Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендатором ненадлежащим образом исполнены свои обязательства по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья - Снегирева Н.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Гантимурова И.А.,
судей Олейниковой В.В., Поповой Е.В.,
при секретаре П.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области к П.Р. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка
по апелляционной жалобе истца Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области
на решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 28 октября 2014 г., которым постановлено:
"Исковые требования Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области к П.Р. о взыскании задолженности по арендной плате - удовлетворить частично.
Взыскать с П.Р. в пользу Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области неустойку за просрочку платежей по арендной плате в размере <.......> руб. <.......> коп.
В иске Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области о взыскании с П.Р. задолженности по арендной плате в размере <.......> (<.......>) руб. <.......> коп., неустойки в размере <.......> (<.......>) руб. <.......> коп. - отказать.
Взыскать с П.Р. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <.......> руб.".
Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Гантимурова И.А., выслушав представителя ответчика П.Р. - по доверенности Т., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
установила:
Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратилось в суд с иском к П.Р. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере <.......> рублей <.......> копеек, в том числе: арендная плата за пользование земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> рублей <.......> копеек и пени за просрочку внесения арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> рубля <.......> копейка.
В обоснование иска указало, что ДД.ММ.ГГГГ между <.......> и П.Р. заключен договор аренды N <...> земельного участка площадью <.......> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства продовольственного магазина. В соответствии с условиями договора аренды, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Пунктом 2.8 договора аренды установлено, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в г. Волгограде, а также в соответствие с действующим законодательством. Договором аренды также предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок, арендатор уплачивает неустойку в размере <.......>,% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю. Плата за арендованный земельный участок составляла за ДД.ММ.ГГГГ. - <.......> руб., за ДД.ММ.ГГГГ. - <.......> руб. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендатор вносил арендную плату не в полном объеме, что привело к образованию задолженности и начислению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору аренды.
Судом постановлено указанное выше решение.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы указал на нарушение судом норм материального права, поскольку судом не было учтено, что в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации ставки арендной платы являются нормативно регулируемыми, и стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы. Кроме того, принятие уполномоченными органами нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договора аренды без внесения в него подобных изменений.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик П.Р. в лице представителя - по доверенности Т. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствие со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно нее, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Следовательно, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между <.......>, в качестве Арендодателя, и Индивидуальным предпринимателем П.Р., в качестве Арендатора, был заключен договор аренды земельного участка N <...>, согласно которого ему на срок ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ передан в аренду земельный участок, площадью <.......> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, для завершения строительства продовольственного магазина.
С ДД.ММ.ГГГГ арендодателем земельного участка по Договору является Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области на основании Закона Волгоградской области от 6 апреля 2012 г. N 33-ОД "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" и постановления Правительства Волгоградской области от 17 апреля 2012 г. N 28-п "Об органе исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченном на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в Волгограде - административном центре Волгоградской области".
С ДД.ММ.ГГГГ. статус индивидуального предпринимателя у П.Р. прекращен в связи с принятием судом решения о признании его несостоятельным (банкротом), о чем в ЕГРИП внесена соответствующая запись.
В соответствии с условиями договора аренды предусмотрена обязанность арендатора вносить ежегодную арендную плату за пользование земельным участком, которая вносится ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала (пункт 2.2 и пункт 2.4 договора), а также обязанность в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок уплачивать неустойку в размере <.......>% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю (пункт 2.9 договора).
Согласно пункта 2.7 договора аренды сумма годовой арендной платы составляет <.......> руб. и, в соответствие с расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора, рассчитывается по следующей формуле: дифференцированная ставка земельного налога (<.......> руб.) x повышающий коэффициент к дифференцированной ставке земельного налога (<.......>) x площадь земельного участка (<.......> кв. м)
При этом, в пункте 2.8 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в РФ законодательных актов. В этом случае Арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы.
