Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2015 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: представитель Киселев А.В., паспорт, доверенность от 18.03.2015
от третьего лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 03.07.2015 по делу N А32-38174/2014 (судья Корейво Е.В.)
по иску Администрации города Сочи
к ответчику индивидуальному предпринимателю Вялых Юрию Александровичу
при участии третьего лица муниципального бюджетного учреждения г. Сочи "Дирекция по реализации программ"
об обязании заключить договор аренды, о взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Администрация города Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Вялых Юрию Александровичу (далее - предприниматель, ответчик) об обязании заключить договор аренды нежилого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Сочи N П/199-2013 в отношении нежилых сооружений общей площадью 313,0 кв. м, расположенных по адресу: город Сочи, Адлерский район, улица Просвещения, пляж "Чайка", литера Г, Д, З, К, Л; взыскать убытки в виде неполученной арендной платы, определенной по результатам открытого аукциона за период с 30.07.2013 по 31.03.2014 в сумме 1 353 424,63 руб. и процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 31.03.2014 в сумме 42 317, 35 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное бюджетного учреждение г. Сочи "Дирекция по реализации программ".
Решением от 03.07.2015 в иске отказано. Суд первой инстанции не установил наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и размером заявленных убытков, поскольку возникновение убытков не было вызвано исключительно действиями предпринимателя. Суд посчитал, что организатор аукциона был обязан заключить договор с участником торгов, заявке которого присвоен второй номер и тем самым исключил бы наличие убытков, вызванных уклонением победителя аукциона от заключения договора аренды.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 03.07.2015, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что на основании результатов открытого аукциона, Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи письмом от 22.07.2013 N 14074/02-05-17 направлен победителю аукциона по лоту N 20-7 Вялых Юрию Александровичу на подписание проект договора аренды нежилого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Сочи, N П/199-2013 в отношении нежилых сооружений общей площадью 313,0 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, улица Просвещения, пляж "Чайка", 06.08.2013 в адрес департамента имущественных отношений администрации города Сочи поступил письменный отказ победителя аукциона - Вялых Юрия Александровича от подписания договора аренды нежилых сооружений площадью 313,0 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, улица Просвещения, пляж "Чайка", литера Г, Д, 3, К, Л. В представленном отказе Вялых Ю.А. указаны причины, по которым он, как победитель аукциона, отказывается от подписания договора аренды, а именно отсутствие на объект аукциона свидетельства на право собственности. Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации права муниципальной собственности в федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии не препятствует заключению договора аренды. Указанный объект учтен в реестре объектов муниципальной собственности города Сочи. Участники аукциона были должным образом ознакомлены и осведомлены об объектах недвижимости, выставленных на аукцион. В случае, если победитель аукциона или участник аукциона, который сделал предпоследнее предложение по цене договора, в срок, предусмотренный документацией об аукционе, не представил организатору аукциона подписанный договор аренды, переданный ему в соответствии с п. 8.5 документации об аукционе, победитель аукциона или участник аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене договора, признается уклонившимся от заключения договора. В соответствии с решением аукционной комиссии от 23.08.2013 (протокол N 19) победитель аукциона - Вялых Юрий Александрович признан уклонившимся от заключения договора аренды на нежилые сооружения площадью 313,0 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, улица Просвещения, пляж "Чайка", литера Г, Д, 3, К, Л, В. В соответствии с прилагаемым расчетом сумма убытков администрации города Сочи, образовавшаяся вследствие неполучения арендной платы, определенной по результатам открытого аукциона за период с 30.07.2013 по 31.03.2014 составляет 1 353 424,63 руб. Сумма процентов, начисленная за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 31.03.2014 составляет 42 317, 35 руб.
В судебное заседание заявитель апелляционной жалобы, истец по делу, третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца и третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании распорядительного акта главы города Сочи в реестр муниципальной собственности включены нежилые сооружения литера Г N 1-площадью 58,8 м 2, литера Д N 1 площадью 46,1 м 2, литера З N 1 площадью 94,4 м 2, литера К N 1 площадью 89,3 м 2, литера Л N 1 площадью 24,4 м 2 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, пляж "Чайка".
