Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2012 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ершовой С.Д.,
судей Бабкиной С.А., Хоронеко М.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Киреевой О.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Хайруллина Флюра Мидхатовича на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.03.2012 по делу N А07-16823/2009 (судья Михайлина О.Г.).
В заседании приняли участие:
- Хайруллин Ф.М. и его представитель - Гайсина З.Ф. (доверенность от 21.11.2011);
- представитель общества с ограниченной ответственностью "Геострой" - Назарова Е.В. (доверенность от 10.01.2012);
- представитель Государственного комитета Республики Башкортостан по строительству и архитектуре - Зинурова Г.А. (доверенность от 30.09.2011);
- участники строительства Орлова Э.Р., Норина Д.Р.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2009 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Геострой" (основной государственный регистрационный номер 1060276000531, идентификационный номер налогоплательщика 0276097462) (далее - ООО "Геострой", должник, застройщик) введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение.
Определением арбитражного суда от 21.12.2010 в отношении должника введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Набиев Рузиль Хадитович.
Согласно определению суда первой инстанции от 29.03.2010 (т. 1, л.д. 23-24) в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Геострой" включено требование Хайруллина Флюра Мидхатовича в размере 10 628 676 руб. 19 коп., в том числе: 6 859 905 руб. основного долга, 3 768 771 руб. 19 коп. процентов за пользование займом.
Впоследствии в рамках дела о банкротстве должника 13.10.2011 в суд поступило заявление Хайруллина Ф.М. (далее также заявитель, участник строительства) о признании обоснованным и обязании внешнего управляющего включить в реестр требований о передаче жилых помещений и (или) денежного требования (третья очередь по ст. 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) к ООО "Геострой" требования участника строительства (т. 1, л.д. 2-4). Заявитель просил указать в реестре следующие сведения:
1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения - 4 025 580 руб.
Размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре) - отсутствует.
Сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором - трехкомнатная квартира общей проектной площадью 101,4 кв. метров, расположенная в жилом доме литер 8 на 11-м этаже в Орджоникидзевском районе г. Уфы, ул. Блюхера, 3а (строительный адрес).
2) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения - 2 834 325 руб.
Размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре) - отсутствует.
Сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором - двухкомнатная квартира, общей проектной площадью 66,69 кв. метров, расположенная в жилом доме литер 8 на 11-м этаже в Орджоникидзевском районе г. Уфы, ул. Блюхера, 3а (строительный адрес).
3) денежное требование Хайруллина Ф.М. в сумме 3 768 771 руб. 19 коп. процентов за пользование заемными средствами (не являющихся финансовой санкцией) и 787 602 руб. 84 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
До принятия судебного акта по существу Хайруллиным Ф.М. заявлено и судом в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), принято к рассмотрению уточнение требования, согласно которому участник строительства дополнительно к заявленному просил одновременно исключить из реестра требований кредиторов должника, требование в сумме 6 859 908 руб. основного долга (т. 1, л.д. 61-64, 156-160).
Определением суда от 14.03.2012 (т. 1, л.д. 173-182) в удовлетворении заявленных требований Хайруллину Ф.М. отказано.
В апелляционной жалобе Хайруллин Ф.М. просит определение суда первой инстанции отменить и разрешить вопрос по существу, признав обоснованным требование участника строительства к ООО "Геострой" и включив его в реестр требований о передаче жилых помещений, с исключением из реестра требований кредиторов должника требования в сумме 6 859 908 руб. основного долга, с конкретизацией указанных выше сведений.
При этом заявителем изменены идентифицирующие признаки объектов строительства на следующие: трехкомнатная квартира - N 47 общей площадью 106,35 кв. м, расположенная в жилом доме литер 8, на 11 этаже в Орджоникидзевском районе г. Уфы, ул. Блюхера, 3А (строительный адрес); двухкомнатная квартира - N 46 общей площадью 65,38 кв. м, расположенная в жилом доме литер 8, на 11 этаже в Орджоникидзевском районе г. Уфы, ул. Блюхера, 3А (строительный адрес). Также Хайруллин Ф.М. просит отказать ему во включении в реестр денежных требований участников строительства требования в сумме 3 768 771 руб. 19 коп. процентов за пользование заемными средствами (не являющихся финансовой санкцией) и 787 602 руб. 84 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, в связи с включением указанного требования в реестр требований кредиторов определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2010.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, неполное выяснение имеющих значение для дела обстоятельств, несоответствие изложенных выводов обстоятельствам дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд счел установленными.
Судом сделан неверный вывод о необходимости государственной регистрации предварительных договоров о заключении договоров долевого участия в строительстве. Исходя из положений п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предварительный договор участия в долевом строительстве должен заключаться в письменной форме, не требует государственной регистрации.
Поскольку должником не выполнены обязательства по возврату заемных денежных средств и процентов за пользование данными средствами по соглашениям от 16.06.2009 о расторжении к договорам займа N 30-11/06 от 30.11.2006 и N 01-02/07 от 01.02.2007, исходя из условий соглашений от 16.06.2009 о расторжении предварительных договоров от 30.11.2006 и 01.02.2007 о заключении договоров участия в долевом строительстве, указанные предварительные договоры не прекратили свое действие. С учетом разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54), Хайруллин Ф.М. считает, что предварительные договоры следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Обязательства заявителя по ним исполнены в полном объеме, обязательства должника продолжают действовать. Исходя из положений ст. 431 ГК РФ, п. п. 2 и 3 Постановления ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 предварительные договоры содержат индивидуализирующие предметы договоров данные и их цену, то есть необходимые существенные условия.
Также заявитель указывает, что в соответствии с п. 1 ст. 201.1, п. 1 ст. 201.7 Закона о банкротстве в настоящем случае имеется вся совокупность условий признания заявителя участником строительства. Условия договоров займа N 30-11/06 от 30.11.2006 и N 01-02/07 от 01.02.2007 и предварительных договоров от 30.11.2006 и 01.02.2007 о заключении договоров участия в долевом строительстве, а также исполнение Хайруллиным Ф.М. обязательств по внесению денежных средств в полном объеме подтверждают то обстоятельство, что воля сторон при совершении сделок была направлена на приобретение заявителем жилых помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства Хайруллина Ф.М. об отложении судебного разбирательства, по причине невозможности явки в судебное заседание в связи с болезнью. При этом суд учел возражения должника об отсутствии не обремененных правами третьих лиц жилых помещений, несоответствии общих площадей жилых помещений, указанных в предварительных договорах заявителя, площади имеющихся квартир на соответствующем этаже в доме литер 8. В обжалуемом определении суд указал на невозможность удовлетворения заявленных требований в последней принятой к рассмотрению редакции. Однако у представителя заявителя, участвовавшего в заседании, отсутствовали полномочия на изменение требований, в связи с чем отказ заявителю в отложении судебного заседания повлек нарушение его прав, предусмотренных ст. 49 АПК РФ.
По мнению Хайруллина Ф.М., судебный акт по настоящему делу противоречит определению суда по этому же делу от 29.02.2012 о включении в реестр о передаче жилых помещений требования Булатовой Флюры Билаловны, вынесенному в результате исследования схожих обстоятельств.
Внесение в Закон о банкротстве положений, защищающих интересы граждан, чьи средства привлекались для финансирования строительства, независимо от способа такого привлечения, направлено на обеспечение равенства прав дольщиков в случае банкротства организации - застройщика. Суд в нарушение ст. 201.6 Закона о банкротстве фактически поставил в приоритетное положение Шадренкина А.Е. и Шадренкина В.Е., договоры с которыми зарегистрированы в установленном порядке.
В отзыве на апелляционную жалобу должник указал на законность обжалуемого определения. Поскольку предварительные договоры о заключении договора участия в долевом строительстве от 30.11.2006 и 01.02.2007 с заявителем не содержат указания на конкретные объекты долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика, суд пришел к правомерному выводу о незаключенности указанных договоров.
Апелляционная жалоба заявителя содержит указание на реквизиты конкретных квартир, расположенных на 11 этаже в доме литер 8, подлежащих передаче не Хайруллину Ф.М., а иным лицам в соответствии с заключенными с ними договорами. Ни одна из указанных участником строительства квартир не соответствует характеристикам, зафиксированным в предварительных договорах. Заявитель необоснованно определил, что ему подлежит передаче двухкомнатная квартира N 46 площадью 65,38 кв. м, тогда как на 11 этаже располагается несколько двухкомнатных квартир разной площади.
Кроме того, в нарушение ч. 7 ст. 268 АПК РФ в просительной части заявитель указывает требования, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, в том числе просит включить в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Геострой" квартиры с иными характеристиками и отказать во включении в реестр денежных требований участников строительства требования в сумме 3 768 771 руб. 19 коп. процентов за пользование заемными средствами (не являющихся финансовой санкцией) и 787 602 руб. 84 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Требование заявителя в сумме 3 768 771 руб. 19 коп. уже включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Геострой" как проценты по договорам займа N 30-11/06 от 30.11.2006 и N 01-02/07 от 01.02.2007. При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель не просил исключить данную сумму из реестра требований кредиторов. При этом заявитель признал, что ст. 201.1 Закона о банкротстве не содержит такого основания, как проценты по договору займа. Суд первой инстанции правомерно указал, что заявитель фактически просит включить его требования в два реестра, что недопустимо.
В материалы дела представлены соглашения о расторжении договоров займа и предварительных договоров о заключении договоров участия в долевом строительстве. В определении суда от 29.03.2010 о включении требования Хайруллина Ф.М. в реестр требований кредиторов должника суд указал, что обязательство должника о возврате суммы займа возникло в связи с расторжением договоров займа. При рассмотрении настоящего заявления заявитель не представил действующих договоров, в силу которых должник должен передать ему жилые помещения на основании ст. 201.6 Закона о банкротстве.
