Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Киричек Ю.Н.,
судей Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6809/2015) общества с ограниченной ответственностью "Зодчие" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.05.2015 по делу N А70-929/2015 (судья Бадрызлова М.М.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Зодчие" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве N 1520/4 от 18.06.2009, оформленного сообщением от 30.12.2014 N 01/584/2014-246/34841, о внесении в ЕГРП записи о расторжении соответствующего договора участия в долевом строительстве,
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Захарова Александра Ивановича, Ростовщиковой Татьяны Михайловны,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Зодчие" - Труба Александр Николаевич по доверенности от 07.07.2015 сроком действия 1 год, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от Захарова Александра Ивановича - Новопашина Марина Викторовна по доверенности от 25.02.2015 сроком действия 1 год, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;
- от Ростовщиковой Татьяны Михайловны - Лугина Юлия Васильевна по доверенности N 72АА0832058 от 19.02.2015 сроком действия 3 года), личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "Зодчие" (далее - заявитель, ООО "Зодчие", Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Тюменской области, регистрирующий орган) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4, оформленного сообщением от 30.12.2014 N 01/584/2014-246/34841. В порядке восстановления нарушенных прав заявителя последний просил обязать Управление Росреестра по Тюменской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о расторжении соответствующего договора участия в долевом строительстве.
к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Захаров Александр Иванович, Ростовщикова Татьяна Михайловна (далее также - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 18.05.2015 в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.
В обоснование принятого решения суд первой инстанции сослался на то, что на момент обращения ООО "Зодчие" с заявлением о внесении записи о расторжении договора долевого участия в строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 право требования в отношении объекта долевого строительства было зарегистрировано за Захаровым А.И., и на то, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Суд первой инстанции исходил из того, что по существу требования заявителя о внесении в ЕГРП записи о расторжении с Захаровым А.И. договора долевого участия в строительстве свидетельствует об установлении регистрирующим органом правового спора по факту существования прав требования Захарова А.И. в отношении объекта долевого строительства, и из того, что доводы, изложенные в заявлении ООО "Зодчие", по существу направлены на оспаривание зарегистрированного права требования Захарова А.И. по договору участия в долевом строительстве, то есть заявителем избран ненадлежащий способ защиты своих прав.
Не согласившись с принятым судебным актом, заявитель обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Тюменской области отменить, принять по делу новый судебный акт.
Обосновывая требования апелляционной жалобы, ее податель ссылается на то, что материально-правовой спор между сторонами договора участия в долевом строительстве от 18.06.2009 был устранен в досудебном порядке путем одностороннего отказа ООО "Зодчие" от исполнения договора, направленного Захарову А.И. 18.11.2014, поэтому к моменту обращения Общества в регистрирующий орган с заявлением о внесении записи о расторжении договора обязательства сторон прекратились. По мнению Общества, несогласие участника строительства с односторонним отказом застройщика от исполнения договора не имеет квалифицирующего значения и не свидетельствует о сохранении договора в силе, поскольку с расторжением договора участия в долевом строительстве право участника строительства на недвижимое имущество прекратилось и Захаров А.И. утратил статус участника строительства. ООО "Зодчие" настаивает на том, что Обществом соблюдена процедура одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве и порядка подачи документов в регистрирующий орган, поэтому основания для отказа во внесении записи по заявлению ООО "Зодчие" отсутствуют.
В судебном заседании представитель ООО "Зодчие" поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.
Управление Росреестра по Тюменской области, Захаров А.И. и Ростовщикова Т.М. в представленных суду апелляционной инстанции письменных отзывах на апелляционную жалобу не согласились с доводами жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители третьих лиц поддержали позицию, изложенную в письменных отзывах, настаивали на отсутствии оснований для удовлетворения требований апелляционной жалобы.
Управление Росреестра по Тюменской области извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, представителя в судебное заседание не направило, до начала судебного заседания заявило ходатайство в письменной форме о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.
Суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителя указанного выше лица, участвующего в деле.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменные отзывы на нее, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
18.06.2009 между ООО "Зодчие" (застройщик) и Ростовщиковой Т.М. (участник) заключен договор участия в долевом строительстве N 1520/4.
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 договора от 18.06.2009 N 1520/4 участник принимает участие в инвестировании строительства дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Шиллера - 50 лет ВЛКСМ - Максима Горького, на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0218006:0445. Цена доли участника по настоящему договору составляет 2 936 080 руб.
