Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Горбик В.М., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Суюнчалиевой С.Ю.,
при участии:
от истца (заявителя): не явился, извещен
от ответчика (должника): представителя Никитина В.О., доверенность от 29.08.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30595/2014) Общества с ограниченной ответственностью "ДД Ателье" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2014 по делу N А56-46650/2014 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "ДД Ателье"
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "АДАМАНТ"
о взыскании,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ДД Ателье" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "АДАМАНТ" (далее - ответчик, Компания) о взыскании 204 000 руб. авансового платежа, перечисленного на основании пункта 2.9 предварительного договора от 01.08.2011, пункта 6.4 договора аренды от 01.08.2011 N 204/1, 18 700 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2013 по 10.07.2014, 20 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.
Решением арбитражного суда от 29.10.2014 в иске отказано.
Истец обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене в связи с несоответствием изложенных в нем выводов обстоятельствам дела, неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
В обоснование жалобы истец указал на ошибочность вывода суда о том, что истец был инициатором расторжения договора, тогда как договор был расторгнут в связи с истечением срока его действия.
Кроме того, истец ссылается на несправедливые договорные условия, ущемляющие интересы арендатора. Истец полагает, что суд должен был определить, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, однако суд не стал устанавливать это обстоятельство.
В заседание суда апелляционной инстанции истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора, своего представителя не направил, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
Ответчик против удовлетворения жалобы возражал, считая решение законным и обоснованным.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Компанией (арендодатель) и Обществом (арендатор) 01.08.2011 был заключен предварительный договор аренды, согласно условиям которого стороны обязались последовательно заключить между собой в порядке и сроки, установленные данным договором, сначала краткосрочный договор аренды, а затем долгосрочный договор аренды части помещения 1Н (часть помещения N 160) площадью 68 кв. м, расположенного в многофункциональном центре по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 118, лит. С.
В соответствии с п. 2.1. указанного договора общий срок аренды составляет три года с момента подписания акта приема-передачи к первому краткосрочному договору аренды.
01.08.2011 между Компаний (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 204/1 аренды указанного имущества, сроком на 11 месяцев (далее - договор аренды), помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 23.08.2011. Дополнительным соглашением от 01.07.2012 срок договора аренды продлен по 31.05.2013.
Согласно пункту 2.9 предварительного договора арендатор обязан уплатить в течение 10 дней с момента подписания первого краткосрочного договора авансовый платеж в размере 6 800 условных единиц, включая НДС 18%, по курсу 30 руб. за одну условную единицу, сумма авансового платежа засчитывается равными долями в счет арендной платы за два последних месяца последнего года общего срока арендных отношений, предусмотренного пунктом 2.1 данного договора, за исключением случаев досрочного расторжения основного договора. Платежным поручением от 09.08.2011 N 13 сумма авансового платежа перечислена ответчику.
Письмом от 25.03.2013 N 189 истец просил ответчика зачесть авансовый платеж за последние два месяца аренды, указав, что срок действия договора аренды истекает 31.05.2013.
Письмом от 12.04.2013 N 111/13 ответчик сообщил истцу, что авансовый платеж не подлежит зачету либо возврату и удерживается арендодателем в качестве санкции за досрочное прекращение арендных отношений, поскольку намерение истца не продлевать арендные отношения является нарушением обязательств по предварительному и краткосрочному договору аренды.
31.05.2013 сторонами подписано соглашение о расторжении предварительного договора аренды и договора аренды, в пункте 1 которого указано, что с 31.05.2013 в связи с расторжением предварительного договора и договора аренды по инициативе арендатора, по причинам, не зависящим от арендодателя и не связанным с недостатками объекта, препятствующим пользованию им, указанные договоры прекращают свое действия с 31.05.2013.
Согласно пункту 2 указанного соглашения авансовый платеж в размере 204 000 руб. не зачитывается и не возвращается.
По акту возврата от 31.05.2013 помещение возвращено арендодателю.