Суд первой инстанции правомерно, с учетом положений ч. 3 ст. 158 АПК РФ отказал заявителю в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, поскольку в представленной медицинской справке не была указана фамилия заявителя; в судебном заседании принимал участие его представитель; суд неоднократно предлагал заявителю уточнить требования, однако Хайруллин Ф.М. своим процессуальным правом не воспользовался. Также правомерно суд отказал в удовлетворении ходатайства заявителя об истребовании документов, поскольку Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении заключенных договоров участия в долевом строительстве дома литер 8 имеется в материалах дела; с Планом внешнего управления ООО "Геострой" заявитель ознакомлен, указанный План имеется в деле о банкротстве должника, препятствия для его изучения отсутствуют.
Также протокольным определением суда к материалам дела приобщены отзывы участников строительства Шадренкина А.Е. и Шадренкина В.Е., которые указали на то, что их требования включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Герострой". Указанные участники строительства поддерживают доводы апелляционной жалобы, полагают обжалуемый судебный акт необоснованным. По их мнению, заявленное требование соответствует положениям ст. 201.1, п. 1 ст. 201.6, п. 1 ст. 201.7 Закона о банкротстве. Заявителем и должником заключены договоры займа и предварительные договоры о заключении договоров участия в долевом строительстве. Стоимость и цена за 1 кв. м общей площади согласованы сторонами и признаны окончательными. Принимая во внимание условия договоров займа и предварительных договоров, действия сторон по их заключению, воля сторон при совершении сделок направлена на приобретение жилых помещений в многоквартирном доме. Хайруллин Ф.М. полностью выполнил обязательство по внесению денежных средств. С учетом п/п 6 п. 3 ст. 201.11, п. 7 ст. 201.10 Закона о банкротстве наличие требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений не может влиять на выводы суда об обоснованности соответствующих требований.
Протокольным определением арбитражного суда апелляционной инстанции отказано в приобщении к материалам дела отзыва Государственного комитета Республики Башкортостан по строительству и архитектуре в связи с непредставлением доказательств его направления в адрес других лиц, участвующих в деле.
В судебном заседании заявитель и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Кроме того, Хайруллиным Ф.М. в порядке ст. 49 АПК РФ заявлен отказ от требования о включении в реестр требований кредиторов ООО "Геострой" 3 768 771 руб. 19 коп. - процентов за пользование заемными средствами и 787 602 руб. 84 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами, который принят к рассмотрению арбитражным судом апелляционной инстанции с учетом положений ч.ч.1, 3 ст. 266 АПК РФ.
Представитель ООО "Геострой" доводы жалобы отклонил по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Дополнительно пояснил, что представитель Шадренкина А.Е. и Шадренкина В.Е. в суде первой инстанции против удовлетворения требований заявителя возражал. Пункт 7 ст. 201.10 Закона о банкротстве не определяет основания включения в реестр требований кредиторов требований о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме. Поскольку суд установил, что предварительные договоры о заключении договоров участия в долевом строительстве являются незаключенными, договоры займа и предварительные договоры расторгнуты заявителем, требования о взыскании денежных средств включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Геострой", основания для удовлетворения настоящего заявления отсутствовали. Представитель должника возражает против принятия отказа Хайруллина Ф.М. от заявления в части.
Представитель Государственного комитета Республики Башкортостан по строительству и архитектуре, а также являющиеся участниками строительства Орлова Э.Р. и Норина Д.Р., в судебном заседании указали на обоснованность доводов заявителя, полагают обжалуемый судебный акт подлежащим отмене, пояснили, что в жилом комплексе, в котором располагаются спорные жилые помещения, имеется достаточное количество свободных квартир; удовлетворение требования Хайруллина Ф.М. путем фактического предоставления ему жилых помещений возможно.
На дату рассмотрения апелляционной жалобы постановлением апелляционного суда от 18.05.2012 по настоящему делу Набиев Р.Х. отстранен от исполнения обязанностей внешнего управляющего ООО "Геострой", в установленном порядке внешний управляющий должника не утвержден. При таких обстоятельствах, жалоба рассмотрена в отсутствие внешнего управляющего ООО "Геострой".
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 30.11.2006 между ООО "Геострой" (заемщик) и Хайруллиным Ф.М. (займодавец) подписан договор займа N 30-11/06 (далее - договор займа от 30.11.2006; т. 1, л.д. 5-6), согласно предмету которого займодавец передает заемщику заем на сумму 4 025 580 руб., а заемщик принимает его и обязуется вернуть указанную сумму займа с процентами в течение 10 дней с момента получения письменного требования от займодавца (п. 1.1). Стороны предусмотрели уплату процентов за пользование заемными денежными средствами со следующего дня после получения от займодавца денежных средств из расчета 18 процентов годовых (п. 1.2).
Займодавец передает заемщику сумму займа в размере 900 000 руб. путем внесения наличных денежных средств в кассу заемщика, а оставшуюся часть денежных средств в сумме 3 125 580 руб. займодавец должен передать до 28.12.2006 (п. 2.1).
Договор займа от 30.11.2006 вступает в силу с момента передачи займодавцем заемщику суммы займа, прекращается - при возврате заемщиком суммы, указанной в п. 1.1. договора, полностью; либо по соглашению сторон, которое оформляется в письменной форме путем подписания дополнительного соглашения; либо по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством (п. п. 7.1, 7.2).
В ту же дату между ООО "Геострой" и заявителем подписан предварительный договор о заключении договора долевого участия в долевом строительстве (далее - предварительный договор от 30.11.2006; т. 1, л.д. 7), согласно предмету которого (п. 1.1, 2.1) стороны договорились о заключении в последующем в срок до 01.05.2007 договора долевого участия в строительстве трехкомнатной квартиры, общей площадью 101,4 кв. м, расположенной в жилом доме на 11-м этаже, находящемся в жилом комплексе по улице Блюхера, 3А, литер 8 (строительный адрес), по которому Хайруллин Ф.М. будет выступать участником долевого строительства, а должник - застройщиком объекта.
В соответствии с п. 1.2 предварительного договора от 30.11.2006 стороны определили общую сумму договора в размере 4 025 580 руб. (из расчета 39 700 руб. за 1 кв. м). Цена за 1 кв. м признана окончательной в случае внесения денежных средств в полном объеме в срок, определенный договором займа от 30.11.2006.
После заключения договора долевого участия в строительстве сумма денежных средств в размере 4 025 580 руб. засчитывается как вклад дольщика в строительство объекта, указанного в п. 1.1 предварительного договора от 30.11.2006, который передается Хайруллину Ф.М. после получения на него ООО "Геострой" правоустанавливающих документов (разрешение на строительство, документ на право пользования земельным участком) в установленном законом порядке (п. п. 1.2, 1.3).
Пунктом 1.4 предварительного договора от 30.11.2006 стороны согласовали порядок внесения оплаты.
Данный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до заключения основного договора (п. п. 2.4, 4.1).
Помимо этого 01.02.2007 между ООО "Геострой" (заемщик) и Хайруллиным Ф.М. (займодавец) на аналогичных условиях подписаны: договор займа N 01-02/07 (далее - договор займа от 01.02.2007; т. 1, л.д. 8-9) на сумму 2 834 325 руб., которая должна быть передана займодавцем путем внесения наличных денежных средств в кассу заемщика (п. 2.1), и предварительный договор о заключении договора долевого участия в долевом строительстве от 01.02.2007 (далее - предварительный договор от 01.02.2007; т. 1, л.д. 10), по условиям которого стороны договорились о заключении в последующем в срок до 01.05.2007 договора долевого участия в строительстве двухкомнатной квартиры, общей площадью 66,9 кв. м, расположенной в жилом доме на 11-м этаже, находящемся в жилом комплексе по улице Блюхера, 3А, литера 8 (строительный адрес), по которому Хайруллин Ф.М. будет выступать участником долевого строительства, а общество "Геострой" - застройщиком объекта. Сумма предварительного договора от 01.02.2007 определена сторонами в размере 2 834 325 руб. (из расчета 42 500 руб. за 1 кв. м) и являлась окончательной в случае внесения денежных средств в полном объеме в сроки, установленные договором займа от 01.02.2007.
Денежные средства в счет исполнения договорных обязательств внесены Хайруллиным Ф.М. в кассу должника, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам N 31 от 30.11.2006 на сумму 900 000 руб., N 47 от 22.12.2006 на сумму 3 125 580 руб., N 18 от 02.02.2007 на сумму 2 834 325 руб., и не оспаривается должником (т. 1, л.д. 11).
Впоследствии соглашениями от 16.06.2009 Хайруллин Ф.М. и ООО "Геострой" решили расторгнуть договоры займа от 30.11.2006 и от 01.02.2007 (т. 1, л.д. 12, 14). Стороны согласовали, что обязательства по договорам займа прекращаются с момента погашения займодавцу сумм займов и процентов по ним в соответствии с условиями договоров займа. Заемщик обязался (п. п. 3) возвратить займодавцу в срок до 30.07.2009: по договору займа от 30.11.2006 денежные средства в размере 4 025 580 руб. и проценты в сумме 1 887 554 руб. 42 коп. за период с 30.11.2006 по 01.08.2009 (всего 5 913 134 руб. 42 коп.); по договору займа от 01.02.2007 - денежные средства в размере 2 834 325 руб. и проценты в сумме 1 263 825 руб. 52 коп. за период с 03.02.2007 по 31.07.2009 (всего 4 098 150 руб. 52 коп.).
Также в эту дату сторонами подписаны соглашения о расторжении предварительных договоров от 30.11.2006 и от 01.02.2007 (т. 1, л.д. 13,15), в которых заявитель и должник предусмотрели, что обязательства сторон по предварительным договорам прекращаются с момента исполнения ООО "Геострой" обязательств по соглашениям о расторжении к договорам займа от 30.11.2006 и от 01.02.2007 (п. п. 3).
14.12.2009 в отношении ООО "Геострой" введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение.
Определением суда первой инстанции от 29.03.2010 (т. 1, л.д. 23-24) в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Геострой" включено требование Хайруллина Ф.М. в размере 10 628 676 руб. 19 коп., в том числе: 6 859 905 руб. основного долга, 3 768 771 руб. 19 коп. процентов за пользование займом.