В соответствии с договором уступки прав требования от 24.01.2013 участник долевого строительства Ростовщикова Т.М. уступила Захарову А.И. (правопреемник) свои права и обязанности, приобретенные по договору от 18.06.2009 N 1520/4 в отношении следующего имущества: строительства офиса N 3, общей оплачиваемой площадью 104,86 кв. м, расположенного на 2 этаже, 2 секции, в осях 1-3, В-К, общего имущества в многоквартирном доме, состоящего из помещений в данном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, объекты (далее также объект) (т. 1 л.д. 21).
Согласно пункту 2.1.2 договора уступки прав требования от 24.01.2013 по названному договору правопреемнику от участника переходят все обязанности участника в отношении объекта, за исключением обязанности по внесению вклада в строительство, так как участник исполнил вышеуказанное обязательство.
Согласно пункту 2.1.3 договора уступки прав требования от 24.01.2013 оплата долевого участия в строительстве объекта по договору от 18.06.2009 N 1520/4 произведена участником в полном объеме. Претензий по оплате на день подписания настоящего договора застройщик к участнику не имеет.
Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора уступки прав требования от 24.01.2013 правопреемник за совершение уступки уплачивает участнику сумму 2 936 081 руб. Оплата денежных средств правопреемником по настоящему договору произведена непосредственно до передачи настоящего договора для регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.
Согласно договору уступки прав требования от 24.01.2013 названный договор согласован ООО "Зодчие".
На основании договора участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 и договора уступки права требования от 24.01.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) за Захаровым А.И. зарегистрировано право требования в отношении указанного объекта долевого строительства.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 27.08.2013 по делу N А70-5072/2010 ООО "Зодчие" признано несостоятельным (банкротом). Процедуры банкротства по делу N А70-5072/2010 осуществляются с учетом параграфа 7 (банкротство застройщиков) главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
В ходе мероприятий конкурсного производства и инвентаризации расчетов с контрагентами конкурсным управляющим выявлена задолженность Ростовщиковой Т.М. по договору участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4.
Как указывает заявитель, при рассмотрении дела N А70-5072/2010 судом в определении от 10.07.2014 установлено, что Ростовщиковой Т.М. обязательство по оплате договора выполнено лишь в сумме 1 371 971, в остальной части договор участником строительства не исполнен, поэтому, по мнению заявителя, договор участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 может быть расторгнут в одностороннем порядке.
В порядке реализации своих прав ООО "Зодчие", как застройщик, 09.07.2014 направило участнику долевого строительства Захарову А.И. предупреждение о необходимости погашения задолженности от 08.07.2014 N 87 (т. 1 л.д. 34-36).
18.11.2014 в адрес Захарова А.И. застройщиком направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от 17.11.2014 N 199 (т. 1 л.д. 37), что свидетельствует, по мнению заявителя, о расторжении договора участия от 18.06.2009 N 1520/4 с 18.11.2014.
18.11.2014 ООО "Зодчие" обратилось в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 на объект, переданный Захарову А.И. по договору уступки прав требования.
Уведомлением от 30.12.2014 N 01/584/2014-246/34841 Управление Росреестра по Тюменской области сообщило ООО "Зодчие" об отказе во внесении в ЕГРП записи о расторжении договора со ссылкой на положения абзаца 10 (не представлены документы, необходимые в соответствии для государственной регистрации прав) и абзаца 11 (имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами) пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Полагая, что отказ в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4, оформленный сообщением от 30.12.2014 N 01/584/2014-584/34841, не основан на нормах действующего законодательства и нарушает права ООО "Зодчие", Общество обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с соответствующим заявлением.
18.05.2015 Арбитражный суд Тюменской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Анализ частей 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий в совокупности:
- - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;
- - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Вместе с тем, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закрепляет принцип состязательности участников арбитражного процесса, согласно которому каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.
Применительно к данной ситуации это означает, что если законность и обоснованность принятия оспариваемого акта должен доказывать орган государственной власти, то обязанность по доказыванию нарушения прав и законных интересов возлагается на заявителя.
