Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возникли разногласия по вопросу об установлении стоимости приобретаемого объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02.09.2015
Полный текст постановления изготовлен 08.09.2015
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Нечаева С.В. и Петровой В.В.
при участии в заседании:
- от истца - Сидельников Д.А. по дов. от 22.10.2014;
- от ответчика - Кастальская Г.С. по дов. от 30.12.2014 N 33-Д-866/14,
рассмотрев в судебном заседании 02.09.2015 кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 16.02.2015 Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Кофановой И.Н.,
на постановление от 02.06.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.,
по иску ООО "Труд"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Труд" (далее - ООО "Труд" или истец) 29.10.2014 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, 1-ая Новокузьминская ул., д. 19, комн. 3 (общая площадь 85,2 кв. м), из-за несогласия истца с условиями, содержащимися в проекте договора купли- продажи, подготовленном ответчиком, а именно пунктом 3.1. о стоимости объекта в размере 13 514 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости имущества от 28.05.2014 N 738Г/155, выполненным ООО "АБН-Консалт", и положительным экспертным заключением от 06.06.2014 N 195/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД", и пунктом 3.4. о ежемесячной оплате в виде платежей не менее 375 388 руб. 89 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за предоставленную рассрочку, начисляемую на остаток от основного долга.
До принятия решения по существу спора, с учетом результатов проведенной судом оценочной экспертизы, суд первой инстанции протокольным определением от 12.02.2015 удовлетворил ходатайство истца об уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым истец просил изложить пункты 3.1. и 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции: "3.1. Цена объекта составляет 7 241 600 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; "пункт 3.4. оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 (пятого) числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 201 156 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
В обоснование заявленных требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта, поскольку цена выкупаемого имущества составляет 8 543 407 руб., как это указано в отчете об оценке рыночной стоимости нежилого помещения ООО "Фэлкон" от 27.08.2014 N 0003483-08.2014, тогда как согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 28.05.2014 N 738Г/155, выполненным ООО "АБН-Консалт" по заказу ответчика, стоимость этого же объекта составляет 13 514 000 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015, исковые требования были удовлетворены.
При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ООО "Труд" соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением от 26.01.2015 повторной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ООО "Инвестиционная оценка" Катаеву С.О.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции отклонил доводы Департамента о несогласии с экспертным заключением, подготовленным по результатам проведения назначенной судом повторной оценочной экспертизы из-за того, что проведение повторной экспертизы было поручено тому же эксперту, который проводил первоначальную экспертизу, указав на то, что на разрешение эксперта при повторной экспертизе был поставлен вопрос об установлении рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 18.08.2011, тогда как первоначально судом исследовалась рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на день проведения экспертизы, поэтому заключение эксперта ООО "Инвестиционная оценка" Катаева С.О. не является повторной экспертизой в понимании, определенном частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем основания для поручения ее проведения иному эксперту у суда отсутствовали.
В кассационной жалобе на принятые по делу судебные акты Департамент настаивает на своих доводах о том, что именно собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету ООО "АБН-Консалт" составляет 13 514 000 руб., поэтому суд первой инстанции, с учетом наличия в материалах дела противоречивых экспертных заключений, представленных как истцом, так и ответчиком, неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене 7 241 600 руб., а также повторяет свои доводы о том, что проведение повторной экспертизы было поручено тому же эксперту, который проводил первоначальную экспертизу, что, по мнению Департамента, является недопустимым, в связи с чем просит решение от 16.02.2015 и постановление от 02.06.2015 отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Письменного отзыва ООО "Труд" на кассационную жалобу Департамента не поступило.
В судебном заседании суда кассационной инстанции 02.09.2015 представитель Департамента поддержала приведенные в кассационной жалобе доводы.
Представитель ООО "Труд" указал на необоснованность этих доводов, направленных на переоценку выводов судов, просил обжалуемые ответчиком судебные акты оставить без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые Департаментом судебные акты отмене не подлежат, поскольку судами при рассмотрении спора не было допущено нарушений норм материального и процессуального права.
Судами установлено, что ООО "Труд", включенное в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, на основании договора аренды недвижимого имущества от 28.01.2005 N 05-00011/05 является арендатором нежилого помещения общей площадью 85,2 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. 1-я Новокузьминская ул., д. 19, комн. 3.
Срок действия договора был установлен с 01.01.2005 по 30.03.2005, впоследствии дополнительными соглашениями срок действия договора был продлен до 28.11.2011, поскольку арендатор по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом и в силу требований статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации названный выше договор считался возобновленным на неопределенный срок.