Согласно определению Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2010 в отношении должника введена процедура внешнего управления.
Ссылаясь на оплату должнику-застройщику стоимости жилых помещений в полном объеме, неисполнение последним обязательства по передаче жилых помещений, а также обязательств по соглашениям от 16.06.2009 о расторжении договоров займа от 30.11.2006 и от 01.02.2007, Хайруллин Ф.М. обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим заявлением о включении требования участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений, а также включении в реестр денежных требований участников строительства денежного требования в сумме 3 768 771 руб. 19 коп. - процентов за пользование заемными средствами (не являющихся финансовой санкцией) и 787 602 руб. 84 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами. При этом с учетом того, что ранее денежное требование участника строительства определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2010 включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Геострой" в размере основного долга и 3 768 771 руб. 19 коп. процентов, заявитель просил исключить из реестра требований кредиторов сумму основного долга.
Отказывая во включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Геострой" требования Хайруллина Ф.М., суд первой инстанции исходил из того, что истец не подтвердил факт наличия действующих договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, поскольку фактически договоры участия в долевом строительстве ООО "Геострой" и Хайруллиным Ф.М. оформлены не были, предварительные договоры от 30.11.2006 и от 01.02.2007 расторгнуты сторонами соглашениями от 16.06.2009.
Также суд, с учетом довода должника об отсутствии помещений с заявляемыми участником строительства характеристиками, определения на момент подписания предварительных договоров проектных площадей квартир в установленном порядке, пришел к выводу о том, что предварительные договоры от 30.11.2006 и от 01.02.2007 являются незаключенными, их условия не позволяют безусловно определить жилые помещения, в отношении которых стороны впоследствии намеревались заключить договоры участия в долевом строительстве ввиду отсутствия указаний на номера квартир или иные технические данные, позволяющие выделить жилые помещения из однородных. Кроме того, суд учел, что жилые помещения со схожими техническими характеристиками на 11 этаже многоквартирного дома подлежат передаче Шадренкину А.Е., требования которого признаны обоснованными определением суда от 14.02.2012.
Суд посчитал, что в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства сторон по предварительным договорам прекращены, так как в установленный срок основные договоры не заключены.
Также суд со ссылкой на положения п/п 4 п. 1 ст. 201.1, п. п. 5, 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве указал на невозможность удовлетворения требования в сформулированной заявителем редакции. Суд отметил, что одновременное включение требования участника строительства в два реестра: денежного и имущественного характера положениями Закона о банкротстве не допускается. Однако, Хайруллин Ф.М. просит исключить из реестра денежное требование лишь в части основного долга.
Указав на возможность исключения требования Хайруллина Ф.М. из реестра требований кредиторов ООО "Геострой" в силу п. 1 ст. 9 ГК РФ, разъяснений п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", суд пришел к выводу о том, что данное требование связано исключительно с удовлетворением заявления в части включения в соответствующий реестр требования о передаче жилых помещений, в связи с чем также отказал в его удовлетворении. Кроме того суд рассмотрел и отклонил ходатайства об истребовании дополнительных доказательств и об отложении судебного разбирательства по причине болезни Хайруллина Ф.М.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения заявителя, должника, Государственного комитета Республики Башкортостан по строительству и архитектуре, участников строительства, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам, неправильным истолкованием норм материального права.
Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве) и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" от 12.07.2011 N 210-ФЗ при банкротстве должника, являющегося застройщиком, подлежат применению положения правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
В силу ст. 201.1 Закона о банкротстве, требованием о передаче жилого помещения является требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
В соответствии с п. 1 ст. 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. ст. 71 и 100 Закона о банкротстве.
Согласно п. 1 ст. 100 Закона о банкротстве кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в любой момент в ходе внешнего управления. Указанные требования направляются в арбитражный суд и внешнему управляющему с приложением судебного акта или иных подтверждающих обоснованность этих требований документов и включаются внешним управляющим или реестродержателем в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.
При рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований (п. 5 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
Предметом рассматриваемого судом первой инстанции заявления являлись требования Хайруллина Ф.М.: об исключении из реестра денежных требований суммы 6 859 905 руб. основного долга с одновременным включением в реестр требований о передаче жилых помещений требования Хайруллина Ф.М. в отношении двух квартир, а также включении в реестр денежных требований участников строительства денежного требования заявителя в сумме 3 768 771 руб. 19 коп. - процентов за пользование заемными средствами (не являющихся финансовой санкцией) и 787 602 руб. 84 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами.
Рассмотрев отказ Хайруллина Ф.М. от требования в части включения в реестр денежных требований участников строительства денежного требования заявителя в сумме 3 768 771 руб. 19 коп. - процентов за пользование заемными средствами и 787 602 руб. 84 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами, арбитражный суд полагает возможным принять данный отказ.
Применительно к положениям ч.ч.2, 5 ст. 49 АПК РФ участник строительства вправе отказаться от заявления в части; суд не принимает отказ в случае его противоречия закону, нарушения прав третьих лиц.
Проанализировав заявленный отказ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что он не противоречит закону, не нарушает права других лиц.
Возражения представителя должника в судебном заседании против его принятия не обоснованы, документально не подтверждены. Другие представители, участвующие в судебном заседании, против принятия отказа от заявления в соответствующей части не возражают.
При таких обстоятельствах, отказ Хайруллина Ф.М. от заявления в части включения в реестр денежных требований участников строительства требования заявителя в сумме 3 768 771 руб. 19 коп. - процентов за пользование заемными средствами и 787 602 руб. 84 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит принятию арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с ч. 5 ст. 49 АПК РФ, производство по заявлению в указанной части подлежит прекращению применительно к п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
Кроме того, исследовав просительную часть апелляционной жалобы, суд установил, что заявитель изменил требование в части идентифицирующих признаков квартир, подлежащих включению в реестр требований о передаче жилых помещений, указав фактически имеющиеся на 11-м этаже в Орджоникидзевском районе г. Уфы, ул. Блюхера, 3а, литер 8 (строительный адрес) квартиры и присвоенные им строительные номера, что недопустимо в силу ч. 7 ст. 268 АПК РФ. В данной связи указанное изменение не может быть принято во внимание судом апелляционной инстанции.
В силу подпунктов 3, 9 п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случаях заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Согласно п. 2 ст. 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Выводы суда первой инстанции о незаключенности предварительных договоров, расторжении предварительных договоров соглашением сторон апелляционный суд полагает ошибочными.
Из условий договоров займа и предварительных договоров следует, что названные договоры являются взаимосвязанными, направлены на достижение сторонами единой цели: приобретение заявителем жилых помещений в многоквартирном доме и их продажа застройщиком по согласованной сторонами цене. Правовая квалификация возникших между сторонами отношений должна производиться с учетом совокупности содержащихся в договорах условий.
В пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 2, 3 и 5 настоящего постановления.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что между сторонами сложились отношения из договора купли-продажи будущей вещи по согласованной сторонами цене с условием уплаты застройщиком процентов за пользование денежными средствами, внесенными в качестве предварительной оплаты по договору, что не запрещено действующим законодательством.
Таким образом, отношения сторон в части уплаты процентов за пользование займами до даты расторжения договоров займа регулируются нормами гражданского законодательства о договоре займа, требование Хайруллина Ф.М. в указанной части по смыслу подпункта 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве денежным требованием участника строительства не является.
Представленные договоры в совокупности соответствуют условиям, на основании которых суд в силу п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве вправе признать наличие у участника строительства требования к должнику о передаче жилого помещения.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
Из содержания п. 3 указанной статьи следует, что в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения сторонами соглашения о его расторжении, если иное не вытекает из этого соглашения.
Из условий соглашений от 16.06.2009 усматривается, что стороны обусловили прекращение обязательств по предварительным договорам моментом исполнения должником обязательств по соглашениям о расторжении от 16.06.2009 к договорам займа от 30.11.2006 и от 01.02.2007, предусматривающим возвращение Хайруллину Ф.М. заемных денежных средств и начисленных процентов.
ООО "Геострой" не представлено доказательств (ст. 65 АПК РФ), свидетельствующих о передаче (перечислении) указанных денежных средств Хайруллину Ф.М., в связи с чем условия, при которых предусмотренные предварительными договорами обязательства признаются прекращенными, не наступили.
Что касается заключенности предварительных договоров, апелляционный суд отмечает следующее.
В силу разъяснений п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Исследуя указанные обстоятельства, судом установлено, что объект, подлежащий передаче по предварительному договору от 30.11.2006, стороны определили как: "трехкомнатная квартира, общей площадью 101,4 кв. м, расположенная в жилом доме на 11-м этаже, находящемся в жилом комплексе по улице Блюхера, 3А, литер 8 (строительный адрес)"; по предварительному договору от 01.02.2007 - "двухкомнатная квартира, общей площадью 66,9 кв. м, расположенная в жилом доме на 11-м этаже, находящемся в жилом комплексе по улице Блюхера, 3А, литера 8 (строительный адрес)".
В материалы дела ООО "Геострой" представлен план 11-го этажа жилого дома, находящегося в жилом комплексе по улице Блюхера, 3А, литера 8 (т. 1, л.д. 31), из которого усматривается, что на данном этаже этого дома имеется одна трехкомнатная квартира площадью 106,32 кв. м и три двухкомнатные квартиры, площади которых составляют 65,38 кв. м, 62,74 кв. м и 75,86 кв. м.
С учетом того, что на 11-м этаже жилого дома расположена только одна трехкомнатная квартира, площадь которой сопоставима с площадью квартиры, согласованной предварительным договором от 30.11.2006, оснований считать предмет договора не согласованным сторонами, не имеется.
В отношении двухкомнатной квартиры следует признать, что условия предварительного договора не позволяют выделить данную квартиру в многоквартирном доме.
Вместе с тем, в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании ст. 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (п. 3. вышеуказанного постановления Пленума ВАС РФ).
Согласно пункту 1.2 договора технические характеристики квартиры должны были быть указаны в основном договоре.