В рассматриваемом случае Обществом оспаривается законность отказа Управления Росреестра по Тюменской области в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4, изложенного в сообщении от 30.12.2014 N 01/584/2014-584/34841 и мотивированного тем, что внесение в ЕГРП записи о расторжении договора долевого участия в строительстве в связи с отказом от исполнения названного договора, в случае, если по нему была совершена уступка права требования на объект долевого строительства, возможно только если уступка права требования совершена одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, в то время как в рассматриваемом случае уступка права требования по договору участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 состоялась без перевода долга участника долевого строительства Ростовщиковой Т.М. на правопреемника Захарова А.И., а также тем, что на момент обращения Общества с соответствующим заявлением срок приостановления внесения записи в ЕГРП о расторжении договора участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 не истек, при этом вступившее в законную силу решение суда на государственную регистрацию не представлено.
Доводы заявителя, в свою очередь, как в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе, сводятся к тому, что договор участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 расторгнут Обществом в одностороннем порядке, в соответствии с предоставленным законодательством Обществу правом, путем направления соответствующего уведомления Захарову А.И., как правопреемнику Ростовщиковой Т.М., поэтому внесение записи в ЕГРП о расторжении договора участия в долевом строительстве не может нарушать прав Захарова А.И., который к моменту рассмотрения спора утратила статус участника строительства.
Вместе с тем, ООО "Зодчие" необоснованно не учтено следующее.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии с договором уступки прав требования от 24.01.2013 участник долевого строительства Ростовщикова Т.М. уступила Захарову А.И. (правопреемник) свои права и обязанности, приобретенные по договору долевого участия в строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 в отношении следующего имущества: строительства офиса N 3, общей оплачиваемой площадью 104,86 кв. м, расположенного на 2 этаже, 2 секции, в осях 1-3, В-К, общее имущество в многоквартирном доме, состоящее из помещений в данном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, объекты.
При этом пунктом 2.1.3 договора уступки прав требования от 24.01.2013 определено, что оплата долевого участия в строительстве объекта по договору от 18.06.2009 N 1520/4 произведена участником в полном объеме и что претензий по оплате на день подписания настоящего договора застройщик к участнику не имеет, а пунктами 3.1, 3.2 договора уступки прав требования установлено, что оплата денежных средств правопреемником по настоящему договору произведена непосредственно до передачи договора для регистрации в Управление.
Данный договор, как уже указывалось выше, согласован ООО "Зодчие", как застройщиком по договору от 18.06.2009 N 1520/4.
Указанные обстоятельства, а именно: заключение договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 и его согласование Обществом, послужили основанием для внесения в ЕГРП записи, в соответствии с которой право требования на объект долевого строительства - офисное помещение N 3, на 2 этаже, в осях 1-3,В-К, общей площадью 104,86 кв. м, расположенное во 2 секции создаваемого многоквартирного дома на земельном участке по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Шиллера - 50 лет ВЛКСМ - Максима Горького, (кадастровый номер 72:23:0218006:0445) принадлежит Захарову А.И.
Таким образом, суд первой инстанции правильно отметил, что на момент обращения ООО "Зодчие" с заявлением о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора долевого участия в строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 право требования в отношении объекта долевого строительства было зарегистрировано не за Ростовщиковой Т.М., как первоначальным участником строительства, а за Захаровым А.И., получившим право требования к застройщику по договору уступки права требования, заключенному на условиях об отсутствии у Ростовщиковой Т.М. задолженности по оплате строительства и на условиях оплаты передачи права до регистрации договора цессии, и согласованному с застройщиком - ООО "Зодчие".
В то же время статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
При таких обстоятельствах доводы подателя апелляционной жалобы о том, что расторжение Обществом в досудебном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договора участия в долевом строительстве путем направления Захарову А.И. уведомления об одностороннем расторжении, само по себе является достаточным основанием для прекращения действия данного договора и прав требования Захарова А.И. и нивелирует значение имеющейся в ЕГРП записи о правах Захарова А.И. по договору, подлежат отклонению, как не основанные на нормах действующего законодательства и противоречащие сформулированной высшими судебными органами правовой позиции по рассматриваемому вопросу.
Так, в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам указанным глав с учетом подведомственности дела.
Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
Таким образом, из буквального толкования указанных норм права, применяемых с учетом данных разъяснений высших судебных инстанций, следует, что суд вправе сделать вывод о допущении государственным регистратором нарушений при осуществлении государственной регистрации права или сделки только в том случае, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.
Вместе с тем, в данном случае Захаров А.И., как действительный участник долевого строительства по договору от 18.06.2009 N 1520/4, получивший права требования в отношении объекта долевого строительства на основании договора уступки права требования, не согласен с расторжением договора долевого участия от 18.06.2009 N 1520/4 по основанию неоплаты Ростовщиковой Т.М. (как первоначальным участником строительства по такому договору) договора участия в долевом строительстве.