Полагая, что ответчик незаконно отказал в зачете или возврате суммы авансового платежа, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.
При этом суд исходил из того, что представленным в материалы дела письмом от 25.03.2013 N 189, соглашением о расторжении от 31.05.2013 подтверждается, что инициатором расторжения договора был истец, а доказательств, свидетельствующих, что расторжение договора вызвано виновными действиями арендодателя, суду не представлено.
Апелляционный суд считает правильными изложенные в решении выводы.
Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, определен сторонами в предварительном договоре с нарушением правил статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку событие, с которым стороны связывают срок исполнения обязательства (получение кадастрового плана на объект), не отвечает признакам неизбежности, так как зависит от воли и действий сторон.
В связи с этим подлежит применению абзац второй пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий, что основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Поскольку в указанный срок договор не был заключен, судом сделан обоснованный вывод о том, что обязательства сторон по заключению долгосрочного договора аренды, предусмотренные предварительным договором, в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились.
Суд пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае спорный авансовый платеж не зачитывается и не возвращается ответчиком в соответствии с условиями заключенного договора аренды от 01.08.2011 N 204/1 (пункт 6.4. условий договора аренды).
Доводы жалобы о том, что договор расторгнут не по инициативе истца, опровергаются представленными в дело доказательствами, в том числе пунктом 1 соглашения от 31.05.2013, в котором указано, что договор расторгается по инициативе арендатора. Пунктом 2 указанного соглашения установлено, что авансовый платеж не зачитывается и не возвращается.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Доводы жалобы о том, что арендатор был вынужден подписать соглашение на условиях арендодателя, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждены документально, поскольку соглашение подписано истцом без каких-либо возражений и замечаний, что свидетельствует о волеизъявлении арендатора и арендодателя прекратить арендные отношения на согласованных сторонами условиях.
Изложенные в решении выводы соответствуют обстоятельствам дела, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2014 по делу N А56-46650/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
В.М.ГОРБИК
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.03.2015 N 13АП-30595/2014 ПО ДЕЛУ N А56-46650/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2015 г. по делу N А56-46650/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Горбик В.М., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Суюнчалиевой С.Ю.,
при участии:
от истца (заявителя): не явился, извещен
от ответчика (должника): представителя Никитина В.О., доверенность от 29.08.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30595/2014) Общества с ограниченной ответственностью "ДД Ателье" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2014 по делу N А56-46650/2014 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "ДД Ателье"
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "АДАМАНТ"
о взыскании,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ДД Ателье" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "АДАМАНТ" (далее - ответчик, Компания) о взыскании 204 000 руб. авансового платежа, перечисленного на основании пункта 2.9 предварительного договора от 01.08.2011, пункта 6.4 договора аренды от 01.08.2011 N 204/1, 18 700 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2013 по 10.07.2014, 20 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.
Решением арбитражного суда от 29.10.2014 в иске отказано.
Истец обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене в связи с несоответствием изложенных в нем выводов обстоятельствам дела, неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
В обоснование жалобы истец указал на ошибочность вывода суда о том, что истец был инициатором расторжения договора, тогда как договор был расторгнут в связи с истечением срока его действия.
Кроме того, истец ссылается на несправедливые договорные условия, ущемляющие интересы арендатора. Истец полагает, что суд должен был определить, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, однако суд не стал устанавливать это обстоятельство.
В заседание суда апелляционной инстанции истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора, своего представителя не направил, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
Ответчик против удовлетворения жалобы возражал, считая решение законным и обоснованным.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Компанией (арендодатель) и Обществом (арендатор) 01.08.2011 был заключен предварительный договор аренды, согласно условиям которого стороны обязались последовательно заключить между собой в порядке и сроки, установленные данным договором, сначала краткосрочный договор аренды, а затем долгосрочный договор аренды части помещения 1Н (часть помещения N 160) площадью 68 кв. м, расположенного в многофункциональном центре по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 118, лит. С.