В судебном заседании Хайруллин Ф.М. пояснил, что заключая предварительные договоры от 30.11.2006, 01.02.2007, он имел намерение приобрести смежные квартиры; двухкомнатная квартира, с целью приобретения которой заключены названные договоры, имеет согласно плану общую площадь 65,38 кв. м, строительный номер 46.
Представитель должника в судебном заседании пояснил, что установить, какую квартиру должник на момент заключения договора был намерен передать участнику строительства, невозможно, что свидетельствует о незаключенности договора.
Между тем, следует учитывать, что должник находится в процедуре банкротства, полномочия его органов управления прекращены с введением в отношении должника внешнего управления; на невозможность идентификации предмета договора указывает внешний управляющий. В то время как должник на протяжении длительного времени о несогласованности условий договора не заявлял.
Доказательства наличия разногласий в отношении предмета договора в материалах дела отсутствуют, должником не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Договор исполнялся сторонами: заявитель произвел оплату цены квартиры, должник принял денежные средства; до обращения заявителя в суд с настоящим требованием должник не заявлял о незаключенности предварительных договоров и отсутствии обязательств. При таких обстоятельствах, оснований полагать, что сторонами не согласованы существенные условия договоров, не имеется.
Сторонами в договорах указан многоквартирный жилой дом и его этаж, на котором расположены создаваемые жилые помещения; указанная в предварительных договорах ориентировочная площадь трехкомнатной и двухкомнатной квартир сопоставима с количеством комнат и площадями фактически расположенных на указанном этаже помещений. Доказательств того, что воля должника при заключении договора была направлена на передачу Хайруллину Ф.М. иных квартир, чем указал заявитель, судом не установлено. В связи с чем, суд признает предварительные договоры от 30.11.2006 и от 01.02.2007 заключенными.
В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. К предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Согласно п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 судам следует иметь в виду, что по смыслу п. 2 ст. 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (п. 2 ст. 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.
Таким образом, необходимость регистрации предварительных договоров от 30.11.2006 и от 01.02.2007 отсутствовала.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о подтвержденности Хайруллиным Ф.М. наличия обязательства должника перед ним по передаче предварительно оплаченных жилых помещений: трехкомнатной квартиры общей проектной площадью 101,4 кв. м, расположенной в жилом доме литер 8 на 11-м этаже в Орджоникидзевском районе г. Уфы, ул. Блюхера, 3а (строительный адрес) стоимостью 4 025 580 руб., и двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 66,69 кв. м, расположенной в жилом доме литер 8 на 11-м этаже в Орджоникидзевском районе г. Уфы, ул. Блюхера, 3а (строительный адрес) стоимостью 2 834 325 руб.
Суд полагает, что целью дополнения Закона о банкротстве нормами, регулирующими банкротство застройщика, является защита прав участников долевого строительства, уплативших застройщику денежные средства с целью получения в собственность жилого помещения. Законодатель, ориентируясь на многообразные схемы привлечения денежных средств застройщиками, в том числе недобросовестными, по сути предоставил участникам строительства в случае банкротства застройщика право требовать передачи жилого помещения на основе различных сделок, не предъявляя к их форме и содержанию особенных требований, как это предусмотрено в обычном гражданском обороте, с учетом того, что в отсутствие нахождения застройщика в процедуре банкротства участник строительства имеет возможность использовать иные способы защиты нарушенного права.
При таких обстоятельствах, требование участника строительства Хайруллина Ф.М. признается судом обоснованным в соответствии со ст. ст. 100, 201.6 Закона о банкротстве и подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Геострой" с указанием сведений, предусмотренных п. 1 ст. 201.7 Закона о банкротстве.
Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что одновременное включение в реестр денежных и имущественных требований участника строительства по смыслу положений параграфа 7 Закона о банкротстве недопустимо.
При таких обстоятельствах, с учетом разъяснений п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", требование Хайруллина Ф.М. подлежит исключению из третьей очереди реестра требований кредиторов ООО "Геострой" в полном объеме (10 628 676 руб. 19 коп.), поскольку участником строительства реализовано право требования передачи жилого помещения. При этом заявитель при наличии оснований не лишен права предъявить в установленном порядке требования к должнику по обязательствам, не вытекающим из участия в строительстве жилого дома, с целью их включения в четвертую очередь реестра.
Суд отклоняет ссылку ООО "Геострой" о невозможности удовлетворения заявления Хайруллина Ф.М. ввиду того, что объекты долевого строительства: одна трехкомнатная и три двухкомнатные квартиры на 11-м этаже жилого дома литер 8 в Орджоникидзевском районе г. Уфы, ул. Блюхера, 3а, зарегистрированы за участниками долевого строительства Шадренкиным А.Е. и Шадренкиным В.Е. (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.12.2011 N 01/253/2011-292 - т. 1, л.д. 111-114).
Согласно п. 7 ст. 201.10 Закона о банкротстве, если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд.
В соответствии с п/п 4 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве одним из обязательных условий передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства является то обстоятельство, что после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Таким образом, по смыслу указанных норм наличие требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме не препятствует признанию их обоснованными и включению в реестр требований о передаче жилых помещений. Закон о банкротстве прямо указывает на возможность включения в реестр требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме и регулирует порядок удовлетворения их требований.
Участники строительства Шадренкин А.Е. и Шадренкин В.Е. в апелляционном суде против удовлетворения заявления Хайруллина Ф.М. не возражают.
Доводы жалобы Хайруллина Ф.М. о нарушении его процессуальных прав отказом в удовлетворении ходатайств об истребовании доказательств и отложении судебного разбирательства отклоняются судом апелляционной инстанции.
Из материалов дела (протокол судебного заседания от 22.02.2012 - т. 1, л.д. 171) усматривается, что судом рассмотрено и разрешено ходатайство заявителя об истребовании документов - проектной декларации на жилой дом N 8 с указанием количества квартир в многоквартирном доме по улице Блюхера 3А города Уфы, с учетом перепланировки двух верхних этажей (пентхаусов), плана внешнего управления, сведения о всех заключенных и зарегистрированных Управлением Росреестра по Республике Башкортостан договоров долевого участия в строительстве ООО "Геострой", сведения об иных договорах, предусматривающих передачу жилых помещений после завершения строительства, в том числе предварительных договоров долевого участия и купли-продажи, сведения о наличии свободных от обременений жилых помещений в жилых домах N 4 и N 8 по улице Блюхера 3А г. Уфы (т. 1, л.д. 166-167а). Суд обоснованно отказал в его удовлетворении в связи недоказанностью необходимости истребования, наличием в материалах дела ряда сведений, об истребовании которых просил Хайруллин Ф.М., а также непредставлением доказательств соблюдения порядка получения доказательств, установленного ст. 66 АПК РФ.
Кроме того, доказательства, об истребовании которых заявлял Хайруллин Ф.М., суд апелляционной инстанции полагает не имеющими правового значения для разрешения спора, так как наличие или отсутствие в многоквартирном доме свободных квартир не влияет на удовлетворение заявленного требования, поскольку суд проверяет наличие у участника строительства требований к застройщику, исходя из оценки сложившихся отношений участия в строительстве. Названные заявителем обстоятельства могут иметь значение в последующем на этапе удовлетворения требований участников строительства по передаче жилых помещений.
Также Хайруллиным Ф.М. заявлялось об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью.
Из содержания ч. 3 ст. 158 АПК РФ следует, что в случаях, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд откладывает судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
Как следует из материалов дела, что не оспаривается заявителем, суду первой инстанции представлена справка о заболевании от 21.02.2012 (т. 1, л.д. 168-159), из которой не усматривались данные лица, которому она была выдана, в связи с чем суд был лишен возможности сделать вывод об уважительности заявленного ходатайства. Кроме того, в судебном заседании суда первой инстанции участвовал представитель заявителя. С учетом изложенного, вывод суда о возможности рассмотреть дело в отсутствие Хайруллина Ф.М., является обоснованным, соответствует нормам процессуального права. При этом отсутствие у представителя заявителя полномочий на изменение заявленного требования (доверенность от 21.11.2011 - т. 1, л.д. 38) с учетом неоднократного уточнения заявленных требований, принятых судом, само по себе не может свидетельствовать о нарушении прав участника строительства.
Учитывая изложенное, обжалуемый судебный акт подлежит отмене на основании п. 3 ч. 1, п. 4 ч. 1, ч. 2 ст. 270 АПК РФ, заявление участника строительства о включении в реестр требований Хайруллина Ф.М. о передаче жилых помещений подлежит удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче апелляционной жалобы на определение о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений должника уплата государственной пошлины не предусмотрена.
Руководствуясь статьями 49, 176, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
принять отказ Хайруллина Флюра Мидхатовича от требования о включении в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Геострой" требования в размере 3 768 771 руб. 19 коп. - процентов за пользование займом, 787 602 руб. 84 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами, производство по требованию в указанной части прекратить.
Определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.03.2012 по делу N А07-16823/2009 отменить.
Включить в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью "Геострой" требование Хайруллина Флюра Мидхатовича о передаче жилых помещений:
трехкомнатной квартиры общей проектной площадью 101,4 кв. м, расположенной в жилом доме литер 8 на 11-м этаже в Орджоникидзевском районе г. Уфы, ул. Блюхера, 3а (строительный адрес) стоимостью 4 025 580 руб., из которых уплачено участником строительства застройщику - 4 025 580 руб.
двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 66,69 кв. м, расположенной в жилом доме литер 8 на 11-м этаже в Орджоникидзевском районе г. Уфы, ул. Блюхера, 3а (строительный адрес) стоимостью 2 834 325 руб., из которых уплачено участником строительства застройщику - 2 834 325 руб.
Исключить требование Хайруллина Флюра Мидхатовича в размере 10 628 676 руб. 19 коп. из третьей очереди реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Геострой".
