Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Предоставление земли; Приватизация земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30.04.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 07.05.2014
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего: Сорокиной И.В.
судей: Леоновой Л.В., Солодовой Л.В.
при участии в заседании:
от истца
общество с ограниченной ответственностью "Рика" Балакаева Р.В. - представителя (дов. N 11 от 11.10.2013, сроком до 11.10.2016)
от ответчиков
Рябошапченко Василий Васильевич Голыжбиной С.Н. - представителя (дов. N 40 АА 0450926 от 09.10.2012, сроком на 3 года)
администрация города Обнинска представитель не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Рябошапченко Василия Васильевича, г. Обнинск Калужской области, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 по делу N А23-3142/2013,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Рика", г. Обнинск Калужской области (ОГРН 1024000939490) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к администрации (исполнительно-распорядительному органу) городского округа "Город Обнинск" о признании недействительным дополнительного соглашения от 14.11.2012 N А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 N А-54-2007, признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка от 02.06.2013 N 01-14/1066 и о понуждении заключить договор аренды земельного участка. Судом области к участию в деле в качестве соответчика привлечен Рябошапченко Василий Васильевич.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 22.10.2013 (судья Аникина Е.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 (судьи Тучкова О.Г., Волкова Ю.А., Рыжова Е.В.) решение суда области от 22.10.2013 в части отказа в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в предоставлении ООО "Рика" в аренду земельного участка с кадастровым N 40:27:030503:207 площадью 4 156 кв. м, расположенного по адресу: Калужская область, г. Обнинск, в районе 55 микрорайона, изложенного в письме администрации (исполнительно-распорядительного органа) городского округа "Город Обнинск" от 02.06.2013 N 01-14/1066 и о понуждении заключить договор аренды земельного участка отменено.
Отказ администрации (исполнительно-распорядительного органа) городского округа "Город Обнинск" в предоставлении ООО "Рика" в аренду спорного земельного участка, изложенный в письме от 02.06.2013 N 01-14/1066, признан незаконным, как не соответствующий ст. 36 ЗК РФ.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обязал администрацию городского округа "Город Обнинск" в месячный срок со дня вынесения настоящего постановления принять решение о предоставлении ООО "Рика" в аренду земельного участка с кадастровым N 40:27:030503:207 площадью 4 156 кв. м, расположенного по адресу: Калужская область, г. Обнинск, в районе 55 микрорайона, а также в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду подготовить проект договора аренды вышеуказанного земельного участка и направить его ООО "Рика" с предложением о заключении данного договора. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, Рябошапченко В.В. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
В судебном заседании, представитель истца, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить ее без удовлетворения, а судебный акт - без изменения.
Представитель ответчика Рябошапченко В.В. поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Ответчик - администрация города Обнинска, извещенная о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом, своего представителя в суд округа не направила. Дело рассмотрено в отсутствие представителя неявившейся стороны, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца и ответчика, суд кассационной инстанции считает, что при принятии судебных актов об отказе в удовлетворении исковых требований о признании недействительным дополнительного соглашения от 14.11.2012 N А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 N А-54-2007, судами обеих инстанций были нарушены нормы материального права, в связи с чем решение суда области и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене в указанной части.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО "Рика" является собственником четырехэтажной автостоянки открытого типа, расположенной по адресу: Калужская область, г. Обнинск, пр. Полянка, д. 1д, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество от 26.12.2012, серия 40КЛ N 472034, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.12.2012 сделана запись регистрации за N 40-40-11/037/2012-635.
Указанная автостоянка располагается, в том числе на земельном участке, расположенном по адресу: Калужская область, г. Обнинск, микрорайон, с кадастровым N 40:27:030503:207 (предыдущий кадастровый N 40:27:030503:0085), общей площадью 4156 кв. м, находящемся в муниципальной собственности.
В порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, ООО "Рика" 24.05.2013 обратилось в администрацию г. Обнинска с просьбой заключить договор аренды указанного земельного участка, на что администрация г. Обнинска в письме от 02.06.2013 N 01-14/1066 в заключении договора аренды обществу отказала, поскольку испрашиваемый земельный участок обременен правами третьих лиц, а именно: действующим до 14.05.2015 договором аренды земельного участка N А-54-2007 от 06.06.2007 с Рябошапченко В.В., оснований для расторжения которого у администрации г. Обнинска не имеется.
Ссылаясь на недействительность дополнительного соглашения от 14.11.2012 N А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 N А-54-2007 и на незаконность отказа администрации г. Обнинска в предоставлении в аренду земельного участка от 02.06.2013 N 01-14/1066, нарушающего права и законные интересы ООО "Рика" в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
При разрешении настоящего спора, суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований общества о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка от 02.06.2013 N 01-14/1066 и о понуждении заключить договор аренды земельного участка и удовлетворил указанные исковые требования, в силу следующего.
В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ, собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 Кодекса, согласно которому граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами.
Указанные положения законодательства вытекают из закрепленных в ст. 1 ЗК РФ основных принципов единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами.
В силу п. п. 1, 3 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды такого земельного участка.
Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением либо на приобретение этого участка в аренду.
Согласно ч. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Указанные случаи установлены в п. 4 ст. 28 ЗК РФ, в соответствии с которым не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом, учитывая, что истцу принадлежит на праве собственности находящаяся на спорном земельном участке четырехэтажная автостоянка открытого типа (холодный паркинг), суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ООО "Рика" в соответствии со ст. 36 ЗК РФ обладает исключительным правом на приобретение земельного участка с кадастровым N 40:27:030503:207, общей площадью 4156 кв. м в собственность или аренду, в связи с чем обоснованно признал отказ администрации в заключении договора аренды спорного земельного участка с ООО "Рика" незаконным.
Кроме того, с учетом конкретных обстоятельств дела, руководствуясь положениями ст. 29 ЗК РФ, п. 6 ст. 36 ЗК РФ и ч. 4 ст. 445 ГК РФ, в целях восстановления нарушенного права суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части понуждения администрации устранить допущенные нарушения, обязав государственный орган принять решение о предоставлении ООО "Рика" в аренду спорного земельного участка; в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым N 40:27:030503:207 площадью 4 156 кв. м, расположенного по адресу: Калужская область, г. Обнинск, в районе 55 микрорайона, и направить его обществу с предложением о заключении данного договора.
В то же время, при разрешении настоящего спора, суды обеих инстанций пришли к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о признании недействительным дополнительного соглашения от 14.11.2012 N А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 N А -54-2007, поскольку на момент заключения данного дополнительного соглашения у ООО "Рика" отсутствовало право собственности на объект недвижимости, расположенный на вышеуказанном земельном участке.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, который был поддержан при рассмотрении дела апелляционным судом, в связи со следующим.
Согласно материалам дела, между администрацией г. Обнинска и Рябошапченко В.В. заключен договор аренды от 06.06.2007 N А-54-2007 земельного участка с кадастровым N 40:27:030503:207 (предыдущий кадастровый N 40:27:030503:0085) сроком до 14.05.2012.
Указанный земельный участок был передан Рябошапченко В.В. в аренду в целях строительства на нем многоярусной автопарковки. В последующем для этих же целей Рябошапченко В.В. передал данный земельный участок в субаренду ООО "Рика".
14.12.2011 четырехэтажная автостоянка открытого типа (холодный паркинг), находящаяся на данном земельном участке, в установленном законом порядке введена в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 40302000-39, выданным ООО "Рика" администрацией г. Обнинска.
11.04.2012 и 18.04.2012 ООО "Рика" обращалось в администрацию г. Обнинска с просьбой по истечении срока действия договора аренды с Рябошапченко В.В. заключить его с обществом. Однако администрация г. Обнинска письмом от 26.04.2012 за N 01-17/1566 отказала обществу в заключении договора аренды в связи с тем, что право собственности на объект недвижимости в установленном законом порядке не зарегистрировано.