В частности, Захаров А.И. ссылается на то, что не нарушал прав застройщика на получение оплаты цены договора участия в долевом строительстве и со своей стороны в полном объеме внес плату за приобретенное у Ростовщиковой Т.М. право требования к застройщику.
Данные обстоятельства заявителем в рамках настоящего дела не опровергнуты, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что расторжение при указанных обстоятельствах договора участия в долевом строительстве повлечет нарушение прав и законных интересов Захарова А.И.
Более того, Ростовщикова Т.М. также возражает против доводов заявителя о наличии задолженности по оплате цены договора участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4, ссылаясь на то, что ею произведена полная оплата соответствующего объекта, то есть оспаривает само наличие законного основания для расторжения договора от 18.06.2009 N 1520/4 в одностороннем порядке, на которое указывает ООО "Зодчие".
Иными словами, в данном случае требование ООО "Зодчие" о внесении в ЕГРП записи о расторжения договора участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 по существу направлено на оспаривание зарегистрированного права требования Захарова А.И. по такому договору участия в долевом строительстве, в связи с чем не может быть рассмотрено в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве требования об оспаривании законности действий и решения регистрирующего органа.
Как правильно указал суд первой инстанции, в данном случае между ООО "Зодчие", первоначальным участником договора долевого строительства Ростовщиковой Т.М. и ее правопреемником по названному договору Захаровым А.И. существует гражданско-правовой спор относительно наличия прав требования в отношении объекта долевого строительства - офиса N 3, общей оплачиваемой площадью 104,86 кв. м, расположенного на 2 этаже, 2 секции, в осях 1-3, В-К, общего имущества в многоквартирном доме, состоящего из помещений в данном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, создаваемом на земельном участке по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Шиллера - 50 лет ВЛКСМ - Максима Горького, связанный с ненадлежащим, по мнению заявителя, исполнением обязанности по оплате цены названного договора Ростовщиковой Т.М., и с наличием осуществленной в установленном порядке регистрации в ЕГРП соответствующего права Захаровым А.И.
Такой спор, в соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", может быть разрешен только в судебном порядке, в рамках дела по иску об оспаривании зарегистрированного права или обременения, предъявленному к лицу, за которым зарегистрировано спорное право или обременение, или по иску об оспаривании прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, обращенному к сторонам такой сделки.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правильно отклонил доводы заявителя, на которых основаны заявленные требования и которые сводятся к ссылкам на положения статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и к тому, что Обществом соблюдена процедура расторжения договора от 18.06.2009 N 1520/4 в одностороннем порядке, поскольку такое доводы не опровергают сформулированные выше выводы, касающиеся избрания заявителем ненадлежащего способа защиты права и основанные на буквальном смысле норм действующего законодательства, применяемых с учетом разъяснений высших судебных органов.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявленное Обществом требование не может быть удовлетворено.
Данный вывод согласуется с правовой позицией Верховного суда Российской Федерации, выраженной в судебном акте по делу N А70-12417/2013 и сводящейся к тому, что при наличии неразрешенного в установленном законом порядке спора о праве в отношении вновь созданного или незавершенного строительством объекта недвижимости нарушенное право заявителя не может быть восстановлено в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем оспаривания действий управления Росреестра.
При этом ссылки подателя жалобы на определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2014 N 310-КГ14-6200 по делу N А09-8567/2013, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, поскольку соответствующий судебный акт вынесен на основании иных обстоятельств, принципиально отличающихся от обстоятельств настоящего дела, а именно: при отсутствии спора о праве, возникшего в связи с передачей права требования к застройщику на основании договора уступки права требования.
В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют доводы поданного в суд первой инстанции заявления, которым дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте, и направлены лишь на переоценку обстоятельств дела. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на Общество.
