Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия
в составе
председательствующего судьи Переплесниной Е.М.,
судей Глушенко Н.О., Черонко Е.В.
при секретаре Г.Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 13.02.2015 по иску ОАО "Ростелеком" к администрации Петрозаводского городского округа, К.А.С., ООО "КМС" о признании недействительным аукциона по продаже нежилого помещения.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
ОАО "Ростелеком" обратилось в суд с иском к администрации Петрозаводского городского округа, К.А.С., ООО "КМС" по тем основаниям, что истец с 12.02.2007 арендует муниципальное имущество - нежилое помещение площадью <...>. по адресу: <...>, <...>, для размещения телефонной автоматической станции; письмом от 26.12.2012 администрация Петрозаводского городского округа уведомила истца о том, что в соответствии с Программой (прогнозным планом) приватизации муниципального имущества Петрозаводского городского округа на 2013 год арендуемый истцом объект недвижимости в 2013 году планируется к приватизации путем продажи с аукциона. Поскольку из информационного сообщения о проведении аукциона 31.07.2013, опубликованного администрацией Петрозаводского городского округа, следовало, что продаже подлежит нежилое помещение, этаж 1, находящееся по адресу: <...> общей площадью <...> а не <...> "Ростелеком" не обращалось с претензией о недопустимости неуказания наличия обременения в виде размещения в нежилом помещении объектов и сооружений связи - АТС и неразрывно связанной с АТС подземной инфраструктуры. Администрация Петрозаводского городского округа осуществила продажу на аукционе спорного нежилого помещения, по итогам которого выбран победитель - К.А.С., с ним заключен договор купли-продажи N от <...>. В дальнейшем по договору купли-продажи спорное помещение было передано ООО "КМС". Считая, что аукцион организован с нарушением правил его подготовки, установленных статьями 447, 448 ГК РФ, статьями 2, 15, 31 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", истец просил признать недействительными результаты аукциона по продаже спорного нежилого помещения, договор купли-продажи N от <...> заключенный между администрацией с К.А.С., и договор купли-продажи от <...>, заключенный между К.А.С. и ООО "КМС".
Решением суда в удовлетворении иска отказано.
Истец не согласен с решением, в апелляционной жалобе ссылается на те же доводы, что и в исковом заявлении, дополнительно заявляет о несогласии с выводом суда о том, что ОАО "Ростелеком" является ненадлежащим истцом, указывает, что в результате приватизации спорного помещения напрямую затрагиваются его права, а согласно ст. 449 ГК торги могут быть оспорены по иску любого заинтересованного лица; просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт.
Согласно статье 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент проведения спорных торгов и заключения договора купли-продажи от <...>) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Положения ст. 448 ГК РФ конкретизированы в ст. 15 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в соответствии с которой информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества, подлежащее опубликованию в официальном печатном издании, должно содержать, в том числе наименование такого имущества и иные позволяющие его индивидуализировать сведения (характеристика имущества).
Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Судом апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что между администрацией Петрозаводского городского округа и ОАО "Северо-западный телеком", правопреемником которого является ОАО междугородной и международной электрической связи "Ростелеком", был заключен договор аренды от <...> N о передаче в аренду нежилых помещений общей площадью 92,1 кв. м, расположенных на первом этаже жилого здания по адресу: <...>. Срок действия данного договора был определен сторонами с <...> по <...> г., по истечению указанного срока договор расторгнут не был и в силу статьи 610 ГК РФ продлен на неопределенный срок.
Право долгосрочной аренды не зарегистрировано.
Письмом от 26 декабря 2012 г. администрация Петрозаводского городского округа уведомила истца о возможной смене собственника указанного помещения в связи с тем, что в соответствии с Программой (прогнозным планом) приватизации муниципального имущества Петрозаводского городского округа на 2013 год, утвержденной Решением Петрозаводского городского совета от 18.12.2012 N 27/16-228, арендуемый по договору N 31 от 12.02.2007 истцом объект недвижимости включен в Перечень муниципальных объектов нежилого фонда, планируемых к приватизации в 2013 году (продаже с аукциона) (л.д. 71 т. 1).
Администрацией Петрозаводского городского округа в периодическом печатном издании "Петрозаводские городские страницы" от 07.07.2013 N 35 (626) было размещено информационное сообщение о проведении 31 июля 2013 г. аукциона по продаже нежилого помещения общей площадью 87,2 кв. м, расположенного на первом этаже жилого здания по адресу: РК <...>, помещение <...> В информационном сообщении содержались сведения о собственнике и наличии обременения - договор аренды на неопределенный срок.
31 июля 2013 г. был проведен аукцион по продаже спорного помещения, по результатам которого победителем признан К.А.С.
<...> между администрацией Петрозаводского городского округа и К.А.С. заключен договор купли-продажи N нежилых помещений, расположенных по указанному адресу общей площадью 87,2 кв. м, в п. 2.5 которого оговорено обременение объекта правами третьих лиц по договору аренды на неопределенный срок. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.
