Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: После смерти супруга ответчица продолжала пользоваться арендованным им имуществом до заключения непосредственно с ней договора аренды, однако платежи за аренду не вносились.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Людвиковский В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Провалинской Т.Б.,
судей Крятова А.Н., Славской Л.А.,
при секретаре ФИО5
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Богучанского ПК "Райкоопторг" к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежа и возложении обязанности
по апелляционной жалобе Богучанского ПК "Райкоопторг"
на решение Богучанского районного суда Красноярского края от 22 сентября 2014 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований БПК "Райкоопторг" к ФИО1 отказать в полном объеме".
Заслушав доклад судьи Славской Л.А., судебная коллегия
установила:
Истец обратился к ФИО1 с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежей, а также возложении обязанности привести электропроводку в помещении склада - магазина в соответствие с требованиями Правил установки электрооборудования.
В обоснование (с учетом изменения исковых требований) указано, что 1.01.2011 года с ИП ФИО6 (супругом ответчика) был заключен договор аренды помещения под склад-магазин общей площадью 161,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> 1. Предпринимательскую торговую деятельность ФИО6 осуществлял совместно с ФИО1 С января 2012 года договор с ФИО6 заключен не был, но он продолжал пользоваться помещением. В 2012 году в течение нескольких месяцев была просрочка в оплате аренды, а в апреле стало известно о смерти ФИО6, после чего 1.05.2012 года договор аренды этого же помещения был заключен с ФИО1 с условием внесения ежемесячно арендной платы в размере 16 600 рублей ежемесячно. Кроме того, в мае 2012 года ФИО1 дала письменное обязательство о погашении задолженности по арендной плате по договору, заключенному с ФИО6 На тот момент задолженность составляла 55 400 рублей. 5.12.2013 года было подписано дополнение к договору по изменению площади арендуемого помещения склад-магазина и снижении арендной платы до 8100 рублей. 1.01.2013 года вновь был заключен договор аренды этого же помещения с площадью 78 кв. м с установлением арендной платы в размере 7 800 рублей. 1.01.2014 года вновь был заключен договор аренды помещения склад-магазина площадью 81 кв. м, установлена арендная плата в размере 9000 рублей. За период с января по июнь 2014 года ответчиком платежи не вносились. Претензия о необходимости погашения задолженности оставлена без удовлетворения, после чего договор аренды был расторгнут. По состоянию на 1.06.2014 года задолженность по арендной плате составила - 44 400 рублей. Кроме того, покинув арендуемое помещение, ФИО1 оборвала электропроводку, нарушив ее безопасное использование. По указанным основаниям просили взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 44 400 рублей, предусмотренную договором аренды неустойку за просрочку платежей в размере 61 740 рублей, а также обязать ответчика привести электропроводку в помещении склада-магазина в соответствии с ПЭУ и взыскать расходы по оплате госпошлины в размере 3 322 рублей.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе БПК "Райкоопторг" просит решение суда отменить, как незаконное, указывая на необоснованный вывод суда об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности, образовавшейся с учетом принятого ФИО1 обязательства по погашению задолженности умершего супруга в размере 55 400 рублей. Кроме того, арендуемое помещение использовалось супругами для совместной торговой деятельности; после смерти супруга ответчица, не проинформировав об этом арендодателя, продолжала торговую деятельность в арендованном помещении, т.е. фактически его использовала, не внося арендную плату.
В письменных возражениях ФИО1, указывая на необоснованность доводов жалобы, просит решение суда оставить без изменения.
В судебное заседание не явился надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела ответчик, который об уважительных причинах неявки не сообщил, об отложении дела не просил, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.
Рассмотрев материалы дела, проверив решение суда согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя Богучанского ПК "Райкоопторг" - ФИО7, поддержавшую доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. ст. 307, 309 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в Гражданском кодексе, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получал, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).
Как следует из материалов дела и установлено судом, 1.05.2012 года между Богучанским ПК "Райкоопторг" (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения под склад-магазин общей площадью 161,9 кв. м по адресу: <адрес>, <адрес>, с условием внесения ежемесячно арендной платы в размере 16 600 рублей ежемесячно. Затем по дополнительному соглашению от 5.12.2012 года арендуемая площадь уменьшилась до 81 кв. м и арендная плата до 8 100 рублей в месяц. По договору аренды от 1.01.2013 года арендуемая площадь этого же нежилого помещения составила 78 кв. м и арендная плата 7 800 рублей.
