Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Семенова С.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Шиловской Н.Ю.
судей Кудасовой Т.А. и Ильинской Л.В.
при секретаре Ц.
рассмотрела в судебном заседании 06 февраля 2014 года дело N 2-217/13 по апелляционной жалобе Р.С.И. на решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 июня 2013 года по иску Р.С.И. к Е.А.А., О.С.П. о признании сделки недействительной (притворной), применении последствий недействительной (притворной) сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., объяснения истца Р.С.И., третьих лиц М.Д.Н. и П.А.А., действующих также в качестве представителей ответчика Е.А.А., представителя ответчика О.С.П. - З., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Р.С.И. обратилась в суд с иском к Е.А.А., О.С.П. и просила признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <...>, д. N <...>, кв. N <...>, заключенный 15.04.2011 года между Р.С.И. и Е.А.А. недействительной (притворной) сделкой; применить последствия недействительной (притворной) сделки, признав за Р.С.И. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <...>, д. N <...>, кв. N <...>; истребовать спорную квартиру в пользу Р.С.И. из чужого незаконного владения О.С.П.
В обоснование требований указывала, что в мае 2011 года она обратилась к директору ООО "Кредитный брокер", П.А.А., поскольку ей понадобились денежные средства на операцию глаз в размере <...> руб. Об ООО "Кредитный брокер" узнала из газеты "Центр". В рекламной статье содержалась информация о том, что П.А.А. заключает договоры займа под залог недвижимости. Она заключила договор с П.А.А., в соответствии с которым П.А.А. подыскала кредитора, который, по словам П.А.А., был согласен заключить с истицей договор займа под залог недвижимости. 15.04.2011 года между Р.С.И. и Е.А.А. заключен договор, по которому Е.А.А. передал Р.С.И. в присутствии Д.Д.Ю. и Е.А.А. <...> руб., а Р.С.И. обязалась вернуть указанную сумму. Ее копия данного договора была впоследствии уничтожена П.А.А. Исполнение обязательств Р.С.И. по данному договору обеспечивалось ипотекой принадлежащей ей квартиры, в связи с чем, для регистрации обременения своего права собственности 15.04.2011 года она выдала доверенность Д.Д.Ю. Впоследствии по обязательствам, вытекающим из данного договора, она передала Е.А.А. денежные средства на общую сумму <...> руб., что подтверждается расписками от 14.05.2011 года, от 13.07.2011 года, от 23.08.2011 года.
Также в обоснование требований истец указывала, что позднее на лечение ей дополнительно понадобились денежные средства в размере <...> руб., в связи с чем она вновь обратилась к П.А.А. с просьбой подыскать ей кредитора. П.А.А. предложила заключить договор с ней, причем, как она пояснила, в соответствии с указанным договором она передает истице <...> руб., а истица обязуется вернуть эти деньги через определенное время. При этом предыдущий договор между истцом и Е.А.А., по словам П.А.А., аннулируется. 15.04.2011 года между Р.С.И. и Е.А.А. заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого Р.С.И. продала Е.А.А. принадлежащую ей на праве собственности квартиру N <...> в доме N <...> по <...> в Санкт-Петербурге за <...> руб. <...> коп. 15.11.2011 года она подписала договор найма (субаренды) жилого помещения с правом выкупа. Далее, по заключенному с П.А.А. договору стала возвращать денежные средства, о чем П.А.А. были даны расписки: от 06.02.2012 года о получении суммы <...> руб. за январь и февраль 2012 года; от 12.03.2012 года о получении суммы 9 000 руб. за март 2012 года, от 22.03.2012 года о получении суммы <...> руб. по вышеуказанному договору. В начале июля 2012 года к истице пришел представитель банка и сообщил, что квартира продана О.С.П. Проверяя указанные сведения, истцом установлено, что 22.09.2011 года между Е.А.А. и О.С.П. заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого Е.А.А. продал О.С.П. принадлежащую ему на праве собственности квартиру N <...> в доме N <...> по <...> в Санкт-Петербурге за <...> руб. <...> коп.
Истец указывала, что договор от 15.04.2011 года был подписан ею с правом обратного выкупа и, по ее мнению, является притворной сделкой, так как, заключая данный договор, стороны имели в виду заключение договора займа, правовые последствия из договора купли-продажи не возникли, у Е.А.А. не возникло права собственности на спорную квартиру, соответственно, право собственности на данную квартиру не перешло к О.С.П. О.С.П. не может являться добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как в приобретаемой ею квартире была зарегистрирована Р.С.И.
Решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 июня 2013 года в удовлетворении исковых требований Р.С.И. к Е.А.А., О.С.П. о признании сделки недействительной (притворной), применении последствий недействительной (притворной) сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения отказано.
В апелляционной жалобе Р.С.И. просит отменить решение, как незаконное, ссылаясь на нарушение норм процессуального и материального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции Е.А.А. и О.С.П. не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (л.д. 159).
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители третьих лиц ОАО "МТС-Банк" и Управления Росреестра не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (л.д. 159 - 160), ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени рассмотрения жалобы надлежащим образом, учитывая, что интересы сторон в судебном заседании апелляционной инстанции представляют по доверенности уполномоченные лица.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленные суду доказательства свидетельствуют о намерении сторон сделки заключить именно договор купли-продажи квартиры, основания рассматривать заключенный договор купли-продажи как притворную сделку отсутствуют, поскольку признание указанного договора притворной сделкой возможно при условии преследовании прикрываемых целей обеими сторонами, а наличие таких намерений не доказано.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к выводу о несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, что в силу п. 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.