<...> между К.А.С. и ООО "КМС" заключен договор купли-продажи спорного объекта. Переход права собственности по данному договору зарегистрирован в установленном законом порядке.
Отказывая в удовлетворении иска, суд в полной мере учел вышеперечисленные обстоятельства и правильно применил нормы материального права.
Доводы апелляционной жалобы о некорректном определении предмета аукциона были предметом рассмотрения суда первой инстанции, который правильно отклонил данные доводы, как необоснованные. Как верно указано в решении суда, информационное сообщение о проведении аукциона содержало достаточную информацию для идентификации предмета продажи, а разница в площади спорного помещения объясняется уточнением при проведении его технической инвентаризации, на что было указано в Программе приватизации муниципального имущества Петрозаводского городского округа на 2013 года.
Как правильно отметил суд первой инстанции, отсутствие указания в информационном сообщении на обременение в виде недвижимого имущества, размещенного в спорном помещении объекта связи - АТС с взаимоувязанной с ней инфраструктурой ЛККС, также не является основанием для признания торгов недействительными, поскольку действующее законодательство не позволяет отнести АТС к недвижимому имуществу, доказательств иного стороной истца не представлено.
Судебная коллегия также соглашается с выводом в решении суда относительно непротиворечия спорных сделок публичным интересам, поскольку ни Федеральный закон "О связи", ни Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" не содержат запрета на передачу в собственность граждан помещений, используемых организациями связи.
Несостоятельным является довод жалобы о том, что суд первой инстанции ошибочно посчитал истца лицом, не заинтересованным в признании торгов недействительными. При этом суд правомерно сослался на ст. 617 ГК РФ, исходя из которой спорные сделки не влекут изменения прав и обязанностей истца как арендатора. Суд первой инстанции обратил внимание на то, что договор аренды с истцом действует с 2007 года, в 2012 году истец был предупрежден администрацией Петрозаводского городского округа о возможной смене собственника, таким образом, до проведения аукциона истец имел возможность заключить долгосрочный договор аренды. Кроме того, ОАО "Ростелеком", государственная доля участия в котором составляет более 51%, не мог выступать участником приватизации спорного объекта - в силу требований ст. 5 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Таким образом, доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права и направлены на переоценку доказательств об обстоятельствах, исследованных и установленных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, в связи с чем, не могут повлечь отмену постановленного по делу законного и обоснованного решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 13.02.2015 по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 21.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1446/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 апреля 2015 г. по делу N 33-1446/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия
в составе
председательствующего судьи Переплесниной Е.М.,
судей Глушенко Н.О., Черонко Е.В.
при секретаре Г.Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 13.02.2015 по иску ОАО "Ростелеком" к администрации Петрозаводского городского округа, К.А.С., ООО "КМС" о признании недействительным аукциона по продаже нежилого помещения.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
ОАО "Ростелеком" обратилось в суд с иском к администрации Петрозаводского городского округа, К.А.С., ООО "КМС" по тем основаниям, что истец с 12.02.2007 арендует муниципальное имущество - нежилое помещение площадью <...>. по адресу: <...>, <...>, для размещения телефонной автоматической станции; письмом от 26.12.2012 администрация Петрозаводского городского округа уведомила истца о том, что в соответствии с Программой (прогнозным планом) приватизации муниципального имущества Петрозаводского городского округа на 2013 год арендуемый истцом объект недвижимости в 2013 году планируется к приватизации путем продажи с аукциона. Поскольку из информационного сообщения о проведении аукциона 31.07.2013, опубликованного администрацией Петрозаводского городского округа, следовало, что продаже подлежит нежилое помещение, этаж 1, находящееся по адресу: <...> общей площадью <...> а не <...> "Ростелеком" не обращалось с претензией о недопустимости неуказания наличия обременения в виде размещения в нежилом помещении объектов и сооружений связи - АТС и неразрывно связанной с АТС подземной инфраструктуры. Администрация Петрозаводского городского округа осуществила продажу на аукционе спорного нежилого помещения, по итогам которого выбран победитель - К.А.С., с ним заключен договор купли-продажи N от <...>. В дальнейшем по договору купли-продажи спорное помещение было передано ООО "КМС". Считая, что аукцион организован с нарушением правил его подготовки, установленных статьями 447, 448 ГК РФ, статьями 2, 15, 31 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", истец просил признать недействительными результаты аукциона по продаже спорного нежилого помещения, договор купли-продажи N от <...> заключенный между администрацией с К.А.С., и договор купли-продажи от <...>, заключенный между К.А.С. и ООО "КМС".
Решением суда в удовлетворении иска отказано.
Истец не согласен с решением, в апелляционной жалобе ссылается на те же доводы, что и в исковом заявлении, дополнительно заявляет о несогласии с выводом суда о том, что ОАО "Ростелеком" является ненадлежащим истцом, указывает, что в результате приватизации спорного помещения напрямую затрагиваются его права, а согласно ст. 449 ГК торги могут быть оспорены по иску любого заинтересованного лица; просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт.