13.07.2012 ООО "Рика" обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к ИП Рябошапченко В.В. о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимости - четырехэтажную автостоянку открытого типа (дело N А23-2809/2012). К участию в деле в качестве соответчика была привлечена администрация городского округа "Город Обнинск".
В процессе рассмотрения указанного спора, с учетом мнения администрации г. Обнинска и Рябошапченко В.В., которые как правообладатели земельного участка не препятствовали регистрации права собственности истца на законченную строительством автостоянку, право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке, а производство по делу прекращено в связи с отказом ООО "Рика" от исковых требований.
Однако, до завершения процесса по делу N А23-2809/2012 администрация г. Обнинска и Рябошапченко В.В. заключили дополнительное соглашение от 14.11.2012 N А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 N А-54-2007 на срок до 14.05.2015, несмотря на то, что им было известно о намерении ООО "Рика" оформить право собственности на автостоянку.
При этом, из п. 4 спорного дополнительного соглашения следует, что Рябошапченко В.В. использует участок для эксплуатации четырехэтажной автостоянки открытого типа (холодный паркинг).
Из материалов дела следует, что разрешение на ввод четырехэтажной автостоянки открытого типа (холодный паркинг) выдано администрацией г. Обнинска ООО "Рика" - 14.12.2011, т.е. до заключения спорного дополнительного соглашения, общество неоднократно обращалось в администрацию г. Обнинска с просьбой заключить договор аренды вышеуказанного земельного участка, более того администрация г. Обнинска участвовала в судебном процессе, где рассматривался вопрос о регистрации права собственности ООО "Рика" на спорную автостоянку.
Следовательно, администрации было известно о том, что общество претендует на заключение договора аренды земельного участка, находящегося под стоянкой и, что Рябошапченко В.В. не может использовать данный земельный участок для эксплуатации четырехэтажной парковки открытого типа, поскольку не является ее собственником.
Таким образом, заключение между администрацией г. Обнинска и Рябошапченко В.В. дополнительного соглашения от 14.11.2012 N А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 N А-54-2007 на срок до 14.05.2015 противоречит требованиям пунктов 3, 4 ст. 1 ГК РФ, согласно которым при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Кроме того, статьей 10 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, установлено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения данного требования арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Положениями этой статьи в редакции Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ определено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения данных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.
Учитывая, что при заключении спорного дополнительного соглашения от 14.11.2012 N А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 N А-54-2007 ответчики действовали с целью предоставления необоснованных преимуществ Рябошапченко В.В. по аренде земельного участка, находящегося под объектом недвижимости, собственником которого он не являлся и не имел прав на его эксплуатацию, а также с целью воспрепятствования ООО "Рика" в осуществлении его законных прав по аренде данного земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, в их действиях усматривается злоупотребление правом, в связи с чем, в силу положений ст. 10 и ст. 168 ГК, указанное соглашение является недействительным.
При таких обстоятельствах, кассационная коллегия считает, что вывод судов обеих инстанций об отказе в удовлетворении требований общества о признании указанной сделки недействительной сделан в нарушение норм материального права, в связи с чем судебные акты в данной части подлежат отмене, а требования истца удовлетворению в полном объеме.
В силу изложенного, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - 2 ст. 288, с. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 22.10.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 по делу N А23-3142/2013 в части отказа в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Рика" - отменить.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Рика" о признании недействительным заключенного между администрацией города Обнинска и Рябошапченко Василием Васильевичем дополнительного соглашения от 14.11.2012 N А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 N А-54-2007 - удовлетворить.
В остальной части постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 по делу N А23-3142/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.
Председательствующий
И.В.СОРОКИНА
Судьи
Л.В.ЛЕОНОВА
Л.В.СОЛОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 07.05.2014 ПО ДЕЛУ N А23-3142/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Предоставление земли; Приватизация земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 мая 2014 г. по делу N А23-3142/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 30.04.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 07.05.2014
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего: Сорокиной И.В.