Поскольку в соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче апелляционной жалобы подлежала к уплате государственная пошлина в сумме 1 500 руб., а Обществом фактически уплачена государственная пошлина в сумме 3 000 руб., то излишне уплаченные 1 500 руб. подлежат возврату ООО "Зодчие" из федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.05.2015 по делу N А70-929/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Зодчие" из федерального бюджета 1500 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению от 13.05.2015 N 101.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.Н.КИРИЧЕК
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
Е.П.КЛИВЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.08.2015 N 08АП-6809/2015 ПО ДЕЛУ N А70-929/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 августа 2015 г. N 08АП-6809/2015
Дело N А70-929/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Киричек Ю.Н.,
судей Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6809/2015) общества с ограниченной ответственностью "Зодчие" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.05.2015 по делу N А70-929/2015 (судья Бадрызлова М.М.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Зодчие" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве N 1520/4 от 18.06.2009, оформленного сообщением от 30.12.2014 N 01/584/2014-246/34841, о внесении в ЕГРП записи о расторжении соответствующего договора участия в долевом строительстве,
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Захарова Александра Ивановича, Ростовщиковой Татьяны Михайловны,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Зодчие" - Труба Александр Николаевич по доверенности от 07.07.2015 сроком действия 1 год, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от Захарова Александра Ивановича - Новопашина Марина Викторовна по доверенности от 25.02.2015 сроком действия 1 год, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;
- от Ростовщиковой Татьяны Михайловны - Лугина Юлия Васильевна по доверенности N 72АА0832058 от 19.02.2015 сроком действия 3 года), личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "Зодчие" (далее - заявитель, ООО "Зодчие", Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Тюменской области, регистрирующий орган) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4, оформленного сообщением от 30.12.2014 N 01/584/2014-246/34841. В порядке восстановления нарушенных прав заявителя последний просил обязать Управление Росреестра по Тюменской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о расторжении соответствующего договора участия в долевом строительстве.
к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Захаров Александр Иванович, Ростовщикова Татьяна Михайловна (далее также - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 18.05.2015 в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.
В обоснование принятого решения суд первой инстанции сослался на то, что на момент обращения ООО "Зодчие" с заявлением о внесении записи о расторжении договора долевого участия в строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 право требования в отношении объекта долевого строительства было зарегистрировано за Захаровым А.И., и на то, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Суд первой инстанции исходил из того, что по существу требования заявителя о внесении в ЕГРП записи о расторжении с Захаровым А.И. договора долевого участия в строительстве свидетельствует об установлении регистрирующим органом правового спора по факту существования прав требования Захарова А.И. в отношении объекта долевого строительства, и из того, что доводы, изложенные в заявлении ООО "Зодчие", по существу направлены на оспаривание зарегистрированного права требования Захарова А.И. по договору участия в долевом строительстве, то есть заявителем избран ненадлежащий способ защиты своих прав.
Не согласившись с принятым судебным актом, заявитель обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Тюменской области отменить, принять по делу новый судебный акт.
Обосновывая требования апелляционной жалобы, ее податель ссылается на то, что материально-правовой спор между сторонами договора участия в долевом строительстве от 18.06.2009 был устранен в досудебном порядке путем одностороннего отказа ООО "Зодчие" от исполнения договора, направленного Захарову А.И. 18.11.2014, поэтому к моменту обращения Общества в регистрирующий орган с заявлением о внесении записи о расторжении договора обязательства сторон прекратились. По мнению Общества, несогласие участника строительства с односторонним отказом застройщика от исполнения договора не имеет квалифицирующего значения и не свидетельствует о сохранении договора в силе, поскольку с расторжением договора участия в долевом строительстве право участника строительства на недвижимое имущество прекратилось и Захаров А.И. утратил статус участника строительства. ООО "Зодчие" настаивает на том, что Обществом соблюдена процедура одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве и порядка подачи документов в регистрирующий орган, поэтому основания для отказа во внесении записи по заявлению ООО "Зодчие" отсутствуют.
В судебном заседании представитель ООО "Зодчие" поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.
Управление Росреестра по Тюменской области, Захаров А.И. и Ростовщикова Т.М. в представленных суду апелляционной инстанции письменных отзывах на апелляционную жалобу не согласились с доводами жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители третьих лиц поддержали позицию, изложенную в письменных отзывах, настаивали на отсутствии оснований для удовлетворения требований апелляционной жалобы.
Управление Росреестра по Тюменской области извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, представителя в судебное заседание не направило, до начала судебного заседания заявило ходатайство в письменной форме о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.
Суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителя указанного выше лица, участвующего в деле.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменные отзывы на нее, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
18.06.2009 между ООО "Зодчие" (застройщик) и Ростовщиковой Т.М. (участник) заключен договор участия в долевом строительстве N 1520/4.
