Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2015 года
В полном объеме постановление изготовлено 05 мая 2015 года
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Илюхиной А.П, судей: Гоголь Ю.М., Калашниковой К.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Голубенко В.А,
при участии:
от истца - Муниципального унитарного предприятия муниципального образования городского округа Симферополя Республики Крым "Киевский Жилсервис": Палей Людмила Вячеславовна по доверенности от 08.04.2015 N 06,
от ответчика - Индивидуального предпринимателя Куртмалаева Сельвера Ремзиевича: не явился, о времени и месте апелляционного рассмотрения дела извещен надлежащим образом и своевременно.
рассмотрев повторно в открытом судебном заседании в порядке статей 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Куртмалаева Сельвера Ремзиевича на решение Арбитражного суда Республики Крым от 11.02.2015 по делу N А83-2101/2014 (судья С.С Потопальский) принятое по иску Муниципального унитарного предприятия муниципального образования городского округа Симферополя Республики Крым "Киевский Жилсервис" (ул. Лермонтова, 17, г. Симферополь, 295034; ОГРН 1149102171349, ИНН 9102064320) к Физическому лицу-предпринимателю Куртмалаеву Сельверу Ремзиевичу (с 24.12.2014 Индивидуальный предприниматель Куртмалаев Сельвер Ремзиевич) (ул. Севастопольская, д. 17А, общ. 18, кв. 318, г. Симферополь, 295000; ОГРНИП 314910236723052, ИНН 910200550789) о расторжении договора аренды нежилого помещения, обязании возвратить арендованное имущество,
установил:
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 11.02.2015 исковые требования удовлетворены частично.
Обязано физическое лицо-предпринимателя Куртмалаева Сельвера Ремзиевича, (г. Симферополь, ул. Севастопольская, д. 17А, общеж. 18, кв. 318), возвратить по акту приема-передачи Муниципальному унитарному предприятию муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым "Киевский Жилсервис" арендованное имущество - нежилые помещения площадью 140,0 кв. м, расположенные по ул. М.Залки, 1а, в г. Симферополе.
В остальной части исковых требований отказано.
Взыскано с физического лица - предпринимателя Куртмалаева Сельвера Ремзиевича, (г. Симферополь, ул. Севастопольская, д. 17А, общеж. 18, кв. 318, идентификационный номер 2342917117, дата регистрации 04.03.2004) в пользу Муниципального унитарного предприятия муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым "Киевский Жилсервис" (г. Симферополь, ул. Лермонтова, 17, ОГРН 1149102171349, ИНН 9102064320, дата регистрации не известна) государственную пошлину в сумме 6966,18 рублей. (т. 1, л. 96-99).
Решение суда мотивировано тем, что ответчик уплатил задолженность по арендной плате, эксплуатационным расходами в полном объеме за период с апреля 2014 года по август 2014 года в размере 74 154, 59 руб., после возбуждения производства по делу; требование истца о расторжении договора является необоснованным, так как договор прекратил свое действие истечением срока 15.10.2014; ответчик не возвратил объект аренды, поэтому требование истца об обязании возвратить арендуемое помещение арендодателю является законным и обоснованным.
Не согласившись с решением суда, ответчик - Индивидуальный предприниматель Куртмалаев Сельвер Ремзиевич, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное, в удовлетворении иска отказать (т. 1, л. 120-122)
Доводы апелляции мотивированы тем, что судебное решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, основные из которых заключаются в том, что в соответствии со ст. 17 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" срок договора аренды определяется по согласованию сторон, срок договора аренды не может быть меньшим пяти лет, если арендатор не предложил меньший срок; арендатор - физическое - лицо предприниматель Куртмалаев Сельвер Ремзиевич меньший срок не предлагал, поэтому указанный договор согласно действовавшего на тот момент законодательства был заключен на 5 лет, а именно до 01.05.2014; пункт договора аренды N 32/2005 от 01.05.2009, устанавливающий срок действия договора до 30.04.2010 является ничтожным и не может быть принят судом во внимание; арендная плата не могла быть перечислена истцу, поскольку в связи с воссоединением Крыма с Россией истец менял банковские реквизиты, а ответчик вынужден был ожидать информирования о таких изменениях; на момент рассмотрения настоящего спора по существу ответчик полностью оплатил задолженность, т.е. нарушения, послужившие основанием для обращения истца с настоящим иском, устранены в разумный срок; допущенные ответчиком нарушения, условий договора аренды не являются существенными.
06.04.2015 от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить решение суда первой инстанции без изменений; полагает, что ответчик должен освободить и возвратить спорное помещение по акту приема - передачи МУП "Киевский Жилсервис", исходя из условий договора и норм законодательства Российской Федерации (т. 1, л. 130-153).
В судебном заседании 27.04.2015, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить решение суда первой инстанции без изменений. Пояснил, что в претензии от 19.07.2014 N 244 допущена опечатка в номере договора и даты ошибочно указано "31/8 от 15.02.2001", тогда как верно - "N 32/2005 от 01.05.2009", между сторонами заключено только два договора аренды на два объекта: ул. М. Залки 17 и 1а. После окончания срока договора 15.10.2014, истец не направлял письменного уведомления арендатору о возражениях в возобновлении договора; ответчик с сентября 2014 года по настоящее время снова не уплачивает арендную плату, поэтому обязан освободить помещение независимо от оснований: в связи с истечением срока договора 15.10.2014 как посчитал суд первой инстанции или в связи расторжением договора.
В судебное заседание, назначенное на 27.04.2015 ответчик явку уполномоченных представителей не обеспечил, о времени и месте апелляционного рассмотрения дела извещен надлежащим образом и своевременно, копия определения о принятии апелляционной жалобы к производству от 03.04.2015 возвращена в суд 20.04.2015 почтовой организацией с отметкой на почтовом конверте "истек срок хранения" (т. 1, л.154-159).
Доказательства, свидетельствующие о наличии обстоятельств, препятствующих получению судебных актов ответчиком, не имеется.
Часть вторая статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В соответствии с пунктом 2 части четвертой статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.
В силу части третьей статьи 156 АПК РФ в случае неявки в судебное заседание истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Учитывая, что ответчик вызывался в судебное заседание, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика по имеющимся материалам.
Обстоятельства дела подтверждаются следующими доказательствами.
31.03.2009 решением Исполнительного комитета Киевского районного совета города Симферополя N 55/33 "О заключении договора аренды помещения по ул. Мате Залки, 1а, с физическим лицом- предпринимателем Куртмалаевым С.Р." передано в аренду нежилое помещение по ул. Мате Залки, 1а, общей площадью 140,0 кв. м, физическому лицу- предпринимателю Куртмалаеву Сельверу Ремзиевичу, для размещения прачечной, сроком на один год; физическому лицу- предпринимателю Куртмалаеву Сельверу Ремзиевичу в месячный срок оформить документы с КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя на заключение договора аренды (т. 1, л. 19).
01.05.2009 между Коммунальным предприятием "Жилищно-эксплуатационное объединение Киевского района г. Симферополя" (арендодатель) и физическим лицом- предпринимателем Куртмалаевым С.Р. (арендатор) заключен типовой договор аренды нежилых помещений, принадлежащих коммунальной собственности г. Симферополя N 32/2005 (далее - договор) (т. 1, л.14-15).
Согласно п. 1.1 договора, арендодатель на основании решения Киевского райсовета г. Симферополя N 55/33 от 31.03.2009 передает, а арендатор принимает в срочное платное пользование (аренду) нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Симферополь, ул. Мате Залки, 1а, площадью 140,0 кв. м, находящиеся на балансе КП "ЖЭО Киевского района г. Симферополя", стоимость которых определена согласно акту оценки от 31.05.2009 и составляет по (экспертной оценке) 342 000,00 грн. Помещения передаются в аренду для размещения прачечной.
Пунктом 3.1. договора установлено, что арендная плата определяется на основании Методики расчета арендной платы, утвержденной Кабинетом Министров Украины от 04.10.1995 N 786 со всеми изменениями и дополнениями, внесенными Постановлениями Кабинета Министров Украины и составляет без НДС за базовый месяц расчета (последний месяц, по которому имеется информация об индексе инфляции) 570,00 грн. Начисление НДС на сумму арендной платы осуществляется и вносится арендатором в порядке, определенном действующим законодательством. Арендная плата за первый месяц май 2009 год определяется путем корректировки арендной платы за базовый месяц на индекс инфляции за апрель 2009 год.
Арендная плата за каждый следующий месяц определяется путем корректировки арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции за следующий месяц (п. 3.2 договора).
В силу п. 3.3 договора, арендная плата и другие платежи согласно договору перечисляется на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 12-го числа месяца, следующего за отчетным месяцем.