Согласно выписки из реестра объектов муниципальной собственности исх. N 18980/0205-13-102 от 10.10.2013 (л.д. 28, т. 1) нежилые сооружения литера Г N 1-площадью 58,8 м 2, литера Д N 1 площадью 46,1 м 2, литера З N 1 площадью 94,4 м 2, литера К N 1 площадью 89,3 м 2, литера Л N 1 площадью 24,4 м 2 по адресу: город Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, пляж "Чайка" закреплены за муниципальным образованием город-курорт Сочи.
Распоряжением от 03.04.2013 года N 2034-р недвижимое имущество - пункты проката под литерами Г, Д, З, Л закреплены на праве оперативного управления за муниципальным бюджетным учреждением г. Сочи "Дирекция по реализации программ".
Из материалов дела следует, что 10.07.2013 в здании администрации города Сочи состоялся открытый аукцион на право заключения договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Сочи по лоту N 20-7 общей площадью 313,0 кв. м, расположенных в городе Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, пляж "Чайка".
Регистрационный номер предмета аукциона - лот N 20-7; начальный размер годовой арендной платы - 203796 рублей; шаг открытого аукциона -10189 руб. 80 коп., срок действия договора - 1 год.
Согласно отчету N 0.161 ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт" (л.д. 22-23, т. 1) рыночная стоимость годового размера арендной платы при коммерческой деятельности за сооружения пункта проката пляжа "Чайка в г. Сочи по состоянию на 19.04.2013 составляет 203 796 рублей.
Протоколом N 17 от 05.07.2013 заседания комиссии по проведению аукциона участниками по лоту N 20-7 признаны ООО "ЮПК.Сочи-Курорт" (участник с карточкой N 1), Вялых Юрий Александрович (участник с карточкой N 2), Аведян Александр Карапетович (участник с карточкой N 3) и Светликов Владимир Валерьевич (участник с карточкой N 4).
В ходе аукциона предложения участников построились следующим образом: Светликов Владимир Валерьевич (участник с карточкой N 4) предложил сумму в размере 213085 руб. 80 коп., Вялых Юрий Александрович (участник с карточкой N 2) предложил цену (размер годовой арендной платы) - 2 000 000 руб.
Согласно протоколу о результатах открытого аукциона N 18 от 10.07.2013 (л.д. 128-133, т. 1) по лоту N 20-7 предприниматель Вялых Юрий Александрович (карточка за N 2) признан победителем при названном им размере арендной платы в сумме 2 000 000 рублей.
В связи с чем, Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи письмом от 22 июля 2013 года N 14074/0205-17 (.л.д. 59, т. 1) направил ответчику проект договора аренды, предложив подписать и возвратить его в срок до 30 июля 2013 года.
Заявлением от 26 июля 2013 года (л.д. 74, т. 1), поступившим в Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи 06 августа 2013 года, ответчик отказался от подписания договора аренды со ссылкой отсутствие правоустанавливающих документов на объект аренды.
Протоколом N 19 от 23.08.2013 г. (л.д. 75-76, т. 1) конкурсной комиссией ответчик признан уклонившимся от заключения договора аренды (протокол от 23 августа 2013 года), определено направить в правовое управление администрации город Сочи документы для подготовки искового заявления в Арбитражный суд Краснодарского края о понуждении победителя Вялых Юрия Александровича, заключить договор аренды, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора.
Считая незаконным уклонение ответчика от заключения договора аренды и, полагая, что такие действия привели к возникновению убытков в виде неполученной арендной платы, истец обратился с иском в суд.
По мнению апелляционной коллегии, оснований для удовлетворения иска об обязании заключить договор аренды муниципального имущества по итогам аукциона у суда не имелось, так как срок договора аренды истек в июле 2014 года, администрация обратилась с иском в октябре 2014 года, то есть после истечения срока действия договора и такой иск не подлежит удовлетворению, как и отсутствуют основания для взыскании процентов, необоснованно начисленных истцом на сумму убытков.
Доводы предпринимателя об отсутствии регистрации права муниципальной собственности на объекты пляжа как препятствие к заключению договора аренды не принимаются апелляционным судом, так как согласно имеющейся в деле выписки из реестра объектов муниципальной собственности исх. N 18980/0205-13-102 от 10.10.2013 (л.д. 28, т. 1) нежилые сооружения литера Г N 1 - площадью 58,8 м 2, литера Д N 1 площадью 46,1 м 2, литера З N 1 площадью 94,4 м 2, литера К N 1 площадью 89,3 м 2, литера Л N 1 площадью 24,4 м 2 по адресу: город Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, пляж "Чайка" закреплены за муниципальным образованием город-курорт Сочи.