ДД.ММ.ГГГГ. в договор аренды внесены двусторонние изменения от ДД.ММ.ГГГГ: пункт 2.4 договора изложен в следующей редакции - арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным, арендная плата за последний месяц вносится не позднее 25-го декабря текущего года; установлен размер годовой арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ в сумме <.......> руб., исходя из базовой ставки арендной платы в сумме <.......> руб. за <.......> кв. м и повышающего коэффициента к базовой ставке арендной платы равного <.......>.
ДД.ММ.ГГГГ. на основании распоряжения администрации Волгограда N 698-р от 27 июня 2003 г. в договор аренды внесены двусторонние изменения от ДД.ММ.ГГГГ: продлен срок аренды земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ; установлен размер годовой арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ в сумме <.......> руб., а с ДД.ММ.ГГГГ в сумме <.......> руб., исходя из дифференцированной ставки земельного налога <.......> и повышающего коэффициента, соответственно, равного <.......> и <.......>.
ДД.ММ.ГГГГ. на основании постановления Волгоградского городского Совета народных депутатов от 27 ноября 2003 г. N 64/1222 "Об установлении дифференцированных ставок земельного налога по зонам градостроительной ценности территории Волгограда на 2004 год" в договор аренды внесены изменения от ДД.ММ.ГГГГ: в связи с изменением дифференцированной ставки земельного налога установлен размер годовой арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ в сумме <.......> руб., исходя из дифференцированной ставки земельного налога <.......> и повышающего коэффициента равного <.......>.
Также, на основании распоряжения администрации Волгограда N 137-р от 17 августа 2004 г. в договор аренды внесены изменения от ДД.ММ.ГГГГ: продлен срок аренды земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ, а также определено, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в г. Волгограде, а также в соответствие с действующим законодательством РФ.
ДД.ММ.ГГГГ. в договор аренды внесены изменения от ДД.ММ.ГГГГ: установлен размер годовой арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ в сумме <.......> руб., исходя из дифференцированной ставки земельного налога <.......> и повышающего коэффициента равного <.......>.
ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Волгоградской городской Думы от 29 марта 2006 г. N 29/590 "Об утверждении размеров ставок арендной платы за землю на 2006 год" в договор аренды внесены изменения от ДД.ММ.ГГГГ: установлен размер годовой арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ в сумме <.......> руб., исходя из ставки арендной платы <.......> и повышающего коэффициента равного <.......>.
В дальнейшем на основании Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", постановления Главы администрации Волгоградской области от 6 декабря 2007 г. N 2033 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" и решения Волгоградской городской Думы от 15 мая 2008 г. N 3 /84 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", произошло изменение методики расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
Указанными нормативными актами установлена формула расчета арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена: А = (КСЗУ x Кви x Кдп x Кка x Ки) x площадь земельного участка, где А-величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Кка - коэффициент категории арендатора; Ки-коэффициент индексации.
В связи с этим, начиная с ДД.ММ.ГГГГ., арендодателем арендатору направлялись извещения от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ об изменении размера арендной платы, которые содержали расчет по новой формуле, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента вида функционального использования земельного участка, коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке, коэффициента категории арендатора, коэффициента индексации.
Суд первой инстанции, устанавливая факт наличия у П.Р. задолженности по договору аренды и определяя ее размер, обоснованно исходил из того, что по условиям договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, уже предусмотренные договором в качестве коэффициентов при расчете арендной платы, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов, то есть путем изменения формулы и методики расчета арендной платы, являющейся существенным условием договора аренды.
При заключении договора аренды земельного участка стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса, то есть путем заключения двустороннего дополнительного соглашения к договору аренды, как это предусмотрено пунктом 11 договора аренды.
Однако, такого соглашения стороны не заключали, что также было установлено постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу N <...> по иску <.......> к ИП П.Р. о взыскании задолженности по этому же договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Этим судебным актом было отменено решение Арбитражного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с ИП П.Р. задолженности по договору аренды, рассчитанной по новой формуле, и принято новое решение, которым задолженность была определена, исходя из предусмотренной договором аренды формулы расчета арендной платы.