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Председательствующий судья
С.Д.ЕРШОВА
Судьи
С.А.БАБКИНА
М.Н.ХОРОНЕКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.05.2012 N 18АП-2943/2012 ПО ДЕЛУ N А07-16823/2009
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2012 г. N 18АП-2943/2012
Дело N А07-16823/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2012 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ершовой С.Д.,
судей Бабкиной С.А., Хоронеко М.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Киреевой О.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Хайруллина Флюра Мидхатовича на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.03.2012 по делу N А07-16823/2009 (судья Михайлина О.Г.).
В заседании приняли участие:
- Хайруллин Ф.М. и его представитель - Гайсина З.Ф. (доверенность от 21.11.2011);
- представитель общества с ограниченной ответственностью "Геострой" - Назарова Е.В. (доверенность от 10.01.2012);
- представитель Государственного комитета Республики Башкортостан по строительству и архитектуре - Зинурова Г.А. (доверенность от 30.09.2011);
- участники строительства Орлова Э.Р., Норина Д.Р.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2009 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Геострой" (основной государственный регистрационный номер 1060276000531, идентификационный номер налогоплательщика 0276097462) (далее - ООО "Геострой", должник, застройщик) введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение.
Определением арбитражного суда от 21.12.2010 в отношении должника введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Набиев Рузиль Хадитович.
Согласно определению суда первой инстанции от 29.03.2010 (т. 1, л.д. 23-24) в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Геострой" включено требование Хайруллина Флюра Мидхатовича в размере 10 628 676 руб. 19 коп., в том числе: 6 859 905 руб. основного долга, 3 768 771 руб. 19 коп. процентов за пользование займом.
Впоследствии в рамках дела о банкротстве должника 13.10.2011 в суд поступило заявление Хайруллина Ф.М. (далее также заявитель, участник строительства) о признании обоснованным и обязании внешнего управляющего включить в реестр требований о передаче жилых помещений и (или) денежного требования (третья очередь по ст. 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) к ООО "Геострой" требования участника строительства (т. 1, л.д. 2-4). Заявитель просил указать в реестре следующие сведения:
1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения - 4 025 580 руб.
Размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре) - отсутствует.
Сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором - трехкомнатная квартира общей проектной площадью 101,4 кв. метров, расположенная в жилом доме литер 8 на 11-м этаже в Орджоникидзевском районе г. Уфы, ул. Блюхера, 3а (строительный адрес).
2) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения - 2 834 325 руб.
Размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре) - отсутствует.
Сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором - двухкомнатная квартира, общей проектной площадью 66,69 кв. метров, расположенная в жилом доме литер 8 на 11-м этаже в Орджоникидзевском районе г. Уфы, ул. Блюхера, 3а (строительный адрес).
3) денежное требование Хайруллина Ф.М. в сумме 3 768 771 руб. 19 коп. процентов за пользование заемными средствами (не являющихся финансовой санкцией) и 787 602 руб. 84 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
До принятия судебного акта по существу Хайруллиным Ф.М. заявлено и судом в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), принято к рассмотрению уточнение требования, согласно которому участник строительства дополнительно к заявленному просил одновременно исключить из реестра требований кредиторов должника, требование в сумме 6 859 908 руб. основного долга (т. 1, л.д. 61-64, 156-160).
Определением суда от 14.03.2012 (т. 1, л.д. 173-182) в удовлетворении заявленных требований Хайруллину Ф.М. отказано.
В апелляционной жалобе Хайруллин Ф.М. просит определение суда первой инстанции отменить и разрешить вопрос по существу, признав обоснованным требование участника строительства к ООО "Геострой" и включив его в реестр требований о передаче жилых помещений, с исключением из реестра требований кредиторов должника требования в сумме 6 859 908 руб. основного долга, с конкретизацией указанных выше сведений.
При этом заявителем изменены идентифицирующие признаки объектов строительства на следующие: трехкомнатная квартира - N 47 общей площадью 106,35 кв. м, расположенная в жилом доме литер 8, на 11 этаже в Орджоникидзевском районе г. Уфы, ул. Блюхера, 3А (строительный адрес); двухкомнатная квартира - N 46 общей площадью 65,38 кв. м, расположенная в жилом доме литер 8, на 11 этаже в Орджоникидзевском районе г. Уфы, ул. Блюхера, 3А (строительный адрес). Также Хайруллин Ф.М. просит отказать ему во включении в реестр денежных требований участников строительства требования в сумме 3 768 771 руб. 19 коп. процентов за пользование заемными средствами (не являющихся финансовой санкцией) и 787 602 руб. 84 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, в связи с включением указанного требования в реестр требований кредиторов определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2010.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, неполное выяснение имеющих значение для дела обстоятельств, несоответствие изложенных выводов обстоятельствам дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд счел установленными.
Судом сделан неверный вывод о необходимости государственной регистрации предварительных договоров о заключении договоров долевого участия в строительстве. Исходя из положений п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предварительный договор участия в долевом строительстве должен заключаться в письменной форме, не требует государственной регистрации.
Поскольку должником не выполнены обязательства по возврату заемных денежных средств и процентов за пользование данными средствами по соглашениям от 16.06.2009 о расторжении к договорам займа N 30-11/06 от 30.11.2006 и N 01-02/07 от 01.02.2007, исходя из условий соглашений от 16.06.2009 о расторжении предварительных договоров от 30.11.2006 и 01.02.2007 о заключении договоров участия в долевом строительстве, указанные предварительные договоры не прекратили свое действие. С учетом разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54), Хайруллин Ф.М. считает, что предварительные договоры следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Обязательства заявителя по ним исполнены в полном объеме, обязательства должника продолжают действовать. Исходя из положений ст. 431 ГК РФ, п. п. 2 и 3 Постановления ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 предварительные договоры содержат индивидуализирующие предметы договоров данные и их цену, то есть необходимые существенные условия.
Также заявитель указывает, что в соответствии с п. 1 ст. 201.1, п. 1 ст. 201.7 Закона о банкротстве в настоящем случае имеется вся совокупность условий признания заявителя участником строительства. Условия договоров займа N 30-11/06 от 30.11.2006 и N 01-02/07 от 01.02.2007 и предварительных договоров от 30.11.2006 и 01.02.2007 о заключении договоров участия в долевом строительстве, а также исполнение Хайруллиным Ф.М. обязательств по внесению денежных средств в полном объеме подтверждают то обстоятельство, что воля сторон при совершении сделок была направлена на приобретение заявителем жилых помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства Хайруллина Ф.М. об отложении судебного разбирательства, по причине невозможности явки в судебное заседание в связи с болезнью. При этом суд учел возражения должника об отсутствии не обремененных правами третьих лиц жилых помещений, несоответствии общих площадей жилых помещений, указанных в предварительных договорах заявителя, площади имеющихся квартир на соответствующем этаже в доме литер 8. В обжалуемом определении суд указал на невозможность удовлетворения заявленных требований в последней принятой к рассмотрению редакции. Однако у представителя заявителя, участвовавшего в заседании, отсутствовали полномочия на изменение требований, в связи с чем отказ заявителю в отложении судебного заседания повлек нарушение его прав, предусмотренных ст. 49 АПК РФ.
По мнению Хайруллина Ф.М., судебный акт по настоящему делу противоречит определению суда по этому же делу от 29.02.2012 о включении в реестр о передаче жилых помещений требования Булатовой Флюры Билаловны, вынесенному в результате исследования схожих обстоятельств.
Внесение в Закон о банкротстве положений, защищающих интересы граждан, чьи средства привлекались для финансирования строительства, независимо от способа такого привлечения, направлено на обеспечение равенства прав дольщиков в случае банкротства организации - застройщика. Суд в нарушение ст. 201.6 Закона о банкротстве фактически поставил в приоритетное положение Шадренкина А.Е. и Шадренкина В.Е., договоры с которыми зарегистрированы в установленном порядке.
В отзыве на апелляционную жалобу должник указал на законность обжалуемого определения. Поскольку предварительные договоры о заключении договора участия в долевом строительстве от 30.11.2006 и 01.02.2007 с заявителем не содержат указания на конкретные объекты долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика, суд пришел к правомерному выводу о незаключенности указанных договоров.
Апелляционная жалоба заявителя содержит указание на реквизиты конкретных квартир, расположенных на 11 этаже в доме литер 8, подлежащих передаче не Хайруллину Ф.М., а иным лицам в соответствии с заключенными с ними договорами. Ни одна из указанных участником строительства квартир не соответствует характеристикам, зафиксированным в предварительных договорах. Заявитель необоснованно определил, что ему подлежит передаче двухкомнатная квартира N 46 площадью 65,38 кв. м, тогда как на 11 этаже располагается несколько двухкомнатных квартир разной площади.
Кроме того, в нарушение ч. 7 ст. 268 АПК РФ в просительной части заявитель указывает требования, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, в том числе просит включить в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Геострой" квартиры с иными характеристиками и отказать во включении в реестр денежных требований участников строительства требования в сумме 3 768 771 руб. 19 коп. процентов за пользование заемными средствами (не являющихся финансовой санкцией) и 787 602 руб. 84 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Требование заявителя в сумме 3 768 771 руб. 19 коп. уже включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Геострой" как проценты по договорам займа N 30-11/06 от 30.11.2006 и N 01-02/07 от 01.02.2007. При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель не просил исключить данную сумму из реестра требований кредиторов. При этом заявитель признал, что ст. 201.1 Закона о банкротстве не содержит такого основания, как проценты по договору займа. Суд первой инстанции правомерно указал, что заявитель фактически просит включить его требования в два реестра, что недопустимо.
В материалы дела представлены соглашения о расторжении договоров займа и предварительных договоров о заключении договоров участия в долевом строительстве. В определении суда от 29.03.2010 о включении требования Хайруллина Ф.М. в реестр требований кредиторов должника суд указал, что обязательство должника о возврате суммы займа возникло в связи с расторжением договоров займа. При рассмотрении настоящего заявления заявитель не представил действующих договоров, в силу которых должник должен передать ему жилые помещения на основании ст. 201.6 Закона о банкротстве.