Как установлено из материалов дела, Р.С.И. на основании договора передачи квартиры в собственность граждан N <...> от 19.05.2004 года, заключенного с администрацией Колпинского района Санкт-Петербурга, на праве собственности принадлежала двухкомнатная квартира N <...>, жилой площадью 28,50 кв. м, общей площадью 44,00 кв. м, расположенная в доме N <...> по <...> в Санкт-Петербурге (том 1, л.д. 9, 10).
В указанной квартире состоят на регистрационном учете по месту жительства Р.С.И. и член ее семьи Р.Н.В. (том 1, л.д. 27).
15.04.2011 года между Р.С.И. и Е.А.А. заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого Р.С.И. продала Е.А.А. принадлежащую ей на праве собственности квартиру N <...> в доме N <...> по <...> в Санкт-Петербурге за <...> руб. <...> коп. (л.д. 56 том 1).
Из договора усматривается, что денежные средства за квартиру были получены Р.С.И. до подписания договора.
Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 04.05.2011 года за N <...> (том 1, л.д. 56 оборот).
22.09.2011 года между Е.А.А. и О.С.П. заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого Е.А.А. продал О.С.П. принадлежащую ему на праве собственности квартиру N <...> в доме N <...> по <...> в Санкт-Петербурге за <...> руб. <...> коп.
06.10.2011 года П.А.А. выдала нотариально удостоверенное согласие мужу - Е.А.А. на продажу спорной квартиры (т. 1 л.д. 271).
Жилое помещение приобреталось О.С.П. за счет собственных средств и заемных средств, предоставленных ей по договору займа ОАО "МТС-Банк" (том 1, л.д. 57 - 58).
06.10.2011 года между О.С.П. и Акционерным Коммерческим Банком "Московский Банк Реконструкции и Развития" (ОАО "МТС-Банк") заключен кредитный договор N <...>, в соответствии с которым Банк предоставил О.С.П. денежные средства в сумме <...> руб. сроком на 180 месяцев под 11,5% годовых на условиях и в порядке, установленных кредитным договором.
Согласно п. 1.3 кредитного договора кредит был предоставлен О.С.П. для целевого использования, а именно: приобретения, капитального ремонта или иных неотделимых улучшений квартиры, находящейся по адресу: Санкт-Петербург, <...>, д. N <...>, кв. N <...>, состоящей из двух комнат, общей площадью 44,00 кв. м и расположенной на 3 этаже стоимостью <...> руб. (том 1, л.д. 232 - 246).
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору в залог банку передается квартира, находящаяся по адресу: СПб, <...>, д. N <...>, кв. N <...>, состоящая из двух комнат, общей площадью 44,0 кв. м и расположенная на 3 этаже стоимостью <...> руб.
Права банка как залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству удостоверены закладной от 19.10.2011 года (том 1, л.д. 255 - 266).
06.10.2011 года между Е.А.А. и Акционерным Коммерческим Банком "Московский Банк Реконструкции и Развития" (ОАО "МТС-Банк") заключен договор поручительства N <...>, согласно которому поручитель принимает на себя обязательство отвечать перед кредитором денежными средствами в размере <...> руб. в случае получения из УФРС кадастра и картографии по Санкт-Петербургу обоснованного отказа в регистрации договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <...>, д. N <...>, кв. N <...>, покупателем по которому является О.С.П., а продавцом - Е.А.А.
Договор поручительства действует до момента получения кредитором зарегистрированного в УФРС кадастра и картографии по Санкт-Петербургу договора купли-продажи квартиры от 22.09.2011 года (том 1, л.д. 267 - 268).
Государственная регистрация договора купли-продажи, заключенного 22.09.2011 года между Е.А.А. и О.С.П., произведена 19.10.2011 года (том 1, л.д. 59).
10.10.2011 года между О.С.П. и П.А.А. заключен договор аренды квартиры с правом выкупа, в соответствии с которым арендодатель О.С.П. предоставляет арендатору П.А.А. в аренду принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <...>, д. N <...>, кв. N <...>. По соглашению сторон стоимость указанного объекта составляет <...> руб., далее стоимость объекта является выкупной ценой и согласована сторонами в приложении N 1 к настоящему договору (том 1, л.д. 98 - 101).
Из договора следует, что не позднее, чем через 5 календарных дней по истечении срока действия договора арендатор обязан купить, а арендодатель обязан продать арендатору лично, либо посредством действий третьего лица по собственному выбору указанный в договоре объект недвижимости. Срок действия договора составляет 36 месяцев с правом пролонгации.
15.11.2011 года между П.А.А. и Р.С.И. заключен договор найма (субаренды) жилого помещения с правом выкупа, согласно условиям которого арендодатель П.А.А. предоставляет арендатору Р.С.И. в субаренду принадлежащую ему на праве аренды квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <...>, д. N <...>, кв. N <...>. Оценочная стоимость предоставляемой квартиры определена соглашением сторон и составляет <...> руб.
Право арендодателя на сдачу в субаренду указанной квартиры подтверждается договором аренды квартиры с правом выкупа от 10.10.2011 года между О.С.П. и П.А.А. (том 1, л.д. 46 - 49).
Из договора следует, что по истечении срока субаренды, в случае своевременной и полной оплаты арендных платежей, либо в иной согласованный с арендодателем срок, арендатор имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру по цене <...> руб. (выкупная цена), что на момент заключения договора составляет <...> долларов США.
Постановлением оперуполномоченного ОЭБ и ПК ОМВД России по Колпинскому району г. Санкт-Петербурга от 29.09.2012 года отказано в возбуждении уголовного дела по материалу проверки по заявлению Р.С.И. по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ в отношении П.А.А., Е.А.А., О.С.П., Д.Д.Ю. (том 1, л.д. 23 - 25).