Указанные обстоятельства подтверждены объяснениями истца, расчетом арендной платы за указанный период и не оспаривались ответчиком.
1.01.2014 года между этими же сторонами вновь был заключен договор аренды этого же помещения склад-магазина площадью 81 кв. м, в том числе торговой - 24 кв. м, установлена арендная плата в размере 9000 рублей.
По делу не оспаривается, что указанный договор действовал по май 2014 года включительно, после чего был расторгнут, арендуемое имущество по акту приема-передачи сдано не было.
Из представленного истцом расчета следует, что за период с мая 2012 года по май 2014 года начислена арендная плата всего - 262 900 рублей, кроме того, в качестве исходного сальдо согласно обязательству ИП ФИО1 учтена задолженность ИП ФИО6 в размере 55 400 рублей, итого арендная плата составила - 318 300 рублей.
По данным истца и представленных ответчиком квитанций всего за период с мая 2012 года по май 2014 года ответчиком в счет арендной платы по договору аренды уплачено 273 900 рублей.
Согласно акту, составленному комиссией ответчика 12.09.2014 года, электропроводка на потолках, стенах не имеет достаточного количества креплений; розетки, лампочка и выключатели не закреплены на стенах.
26.06.2014 года деятельность индивидуального предпринимателя ФИО8 прекращена, что подтверждено выпиской из ЕГРИП.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований о возложении на ответчика обязанности привести электропроводку в помещении склада - магазина в соответствие с требованиями Правил установки электрооборудования, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих состояние имущества на момент передачи его в аренду.
Оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не находит, поскольку истцом действительно не представлено в дело сведений о том, в каком состоянии имущество было передано в аренду, в том числе и в отношении состояния электропроводки, в связи с чем, доказательств, с достоверностью подтверждающих, что со стороны ответчика имело место возвращение арендованного помещения в ином состоянии, чем оно было им получено в аренду, у суда первой инстанции не имелось.
Доводы жалобы, выражающие несогласие с выводами суда в данной части, не могут быть приняты во внимание, поскольку они выводы суда не опровергают, основаны на неверном толковании норм материального права.
Отказывая в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени, суд первой инстанции исходил из того, что начисленная за период действия договоров аренды, заключенных непосредственно с ИП ФИО1, арендная плата в размере 262 900 рублей оплачена ответчиком в размере 273 900 рублей, в связи с чем, имеется переплата в сумме 11 000 рублей, а предусмотренные законом основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, образовавшейся у ИП ФИО6 перед истцом, отсутствуют, так как данная задолженность не имеет никакого отношения к договорам аренды, заключенным с ИП ФИО1
С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, так как они противоречат нормам материального права, регулирующим спорное правоотношение, и фактическим обстоятельствам дела.
Из представленного истцом уточнения к иску видно, что требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за нежилое помещение по адресу: <адрес> в сумме 44 000 рублей основано не только на обязательствах, возникших у ФИО1 из договоров аренды, заключенных непосредственно с ней, но и с учетом принятого ею обязательства по погашению задолженности, возникшей из договора аренды этого же помещения, ранее заключенного с ИП ФИО6
В соответствии с п. 1 ст. 417 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
В силу п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества (п. 1 ст. 1175 ГК РФ).
Приведенные положения закона суд первой инстанции применительно к рассматриваемому спору не учел; подлежащие в связи с этим выяснению юридически значимые обстоятельства относительно принятия ответчицей наследства после смерти супруга и соответственно обязанности по погашению его долгов не проверил, сведения относительно наследников, принявших наследство, у нотариуса не запросил.
В связи с не установлением судом юридически значимых обстоятельств по делу, судебной коллегией на основании абз. 2 ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", приняты и исследованы дополнительные (новые) доказательства.
Так, представленным ответчиком договором подтверждено, что 1.01.2011 года между Богучанским ПК "Райкоопторг" (арендодатель) и ИП ФИО6 (арендатор) действительно был заключен договор аренды нежилого помещения под склад-магазин общей площадью 161,9 кв. м, в том числе торговой - 24 кв. м по адресу: <адрес>, <адрес>. Данный договор был заключен на срок с 1.01.2011 года по 15.12.2011 года.