Суд первой инстанции правомерно, с учетом положений ч. 3 ст. 158 АПК РФ отказал заявителю в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, поскольку в представленной медицинской справке не была указана фамилия заявителя; в судебном заседании принимал участие его представитель; суд неоднократно предлагал заявителю уточнить требования, однако Хайруллин Ф.М. своим процессуальным правом не воспользовался. Также правомерно суд отказал в удовлетворении ходатайства заявителя об истребовании документов, поскольку Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении заключенных договоров участия в долевом строительстве дома литер 8 имеется в материалах дела; с Планом внешнего управления ООО "Геострой" заявитель ознакомлен, указанный План имеется в деле о банкротстве должника, препятствия для его изучения отсутствуют.
Также протокольным определением суда к материалам дела приобщены отзывы участников строительства Шадренкина А.Е. и Шадренкина В.Е., которые указали на то, что их требования включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Герострой". Указанные участники строительства поддерживают доводы апелляционной жалобы, полагают обжалуемый судебный акт необоснованным. По их мнению, заявленное требование соответствует положениям ст. 201.1, п. 1 ст. 201.6, п. 1 ст. 201.7 Закона о банкротстве. Заявителем и должником заключены договоры займа и предварительные договоры о заключении договоров участия в долевом строительстве. Стоимость и цена за 1 кв. м общей площади согласованы сторонами и признаны окончательными. Принимая во внимание условия договоров займа и предварительных договоров, действия сторон по их заключению, воля сторон при совершении сделок направлена на приобретение жилых помещений в многоквартирном доме. Хайруллин Ф.М. полностью выполнил обязательство по внесению денежных средств. С учетом п/п 6 п. 3 ст. 201.11, п. 7 ст. 201.10 Закона о банкротстве наличие требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений не может влиять на выводы суда об обоснованности соответствующих требований.
Протокольным определением арбитражного суда апелляционной инстанции отказано в приобщении к материалам дела отзыва Государственного комитета Республики Башкортостан по строительству и архитектуре в связи с непредставлением доказательств его направления в адрес других лиц, участвующих в деле.
В судебном заседании заявитель и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Кроме того, Хайруллиным Ф.М. в порядке ст. 49 АПК РФ заявлен отказ от требования о включении в реестр требований кредиторов ООО "Геострой" 3 768 771 руб. 19 коп. - процентов за пользование заемными средствами и 787 602 руб. 84 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами, который принят к рассмотрению арбитражным судом апелляционной инстанции с учетом положений ч.ч.1, 3 ст. 266 АПК РФ.
Представитель ООО "Геострой" доводы жалобы отклонил по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Дополнительно пояснил, что представитель Шадренкина А.Е. и Шадренкина В.Е. в суде первой инстанции против удовлетворения требований заявителя возражал. Пункт 7 ст. 201.10 Закона о банкротстве не определяет основания включения в реестр требований кредиторов требований о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме. Поскольку суд установил, что предварительные договоры о заключении договоров участия в долевом строительстве являются незаключенными, договоры займа и предварительные договоры расторгнуты заявителем, требования о взыскании денежных средств включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Геострой", основания для удовлетворения настоящего заявления отсутствовали. Представитель должника возражает против принятия отказа Хайруллина Ф.М. от заявления в части.
Представитель Государственного комитета Республики Башкортостан по строительству и архитектуре, а также являющиеся участниками строительства Орлова Э.Р. и Норина Д.Р., в судебном заседании указали на обоснованность доводов заявителя, полагают обжалуемый судебный акт подлежащим отмене, пояснили, что в жилом комплексе, в котором располагаются спорные жилые помещения, имеется достаточное количество свободных квартир; удовлетворение требования Хайруллина Ф.М. путем фактического предоставления ему жилых помещений возможно.
На дату рассмотрения апелляционной жалобы постановлением апелляционного суда от 18.05.2012 по настоящему делу Набиев Р.Х. отстранен от исполнения обязанностей внешнего управляющего ООО "Геострой", в установленном порядке внешний управляющий должника не утвержден. При таких обстоятельствах, жалоба рассмотрена в отсутствие внешнего управляющего ООО "Геострой".
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 30.11.2006 между ООО "Геострой" (заемщик) и Хайруллиным Ф.М. (займодавец) подписан договор займа N 30-11/06 (далее - договор займа от 30.11.2006; т. 1, л.д. 5-6), согласно предмету которого займодавец передает заемщику заем на сумму 4 025 580 руб., а заемщик принимает его и обязуется вернуть указанную сумму займа с процентами в течение 10 дней с момента получения письменного требования от займодавца (п. 1.1). Стороны предусмотрели уплату процентов за пользование заемными денежными средствами со следующего дня после получения от займодавца денежных средств из расчета 18 процентов годовых (п. 1.2).
Займодавец передает заемщику сумму займа в размере 900 000 руб. путем внесения наличных денежных средств в кассу заемщика, а оставшуюся часть денежных средств в сумме 3 125 580 руб. займодавец должен передать до 28.12.2006 (п. 2.1).
Договор займа от 30.11.2006 вступает в силу с момента передачи займодавцем заемщику суммы займа, прекращается - при возврате заемщиком суммы, указанной в п. 1.1. договора, полностью; либо по соглашению сторон, которое оформляется в письменной форме путем подписания дополнительного соглашения; либо по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством (п. п. 7.1, 7.2).
В ту же дату между ООО "Геострой" и заявителем подписан предварительный договор о заключении договора долевого участия в долевом строительстве (далее - предварительный договор от 30.11.2006; т. 1, л.д. 7), согласно предмету которого (п. 1.1, 2.1) стороны договорились о заключении в последующем в срок до 01.05.2007 договора долевого участия в строительстве трехкомнатной квартиры, общей площадью 101,4 кв. м, расположенной в жилом доме на 11-м этаже, находящемся в жилом комплексе по улице Блюхера, 3А, литер 8 (строительный адрес), по которому Хайруллин Ф.М. будет выступать участником долевого строительства, а должник - застройщиком объекта.
В соответствии с п. 1.2 предварительного договора от 30.11.2006 стороны определили общую сумму договора в размере 4 025 580 руб. (из расчета 39 700 руб. за 1 кв. м). Цена за 1 кв. м признана окончательной в случае внесения денежных средств в полном объеме в срок, определенный договором займа от 30.11.2006.
После заключения договора долевого участия в строительстве сумма денежных средств в размере 4 025 580 руб. засчитывается как вклад дольщика в строительство объекта, указанного в п. 1.1 предварительного договора от 30.11.2006, который передается Хайруллину Ф.М. после получения на него ООО "Геострой" правоустанавливающих документов (разрешение на строительство, документ на право пользования земельным участком) в установленном законом порядке (п. п. 1.2, 1.3).
Пунктом 1.4 предварительного договора от 30.11.2006 стороны согласовали порядок внесения оплаты.
Данный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до заключения основного договора (п. п. 2.4, 4.1).
Помимо этого 01.02.2007 между ООО "Геострой" (заемщик) и Хайруллиным Ф.М. (займодавец) на аналогичных условиях подписаны: договор займа N 01-02/07 (далее - договор займа от 01.02.2007; т. 1, л.д. 8-9) на сумму 2 834 325 руб., которая должна быть передана займодавцем путем внесения наличных денежных средств в кассу заемщика (п. 2.1), и предварительный договор о заключении договора долевого участия в долевом строительстве от 01.02.2007 (далее - предварительный договор от 01.02.2007; т. 1, л.д. 10), по условиям которого стороны договорились о заключении в последующем в срок до 01.05.2007 договора долевого участия в строительстве двухкомнатной квартиры, общей площадью 66,9 кв. м, расположенной в жилом доме на 11-м этаже, находящемся в жилом комплексе по улице Блюхера, 3А, литера 8 (строительный адрес), по которому Хайруллин Ф.М. будет выступать участником долевого строительства, а общество "Геострой" - застройщиком объекта. Сумма предварительного договора от 01.02.2007 определена сторонами в размере 2 834 325 руб. (из расчета 42 500 руб. за 1 кв. м) и являлась окончательной в случае внесения денежных средств в полном объеме в сроки, установленные договором займа от 01.02.2007.
Денежные средства в счет исполнения договорных обязательств внесены Хайруллиным Ф.М. в кассу должника, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам N 31 от 30.11.2006 на сумму 900 000 руб., N 47 от 22.12.2006 на сумму 3 125 580 руб., N 18 от 02.02.2007 на сумму 2 834 325 руб., и не оспаривается должником (т. 1, л.д. 11).
Впоследствии соглашениями от 16.06.2009 Хайруллин Ф.М. и ООО "Геострой" решили расторгнуть договоры займа от 30.11.2006 и от 01.02.2007 (т. 1, л.д. 12, 14). Стороны согласовали, что обязательства по договорам займа прекращаются с момента погашения займодавцу сумм займов и процентов по ним в соответствии с условиями договоров займа. Заемщик обязался (п. п. 3) возвратить займодавцу в срок до 30.07.2009: по договору займа от 30.11.2006 денежные средства в размере 4 025 580 руб. и проценты в сумме 1 887 554 руб. 42 коп. за период с 30.11.2006 по 01.08.2009 (всего 5 913 134 руб. 42 коп.); по договору займа от 01.02.2007 - денежные средства в размере 2 834 325 руб. и проценты в сумме 1 263 825 руб. 52 коп. за период с 03.02.2007 по 31.07.2009 (всего 4 098 150 руб. 52 коп.).
Также в эту дату сторонами подписаны соглашения о расторжении предварительных договоров от 30.11.2006 и от 01.02.2007 (т. 1, л.д. 13,15), в которых заявитель и должник предусмотрели, что обязательства сторон по предварительным договорам прекращаются с момента исполнения ООО "Геострой" обязательств по соглашениям о расторжении к договорам займа от 30.11.2006 и от 01.02.2007 (п. п. 3).
14.12.2009 в отношении ООО "Геострой" введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение.
Определением суда первой инстанции от 29.03.2010 (т. 1, л.д. 23-24) в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Геострой" включено требование Хайруллина Ф.М. в размере 10 628 676 руб. 19 коп., в том числе: 6 859 905 руб. основного долга, 3 768 771 руб. 19 коп. процентов за пользование займом.