Как поясняла истец в ходе рассмотрения дела и не оспаривалось сторонами, 14.04.2011 года она обратилась в ООО "Кредитный консультант", генеральным директором которого являлась П.А.А., с целью получения взаем денежных средств на лечение родственницы.
Об Обществе "Кредитный консультант" узнала из газеты "Центр".
В рекламной статье содержалась информация о том, что данное общество заключает договоры займа под залог недвижимости.
В материалы дела представлен экземпляр еженедельной рекламной газеты "Центр плюс Санкт-Петербург" N 12 от 29.03.2011 года, в которой имеется рекламное объявление 000 "Кредитный консультант" о предоставлении экспресс-займов без залога, под залог недвижимости, выкупе квартиры (том 2, л. д. 24 - 25).
Истец пояснила, что обратилась в "Кредитный консультант" с целью заключить договор займа денежных средств, намерения продать принадлежащую ей квартиру не имела, договор купли-продажи квартиры, который она подписала первоначально, содержал условие "обратного выкупа", размер которого равен сумме долга - <...> рублей, расценивала заключенный договор как договор займа под залог недвижимости.
В дальнейшем, возникла необходимость в дополнительной сумме на лечение, в связи с чем она вновь обратилась "Кредитный консультант" за денежными средствами в размере <...> рублей, которые получила, ранее заключенный договор купли-продажи был уничтожен, составлен новый вариант договора, условие "обратного выкупа" из договора исключено, ею был подписан договор купли-продажи в той редакции, которая представлена в материалы дела.
Судебная коллегия считает, что доводы истца об отсутствии намерения продать принадлежащую истцу квартиру подтверждены установленными судом обстоятельствами, а действия сторон свидетельствуют о наличии между сторонами иного договора.
При этом судебная коллегия исходит из следующего.
В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ч. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Данное положение в силу п. 5 данной статьи применяется и к договору купли-продажи недвижимости, связанному с обязанностью передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Часть 1 ст. 485 ГК РФ предусматривает обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как следует из материалов дела, и не оспорено сторонами, передаточный акт Р.С.И. и Е.А.А. не составляли, фактически квартиру от продавца покупателю не передавали.
Отсутствие акта приема-передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю, фактическое проживание и регистрация по месту жительства истца и ее родственницы до настоящего времени в спорной квартире, оплата истцом всех коммунальных и иных платежей за спорную квартиру также свидетельствует об отсутствии волеизъявления сторон на заключение и исполнение договора купли-продажи квартиры.
Обращение истца в ООО "Кредитный консультант", рекламирующее возможность предоставить денежные средства взаем, а не в агентство недвижимости, деятельность которых связана с сопровождением сделок с объектами недвижимости, так же свидетельствует о намерении истца получить в заем денежные средства, а не продать квартиру.
Доводы ответчика о том, истица обратилась в фирму с целью срочной продажи квартиры, поскольку ей необходимы были деньги на лечение родственницы, в связи с чем и была установлена низкая цена за квартиру и о достигнутой устной договоренности о том, что истец и ее родственница несколько месяцев останутся проживать в проданной ею квартире, а после продажи дома на Украине истец сможет выкупить данную квартиру, по мнению судебной коллегии, также подтверждают доводы истца о заключении первоначально договора купли-продажи с условием "обратного выкупа", который истец расценивала как договор займа с залогом квартиры.
Доводы ответчика о том, что в соответствии с данной договоренностью, в последующем с истицей и был заключен договор найма (аренды) квартиры и во исполнение данных договоренностей истица передавала Е.А.А. денежные суммы по распискам за наем жилого помещения, не могут быть приняты во внимание, поскольку договор субаренды заключен Р.С.И. с супругой Е.А.А. - П.А.А. лишь 15.11.2011 года, а представленные расписки, учитывая их содержание, не свидетельствуют о наличии между сторонами арендных отношений.
Так, расписки от 14.05.2011 года, написанная Е.А.А. в получении от Р.С.И. суммы <...> рублей "по договору аренды с правом выкупа от 14.05.2011 года", от 13.07.2011 года, написанная Д.Д.Ю. в получении от Р.С.И. суммы <...> рублей для передачи Е.А.А., от 23.08.2011 года, написанная Д.Д.Ю. в получении от Р.С.И. суммы <...> рублей для передачи Е.А.А. по договору оплаты за август, сентябрь октябрь 2011 года (л.д. 18, 19, 20) не содержат сведений об уплате арендных платежей. Из объяснений П.А.А., данных в заседании судебной коллегии, Д.Д.Ю. являлась работником ООО "Кредитный консультант".
Истец не оспаривала наличие долговых обязательств, признавала сумму, полученную в долг, в размере <...> рублей, а также фактическое частичное исполнение обязательств по возврату суммы долга, в подтверждение чего представила вышеназванные расписки.
Судебная коллегия так же принимает во внимание, что в материалах дела имеется расписка Р.С.И. о получении от Е.А.А. денежных средств на сумму <...> рублей, доказательств, бесспорно свидетельствующих о получении истцом денежных средств в размере <...> рублей, т.е. суммы, указанной в договоре купли-продажи, в материалах не имеется, а истец отрицает факт получения денежных средств в сумме <...> рублей.
При этом, судебная коллегия принимает во внимание объяснения ответчика О.С.П., пояснившей суду, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры, Е.А.А. представил справку о регистрации, в которой отсутствовали сведения о зарегистрированных и фактически проживающих в квартире Р.С.И. и Р.Н.В.