Право арендодателя сдавать данное муниципальное имущество в аренду документально не опровергнуто и в судебном порядке такое право не оспорено.
В то же время, по мнению апелляционной инстанции, отказывая в иске в полном объеме по взысканию убытков суд первой инстанции не учел следующее.
Суд первой инстанции указал, что организатор аукциона был обязан заключить договор с участником торгов, заявке которого присвоен второй номер (участник сделавший предпоследнее предложение) и тем самым исключил бы наличие убытков, вызванных уклонением победителя аукциона от заключения договора аренды пляжа.
Апелляционная коллегия считает, что организатор торгов был не обязан, а вправе заключить с участником сделавшим предпоследнее предложение в силу следующего.
Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденными приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67, установлен порядок организации и проведения торгов на право заключения таких договоров.
В пункте 97 Правил указано, что в случае, если победитель конкурса признан уклонившимся от заключения договора, организатор конкурса вправе обратиться в суд с иском о понуждении победителя конкурса заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора, либо заключить договор с участником конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен второй номер.
В соответствии с пунктом 97 указанных Правил, в случае если договор не заключен с победителем конкурса или с участником конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен второй номер, конкурс признается несостоявшимся. При этом указанным пунктом предусмотрено, что заключение договора с участником конкурса, заявке которого присвоен второй номер, является правом организатора конкурса.
В силу пункта 97 Правил организатор конкурса обязан заключить договор с участником конкурса, заявке которого присвоен второй номер, при отказе от заключения договора с победителем конкурса в случаях, предусмотренных пунктом 94 Правил.
В пункте 94 Правил установлено, что организатор торгов отказывается от заключения договора с победителем в случае установления фактов, предусмотренных пунктом 93 Правил, а именно: 1) проведения ликвидации такого участника конкурса - юридического лица или принятия арбитражным судом решения о признании такого участника конкурса - юридического лица, индивидуального предпринимателя банкротом и об открытии конкурсного производства; 2) приостановления деятельности такого лица в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях; 3) предоставления таким лицом заведомо ложных сведений, содержащихся в документах, предусмотренных пунктом 52 Правил.
Поскольку договор по результатам проведения конкурса не был заключен с победителем конкурса по иным основаниям (в связи с необоснованным уклонением победителя конкурса от заключения договора), заключение договора с участником аукциона, заявке на участие в конкурсе которого присвоен второй номер является правом организатора конкурса, а не его безусловной обязанностью.
Апелляционный суд полагает, что поскольку ответчик как победитель уклонился от подписания договора аренды по итогам аукциона он обязан возместить убытки, вызванные отказом от заключения такого договора.
Суд апелляционной инстанции считает, что полное освобождение от убытков уклонившегося победителя торгов со ссылкой на обязанность организатора торгов заключить договор с участником аукциона, заявке которого присвоен второй номер, может способствовать безответственному участию в торгах любых лиц с неадекватными предложениями по цене предмета торгов и возможностью затем ссылаться только на обязанности для организатора торгов с нивелированием своих обязанностей и ответственности как победителя аукциона.
Ответчик, приняв участие в аукционе и став победителем, тем самым изъявил волю на заключение договора аренды помещений пляжа, принимает обязательство по заключения договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также обязательства по оплате предмета аукциона.
В силу пункта 5 статьи 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. При уклонении от подписания протокола лицо, выигравшее торги, утрачивает внесенный им задаток, а организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить победителю торгов убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка. Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее установленных сроков, а в случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков.
В силу п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу пункта 3 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.
При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4).
Истцом заявлена сумма убытков исходя из потенциально возможного размера арендной платы определенной по итогам аукциона за период с 30.07.2013 по 31.03.2014.
По мнению апелляционной коллегии, отказ от заключения договора повлек для администрации причинение реального ущерба в виде неполучения рыночной стоимости права аренды, определенной оценщиком по отчету N 0.161 ООО (л.д. 22-23, т. 1) в сумме 203 796 рублей, что составляет начальную стоимость права, которую администрация, организуя аукцион, гарантированно рассчитывала получить и упущенную выгоду в виде разницы, предложенной победителем торгов, эта разница составляет 1 796 204 руб. (2 000 000 руб. - 203706 руб. = 1 796 204 руб.).
По мнению апелляционного суда, за допущенное нарушение применяемая к предпринимателю ответственность должна быть соразмерна конституционно защищаемым целям и ценностям.
Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае с предпринимателя надлежит взыскать сумму реального ущерба в виде неполученной муниципальным образованием рыночной стоимости годовой арендной платы в сумме 203 796 рублей (начальная стоимость торгов), а во взыскании упущенной выгоды (разницы между рыночной стоимостью права аренды и суммой предложения победителя) надлежит отказать ввиду следующего.
В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.
Согласно пункту 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Поскольку организатор торгов получив от предпринимателя заявление от 26 июля 2013 года (получено 06.08.2013) об отказе от заключения договора аренды имел право и реальную возможность заключить договор с участником сделавшим предпоследнее предложение по цене 213 085 руб. 80 коп. или провести новые торги по заключению договора, начиная с сентября 2013 года, доказательства совершения таких действий с целью минимизации убытков в материалах дела отсутствуют.
По мнению апелляционного суда, даже если исходить из потенциально возможного получения от ответчика годовой арендной платы в сумме 2 000 000 руб. по 166 666 руб. месяц, то сумма убытков в размере рыночной цены предмета аренды в сумме 203 796 рублей, покрывает для организатора торгов и разумную временную часть по неиспользованию предмета аренды именно по вине ответчика (более одного месяца) в течение которого организатор мог реально заключить договор аренды с участником сделавшим предпоследнее предложение (участник с карточкой N 4 Светликов Владимир Валерьевич сумма предложения 213085 руб. 80 коп.) или провести новые торги по заключению договора, начиная с сентября 2013 года.
С учетом изложенного, требования администрации о взыскании убытков подлежат удовлетворению в размере 203 796 рублей и в этой части решение суда надлежит изменить, в остальной части решение суда подлежит оставлению без изменений.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2015 по делу N А32-38174/2014 изменить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Вялых Юрия Александровича (ИНН 231101107109 ОГРНИП 308231129700122) в пользу Администрации города Сочи убытки в размере 203796 рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменений.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Вялых Юрия Александровича (ИНН 231101107109 ОГРНИП 308231129700122) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску и апелляционной жалобе в размере 11012 руб. 05 коп.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.09.2015 N 15АП-13803/2015 ПО ДЕЛУ N А32-38174/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2015 г. N 15АП-13803/2015
Дело N А32-38174/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2015 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: представитель Киселев А.В., паспорт, доверенность от 18.03.2015
от третьего лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 03.07.2015 по делу N А32-38174/2014 (судья Корейво Е.В.)
по иску Администрации города Сочи
к ответчику индивидуальному предпринимателю Вялых Юрию Александровичу
при участии третьего лица муниципального бюджетного учреждения г. Сочи "Дирекция по реализации программ"
об обязании заключить договор аренды, о взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Администрация города Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Вялых Юрию Александровичу (далее - предприниматель, ответчик) об обязании заключить договор аренды нежилого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Сочи N П/199-2013 в отношении нежилых сооружений общей площадью 313,0 кв. м, расположенных по адресу: город Сочи, Адлерский район, улица Просвещения, пляж "Чайка", литера Г, Д, З, К, Л; взыскать убытки в виде неполученной арендной платы, определенной по результатам открытого аукциона за период с 30.07.2013 по 31.03.2014 в сумме 1 353 424,63 руб. и процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 31.03.2014 в сумме 42 317, 35 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное бюджетного учреждение г. Сочи "Дирекция по реализации программ".
