Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Крестьянова Е.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Кудасовой Т.А.
судей Ильинской Л.В., Шиловской Н.Ю.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании 24 июля 2014 года гражданское дело N 2-966/2014 по апелляционной жалобе М. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 марта 2014 года по иску М. к С.О. о расторжении фактически существующего договора найма жилого помещения и понуждении заключить договор коммерческого найма занимаемого жилого помещения в новой редакции.
Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения представителя истца М. - П., ответчика С.О.,
установила:
М. обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к С.О., в котором просит расторгнуть фактически существующий между сторонами договор найма жилого помещения - двух комнат в квартире <адрес> и обязать ответчицу заключить договор коммерческого найма занимаемого ею и членами ее семьи жилого помещения, взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере <...> рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей.
В обоснование заявленных требований истец указал, что с <дата> является собственником квартиры <адрес>, в которой проживают ответчица и члены ее семьи, не имеющие регистрации, не оплачивающие жилищно-коммунальные услуги. В <дата> и в <дата> истец направил в адрес ответчицы письма с заявлением о расторжении фактически существующего между сторонами договора найма и заключении нового договора, однако данные письма ответчицей были проигнорированы. В соответствии с решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 20.05.2010 года по гражданскому делу N 2-360/10 датой течения срока действия договора найма является дата регистрации граждан в общежитии, в связи с чем истец полагает, что с <дата> он вправе требовать от ответчицы перезаключения договора найма.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 марта 2014 года в удовлетворении исковых требований М. отказано.
В апелляционной жалобе истец М. просит решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 марта 2014 года отменить, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального и процессуального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истец М. не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
Поскольку в процессе рассмотрения апелляционной жалобы было установлено, что суд первой инстанции рассмотрел дело в нарушение положений ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, а именно, в отсутствие истца, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, что, по мнению судебной коллегии, привело к постановке решения без установления всех обстоятельств, имеющих значение для дела, то в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03 июля 2014 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Протокольным определением судебной коллегии от 17 июля 2014 года П. была привлечена к участию в деле в качестве соответчика.
В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Согласно ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом, другими федеральными законами.
Частью 1 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.
Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации составляет жилищный фонд (часть 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу п. 2 ч. 3 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из составляющих жилищного фонда является специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV данного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся, в том числе жилые помещения в общежитиях (п. 2 ч. 1 ст. 92 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 109 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшего на момент регистрации ответчика в здании общежития) для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития.
Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею определяется Советом Министров РСФСР, в частности Постановлением Совета министров РСФСР от 11 августа 1988 года N 328 "Об утверждении Примерного положения об общежитиях".
Пунктом 10 данного Постановления предусмотрено, что жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме. При вселении в общежитие ордер сдается администрации общежития.
Материалами дела установлено, что истец на основании договора купли-продажи от 15.06.2006 г. является собственником квартиры <адрес>, состоящей из восьми комнат. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке.
С <дата> и по настоящее время ответчица С.О. зарегистрирована по месту жительства в общежитии по адресу: <адрес>, совместно с ответчицей зарегистрированы дочери П. и С.И. (л.д. 13). Истец регистрации в указанной квартире не имеет.
В ходе рассмотрения настоящего дела ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не было представлено правовых актов о переводе общежития - <адрес> - в статус жилого дома, предназначенного для постоянного проживания.
Из пояснений ответчицы следует, что жилое помещение в виде указанной квартиры было предоставлено ей в период ее работы АОЗТ "СУ-62 треста N 38" на нее и членов ее семьи, т.е. фактически между работником и работодателем сложились отношения найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, которые в дальнейшем были признаны и ООО "Компания Свинг". Данный факт сторонами не оспаривается.
<дата> истец направил в адрес С.О. уведомление, в котором указал на расторжение с <дата> фактически существующего между сторонами договора найма жилого помещения и предлагал ответчику заключить с ним договор найма жилого помещения. Указанное письмо было получено соседкой ответчицы - С.Г. <дата> года. Сведений о том, что С.Г. передала указанное письмо ответчице, в материалах дела не имеется.