судей: Леоновой Л.В., Солодовой Л.В.
при участии в заседании:
от истца
общество с ограниченной ответственностью "Рика" Балакаева Р.В. - представителя (дов. N 11 от 11.10.2013, сроком до 11.10.2016)
от ответчиков
Рябошапченко Василий Васильевич Голыжбиной С.Н. - представителя (дов. N 40 АА 0450926 от 09.10.2012, сроком на 3 года)
администрация города Обнинска представитель не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Рябошапченко Василия Васильевича, г. Обнинск Калужской области, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 по делу N А23-3142/2013,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Рика", г. Обнинск Калужской области (ОГРН 1024000939490) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к администрации (исполнительно-распорядительному органу) городского округа "Город Обнинск" о признании недействительным дополнительного соглашения от 14.11.2012 N А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 N А-54-2007, признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка от 02.06.2013 N 01-14/1066 и о понуждении заключить договор аренды земельного участка. Судом области к участию в деле в качестве соответчика привлечен Рябошапченко Василий Васильевич.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 22.10.2013 (судья Аникина Е.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 (судьи Тучкова О.Г., Волкова Ю.А., Рыжова Е.В.) решение суда области от 22.10.2013 в части отказа в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в предоставлении ООО "Рика" в аренду земельного участка с кадастровым N 40:27:030503:207 площадью 4 156 кв. м, расположенного по адресу: Калужская область, г. Обнинск, в районе 55 микрорайона, изложенного в письме администрации (исполнительно-распорядительного органа) городского округа "Город Обнинск" от 02.06.2013 N 01-14/1066 и о понуждении заключить договор аренды земельного участка отменено.
Отказ администрации (исполнительно-распорядительного органа) городского округа "Город Обнинск" в предоставлении ООО "Рика" в аренду спорного земельного участка, изложенный в письме от 02.06.2013 N 01-14/1066, признан незаконным, как не соответствующий ст. 36 ЗК РФ.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обязал администрацию городского округа "Город Обнинск" в месячный срок со дня вынесения настоящего постановления принять решение о предоставлении ООО "Рика" в аренду земельного участка с кадастровым N 40:27:030503:207 площадью 4 156 кв. м, расположенного по адресу: Калужская область, г. Обнинск, в районе 55 микрорайона, а также в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду подготовить проект договора аренды вышеуказанного земельного участка и направить его ООО "Рика" с предложением о заключении данного договора. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, Рябошапченко В.В. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
В судебном заседании, представитель истца, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить ее без удовлетворения, а судебный акт - без изменения.
Представитель ответчика Рябошапченко В.В. поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Ответчик - администрация города Обнинска, извещенная о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом, своего представителя в суд округа не направила. Дело рассмотрено в отсутствие представителя неявившейся стороны, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца и ответчика, суд кассационной инстанции считает, что при принятии судебных актов об отказе в удовлетворении исковых требований о признании недействительным дополнительного соглашения от 14.11.2012 N А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 N А-54-2007, судами обеих инстанций были нарушены нормы материального права, в связи с чем решение суда области и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене в указанной части.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО "Рика" является собственником четырехэтажной автостоянки открытого типа, расположенной по адресу: Калужская область, г. Обнинск, пр. Полянка, д. 1д, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество от 26.12.2012, серия 40КЛ N 472034, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.12.2012 сделана запись регистрации за N 40-40-11/037/2012-635.
Указанная автостоянка располагается, в том числе на земельном участке, расположенном по адресу: Калужская область, г. Обнинск, микрорайон, с кадастровым N 40:27:030503:207 (предыдущий кадастровый N 40:27:030503:0085), общей площадью 4156 кв. м, находящемся в муниципальной собственности.
В порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, ООО "Рика" 24.05.2013 обратилось в администрацию г. Обнинска с просьбой заключить договор аренды указанного земельного участка, на что администрация г. Обнинска в письме от 02.06.2013 N 01-14/1066 в заключении договора аренды обществу отказала, поскольку испрашиваемый земельный участок обременен правами третьих лиц, а именно: действующим до 14.05.2015 договором аренды земельного участка N А-54-2007 от 06.06.2007 с Рябошапченко В.В., оснований для расторжения которого у администрации г. Обнинска не имеется.
Ссылаясь на недействительность дополнительного соглашения от 14.11.2012 N А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 N А-54-2007 и на незаконность отказа администрации г. Обнинска в предоставлении в аренду земельного участка от 02.06.2013 N 01-14/1066, нарушающего права и законные интересы ООО "Рика" в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
При разрешении настоящего спора, суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований общества о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка от 02.06.2013 N 01-14/1066 и о понуждении заключить договор аренды земельного участка и удовлетворил указанные исковые требования, в силу следующего.
В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ, собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 Кодекса, согласно которому граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами.
Указанные положения законодательства вытекают из закрепленных в ст. 1 ЗК РФ основных принципов единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами.
В силу п. п. 1, 3 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды такого земельного участка.
Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением либо на приобретение этого участка в аренду.
Согласно ч. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Указанные случаи установлены в п. 4 ст. 28 ЗК РФ, в соответствии с которым не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом, учитывая, что истцу принадлежит на праве собственности находящаяся на спорном земельном участке четырехэтажная автостоянка открытого типа (холодный паркинг), суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ООО "Рика" в соответствии со ст. 36 ЗК РФ обладает исключительным правом на приобретение земельного участка с кадастровым N 40:27:030503:207, общей площадью 4156 кв. м в собственность или аренду, в связи с чем обоснованно признал отказ администрации в заключении договора аренды спорного земельного участка с ООО "Рика" незаконным.
Кроме того, с учетом конкретных обстоятельств дела, руководствуясь положениями ст. 29 ЗК РФ, п. 6 ст. 36 ЗК РФ и ч. 4 ст. 445 ГК РФ, в целях восстановления нарушенного права суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части понуждения администрации устранить допущенные нарушения, обязав государственный орган принять решение о предоставлении ООО "Рика" в аренду спорного земельного участка; в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым N 40:27:030503:207 площадью 4 156 кв. м, расположенного по адресу: Калужская область, г. Обнинск, в районе 55 микрорайона, и направить его обществу с предложением о заключении данного договора.
В то же время, при разрешении настоящего спора, суды обеих инстанций пришли к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о признании недействительным дополнительного соглашения от 14.11.2012 N А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 N А -54-2007, поскольку на момент заключения данного дополнительного соглашения у ООО "Рика" отсутствовало право собственности на объект недвижимости, расположенный на вышеуказанном земельном участке.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, который был поддержан при рассмотрении дела апелляционным судом, в связи со следующим.
Согласно материалам дела, между администрацией г. Обнинска и Рябошапченко В.В. заключен договор аренды от 06.06.2007 N А-54-2007 земельного участка с кадастровым N 40:27:030503:207 (предыдущий кадастровый N 40:27:030503:0085) сроком до 14.05.2012.
Указанный земельный участок был передан Рябошапченко В.В. в аренду в целях строительства на нем многоярусной автопарковки. В последующем для этих же целей Рябошапченко В.В. передал данный земельный участок в субаренду ООО "Рика".
14.12.2011 четырехэтажная автостоянка открытого типа (холодный паркинг), находящаяся на данном земельном участке, в установленном законом порядке введена в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 40302000-39, выданным ООО "Рика" администрацией г. Обнинска.
11.04.2012 и 18.04.2012 ООО "Рика" обращалось в администрацию г. Обнинска с просьбой по истечении срока действия договора аренды с Рябошапченко В.В. заключить его с обществом. Однако администрация г. Обнинска письмом от 26.04.2012 за N 01-17/1566 отказала обществу в заключении договора аренды в связи с тем, что право собственности на объект недвижимости в установленном законом порядке не зарегистрировано.
