и пользуются спорной квартирой с дата года, другого жилого помещения для проживания не имеют. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Приобретая спорную квартиру, истец знал, что она обременена правом проживания в ней ответчиков. Судом, при разрешении указанного спора, не ставился вопрос о возможности приобретения несовершеннолетними детьми права пользования другой жилой площадью.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Л.О., Л.А. - Н.Ю. (доверенность от дата), поддержавшего апелляционную жалобу, Н.Х., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда как постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Статья 3 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что жилище неприкосновенно и никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
В соответствии со статьями 209, 235, 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его пользования, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Жилые дома, находящиеся в собственности граждан, не могут быть у них изъяты, собственник не может быть лишен права пользования жилым домом, кроме случаев установленных законодательством.
В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нем.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменении договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет, а в силу требований ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В соответствии со ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Разрешая спор, и удовлетворяя исковые требования Н.Х. к Л.О., действующему за себя и несовершеннолетних детей ФИО, Л.А. о признании прекращенным договора найма жилого помещения, прекращении право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении, суд первой инстанции правильно исходил из того, что истцом соблюден срок и порядок уведомления ответчиков о прекращении договора найма жилого помещения, в добровольном порядке требование собственника об освобождении квартиры ответчики не исполнили, в связи с чем существенным образом ограничивают права владения, пользования и распоряжения жилым помещением собственника.
Выводы суда являются правильными, и подтверждаются материалами дела.
Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно свидетельству о государственной регистрации права от дата. собственником квартиры, расположенной по адресу: адрес является Н.Х.
Как усматривается из справки о регистрации от дата. N... в квартире по адресу: адрес зарегистрированы: Л.О., Л.А., ФИО.
Решением... районного суда адрес от дата. постановлено:
в удовлетворении исковых требований Н.Х. к Л.О., Л.А. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета и расторжении договора аренды отказано.
В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Указанным решением суда установлено, что "между..." и Л.О. дата сроком на 5 лет заключен договор на аренду жилой площади по адресу: адрес.
При заключении договора купли-продажи спорной квартиры дата. между..." и Н.Х. согласно статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации указали в договоре перечень лиц, зарегистрированных в спорной квартире (пункт 7 договора).
Таким образом, Н.Х. знал о наличии права пользования Л.О. и Л.А. спорной квартирой, которые в связи с переходом права собственности на жилое помещение автоматически не теряют право пользования отчуждаемой квартирой (ст. 675 названного Кодекса) и по истечении срока действия договора найма в силу ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют преимущественное право на заключение договора найма с новым собственником на новый срок.
Иного соглашения о порядке пользования этой квартирой при переходе права собственности на спорную квартиру при заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения дата стороны по сделке не достигли, а значит, Н.Х. фактически согласился принять в собственность квартиру с сохранением права пользования Л.О. и Л.А. указанной квартирой и как, новый собственник спорного жилья, не предложил заключить с ним договор найма жилого помещения на новый срок согласно статье 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Как правильно указал суд, ответчики продолжают проживать в спорном жилом помещении, поскольку эти обстоятельства имели место до приобретения истцом квартиры в собственность, следовательно, договор найма считается продленным на срок до дата.
С учетом обстоятельств, установленных вышеуказанным решением суда, а также положениям ст. ст. 683, 684 ГК РФ Н.Х. дата г. направил ответчикам предупреждение о прекращении договора аренды (найма) спорного жилого помещения, указанное предупреждение ответчиками получено, что подтверждается почтовым уведомлением.
Таким образом, доводы жалобы о незаконности принятого решения являются несостоятельными, поскольку действие договора найма указанного жилого помещения заканчивается дата. Условие о предупреждении нанимателей выполнено, Н.Х. направлено уведомление, что в ходе рассмотрения дела не оспорено. Наймодатель заблаговременно поставил в известность нанимателей об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем, следовательно, договор прекратил свое действие.
Довод жалобы о том, что судом нарушены жилищные права несовершеннолетних детей являются несостоятельными, поскольку Н.Х., являющийся собственником спорной квартиры, вправе требовать устранения нарушений его права собственности, у ответчиков отсутствуют какие-либо правовые основания для дальнейшего проживания в спорном жилом помещении после истечения срока договора найма. Сам по себе факт постоянного проживания в спорном жилом помещении после окончания срока действия договора найма, основанием для приобретения права пользования жилым помещением и заключения договора найма жилого помещения на новый срок не является. Кроме того, истцом представлены возражения на апелляционную жалобу, к которой приложена выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно указанной выписке ФИО1 (мать несовершеннолетних детей), Л.А. являются собственниками квартиры по адресу: адрес.