После окончания срока новый договор аренды оформлен не был, но арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжил пользоваться арендованным имуществом, что по делу не оспаривалось, в связи с чем, в силу ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
3.03.2012 года ФИО6 умер, что подтверждено сообщением отдела ЗАГС.
По сообщению нотариуса Богучанского нотариального округа наследственное имущество на общую сумму 376 444 рублей после смерти ФИО6 принято ФИО1
При этом, ФИО1 не оспаривалось, что после смерти ФИО6 она продолжала пользоваться арендованным им имуществом до заключения непосредственно с ней договора аренды.
10.05.2012 года ФИО1 дала обязательство погасить задолженность по договору аренды, заключенному между БПК "Райкоопторг" и ФИО6, что подтверждено распиской.
Согласно представленному истцом расчету по состоянию на 1.01.2012 года за ИП ФИО6 задолженность по арендной плате отсутствовала (входящее сальдо 0,00 рублей); в январе и феврале 2012 года внесено арендной платы всего 11 000 рублей; за период с января по апрель 2012 года включительно начислена арендная плата в сумме 66 400 рублей. Таким образом, на момент заключения договора аренды непосредственно с ФИО1 имелась задолженность по арендной плате в сумме 55 400 рублей.
Оснований не доверять данному расчету истца у судебной коллегии не имеется, поскольку ответчиком в марте 2014 года был подписан акт сверки взаиморасчетов, в соответствии с которым по состоянию на 13.03.2014 года ФИО1 подтвердила наличие у нее задолженности по арендной плате в размере 26 400 рублей, а из анализа представленного истцом в дело общего расчета задолженности видно, что данный остаток выведен с учетом задолженности в размере 55 400 рублей, образовавшейся по договору с ФИО6 и после его смерти в период фактического пользования ответчицей арендованным имуществом.
Таким образом, подписывая акт сверки, ответчица тем самым подтвердила исполнение ею обязательства по погашению задолженности по арендной плате, возникшей из договора с ФИО6 Об этом также свидетельствует факт внесения ФИО1 в январе 2013 года единовременно платежа в сумме 53 000 рублей.
С учетом изложенного, ссылки истца на то, что в период с мая 2012 года по май 2014 года ответчица наряду с начисляемой ей арендной платой производила погашение задолженности, образовавшейся по договору аренды с ФИО6, подтверждены материалами дела.
Принимая во внимание, что ФИО1 в установленном законом порядке приняла наследство после умершего супруга ФИО6; после его смерти продолжила фактически пользоваться арендованным у истца имуществом, при этом подтвердила обязательство по погашению ею задолженности по договору аренды, заключенному между БПК "Райкоопторг" и ФИО6, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчица тем самым, как наследница, приняла все права и обязанности по договору аренды, заключенному ФИО6, в том числе и по погашению задолженности за аренду нежилого помещения.
При таких обстоятельствах, ссылки ответчика на отсутствие у нее обязанности по погашению задолженности по арендной плате за умершего ФИО6, являются несостоятельными.
Учитывая признанный ФИО1 в акте сверки размер задолженности по состоянию на март 2014 года - 26 400 рублей, а также подлежащую оплате арендную плату за апрель и май 2014 года в общей сумме 18 000 рублей, подлежащая взысканию задолженность ответчицы по договору аренды составляет 44 400 рублей.
На основании изложенного, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требования о взыскании с ответчицы указанной задолженности.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 3 договора аренды от 1.01.2014 года, заключенного между сторонами, предусмотрено, что внесение арендных платежей производится ежемесячно не позднее 3-го числа текущего месяца; при не поступлении арендной платы в указанный срок арендодатель взыскивает арендную плату с начислением пени за просрочку платежа в размере 1% от суммы платежа за каждый день просрочки.
Учитывая, что ответчиком в период с января по май 2014 года обязательство по ежемесячному внесению арендной платы в предусмотренном договором размере не исполнялось, имеются правовые основания и для удовлетворения требований о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной договором.
Истцом предъявлена ко взысканию неустойка за просрочку внесения арендных платежей за период с 10.01.2014 года по 22.07.2014 года на общую сумму 61 740 рублей. Расчет неустойки проверен судебной коллегией и является правильным, соответствующим условиям договора.