ООО "Труд" 18.08.2011 обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 13 514 000 руб. Указанная цена была основана на отчете об оценке рыночной стоимости, выполненном ООО "АБН-Консалт". В пункте 3.4 проекта договора Департамент указал условие о ежемесячной оплате в виде платежей не менее 375 388 руб. 89 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за предоставленную рассрочку, начисляемую на остаток от основного долга.
В обоснование завышения выкупной цены спорного объекта ООО "Труд" представило свой отчет об оценке рыночной стоимости от 27.08.2014 N 0003483-08.2014, выполненный ООО "Фэлкон", согласно которому стоимость спорного объекта составляла 8 543 407 руб., а также согласилось на размер ежемесячных платежей, исходя из указанной суммы (протокол разногласий).
Поскольку Департаментом решение о заключении с ООО "Труд" договора купли-продажи спорного нежилого помещения принято не было, а выражено несогласие с предложенной арендатором выкупной ценой, то ООО "Труд" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ООО "Труд" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции определением от 20.11.2014 была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на день проведения экспертизы. Впоследствии ответчиком было заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы по оценке рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 18.08.2011 (дата подачи истцом заявления на реализацию преимущественного права выкупа), которое судом первой инстанции было удовлетворено определением от 26.01.2015.
Выкупная цена нежилого помещения нежилого объекта общей площадью 85,2 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. 1-я Новокузьминская ул., д. 19, комн. 3, была установлена судами с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения повторной судебной экспертизы, поэтому приведенные в кассационной жалобе доводы о несогласии с размером выкупной цены не могут служить основанием для отмены обжалуемых ответчиком судебных актов как направленные на пересмотр фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводам о том, что заключение эксперта от 10.02.2015 N СО-133-14 соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 7 241 600 руб., определенной в названном заключении.
Доводы, приведенные Департаментом в кассационной жалобе, в том числе о нарушениях при назначении повторной экспертизы, уже проверялись судом апелляционной инстанции, который привел в постановлении достаточные мотивы отклонения аналогичных возражений ответчика, не опровергают приведенные выводы судов, направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судами, и не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, следовательно, не являются основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем кассационная жалоба Департамента удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015 по делу N А40-178110/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
С.В.НЕЧАЕВ
В.В.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 08.09.2015 N Ф05-12017/2015 ПО ДЕЛУ N А40-178110/2014
Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возникли разногласия по вопросу об установлении стоимости приобретаемого объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2015 г. по делу N А40-178110/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 02.09.2015
Полный текст постановления изготовлен 08.09.2015
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Нечаева С.В. и Петровой В.В.
при участии в заседании:
- от истца - Сидельников Д.А. по дов. от 22.10.2014;
- от ответчика - Кастальская Г.С. по дов. от 30.12.2014 N 33-Д-866/14,
рассмотрев в судебном заседании 02.09.2015 кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 16.02.2015 Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Кофановой И.Н.,
на постановление от 02.06.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.,
по иску ООО "Труд"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Труд" (далее - ООО "Труд" или истец) 29.10.2014 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, 1-ая Новокузьминская ул., д. 19, комн. 3 (общая площадь 85,2 кв. м), из-за несогласия истца с условиями, содержащимися в проекте договора купли- продажи, подготовленном ответчиком, а именно пунктом 3.1. о стоимости объекта в размере 13 514 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости имущества от 28.05.2014 N 738Г/155, выполненным ООО "АБН-Консалт", и положительным экспертным заключением от 06.06.2014 N 195/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД", и пунктом 3.4. о ежемесячной оплате в виде платежей не менее 375 388 руб. 89 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за предоставленную рассрочку, начисляемую на остаток от основного долга.
До принятия решения по существу спора, с учетом результатов проведенной судом оценочной экспертизы, суд первой инстанции протокольным определением от 12.02.2015 удовлетворил ходатайство истца об уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым истец просил изложить пункты 3.1. и 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции: "3.1. Цена объекта составляет 7 241 600 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; "пункт 3.4. оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 (пятого) числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 201 156 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
В обоснование заявленных требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта, поскольку цена выкупаемого имущества составляет 8 543 407 руб., как это указано в отчете об оценке рыночной стоимости нежилого помещения ООО "Фэлкон" от 27.08.2014 N 0003483-08.2014, тогда как согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 28.05.2014 N 738Г/155, выполненным ООО "АБН-Консалт" по заказу ответчика, стоимость этого же объекта составляет 13 514 000 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015, исковые требования были удовлетворены.