При таких обстоятельствах, оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований Н.Х. к Л.О., действующему за себя и несовершеннолетних детей ФИО, Л.А. о признании прекращенным договор найма жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
заочное решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 11 августа 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Л.А., Л.О., - без удовлетворения.
Председательствующий
З.А.НАУШИРБАНОВА
Судьи
Д.Р.ГАРЕЕВА
Г.Я.ТУРУМТАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 05.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-3435/2015
Требование: О прекращении права пользования жилым помещением, выселении.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Истец приобрел квартиру, в которой проживают ответчики по договору найма, срок которого истек; истец более чем за три месяца предупредил ответчиков о том, что квартира в наем далее сдаваться не будет, однако добровольно квартира не освобождена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 марта 2015 г. по делу N 33-3435/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Науширбановой З.А.
судей Гареевой Д.Р.
Турумтаевой Г.Я.
при секретаре А.
с участием прокурора Замалетдиновой Л.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Л.А., Л.О., на заочное решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 11 августа 2014 года, которым постановлено:
исковые требования Н.Х. к Л.О., действующего за себя и несовершеннолетнего сына ФИО, Л.А. о признании прекращенным договор найма жилого помещения, прекращении право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении УДОВЛЕТВОРИТЬ.
Признать прекращенным договор найма жилого помещения N... от дата., адрес в адрес, заключенный между Л.О. и... "...".
Л.О., дата.р., ФИО, дата.р., Л.А., дата.р. признать прекратившими право пользования жилым помещением, снять с регистрационного учета и выселить без предоставления другого жилого помещения из квартиры по адресу: адрес.
Отсрочить исполнение решения суда о выселении Л.О., дата.р., ФИО, дата.р., Л.А., дата.р. из квартиры по адресу: адрес сроком на... месяцев до дата.
Ответчик вправе подать в Октябрьский районный суд адрес заявление об отмене решения суда в течение 7 дней со дня вручения ему копии решения
Заслушав доклад судьи Науширбановой З.А., судебная коллегия
установила:
Н.Х. обратился в суд с иском к Л.О., который действует за себя и несовершеннолетних ФИО, Л.А. о прекращении договора найма жилого помещения, прекращении право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении. Требования мотивированы тем, что ответчики проживают в спорной квартире по адресу: адрес, ул. адрес, согласно договору аренды жилой площади, заключенному между Л.О. и... "..." сроком на 5 лет, т.е. до дата. Согласно п. 3.1. договора ответчик обязан освободить выделенную ему в аренду площадь в случае: увольнения из..." независимо от причин увольнения; в случае истечения аренды жилой площади, если дальнейшая ее аренда не продлена. По истечении 5 лет договор аренды между Л.О. и арендодателем не продлен. дата. Л.О. уволился из..." по собственному желанию. Срок договора аренды жилого помещения Л.О. заключенный с прежним собственником квартиры... истек дата., однако они продолжали проживать в данной квартире, т.е. договор аренды был продлен на неопределенный срок. Истец является собственником адрес на основании договора купли-продажи жилого помещения от дата г., он более чем за три месяца предупредил ответчиков о том, что спорная квартира в наем далее сдаваться не будет, что подтверждается почтовым уведомлением. Однако ответа на уведомление истец не получил. дата. договор аренды (найма) жилого помещения прекратил действие, но ответчики добровольно освободить квартиру отказываются. В силу ст. ст. 671, 684 ГК и ст. 35 ЖК РФ просит признать прекращенным договор найма жилого помещения N... от дата., признать ответчиков прекратившими права пользования спорной квартирой, выселить их из указанной квартиры и снять с регистрационного учета по указанному адресу.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе Л.О., Л.А. ставится вопрос об отмене решения суда, либо изменении с предоставлением отсрочки исполнения решения о выселении на более длительный срок. В обоснование жалобы указано, что ответчики постоянно проживают и пользуются спорной квартирой с дата года, другого жилого помещения для проживания не имеют. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Приобретая спорную квартиру, истец знал, что она обременена правом проживания в ней ответчиков. Судом, при разрешении указанного спора, не ставился вопрос о возможности приобретения несовершеннолетними детьми права пользования другой жилой площадью.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Л.О., Л.А. - Н.Ю. (доверенность от дата), поддержавшего апелляционную жалобу, Н.Х., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда как постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Статья 3 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что жилище неприкосновенно и никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
В соответствии со статьями 209, 235, 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его пользования, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Жилые дома, находящиеся в собственности граждан, не могут быть у них изъяты, собственник не может быть лишен права пользования жилым домом, кроме случаев установленных законодательством.