Решением от 03.07.2015 в иске отказано. Суд первой инстанции не установил наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и размером заявленных убытков, поскольку возникновение убытков не было вызвано исключительно действиями предпринимателя. Суд посчитал, что организатор аукциона был обязан заключить договор с участником торгов, заявке которого присвоен второй номер и тем самым исключил бы наличие убытков, вызванных уклонением победителя аукциона от заключения договора аренды.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 03.07.2015, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что на основании результатов открытого аукциона, Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи письмом от 22.07.2013 N 14074/02-05-17 направлен победителю аукциона по лоту N 20-7 Вялых Юрию Александровичу на подписание проект договора аренды нежилого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Сочи, N П/199-2013 в отношении нежилых сооружений общей площадью 313,0 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, улица Просвещения, пляж "Чайка", 06.08.2013 в адрес департамента имущественных отношений администрации города Сочи поступил письменный отказ победителя аукциона - Вялых Юрия Александровича от подписания договора аренды нежилых сооружений площадью 313,0 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, улица Просвещения, пляж "Чайка", литера Г, Д, 3, К, Л. В представленном отказе Вялых Ю.А. указаны причины, по которым он, как победитель аукциона, отказывается от подписания договора аренды, а именно отсутствие на объект аукциона свидетельства на право собственности. Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации права муниципальной собственности в федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии не препятствует заключению договора аренды. Указанный объект учтен в реестре объектов муниципальной собственности города Сочи. Участники аукциона были должным образом ознакомлены и осведомлены об объектах недвижимости, выставленных на аукцион. В случае, если победитель аукциона или участник аукциона, который сделал предпоследнее предложение по цене договора, в срок, предусмотренный документацией об аукционе, не представил организатору аукциона подписанный договор аренды, переданный ему в соответствии с п. 8.5 документации об аукционе, победитель аукциона или участник аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене договора, признается уклонившимся от заключения договора. В соответствии с решением аукционной комиссии от 23.08.2013 (протокол N 19) победитель аукциона - Вялых Юрий Александрович признан уклонившимся от заключения договора аренды на нежилые сооружения площадью 313,0 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, улица Просвещения, пляж "Чайка", литера Г, Д, 3, К, Л, В. В соответствии с прилагаемым расчетом сумма убытков администрации города Сочи, образовавшаяся вследствие неполучения арендной платы, определенной по результатам открытого аукциона за период с 30.07.2013 по 31.03.2014 составляет 1 353 424,63 руб. Сумма процентов, начисленная за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 31.03.2014 составляет 42 317, 35 руб.
В судебное заседание заявитель апелляционной жалобы, истец по делу, третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца и третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании распорядительного акта главы города Сочи в реестр муниципальной собственности включены нежилые сооружения литера Г N 1-площадью 58,8 м 2, литера Д N 1 площадью 46,1 м 2, литера З N 1 площадью 94,4 м 2, литера К N 1 площадью 89,3 м 2, литера Л N 1 площадью 24,4 м 2 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, пляж "Чайка".
Согласно выписки из реестра объектов муниципальной собственности исх. N 18980/0205-13-102 от 10.10.2013 (л.д. 28, т. 1) нежилые сооружения литера Г N 1-площадью 58,8 м 2, литера Д N 1 площадью 46,1 м 2, литера З N 1 площадью 94,4 м 2, литера К N 1 площадью 89,3 м 2, литера Л N 1 площадью 24,4 м 2 по адресу: город Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, пляж "Чайка" закреплены за муниципальным образованием город-курорт Сочи.
Распоряжением от 03.04.2013 года N 2034-р недвижимое имущество - пункты проката под литерами Г, Д, З, Л закреплены на праве оперативного управления за муниципальным бюджетным учреждением г. Сочи "Дирекция по реализации программ".
Из материалов дела следует, что 10.07.2013 в здании администрации города Сочи состоялся открытый аукцион на право заключения договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Сочи по лоту N 20-7 общей площадью 313,0 кв. м, расположенных в городе Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, пляж "Чайка".
Регистрационный номер предмета аукциона - лот N 20-7; начальный размер годовой арендной платы - 203796 рублей; шаг открытого аукциона -10189 руб. 80 коп., срок действия договора - 1 год.
Согласно отчету N 0.161 ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт" (л.д. 22-23, т. 1) рыночная стоимость годового размера арендной платы при коммерческой деятельности за сооружения пункта проката пляжа "Чайка в г. Сочи по состоянию на 19.04.2013 составляет 203 796 рублей.
Протоколом N 17 от 05.07.2013 заседания комиссии по проведению аукциона участниками по лоту N 20-7 признаны ООО "ЮПК.Сочи-Курорт" (участник с карточкой N 1), Вялых Юрий Александрович (участник с карточкой N 2), Аведян Александр Карапетович (участник с карточкой N 3) и Светликов Владимир Валерьевич (участник с карточкой N 4).
В ходе аукциона предложения участников построились следующим образом: Светликов Владимир Валерьевич (участник с карточкой N 4) предложил сумму в размере 213085 руб. 80 коп., Вялых Юрий Александрович (участник с карточкой N 2) предложил цену (размер годовой арендной платы) - 2 000 000 руб.
Согласно протоколу о результатах открытого аукциона N 18 от 10.07.2013 (л.д. 128-133, т. 1) по лоту N 20-7 предприниматель Вялых Юрий Александрович (карточка за N 2) признан победителем при названном им размере арендной платы в сумме 2 000 000 рублей.