<дата> истец направил в адрес ответчика повторное уведомление с предложением заключить договор найма жилого помещения, условия которого изложены в прилагаемом проекте договора, в котором отражено, что стоимость по договору найма жилого помещения составляет <...> рублей в месяц за каждую занимаемую комнату. Данных, свидетельствующих о получении ответчицей письма от <дата>, в материалах дела не имеется.
<дата> в суде апелляционной инстанции представитель истца вручил ответчице проект договора найма жилого помещения, в котором изложены все условия договора.
Исходя из того, что между С.О. и АОЗТ "СУ-62 треста N 38" был фактически заключен договор найма жилого помещения, доказательств, свидетельствующих о наличии договорных отношений между ООО "Компания Свинг" и С.О. не представлено, однако она и члены ее семьи продолжают пользоваться жилым помещениям, собственником которого является М., то М. вправе был предложить ответчикам заключить договор найма жилого помещения на иных условиях, так как при сложившихся обстоятельствах нарушаются права истца, как собственника жилого помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 671 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
В силу п. 3 ст. 682 Гражданского кодекса РФ плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что оснований для расторжения фактически существующего договора найма жилого помещения не имеется, поскольку договор найма в письменной форме между сторонами не заключался. Вместе с тем, судом установлено, что между сторонами сложились отношения, сходные с наймом жилого помещения, регулируемые нормами главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, и положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем требования истца о понуждении к заключению договора найма жилого помещения подлежат удовлетворению, однако перед его заключением в соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ сторонам необходимо согласовать все существенные условия договора. При этом договор должен быть заключен с соблюдением баланса интересов сторон, на условиях не ниже гарантированных действующим законодательством, при возложении на ответчика ответственности не выше ответственности, предусмотренной действующим законодательством.
Исходя из указанного принципа баланса интересов сторон и руководствуясь ст. 675 Гражданского кодекса РФ, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения; при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Учитывая, что С.О. жилое помещение было предоставлено в период работы в АОЗТ "СУ-62 треста N 38", между этими сторонами возникли отношения найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, после смены собственника здания на ООО "Компания Свинг" новым собственником возникшие правоотношения признавались и не были изменены, что следует из квитанций ООО "Компания Свинг", судебная коллегия полагает необходимым установить условия оплаты найма жилого помещения аналогично условию оплаты найма помещений специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга, а стоимость коммунальных услуг, исходя из тарифов, установленных Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга для проживающих в помещениях специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга.
Порядок внесения платы должен соответствовать требованиям ст. 155 Жилищного кодекса РФ. Учитывая, что условия договора должны быть максимально приближены к условиям найма специализированного жилищного фонда, с учетом субъектного состава договора, направленного на урегулирование отношений по договору коммерческого найма, руководствуясь п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что договор должен быть заключен на максимальный срок, установленный законом, с установлением нанимателю преимущественного права на заключение договора на новый срок, при этом наймодатель не может отказаться от заключения договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем.
С учетом изложенного, на основании ст. 446 Гражданского кодекса РФ условия договора, по которым имелись разногласия, должны определяться судом. Поскольку суд первой инстанции в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ не поставил на обсуждение сторон условия предложенного истцом проекта договора от <дата>, ответчиком условия договора оспариваются, как ущемляющие его права, судебная коллегия полагает необходимым определить условия договора, к заключению которого обязаны ответчики.
В ходе судебного разбирательства истцом был представлен проект договора от <дата>, судебная коллегия полагает необходимым определить условия договора, к заключению которого обязаны ответчики.
Подпункт 1.1. договора следует изложить в следующей редакции:
п. п. 1.1. Наймодатель М. предоставляет Нанимателю С.О. и членам ее семьи - П. и С.И. две комнаты площадью 18,5 и 12,6 квадратных метров в квартире <адрес>
П. п. 1.2. изменению не подлежит.