В соответствии с п. 3.5 договора, арендная плата перечисленная несвоевременно или не в полном объеме, подлежит индексации и взыскивается арендодателю, в соответствии с действующим законодательством Украины с учетом пени в размере двойной учетной ставки НБУ на дату начисления пени от суммы задолженности, с учетом индексации, за каждый день просрочки, включая день оплаты.
В соответствии с пунктом 5.13 договора, за два месяца до окончания срока договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о предстоящем расторжении или продлении договора.
Пунктом 10.1 договора установлено, что настоящий договор действует с 01.05.2009 по 30.04.2010 включительно.
Пунктом 10.7 договора, предусмотрен перечень оснований прекращения договора.
Пунктом 10.8 договора установлено, что взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим Договором, регулируются действующим законодательством Украины.
Согласно Акту приема-передачи от 01.05.2009 N 32/2005 помещение расположенное на 1 этаже в подвале жилого дома N 1а по ул. Мате Залки, общей площадью 140,0 кв. м, являющееся предметом договора, принято в аренду физическим лицом- предпринимателем Куртмалаевым С.Р. (т. 1, л. 18).
01.05.2009 между Коммунальным предприятием "Жилищно-эксплуатационное объединение Киевского района г. Симферополя" и физическим лицом- предпринимателем Куртмалаевым С.Р. заключен договор о возмещении расходов балансодержателю на содержание арендованных нежилых помещений, придомовых территорий и предоставлении коммунальных услуг (т. 1, л.16).
Согласно пункту 1 договора, балансодержатель обеспечивает обслуживание, эксплуатацию и ремонт жилого фонда Киевского района г. Симферополя, а также обслуживание придомовых территорий указанного жилого фонда. Арендатор принимает участие в расходах Балансодержателя на выполнение указанных выше работ пропорционально занимаемой им площади в указанном жилом доме.
Пунктом 2.2.3. договора установлено, что не позднее 12-го числа месяца, следующего за отчетным, арендатор обязан вносить плату на расчетный счет балансодержателя за участие в расходах на содержание жилого фонда и придомовой территории Киевского района пропорционально общей площади занимаемого помещения. При несвоевременном внесении платы уплачивать пеню из расчета двойной учетной ставки НБУ за каждый день просрочки.
Пунктом 5.4 договора, предусмотрен перечень оснований прекращения договора.
Решениями Исполнительного комитета Киевского районного совета города Симферополя и дополнительными соглашениями договор аренды нежилых помещений N 32/2005 по ул. М.Залки, 1а, продлевался с 2010 года по 2013 год (т. 1, л. 139-144, 146-147).
26.11.2013 решением Исполнительного комитета Киевского районного совета города Симферополя N 199/16 "О продлении договора аренды помещения по ул. Мате Залки, 1а, с физическим лицом- предпринимателем Куртмалаевым С.Р." продлен договор аренды нежилого помещения по ул. М.Залки, 1а, общей площадью 140,0 кв. м, с физическим лицом-предпринимателем Куртмалаевым С.Р., для размещения столовой, буфета не осуществляющих продажи товаров подакцизной группы, сроком на 1 (один) год, до 15.10.2014 (т. 1, л. 21).
26.11.2013 дополнительным соглашением к договору аренды нежилых помещений N 32/2005 стороны продлили договор N 32/2005 аренды нежилых помещений по ул. М.Залки, 1а, сроком на 1 (один) год до 15.10.2014 включительно (т. 1, л. 64).
23.06.2014 между Коммунальным предприятием "Жилищно-эксплуатационное объединение Киевского района г. Симферополя" и физическим лицом- предпринимателем Куртмалаевым С.Р. заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений, принадлежащих коммунальной собственности г. Симферополя N 32/2005. Согласно дополнительному соглашению, в статье 3 "Арендная плата" изменили абзац 3 пункта 3.1, пункты 3.2, 3.5 и изложили в следующей редакции: арендная плата за март 2014 год пересчитывается с украинской гривны на российский рубль с учетом индекса инфляции в размере 1,022 и курса 3,8, установленного Положением Банка Крыма официальных курсов иностранных валют по отношению к рублю Российской Федерации от 18.03.14 N 2-П. Размер арендной платы за последующие месяцы аренды определяется на основании арендной платы за март 2014 года, установленной в рублях и индексов потребительских цен по Республике Крым и составляет за май 2014 год 11439,94 руб. (по счетам июня 2014 года) (пункт 3.1); арендная плата за каждый последующий месяц определяется путем корректировки арендной платы за предыдущий месяц на индекс потребительских цен по Республике Крым (пункт 3.2); арендная плата с 01.06.2014, перечисленная несвоевременно или не в полном объеме, подлежит индексации и взыскивается в соответствии с действующим законодательством с учетом пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты (пункт 3.5); указаны новые платежные реквизиты арендодателя, дополнительное соглашение подписано ответчиком (т. 1, л. 22).
19.07.2014 исх. N 244 КП "ЖЭО Киевского района г. Симферополя" обратилось к физическому лицу-предпринимателю Куртмалаеву Сельверу Ремзиевичу с претензией на сумму 98 974,04 руб. и 73 509, 25 руб. в которой сообщено, что согласно договоров аренды N 31/8 от 15.02.2001 и N 38/8 от 01.05.2009 ответчик обязан ежемесячно вносить КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя арендную плату и эксплуатационные расходы за используемые помещения, находящиеся по адресу: г. Симферополь, ул. Мате Залки, 17 и 1а; задолженность по договорам составляет на 15.07.2014-98 974,04 руб. и 73 509, 25 руб.; потребовано погасить задолженность по арендной плате и эксплуатационным расходам в семидневный срок и предупреждено о расторжении договора аренды и возврате помещения в случае непогашения задолженности, с доказательствами вручения 19.08.2014 (т. 1, л. 136).
29.09.2014 Коммунальное предприятие "Жилищно-эксплуатационного объединения Киевского района г. Симферополя" обратилось в Хозяйственный суд Республики Крым к физическому лицу - предпринимателю Куртмалаеву Сельверу Ремзиевичу со следующими исковыми требованиями:
- - расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 32/2005 от 01.05.2009, расположенного по ул. М.Залки, 1а в г. Симферополе, заключенный между КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя и физическим лицом - предпринимателем Куртмалаевым Сельвером Ремзиевичем;
- - обязать физическое лицо - предпринимателя Куртмалаева Сельвера Ремзиевича, возвратить КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя, арендованное имущество-нежилые помещения площадью 140,0 кв. м, расположенные по ул. М.Залки, 1а, в г. Симферополе, путем выселения из этих помещений;
- - взыскать с физического лица - предпринимателя Куртмалаева Сельвера Ремзиевича, КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя задолженность по арендной плате, эксплуатационным расходам и пени в сумме 74 154,59 руб., которая состоит из: арендной платы 62 400,73 руб. и пени за просрочки 7 942,17 руб.; эксплуатационным расходов 3 365, 55 руб. и пени за просрочки 446,14 руб.;
- - взыскать с физического лица - предпринимателя Куртмалаева Сельвера Ремзиевича в пользу КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя государственную пошлину, в сумме 4000,00 руб. по требованиям о расторжении договора и возврате помещения и государственную пошлину, в сумме 2 996,18 руб. по требованию о взыскании (т. 1, л. 8-10).
Исковые требования истец обосновывал ст. ст. 307, 309, 450, 452 - 453, 612, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывал на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды нежилого помещения от 01.05.2009 N 32/2005, расположенного по ул. М. Залки, 1а в г. Симферополе, в части невнесения арендных платежей за период с апреля 2014 года по август 2014 года в размере 62 400,73 руб., эксплуатационных расходов в размере 3 365, 55 руб., в связи с чем у истца возникло право на взыскание пени за просрочку внесения арендной платы в размере 7 942,17 руб., пени за просрочку внесения эксплуатационных платежей в размере 446,14 руб., а также право на расторжение договора аренды вследствие существенного нарушения его условий и возврата спорного имущества.
05.02.2015 истец в судебном заседании предоставил пакет документов по его перерегистрации и переименованию в соответствии законодательством Российской Федерации 24.12.2014: Муниципальное унитарное предприятие муниципального образования городской округ Симферополя Республики Крым "Киевский Жилсервис" (ОГРН 1149102171349, ИНН 9102064320) создано путем приведения учредительных документов Коммунального предприятия "Жилищно-эксплуатационное объединение Киевского района г. Симферополя" на основании Решения 8-й сессии Симферопольского городского совета Республики Крым N 120 от 10.12.2014 "О переименовании и приведении учредительных документов КП "ЖЭО Киевского района г. Симферополя" (т. 1, л. 77-91).