В связи с чем, Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи письмом от 22 июля 2013 года N 14074/0205-17 (.л.д. 59, т. 1) направил ответчику проект договора аренды, предложив подписать и возвратить его в срок до 30 июля 2013 года.
Заявлением от 26 июля 2013 года (л.д. 74, т. 1), поступившим в Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи 06 августа 2013 года, ответчик отказался от подписания договора аренды со ссылкой отсутствие правоустанавливающих документов на объект аренды.
Протоколом N 19 от 23.08.2013 г. (л.д. 75-76, т. 1) конкурсной комиссией ответчик признан уклонившимся от заключения договора аренды (протокол от 23 августа 2013 года), определено направить в правовое управление администрации город Сочи документы для подготовки искового заявления в Арбитражный суд Краснодарского края о понуждении победителя Вялых Юрия Александровича, заключить договор аренды, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора.
Считая незаконным уклонение ответчика от заключения договора аренды и, полагая, что такие действия привели к возникновению убытков в виде неполученной арендной платы, истец обратился с иском в суд.
По мнению апелляционной коллегии, оснований для удовлетворения иска об обязании заключить договор аренды муниципального имущества по итогам аукциона у суда не имелось, так как срок договора аренды истек в июле 2014 года, администрация обратилась с иском в октябре 2014 года, то есть после истечения срока действия договора и такой иск не подлежит удовлетворению, как и отсутствуют основания для взыскании процентов, необоснованно начисленных истцом на сумму убытков.
Доводы предпринимателя об отсутствии регистрации права муниципальной собственности на объекты пляжа как препятствие к заключению договора аренды не принимаются апелляционным судом, так как согласно имеющейся в деле выписки из реестра объектов муниципальной собственности исх. N 18980/0205-13-102 от 10.10.2013 (л.д. 28, т. 1) нежилые сооружения литера Г N 1 - площадью 58,8 м 2, литера Д N 1 площадью 46,1 м 2, литера З N 1 площадью 94,4 м 2, литера К N 1 площадью 89,3 м 2, литера Л N 1 площадью 24,4 м 2 по адресу: город Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, пляж "Чайка" закреплены за муниципальным образованием город-курорт Сочи.
Право арендодателя сдавать данное муниципальное имущество в аренду документально не опровергнуто и в судебном порядке такое право не оспорено.
В то же время, по мнению апелляционной инстанции, отказывая в иске в полном объеме по взысканию убытков суд первой инстанции не учел следующее.
Суд первой инстанции указал, что организатор аукциона был обязан заключить договор с участником торгов, заявке которого присвоен второй номер (участник сделавший предпоследнее предложение) и тем самым исключил бы наличие убытков, вызванных уклонением победителя аукциона от заключения договора аренды пляжа.
Апелляционная коллегия считает, что организатор торгов был не обязан, а вправе заключить с участником сделавшим предпоследнее предложение в силу следующего.
Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденными приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67, установлен порядок организации и проведения торгов на право заключения таких договоров.
В пункте 97 Правил указано, что в случае, если победитель конкурса признан уклонившимся от заключения договора, организатор конкурса вправе обратиться в суд с иском о понуждении победителя конкурса заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора, либо заключить договор с участником конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен второй номер.
В соответствии с пунктом 97 указанных Правил, в случае если договор не заключен с победителем конкурса или с участником конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен второй номер, конкурс признается несостоявшимся. При этом указанным пунктом предусмотрено, что заключение договора с участником конкурса, заявке которого присвоен второй номер, является правом организатора конкурса.
В силу пункта 97 Правил организатор конкурса обязан заключить договор с участником конкурса, заявке которого присвоен второй номер, при отказе от заключения договора с победителем конкурса в случаях, предусмотренных пунктом 94 Правил.
В пункте 94 Правил установлено, что организатор торгов отказывается от заключения договора с победителем в случае установления фактов, предусмотренных пунктом 93 Правил, а именно: 1) проведения ликвидации такого участника конкурса - юридического лица или принятия арбитражным судом решения о признании такого участника конкурса - юридического лица, индивидуального предпринимателя банкротом и об открытии конкурсного производства; 2) приостановления деятельности такого лица в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях; 3) предоставления таким лицом заведомо ложных сведений, содержащихся в документах, предусмотренных пунктом 52 Правил.