Согласно статье 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент проведения спорных торгов и заключения договора купли-продажи от <...>) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Положения ст. 448 ГК РФ конкретизированы в ст. 15 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в соответствии с которой информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества, подлежащее опубликованию в официальном печатном издании, должно содержать, в том числе наименование такого имущества и иные позволяющие его индивидуализировать сведения (характеристика имущества).
Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Судом апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что между администрацией Петрозаводского городского округа и ОАО "Северо-западный телеком", правопреемником которого является ОАО междугородной и международной электрической связи "Ростелеком", был заключен договор аренды от <...> N о передаче в аренду нежилых помещений общей площадью 92,1 кв. м, расположенных на первом этаже жилого здания по адресу: <...>. Срок действия данного договора был определен сторонами с <...> по <...> г., по истечению указанного срока договор расторгнут не был и в силу статьи 610 ГК РФ продлен на неопределенный срок.
Право долгосрочной аренды не зарегистрировано.
Письмом от 26 декабря 2012 г. администрация Петрозаводского городского округа уведомила истца о возможной смене собственника указанного помещения в связи с тем, что в соответствии с Программой (прогнозным планом) приватизации муниципального имущества Петрозаводского городского округа на 2013 год, утвержденной Решением Петрозаводского городского совета от 18.12.2012 N 27/16-228, арендуемый по договору N 31 от 12.02.2007 истцом объект недвижимости включен в Перечень муниципальных объектов нежилого фонда, планируемых к приватизации в 2013 году (продаже с аукциона) (л.д. 71 т. 1).
Администрацией Петрозаводского городского округа в периодическом печатном издании "Петрозаводские городские страницы" от 07.07.2013 N 35 (626) было размещено информационное сообщение о проведении 31 июля 2013 г. аукциона по продаже нежилого помещения общей площадью 87,2 кв. м, расположенного на первом этаже жилого здания по адресу: РК <...>, помещение <...> В информационном сообщении содержались сведения о собственнике и наличии обременения - договор аренды на неопределенный срок.
31 июля 2013 г. был проведен аукцион по продаже спорного помещения, по результатам которого победителем признан К.А.С.
<...> между администрацией Петрозаводского городского округа и К.А.С. заключен договор купли-продажи N нежилых помещений, расположенных по указанному адресу общей площадью 87,2 кв. м, в п. 2.5 которого оговорено обременение объекта правами третьих лиц по договору аренды на неопределенный срок. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.
<...> между К.А.С. и ООО "КМС" заключен договор купли-продажи спорного объекта. Переход права собственности по данному договору зарегистрирован в установленном законом порядке.
Отказывая в удовлетворении иска, суд в полной мере учел вышеперечисленные обстоятельства и правильно применил нормы материального права.
Доводы апелляционной жалобы о некорректном определении предмета аукциона были предметом рассмотрения суда первой инстанции, который правильно отклонил данные доводы, как необоснованные. Как верно указано в решении суда, информационное сообщение о проведении аукциона содержало достаточную информацию для идентификации предмета продажи, а разница в площади спорного помещения объясняется уточнением при проведении его технической инвентаризации, на что было указано в Программе приватизации муниципального имущества Петрозаводского городского округа на 2013 года.
Как правильно отметил суд первой инстанции, отсутствие указания в информационном сообщении на обременение в виде недвижимого имущества, размещенного в спорном помещении объекта связи - АТС с взаимоувязанной с ней инфраструктурой ЛККС, также не является основанием для признания торгов недействительными, поскольку действующее законодательство не позволяет отнести АТС к недвижимому имуществу, доказательств иного стороной истца не представлено.
Судебная коллегия также соглашается с выводом в решении суда относительно непротиворечия спорных сделок публичным интересам, поскольку ни Федеральный закон "О связи", ни Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" не содержат запрета на передачу в собственность граждан помещений, используемых организациями связи.
Несостоятельным является довод жалобы о том, что суд первой инстанции ошибочно посчитал истца лицом, не заинтересованным в признании торгов недействительными. При этом суд правомерно сослался на ст. 617 ГК РФ, исходя из которой спорные сделки не влекут изменения прав и обязанностей истца как арендатора. Суд первой инстанции обратил внимание на то, что договор аренды с истцом действует с 2007 года, в 2012 году истец был предупрежден администрацией Петрозаводского городского округа о возможной смене собственника, таким образом, до проведения аукциона истец имел возможность заключить долгосрочный договор аренды. Кроме того, ОАО "Ростелеком", государственная доля участия в котором составляет более 51%, не мог выступать участником приватизации спорного объекта - в силу требований ст. 5 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Таким образом, доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права и направлены на переоценку доказательств об обстоятельствах, исследованных и установленных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, в связи с чем, не могут повлечь отмену постановленного по делу законного и обоснованного решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 13.02.2015 по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)