Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Истица направила в адрес ответчиков уведомление о расторжении договора найма жилого помещения и освобождении квартиры в течение трех месяцев, поскольку, как собственник недвижимого имущества, приняла решение не сдавать данное жилое помещение внаем. В добровольном порядке ответчики жилое помещение не освободили.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Радаева О.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Евдокименко А.А.
судей Самодуровой Н.Н., Емелина А.В.
с участием прокурора Хлебниковой Е.В.
при секретаре О.А.С. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе П., П., П., П. их представителя О.А.Л. на решение Кинельского районного суда Самарской области от 19 августа 2014 года, которым постановлено: Исковые требования Ф. удовлетворить. Расторгнуть договор найма между Ф. и П., П., П., П. проживающих в жилом помещении, расположенном по адресу <адрес>.
Прекратить право пользования П., П., П., П. жилым помещением - квартирой расположенной по адресу <адрес>.
Выселить из жилого помещения П., П., П., П. из квартиры расположенной по адресу <адрес>.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самодуровой Н.Н., ответчика П., поддержавшего доводы жалобы, заключение прокурора судебная коллегия
установила:
Ф. обратилась в суд с иском к П., П., П., П. о расторжении договора найма жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником земельного участка площадью 2000,00 кв. м и двухквартирного жилого дома площадью 249,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, находящегося в общей долевой собственности (доля в праве ?). Доля в праве возникла на основании договора купли-продажи от 08.02.2012 г., заключенного между Ф. и ООО "АПК "Красный Ключ". При заключении договора-купли в жилом помещении зарегистрированы, проживали на основании договора найма жилого помещения и были зарегистрированы ответчики по делу. 14.05.2013 года Ф. направила в адрес ответчиков уведомление о расторжении договора найма жилого помещения и освобождении квартиры в течение трех месяцев, поскольку как собственник недвижимого имущества приняла решение не сдавать данное жилое помещение внаем.
В добровольном порядке ответчики жилое помещение не освободили.
Ссылаясь на нарушение своих прав, Ф. просила суд расторгнуть договор найма, заключенный между ней договор найма и П., П., П., П. проживающих в жилом помещении, расположенном по адресу <адрес>.
прекратить право пользования П., П., П., П. жилым помещением, расположенным по указанному адресу, выселить ответчиков из данного жилого помещения и обязать УФМС по Самарской области снять их с регистрационного учета по указанному адресу, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 руб.
Решением Кинельского районного суда Самарской области от 19 августа 2014 года исковые требования Ф. удовлетворены, договор найма, заключенный между Ф. и П., П., П., П. расторгнут, прекращено право пользования за ними спорным жилым помещением, и ответчики выселены из указанного жилого помещения.
Кроме того, в судебном постановлении указано, что решение суда является основанием для снятия отделением УФМС в Кинельском районе по Самарской области снять П., П., П., П. с регистрационного учета по вышеуказанному адресу.
В апелляционной жалобе ответчики их представитель О.А.Л. просят решение суда отменить как незаконное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции П.Ю.В. апелляционную жалобу поддержал, просил, решение суда отменить.
Представитель Ф. - К. в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать, решение суда считает законным и обоснованным.
Выслушав объяснения ответчиков, представителей сторон, проверив материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что решение суда подлежит отмене, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как видно из материалов дела, Ф., является собственником земельного участка площадью 2000,00 кв. м и двухквартирного жилого дома площадью 249,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, находящегося в общей долевой собственности (доля в праве ?). Доля в праве возникла на основании договора купли-продажи от 08.02.2012 г., заключенного между Ф. и ООО "АПК "Красный Ключ".
Из справки администрации сельского поселения Богдановка муниципального района Самарской области от 02.09.2013 г. N 1240, следует, что в жилом помещении по адресу: <адрес>, зарегистрированы: П., Ю., П., П., П., П.
Удовлетворяя исковые требования Ф. о расторжении договора найма жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, суд первой инстанции исходил из того, что договор найма жилого помещения истек, поэтому у ответчиков отсутствуют правовые основания для дальнейшего проживания в спорном жилом помещении, и истец как собственник квартиры, вправе требовать устранения нарушений права собственности. Сам по себе факт постоянного проживания в указанном жилом помещении после окончания срока действия договора найма, не является основанием для приобретения права пользования помещением и заключения договора найма жилого помещения на новый срок.
Судебная коллегия считает, что с выводами суда первой инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
Согласно статье 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации никто не может быть произвольно лишен жилища.
На основании части 4 статьи 3 Жилищного кодекса РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Как видно из материалов дела, семье П. на основании приказа N от 14 января 1997 года Агрофирмой "Кинель", выдан ордер на вселение в спорную квартиру.
Установлено, что между Агрофирмой "Кинель" и ответчиками фактически возникли и существовали договорные отношения найма жилого помещения.
На основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 08 февраля 2012 года заключенного между ООО "АПК "Красный Ключ", и Ф. к покупателю перешел двухквартирный жилой дом общей площадью 249,2 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, находящегося в общей долевой собственности (доля в праве ?)
