Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Оспариваемый договор не заключен, противоречит закону, не зарегистрирован.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья: Соленая Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Строгонова М.В.,
судей Михалевой Т.Д. и Моргасова М.М.
при секретаре П.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Моргасова М.М. дело по апелляционной жалобе представителя К.А., К.Т. по доверенности Р. на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 11 июня 2014 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований К.А., К.Т. к ОАО "Бутовский комбинат" о признании договора аренды незаключенным, - отказать.
установила:
К.А., К.Т. обратились в суд с иском к ОАО "Бутовский комбинат" о признании договора аренды жилого помещения от 11 января 2011 г. в отношении жилого помещения в виде двух комнат в квартире коммунального заселения по адресу: ***, оформленного между ОАО "Бутовский комбинат" и К.Т. незаключенным, ссылаясь на то, что в 1994 г. семье К-вых (К.С., К.Т., К.А.) ОАО "Бутовский комбинат" предоставлено указанное жилое помещение, в которое истцы вселись в 1994 г.
На момент вселения в жилое помещение К.С., умерший 24 ноября 2010 г., состоял в трудовых отношениях с ОАО "Бутовский комбинат", К.Т. состояла в трудовых отношениях с ОАО "Бутовский комбинат" в период с 13 декабря 1993 г. по 29 января 1999 г.
11 января 2011 г. с целью оформить документально факт проживания К.Т. и ее сына К.А. на указанной жилой площади, между К.Т. и ОАО "Бутовский комбинат" оформлен договор аренды жилого помещения. Вместе с тем, указанный договор не заключен, противоречит ст. 671 ГК РФ, не зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве, не подписан К.Т.
В судебном заседании суда первой инстанции К.Т., К.А. и их представитель по доверенности Р. исковые требования поддержали в полном объеме по указанным основаниям.
Представитель ОАО "Бутовский комбинат" по доверенности М. в судебном заседании иск не признал как необоснованный.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, в судебное заседание не явился, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе представитель истцов по доверенности Р., указывая на то, что К.Т. указанный договор аренды жилой площади от 11 января 2011 г. не подписан, заключенного между сторонами договора аренды от 11 января 2011 г. не существует, предмета спора не имеется, неоформление документов для реализации жилищных прав истцов не должно нарушать их право на жилье, судом не учтены положения ст. 17 и 43 ЖК РСФСР, положения ст. 609, 651, 671, 433 ГК РФ, то обстоятельство, что 28 октября 2013 г. Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы К.Т. направлено письмо, в котором указано на то, что собственником занимаемого ей жилого помещения является г. Москва, согласно выписке из протокола расширенного заседания и профкома ОАО "Бутовский комбинат" N *** от 22 декабря 1998 г. постановлено разрешить перерегистрацию К.С. с семьей по месту фактического проживания.
Проверив материалы дела по правилам ст. 327.1. ГПК РФ, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие К.А., К.Т., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, которые о времени и месте разбирательства дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, выслушав объяснения представителя ОАО "Бутовский комбинат" по доверенности М., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит состоявшееся решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме; достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В силу ст. 431 Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Судом первой инстанции надлежаще установлено и из материалов дела следует, что спорное жилое помещение представляет собой две комнаты в четырехкомнатной квартире коммунального заселения, по адресу: <...>.
В соответствии со справкой ОАО "Бутовский комбинат" от 24 ноября 1999 г., дома, расположенные по адресу: *** и *** являются ведомственными ОАО "Бутовский комбинат". Заселением вышеуказанных домов занимается комбинат. Две комнаты (***.) в квартире N *** дома N *** по Миргородскому проезду в г. Москве в четырехкомнатной квартире выделены К.С. с семьей (супруга и сын) (л.д. 15), которые проживают в них с 1994 г.
16 декабря 2003 г. брак К.С. и К.Т. прекращен, что подтверждается свидетельством о расторжении брака (л.д. 14).
24 ноября 2010 г. К.С. умер, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д. 18).
К.Т. и К.А. зарегистрированы по адресу: <...> (л.д. 5).
11 января 2011 г. между ОАО "Бутовский комбинат" и К.Т. заключен договор аренды жилого помещения, в соответствии с которым ОАО "Бутовский комбинат" предоставил К.Т. в пользование жилое помещение, состоящее из *** комнат площадью *** кв. м в ***-комнатной коммунальной квартире по адресу: *** до момента необходимости балансодержателю этого помещения для своих нужд (л.д. 6 - 7).
Согласно п. 1.2. договора, квартира, указанная в п. 1 договора, находится на балансе ОАО "Бутовский комбинат", что подтверждается актом приема-передачи от 01 сентября 1993 г., утвержденным заместителем председателя Госкомимущества и не оспаривалось сторонами.
Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что установленных законом оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Доводы истца К.Т. о том, что ей не подписан указанный договор от 11 января 2011 г. противоречат представленным доказательствам, согласно которым данный договору содержит подпись К.Т. (л.д. 6 - 7).
Также, К.Т. и К.А., ОАО "Бутовский комбинат" своими действиями фактически исполняют указанный данный договор, подтверждая его заключение.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в иске.