Согласно определению Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2010 в отношении должника введена процедура внешнего управления.
Ссылаясь на оплату должнику-застройщику стоимости жилых помещений в полном объеме, неисполнение последним обязательства по передаче жилых помещений, а также обязательств по соглашениям от 16.06.2009 о расторжении договоров займа от 30.11.2006 и от 01.02.2007, Хайруллин Ф.М. обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим заявлением о включении требования участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений, а также включении в реестр денежных требований участников строительства денежного требования в сумме 3 768 771 руб. 19 коп. - процентов за пользование заемными средствами (не являющихся финансовой санкцией) и 787 602 руб. 84 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами. При этом с учетом того, что ранее денежное требование участника строительства определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2010 включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Геострой" в размере основного долга и 3 768 771 руб. 19 коп. процентов, заявитель просил исключить из реестра требований кредиторов сумму основного долга.
Отказывая во включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Геострой" требования Хайруллина Ф.М., суд первой инстанции исходил из того, что истец не подтвердил факт наличия действующих договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, поскольку фактически договоры участия в долевом строительстве ООО "Геострой" и Хайруллиным Ф.М. оформлены не были, предварительные договоры от 30.11.2006 и от 01.02.2007 расторгнуты сторонами соглашениями от 16.06.2009.
Также суд, с учетом довода должника об отсутствии помещений с заявляемыми участником строительства характеристиками, определения на момент подписания предварительных договоров проектных площадей квартир в установленном порядке, пришел к выводу о том, что предварительные договоры от 30.11.2006 и от 01.02.2007 являются незаключенными, их условия не позволяют безусловно определить жилые помещения, в отношении которых стороны впоследствии намеревались заключить договоры участия в долевом строительстве ввиду отсутствия указаний на номера квартир или иные технические данные, позволяющие выделить жилые помещения из однородных. Кроме того, суд учел, что жилые помещения со схожими техническими характеристиками на 11 этаже многоквартирного дома подлежат передаче Шадренкину А.Е., требования которого признаны обоснованными определением суда от 14.02.2012.
Суд посчитал, что в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства сторон по предварительным договорам прекращены, так как в установленный срок основные договоры не заключены.
Также суд со ссылкой на положения п/п 4 п. 1 ст. 201.1, п. п. 5, 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве указал на невозможность удовлетворения требования в сформулированной заявителем редакции. Суд отметил, что одновременное включение требования участника строительства в два реестра: денежного и имущественного характера положениями Закона о банкротстве не допускается. Однако, Хайруллин Ф.М. просит исключить из реестра денежное требование лишь в части основного долга.
Указав на возможность исключения требования Хайруллина Ф.М. из реестра требований кредиторов ООО "Геострой" в силу п. 1 ст. 9 ГК РФ, разъяснений п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", суд пришел к выводу о том, что данное требование связано исключительно с удовлетворением заявления в части включения в соответствующий реестр требования о передаче жилых помещений, в связи с чем также отказал в его удовлетворении. Кроме того суд рассмотрел и отклонил ходатайства об истребовании дополнительных доказательств и об отложении судебного разбирательства по причине болезни Хайруллина Ф.М.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения заявителя, должника, Государственного комитета Республики Башкортостан по строительству и архитектуре, участников строительства, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам, неправильным истолкованием норм материального права.
Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве) и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" от 12.07.2011 N 210-ФЗ при банкротстве должника, являющегося застройщиком, подлежат применению положения правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
В силу ст. 201.1 Закона о банкротстве, требованием о передаче жилого помещения является требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
В соответствии с п. 1 ст. 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. ст. 71 и 100 Закона о банкротстве.
Согласно п. 1 ст. 100 Закона о банкротстве кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в любой момент в ходе внешнего управления. Указанные требования направляются в арбитражный суд и внешнему управляющему с приложением судебного акта или иных подтверждающих обоснованность этих требований документов и включаются внешним управляющим или реестродержателем в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.
При рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований (п. 5 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
Предметом рассматриваемого судом первой инстанции заявления являлись требования Хайруллина Ф.М.: об исключении из реестра денежных требований суммы 6 859 905 руб. основного долга с одновременным включением в реестр требований о передаче жилых помещений требования Хайруллина Ф.М. в отношении двух квартир, а также включении в реестр денежных требований участников строительства денежного требования заявителя в сумме 3 768 771 руб. 19 коп. - процентов за пользование заемными средствами (не являющихся финансовой санкцией) и 787 602 руб. 84 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами.
Рассмотрев отказ Хайруллина Ф.М. от требования в части включения в реестр денежных требований участников строительства денежного требования заявителя в сумме 3 768 771 руб. 19 коп. - процентов за пользование заемными средствами и 787 602 руб. 84 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами, арбитражный суд полагает возможным принять данный отказ.
Применительно к положениям ч.ч.2, 5 ст. 49 АПК РФ участник строительства вправе отказаться от заявления в части; суд не принимает отказ в случае его противоречия закону, нарушения прав третьих лиц.
Проанализировав заявленный отказ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что он не противоречит закону, не нарушает права других лиц.
Возражения представителя должника в судебном заседании против его принятия не обоснованы, документально не подтверждены. Другие представители, участвующие в судебном заседании, против принятия отказа от заявления в соответствующей части не возражают.
При таких обстоятельствах, отказ Хайруллина Ф.М. от заявления в части включения в реестр денежных требований участников строительства требования заявителя в сумме 3 768 771 руб. 19 коп. - процентов за пользование заемными средствами и 787 602 руб. 84 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит принятию арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с ч. 5 ст. 49 АПК РФ, производство по заявлению в указанной части подлежит прекращению применительно к п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
Кроме того, исследовав просительную часть апелляционной жалобы, суд установил, что заявитель изменил требование в части идентифицирующих признаков квартир, подлежащих включению в реестр требований о передаче жилых помещений, указав фактически имеющиеся на 11-м этаже в Орджоникидзевском районе г. Уфы, ул. Блюхера, 3а, литер 8 (строительный адрес) квартиры и присвоенные им строительные номера, что недопустимо в силу ч. 7 ст. 268 АПК РФ. В данной связи указанное изменение не может быть принято во внимание судом апелляционной инстанции.
В силу подпунктов 3, 9 п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случаях заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Согласно п. 2 ст. 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Выводы суда первой инстанции о незаключенности предварительных договоров, расторжении предварительных договоров соглашением сторон апелляционный суд полагает ошибочными.
Из условий договоров займа и предварительных договоров следует, что названные договоры являются взаимосвязанными, направлены на достижение сторонами единой цели: приобретение заявителем жилых помещений в многоквартирном доме и их продажа застройщиком по согласованной сторонами цене. Правовая квалификация возникших между сторонами отношений должна производиться с учетом совокупности содержащихся в договорах условий.
В пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 2, 3 и 5 настоящего постановления.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что между сторонами сложились отношения из договора купли-продажи будущей вещи по согласованной сторонами цене с условием уплаты застройщиком процентов за пользование денежными средствами, внесенными в качестве предварительной оплаты по договору, что не запрещено действующим законодательством.
Таким образом, отношения сторон в части уплаты процентов за пользование займами до даты расторжения договоров займа регулируются нормами гражданского законодательства о договоре займа, требование Хайруллина Ф.М. в указанной части по смыслу подпункта 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве денежным требованием участника строительства не является.
Представленные договоры в совокупности соответствуют условиям, на основании которых суд в силу п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве вправе признать наличие у участника строительства требования к должнику о передаче жилого помещения.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
Из содержания п. 3 указанной статьи следует, что в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения сторонами соглашения о его расторжении, если иное не вытекает из этого соглашения.
Из условий соглашений от 16.06.2009 усматривается, что стороны обусловили прекращение обязательств по предварительным договорам моментом исполнения должником обязательств по соглашениям о расторжении от 16.06.2009 к договорам займа от 30.11.2006 и от 01.02.2007, предусматривающим возвращение Хайруллину Ф.М. заемных денежных средств и начисленных процентов.
ООО "Геострой" не представлено доказательств (ст. 65 АПК РФ), свидетельствующих о передаче (перечислении) указанных денежных средств Хайруллину Ф.М., в связи с чем условия, при которых предусмотренные предварительными договорами обязательства признаются прекращенными, не наступили.
Что касается заключенности предварительных договоров, апелляционный суд отмечает следующее.
В силу разъяснений п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Исследуя указанные обстоятельства, судом установлено, что объект, подлежащий передаче по предварительному договору от 30.11.2006, стороны определили как: "трехкомнатная квартира, общей площадью 101,4 кв. м, расположенная в жилом доме на 11-м этаже, находящемся в жилом комплексе по улице Блюхера, 3А, литер 8 (строительный адрес)"; по предварительному договору от 01.02.2007 - "двухкомнатная квартира, общей площадью 66,9 кв. м, расположенная в жилом доме на 11-м этаже, находящемся в жилом комплексе по улице Блюхера, 3А, литера 8 (строительный адрес)".
В материалы дела ООО "Геострой" представлен план 11-го этажа жилого дома, находящегося в жилом комплексе по улице Блюхера, 3А, литера 8 (т. 1, л.д. 31), из которого усматривается, что на данном этаже этого дома имеется одна трехкомнатная квартира площадью 106,32 кв. м и три двухкомнатные квартиры, площади которых составляют 65,38 кв. м, 62,74 кв. м и 75,86 кв. м.
С учетом того, что на 11-м этаже жилого дома расположена только одна трехкомнатная квартира, площадь которой сопоставима с площадью квартиры, согласованной предварительным договором от 30.11.2006, оснований считать предмет договора не согласованным сторонами, не имеется.
В отношении двухкомнатной квартиры следует признать, что условия предварительного договора не позволяют выделить данную квартиру в многоквартирном доме.
Вместе с тем, в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании ст. 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (п. 3. вышеуказанного постановления Пленума ВАС РФ).