С 5 апреля 2012 года собственником спорного жилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу, является Ф., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.04.2012 г. серии N.
Из материалов дела усматривается, что истец приобрел жилое помещение с обременением в виде права проживания в нем ответчиков.
В силу статьи 675 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
По смыслу данной правовой нормы переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является безусловным основанием для прекращения права пользования жилым помещением проживающих в нем нанимателей. Факт возникновения между сторонами отношений по договору найма жилого помещения, подтверждается материалами дела и ответчиками не оспаривался.
В соответствии со статьей 684 Гражданского кодекса РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
14.05.2013 года Ф. направила ответчикам уведомление о расторжении договора найма жилого помещения и освобождении квартиры в течение трех месяцев, поскольку как собственник недвижимого имущества приняла решение не сдавать данное жилое помещение внаем.
Однако судом первой инстанции не учтено, что на момент разрешения спора договор найма жилого помещения не прекратил свое действие.
В силу пункта 1 статьи 683 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Установлено, что право пользования спорным жилым помещением по договору найма у ответчиков возникло 14.01.1997 года. При предоставлении ответчикам жилого помещения во владение и пользование для проживания в нем, срок действия договора найма жилого помещения не устанавливался.
В собственности истца жилое помещение находится с 05.04.2012 года. Сведений о том, что прежние собственники объекта недвижимости (квартиры) - ООО "Кинель" и ООО "АПК "Красный Ключ", оспаривали право пользования ответчиками жилым помещением на условиях договора найма, материалы дела не содержат. При переходе права собственности на жилое помещение к истцу перешли права наймодателя на условиях ранее заключенного договора найма.
Принимая во внимание сложившиеся между сторонами отношения по договору найма жилого помещения, регулируемые главой 35 ГК РФ, учитывая конкретные обстоятельства дела, положения ст. 675, 683, 684 ГК РФ, судебная коллегия полагает, что срок действия договора найма спорного жилого помещения до настоящего времени не истек.
При этом основания расторжения договора найма жилого помещения, предусмотренные п. 3 ст. 687 ГК РФ, отсутствуют.
С учетом изложенного, постановленное судом решение об удовлетворении исковых требований Ф. к П., П., П., П. о расторжении договора найма жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета нельзя признать законным и обоснованным, в связи, с чем оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Ф.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Кинельского районного суда Самарской области от 19 августа 2014 года отменить принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Ф. к П., П., П., П. о расторжении договора найма жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета - отказать.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-11157/2014
Требование: О расторжении договора найма жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Истица направила в адрес ответчиков уведомление о расторжении договора найма жилого помещения и освобождении квартиры в течение трех месяцев, поскольку, как собственник недвижимого имущества, приняла решение не сдавать данное жилое помещение внаем. В добровольном порядке ответчики жилое помещение не освободили.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 ноября 2014 г. по делу N 33-11157/2014
Судья: Радаева О.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Евдокименко А.А.
судей Самодуровой Н.Н., Емелина А.В.
с участием прокурора Хлебниковой Е.В.
при секретаре О.А.С. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе П., П., П., П. их представителя О.А.Л. на решение Кинельского районного суда Самарской области от 19 августа 2014 года, которым постановлено: Исковые требования Ф. удовлетворить. Расторгнуть договор найма между Ф. и П., П., П., П. проживающих в жилом помещении, расположенном по адресу <адрес>.
Прекратить право пользования П., П., П., П. жилым помещением - квартирой расположенной по адресу <адрес>.
Выселить из жилого помещения П., П., П., П. из квартиры расположенной по адресу <адрес>.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самодуровой Н.Н., ответчика П., поддержавшего доводы жалобы, заключение прокурора судебная коллегия
установила:
Ф. обратилась в суд с иском к П., П., П., П. о расторжении договора найма жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником земельного участка площадью 2000,00 кв. м и двухквартирного жилого дома площадью 249,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, находящегося в общей долевой собственности (доля в праве ?). Доля в праве возникла на основании договора купли-продажи от 08.02.2012 г., заключенного между Ф. и ООО "АПК "Красный Ключ". При заключении договора-купли в жилом помещении зарегистрированы, проживали на основании договора найма жилого помещения и были зарегистрированы ответчики по делу. 14.05.2013 года Ф. направила в адрес ответчиков уведомление о расторжении договора найма жилого помещения и освобождении квартиры в течение трех месяцев, поскольку как собственник недвижимого имущества приняла решение не сдавать данное жилое помещение внаем.
В добровольном порядке ответчики жилое помещение не освободили.
Ссылаясь на нарушение своих прав, Ф. просила суд расторгнуть договор найма, заключенный между ней договор найма и П., П., П., П. проживающих в жилом помещении, расположенном по адресу <адрес>.
прекратить право пользования П., П., П., П. жилым помещением, расположенным по указанному адресу, выселить ответчиков из данного жилого помещения и обязать УФМС по Самарской области снять их с регистрационного учета по указанному адресу, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 руб.