В соответствии с расчетами задолженности по арендной плате и эксплуатационным расходам по состоянию на 31.08.2014 физическое лицо-предприниматель Куртмалаев Сельвер Ремзиевич погасил задолженность по арендной плате с апреля 2014 года по август 2014 год в размере 62 400,73, оплатил пеню за просрочку внесения арендной платы в размере 7 942,17 и задолженность по эксплуатационным расходам с апреля 2014 года по август 2014 год в размере 3 365,55 и оплатил пеню за просрочку внесения эксплуатационных платежей в размере 446,14, в период производства по делу в суде первой инстанции (т. 1, л. 27-28).
В судебном заседании 05.02.2015 представитель истца предоставил заявление об изменении (уменьшении) исковых требований в порядке статьи 41, 49 АПК РФ и просит:
- - расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 32/2005 от 01.05.2009, расположенного по ул. М.Залки, 1а в г. Симферополе, заключенный между МУП "Киевский Жилсервис" (КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя) и физическим лицом - предпринимателем Куртмалаевым Сельвером Ремзиевичем;
- - обязать физическое лицо - предпринимателя Куртмалаева Сельвера Ремзиевича, возвратить МУП "Киевский Жилсервис" (КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя), арендованное имущество - нежилые помещения площадью 140,0 кв. м, расположенные по ул. М.Залки, 1а, в г. Симферополе, путем выселения из этих помещений;
- - взыскать с физического лица - предпринимателя Куртмалаева Сельвера Ремзиевича, в пользу МУП "Киевский Жилсервис" (КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя) государственную пошлину, в сумме 4 000 рублей по требованиям о расторжении договора и возврата помещения и государственную пошлину, в сумме 2 996,18 рублей по требованию о взыскании (т. 1, л. 65-66)
В период производства по делу в суде первой инстанции срок договора аренды истек: 15.10.2014, истец требования в части расторжения договора аренды повторил в феврале 2015 года.
Спор возник в связи с ненадлежащим выполнением арендатором условий договора аренды в части своевременной уплаты арендной платы, что является основанием для досрочного расторжения договора.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правовую оценку обстоятельств по делу и полноту их установления, исследовав правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия судей считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.05.2009 N 32/2005: пункт 3 резолютивной части решения и принятию в этой части нового решения об удовлетворении этого требования.
11.03.2014 Верховной Радой Автономной Республики Крым и Севастопольским городским Советом принята Декларация о независимости Республики Крым и г. Севастополя, согласно которой провозглашено Крым независимым суверенным государством - Республикой Крым, в которой город Севастополь имеет особый статус.
Постановлением Государственного Совета Республики Крым от 17.03.2014 N 1745-6/14 "О независимости Крыма" установлено, что со дня вступления в силу настоящего Постановления на территории Республики Крым не применяется законодательство Украины, не исполняются решения Верховной Рады Украины и иных государственных органов Украины, принятые после 21 февраля 2014 года.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов. Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов и до 1 января 2015 года действует переходный период, в течение которого урегулируются вопросы интеграции новых субъектов Российской Федерации в экономическую, финансовую, кредитную и правовую системы Российской Федерации, в систему органов государственной власти Российской Федерации (статья 6).
Нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя действуют на территориях соответственно Республики Крым и города федерального значения Севастополя до окончания переходного периода или до принятия соответствующего нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта Республики Крым, нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта города федерального значения Севастополя.
21.03.2014 принят Федеральный Конституционный закон N 6 - ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя".
Статья 10 Федерального Конституционного Закона N 6 - ФКЗ гласит, что государственные и местные учреждения, предприятия и организации, функционирующие на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, осуществляют свою деятельность с сохранением прежней организационно-правовой формы до урегулирования их правового статуса в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно статьи 23 Федерального Конституционного Закона N 6 - ФКЗ, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Согласно статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.
В соответствии с частью 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникающие из ранее заключенных договоров.
Частью 1 статьи 1211 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, при отсутствии соглашения сторон о подлежащем применению праве к договору применяется право страны, где на момент заключения договора находится место жительства или основное место деятельности стороны, которая осуществляет исполнение, имеющее решающее значение для содержания договора.
Договор аренды нежилого помещения был заключен сторонами 01.05.2009 и исполнялся в период пребывания города Симферополь в составе Украины и действует после 18.03.2014.
К спорным правоотношениям сторон должны применяться нормы материального права Украины до 18.03.2014 и Российской Федерации с 18.03.2014.
Правоотношения сторон регулировались, действовавшим в тот период Гражданским кодексом Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственным кодексом Украины (далее- ХК Украины), Законом Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" от 10.04.1992 N 2269-XII(далее - Закон Украины N 2269-XII), с 18.03.2014 регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии со статьей 11 ГК Украины гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, которые не предусмотрены этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.
Частью 1 статьи 626 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с часть 1 статьи 509 ГК Украины обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу другой стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно статьи 625 ГК Украины должник не освобождается от ответственности за невозможность выполнения им денежного обязательства. Должник, который просрочил выполнение денежного обязательства, по требованию кредитора обязан уплатить сумму долга с учетом установленного индекса инфляции за все время просрочки, а также три процента годовых от просроченной суммы, если иной размер процентов не установлен договором или законом.
Статья 759 ГК Украины предусматривает, что по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Законом могут быть предусмотрены особенности заключения и выполнения договора найма (аренды).
В соответствии с частью первой статьи 17 Закона Украины N 2269-XII, срок договора аренды определяется по согласованию сторон. Срок договора аренды не может быть меньше пяти лет, если арендатор не предлагает меньший срок. В случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.
Часть вторая статьи 26 Закона Украины N 2269-XII предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами своих обязательств и по другим основаниям, предусмотренными законодательными актами Украины.
Согласно статьи 764 ГК Украины если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора найма, то, при отсутствии возражений наймодателя в течение месяца, договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором.
Статья 785 ГК Украины предусматривает, что в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно вернуть наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с частями 2, 3 статьи 291 ХК Украины договор аренды прекращается в случае, в частности окончания срока, на который он был заключен. Договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Украины для расторжения договора найма, в порядке, установленном статьей 188 настоящего Кодекса.
Пунктом 5 Заключительных положений Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса в Украине" от 15.12.2009 N 1759-VI предусмотрено, что срок договоров аренды государственного и коммунального имущества для субъектов малого предпринимательства, заключенных до вступления в силу настоящего Закона, следует считать продленным до пяти лет со дня заключения, если арендатор не предлагает меньший срок.
Обязательность выполнения указанного законодательного предписания не ставится в зависимость от намерений арендодателя использовать имущество для собственных нужд или от любых других обстоятельств, за исключением предложения арендатором менее, чем пять лет, срока продления договоров аренды государственного и коммунального имущества.
Поскольку указанная норма предоставляет арендатору право продолжать арендные отношения на срок до пяти лет, то определение конкретного срока, на который продлевается срок договора, должно быть осуществлено путем внесения изменений в договор. В связи с этим арендатор имеет право обратиться с соответствующим иском в суд на основании пункта 5 Заключительных положений Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса в Украине" в любое время до прекращения действия договора аренды (пункт 4.4 постановления Пленума Высшего Хозяйственного суда Украины от 29.05.2013 N 12 "О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (наем) имущества").
Субъектами малого предпринимательства в соответствии с законодательством Украины являются: - граждане - в случае осуществления ими предпринимательской деятельности, при условии их государственной регистрации в качестве субъектов предпринимательской деятельности без приобретения статуса юридического лица.
Договор N 32/2005 от 01.05.2009 продлевался сторонами до 15.10.2014, что корреспондируется с вышеперечисленными правовыми нормами.
В соответствии со статьей 795 ГК Украины передача нанимателю здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. С этого момента начинается исчисление срока договора найма, если иное не установлено договором. Возвращение нанимателем предмета договора найма оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. С этого момента договор найма прекращается.
Из содержания статей 759, 763 и 764 ГК Украины, части второй статьи 291 ХК Украины, части второй статьи 17 и части второй статьи 26 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" следует, что после окончания срока договора аренды он может быть продлен на такой же срок, на который этот договор заключался, при условии, если против этого не возражает арендодатель.
Поэтому если на дату окончания срока договора аренды и в течение месяца после окончания этого срока имели место возражения арендодателя о возобновлении договора на новый срок, то такой договор прекращается.
Поскольку указанными нормами определены условия, при которых договор аренды считается пролонгированным на срок, установленный ранее, и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором, то для продления действия договора не требуется обязательного заключения нового договора или внесения изменений в него (пункт 4.1 постановления Пленума Высшего Хозяйственного суда Украины от 29.05.2013 N 12 "О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (наем) имущества").