При таких данных, суд первой инстанции по настоящему делу, также обоснованно исходил из того, что при расчете арендной платы должны применяться условия действующего договора аренды и согласованная сторонами методика расчета арендной платы, ежегодный размер которой был установлен в сумме <.......> руб., размер ежемесячной платы - <.......> руб.
Следовательно, поскольку, согласно представленного истцом расчета вследствие ранее произведенных, хотя и не всегда своевременных, платежей, задолженности по арендной плате ответчик не имеет, поэтому судом было постановлено правильное решение об удовлетворении иска лишь в части взыскания неустойки за несвоевременное исполнение П.Р. своих обязательств по договору аренды в пределах срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком, то есть в пределах трехлетнего срока, предшествующего дате обращения истца в суд.
При этом, являются несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что поскольку регулирование арендной платы за земельный участок осуществляется в нормативном порядке, поэтому принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условия договора аренды независимо от воли сторон договора и без внесения в текст договора соответствующих изменений.
Однако, судебная коллегия полагает, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных правовых актов не является изменением условий договора о размере арендной платы лишь в случае, если договором предусмотрена возможность такого изменения в одностороннем порядке. В то же время, по условиям договора аренды, заключенного с П.Р. такие изменения могут касаться лишь базовых ставок и коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, непосредственно предусмотренным договором аренды. Во все остальных случаях, изменения к договору должны быть оформлены путем заключения двустороннего дополнительного соглашения.
Кроме того, как следует из материалов дела, при направлении арендатору извещения от ДД.ММ.ГГГГ об изменении договора аренды, содержащего расчет размера арендной платы по новой формуле, арендатору в сопроводительном письме предлагалось подписать один экземпляр извещения и возвратить арендодателю. Однако, данных о согласовании арендатором нового расчета суду не представлено, в связи с чем отсутствуют основания утверждать о достижении сторонами соглашения относительно расчета размера арендной платы по новой формуле.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку представленным сторонами и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
При указанных обстоятельствах, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
определила:
решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 28 октября 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.01.2015 ПО ДЕЛУ N 33-511/2015
Требование: О взыскании долга и неустойки по договору аренды земельного участка.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендатором ненадлежащим образом исполнены свои обязательства по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 января 2015 г. по делу N 33-511/2015
Судья - Снегирева Н.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Гантимурова И.А.,
судей Олейниковой В.В., Поповой Е.В.,
при секретаре П.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области к П.Р. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка
по апелляционной жалобе истца Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области
на решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 28 октября 2014 г., которым постановлено:
"Исковые требования Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области к П.Р. о взыскании задолженности по арендной плате - удовлетворить частично.
Взыскать с П.Р. в пользу Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области неустойку за просрочку платежей по арендной плате в размере <.......> руб. <.......> коп.
В иске Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области о взыскании с П.Р. задолженности по арендной плате в размере <.......> (<.......>) руб. <.......> коп., неустойки в размере <.......> (<.......>) руб. <.......> коп. - отказать.
Взыскать с П.Р. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <.......> руб.".
Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Гантимурова И.А., выслушав представителя ответчика П.Р. - по доверенности Т., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
установила:
Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратилось в суд с иском к П.Р. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере <.......> рублей <.......> копеек, в том числе: арендная плата за пользование земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> рублей <.......> копеек и пени за просрочку внесения арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> рубля <.......> копейка.
В обоснование иска указало, что ДД.ММ.ГГГГ между <.......> и П.Р. заключен договор аренды N <...> земельного участка площадью <.......> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства продовольственного магазина. В соответствии с условиями договора аренды, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Пунктом 2.8 договора аренды установлено, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в г. Волгограде, а также в соответствие с действующим законодательством. Договором аренды также предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок, арендатор уплачивает неустойку в размере <.......>,% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю. Плата за арендованный земельный участок составляла за ДД.ММ.ГГГГ. - <.......> руб., за ДД.ММ.ГГГГ. - <.......> руб. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендатор вносил арендную плату не в полном объеме, что привело к образованию задолженности и начислению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору аренды.