Судебная коллегия, с учетом возникших между сторонами правоотношений, полагает, что суд первой инстанции правильно определил юридически значимые по делу обстоятельства и надлежащим образом руководствовался при рассмотрении дела приведенными выше нормами законодательства, регулирующими возникшие между сторонами правоотношения. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона.
При этом в судебном решении суд обоснованно не согласился с доводами истцов о том, что указанный договор может быть заключен только между собственником и юридическим лицом, суд первой инстанции правильно нашел несостоятельными, основанном на неправильном толковании закона, противоречащими нормам действующего законодательства, а именно ст. 671 ГК РФ, в соответствии с которой юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Также суд первой инстанции правильно отверг доводы истцов о том, что указанный договор должен быть зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, поскольку они основаны на неправильном толковании норм права, государственной регистрации подлежат договоры, заключенные между двумя юридическими лицами, одно из которых является собственником жилого помещения. В данном деле таких обстоятельств не имеется.
При рассмотрении данного дела судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда.
Доводы апелляционной жалобы о том, что К.Т. договор аренды жилой площади от 11 января 2011 г. с ОАО "Бутовский комбинат" не подписан, заключенного между сторонами договора аренды от 11 января 2011 г. не существует, опровергаются материалами дела, в связи с чем не являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы о том, что предмета спора не имеется, опровергаются состоявшимся по делу решением суда первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы о том, что неоформление документов для реализации жилищных прав истцов не должно нарушать их право на жилье, судом не учтены положения ст. 17 (Органы, осуществляющие управление государственным и общественным жилищным фондом и фондом жилищно-строительных кооперативов) и 43 (Порядок предоставления жилых помещений в домах ведомственного жилищного фонда) ЖК РСФСР, не являются основанием для отмены решения суда с учетом иного предмета и основания иска К.Т. и К.А.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не учтены положения ст. 609 (Форма и государственная регистрация договора аренды), 651 (Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения), 433 (Момент заключения договора) ГК РФ, сами по себе, не являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.
При этом ссылки истцов на положения ст. 671 ГК РФ являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что то обстоятельство, что 28 октября 2013 г. Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы К.Т. направлено письмо, в котором указано на то, что собственником занимаемого ей жилого помещения является г. Москва, согласно выписке из протокола расширенного заседания и профкома ОАО "Бутовский комбинат" N *** от 22 декабря 1998 г. постановлено разрешить перерегистрацию К.С. с семьей по месту фактического проживания, сами по себе, выводы суда первой инстанции также не опровергают.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 11 июня 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-34521
Требование: О признании договора аренды незаключенным.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Оспариваемый договор не заключен, противоречит закону, не зарегистрирован.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 октября 2014 г. по делу N 33-34521
судья: Соленая Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Строгонова М.В.,
судей Михалевой Т.Д. и Моргасова М.М.
при секретаре П.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Моргасова М.М. дело по апелляционной жалобе представителя К.А., К.Т. по доверенности Р. на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 11 июня 2014 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований К.А., К.Т. к ОАО "Бутовский комбинат" о признании договора аренды незаключенным, - отказать.
установила:
К.А., К.Т. обратились в суд с иском к ОАО "Бутовский комбинат" о признании договора аренды жилого помещения от 11 января 2011 г. в отношении жилого помещения в виде двух комнат в квартире коммунального заселения по адресу: ***, оформленного между ОАО "Бутовский комбинат" и К.Т. незаключенным, ссылаясь на то, что в 1994 г. семье К-вых (К.С., К.Т., К.А.) ОАО "Бутовский комбинат" предоставлено указанное жилое помещение, в которое истцы вселись в 1994 г.
На момент вселения в жилое помещение К.С., умерший 24 ноября 2010 г., состоял в трудовых отношениях с ОАО "Бутовский комбинат", К.Т. состояла в трудовых отношениях с ОАО "Бутовский комбинат" в период с 13 декабря 1993 г. по 29 января 1999 г.
11 января 2011 г. с целью оформить документально факт проживания К.Т. и ее сына К.А. на указанной жилой площади, между К.Т. и ОАО "Бутовский комбинат" оформлен договор аренды жилого помещения. Вместе с тем, указанный договор не заключен, противоречит ст. 671 ГК РФ, не зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве, не подписан К.Т.
В судебном заседании суда первой инстанции К.Т., К.А. и их представитель по доверенности Р. исковые требования поддержали в полном объеме по указанным основаниям.
Представитель ОАО "Бутовский комбинат" по доверенности М. в судебном заседании иск не признал как необоснованный.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, в судебное заседание не явился, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе представитель истцов по доверенности Р., указывая на то, что К.Т. указанный договор аренды жилой площади от 11 января 2011 г. не подписан, заключенного между сторонами договора аренды от 11 января 2011 г. не существует, предмета спора не имеется, неоформление документов для реализации жилищных прав истцов не должно нарушать их право на жилье, судом не учтены положения ст. 17 и 43 ЖК РСФСР, положения ст. 609, 651, 671, 433 ГК РФ, то обстоятельство, что 28 октября 2013 г. Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы К.Т. направлено письмо, в котором указано на то, что собственником занимаемого ей жилого помещения является г. Москва, согласно выписке из протокола расширенного заседания и профкома ОАО "Бутовский комбинат" N *** от 22 декабря 1998 г. постановлено разрешить перерегистрацию К.С. с семьей по месту фактического проживания.