П. п. 1.3 изложить в следующей редакции: Настоящий договор заключен на срок 5 (пять) лет.
П. п. 2.1. изложить в следующей редакции: Плата за пользование жилым помещением устанавливается исходя из тарифов, установленных нормативными актами Санкт-Петербурга для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам найма специализированного жилого помещения.
П. п. 2.2 изменению не подлежит.
П. п. 2.3 исключить.
П. п. 3.1. - 4.4. изменению не подлежат.
П. п. 4.5. изложить в следующей редакции: По истечении срока договора найма помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем.
П. п. 5.1 - 5 - 4. изменению не подлежат.
П. п. 5.5. изложить в следующей редакции: При прекращении настоящего договора наниматель обязан возвратить помещение наймодателю в надлежащем состоянии.
П. п. 5.6 изложить в следующей редакции: Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по Договору, разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке.
П. п. 5.7. - 6.1 изменению не подлежат.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Согласно ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В качестве доказательства несения расходов на оплату услуг представителя в материалы дела представлен договор на оказание консультационных (юридических) услуг по представлению интересов заказчика в суде от <дата>, заключенный между истцом и ООО "Городской центр коммунального сервиса", а также справка указанной организации о том, что представитель истца по доверенности П. является ее сотрудником, в соответствии с которыми истцом оплачены услуги представителя в размере <...> рублей
Разрешая спор на основе представленных доказательств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения требования истца о взыскании в его пользу понесенных судебных расходов по оплате услуг представителя в размере <...> рублей, взыскав указанную сумму с ответчика, поскольку это в данном случае в наибольшей степени отвечает требованиям разумности и справедливости, соответствует фактическим обстоятельствам дела, с учетом сложности дела, объема защищаемого права, принимая во внимание объем проделанной работы и подготовленных документов, объем участия в настоящем деле представителя, на какую стоимость услуги выполнены, а также с учетом того обстоятельства, что требования истца, заявленные к ответчице, удовлетворены судебной коллегией частично.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчицы как с нанимателя в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере <...> рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 марта 2014 года отменить.
Исковые требования М. - удовлетворить частично.
Обязать С.О. в течение месяца с момента вынесения апелляционного определения заключить с М. договор найма жилого помещения, на условиях предложенных М. по проекту договора от <дата>, при этом установить следующие условия договора:
Подпункт 1.1. изложить в следующей редакции: "Наймодатель М. предоставляет Нанимателю С.О. и членам ее семьи - П. и С.И. две комнаты площадью 18,5 и 12,6 квадратных метров в квартире <адрес>
П. п. 1.2. изменению не подлежит.
П. п. 1.3 изложить в следующей редакции: "Настоящий договор заключен на срок 5 (пять) лет".
П. п. 2.1. изложить в следующей редакции: "Плата за пользование жилым помещением устанавливается исходя из тарифов, установленных нормативными актами Санкт-Петербурга для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам найма специализированного жилого помещения".
П. п. 2.2 изменению не подлежит.
П. п. 2.3 исключить.
П. п. 3.1. - 4.4. изменению не подлежат.
П. п. 4.5. изложить в следующей редакции: "По истечении срока договора найма помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем".
П. п. 5.1 - 5.4. изменению не подлежат.
П. п. 5.5. изложить в следующей редакции: "При прекращении настоящего договора наниматель обязан возвратить помещение наймодателю в надлежащем состоянии".
П. п. 5.6 изложить в следующей редакции: "Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по Договору, разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке".
П. п. 5.7. - 6.1 изменению не подлежат.
В удовлетворении требований о расторжении фактически существующего договора найма жилого помещения - отказать.
Взыскать с С.О. в пользу М. судебные расходы по оплате услуг представителя в размере <...> рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.07.2014 N 33-10404/2014
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июля 2014 г. N 33-10404/2014
Судья: Крестьянова Е.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Кудасовой Т.А.