Данный факт судебная коллегия считает установленным, поскольку подтвержден подлинными документами (справка о регистрации и характеристика жилой площади), представленными на обозрение судебной коллегии представителем ЗАО "МТС Банк", данные документы хранятся в соответствующем кредитном деле банка, а также условиями кредитного договора, из которых следует, что банк не уведомляли о проживающих и зарегистрированных в квартире лицах (т. 1 л.д. 245).
Ответчик О.С.П. также пояснила, что после заключения с Е.А.А. договора купли-продажи спорной квартиры было установлено, что квартира фактически не свободна, в ней проживают Р.С.И. и ее родственница, в связи с чем она обратилась к Е.А.А. с требованием о расторжении договора.
Также пояснила, что фактически спорную квартиру от Е.А.А. по передаточному акту не получала, хотя формально и подписала его, во владение квартирой не вступала, поскольку в квартире фактически проживают Р.С.И. и Р.Н.В., коммунальные и иные платежи за пользование квартирой не оплачивает.
Во избежание возможных конфликтов и осложнений ситуации в дальнейшем, П.А.А. предложила оплачивать за О.С.П. аннуитетные платежи банку по кредитному договору и оплату возможных штрафных санкций со стороны банка. Данную договоренность оформили договором аренды жилого помещения и дополнительным соглашением к нему (т. 1. л.д. 99, 101), сумма арендных платежей в соответствии с п. 4.2. договора составляла <...> руб. <...> коп. (т. 1 л.д. 99), что соответствует сумме аннуитетного платежа, установленного п. 3.3.11 кредитного договора (т. 1. л.д. 236), денежные средства перечислялись П.А.А. и Е.А.А. на счет ответчика О.С.П., открытый для оплаты сумм по кредитному договору, что подтверждается приходными кассовыми ордерами (т. 2. л.д. 27 - 36) и не оспаривается сторонами.
Указанные действия ответчика Е.А.А. свидетельствуют об одобрении действий супруги П.А.А. по заключению договора аренды жилого помещения.
Учитывая показания, данные сторонами в ходе рассмотрения дела, а также представленные документы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактически ответчик Е.А.А. в лице своего представителя - супруги П.А.А. признавал наличие долговых обязательств Р.С.И. в сумме <...> рублей, о чем, в первую очередь, свидетельствует договор субаренды жилого помещения с правом выкупа, заключенный 15.11.2011 года между П.А.А. и Р.С.И., согласно условиям которого арендодатель П.А.А. предоставляет арендатору Р.С.И. в субаренду принадлежащую ему на праве аренды квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <...>, д. N <...>, кв. N <...>. Оценочная стоимость предоставляемой квартиры определена соглашением сторон и составляет <...> руб.
Согласно п. 1.6. указанного договора по истечении срока субаренды, в случае полной и своевременной оплаты арендных платежей, либо в иной, согласованный с арендодателем срок, арендатор имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру по цене <...> рублей (т. 1. л.д. 116).
Кроме того, из показаний представителя Е.А.А. - П.А.А., данных в судебном заседании 20.05.2013 года (т. 2 л.д. 13) следует, что квартира могла быть передана истцу после оплаты по договору, при этом доводы о допущении описки в договоре, в части указания цены выкупа, судебная коллегия считает несостоятельными.
Более того, следует принять во внимание, что именно такую же сумму - <...> рублей П.А.А. передала О.С.П., что подтверждается соответствующей распиской от 10.10.2011 года (т. 1 л.д. 97), а в судебном заседании 20.05.2013 года (т. 2 л.д. 13) П.А.А. показала, что "<...> рублей - это плата О.С.П. за то, что я выкуплю квартиру у банка". Аналогичные показания П.А.А. зафиксированы в протоколе от 10.06.2013 года (т. 2. л.д. 66), из которых следует, что между О.С.П. и П.А.А. была достигнута договоренность о том, что П.А.А. "закроет кредит в банке, если <...> решит выкупить квартиру".
Учитывая изложенные обстоятельства, судебная коллегия считает, что заключенный 15.04.2011 года между Р.С.И. и Е.А.А. договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, поскольку фактически между сторонами заключен договор займа с залогом имущества в виде спорной квартиры.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ, действующей в редакции на момент заключения оспариваемого договора, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Суд применяет последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата имущества - спорной квартиры N <...> в доме N <...> по <...> Санкт-Петербурге, истцу Р.С.И.
При этом судебная коллегия не может применить правила, относящиеся к договору залога недвижимого имущества по следующим основаниям.
Согласно ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции, действовавшей на момент заключения договора, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Таким образом, указанные в названном Законе требования к содержанию договора об ипотеке не соблюдены, а из представленных в материалы дела доказательств установить требуемые законом условия не представляется возможным.
Кроме того, согласно ст. 10 указанного закона, договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Поскольку договор об ипотеке спорной квартиры сторонами в письменной форме не заключался, и соответственно указанный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, судебная коллегия не может применить последствия сделки, которую стороны действительно имели в виду.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к отмене решения суда на основании п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела.
На основании пункта 2 ст. 328 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью, или в части и принять новое решение.
С учетом того, что обстоятельства имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, судебная коллегия считает необходимым решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 июня 2013 года отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 июня 2013 года отменить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры N <...> в доме N <...> по <...> Санкт-Петербурге от 15.04.2011 года, заключенный между Р.С.И. и Е.А.А.
Применить последствия недействительности сделки в виде возвращения квартиры N <...> в доме N <...> по <...> Санкт-Петербурге в собственность Р.С.И., <дата> рождения, уроженца <...>, паспорт N <...>, зарегистрированной по адресу: Санкт-Петербург, <...> д. N <...> кв. N <...>, признав недействительной регистрацию права собственности на указанную квартиру Е.А.А. от 04.05.2011 года за N <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 06.02.2014 N 33-25/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 февраля 2014 г. N 33-25/2014
Судья: Семенова С.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Шиловской Н.Ю.