Вместе с тем, в силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ (Определения от 21.12.2000 года N 263-О, от 14.10.2004 года N 293, от 29 мая 2012 года N 905-О и др.) положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (части 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Принимая во внимание, что установленная договором неустойка в размере 1% за каждый день просрочки значительно превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ, также учитывая, что по своей природе неустойка носит компенсационный характер и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, учитывая также отсутствие доказательств несения истцом неблагоприятных последствий в результате неисполнения ответчиком обязательств, соотношение размера задолженности и начисленной пени, период просрочки, судебная коллегия считает начисленную неустойку в размере 61 740 рублей при наличии задолженности в сумме 44 400 рублей явно несоразмерной последствиям нарушения обязательств.
При таких обстоятельствах, в целях устранения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств судебная коллегия считает необходимым уменьшить размер взыскиваемой с ответчика неустойки с применением ст. 333 ГК РФ до 20 000 рублей.
На основании изложенного, решение суда в части отказа в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и судебных расходов подлежит отмене с принятием в данной части нового решения о взыскании с ФИО1 в пользу Богучанского потребительского кооператива "Райкоопторг" задолженности за аренду помещения в размере 44 400 рублей, неустойки - 20 000 рублей и на основании ст. 98 ГПК РФ расходов по оплате госпошлины, исходя из размера удовлетворенных требований в сумме 2132 рублей.
В остальном решение суда подлежит оставлению без изменения, как соответствующее нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела. Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного решения, судебной коллегией не установлено.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Богучанского районного суда Красноярского края от 22 сентября 2014 года в части отказа в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и судебных расходов отменить.
Принять в данной части новое решение.
Взыскать с ФИО1 в пользу Богучанского потребительского кооператива "Райкоопторг" задолженность за аренду помещения в размере 44 400 рублей, пени за просрочку платежей в размере 20 000 рублей и расходы по оплате госпошлины в размере 2 132 рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу БПК "Райкоопторг" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 03.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-11444/2014, А-39
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежа и возложении обязанности.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: После смерти супруга ответчица продолжала пользоваться арендованным им имуществом до заключения непосредственно с ней договора аренды, однако платежи за аренду не вносились.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 декабря 2014 г. по делу N 33-11444/2014, А-39
Судья: Людвиковский В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Провалинской Т.Б.,
судей Крятова А.Н., Славской Л.А.,
при секретаре ФИО5
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Богучанского ПК "Райкоопторг" к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежа и возложении обязанности
по апелляционной жалобе Богучанского ПК "Райкоопторг"
на решение Богучанского районного суда Красноярского края от 22 сентября 2014 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований БПК "Райкоопторг" к ФИО1 отказать в полном объеме".
Заслушав доклад судьи Славской Л.А., судебная коллегия
установила:
Истец обратился к ФИО1 с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежей, а также возложении обязанности привести электропроводку в помещении склада - магазина в соответствие с требованиями Правил установки электрооборудования.