Согласно пункту 1.2 договора технические характеристики квартиры должны были быть указаны в основном договоре.
В судебном заседании Хайруллин Ф.М. пояснил, что заключая предварительные договоры от 30.11.2006, 01.02.2007, он имел намерение приобрести смежные квартиры; двухкомнатная квартира, с целью приобретения которой заключены названные договоры, имеет согласно плану общую площадь 65,38 кв. м, строительный номер 46.
Представитель должника в судебном заседании пояснил, что установить, какую квартиру должник на момент заключения договора был намерен передать участнику строительства, невозможно, что свидетельствует о незаключенности договора.
Между тем, следует учитывать, что должник находится в процедуре банкротства, полномочия его органов управления прекращены с введением в отношении должника внешнего управления; на невозможность идентификации предмета договора указывает внешний управляющий. В то время как должник на протяжении длительного времени о несогласованности условий договора не заявлял.
Доказательства наличия разногласий в отношении предмета договора в материалах дела отсутствуют, должником не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Договор исполнялся сторонами: заявитель произвел оплату цены квартиры, должник принял денежные средства; до обращения заявителя в суд с настоящим требованием должник не заявлял о незаключенности предварительных договоров и отсутствии обязательств. При таких обстоятельствах, оснований полагать, что сторонами не согласованы существенные условия договоров, не имеется.
Сторонами в договорах указан многоквартирный жилой дом и его этаж, на котором расположены создаваемые жилые помещения; указанная в предварительных договорах ориентировочная площадь трехкомнатной и двухкомнатной квартир сопоставима с количеством комнат и площадями фактически расположенных на указанном этаже помещений. Доказательств того, что воля должника при заключении договора была направлена на передачу Хайруллину Ф.М. иных квартир, чем указал заявитель, судом не установлено. В связи с чем, суд признает предварительные договоры от 30.11.2006 и от 01.02.2007 заключенными.
В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. К предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Согласно п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 судам следует иметь в виду, что по смыслу п. 2 ст. 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (п. 2 ст. 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.
Таким образом, необходимость регистрации предварительных договоров от 30.11.2006 и от 01.02.2007 отсутствовала.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о подтвержденности Хайруллиным Ф.М. наличия обязательства должника перед ним по передаче предварительно оплаченных жилых помещений: трехкомнатной квартиры общей проектной площадью 101,4 кв. м, расположенной в жилом доме литер 8 на 11-м этаже в Орджоникидзевском районе г. Уфы, ул. Блюхера, 3а (строительный адрес) стоимостью 4 025 580 руб., и двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 66,69 кв. м, расположенной в жилом доме литер 8 на 11-м этаже в Орджоникидзевском районе г. Уфы, ул. Блюхера, 3а (строительный адрес) стоимостью 2 834 325 руб.
Суд полагает, что целью дополнения Закона о банкротстве нормами, регулирующими банкротство застройщика, является защита прав участников долевого строительства, уплативших застройщику денежные средства с целью получения в собственность жилого помещения. Законодатель, ориентируясь на многообразные схемы привлечения денежных средств застройщиками, в том числе недобросовестными, по сути предоставил участникам строительства в случае банкротства застройщика право требовать передачи жилого помещения на основе различных сделок, не предъявляя к их форме и содержанию особенных требований, как это предусмотрено в обычном гражданском обороте, с учетом того, что в отсутствие нахождения застройщика в процедуре банкротства участник строительства имеет возможность использовать иные способы защиты нарушенного права.
При таких обстоятельствах, требование участника строительства Хайруллина Ф.М. признается судом обоснованным в соответствии со ст. ст. 100, 201.6 Закона о банкротстве и подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Геострой" с указанием сведений, предусмотренных п. 1 ст. 201.7 Закона о банкротстве.
Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что одновременное включение в реестр денежных и имущественных требований участника строительства по смыслу положений параграфа 7 Закона о банкротстве недопустимо.
При таких обстоятельствах, с учетом разъяснений п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", требование Хайруллина Ф.М. подлежит исключению из третьей очереди реестра требований кредиторов ООО "Геострой" в полном объеме (10 628 676 руб. 19 коп.), поскольку участником строительства реализовано право требования передачи жилого помещения. При этом заявитель при наличии оснований не лишен права предъявить в установленном порядке требования к должнику по обязательствам, не вытекающим из участия в строительстве жилого дома, с целью их включения в четвертую очередь реестра.
Суд отклоняет ссылку ООО "Геострой" о невозможности удовлетворения заявления Хайруллина Ф.М. ввиду того, что объекты долевого строительства: одна трехкомнатная и три двухкомнатные квартиры на 11-м этаже жилого дома литер 8 в Орджоникидзевском районе г. Уфы, ул. Блюхера, 3а, зарегистрированы за участниками долевого строительства Шадренкиным А.Е. и Шадренкиным В.Е. (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.12.2011 N 01/253/2011-292 - т. 1, л.д. 111-114).
Согласно п. 7 ст. 201.10 Закона о банкротстве, если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд.
В соответствии с п/п 4 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве одним из обязательных условий передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства является то обстоятельство, что после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Таким образом, по смыслу указанных норм наличие требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме не препятствует признанию их обоснованными и включению в реестр требований о передаче жилых помещений. Закон о банкротстве прямо указывает на возможность включения в реестр требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме и регулирует порядок удовлетворения их требований.
Участники строительства Шадренкин А.Е. и Шадренкин В.Е. в апелляционном суде против удовлетворения заявления Хайруллина Ф.М. не возражают.
Доводы жалобы Хайруллина Ф.М. о нарушении его процессуальных прав отказом в удовлетворении ходатайств об истребовании доказательств и отложении судебного разбирательства отклоняются судом апелляционной инстанции.
Из материалов дела (протокол судебного заседания от 22.02.2012 - т. 1, л.д. 171) усматривается, что судом рассмотрено и разрешено ходатайство заявителя об истребовании документов - проектной декларации на жилой дом N 8 с указанием количества квартир в многоквартирном доме по улице Блюхера 3А города Уфы, с учетом перепланировки двух верхних этажей (пентхаусов), плана внешнего управления, сведения о всех заключенных и зарегистрированных Управлением Росреестра по Республике Башкортостан договоров долевого участия в строительстве ООО "Геострой", сведения об иных договорах, предусматривающих передачу жилых помещений после завершения строительства, в том числе предварительных договоров долевого участия и купли-продажи, сведения о наличии свободных от обременений жилых помещений в жилых домах N 4 и N 8 по улице Блюхера 3А г. Уфы (т. 1, л.д. 166-167а). Суд обоснованно отказал в его удовлетворении в связи недоказанностью необходимости истребования, наличием в материалах дела ряда сведений, об истребовании которых просил Хайруллин Ф.М., а также непредставлением доказательств соблюдения порядка получения доказательств, установленного ст. 66 АПК РФ.
Кроме того, доказательства, об истребовании которых заявлял Хайруллин Ф.М., суд апелляционной инстанции полагает не имеющими правового значения для разрешения спора, так как наличие или отсутствие в многоквартирном доме свободных квартир не влияет на удовлетворение заявленного требования, поскольку суд проверяет наличие у участника строительства требований к застройщику, исходя из оценки сложившихся отношений участия в строительстве. Названные заявителем обстоятельства могут иметь значение в последующем на этапе удовлетворения требований участников строительства по передаче жилых помещений.
Также Хайруллиным Ф.М. заявлялось об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью.
Из содержания ч. 3 ст. 158 АПК РФ следует, что в случаях, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд откладывает судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
Как следует из материалов дела, что не оспаривается заявителем, суду первой инстанции представлена справка о заболевании от 21.02.2012 (т. 1, л.д. 168-159), из которой не усматривались данные лица, которому она была выдана, в связи с чем суд был лишен возможности сделать вывод об уважительности заявленного ходатайства. Кроме того, в судебном заседании суда первой инстанции участвовал представитель заявителя. С учетом изложенного, вывод суда о возможности рассмотреть дело в отсутствие Хайруллина Ф.М., является обоснованным, соответствует нормам процессуального права. При этом отсутствие у представителя заявителя полномочий на изменение заявленного требования (доверенность от 21.11.2011 - т. 1, л.д. 38) с учетом неоднократного уточнения заявленных требований, принятых судом, само по себе не может свидетельствовать о нарушении прав участника строительства.
Учитывая изложенное, обжалуемый судебный акт подлежит отмене на основании п. 3 ч. 1, п. 4 ч. 1, ч. 2 ст. 270 АПК РФ, заявление участника строительства о включении в реестр требований Хайруллина Ф.М. о передаче жилых помещений подлежит удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче апелляционной жалобы на определение о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений должника уплата государственной пошлины не предусмотрена.
Руководствуясь статьями 49, 176, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
принять отказ Хайруллина Флюра Мидхатовича от требования о включении в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Геострой" требования в размере 3 768 771 руб. 19 коп. - процентов за пользование займом, 787 602 руб. 84 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами, производство по требованию в указанной части прекратить.
Определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.03.2012 по делу N А07-16823/2009 отменить.
Включить в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью "Геострой" требование Хайруллина Флюра Мидхатовича о передаче жилых помещений:
трехкомнатной квартиры общей проектной площадью 101,4 кв. м, расположенной в жилом доме литер 8 на 11-м этаже в Орджоникидзевском районе г. Уфы, ул. Блюхера, 3а (строительный адрес) стоимостью 4 025 580 руб., из которых уплачено участником строительства застройщику - 4 025 580 руб.
двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 66,69 кв. м, расположенной в жилом доме литер 8 на 11-м этаже в Орджоникидзевском районе г. Уфы, ул. Блюхера, 3а (строительный адрес) стоимостью 2 834 325 руб., из которых уплачено участником строительства застройщику - 2 834 325 руб.
Исключить требование Хайруллина Флюра Мидхатовича в размере 10 628 676 руб. 19 коп. из третьей очереди реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Геострой".
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Председательствующий судья
С.Д.ЕРШОВА
Судьи
С.А.БАБКИНА
М.Н.ХОРОНЕКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)