судей Кудасовой Т.А. и Ильинской Л.В.
при секретаре Ц.
рассмотрела в судебном заседании 06 февраля 2014 года дело N 2-217/13 по апелляционной жалобе Р.С.И. на решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 июня 2013 года по иску Р.С.И. к Е.А.А., О.С.П. о признании сделки недействительной (притворной), применении последствий недействительной (притворной) сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., объяснения истца Р.С.И., третьих лиц М.Д.Н. и П.А.А., действующих также в качестве представителей ответчика Е.А.А., представителя ответчика О.С.П. - З., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Р.С.И. обратилась в суд с иском к Е.А.А., О.С.П. и просила признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <...>, д. N <...>, кв. N <...>, заключенный 15.04.2011 года между Р.С.И. и Е.А.А. недействительной (притворной) сделкой; применить последствия недействительной (притворной) сделки, признав за Р.С.И. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <...>, д. N <...>, кв. N <...>; истребовать спорную квартиру в пользу Р.С.И. из чужого незаконного владения О.С.П.
В обоснование требований указывала, что в мае 2011 года она обратилась к директору ООО "Кредитный брокер", П.А.А., поскольку ей понадобились денежные средства на операцию глаз в размере <...> руб. Об ООО "Кредитный брокер" узнала из газеты "Центр". В рекламной статье содержалась информация о том, что П.А.А. заключает договоры займа под залог недвижимости. Она заключила договор с П.А.А., в соответствии с которым П.А.А. подыскала кредитора, который, по словам П.А.А., был согласен заключить с истицей договор займа под залог недвижимости. 15.04.2011 года между Р.С.И. и Е.А.А. заключен договор, по которому Е.А.А. передал Р.С.И. в присутствии Д.Д.Ю. и Е.А.А. <...> руб., а Р.С.И. обязалась вернуть указанную сумму. Ее копия данного договора была впоследствии уничтожена П.А.А. Исполнение обязательств Р.С.И. по данному договору обеспечивалось ипотекой принадлежащей ей квартиры, в связи с чем, для регистрации обременения своего права собственности 15.04.2011 года она выдала доверенность Д.Д.Ю. Впоследствии по обязательствам, вытекающим из данного договора, она передала Е.А.А. денежные средства на общую сумму <...> руб., что подтверждается расписками от 14.05.2011 года, от 13.07.2011 года, от 23.08.2011 года.
Также в обоснование требований истец указывала, что позднее на лечение ей дополнительно понадобились денежные средства в размере <...> руб., в связи с чем она вновь обратилась к П.А.А. с просьбой подыскать ей кредитора. П.А.А. предложила заключить договор с ней, причем, как она пояснила, в соответствии с указанным договором она передает истице <...> руб., а истица обязуется вернуть эти деньги через определенное время. При этом предыдущий договор между истцом и Е.А.А., по словам П.А.А., аннулируется. 15.04.2011 года между Р.С.И. и Е.А.А. заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого Р.С.И. продала Е.А.А. принадлежащую ей на праве собственности квартиру N <...> в доме N <...> по <...> в Санкт-Петербурге за <...> руб. <...> коп. 15.11.2011 года она подписала договор найма (субаренды) жилого помещения с правом выкупа. Далее, по заключенному с П.А.А. договору стала возвращать денежные средства, о чем П.А.А. были даны расписки: от 06.02.2012 года о получении суммы <...> руб. за январь и февраль 2012 года; от 12.03.2012 года о получении суммы 9 000 руб. за март 2012 года, от 22.03.2012 года о получении суммы <...> руб. по вышеуказанному договору. В начале июля 2012 года к истице пришел представитель банка и сообщил, что квартира продана О.С.П. Проверяя указанные сведения, истцом установлено, что 22.09.2011 года между Е.А.А. и О.С.П. заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого Е.А.А. продал О.С.П. принадлежащую ему на праве собственности квартиру N <...> в доме N <...> по <...> в Санкт-Петербурге за <...> руб. <...> коп.
Истец указывала, что договор от 15.04.2011 года был подписан ею с правом обратного выкупа и, по ее мнению, является притворной сделкой, так как, заключая данный договор, стороны имели в виду заключение договора займа, правовые последствия из договора купли-продажи не возникли, у Е.А.А. не возникло права собственности на спорную квартиру, соответственно, право собственности на данную квартиру не перешло к О.С.П. О.С.П. не может являться добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как в приобретаемой ею квартире была зарегистрирована Р.С.И.
Решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 июня 2013 года в удовлетворении исковых требований Р.С.И. к Е.А.А., О.С.П. о признании сделки недействительной (притворной), применении последствий недействительной (притворной) сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения отказано.
В апелляционной жалобе Р.С.И. просит отменить решение, как незаконное, ссылаясь на нарушение норм процессуального и материального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции Е.А.А. и О.С.П. не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (л.д. 159).
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители третьих лиц ОАО "МТС-Банк" и Управления Росреестра не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (л.д. 159 - 160), ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени рассмотрения жалобы надлежащим образом, учитывая, что интересы сторон в судебном заседании апелляционной инстанции представляют по доверенности уполномоченные лица.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленные суду доказательства свидетельствуют о намерении сторон сделки заключить именно договор купли-продажи квартиры, основания рассматривать заключенный договор купли-продажи как притворную сделку отсутствуют, поскольку признание указанного договора притворной сделкой возможно при условии преследовании прикрываемых целей обеими сторонами, а наличие таких намерений не доказано.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к выводу о несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, что в силу п. 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.