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 договора от 18.06.2009 N 1520/4 участник принимает участие в инвестировании строительства дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Шиллера - 50 лет ВЛКСМ - Максима Горького, на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0218006:0445. Цена доли участника по настоящему договору составляет 2 936 080 руб.
В соответствии с договором уступки прав требования от 24.01.2013 участник долевого строительства Ростовщикова Т.М. уступила Захарову А.И. (правопреемник) свои права и обязанности, приобретенные по договору от 18.06.2009 N 1520/4 в отношении следующего имущества: строительства офиса N 3, общей оплачиваемой площадью 104,86 кв. м, расположенного на 2 этаже, 2 секции, в осях 1-3, В-К, общего имущества в многоквартирном доме, состоящего из помещений в данном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, объекты (далее также объект) (т. 1 л.д. 21).
Согласно пункту 2.1.2 договора уступки прав требования от 24.01.2013 по названному договору правопреемнику от участника переходят все обязанности участника в отношении объекта, за исключением обязанности по внесению вклада в строительство, так как участник исполнил вышеуказанное обязательство.
Согласно пункту 2.1.3 договора уступки прав требования от 24.01.2013 оплата долевого участия в строительстве объекта по договору от 18.06.2009 N 1520/4 произведена участником в полном объеме. Претензий по оплате на день подписания настоящего договора застройщик к участнику не имеет.
Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора уступки прав требования от 24.01.2013 правопреемник за совершение уступки уплачивает участнику сумму 2 936 081 руб. Оплата денежных средств правопреемником по настоящему договору произведена непосредственно до передачи настоящего договора для регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.
Согласно договору уступки прав требования от 24.01.2013 названный договор согласован ООО "Зодчие".
На основании договора участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 и договора уступки права требования от 24.01.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) за Захаровым А.И. зарегистрировано право требования в отношении указанного объекта долевого строительства.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 27.08.2013 по делу N А70-5072/2010 ООО "Зодчие" признано несостоятельным (банкротом). Процедуры банкротства по делу N А70-5072/2010 осуществляются с учетом параграфа 7 (банкротство застройщиков) главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
В ходе мероприятий конкурсного производства и инвентаризации расчетов с контрагентами конкурсным управляющим выявлена задолженность Ростовщиковой Т.М. по договору участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4.
Как указывает заявитель, при рассмотрении дела N А70-5072/2010 судом в определении от 10.07.2014 установлено, что Ростовщиковой Т.М. обязательство по оплате договора выполнено лишь в сумме 1 371 971, в остальной части договор участником строительства не исполнен, поэтому, по мнению заявителя, договор участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 может быть расторгнут в одностороннем порядке.
В порядке реализации своих прав ООО "Зодчие", как застройщик, 09.07.2014 направило участнику долевого строительства Захарову А.И. предупреждение о необходимости погашения задолженности от 08.07.2014 N 87 (т. 1 л.д. 34-36).
18.11.2014 в адрес Захарова А.И. застройщиком направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от 17.11.2014 N 199 (т. 1 л.д. 37), что свидетельствует, по мнению заявителя, о расторжении договора участия от 18.06.2009 N 1520/4 с 18.11.2014.
18.11.2014 ООО "Зодчие" обратилось в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 на объект, переданный Захарову А.И. по договору уступки прав требования.
Уведомлением от 30.12.2014 N 01/584/2014-246/34841 Управление Росреестра по Тюменской области сообщило ООО "Зодчие" об отказе во внесении в ЕГРП записи о расторжении договора со ссылкой на положения абзаца 10 (не представлены документы, необходимые в соответствии для государственной регистрации прав) и абзаца 11 (имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами) пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Полагая, что отказ в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4, оформленный сообщением от 30.12.2014 N 01/584/2014-584/34841, не основан на нормах действующего законодательства и нарушает права ООО "Зодчие", Общество обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с соответствующим заявлением.
18.05.2015 Арбитражный суд Тюменской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Анализ частей 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий в совокупности:
- - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;
- - оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Вместе с тем, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закрепляет принцип состязательности участников арбитражного процесса, согласно которому каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.
Применительно к данной ситуации это означает, что если законность и обоснованность принятия оспариваемого акта должен доказывать орган государственной власти, то обязанность по доказыванию нарушения прав и законных интересов возлагается на заявителя.