Законом (часть третья статьи 291 ХК Украины, часть вторая статьи 651, статья 783 ГК Украины) предусмотрена возможность расторжения договора найма (аренды) по решению суда по требованию одной из сторон, а статьей 782 ГК Украины - право наймодателя на односторонний отказ от такого договора в случае невнесения нанимателем платы за пользование вещью в течение трех месяцев подряд.
При вышеперечисленных нарушениях договора, арендодатель, не получая никаких доходов от сданного в аренду имущества, вправе был также воспользоваться своим правом на одностороннее расторжение договора.
Соответствующее право наймодателя на отказ от договора найма не является препятствием для обращения наймодателя (арендодателя) в суд с требованием о расторжении договора в случае неуплаты нанимателем (арендатором) платежей, если имеет место существенное нарушение условий договора.
В решении соответствующих споров пунктом 5.1 постановления Пленума Высшего Хозяйственного суда Украины от 29.05.2013 N 12 "О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (наем) имущества" судам предписывалось устанавливать, в течение конкретно каких месяцев и какого года арендатор не вносил арендную плату, в каком размере, в том числе в течение каких месяцев арендатор вообще не вносил арендную плату или вносил частично. При этом погашение арендатором задолженности до или после подачи иска арендодателем не имеет правового значения для решения такого спора, поскольку законодатель связывает возникновение права арендодателя отказаться от договора аренды именно с фактом не внесения арендной платы в течение трех месяцев подряд.
Предусмотренные статьей 785 ГК Украины последствия связаны с моментом прекращения договора аренды (найма). Основания прекращения данного вида договора определены в части второй статьи 291 ХК Украины, согласно которой договор аренды прекращается, в частности, в случае истечения срока, на который он был заключен.
В то же время, в рассмотрении дел по спорам, возникающим из договоров аренды зданий или других капитальных сооружений, суды должны учитывать условия договора и специальные нормы статьи 795 ГК Украины, в силу которых договор найма прекращается с момента оформления соответствующих документов (актов), подтверждающие возврат нанимателем предмета договора найма.
Из материалов дела усматривается, что истец 15.10.2014 и в течение месяца после этой даты не уведомлял арендатора о возражении в возобновлении договора аренды, что исходя из норм законодательства Украины является основанием считать договор аренды возобновленным.
Аналогичные правовые нормы содержатся в законодательстве Российской Федерации.
Согласно статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Часть первая статьи 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В соответствии с частью второй статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Возражение должно быть облечено в письменную форму и доказательствами его отправки и вручения арендатору.
Анализ действовавшего законодательства Украины и действующего законодательства Российской Федерации, регулирующих спорные правоотношения сторон, дают судебной коллегии право для заключения, что истечение 15.10.2014 срока договора аренды от 01.05.2009 не повлекло его прекращения. Договор в связи с истечением срока не прекратил свое действие, а является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Судебный спор сторон по досрочному расторжению договора, по основаниям и условиям его досрочного расторжения, не препятствовал арендодателю выразить письменно арендодателю 15.10.2014 и в течение месяца после этой даты о своих возражениях в возобновлении договора и не отменил обязанности, предусмотренной законодательством направить арендатору соответствующее письмо-уведомление и требование освободить (возвратить) арендуемое помещение по истечению срока действия договора.
Таким образом, использование нежилого помещения, после истечения срока действия договора, при таких обстоятельствах, подтверждает возобновление договора на неопределенный срок в связи с тем, что арендодатель после истечения срока договора 15.10.2014 не направил арендатору возражения, арендатор не возвратил помещение по Акту приема - передачи.
Следовательно, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции, что договор прекратил свое действие с 15.10.2014.
Понятия истечение срока действия договора и прекращение договора не являются тождественными.
Правовая оценка, которую суд первой инстанции дал обстоятельствам дела, в части отказа в расторжении договора аренды противоречит и законодательству Украины (статья 795 ГК Украины, статья 291 Хозяйственного кодекса Украины) и законодательству Российской Федерации (часть 2 статьи 621 ГК Украины), что является согласно п. 4 части первой статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для его отмены в этой части.
Решение суда в части отказа в расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.05.2009 N 32/2005, принято необоснованно с нарушением норм материального права, что является основанием для отмены решения в этой части в соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ.
В соответствии со статьей 6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное решение должно быть законным и обоснованным.
Законным является решение, принятое судом в соответствии с нормами материального права при соблюдении норм процессуального права. Это следует из конституционного принципа законности.
По нормам материального права суд квалифицирует спорные правоотношения, то есть дает им правовую оценку. Применение судом норм материального права заключается в сопоставлении установленных судом обстоятельств с признаками нормы материального права, которая регулирует поведение участников спорных отношений, а также в выяснении соответствующих правовых последствий в случае нарушения такой нормы кем-то из участников.
Применение судом нормы процессуального права состоит в совершении процессуальных действий и принятии решений, обусловленных обстоятельствами рассмотрения дела.
Обоснованным является решение, принятое судом на основании полно и всесторонне выясненных обстоятельств по делу, подтвержденных теми доказательствами, которые были исследованы в судебном заседании.
Таким образом, обоснованным считается решение, в котором полно отражены обстоятельства, имеющие значение для данного дела или для решения определенного процессуального вопроса, выводы суда об установленных обстоятельствах являются исчерпывающими, соответствуют и подтверждаются надлежащими и допустимыми доказательствами.
На основании изложенного, судебная коллегия пришла к выводу, что подлежит отмене пункт 3 резолютивной части решения Арбитражного суда Республики Крым от 11.02.2015 по делу N А83-2101/2014 об отказе в расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.05.2009 N 32/2005, принятию в этой части нового решения, об удовлетворении этого требования, поскольку факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы установлен, что подтверждено надлежащими и допустимыми доказательствами, а в остальной части решение суда - оставлению без изменения.
Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции полагает, что доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, в части удовлетворенных требований, жалоба не содержит.
Судом первой инстанции безусловно установлено, что ответчик нарушил существенные условия договора аренды N 32/2005 от 01.05.2009, в части своевременного внесения арендных платежей; задолженность по арендным платежам с апреля 2014 года по август 2014 года составляла 74 154, 59 руб.
Таким образом, арендатор нарушил взятые на себя обязательства, на протяжении пяти месяцев пользовался помещением без оплаты, поэтому требование истца о расторжении договора является правомерным, законным, поскольку неуплата арендной платы является существенным нарушением договора стороной и соответственно требование возвратить истцу арендованное имущество - нежилые помещения площадью 140,0 кв. м, расположенные по ул. М. Залки, 1а в г. Симферополе, путем выселения из этих помещений ответчика, обоснованно подлежит удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик не был проинформирован о счетах истца не состоятельны, так как ответчик не уплачивал арендную плату с апреля 2014 года и продолжает не уплачивать с сентября 2014 года по настоящее время; в дополнительных соглашениях от 23.06.2014 подписанных ответчиком, указаны новые платежные реквизиты арендодателя (т. 1, л. 22).
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно части первой статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Часть 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
В соответствии с частью 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.
Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами установлены статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ).
Согласно подпункта 2 части 1 статьи 333.21 НК РФ в редакции действовавшей до 01.01.2015, по делам, рассматриваемым арбитражными судами, при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина уплачивалась в размере 4 000 руб., а с 01.01.2015 уплачивается в размере 6 000 рублей.
Согласно пункту 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной, надзорной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов - 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера, что соответственно составляет 3 000 рублей.
В соответствии со статьей 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания и порядок возврата или зачета государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью, в частности в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.
Согласно платежному поручению N 5 от 11.03.2015 Индивидуальный предприниматель Куртмалаев Сельвер Ремзиевич уплатил государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в общей сумме 3 500 рублей, в связи с чем на основании подпункта 1 части 1 статьи 333.40 НК РФ 500,00 рублей подлежит возврату ответчику.
Руководствуясь изложенным и учитывая требования пункта 2 статьи 269, статей 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
постановил:
Отменить пункт 3 резолютивной части решения Арбитражного суда Республики Крым от 11.02.2015 по делу N А83-2101/2014 и принять в этой части новое решение.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 32/2005 от 01.05.2009, расположенного по ул. М. Залки, 1а, в г. Симферополе, заключенного между Коммунальным предприятием "Жилищно-эксплуатационное объединение Киевского района г. Симферополя" и Физическим лицом-предпринимателем Куртмалаевым Сельвером Ремзиевичем.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Возвратить Индивидуальному предпринимателю Куртмалаеву Сельверу Ремзиевичу из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по платежному поручению N 5 от 11.03.2015 в сумме 500,00 рублей.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.П.ИЛЮХИНА
Судьи
Ю.М.ГОГОЛЬ
К.Г.КАЛАШНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.05.2015 N 21АП-923/2015 ПО ДЕЛУ N А83-2101/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 мая 2015 г. по делу N А83-2101/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2015 года
В полном объеме постановление изготовлено 05 мая 2015 года
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Илюхиной А.П, судей: Гоголь Ю.М., Калашниковой К.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Голубенко В.А,
при участии:
от истца - Муниципального унитарного предприятия муниципального образования городского округа Симферополя Республики Крым "Киевский Жилсервис": Палей Людмила Вячеславовна по доверенности от 08.04.2015 N 06,
от ответчика - Индивидуального предпринимателя Куртмалаева Сельвера Ремзиевича: не явился, о времени и месте апелляционного рассмотрения дела извещен надлежащим образом и своевременно.