Решением Кинельского районного суда Самарской области от 19 августа 2014 года исковые требования Ф. удовлетворены, договор найма, заключенный между Ф. и П., П., П., П. расторгнут, прекращено право пользования за ними спорным жилым помещением, и ответчики выселены из указанного жилого помещения.
Кроме того, в судебном постановлении указано, что решение суда является основанием для снятия отделением УФМС в Кинельском районе по Самарской области снять П., П., П., П. с регистрационного учета по вышеуказанному адресу.
В апелляционной жалобе ответчики их представитель О.А.Л. просят решение суда отменить как незаконное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции П.Ю.В. апелляционную жалобу поддержал, просил, решение суда отменить.
Представитель Ф. - К. в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать, решение суда считает законным и обоснованным.
Выслушав объяснения ответчиков, представителей сторон, проверив материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что решение суда подлежит отмене, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как видно из материалов дела, Ф., является собственником земельного участка площадью 2000,00 кв. м и двухквартирного жилого дома площадью 249,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, находящегося в общей долевой собственности (доля в праве ?). Доля в праве возникла на основании договора купли-продажи от 08.02.2012 г., заключенного между Ф. и ООО "АПК "Красный Ключ".
Из справки администрации сельского поселения Богдановка муниципального района Самарской области от 02.09.2013 г. N 1240, следует, что в жилом помещении по адресу: <адрес>, зарегистрированы: П., Ю., П., П., П., П.
Удовлетворяя исковые требования Ф. о расторжении договора найма жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, суд первой инстанции исходил из того, что договор найма жилого помещения истек, поэтому у ответчиков отсутствуют правовые основания для дальнейшего проживания в спорном жилом помещении, и истец как собственник квартиры, вправе требовать устранения нарушений права собственности. Сам по себе факт постоянного проживания в указанном жилом помещении после окончания срока действия договора найма, не является основанием для приобретения права пользования помещением и заключения договора найма жилого помещения на новый срок.
Судебная коллегия считает, что с выводами суда первой инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
Согласно статье 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации никто не может быть произвольно лишен жилища.
На основании части 4 статьи 3 Жилищного кодекса РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Как видно из материалов дела, семье П. на основании приказа N от 14 января 1997 года Агрофирмой "Кинель", выдан ордер на вселение в спорную квартиру.
Установлено, что между Агрофирмой "Кинель" и ответчиками фактически возникли и существовали договорные отношения найма жилого помещения.
На основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 08 февраля 2012 года заключенного между ООО "АПК "Красный Ключ", и Ф. к покупателю перешел двухквартирный жилой дом общей площадью 249,2 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, находящегося в общей долевой собственности (доля в праве ?)
С 5 апреля 2012 года собственником спорного жилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу, является Ф., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.04.2012 г. серии N.
Из материалов дела усматривается, что истец приобрел жилое помещение с обременением в виде права проживания в нем ответчиков.
В силу статьи 675 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
По смыслу данной правовой нормы переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является безусловным основанием для прекращения права пользования жилым помещением проживающих в нем нанимателей. Факт возникновения между сторонами отношений по договору найма жилого помещения, подтверждается материалами дела и ответчиками не оспаривался.
В соответствии со статьей 684 Гражданского кодекса РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
14.05.2013 года Ф. направила ответчикам уведомление о расторжении договора найма жилого помещения и освобождении квартиры в течение трех месяцев, поскольку как собственник недвижимого имущества приняла решение не сдавать данное жилое помещение внаем.
Однако судом первой инстанции не учтено, что на момент разрешения спора договор найма жилого помещения не прекратил свое действие.
В силу пункта 1 статьи 683 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Установлено, что право пользования спорным жилым помещением по договору найма у ответчиков возникло 14.01.1997 года. При предоставлении ответчикам жилого помещения во владение и пользование для проживания в нем, срок действия договора найма жилого помещения не устанавливался.
В собственности истца жилое помещение находится с 05.04.2012 года. Сведений о том, что прежние собственники объекта недвижимости (квартиры) - ООО "Кинель" и ООО "АПК "Красный Ключ", оспаривали право пользования ответчиками жилым помещением на условиях договора найма, материалы дела не содержат. При переходе права собственности на жилое помещение к истцу перешли права наймодателя на условиях ранее заключенного договора найма.
Принимая во внимание сложившиеся между сторонами отношения по договору найма жилого помещения, регулируемые главой 35 ГК РФ, учитывая конкретные обстоятельства дела, положения ст. 675, 683, 684 ГК РФ, судебная коллегия полагает, что срок действия договора найма спорного жилого помещения до настоящего времени не истек.
При этом основания расторжения договора найма жилого помещения, предусмотренные п. 3 ст. 687 ГК РФ, отсутствуют.
С учетом изложенного, постановленное судом решение об удовлетворении исковых требований Ф. к П., П., П., П. о расторжении договора найма жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета нельзя признать законным и обоснованным, в связи, с чем оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Ф.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Кинельского районного суда Самарской области от 19 августа 2014 года отменить принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Ф. к П., П., П., П. о расторжении договора найма жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета - отказать.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)