Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Жулидова Н.Г.
Судья-докладчик: Ткачук М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Ткачук М.А.,
судей Ананиковой И.А. и Апхановой С.С.,
при секретаре О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М.Е. к М.А. о признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета,
по апелляционной жалобе ответчика М.А.
на решение Слюдянского районного суда Иркутской области от 12 июля 2013 года, которым исковые требования удовлетворены частично,
установила:
В обоснование заявленных требований истец М.Е. указала, что <дата изъята> она приобрела у Л. <данные изъяты> квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>. До настоящего времени в квартире зарегистрирован ответчик, который ранее являлся собственником жилого помещения, до его продажи Л.
Истец М.Е. просила признать М.А. прекратившим право пользования спорным жилым помещением и снять его с регистрационного учета.
Ответчик М.А. исковые требования не признал.
Решением Слюдянского районного суда Иркутской области от 12 июля 2013 года исковые требования удовлетворены частично. Суд признал прекращенным право пользования у М.А. жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес изъят>. В удовлетворении исковых требований о снятии М.А. с регистрационного учета отказано.
В апелляционной жалобе ответчик М.А. просит об отмене решения суда по мотивам его незаконности и необоснованности.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав доклад, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме по следующим основаниям.
Признавая М.А. прекратившим право пользования жилым помещением - <данные изъяты> квартирой, расположенной по адресу: <адрес изъят>, суд исходил из того, что договор купли-продажи не содержит существенных условий о сохранении за ним права пользования жилым помещением после совершения сделки и ответчик не указывал на необходимость сохранения за ним права пользования жилым помещением.
С таким выводом суда судебная коллегия согласиться не может, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, ответчик М.А. <данные изъяты>, в связи с чем <дата изъята> выдал доверенность <данные изъяты> А. на приватизацию спорной квартиры (<данные изъяты>). <дата изъята> заключен договор приватизации, единоличным собственником квартиры являлся М.А. (<данные изъяты>).
<дата изъята> А., действуя от имени ответчика М.А. заключила договор купли-продажи спорной квартиры с Л., пунктом <номер изъят> которого предусмотрено, что М.А. имеет право пользования спорной квартирой (<данные изъяты>).
<дата изъята> между Л. и М.Е. заключен договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям пункта <номер изъят> которого М.А. обязуется выписаться из спорной квартиры до <дата изъята>, причем М.А. участником данного договора не является, согласия на снятие с регистрационного учета не давал.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Из буквального толкования пункта <номер изъят> договора купли-продажи от <дата изъята> следует, что стороны согласовали между собой условие, по которому ответчик М.А. сохраняет право пользования спорным жилым помещением.
Покупатель Л. была с этим согласна, не воспользовалась свои правом отказаться от заключения договора купли-продажи на указанных условиях, до настоящего времени договор не оспорила.
Заключая договор купли-продажи <дата изъята>, Л. и новый собственник истец М.Е. включили в содержание условие о возложении на ответчика обязанности сняться с регистрационного учета, причем ответчик не имел возможности ознакомиться с условиями договора и принять на себя такое обязательство, ввиду <данные изъяты>.
Наличие указанного условия в договоре купли-продажи свидетельствует о том, что бывший собственник Л. и новый собственник М.Е. знали о наличии права пользования спорным жилым помещением у третьего лица первоначального собственника М.А. Истец М.Е. не убедилась в принятии на себя каких-либо обязательств ответчиком, поэтому данные обязательства на него не могут быть распространены.
Обстоятельства включения в договор купли-продажи от <дата изъята> условия о сохранении за ответчиком права пользования спорным жилым помещением, а также обстоятельства включения в договор купли-продажи от <дата изъята> условия об обязательстве ответчика сняться с регистрационного учета, однозначно свидетельствуют о том, что, заключая договоры купли-продажи и Л. и М.Е. были поставлены в известность об обременении квартиры правами ответчика.
При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для прекращения права пользования ответчика жилым помещением, поскольку оно продано с обременением.
Вывод суда о том, что договор не содержит условия о сохранении права пользования спорным жилым помещением за ответчиком после совершения сделки не соответствует фактическим обстоятельствам дела и сделан без учета того, что в таком случае не было необходимости указывать на то обстоятельство, что М.А. имеет право пользования спорным жилым помещением.
Поскольку договоры купли-продажи содержат условия о продаже квартиры с обременением, не имеется также оснований для удовлетворения требований о снятии ответчика с регистрационного учета.
Таким образом, суд при разрешении дела неправильно применил материальный закон к спорным правоотношениям, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поэтому решение суда подлежит отмене в полном объеме, с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329, пунктами 3 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Слюдянского районного суда Иркутской области от 12 июля 2013 года по данному делу отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований М.Е. к М.А. о признании прекратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес изъят>, снятии с регистрационного учета отказать.
Председательствующий
М.А.ТКАЧУК
Судьи
И.А.АНАНИКОВА
С.С.АПХАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2495/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 апреля 2014 г. по делу N 33-2495/14
Судья: Жулидова Н.Г.