При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ООО "Труд" соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением от 26.01.2015 повторной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ООО "Инвестиционная оценка" Катаеву С.О.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции отклонил доводы Департамента о несогласии с экспертным заключением, подготовленным по результатам проведения назначенной судом повторной оценочной экспертизы из-за того, что проведение повторной экспертизы было поручено тому же эксперту, который проводил первоначальную экспертизу, указав на то, что на разрешение эксперта при повторной экспертизе был поставлен вопрос об установлении рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 18.08.2011, тогда как первоначально судом исследовалась рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на день проведения экспертизы, поэтому заключение эксперта ООО "Инвестиционная оценка" Катаева С.О. не является повторной экспертизой в понимании, определенном частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем основания для поручения ее проведения иному эксперту у суда отсутствовали.
В кассационной жалобе на принятые по делу судебные акты Департамент настаивает на своих доводах о том, что именно собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету ООО "АБН-Консалт" составляет 13 514 000 руб., поэтому суд первой инстанции, с учетом наличия в материалах дела противоречивых экспертных заключений, представленных как истцом, так и ответчиком, неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по цене 7 241 600 руб., а также повторяет свои доводы о том, что проведение повторной экспертизы было поручено тому же эксперту, который проводил первоначальную экспертизу, что, по мнению Департамента, является недопустимым, в связи с чем просит решение от 16.02.2015 и постановление от 02.06.2015 отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Письменного отзыва ООО "Труд" на кассационную жалобу Департамента не поступило.
В судебном заседании суда кассационной инстанции 02.09.2015 представитель Департамента поддержала приведенные в кассационной жалобе доводы.
Представитель ООО "Труд" указал на необоснованность этих доводов, направленных на переоценку выводов судов, просил обжалуемые ответчиком судебные акты оставить без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые Департаментом судебные акты отмене не подлежат, поскольку судами при рассмотрении спора не было допущено нарушений норм материального и процессуального права.
Судами установлено, что ООО "Труд", включенное в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, на основании договора аренды недвижимого имущества от 28.01.2005 N 05-00011/05 является арендатором нежилого помещения общей площадью 85,2 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. 1-я Новокузьминская ул., д. 19, комн. 3.
Срок действия договора был установлен с 01.01.2005 по 30.03.2005, впоследствии дополнительными соглашениями срок действия договора был продлен до 28.11.2011, поскольку арендатор по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом и в силу требований статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации названный выше договор считался возобновленным на неопределенный срок.
ООО "Труд" 18.08.2011 обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ, по результатам рассмотрения которого Департамент согласился заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с истцом по цене 13 514 000 руб. Указанная цена была основана на отчете об оценке рыночной стоимости, выполненном ООО "АБН-Консалт". В пункте 3.4 проекта договора Департамент указал условие о ежемесячной оплате в виде платежей не менее 375 388 руб. 89 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за предоставленную рассрочку, начисляемую на остаток от основного долга.
В обоснование завышения выкупной цены спорного объекта ООО "Труд" представило свой отчет об оценке рыночной стоимости от 27.08.2014 N 0003483-08.2014, выполненный ООО "Фэлкон", согласно которому стоимость спорного объекта составляла 8 543 407 руб., а также согласилось на размер ежемесячных платежей, исходя из указанной суммы (протокол разногласий).
Поскольку Департаментом решение о заключении с ООО "Труд" договора купли-продажи спорного нежилого помещения принято не было, а выражено несогласие с предложенной арендатором выкупной ценой, то ООО "Труд" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела Департамент и ООО "Труд" представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции определением от 20.11.2014 была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на день проведения экспертизы. Впоследствии ответчиком было заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы по оценке рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 18.08.2011 (дата подачи истцом заявления на реализацию преимущественного права выкупа), которое судом первой инстанции было удовлетворено определением от 26.01.2015.
Выкупная цена нежилого помещения нежилого объекта общей площадью 85,2 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. 1-я Новокузьминская ул., д. 19, комн. 3, была установлена судами с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения повторной судебной экспертизы, поэтому приведенные в кассационной жалобе доводы о несогласии с размером выкупной цены не могут служить основанием для отмены обжалуемых ответчиком судебных актов как направленные на пересмотр фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводам о том, что заключение эксперта от 10.02.2015 N СО-133-14 соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 7 241 600 руб., определенной в названном заключении.
Доводы, приведенные Департаментом в кассационной жалобе, в том числе о нарушениях при назначении повторной экспертизы, уже проверялись судом апелляционной инстанции, который привел в постановлении достаточные мотивы отклонения аналогичных возражений ответчика, не опровергают приведенные выводы судов, направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судами, и не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, следовательно, не являются основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем кассационная жалоба Департамента удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015 по делу N А40-178110/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
С.В.НЕЧАЕВ
В.В.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)