судей Ильинской Л.В., Шиловской Н.Ю.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании 24 июля 2014 года гражданское дело N 2-966/2014 по апелляционной жалобе М. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 марта 2014 года по иску М. к С.О. о расторжении фактически существующего договора найма жилого помещения и понуждении заключить договор коммерческого найма занимаемого жилого помещения в новой редакции.
Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения представителя истца М. - П., ответчика С.О.,
установила:
М. обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к С.О., в котором просит расторгнуть фактически существующий между сторонами договор найма жилого помещения - двух комнат в квартире <адрес> и обязать ответчицу заключить договор коммерческого найма занимаемого ею и членами ее семьи жилого помещения, взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере <...> рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей.
В обоснование заявленных требований истец указал, что с <дата> является собственником квартиры <адрес>, в которой проживают ответчица и члены ее семьи, не имеющие регистрации, не оплачивающие жилищно-коммунальные услуги. В <дата> и в <дата> истец направил в адрес ответчицы письма с заявлением о расторжении фактически существующего между сторонами договора найма и заключении нового договора, однако данные письма ответчицей были проигнорированы. В соответствии с решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 20.05.2010 года по гражданскому делу N 2-360/10 датой течения срока действия договора найма является дата регистрации граждан в общежитии, в связи с чем истец полагает, что с <дата> он вправе требовать от ответчицы перезаключения договора найма.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 марта 2014 года в удовлетворении исковых требований М. отказано.
В апелляционной жалобе истец М. просит решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 марта 2014 года отменить, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального и процессуального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истец М. не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
Поскольку в процессе рассмотрения апелляционной жалобы было установлено, что суд первой инстанции рассмотрел дело в нарушение положений ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, а именно, в отсутствие истца, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, что, по мнению судебной коллегии, привело к постановке решения без установления всех обстоятельств, имеющих значение для дела, то в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03 июля 2014 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Протокольным определением судебной коллегии от 17 июля 2014 года П. была привлечена к участию в деле в качестве соответчика.
В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Согласно ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом, другими федеральными законами.
Частью 1 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.
Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации составляет жилищный фонд (часть 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу п. 2 ч. 3 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из составляющих жилищного фонда является специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV данного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся, в том числе жилые помещения в общежитиях (п. 2 ч. 1 ст. 92 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 109 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшего на момент регистрации ответчика в здании общежития) для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития.
Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею определяется Советом Министров РСФСР, в частности Постановлением Совета министров РСФСР от 11 августа 1988 года N 328 "Об утверждении Примерного положения об общежитиях".
Пунктом 10 данного Постановления предусмотрено, что жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме. При вселении в общежитие ордер сдается администрации общежития.
Материалами дела установлено, что истец на основании договора купли-продажи от 15.06.2006 г. является собственником квартиры <адрес>, состоящей из восьми комнат. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке.
С <дата> и по настоящее время ответчица С.О. зарегистрирована по месту жительства в общежитии по адресу: <адрес>, совместно с ответчицей зарегистрированы дочери П. и С.И. (л.д. 13). Истец регистрации в указанной квартире не имеет.
В ходе рассмотрения настоящего дела ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не было представлено правовых актов о переводе общежития - <адрес> - в статус жилого дома, предназначенного для постоянного проживания.
Из пояснений ответчицы следует, что жилое помещение в виде указанной квартиры было предоставлено ей в период ее работы АОЗТ "СУ-62 треста N 38" на нее и членов ее семьи, т.е. фактически между работником и работодателем сложились отношения найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, которые в дальнейшем были признаны и ООО "Компания Свинг". Данный факт сторонами не оспаривается.