Поскольку договор по результатам проведения конкурса не был заключен с победителем конкурса по иным основаниям (в связи с необоснованным уклонением победителя конкурса от заключения договора), заключение договора с участником аукциона, заявке на участие в конкурсе которого присвоен второй номер является правом организатора конкурса, а не его безусловной обязанностью.
Апелляционный суд полагает, что поскольку ответчик как победитель уклонился от подписания договора аренды по итогам аукциона он обязан возместить убытки, вызванные отказом от заключения такого договора.
Суд апелляционной инстанции считает, что полное освобождение от убытков уклонившегося победителя торгов со ссылкой на обязанность организатора торгов заключить договор с участником аукциона, заявке которого присвоен второй номер, может способствовать безответственному участию в торгах любых лиц с неадекватными предложениями по цене предмета торгов и возможностью затем ссылаться только на обязанности для организатора торгов с нивелированием своих обязанностей и ответственности как победителя аукциона.
Ответчик, приняв участие в аукционе и став победителем, тем самым изъявил волю на заключение договора аренды помещений пляжа, принимает обязательство по заключения договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также обязательства по оплате предмета аукциона.
В силу пункта 5 статьи 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. При уклонении от подписания протокола лицо, выигравшее торги, утрачивает внесенный им задаток, а организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить победителю торгов убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка. Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее установленных сроков, а в случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков.
В силу п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу пункта 3 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.
При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4).
Истцом заявлена сумма убытков исходя из потенциально возможного размера арендной платы определенной по итогам аукциона за период с 30.07.2013 по 31.03.2014.
По мнению апелляционной коллегии, отказ от заключения договора повлек для администрации причинение реального ущерба в виде неполучения рыночной стоимости права аренды, определенной оценщиком по отчету N 0.161 ООО (л.д. 22-23, т. 1) в сумме 203 796 рублей, что составляет начальную стоимость права, которую администрация, организуя аукцион, гарантированно рассчитывала получить и упущенную выгоду в виде разницы, предложенной победителем торгов, эта разница составляет 1 796 204 руб. (2 000 000 руб. - 203706 руб. = 1 796 204 руб.).
По мнению апелляционного суда, за допущенное нарушение применяемая к предпринимателю ответственность должна быть соразмерна конституционно защищаемым целям и ценностям.
Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае с предпринимателя надлежит взыскать сумму реального ущерба в виде неполученной муниципальным образованием рыночной стоимости годовой арендной платы в сумме 203 796 рублей (начальная стоимость торгов), а во взыскании упущенной выгоды (разницы между рыночной стоимостью права аренды и суммой предложения победителя) надлежит отказать ввиду следующего.
В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.
Согласно пункту 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Поскольку организатор торгов получив от предпринимателя заявление от 26 июля 2013 года (получено 06.08.2013) об отказе от заключения договора аренды имел право и реальную возможность заключить договор с участником сделавшим предпоследнее предложение по цене 213 085 руб. 80 коп. или провести новые торги по заключению договора, начиная с сентября 2013 года, доказательства совершения таких действий с целью минимизации убытков в материалах дела отсутствуют.
По мнению апелляционного суда, даже если исходить из потенциально возможного получения от ответчика годовой арендной платы в сумме 2 000 000 руб. по 166 666 руб. месяц, то сумма убытков в размере рыночной цены предмета аренды в сумме 203 796 рублей, покрывает для организатора торгов и разумную временную часть по неиспользованию предмета аренды именно по вине ответчика (более одного месяца) в течение которого организатор мог реально заключить договор аренды с участником сделавшим предпоследнее предложение (участник с карточкой N 4 Светликов Владимир Валерьевич сумма предложения 213085 руб. 80 коп.) или провести новые торги по заключению договора, начиная с сентября 2013 года.
С учетом изложенного, требования администрации о взыскании убытков подлежат удовлетворению в размере 203 796 рублей и в этой части решение суда надлежит изменить, в остальной части решение суда подлежит оставлению без изменений.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2015 по делу N А32-38174/2014 изменить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Вялых Юрия Александровича (ИНН 231101107109 ОГРНИП 308231129700122) в пользу Администрации города Сочи убытки в размере 203796 рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменений.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Вялых Юрия Александровича (ИНН 231101107109 ОГРНИП 308231129700122) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску и апелляционной жалобе в размере 11012 руб. 05 коп.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)