Судья-докладчик: Ткачук М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Ткачук М.А.,
судей Ананиковой И.А. и Апхановой С.С.,
при секретаре О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М.Е. к М.А. о признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета,
по апелляционной жалобе ответчика М.А.
на решение Слюдянского районного суда Иркутской области от 12 июля 2013 года, которым исковые требования удовлетворены частично,
установила:
В обоснование заявленных требований истец М.Е. указала, что <дата изъята> она приобрела у Л. <данные изъяты> квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>. До настоящего времени в квартире зарегистрирован ответчик, который ранее являлся собственником жилого помещения, до его продажи Л.
Истец М.Е. просила признать М.А. прекратившим право пользования спорным жилым помещением и снять его с регистрационного учета.
Ответчик М.А. исковые требования не признал.
Решением Слюдянского районного суда Иркутской области от 12 июля 2013 года исковые требования удовлетворены частично. Суд признал прекращенным право пользования у М.А. жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес изъят>. В удовлетворении исковых требований о снятии М.А. с регистрационного учета отказано.
В апелляционной жалобе ответчик М.А. просит об отмене решения суда по мотивам его незаконности и необоснованности.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав доклад, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме по следующим основаниям.
Признавая М.А. прекратившим право пользования жилым помещением - <данные изъяты> квартирой, расположенной по адресу: <адрес изъят>, суд исходил из того, что договор купли-продажи не содержит существенных условий о сохранении за ним права пользования жилым помещением после совершения сделки и ответчик не указывал на необходимость сохранения за ним права пользования жилым помещением.
С таким выводом суда судебная коллегия согласиться не может, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, ответчик М.А. <данные изъяты>, в связи с чем <дата изъята> выдал доверенность <данные изъяты> А. на приватизацию спорной квартиры (<данные изъяты>). <дата изъята> заключен договор приватизации, единоличным собственником квартиры являлся М.А. (<данные изъяты>).
<дата изъята> А., действуя от имени ответчика М.А. заключила договор купли-продажи спорной квартиры с Л., пунктом <номер изъят> которого предусмотрено, что М.А. имеет право пользования спорной квартирой (<данные изъяты>).
<дата изъята> между Л. и М.Е. заключен договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям пункта <номер изъят> которого М.А. обязуется выписаться из спорной квартиры до <дата изъята>, причем М.А. участником данного договора не является, согласия на снятие с регистрационного учета не давал.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Из буквального толкования пункта <номер изъят> договора купли-продажи от <дата изъята> следует, что стороны согласовали между собой условие, по которому ответчик М.А. сохраняет право пользования спорным жилым помещением.
Покупатель Л. была с этим согласна, не воспользовалась свои правом отказаться от заключения договора купли-продажи на указанных условиях, до настоящего времени договор не оспорила.
Заключая договор купли-продажи <дата изъята>, Л. и новый собственник истец М.Е. включили в содержание условие о возложении на ответчика обязанности сняться с регистрационного учета, причем ответчик не имел возможности ознакомиться с условиями договора и принять на себя такое обязательство, ввиду <данные изъяты>.
Наличие указанного условия в договоре купли-продажи свидетельствует о том, что бывший собственник Л. и новый собственник М.Е. знали о наличии права пользования спорным жилым помещением у третьего лица первоначального собственника М.А. Истец М.Е. не убедилась в принятии на себя каких-либо обязательств ответчиком, поэтому данные обязательства на него не могут быть распространены.
Обстоятельства включения в договор купли-продажи от <дата изъята> условия о сохранении за ответчиком права пользования спорным жилым помещением, а также обстоятельства включения в договор купли-продажи от <дата изъята> условия об обязательстве ответчика сняться с регистрационного учета, однозначно свидетельствуют о том, что, заключая договоры купли-продажи и Л. и М.Е. были поставлены в известность об обременении квартиры правами ответчика.
При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для прекращения права пользования ответчика жилым помещением, поскольку оно продано с обременением.
Вывод суда о том, что договор не содержит условия о сохранении права пользования спорным жилым помещением за ответчиком после совершения сделки не соответствует фактическим обстоятельствам дела и сделан без учета того, что в таком случае не было необходимости указывать на то обстоятельство, что М.А. имеет право пользования спорным жилым помещением.
Поскольку договоры купли-продажи содержат условия о продаже квартиры с обременением, не имеется также оснований для удовлетворения требований о снятии ответчика с регистрационного учета.
Таким образом, суд при разрешении дела неправильно применил материальный закон к спорным правоотношениям, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поэтому решение суда подлежит отмене в полном объеме, с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329, пунктами 3 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Слюдянского районного суда Иркутской области от 12 июля 2013 года по данному делу отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований М.Е. к М.А. о признании прекратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес изъят>, снятии с регистрационного учета отказать.
Председательствующий
М.А.ТКАЧУК
Судьи
И.А.АНАНИКОВА
С.С.АПХАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)