В соответствии с п. 2.1. указанного договора общий срок аренды составляет три года с момента подписания акта приема-передачи к первому краткосрочному договору аренды.
01.08.2011 между Компаний (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 204/1 аренды указанного имущества, сроком на 11 месяцев (далее - договор аренды), помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 23.08.2011. Дополнительным соглашением от 01.07.2012 срок договора аренды продлен по 31.05.2013.
Согласно пункту 2.9 предварительного договора арендатор обязан уплатить в течение 10 дней с момента подписания первого краткосрочного договора авансовый платеж в размере 6 800 условных единиц, включая НДС 18%, по курсу 30 руб. за одну условную единицу, сумма авансового платежа засчитывается равными долями в счет арендной платы за два последних месяца последнего года общего срока арендных отношений, предусмотренного пунктом 2.1 данного договора, за исключением случаев досрочного расторжения основного договора. Платежным поручением от 09.08.2011 N 13 сумма авансового платежа перечислена ответчику.
Письмом от 25.03.2013 N 189 истец просил ответчика зачесть авансовый платеж за последние два месяца аренды, указав, что срок действия договора аренды истекает 31.05.2013.
Письмом от 12.04.2013 N 111/13 ответчик сообщил истцу, что авансовый платеж не подлежит зачету либо возврату и удерживается арендодателем в качестве санкции за досрочное прекращение арендных отношений, поскольку намерение истца не продлевать арендные отношения является нарушением обязательств по предварительному и краткосрочному договору аренды.
31.05.2013 сторонами подписано соглашение о расторжении предварительного договора аренды и договора аренды, в пункте 1 которого указано, что с 31.05.2013 в связи с расторжением предварительного договора и договора аренды по инициативе арендатора, по причинам, не зависящим от арендодателя и не связанным с недостатками объекта, препятствующим пользованию им, указанные договоры прекращают свое действия с 31.05.2013.
Согласно пункту 2 указанного соглашения авансовый платеж в размере 204 000 руб. не зачитывается и не возвращается.
По акту возврата от 31.05.2013 помещение возвращено арендодателю.
Полагая, что ответчик незаконно отказал в зачете или возврате суммы авансового платежа, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.
При этом суд исходил из того, что представленным в материалы дела письмом от 25.03.2013 N 189, соглашением о расторжении от 31.05.2013 подтверждается, что инициатором расторжения договора был истец, а доказательств, свидетельствующих, что расторжение договора вызвано виновными действиями арендодателя, суду не представлено.
Апелляционный суд считает правильными изложенные в решении выводы.
Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, определен сторонами в предварительном договоре с нарушением правил статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку событие, с которым стороны связывают срок исполнения обязательства (получение кадастрового плана на объект), не отвечает признакам неизбежности, так как зависит от воли и действий сторон.
В связи с этим подлежит применению абзац второй пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий, что основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Поскольку в указанный срок договор не был заключен, судом сделан обоснованный вывод о том, что обязательства сторон по заключению долгосрочного договора аренды, предусмотренные предварительным договором, в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились.
Суд пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае спорный авансовый платеж не зачитывается и не возвращается ответчиком в соответствии с условиями заключенного договора аренды от 01.08.2011 N 204/1 (пункт 6.4. условий договора аренды).
Доводы жалобы о том, что договор расторгнут не по инициативе истца, опровергаются представленными в дело доказательствами, в том числе пунктом 1 соглашения от 31.05.2013, в котором указано, что договор расторгается по инициативе арендатора. Пунктом 2 указанного соглашения установлено, что авансовый платеж не зачитывается и не возвращается.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Доводы жалобы о том, что арендатор был вынужден подписать соглашение на условиях арендодателя, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждены документально, поскольку соглашение подписано истцом без каких-либо возражений и замечаний, что свидетельствует о волеизъявлении арендатора и арендодателя прекратить арендные отношения на согласованных сторонами условиях.
Изложенные в решении выводы соответствуют обстоятельствам дела, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2014 по делу N А56-46650/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
В.М.ГОРБИК
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)