рассмотрев повторно в открытом судебном заседании в порядке статей 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Куртмалаева Сельвера Ремзиевича на решение Арбитражного суда Республики Крым от 11.02.2015 по делу N А83-2101/2014 (судья С.С Потопальский) принятое по иску Муниципального унитарного предприятия муниципального образования городского округа Симферополя Республики Крым "Киевский Жилсервис" (ул. Лермонтова, 17, г. Симферополь, 295034; ОГРН 1149102171349, ИНН 9102064320) к Физическому лицу-предпринимателю Куртмалаеву Сельверу Ремзиевичу (с 24.12.2014 Индивидуальный предприниматель Куртмалаев Сельвер Ремзиевич) (ул. Севастопольская, д. 17А, общ. 18, кв. 318, г. Симферополь, 295000; ОГРНИП 314910236723052, ИНН 910200550789) о расторжении договора аренды нежилого помещения, обязании возвратить арендованное имущество,
установил:
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 11.02.2015 исковые требования удовлетворены частично.
Обязано физическое лицо-предпринимателя Куртмалаева Сельвера Ремзиевича, (г. Симферополь, ул. Севастопольская, д. 17А, общеж. 18, кв. 318), возвратить по акту приема-передачи Муниципальному унитарному предприятию муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым "Киевский Жилсервис" арендованное имущество - нежилые помещения площадью 140,0 кв. м, расположенные по ул. М.Залки, 1а, в г. Симферополе.
В остальной части исковых требований отказано.
Взыскано с физического лица - предпринимателя Куртмалаева Сельвера Ремзиевича, (г. Симферополь, ул. Севастопольская, д. 17А, общеж. 18, кв. 318, идентификационный номер 2342917117, дата регистрации 04.03.2004) в пользу Муниципального унитарного предприятия муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым "Киевский Жилсервис" (г. Симферополь, ул. Лермонтова, 17, ОГРН 1149102171349, ИНН 9102064320, дата регистрации не известна) государственную пошлину в сумме 6966,18 рублей. (т. 1, л. 96-99).
Решение суда мотивировано тем, что ответчик уплатил задолженность по арендной плате, эксплуатационным расходами в полном объеме за период с апреля 2014 года по август 2014 года в размере 74 154, 59 руб., после возбуждения производства по делу; требование истца о расторжении договора является необоснованным, так как договор прекратил свое действие истечением срока 15.10.2014; ответчик не возвратил объект аренды, поэтому требование истца об обязании возвратить арендуемое помещение арендодателю является законным и обоснованным.
Не согласившись с решением суда, ответчик - Индивидуальный предприниматель Куртмалаев Сельвер Ремзиевич, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное, в удовлетворении иска отказать (т. 1, л. 120-122)
Доводы апелляции мотивированы тем, что судебное решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, основные из которых заключаются в том, что в соответствии со ст. 17 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" срок договора аренды определяется по согласованию сторон, срок договора аренды не может быть меньшим пяти лет, если арендатор не предложил меньший срок; арендатор - физическое - лицо предприниматель Куртмалаев Сельвер Ремзиевич меньший срок не предлагал, поэтому указанный договор согласно действовавшего на тот момент законодательства был заключен на 5 лет, а именно до 01.05.2014; пункт договора аренды N 32/2005 от 01.05.2009, устанавливающий срок действия договора до 30.04.2010 является ничтожным и не может быть принят судом во внимание; арендная плата не могла быть перечислена истцу, поскольку в связи с воссоединением Крыма с Россией истец менял банковские реквизиты, а ответчик вынужден был ожидать информирования о таких изменениях; на момент рассмотрения настоящего спора по существу ответчик полностью оплатил задолженность, т.е. нарушения, послужившие основанием для обращения истца с настоящим иском, устранены в разумный срок; допущенные ответчиком нарушения, условий договора аренды не являются существенными.
06.04.2015 от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить решение суда первой инстанции без изменений; полагает, что ответчик должен освободить и возвратить спорное помещение по акту приема - передачи МУП "Киевский Жилсервис", исходя из условий договора и норм законодательства Российской Федерации (т. 1, л. 130-153).
В судебном заседании 27.04.2015, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить решение суда первой инстанции без изменений. Пояснил, что в претензии от 19.07.2014 N 244 допущена опечатка в номере договора и даты ошибочно указано "31/8 от 15.02.2001", тогда как верно - "N 32/2005 от 01.05.2009", между сторонами заключено только два договора аренды на два объекта: ул. М. Залки 17 и 1а. После окончания срока договора 15.10.2014, истец не направлял письменного уведомления арендатору о возражениях в возобновлении договора; ответчик с сентября 2014 года по настоящее время снова не уплачивает арендную плату, поэтому обязан освободить помещение независимо от оснований: в связи с истечением срока договора 15.10.2014 как посчитал суд первой инстанции или в связи расторжением договора.
В судебное заседание, назначенное на 27.04.2015 ответчик явку уполномоченных представителей не обеспечил, о времени и месте апелляционного рассмотрения дела извещен надлежащим образом и своевременно, копия определения о принятии апелляционной жалобы к производству от 03.04.2015 возвращена в суд 20.04.2015 почтовой организацией с отметкой на почтовом конверте "истек срок хранения" (т. 1, л.154-159).
Доказательства, свидетельствующие о наличии обстоятельств, препятствующих получению судебных актов ответчиком, не имеется.
Часть вторая статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В соответствии с пунктом 2 части четвертой статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.
В силу части третьей статьи 156 АПК РФ в случае неявки в судебное заседание истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Учитывая, что ответчик вызывался в судебное заседание, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика по имеющимся материалам.
Обстоятельства дела подтверждаются следующими доказательствами.
31.03.2009 решением Исполнительного комитета Киевского районного совета города Симферополя N 55/33 "О заключении договора аренды помещения по ул. Мате Залки, 1а, с физическим лицом- предпринимателем Куртмалаевым С.Р." передано в аренду нежилое помещение по ул. Мате Залки, 1а, общей площадью 140,0 кв. м, физическому лицу- предпринимателю Куртмалаеву Сельверу Ремзиевичу, для размещения прачечной, сроком на один год; физическому лицу- предпринимателю Куртмалаеву Сельверу Ремзиевичу в месячный срок оформить документы с КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя на заключение договора аренды (т. 1, л. 19).
01.05.2009 между Коммунальным предприятием "Жилищно-эксплуатационное объединение Киевского района г. Симферополя" (арендодатель) и физическим лицом- предпринимателем Куртмалаевым С.Р. (арендатор) заключен типовой договор аренды нежилых помещений, принадлежащих коммунальной собственности г. Симферополя N 32/2005 (далее - договор) (т. 1, л.14-15).
Согласно п. 1.1 договора, арендодатель на основании решения Киевского райсовета г. Симферополя N 55/33 от 31.03.2009 передает, а арендатор принимает в срочное платное пользование (аренду) нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Симферополь, ул. Мате Залки, 1а, площадью 140,0 кв. м, находящиеся на балансе КП "ЖЭО Киевского района г. Симферополя", стоимость которых определена согласно акту оценки от 31.05.2009 и составляет по (экспертной оценке) 342 000,00 грн. Помещения передаются в аренду для размещения прачечной.
Пунктом 3.1. договора установлено, что арендная плата определяется на основании Методики расчета арендной платы, утвержденной Кабинетом Министров Украины от 04.10.1995 N 786 со всеми изменениями и дополнениями, внесенными Постановлениями Кабинета Министров Украины и составляет без НДС за базовый месяц расчета (последний месяц, по которому имеется информация об индексе инфляции) 570,00 грн. Начисление НДС на сумму арендной платы осуществляется и вносится арендатором в порядке, определенном действующим законодательством. Арендная плата за первый месяц май 2009 год определяется путем корректировки арендной платы за базовый месяц на индекс инфляции за апрель 2009 год.
Арендная плата за каждый следующий месяц определяется путем корректировки арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции за следующий месяц (п. 3.2 договора).
В силу п. 3.3 договора, арендная плата и другие платежи согласно договору перечисляется на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 12-го числа месяца, следующего за отчетным месяцем.