В обоснование (с учетом изменения исковых требований) указано, что 1.01.2011 года с ИП ФИО6 (супругом ответчика) был заключен договор аренды помещения под склад-магазин общей площадью 161,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> 1. Предпринимательскую торговую деятельность ФИО6 осуществлял совместно с ФИО1 С января 2012 года договор с ФИО6 заключен не был, но он продолжал пользоваться помещением. В 2012 году в течение нескольких месяцев была просрочка в оплате аренды, а в апреле стало известно о смерти ФИО6, после чего 1.05.2012 года договор аренды этого же помещения был заключен с ФИО1 с условием внесения ежемесячно арендной платы в размере 16 600 рублей ежемесячно. Кроме того, в мае 2012 года ФИО1 дала письменное обязательство о погашении задолженности по арендной плате по договору, заключенному с ФИО6 На тот момент задолженность составляла 55 400 рублей. 5.12.2013 года было подписано дополнение к договору по изменению площади арендуемого помещения склад-магазина и снижении арендной платы до 8100 рублей. 1.01.2013 года вновь был заключен договор аренды этого же помещения с площадью 78 кв. м с установлением арендной платы в размере 7 800 рублей. 1.01.2014 года вновь был заключен договор аренды помещения склад-магазина площадью 81 кв. м, установлена арендная плата в размере 9000 рублей. За период с января по июнь 2014 года ответчиком платежи не вносились. Претензия о необходимости погашения задолженности оставлена без удовлетворения, после чего договор аренды был расторгнут. По состоянию на 1.06.2014 года задолженность по арендной плате составила - 44 400 рублей. Кроме того, покинув арендуемое помещение, ФИО1 оборвала электропроводку, нарушив ее безопасное использование. По указанным основаниям просили взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 44 400 рублей, предусмотренную договором аренды неустойку за просрочку платежей в размере 61 740 рублей, а также обязать ответчика привести электропроводку в помещении склада-магазина в соответствии с ПЭУ и взыскать расходы по оплате госпошлины в размере 3 322 рублей.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе БПК "Райкоопторг" просит решение суда отменить, как незаконное, указывая на необоснованный вывод суда об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности, образовавшейся с учетом принятого ФИО1 обязательства по погашению задолженности умершего супруга в размере 55 400 рублей. Кроме того, арендуемое помещение использовалось супругами для совместной торговой деятельности; после смерти супруга ответчица, не проинформировав об этом арендодателя, продолжала торговую деятельность в арендованном помещении, т.е. фактически его использовала, не внося арендную плату.
В письменных возражениях ФИО1, указывая на необоснованность доводов жалобы, просит решение суда оставить без изменения.
В судебное заседание не явился надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела ответчик, который об уважительных причинах неявки не сообщил, об отложении дела не просил, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.
Рассмотрев материалы дела, проверив решение суда согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя Богучанского ПК "Райкоопторг" - ФИО7, поддержавшую доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. ст. 307, 309 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в Гражданском кодексе, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получал, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).
Как следует из материалов дела и установлено судом, 1.05.2012 года между Богучанским ПК "Райкоопторг" (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения под склад-магазин общей площадью 161,9 кв. м по адресу: <адрес>, <адрес>, с условием внесения ежемесячно арендной платы в размере 16 600 рублей ежемесячно. Затем по дополнительному соглашению от 5.12.2012 года арендуемая площадь уменьшилась до 81 кв. м и арендная плата до 8 100 рублей в месяц. По договору аренды от 1.01.2013 года арендуемая площадь этого же нежилого помещения составила 78 кв. м и арендная плата 7 800 рублей.
Указанные обстоятельства подтверждены объяснениями истца, расчетом арендной платы за указанный период и не оспаривались ответчиком.
1.01.2014 года между этими же сторонами вновь был заключен договор аренды этого же помещения склад-магазина площадью 81 кв. м, в том числе торговой - 24 кв. м, установлена арендная плата в размере 9000 рублей.
По делу не оспаривается, что указанный договор действовал по май 2014 года включительно, после чего был расторгнут, арендуемое имущество по акту приема-передачи сдано не было.
Из представленного истцом расчета следует, что за период с мая 2012 года по май 2014 года начислена арендная плата всего - 262 900 рублей, кроме того, в качестве исходного сальдо согласно обязательству ИП ФИО1 учтена задолженность ИП ФИО6 в размере 55 400 рублей, итого арендная плата составила - 318 300 рублей.
По данным истца и представленных ответчиком квитанций всего за период с мая 2012 года по май 2014 года ответчиком в счет арендной платы по договору аренды уплачено 273 900 рублей.
Согласно акту, составленному комиссией ответчика 12.09.2014 года, электропроводка на потолках, стенах не имеет достаточного количества креплений; розетки, лампочка и выключатели не закреплены на стенах.
26.06.2014 года деятельность индивидуального предпринимателя ФИО8 прекращена, что подтверждено выпиской из ЕГРИП.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований о возложении на ответчика обязанности привести электропроводку в помещении склада - магазина в соответствие с требованиями Правил установки электрооборудования, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих состояние имущества на момент передачи его в аренду.
Оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не находит, поскольку истцом действительно не представлено в дело сведений о том, в каком состоянии имущество было передано в аренду, в том числе и в отношении состояния электропроводки, в связи с чем, доказательств, с достоверностью подтверждающих, что со стороны ответчика имело место возвращение арендованного помещения в ином состоянии, чем оно было им получено в аренду, у суда первой инстанции не имелось.