Проверив материалы дела по правилам ст. 327.1. ГПК РФ, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие К.А., К.Т., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, которые о времени и месте разбирательства дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, выслушав объяснения представителя ОАО "Бутовский комбинат" по доверенности М., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит состоявшееся решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме; достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В силу ст. 431 Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Судом первой инстанции надлежаще установлено и из материалов дела следует, что спорное жилое помещение представляет собой две комнаты в четырехкомнатной квартире коммунального заселения, по адресу: <...>.
В соответствии со справкой ОАО "Бутовский комбинат" от 24 ноября 1999 г., дома, расположенные по адресу: *** и *** являются ведомственными ОАО "Бутовский комбинат". Заселением вышеуказанных домов занимается комбинат. Две комнаты (***.) в квартире N *** дома N *** по Миргородскому проезду в г. Москве в четырехкомнатной квартире выделены К.С. с семьей (супруга и сын) (л.д. 15), которые проживают в них с 1994 г.
16 декабря 2003 г. брак К.С. и К.Т. прекращен, что подтверждается свидетельством о расторжении брака (л.д. 14).
24 ноября 2010 г. К.С. умер, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д. 18).
К.Т. и К.А. зарегистрированы по адресу: <...> (л.д. 5).
11 января 2011 г. между ОАО "Бутовский комбинат" и К.Т. заключен договор аренды жилого помещения, в соответствии с которым ОАО "Бутовский комбинат" предоставил К.Т. в пользование жилое помещение, состоящее из *** комнат площадью *** кв. м в ***-комнатной коммунальной квартире по адресу: *** до момента необходимости балансодержателю этого помещения для своих нужд (л.д. 6 - 7).
Согласно п. 1.2. договора, квартира, указанная в п. 1 договора, находится на балансе ОАО "Бутовский комбинат", что подтверждается актом приема-передачи от 01 сентября 1993 г., утвержденным заместителем председателя Госкомимущества и не оспаривалось сторонами.
Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что установленных законом оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Доводы истца К.Т. о том, что ей не подписан указанный договор от 11 января 2011 г. противоречат представленным доказательствам, согласно которым данный договору содержит подпись К.Т. (л.д. 6 - 7).
Также, К.Т. и К.А., ОАО "Бутовский комбинат" своими действиями фактически исполняют указанный данный договор, подтверждая его заключение.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в иске.
Судебная коллегия, с учетом возникших между сторонами правоотношений, полагает, что суд первой инстанции правильно определил юридически значимые по делу обстоятельства и надлежащим образом руководствовался при рассмотрении дела приведенными выше нормами законодательства, регулирующими возникшие между сторонами правоотношения. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона.
При этом в судебном решении суд обоснованно не согласился с доводами истцов о том, что указанный договор может быть заключен только между собственником и юридическим лицом, суд первой инстанции правильно нашел несостоятельными, основанном на неправильном толковании закона, противоречащими нормам действующего законодательства, а именно ст. 671 ГК РФ, в соответствии с которой юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Также суд первой инстанции правильно отверг доводы истцов о том, что указанный договор должен быть зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, поскольку они основаны на неправильном толковании норм права, государственной регистрации подлежат договоры, заключенные между двумя юридическими лицами, одно из которых является собственником жилого помещения. В данном деле таких обстоятельств не имеется.
При рассмотрении данного дела судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда.
Доводы апелляционной жалобы о том, что К.Т. договор аренды жилой площади от 11 января 2011 г. с ОАО "Бутовский комбинат" не подписан, заключенного между сторонами договора аренды от 11 января 2011 г. не существует, опровергаются материалами дела, в связи с чем не являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы о том, что предмета спора не имеется, опровергаются состоявшимся по делу решением суда первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы о том, что неоформление документов для реализации жилищных прав истцов не должно нарушать их право на жилье, судом не учтены положения ст. 17 (Органы, осуществляющие управление государственным и общественным жилищным фондом и фондом жилищно-строительных кооперативов) и 43 (Порядок предоставления жилых помещений в домах ведомственного жилищного фонда) ЖК РСФСР, не являются основанием для отмены решения суда с учетом иного предмета и основания иска К.Т. и К.А.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не учтены положения ст. 609 (Форма и государственная регистрация договора аренды), 651 (Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения), 433 (Момент заключения договора) ГК РФ, сами по себе, не являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.
При этом ссылки истцов на положения ст. 671 ГК РФ являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что то обстоятельство, что 28 октября 2013 г. Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы К.Т. направлено письмо, в котором указано на то, что собственником занимаемого ей жилого помещения является г. Москва, согласно выписке из протокола расширенного заседания и профкома ОАО "Бутовский комбинат" N *** от 22 декабря 1998 г. постановлено разрешить перерегистрацию К.С. с семьей по месту фактического проживания, сами по себе, выводы суда первой инстанции также не опровергают.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 11 июня 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)