В соответствии с п. 3.5 договора, арендная плата перечисленная несвоевременно или не в полном объеме, подлежит индексации и взыскивается арендодателю, в соответствии с действующим законодательством Украины с учетом пени в размере двойной учетной ставки НБУ на дату начисления пени от суммы задолженности, с учетом индексации, за каждый день просрочки, включая день оплаты.
В соответствии с пунктом 5.13 договора, за два месяца до окончания срока договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о предстоящем расторжении или продлении договора.
Пунктом 10.1 договора установлено, что настоящий договор действует с 01.05.2009 по 30.04.2010 включительно.
Пунктом 10.7 договора, предусмотрен перечень оснований прекращения договора.
Пунктом 10.8 договора установлено, что взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим Договором, регулируются действующим законодательством Украины.
Согласно Акту приема-передачи от 01.05.2009 N 32/2005 помещение расположенное на 1 этаже в подвале жилого дома N 1а по ул. Мате Залки, общей площадью 140,0 кв. м, являющееся предметом договора, принято в аренду физическим лицом- предпринимателем Куртмалаевым С.Р. (т. 1, л. 18).
01.05.2009 между Коммунальным предприятием "Жилищно-эксплуатационное объединение Киевского района г. Симферополя" и физическим лицом- предпринимателем Куртмалаевым С.Р. заключен договор о возмещении расходов балансодержателю на содержание арендованных нежилых помещений, придомовых территорий и предоставлении коммунальных услуг (т. 1, л.16).
Согласно пункту 1 договора, балансодержатель обеспечивает обслуживание, эксплуатацию и ремонт жилого фонда Киевского района г. Симферополя, а также обслуживание придомовых территорий указанного жилого фонда. Арендатор принимает участие в расходах Балансодержателя на выполнение указанных выше работ пропорционально занимаемой им площади в указанном жилом доме.
Пунктом 2.2.3. договора установлено, что не позднее 12-го числа месяца, следующего за отчетным, арендатор обязан вносить плату на расчетный счет балансодержателя за участие в расходах на содержание жилого фонда и придомовой территории Киевского района пропорционально общей площади занимаемого помещения. При несвоевременном внесении платы уплачивать пеню из расчета двойной учетной ставки НБУ за каждый день просрочки.
Пунктом 5.4 договора, предусмотрен перечень оснований прекращения договора.
Решениями Исполнительного комитета Киевского районного совета города Симферополя и дополнительными соглашениями договор аренды нежилых помещений N 32/2005 по ул. М.Залки, 1а, продлевался с 2010 года по 2013 год (т. 1, л. 139-144, 146-147).
26.11.2013 решением Исполнительного комитета Киевского районного совета города Симферополя N 199/16 "О продлении договора аренды помещения по ул. Мате Залки, 1а, с физическим лицом- предпринимателем Куртмалаевым С.Р." продлен договор аренды нежилого помещения по ул. М.Залки, 1а, общей площадью 140,0 кв. м, с физическим лицом-предпринимателем Куртмалаевым С.Р., для размещения столовой, буфета не осуществляющих продажи товаров подакцизной группы, сроком на 1 (один) год, до 15.10.2014 (т. 1, л. 21).
26.11.2013 дополнительным соглашением к договору аренды нежилых помещений N 32/2005 стороны продлили договор N 32/2005 аренды нежилых помещений по ул. М.Залки, 1а, сроком на 1 (один) год до 15.10.2014 включительно (т. 1, л. 64).
23.06.2014 между Коммунальным предприятием "Жилищно-эксплуатационное объединение Киевского района г. Симферополя" и физическим лицом- предпринимателем Куртмалаевым С.Р. заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений, принадлежащих коммунальной собственности г. Симферополя N 32/2005. Согласно дополнительному соглашению, в статье 3 "Арендная плата" изменили абзац 3 пункта 3.1, пункты 3.2, 3.5 и изложили в следующей редакции: арендная плата за март 2014 год пересчитывается с украинской гривны на российский рубль с учетом индекса инфляции в размере 1,022 и курса 3,8, установленного Положением Банка Крыма официальных курсов иностранных валют по отношению к рублю Российской Федерации от 18.03.14 N 2-П. Размер арендной платы за последующие месяцы аренды определяется на основании арендной платы за март 2014 года, установленной в рублях и индексов потребительских цен по Республике Крым и составляет за май 2014 год 11439,94 руб. (по счетам июня 2014 года) (пункт 3.1); арендная плата за каждый последующий месяц определяется путем корректировки арендной платы за предыдущий месяц на индекс потребительских цен по Республике Крым (пункт 3.2); арендная плата с 01.06.2014, перечисленная несвоевременно или не в полном объеме, подлежит индексации и взыскивается в соответствии с действующим законодательством с учетом пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты (пункт 3.5); указаны новые платежные реквизиты арендодателя, дополнительное соглашение подписано ответчиком (т. 1, л. 22).
19.07.2014 исх. N 244 КП "ЖЭО Киевского района г. Симферополя" обратилось к физическому лицу-предпринимателю Куртмалаеву Сельверу Ремзиевичу с претензией на сумму 98 974,04 руб. и 73 509, 25 руб. в которой сообщено, что согласно договоров аренды N 31/8 от 15.02.2001 и N 38/8 от 01.05.2009 ответчик обязан ежемесячно вносить КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя арендную плату и эксплуатационные расходы за используемые помещения, находящиеся по адресу: г. Симферополь, ул. Мате Залки, 17 и 1а; задолженность по договорам составляет на 15.07.2014-98 974,04 руб. и 73 509, 25 руб.; потребовано погасить задолженность по арендной плате и эксплуатационным расходам в семидневный срок и предупреждено о расторжении договора аренды и возврате помещения в случае непогашения задолженности, с доказательствами вручения 19.08.2014 (т. 1, л. 136).
29.09.2014 Коммунальное предприятие "Жилищно-эксплуатационного объединения Киевского района г. Симферополя" обратилось в Хозяйственный суд Республики Крым к физическому лицу - предпринимателю Куртмалаеву Сельверу Ремзиевичу со следующими исковыми требованиями:
- - расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 32/2005 от 01.05.2009, расположенного по ул. М.Залки, 1а в г. Симферополе, заключенный между КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя и физическим лицом - предпринимателем Куртмалаевым Сельвером Ремзиевичем;
- - обязать физическое лицо - предпринимателя Куртмалаева Сельвера Ремзиевича, возвратить КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя, арендованное имущество-нежилые помещения площадью 140,0 кв. м, расположенные по ул. М.Залки, 1а, в г. Симферополе, путем выселения из этих помещений;
- - взыскать с физического лица - предпринимателя Куртмалаева Сельвера Ремзиевича, КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя задолженность по арендной плате, эксплуатационным расходам и пени в сумме 74 154,59 руб., которая состоит из: арендной платы 62 400,73 руб. и пени за просрочки 7 942,17 руб.; эксплуатационным расходов 3 365, 55 руб. и пени за просрочки 446,14 руб.;
- - взыскать с физического лица - предпринимателя Куртмалаева Сельвера Ремзиевича в пользу КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя государственную пошлину, в сумме 4000,00 руб. по требованиям о расторжении договора и возврате помещения и государственную пошлину, в сумме 2 996,18 руб. по требованию о взыскании (т. 1, л. 8-10).
Исковые требования истец обосновывал ст. ст. 307, 309, 450, 452 - 453, 612, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывал на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды нежилого помещения от 01.05.2009 N 32/2005, расположенного по ул. М. Залки, 1а в г. Симферополе, в части невнесения арендных платежей за период с апреля 2014 года по август 2014 года в размере 62 400,73 руб., эксплуатационных расходов в размере 3 365, 55 руб., в связи с чем у истца возникло право на взыскание пени за просрочку внесения арендной платы в размере 7 942,17 руб., пени за просрочку внесения эксплуатационных платежей в размере 446,14 руб., а также право на расторжение договора аренды вследствие существенного нарушения его условий и возврата спорного имущества.
05.02.2015 истец в судебном заседании предоставил пакет документов по его перерегистрации и переименованию в соответствии законодательством Российской Федерации 24.12.2014: Муниципальное унитарное предприятие муниципального образования городской округ Симферополя Республики Крым "Киевский Жилсервис" (ОГРН 1149102171349, ИНН 9102064320) создано путем приведения учредительных документов Коммунального предприятия "Жилищно-эксплуатационное объединение Киевского района г. Симферополя" на основании Решения 8-й сессии Симферопольского городского совета Республики Крым N 120 от 10.12.2014 "О переименовании и приведении учредительных документов КП "ЖЭО Киевского района г. Симферополя" (т. 1, л. 77-91).