Как установлено из материалов дела, Р.С.И. на основании договора передачи квартиры в собственность граждан N <...> от 19.05.2004 года, заключенного с администрацией Колпинского района Санкт-Петербурга, на праве собственности принадлежала двухкомнатная квартира N <...>, жилой площадью 28,50 кв. м, общей площадью 44,00 кв. м, расположенная в доме N <...> по <...> в Санкт-Петербурге (том 1, л.д. 9, 10).
В указанной квартире состоят на регистрационном учете по месту жительства Р.С.И. и член ее семьи Р.Н.В. (том 1, л.д. 27).
15.04.2011 года между Р.С.И. и Е.А.А. заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого Р.С.И. продала Е.А.А. принадлежащую ей на праве собственности квартиру N <...> в доме N <...> по <...> в Санкт-Петербурге за <...> руб. <...> коп. (л.д. 56 том 1).
Из договора усматривается, что денежные средства за квартиру были получены Р.С.И. до подписания договора.
Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 04.05.2011 года за N <...> (том 1, л.д. 56 оборот).
22.09.2011 года между Е.А.А. и О.С.П. заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого Е.А.А. продал О.С.П. принадлежащую ему на праве собственности квартиру N <...> в доме N <...> по <...> в Санкт-Петербурге за <...> руб. <...> коп.
06.10.2011 года П.А.А. выдала нотариально удостоверенное согласие мужу - Е.А.А. на продажу спорной квартиры (т. 1 л.д. 271).
Жилое помещение приобреталось О.С.П. за счет собственных средств и заемных средств, предоставленных ей по договору займа ОАО "МТС-Банк" (том 1, л.д. 57 - 58).
06.10.2011 года между О.С.П. и Акционерным Коммерческим Банком "Московский Банк Реконструкции и Развития" (ОАО "МТС-Банк") заключен кредитный договор N <...>, в соответствии с которым Банк предоставил О.С.П. денежные средства в сумме <...> руб. сроком на 180 месяцев под 11,5% годовых на условиях и в порядке, установленных кредитным договором.
Согласно п. 1.3 кредитного договора кредит был предоставлен О.С.П. для целевого использования, а именно: приобретения, капитального ремонта или иных неотделимых улучшений квартиры, находящейся по адресу: Санкт-Петербург, <...>, д. N <...>, кв. N <...>, состоящей из двух комнат, общей площадью 44,00 кв. м и расположенной на 3 этаже стоимостью <...> руб. (том 1, л.д. 232 - 246).
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору в залог банку передается квартира, находящаяся по адресу: СПб, <...>, д. N <...>, кв. N <...>, состоящая из двух комнат, общей площадью 44,0 кв. м и расположенная на 3 этаже стоимостью <...> руб.
Права банка как залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству удостоверены закладной от 19.10.2011 года (том 1, л.д. 255 - 266).
06.10.2011 года между Е.А.А. и Акционерным Коммерческим Банком "Московский Банк Реконструкции и Развития" (ОАО "МТС-Банк") заключен договор поручительства N <...>, согласно которому поручитель принимает на себя обязательство отвечать перед кредитором денежными средствами в размере <...> руб. в случае получения из УФРС кадастра и картографии по Санкт-Петербургу обоснованного отказа в регистрации договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <...>, д. N <...>, кв. N <...>, покупателем по которому является О.С.П., а продавцом - Е.А.А.
Договор поручительства действует до момента получения кредитором зарегистрированного в УФРС кадастра и картографии по Санкт-Петербургу договора купли-продажи квартиры от 22.09.2011 года (том 1, л.д. 267 - 268).
Государственная регистрация договора купли-продажи, заключенного 22.09.2011 года между Е.А.А. и О.С.П., произведена 19.10.2011 года (том 1, л.д. 59).
10.10.2011 года между О.С.П. и П.А.А. заключен договор аренды квартиры с правом выкупа, в соответствии с которым арендодатель О.С.П. предоставляет арендатору П.А.А. в аренду принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <...>, д. N <...>, кв. N <...>. По соглашению сторон стоимость указанного объекта составляет <...> руб., далее стоимость объекта является выкупной ценой и согласована сторонами в приложении N 1 к настоящему договору (том 1, л.д. 98 - 101).
Из договора следует, что не позднее, чем через 5 календарных дней по истечении срока действия договора арендатор обязан купить, а арендодатель обязан продать арендатору лично, либо посредством действий третьего лица по собственному выбору указанный в договоре объект недвижимости. Срок действия договора составляет 36 месяцев с правом пролонгации.
15.11.2011 года между П.А.А. и Р.С.И. заключен договор найма (субаренды) жилого помещения с правом выкупа, согласно условиям которого арендодатель П.А.А. предоставляет арендатору Р.С.И. в субаренду принадлежащую ему на праве аренды квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <...>, д. N <...>, кв. N <...>. Оценочная стоимость предоставляемой квартиры определена соглашением сторон и составляет <...> руб.
Право арендодателя на сдачу в субаренду указанной квартиры подтверждается договором аренды квартиры с правом выкупа от 10.10.2011 года между О.С.П. и П.А.А. (том 1, л.д. 46 - 49).
Из договора следует, что по истечении срока субаренды, в случае своевременной и полной оплаты арендных платежей, либо в иной согласованный с арендодателем срок, арендатор имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру по цене <...> руб. (выкупная цена), что на момент заключения договора составляет <...> долларов США.
Постановлением оперуполномоченного ОЭБ и ПК ОМВД России по Колпинскому району г. Санкт-Петербурга от 29.09.2012 года отказано в возбуждении уголовного дела по материалу проверки по заявлению Р.С.И. по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ в отношении П.А.А., Е.А.А., О.С.П., Д.Д.Ю. (том 1, л.д. 23 - 25).