В рассматриваемом случае Обществом оспаривается законность отказа Управления Росреестра по Тюменской области в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4, изложенного в сообщении от 30.12.2014 N 01/584/2014-584/34841 и мотивированного тем, что внесение в ЕГРП записи о расторжении договора долевого участия в строительстве в связи с отказом от исполнения названного договора, в случае, если по нему была совершена уступка права требования на объект долевого строительства, возможно только если уступка права требования совершена одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, в то время как в рассматриваемом случае уступка права требования по договору участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 состоялась без перевода долга участника долевого строительства Ростовщиковой Т.М. на правопреемника Захарова А.И., а также тем, что на момент обращения Общества с соответствующим заявлением срок приостановления внесения записи в ЕГРП о расторжении договора участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 не истек, при этом вступившее в законную силу решение суда на государственную регистрацию не представлено.
Доводы заявителя, в свою очередь, как в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе, сводятся к тому, что договор участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 расторгнут Обществом в одностороннем порядке, в соответствии с предоставленным законодательством Обществу правом, путем направления соответствующего уведомления Захарову А.И., как правопреемнику Ростовщиковой Т.М., поэтому внесение записи в ЕГРП о расторжении договора участия в долевом строительстве не может нарушать прав Захарова А.И., который к моменту рассмотрения спора утратила статус участника строительства.
Вместе с тем, ООО "Зодчие" необоснованно не учтено следующее.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии с договором уступки прав требования от 24.01.2013 участник долевого строительства Ростовщикова Т.М. уступила Захарову А.И. (правопреемник) свои права и обязанности, приобретенные по договору долевого участия в строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 в отношении следующего имущества: строительства офиса N 3, общей оплачиваемой площадью 104,86 кв. м, расположенного на 2 этаже, 2 секции, в осях 1-3, В-К, общее имущество в многоквартирном доме, состоящее из помещений в данном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, объекты.
При этом пунктом 2.1.3 договора уступки прав требования от 24.01.2013 определено, что оплата долевого участия в строительстве объекта по договору от 18.06.2009 N 1520/4 произведена участником в полном объеме и что претензий по оплате на день подписания настоящего договора застройщик к участнику не имеет, а пунктами 3.1, 3.2 договора уступки прав требования установлено, что оплата денежных средств правопреемником по настоящему договору произведена непосредственно до передачи договора для регистрации в Управление.
Данный договор, как уже указывалось выше, согласован ООО "Зодчие", как застройщиком по договору от 18.06.2009 N 1520/4.
Указанные обстоятельства, а именно: заключение договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 и его согласование Обществом, послужили основанием для внесения в ЕГРП записи, в соответствии с которой право требования на объект долевого строительства - офисное помещение N 3, на 2 этаже, в осях 1-3,В-К, общей площадью 104,86 кв. м, расположенное во 2 секции создаваемого многоквартирного дома на земельном участке по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Шиллера - 50 лет ВЛКСМ - Максима Горького, (кадастровый номер 72:23:0218006:0445) принадлежит Захарову А.И.
Таким образом, суд первой инстанции правильно отметил, что на момент обращения ООО "Зодчие" с заявлением о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора долевого участия в строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 право требования в отношении объекта долевого строительства было зарегистрировано не за Ростовщиковой Т.М., как первоначальным участником строительства, а за Захаровым А.И., получившим право требования к застройщику по договору уступки права требования, заключенному на условиях об отсутствии у Ростовщиковой Т.М. задолженности по оплате строительства и на условиях оплаты передачи права до регистрации договора цессии, и согласованному с застройщиком - ООО "Зодчие".
В то же время статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
При таких обстоятельствах доводы подателя апелляционной жалобы о том, что расторжение Обществом в досудебном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договора участия в долевом строительстве путем направления Захарову А.И. уведомления об одностороннем расторжении, само по себе является достаточным основанием для прекращения действия данного договора и прав требования Захарова А.И. и нивелирует значение имеющейся в ЕГРП записи о правах Захарова А.И. по договору, подлежат отклонению, как не основанные на нормах действующего законодательства и противоречащие сформулированной высшими судебными органами правовой позиции по рассматриваемому вопросу.
Так, в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам указанным глав с учетом подведомственности дела.
Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
Таким образом, из буквального толкования указанных норм права, применяемых с учетом данных разъяснений высших судебных инстанций, следует, что суд вправе сделать вывод о допущении государственным регистратором нарушений при осуществлении государственной регистрации права или сделки только в том случае, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.