В соответствии с расчетами задолженности по арендной плате и эксплуатационным расходам по состоянию на 31.08.2014 физическое лицо-предприниматель Куртмалаев Сельвер Ремзиевич погасил задолженность по арендной плате с апреля 2014 года по август 2014 год в размере 62 400,73, оплатил пеню за просрочку внесения арендной платы в размере 7 942,17 и задолженность по эксплуатационным расходам с апреля 2014 года по август 2014 год в размере 3 365,55 и оплатил пеню за просрочку внесения эксплуатационных платежей в размере 446,14, в период производства по делу в суде первой инстанции (т. 1, л. 27-28).
В судебном заседании 05.02.2015 представитель истца предоставил заявление об изменении (уменьшении) исковых требований в порядке статьи 41, 49 АПК РФ и просит:
- - расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 32/2005 от 01.05.2009, расположенного по ул. М.Залки, 1а в г. Симферополе, заключенный между МУП "Киевский Жилсервис" (КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя) и физическим лицом - предпринимателем Куртмалаевым Сельвером Ремзиевичем;
- - обязать физическое лицо - предпринимателя Куртмалаева Сельвера Ремзиевича, возвратить МУП "Киевский Жилсервис" (КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя), арендованное имущество - нежилые помещения площадью 140,0 кв. м, расположенные по ул. М.Залки, 1а, в г. Симферополе, путем выселения из этих помещений;
- - взыскать с физического лица - предпринимателя Куртмалаева Сельвера Ремзиевича, в пользу МУП "Киевский Жилсервис" (КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя) государственную пошлину, в сумме 4 000 рублей по требованиям о расторжении договора и возврата помещения и государственную пошлину, в сумме 2 996,18 рублей по требованию о взыскании (т. 1, л. 65-66)
В период производства по делу в суде первой инстанции срок договора аренды истек: 15.10.2014, истец требования в части расторжения договора аренды повторил в феврале 2015 года.
Спор возник в связи с ненадлежащим выполнением арендатором условий договора аренды в части своевременной уплаты арендной платы, что является основанием для досрочного расторжения договора.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правовую оценку обстоятельств по делу и полноту их установления, исследовав правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия судей считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.05.2009 N 32/2005: пункт 3 резолютивной части решения и принятию в этой части нового решения об удовлетворении этого требования.
11.03.2014 Верховной Радой Автономной Республики Крым и Севастопольским городским Советом принята Декларация о независимости Республики Крым и г. Севастополя, согласно которой провозглашено Крым независимым суверенным государством - Республикой Крым, в которой город Севастополь имеет особый статус.
Постановлением Государственного Совета Республики Крым от 17.03.2014 N 1745-6/14 "О независимости Крыма" установлено, что со дня вступления в силу настоящего Постановления на территории Республики Крым не применяется законодательство Украины, не исполняются решения Верховной Рады Украины и иных государственных органов Украины, принятые после 21 февраля 2014 года.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов. Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов и до 1 января 2015 года действует переходный период, в течение которого урегулируются вопросы интеграции новых субъектов Российской Федерации в экономическую, финансовую, кредитную и правовую системы Российской Федерации, в систему органов государственной власти Российской Федерации (статья 6).
Нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя действуют на территориях соответственно Республики Крым и города федерального значения Севастополя до окончания переходного периода или до принятия соответствующего нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта Республики Крым, нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта города федерального значения Севастополя.
21.03.2014 принят Федеральный Конституционный закон N 6 - ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя".
Статья 10 Федерального Конституционного Закона N 6 - ФКЗ гласит, что государственные и местные учреждения, предприятия и организации, функционирующие на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, осуществляют свою деятельность с сохранением прежней организационно-правовой формы до урегулирования их правового статуса в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно статьи 23 Федерального Конституционного Закона N 6 - ФКЗ, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Согласно статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.
В соответствии с частью 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникающие из ранее заключенных договоров.
Частью 1 статьи 1211 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, при отсутствии соглашения сторон о подлежащем применению праве к договору применяется право страны, где на момент заключения договора находится место жительства или основное место деятельности стороны, которая осуществляет исполнение, имеющее решающее значение для содержания договора.
Договор аренды нежилого помещения был заключен сторонами 01.05.2009 и исполнялся в период пребывания города Симферополь в составе Украины и действует после 18.03.2014.
К спорным правоотношениям сторон должны применяться нормы материального права Украины до 18.03.2014 и Российской Федерации с 18.03.2014.
Правоотношения сторон регулировались, действовавшим в тот период Гражданским кодексом Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственным кодексом Украины (далее- ХК Украины), Законом Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" от 10.04.1992 N 2269-XII(далее - Закон Украины N 2269-XII), с 18.03.2014 регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии со статьей 11 ГК Украины гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, которые не предусмотрены этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.
Частью 1 статьи 626 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с часть 1 статьи 509 ГК Украины обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу другой стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно статьи 625 ГК Украины должник не освобождается от ответственности за невозможность выполнения им денежного обязательства. Должник, который просрочил выполнение денежного обязательства, по требованию кредитора обязан уплатить сумму долга с учетом установленного индекса инфляции за все время просрочки, а также три процента годовых от просроченной суммы, если иной размер процентов не установлен договором или законом.
Статья 759 ГК Украины предусматривает, что по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Законом могут быть предусмотрены особенности заключения и выполнения договора найма (аренды).
В соответствии с частью первой статьи 17 Закона Украины N 2269-XII, срок договора аренды определяется по согласованию сторон. Срок договора аренды не может быть меньше пяти лет, если арендатор не предлагает меньший срок. В случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.
Часть вторая статьи 26 Закона Украины N 2269-XII предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами своих обязательств и по другим основаниям, предусмотренными законодательными актами Украины.
Согласно статьи 764 ГК Украины если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора найма, то, при отсутствии возражений наймодателя в течение месяца, договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором.
Статья 785 ГК Украины предусматривает, что в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно вернуть наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с частями 2, 3 статьи 291 ХК Украины договор аренды прекращается в случае, в частности окончания срока, на который он был заключен. Договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Украины для расторжения договора найма, в порядке, установленном статьей 188 настоящего Кодекса.
Пунктом 5 Заключительных положений Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса в Украине" от 15.12.2009 N 1759-VI предусмотрено, что срок договоров аренды государственного и коммунального имущества для субъектов малого предпринимательства, заключенных до вступления в силу настоящего Закона, следует считать продленным до пяти лет со дня заключения, если арендатор не предлагает меньший срок.
Обязательность выполнения указанного законодательного предписания не ставится в зависимость от намерений арендодателя использовать имущество для собственных нужд или от любых других обстоятельств, за исключением предложения арендатором менее, чем пять лет, срока продления договоров аренды государственного и коммунального имущества.
Поскольку указанная норма предоставляет арендатору право продолжать арендные отношения на срок до пяти лет, то определение конкретного срока, на который продлевается срок договора, должно быть осуществлено путем внесения изменений в договор. В связи с этим арендатор имеет право обратиться с соответствующим иском в суд на основании пункта 5 Заключительных положений Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса в Украине" в любое время до прекращения действия договора аренды (пункт 4.4 постановления Пленума Высшего Хозяйственного суда Украины от 29.05.2013 N 12 "О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (наем) имущества").
Субъектами малого предпринимательства в соответствии с законодательством Украины являются: - граждане - в случае осуществления ими предпринимательской деятельности, при условии их государственной регистрации в качестве субъектов предпринимательской деятельности без приобретения статуса юридического лица.
Договор N 32/2005 от 01.05.2009 продлевался сторонами до 15.10.2014, что корреспондируется с вышеперечисленными правовыми нормами.
В соответствии со статьей 795 ГК Украины передача нанимателю здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. С этого момента начинается исчисление срока договора найма, если иное не установлено договором. Возвращение нанимателем предмета договора найма оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. С этого момента договор найма прекращается.
Из содержания статей 759, 763 и 764 ГК Украины, части второй статьи 291 ХК Украины, части второй статьи 17 и части второй статьи 26 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" следует, что после окончания срока договора аренды он может быть продлен на такой же срок, на который этот договор заключался, при условии, если против этого не возражает арендодатель.
Поэтому если на дату окончания срока договора аренды и в течение месяца после окончания этого срока имели место возражения арендодателя о возобновлении договора на новый срок, то такой договор прекращается.
Поскольку указанными нормами определены условия, при которых договор аренды считается пролонгированным на срок, установленный ранее, и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором, то для продления действия договора не требуется обязательного заключения нового договора или внесения изменений в него (пункт 4.1 постановления Пленума Высшего Хозяйственного суда Украины от 29.05.2013 N 12 "О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (наем) имущества").