Судом постановлено указанное выше решение.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы указал на нарушение судом норм материального права, поскольку судом не было учтено, что в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации ставки арендной платы являются нормативно регулируемыми, и стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы. Кроме того, принятие уполномоченными органами нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договора аренды без внесения в него подобных изменений.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик П.Р. в лице представителя - по доверенности Т. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствие со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно нее, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Следовательно, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между <.......>, в качестве Арендодателя, и Индивидуальным предпринимателем П.Р., в качестве Арендатора, был заключен договор аренды земельного участка N <...>, согласно которого ему на срок ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ передан в аренду земельный участок, площадью <.......> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, для завершения строительства продовольственного магазина.
С ДД.ММ.ГГГГ арендодателем земельного участка по Договору является Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области на основании Закона Волгоградской области от 6 апреля 2012 г. N 33-ОД "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" и постановления Правительства Волгоградской области от 17 апреля 2012 г. N 28-п "Об органе исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченном на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в Волгограде - административном центре Волгоградской области".
С ДД.ММ.ГГГГ. статус индивидуального предпринимателя у П.Р. прекращен в связи с принятием судом решения о признании его несостоятельным (банкротом), о чем в ЕГРИП внесена соответствующая запись.
В соответствии с условиями договора аренды предусмотрена обязанность арендатора вносить ежегодную арендную плату за пользование земельным участком, которая вносится ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала (пункт 2.2 и пункт 2.4 договора), а также обязанность в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок уплачивать неустойку в размере <.......>% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю (пункт 2.9 договора).
Согласно пункта 2.7 договора аренды сумма годовой арендной платы составляет <.......> руб. и, в соответствие с расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора, рассчитывается по следующей формуле: дифференцированная ставка земельного налога (<.......> руб.) x повышающий коэффициент к дифференцированной ставке земельного налога (<.......>) x площадь земельного участка (<.......> кв. м)
При этом, в пункте 2.8 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в РФ законодательных актов. В этом случае Арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы.
ДД.ММ.ГГГГ. в договор аренды внесены двусторонние изменения от ДД.ММ.ГГГГ: пункт 2.4 договора изложен в следующей редакции - арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным, арендная плата за последний месяц вносится не позднее 25-го декабря текущего года; установлен размер годовой арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ в сумме <.......> руб., исходя из базовой ставки арендной платы в сумме <.......> руб. за <.......> кв. м и повышающего коэффициента к базовой ставке арендной платы равного <.......>.
ДД.ММ.ГГГГ. на основании распоряжения администрации Волгограда N 698-р от 27 июня 2003 г. в договор аренды внесены двусторонние изменения от ДД.ММ.ГГГГ: продлен срок аренды земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ; установлен размер годовой арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ в сумме <.......> руб., а с ДД.ММ.ГГГГ в сумме <.......> руб., исходя из дифференцированной ставки земельного налога <.......> и повышающего коэффициента, соответственно, равного <.......> и <.......>.
ДД.ММ.ГГГГ. на основании постановления Волгоградского городского Совета народных депутатов от 27 ноября 2003 г. N 64/1222 "Об установлении дифференцированных ставок земельного налога по зонам градостроительной ценности территории Волгограда на 2004 год" в договор аренды внесены изменения от ДД.ММ.ГГГГ: в связи с изменением дифференцированной ставки земельного налога установлен размер годовой арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ в сумме <.......> руб., исходя из дифференцированной ставки земельного налога <.......> и повышающего коэффициента равного <.......>.
Также, на основании распоряжения администрации Волгограда N 137-р от 17 августа 2004 г. в договор аренды внесены изменения от ДД.ММ.ГГГГ: продлен срок аренды земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ, а также определено, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в г. Волгограде, а также в соответствие с действующим законодательством РФ.
ДД.ММ.ГГГГ. в договор аренды внесены изменения от ДД.ММ.ГГГГ: установлен размер годовой арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ в сумме <.......> руб., исходя из дифференцированной ставки земельного налога <.......> и повышающего коэффициента равного <.......>.
ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Волгоградской городской Думы от 29 марта 2006 г. N 29/590 "Об утверждении размеров ставок арендной платы за землю на 2006 год" в договор аренды внесены изменения от ДД.ММ.ГГГГ: установлен размер годовой арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ в сумме <.......> руб., исходя из ставки арендной платы <.......> и повышающего коэффициента равного <.......>.
В дальнейшем на основании Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", постановления Главы администрации Волгоградской области от 6 декабря 2007 г. N 2033 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" и решения Волгоградской городской Думы от 15 мая 2008 г. N 3 /84 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", произошло изменение методики расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
Указанными нормативными актами установлена формула расчета арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена: А = (КСЗУ x Кви x Кдп x Кка x Ки) x площадь земельного участка, где А-величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Кка - коэффициент категории арендатора; Ки-коэффициент индексации.
В связи с этим, начиная с ДД.ММ.ГГГГ., арендодателем арендатору направлялись извещения от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ об изменении размера арендной платы, которые содержали расчет по новой формуле, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента вида функционального использования земельного участка, коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке, коэффициента категории арендатора, коэффициента индексации.
Суд первой инстанции, устанавливая факт наличия у П.Р. задолженности по договору аренды и определяя ее размер, обоснованно исходил из того, что по условиям договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, уже предусмотренные договором в качестве коэффициентов при расчете арендной платы, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов, то есть путем изменения формулы и методики расчета арендной платы, являющейся существенным условием договора аренды.
При заключении договора аренды земельного участка стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса, то есть путем заключения двустороннего дополнительного соглашения к договору аренды, как это предусмотрено пунктом 11 договора аренды.
Однако, такого соглашения стороны не заключали, что также было установлено постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу N <...> по иску <.......> к ИП П.Р. о взыскании задолженности по этому же договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Этим судебным актом было отменено решение Арбитражного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с ИП П.Р. задолженности по договору аренды, рассчитанной по новой формуле, и принято новое решение, которым задолженность была определена, исходя из предусмотренной договором аренды формулы расчета арендной платы.
При таких данных, суд первой инстанции по настоящему делу, также обоснованно исходил из того, что при расчете арендной платы должны применяться условия действующего договора аренды и согласованная сторонами методика расчета арендной платы, ежегодный размер которой был установлен в сумме <.......> руб., размер ежемесячной платы - <.......> руб.
Следовательно, поскольку, согласно представленного истцом расчета вследствие ранее произведенных, хотя и не всегда своевременных, платежей, задолженности по арендной плате ответчик не имеет, поэтому судом было постановлено правильное решение об удовлетворении иска лишь в части взыскания неустойки за несвоевременное исполнение П.Р. своих обязательств по договору аренды в пределах срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком, то есть в пределах трехлетнего срока, предшествующего дате обращения истца в суд.
При этом, являются несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что поскольку регулирование арендной платы за земельный участок осуществляется в нормативном порядке, поэтому принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условия договора аренды независимо от воли сторон договора и без внесения в текст договора соответствующих изменений.
Однако, судебная коллегия полагает, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных правовых актов не является изменением условий договора о размере арендной платы лишь в случае, если договором предусмотрена возможность такого изменения в одностороннем порядке. В то же время, по условиям договора аренды, заключенного с П.Р. такие изменения могут касаться лишь базовых ставок и коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, непосредственно предусмотренным договором аренды. Во все остальных случаях, изменения к договору должны быть оформлены путем заключения двустороннего дополнительного соглашения.
Кроме того, как следует из материалов дела, при направлении арендатору извещения от ДД.ММ.ГГГГ об изменении договора аренды, содержащего расчет размера арендной платы по новой формуле, арендатору в сопроводительном письме предлагалось подписать один экземпляр извещения и возвратить арендодателю. Однако, данных о согласовании арендатором нового расчета суду не представлено, в связи с чем отсутствуют основания утверждать о достижении сторонами соглашения относительно расчета размера арендной платы по новой формуле.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку представленным сторонами и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
При указанных обстоятельствах, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
определила:
решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 28 октября 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)