Как поясняла истец в ходе рассмотрения дела и не оспаривалось сторонами, 14.04.2011 года она обратилась в ООО "Кредитный консультант", генеральным директором которого являлась П.А.А., с целью получения взаем денежных средств на лечение родственницы.
Об Обществе "Кредитный консультант" узнала из газеты "Центр".
В рекламной статье содержалась информация о том, что данное общество заключает договоры займа под залог недвижимости.
В материалы дела представлен экземпляр еженедельной рекламной газеты "Центр плюс Санкт-Петербург" N 12 от 29.03.2011 года, в которой имеется рекламное объявление 000 "Кредитный консультант" о предоставлении экспресс-займов без залога, под залог недвижимости, выкупе квартиры (том 2, л. д. 24 - 25).
Истец пояснила, что обратилась в "Кредитный консультант" с целью заключить договор займа денежных средств, намерения продать принадлежащую ей квартиру не имела, договор купли-продажи квартиры, который она подписала первоначально, содержал условие "обратного выкупа", размер которого равен сумме долга - <...> рублей, расценивала заключенный договор как договор займа под залог недвижимости.
В дальнейшем, возникла необходимость в дополнительной сумме на лечение, в связи с чем она вновь обратилась "Кредитный консультант" за денежными средствами в размере <...> рублей, которые получила, ранее заключенный договор купли-продажи был уничтожен, составлен новый вариант договора, условие "обратного выкупа" из договора исключено, ею был подписан договор купли-продажи в той редакции, которая представлена в материалы дела.
Судебная коллегия считает, что доводы истца об отсутствии намерения продать принадлежащую истцу квартиру подтверждены установленными судом обстоятельствами, а действия сторон свидетельствуют о наличии между сторонами иного договора.
При этом судебная коллегия исходит из следующего.
В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ч. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Данное положение в силу п. 5 данной статьи применяется и к договору купли-продажи недвижимости, связанному с обязанностью передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Часть 1 ст. 485 ГК РФ предусматривает обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как следует из материалов дела, и не оспорено сторонами, передаточный акт Р.С.И. и Е.А.А. не составляли, фактически квартиру от продавца покупателю не передавали.
Отсутствие акта приема-передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю, фактическое проживание и регистрация по месту жительства истца и ее родственницы до настоящего времени в спорной квартире, оплата истцом всех коммунальных и иных платежей за спорную квартиру также свидетельствует об отсутствии волеизъявления сторон на заключение и исполнение договора купли-продажи квартиры.
Обращение истца в ООО "Кредитный консультант", рекламирующее возможность предоставить денежные средства взаем, а не в агентство недвижимости, деятельность которых связана с сопровождением сделок с объектами недвижимости, так же свидетельствует о намерении истца получить в заем денежные средства, а не продать квартиру.
Доводы ответчика о том, истица обратилась в фирму с целью срочной продажи квартиры, поскольку ей необходимы были деньги на лечение родственницы, в связи с чем и была установлена низкая цена за квартиру и о достигнутой устной договоренности о том, что истец и ее родственница несколько месяцев останутся проживать в проданной ею квартире, а после продажи дома на Украине истец сможет выкупить данную квартиру, по мнению судебной коллегии, также подтверждают доводы истца о заключении первоначально договора купли-продажи с условием "обратного выкупа", который истец расценивала как договор займа с залогом квартиры.
Доводы ответчика о том, что в соответствии с данной договоренностью, в последующем с истицей и был заключен договор найма (аренды) квартиры и во исполнение данных договоренностей истица передавала Е.А.А. денежные суммы по распискам за наем жилого помещения, не могут быть приняты во внимание, поскольку договор субаренды заключен Р.С.И. с супругой Е.А.А. - П.А.А. лишь 15.11.2011 года, а представленные расписки, учитывая их содержание, не свидетельствуют о наличии между сторонами арендных отношений.
Так, расписки от 14.05.2011 года, написанная Е.А.А. в получении от Р.С.И. суммы <...> рублей "по договору аренды с правом выкупа от 14.05.2011 года", от 13.07.2011 года, написанная Д.Д.Ю. в получении от Р.С.И. суммы <...> рублей для передачи Е.А.А., от 23.08.2011 года, написанная Д.Д.Ю. в получении от Р.С.И. суммы <...> рублей для передачи Е.А.А. по договору оплаты за август, сентябрь октябрь 2011 года (л.д. 18, 19, 20) не содержат сведений об уплате арендных платежей. Из объяснений П.А.А., данных в заседании судебной коллегии, Д.Д.Ю. являлась работником ООО "Кредитный консультант".
Истец не оспаривала наличие долговых обязательств, признавала сумму, полученную в долг, в размере <...> рублей, а также фактическое частичное исполнение обязательств по возврату суммы долга, в подтверждение чего представила вышеназванные расписки.
Судебная коллегия так же принимает во внимание, что в материалах дела имеется расписка Р.С.И. о получении от Е.А.А. денежных средств на сумму <...> рублей, доказательств, бесспорно свидетельствующих о получении истцом денежных средств в размере <...> рублей, т.е. суммы, указанной в договоре купли-продажи, в материалах не имеется, а истец отрицает факт получения денежных средств в сумме <...> рублей.
При этом, судебная коллегия принимает во внимание объяснения ответчика О.С.П., пояснившей суду, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры, Е.А.А. представил справку о регистрации, в которой отсутствовали сведения о зарегистрированных и фактически проживающих в квартире Р.С.И. и Р.Н.В.