Законом (часть третья статьи 291 ХК Украины, часть вторая статьи 651, статья 783 ГК Украины) предусмотрена возможность расторжения договора найма (аренды) по решению суда по требованию одной из сторон, а статьей 782 ГК Украины - право наймодателя на односторонний отказ от такого договора в случае невнесения нанимателем платы за пользование вещью в течение трех месяцев подряд.
При вышеперечисленных нарушениях договора, арендодатель, не получая никаких доходов от сданного в аренду имущества, вправе был также воспользоваться своим правом на одностороннее расторжение договора.
Соответствующее право наймодателя на отказ от договора найма не является препятствием для обращения наймодателя (арендодателя) в суд с требованием о расторжении договора в случае неуплаты нанимателем (арендатором) платежей, если имеет место существенное нарушение условий договора.
В решении соответствующих споров пунктом 5.1 постановления Пленума Высшего Хозяйственного суда Украины от 29.05.2013 N 12 "О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (наем) имущества" судам предписывалось устанавливать, в течение конкретно каких месяцев и какого года арендатор не вносил арендную плату, в каком размере, в том числе в течение каких месяцев арендатор вообще не вносил арендную плату или вносил частично. При этом погашение арендатором задолженности до или после подачи иска арендодателем не имеет правового значения для решения такого спора, поскольку законодатель связывает возникновение права арендодателя отказаться от договора аренды именно с фактом не внесения арендной платы в течение трех месяцев подряд.
Предусмотренные статьей 785 ГК Украины последствия связаны с моментом прекращения договора аренды (найма). Основания прекращения данного вида договора определены в части второй статьи 291 ХК Украины, согласно которой договор аренды прекращается, в частности, в случае истечения срока, на который он был заключен.
В то же время, в рассмотрении дел по спорам, возникающим из договоров аренды зданий или других капитальных сооружений, суды должны учитывать условия договора и специальные нормы статьи 795 ГК Украины, в силу которых договор найма прекращается с момента оформления соответствующих документов (актов), подтверждающие возврат нанимателем предмета договора найма.
Из материалов дела усматривается, что истец 15.10.2014 и в течение месяца после этой даты не уведомлял арендатора о возражении в возобновлении договора аренды, что исходя из норм законодательства Украины является основанием считать договор аренды возобновленным.
Аналогичные правовые нормы содержатся в законодательстве Российской Федерации.
Согласно статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Часть первая статьи 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В соответствии с частью второй статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Возражение должно быть облечено в письменную форму и доказательствами его отправки и вручения арендатору.
Анализ действовавшего законодательства Украины и действующего законодательства Российской Федерации, регулирующих спорные правоотношения сторон, дают судебной коллегии право для заключения, что истечение 15.10.2014 срока договора аренды от 01.05.2009 не повлекло его прекращения. Договор в связи с истечением срока не прекратил свое действие, а является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Судебный спор сторон по досрочному расторжению договора, по основаниям и условиям его досрочного расторжения, не препятствовал арендодателю выразить письменно арендодателю 15.10.2014 и в течение месяца после этой даты о своих возражениях в возобновлении договора и не отменил обязанности, предусмотренной законодательством направить арендатору соответствующее письмо-уведомление и требование освободить (возвратить) арендуемое помещение по истечению срока действия договора.
Таким образом, использование нежилого помещения, после истечения срока действия договора, при таких обстоятельствах, подтверждает возобновление договора на неопределенный срок в связи с тем, что арендодатель после истечения срока договора 15.10.2014 не направил арендатору возражения, арендатор не возвратил помещение по Акту приема - передачи.
Следовательно, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции, что договор прекратил свое действие с 15.10.2014.
Понятия истечение срока действия договора и прекращение договора не являются тождественными.
Правовая оценка, которую суд первой инстанции дал обстоятельствам дела, в части отказа в расторжении договора аренды противоречит и законодательству Украины (статья 795 ГК Украины, статья 291 Хозяйственного кодекса Украины) и законодательству Российской Федерации (часть 2 статьи 621 ГК Украины), что является согласно п. 4 части первой статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для его отмены в этой части.
Решение суда в части отказа в расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.05.2009 N 32/2005, принято необоснованно с нарушением норм материального права, что является основанием для отмены решения в этой части в соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ.
В соответствии со статьей 6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное решение должно быть законным и обоснованным.
Законным является решение, принятое судом в соответствии с нормами материального права при соблюдении норм процессуального права. Это следует из конституционного принципа законности.
По нормам материального права суд квалифицирует спорные правоотношения, то есть дает им правовую оценку. Применение судом норм материального права заключается в сопоставлении установленных судом обстоятельств с признаками нормы материального права, которая регулирует поведение участников спорных отношений, а также в выяснении соответствующих правовых последствий в случае нарушения такой нормы кем-то из участников.
Применение судом нормы процессуального права состоит в совершении процессуальных действий и принятии решений, обусловленных обстоятельствами рассмотрения дела.
Обоснованным является решение, принятое судом на основании полно и всесторонне выясненных обстоятельств по делу, подтвержденных теми доказательствами, которые были исследованы в судебном заседании.
Таким образом, обоснованным считается решение, в котором полно отражены обстоятельства, имеющие значение для данного дела или для решения определенного процессуального вопроса, выводы суда об установленных обстоятельствах являются исчерпывающими, соответствуют и подтверждаются надлежащими и допустимыми доказательствами.
На основании изложенного, судебная коллегия пришла к выводу, что подлежит отмене пункт 3 резолютивной части решения Арбитражного суда Республики Крым от 11.02.2015 по делу N А83-2101/2014 об отказе в расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.05.2009 N 32/2005, принятию в этой части нового решения, об удовлетворении этого требования, поскольку факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы установлен, что подтверждено надлежащими и допустимыми доказательствами, а в остальной части решение суда - оставлению без изменения.
Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции полагает, что доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, в части удовлетворенных требований, жалоба не содержит.
Судом первой инстанции безусловно установлено, что ответчик нарушил существенные условия договора аренды N 32/2005 от 01.05.2009, в части своевременного внесения арендных платежей; задолженность по арендным платежам с апреля 2014 года по август 2014 года составляла 74 154, 59 руб.
Таким образом, арендатор нарушил взятые на себя обязательства, на протяжении пяти месяцев пользовался помещением без оплаты, поэтому требование истца о расторжении договора является правомерным, законным, поскольку неуплата арендной платы является существенным нарушением договора стороной и соответственно требование возвратить истцу арендованное имущество - нежилые помещения площадью 140,0 кв. м, расположенные по ул. М. Залки, 1а в г. Симферополе, путем выселения из этих помещений ответчика, обоснованно подлежит удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик не был проинформирован о счетах истца не состоятельны, так как ответчик не уплачивал арендную плату с апреля 2014 года и продолжает не уплачивать с сентября 2014 года по настоящее время; в дополнительных соглашениях от 23.06.2014 подписанных ответчиком, указаны новые платежные реквизиты арендодателя (т. 1, л. 22).
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно части первой статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Часть 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
В соответствии с частью 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.
Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами установлены статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ).
Согласно подпункта 2 части 1 статьи 333.21 НК РФ в редакции действовавшей до 01.01.2015, по делам, рассматриваемым арбитражными судами, при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина уплачивалась в размере 4 000 руб., а с 01.01.2015 уплачивается в размере 6 000 рублей.
Согласно пункту 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной, надзорной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов - 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера, что соответственно составляет 3 000 рублей.
В соответствии со статьей 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания и порядок возврата или зачета государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью, в частности в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.
Согласно платежному поручению N 5 от 11.03.2015 Индивидуальный предприниматель Куртмалаев Сельвер Ремзиевич уплатил государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в общей сумме 3 500 рублей, в связи с чем на основании подпункта 1 части 1 статьи 333.40 НК РФ 500,00 рублей подлежит возврату ответчику.
Руководствуясь изложенным и учитывая требования пункта 2 статьи 269, статей 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
постановил:
Отменить пункт 3 резолютивной части решения Арбитражного суда Республики Крым от 11.02.2015 по делу N А83-2101/2014 и принять в этой части новое решение.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 32/2005 от 01.05.2009, расположенного по ул. М. Залки, 1а, в г. Симферополе, заключенного между Коммунальным предприятием "Жилищно-эксплуатационное объединение Киевского района г. Симферополя" и Физическим лицом-предпринимателем Куртмалаевым Сельвером Ремзиевичем.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Возвратить Индивидуальному предпринимателю Куртмалаеву Сельверу Ремзиевичу из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по платежному поручению N 5 от 11.03.2015 в сумме 500,00 рублей.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.П.ИЛЮХИНА
Судьи
Ю.М.ГОГОЛЬ
К.Г.КАЛАШНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)