В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нем.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменении договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет, а в силу требований ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В соответствии со ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Разрешая спор, и удовлетворяя исковые требования Н.Х. к Л.О., действующему за себя и несовершеннолетних детей ФИО, Л.А. о признании прекращенным договора найма жилого помещения, прекращении право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении, суд первой инстанции правильно исходил из того, что истцом соблюден срок и порядок уведомления ответчиков о прекращении договора найма жилого помещения, в добровольном порядке требование собственника об освобождении квартиры ответчики не исполнили, в связи с чем существенным образом ограничивают права владения, пользования и распоряжения жилым помещением собственника.
Выводы суда являются правильными, и подтверждаются материалами дела.
Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно свидетельству о государственной регистрации права от дата. собственником квартиры, расположенной по адресу: адрес является Н.Х.
Как усматривается из справки о регистрации от дата. N... в квартире по адресу: адрес зарегистрированы: Л.О., Л.А., ФИО.
Решением... районного суда адрес от дата. постановлено:
в удовлетворении исковых требований Н.Х. к Л.О., Л.А. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета и расторжении договора аренды отказано.
В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Указанным решением суда установлено, что "между..." и Л.О. дата сроком на 5 лет заключен договор на аренду жилой площади по адресу: адрес.
При заключении договора купли-продажи спорной квартиры дата. между..." и Н.Х. согласно статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации указали в договоре перечень лиц, зарегистрированных в спорной квартире (пункт 7 договора).
Таким образом, Н.Х. знал о наличии права пользования Л.О. и Л.А. спорной квартирой, которые в связи с переходом права собственности на жилое помещение автоматически не теряют право пользования отчуждаемой квартирой (ст. 675 названного Кодекса) и по истечении срока действия договора найма в силу ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют преимущественное право на заключение договора найма с новым собственником на новый срок.
Иного соглашения о порядке пользования этой квартирой при переходе права собственности на спорную квартиру при заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения дата стороны по сделке не достигли, а значит, Н.Х. фактически согласился принять в собственность квартиру с сохранением права пользования Л.О. и Л.А. указанной квартирой и как, новый собственник спорного жилья, не предложил заключить с ним договор найма жилого помещения на новый срок согласно статье 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Как правильно указал суд, ответчики продолжают проживать в спорном жилом помещении, поскольку эти обстоятельства имели место до приобретения истцом квартиры в собственность, следовательно, договор найма считается продленным на срок до дата.
С учетом обстоятельств, установленных вышеуказанным решением суда, а также положениям ст. ст. 683, 684 ГК РФ Н.Х. дата г. направил ответчикам предупреждение о прекращении договора аренды (найма) спорного жилого помещения, указанное предупреждение ответчиками получено, что подтверждается почтовым уведомлением.
Таким образом, доводы жалобы о незаконности принятого решения являются несостоятельными, поскольку действие договора найма указанного жилого помещения заканчивается дата. Условие о предупреждении нанимателей выполнено, Н.Х. направлено уведомление, что в ходе рассмотрения дела не оспорено. Наймодатель заблаговременно поставил в известность нанимателей об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем, следовательно, договор прекратил свое действие.
Довод жалобы о том, что судом нарушены жилищные права несовершеннолетних детей являются несостоятельными, поскольку Н.Х., являющийся собственником спорной квартиры, вправе требовать устранения нарушений его права собственности, у ответчиков отсутствуют какие-либо правовые основания для дальнейшего проживания в спорном жилом помещении после истечения срока договора найма. Сам по себе факт постоянного проживания в спорном жилом помещении после окончания срока действия договора найма, основанием для приобретения права пользования жилым помещением и заключения договора найма жилого помещения на новый срок не является. Кроме того, истцом представлены возражения на апелляционную жалобу, к которой приложена выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно указанной выписке ФИО1 (мать несовершеннолетних детей), Л.А. являются собственниками квартиры по адресу: адрес.
При таких обстоятельствах, оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований Н.Х. к Л.О., действующему за себя и несовершеннолетних детей ФИО, Л.А. о признании прекращенным договор найма жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
заочное решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 11 августа 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Л.А., Л.О., - без удовлетворения.
Председательствующий
З.А.НАУШИРБАНОВА
Судьи
Д.Р.ГАРЕЕВА
Г.Я.ТУРУМТАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)