<дата> истец направил в адрес С.О. уведомление, в котором указал на расторжение с <дата> фактически существующего между сторонами договора найма жилого помещения и предлагал ответчику заключить с ним договор найма жилого помещения. Указанное письмо было получено соседкой ответчицы - С.Г. <дата> года. Сведений о том, что С.Г. передала указанное письмо ответчице, в материалах дела не имеется.
<дата> истец направил в адрес ответчика повторное уведомление с предложением заключить договор найма жилого помещения, условия которого изложены в прилагаемом проекте договора, в котором отражено, что стоимость по договору найма жилого помещения составляет <...> рублей в месяц за каждую занимаемую комнату. Данных, свидетельствующих о получении ответчицей письма от <дата>, в материалах дела не имеется.
<дата> в суде апелляционной инстанции представитель истца вручил ответчице проект договора найма жилого помещения, в котором изложены все условия договора.
Исходя из того, что между С.О. и АОЗТ "СУ-62 треста N 38" был фактически заключен договор найма жилого помещения, доказательств, свидетельствующих о наличии договорных отношений между ООО "Компания Свинг" и С.О. не представлено, однако она и члены ее семьи продолжают пользоваться жилым помещениям, собственником которого является М., то М. вправе был предложить ответчикам заключить договор найма жилого помещения на иных условиях, так как при сложившихся обстоятельствах нарушаются права истца, как собственника жилого помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 671 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
В силу п. 3 ст. 682 Гражданского кодекса РФ плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что оснований для расторжения фактически существующего договора найма жилого помещения не имеется, поскольку договор найма в письменной форме между сторонами не заключался. Вместе с тем, судом установлено, что между сторонами сложились отношения, сходные с наймом жилого помещения, регулируемые нормами главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, и положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем требования истца о понуждении к заключению договора найма жилого помещения подлежат удовлетворению, однако перед его заключением в соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ сторонам необходимо согласовать все существенные условия договора. При этом договор должен быть заключен с соблюдением баланса интересов сторон, на условиях не ниже гарантированных действующим законодательством, при возложении на ответчика ответственности не выше ответственности, предусмотренной действующим законодательством.
Исходя из указанного принципа баланса интересов сторон и руководствуясь ст. 675 Гражданского кодекса РФ, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения; при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Учитывая, что С.О. жилое помещение было предоставлено в период работы в АОЗТ "СУ-62 треста N 38", между этими сторонами возникли отношения найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, после смены собственника здания на ООО "Компания Свинг" новым собственником возникшие правоотношения признавались и не были изменены, что следует из квитанций ООО "Компания Свинг", судебная коллегия полагает необходимым установить условия оплаты найма жилого помещения аналогично условию оплаты найма помещений специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга, а стоимость коммунальных услуг, исходя из тарифов, установленных Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга для проживающих в помещениях специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга.
Порядок внесения платы должен соответствовать требованиям ст. 155 Жилищного кодекса РФ. Учитывая, что условия договора должны быть максимально приближены к условиям найма специализированного жилищного фонда, с учетом субъектного состава договора, направленного на урегулирование отношений по договору коммерческого найма, руководствуясь п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что договор должен быть заключен на максимальный срок, установленный законом, с установлением нанимателю преимущественного права на заключение договора на новый срок, при этом наймодатель не может отказаться от заключения договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем.
С учетом изложенного, на основании ст. 446 Гражданского кодекса РФ условия договора, по которым имелись разногласия, должны определяться судом. Поскольку суд первой инстанции в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ не поставил на обсуждение сторон условия предложенного истцом проекта договора от <дата>, ответчиком условия договора оспариваются, как ущемляющие его права, судебная коллегия полагает необходимым определить условия договора, к заключению которого обязаны ответчики.
В ходе судебного разбирательства истцом был представлен проект договора от <дата>, судебная коллегия полагает необходимым определить условия договора, к заключению которого обязаны ответчики.