13.07.2012 ООО "Рика" обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к ИП Рябошапченко В.В. о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимости - четырехэтажную автостоянку открытого типа (дело N А23-2809/2012). К участию в деле в качестве соответчика была привлечена администрация городского округа "Город Обнинск".
В процессе рассмотрения указанного спора, с учетом мнения администрации г. Обнинска и Рябошапченко В.В., которые как правообладатели земельного участка не препятствовали регистрации права собственности истца на законченную строительством автостоянку, право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке, а производство по делу прекращено в связи с отказом ООО "Рика" от исковых требований.
Однако, до завершения процесса по делу N А23-2809/2012 администрация г. Обнинска и Рябошапченко В.В. заключили дополнительное соглашение от 14.11.2012 N А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 N А-54-2007 на срок до 14.05.2015, несмотря на то, что им было известно о намерении ООО "Рика" оформить право собственности на автостоянку.
При этом, из п. 4 спорного дополнительного соглашения следует, что Рябошапченко В.В. использует участок для эксплуатации четырехэтажной автостоянки открытого типа (холодный паркинг).
Из материалов дела следует, что разрешение на ввод четырехэтажной автостоянки открытого типа (холодный паркинг) выдано администрацией г. Обнинска ООО "Рика" - 14.12.2011, т.е. до заключения спорного дополнительного соглашения, общество неоднократно обращалось в администрацию г. Обнинска с просьбой заключить договор аренды вышеуказанного земельного участка, более того администрация г. Обнинска участвовала в судебном процессе, где рассматривался вопрос о регистрации права собственности ООО "Рика" на спорную автостоянку.
Следовательно, администрации было известно о том, что общество претендует на заключение договора аренды земельного участка, находящегося под стоянкой и, что Рябошапченко В.В. не может использовать данный земельный участок для эксплуатации четырехэтажной парковки открытого типа, поскольку не является ее собственником.
Таким образом, заключение между администрацией г. Обнинска и Рябошапченко В.В. дополнительного соглашения от 14.11.2012 N А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 N А-54-2007 на срок до 14.05.2015 противоречит требованиям пунктов 3, 4 ст. 1 ГК РФ, согласно которым при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Кроме того, статьей 10 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, установлено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения данного требования арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Положениями этой статьи в редакции Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ определено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения данных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.
Учитывая, что при заключении спорного дополнительного соглашения от 14.11.2012 N А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 N А-54-2007 ответчики действовали с целью предоставления необоснованных преимуществ Рябошапченко В.В. по аренде земельного участка, находящегося под объектом недвижимости, собственником которого он не являлся и не имел прав на его эксплуатацию, а также с целью воспрепятствования ООО "Рика" в осуществлении его законных прав по аренде данного земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, в их действиях усматривается злоупотребление правом, в связи с чем, в силу положений ст. 10 и ст. 168 ГК, указанное соглашение является недействительным.
При таких обстоятельствах, кассационная коллегия считает, что вывод судов обеих инстанций об отказе в удовлетворении требований общества о признании указанной сделки недействительной сделан в нарушение норм материального права, в связи с чем судебные акты в данной части подлежат отмене, а требования истца удовлетворению в полном объеме.
В силу изложенного, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - 2 ст. 288, с. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 22.10.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 по делу N А23-3142/2013 в части отказа в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Рика" - отменить.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Рика" о признании недействительным заключенного между администрацией города Обнинска и Рябошапченко Василием Васильевичем дополнительного соглашения от 14.11.2012 N А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 N А-54-2007 - удовлетворить.
В остальной части постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 по делу N А23-3142/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.
Председательствующий
И.В.СОРОКИНА
Судьи
Л.В.ЛЕОНОВА
Л.В.СОЛОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)