Данный факт судебная коллегия считает установленным, поскольку подтвержден подлинными документами (справка о регистрации и характеристика жилой площади), представленными на обозрение судебной коллегии представителем ЗАО "МТС Банк", данные документы хранятся в соответствующем кредитном деле банка, а также условиями кредитного договора, из которых следует, что банк не уведомляли о проживающих и зарегистрированных в квартире лицах (т. 1 л.д. 245).
Ответчик О.С.П. также пояснила, что после заключения с Е.А.А. договора купли-продажи спорной квартиры было установлено, что квартира фактически не свободна, в ней проживают Р.С.И. и ее родственница, в связи с чем она обратилась к Е.А.А. с требованием о расторжении договора.
Также пояснила, что фактически спорную квартиру от Е.А.А. по передаточному акту не получала, хотя формально и подписала его, во владение квартирой не вступала, поскольку в квартире фактически проживают Р.С.И. и Р.Н.В., коммунальные и иные платежи за пользование квартирой не оплачивает.
Во избежание возможных конфликтов и осложнений ситуации в дальнейшем, П.А.А. предложила оплачивать за О.С.П. аннуитетные платежи банку по кредитному договору и оплату возможных штрафных санкций со стороны банка. Данную договоренность оформили договором аренды жилого помещения и дополнительным соглашением к нему (т. 1. л.д. 99, 101), сумма арендных платежей в соответствии с п. 4.2. договора составляла <...> руб. <...> коп. (т. 1 л.д. 99), что соответствует сумме аннуитетного платежа, установленного п. 3.3.11 кредитного договора (т. 1. л.д. 236), денежные средства перечислялись П.А.А. и Е.А.А. на счет ответчика О.С.П., открытый для оплаты сумм по кредитному договору, что подтверждается приходными кассовыми ордерами (т. 2. л.д. 27 - 36) и не оспаривается сторонами.
Указанные действия ответчика Е.А.А. свидетельствуют об одобрении действий супруги П.А.А. по заключению договора аренды жилого помещения.
Учитывая показания, данные сторонами в ходе рассмотрения дела, а также представленные документы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактически ответчик Е.А.А. в лице своего представителя - супруги П.А.А. признавал наличие долговых обязательств Р.С.И. в сумме <...> рублей, о чем, в первую очередь, свидетельствует договор субаренды жилого помещения с правом выкупа, заключенный 15.11.2011 года между П.А.А. и Р.С.И., согласно условиям которого арендодатель П.А.А. предоставляет арендатору Р.С.И. в субаренду принадлежащую ему на праве аренды квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <...>, д. N <...>, кв. N <...>. Оценочная стоимость предоставляемой квартиры определена соглашением сторон и составляет <...> руб.
Согласно п. 1.6. указанного договора по истечении срока субаренды, в случае полной и своевременной оплаты арендных платежей, либо в иной, согласованный с арендодателем срок, арендатор имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру по цене <...> рублей (т. 1. л.д. 116).
Кроме того, из показаний представителя Е.А.А. - П.А.А., данных в судебном заседании 20.05.2013 года (т. 2 л.д. 13) следует, что квартира могла быть передана истцу после оплаты по договору, при этом доводы о допущении описки в договоре, в части указания цены выкупа, судебная коллегия считает несостоятельными.
Более того, следует принять во внимание, что именно такую же сумму - <...> рублей П.А.А. передала О.С.П., что подтверждается соответствующей распиской от 10.10.2011 года (т. 1 л.д. 97), а в судебном заседании 20.05.2013 года (т. 2 л.д. 13) П.А.А. показала, что "<...> рублей - это плата О.С.П. за то, что я выкуплю квартиру у банка". Аналогичные показания П.А.А. зафиксированы в протоколе от 10.06.2013 года (т. 2. л.д. 66), из которых следует, что между О.С.П. и П.А.А. была достигнута договоренность о том, что П.А.А. "закроет кредит в банке, если <...> решит выкупить квартиру".
Учитывая изложенные обстоятельства, судебная коллегия считает, что заключенный 15.04.2011 года между Р.С.И. и Е.А.А. договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, поскольку фактически между сторонами заключен договор займа с залогом имущества в виде спорной квартиры.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ, действующей в редакции на момент заключения оспариваемого договора, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Суд применяет последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата имущества - спорной квартиры N <...> в доме N <...> по <...> Санкт-Петербурге, истцу Р.С.И.
При этом судебная коллегия не может применить правила, относящиеся к договору залога недвижимого имущества по следующим основаниям.
Согласно ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции, действовавшей на момент заключения договора, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Таким образом, указанные в названном Законе требования к содержанию договора об ипотеке не соблюдены, а из представленных в материалы дела доказательств установить требуемые законом условия не представляется возможным.
Кроме того, согласно ст. 10 указанного закона, договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Поскольку договор об ипотеке спорной квартиры сторонами в письменной форме не заключался, и соответственно указанный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, судебная коллегия не может применить последствия сделки, которую стороны действительно имели в виду.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к отмене решения суда на основании п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела.
На основании пункта 2 ст. 328 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью, или в части и принять новое решение.
С учетом того, что обстоятельства имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, судебная коллегия считает необходимым решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 июня 2013 года отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 июня 2013 года отменить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры N <...> в доме N <...> по <...> Санкт-Петербурге от 15.04.2011 года, заключенный между Р.С.И. и Е.А.А.
Применить последствия недействительности сделки в виде возвращения квартиры N <...> в доме N <...> по <...> Санкт-Петербурге в собственность Р.С.И., <дата> рождения, уроженца <...>, паспорт N <...>, зарегистрированной по адресу: Санкт-Петербург, <...> д. N <...> кв. N <...>, признав недействительной регистрацию права собственности на указанную квартиру Е.А.А. от 04.05.2011 года за N <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)