Подпункт 1.1. договора следует изложить в следующей редакции:
п. п. 1.1. Наймодатель М. предоставляет Нанимателю С.О. и членам ее семьи - П. и С.И. две комнаты площадью 18,5 и 12,6 квадратных метров в квартире <адрес>
П. п. 1.2. изменению не подлежит.
П. п. 1.3 изложить в следующей редакции: Настоящий договор заключен на срок 5 (пять) лет.
П. п. 2.1. изложить в следующей редакции: Плата за пользование жилым помещением устанавливается исходя из тарифов, установленных нормативными актами Санкт-Петербурга для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам найма специализированного жилого помещения.
П. п. 2.2 изменению не подлежит.
П. п. 2.3 исключить.
П. п. 3.1. - 4.4. изменению не подлежат.
П. п. 4.5. изложить в следующей редакции: По истечении срока договора найма помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем.
П. п. 5.1 - 5 - 4. изменению не подлежат.
П. п. 5.5. изложить в следующей редакции: При прекращении настоящего договора наниматель обязан возвратить помещение наймодателю в надлежащем состоянии.
П. п. 5.6 изложить в следующей редакции: Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по Договору, разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке.
П. п. 5.7. - 6.1 изменению не подлежат.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Согласно ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В качестве доказательства несения расходов на оплату услуг представителя в материалы дела представлен договор на оказание консультационных (юридических) услуг по представлению интересов заказчика в суде от <дата>, заключенный между истцом и ООО "Городской центр коммунального сервиса", а также справка указанной организации о том, что представитель истца по доверенности П. является ее сотрудником, в соответствии с которыми истцом оплачены услуги представителя в размере <...> рублей
Разрешая спор на основе представленных доказательств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения требования истца о взыскании в его пользу понесенных судебных расходов по оплате услуг представителя в размере <...> рублей, взыскав указанную сумму с ответчика, поскольку это в данном случае в наибольшей степени отвечает требованиям разумности и справедливости, соответствует фактическим обстоятельствам дела, с учетом сложности дела, объема защищаемого права, принимая во внимание объем проделанной работы и подготовленных документов, объем участия в настоящем деле представителя, на какую стоимость услуги выполнены, а также с учетом того обстоятельства, что требования истца, заявленные к ответчице, удовлетворены судебной коллегией частично.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчицы как с нанимателя в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере <...> рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 марта 2014 года отменить.
Исковые требования М. - удовлетворить частично.
Обязать С.О. в течение месяца с момента вынесения апелляционного определения заключить с М. договор найма жилого помещения, на условиях предложенных М. по проекту договора от <дата>, при этом установить следующие условия договора:
Подпункт 1.1. изложить в следующей редакции: "Наймодатель М. предоставляет Нанимателю С.О. и членам ее семьи - П. и С.И. две комнаты площадью 18,5 и 12,6 квадратных метров в квартире <адрес>
П. п. 1.2. изменению не подлежит.
П. п. 1.3 изложить в следующей редакции: "Настоящий договор заключен на срок 5 (пять) лет".
П. п. 2.1. изложить в следующей редакции: "Плата за пользование жилым помещением устанавливается исходя из тарифов, установленных нормативными актами Санкт-Петербурга для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам найма специализированного жилого помещения".
П. п. 2.2 изменению не подлежит.
П. п. 2.3 исключить.
П. п. 3.1. - 4.4. изменению не подлежат.
П. п. 4.5. изложить в следующей редакции: "По истечении срока договора найма помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем".
П. п. 5.1 - 5.4. изменению не подлежат.
П. п. 5.5. изложить в следующей редакции: "При прекращении настоящего договора наниматель обязан возвратить помещение наймодателю в надлежащем состоянии".
П. п. 5.6 изложить в следующей редакции: "Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по Договору, разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке".
П. п. 5.7. - 6.1 изменению не подлежат.
В удовлетворении требований о расторжении фактически существующего договора найма жилого помещения - отказать.
Взыскать с С.О. в пользу М. судебные расходы по оплате услуг представителя в размере <...> рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)