Доводы жалобы, выражающие несогласие с выводами суда в данной части, не могут быть приняты во внимание, поскольку они выводы суда не опровергают, основаны на неверном толковании норм материального права.
Отказывая в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени, суд первой инстанции исходил из того, что начисленная за период действия договоров аренды, заключенных непосредственно с ИП ФИО1, арендная плата в размере 262 900 рублей оплачена ответчиком в размере 273 900 рублей, в связи с чем, имеется переплата в сумме 11 000 рублей, а предусмотренные законом основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, образовавшейся у ИП ФИО6 перед истцом, отсутствуют, так как данная задолженность не имеет никакого отношения к договорам аренды, заключенным с ИП ФИО1
С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, так как они противоречат нормам материального права, регулирующим спорное правоотношение, и фактическим обстоятельствам дела.
Из представленного истцом уточнения к иску видно, что требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за нежилое помещение по адресу: <адрес> в сумме 44 000 рублей основано не только на обязательствах, возникших у ФИО1 из договоров аренды, заключенных непосредственно с ней, но и с учетом принятого ею обязательства по погашению задолженности, возникшей из договора аренды этого же помещения, ранее заключенного с ИП ФИО6
В соответствии с п. 1 ст. 417 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
В силу п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества (п. 1 ст. 1175 ГК РФ).
Приведенные положения закона суд первой инстанции применительно к рассматриваемому спору не учел; подлежащие в связи с этим выяснению юридически значимые обстоятельства относительно принятия ответчицей наследства после смерти супруга и соответственно обязанности по погашению его долгов не проверил, сведения относительно наследников, принявших наследство, у нотариуса не запросил.
В связи с не установлением судом юридически значимых обстоятельств по делу, судебной коллегией на основании абз. 2 ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", приняты и исследованы дополнительные (новые) доказательства.
Так, представленным ответчиком договором подтверждено, что 1.01.2011 года между Богучанским ПК "Райкоопторг" (арендодатель) и ИП ФИО6 (арендатор) действительно был заключен договор аренды нежилого помещения под склад-магазин общей площадью 161,9 кв. м, в том числе торговой - 24 кв. м по адресу: <адрес>, <адрес>. Данный договор был заключен на срок с 1.01.2011 года по 15.12.2011 года.
После окончания срока новый договор аренды оформлен не был, но арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжил пользоваться арендованным имуществом, что по делу не оспаривалось, в связи с чем, в силу ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
3.03.2012 года ФИО6 умер, что подтверждено сообщением отдела ЗАГС.
По сообщению нотариуса Богучанского нотариального округа наследственное имущество на общую сумму 376 444 рублей после смерти ФИО6 принято ФИО1
При этом, ФИО1 не оспаривалось, что после смерти ФИО6 она продолжала пользоваться арендованным им имуществом до заключения непосредственно с ней договора аренды.
10.05.2012 года ФИО1 дала обязательство погасить задолженность по договору аренды, заключенному между БПК "Райкоопторг" и ФИО6, что подтверждено распиской.
Согласно представленному истцом расчету по состоянию на 1.01.2012 года за ИП ФИО6 задолженность по арендной плате отсутствовала (входящее сальдо 0,00 рублей); в январе и феврале 2012 года внесено арендной платы всего 11 000 рублей; за период с января по апрель 2012 года включительно начислена арендная плата в сумме 66 400 рублей. Таким образом, на момент заключения договора аренды непосредственно с ФИО1 имелась задолженность по арендной плате в сумме 55 400 рублей.
Оснований не доверять данному расчету истца у судебной коллегии не имеется, поскольку ответчиком в марте 2014 года был подписан акт сверки взаиморасчетов, в соответствии с которым по состоянию на 13.03.2014 года ФИО1 подтвердила наличие у нее задолженности по арендной плате в размере 26 400 рублей, а из анализа представленного истцом в дело общего расчета задолженности видно, что данный остаток выведен с учетом задолженности в размере 55 400 рублей, образовавшейся по договору с ФИО6 и после его смерти в период фактического пользования ответчицей арендованным имуществом.
Таким образом, подписывая акт сверки, ответчица тем самым подтвердила исполнение ею обязательства по погашению задолженности по арендной плате, возникшей из договора с ФИО6 Об этом также свидетельствует факт внесения ФИО1 в январе 2013 года единовременно платежа в сумме 53 000 рублей.
С учетом изложенного, ссылки истца на то, что в период с мая 2012 года по май 2014 года ответчица наряду с начисляемой ей арендной платой производила погашение задолженности, образовавшейся по договору аренды с ФИО6, подтверждены материалами дела.
Принимая во внимание, что ФИО1 в установленном законом порядке приняла наследство после умершего супруга ФИО6; после его смерти продолжила фактически пользоваться арендованным у истца имуществом, при этом подтвердила обязательство по погашению ею задолженности по договору аренды, заключенному между БПК "Райкоопторг" и ФИО6, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчица тем самым, как наследница, приняла все права и обязанности по договору аренды, заключенному ФИО6, в том числе и по погашению задолженности за аренду нежилого помещения.
При таких обстоятельствах, ссылки ответчика на отсутствие у нее обязанности по погашению задолженности по арендной плате за умершего ФИО6, являются несостоятельными.
Учитывая признанный ФИО1 в акте сверки размер задолженности по состоянию на март 2014 года - 26 400 рублей, а также подлежащую оплате арендную плату за апрель и май 2014 года в общей сумме 18 000 рублей, подлежащая взысканию задолженность ответчицы по договору аренды составляет 44 400 рублей.
На основании изложенного, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требования о взыскании с ответчицы указанной задолженности.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 3 договора аренды от 1.01.2014 года, заключенного между сторонами, предусмотрено, что внесение арендных платежей производится ежемесячно не позднее 3-го числа текущего месяца; при не поступлении арендной платы в указанный срок арендодатель взыскивает арендную плату с начислением пени за просрочку платежа в размере 1% от суммы платежа за каждый день просрочки.
Учитывая, что ответчиком в период с января по май 2014 года обязательство по ежемесячному внесению арендной платы в предусмотренном договором размере не исполнялось, имеются правовые основания и для удовлетворения требований о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной договором.
Истцом предъявлена ко взысканию неустойка за просрочку внесения арендных платежей за период с 10.01.2014 года по 22.07.2014 года на общую сумму 61 740 рублей. Расчет неустойки проверен судебной коллегией и является правильным, соответствующим условиям договора.
Вместе с тем, в силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ (Определения от 21.12.2000 года N 263-О, от 14.10.2004 года N 293, от 29 мая 2012 года N 905-О и др.) положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (части 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Принимая во внимание, что установленная договором неустойка в размере 1% за каждый день просрочки значительно превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ, также учитывая, что по своей природе неустойка носит компенсационный характер и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, учитывая также отсутствие доказательств несения истцом неблагоприятных последствий в результате неисполнения ответчиком обязательств, соотношение размера задолженности и начисленной пени, период просрочки, судебная коллегия считает начисленную неустойку в размере 61 740 рублей при наличии задолженности в сумме 44 400 рублей явно несоразмерной последствиям нарушения обязательств.
При таких обстоятельствах, в целях устранения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств судебная коллегия считает необходимым уменьшить размер взыскиваемой с ответчика неустойки с применением ст. 333 ГК РФ до 20 000 рублей.
На основании изложенного, решение суда в части отказа в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и судебных расходов подлежит отмене с принятием в данной части нового решения о взыскании с ФИО1 в пользу Богучанского потребительского кооператива "Райкоопторг" задолженности за аренду помещения в размере 44 400 рублей, неустойки - 20 000 рублей и на основании ст. 98 ГПК РФ расходов по оплате госпошлины, исходя из размера удовлетворенных требований в сумме 2132 рублей.
В остальном решение суда подлежит оставлению без изменения, как соответствующее нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела. Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного решения, судебной коллегией не установлено.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Богучанского районного суда Красноярского края от 22 сентября 2014 года в части отказа в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и судебных расходов отменить.
Принять в данной части новое решение.
Взыскать с ФИО1 в пользу Богучанского потребительского кооператива "Райкоопторг" задолженность за аренду помещения в размере 44 400 рублей, пени за просрочку платежей в размере 20 000 рублей и расходы по оплате госпошлины в размере 2 132 рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу БПК "Райкоопторг" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)