Вместе с тем, в данном случае Захаров А.И., как действительный участник долевого строительства по договору от 18.06.2009 N 1520/4, получивший права требования в отношении объекта долевого строительства на основании договора уступки права требования, не согласен с расторжением договора долевого участия от 18.06.2009 N 1520/4 по основанию неоплаты Ростовщиковой Т.М. (как первоначальным участником строительства по такому договору) договора участия в долевом строительстве.
В частности, Захаров А.И. ссылается на то, что не нарушал прав застройщика на получение оплаты цены договора участия в долевом строительстве и со своей стороны в полном объеме внес плату за приобретенное у Ростовщиковой Т.М. право требования к застройщику.
Данные обстоятельства заявителем в рамках настоящего дела не опровергнуты, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что расторжение при указанных обстоятельствах договора участия в долевом строительстве повлечет нарушение прав и законных интересов Захарова А.И.
Более того, Ростовщикова Т.М. также возражает против доводов заявителя о наличии задолженности по оплате цены договора участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4, ссылаясь на то, что ею произведена полная оплата соответствующего объекта, то есть оспаривает само наличие законного основания для расторжения договора от 18.06.2009 N 1520/4 в одностороннем порядке, на которое указывает ООО "Зодчие".
Иными словами, в данном случае требование ООО "Зодчие" о внесении в ЕГРП записи о расторжения договора участия в долевом строительстве от 18.06.2009 N 1520/4 по существу направлено на оспаривание зарегистрированного права требования Захарова А.И. по такому договору участия в долевом строительстве, в связи с чем не может быть рассмотрено в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве требования об оспаривании законности действий и решения регистрирующего органа.
Как правильно указал суд первой инстанции, в данном случае между ООО "Зодчие", первоначальным участником договора долевого строительства Ростовщиковой Т.М. и ее правопреемником по названному договору Захаровым А.И. существует гражданско-правовой спор относительно наличия прав требования в отношении объекта долевого строительства - офиса N 3, общей оплачиваемой площадью 104,86 кв. м, расположенного на 2 этаже, 2 секции, в осях 1-3, В-К, общего имущества в многоквартирном доме, состоящего из помещений в данном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, создаваемом на земельном участке по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Шиллера - 50 лет ВЛКСМ - Максима Горького, связанный с ненадлежащим, по мнению заявителя, исполнением обязанности по оплате цены названного договора Ростовщиковой Т.М., и с наличием осуществленной в установленном порядке регистрации в ЕГРП соответствующего права Захаровым А.И.
Такой спор, в соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", может быть разрешен только в судебном порядке, в рамках дела по иску об оспаривании зарегистрированного права или обременения, предъявленному к лицу, за которым зарегистрировано спорное право или обременение, или по иску об оспаривании прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, обращенному к сторонам такой сделки.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правильно отклонил доводы заявителя, на которых основаны заявленные требования и которые сводятся к ссылкам на положения статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и к тому, что Обществом соблюдена процедура расторжения договора от 18.06.2009 N 1520/4 в одностороннем порядке, поскольку такое доводы не опровергают сформулированные выше выводы, касающиеся избрания заявителем ненадлежащего способа защиты права и основанные на буквальном смысле норм действующего законодательства, применяемых с учетом разъяснений высших судебных органов.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявленное Обществом требование не может быть удовлетворено.
Данный вывод согласуется с правовой позицией Верховного суда Российской Федерации, выраженной в судебном акте по делу N А70-12417/2013 и сводящейся к тому, что при наличии неразрешенного в установленном законом порядке спора о праве в отношении вновь созданного или незавершенного строительством объекта недвижимости нарушенное право заявителя не может быть восстановлено в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем оспаривания действий управления Росреестра.
При этом ссылки подателя жалобы на определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2014 N 310-КГ14-6200 по делу N А09-8567/2013, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, поскольку соответствующий судебный акт вынесен на основании иных обстоятельств, принципиально отличающихся от обстоятельств настоящего дела, а именно: при отсутствии спора о праве, возникшего в связи с передачей права требования к застройщику на основании договора уступки права требования.
В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют доводы поданного в суд первой инстанции заявления, которым дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте, и направлены лишь на переоценку обстоятельств дела. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на Общество.
Поскольку в соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче апелляционной жалобы подлежала к уплате государственная пошлина в сумме 1 500 руб., а Обществом фактически уплачена государственная пошлина в сумме 3 000 руб., то излишне уплаченные 1 500 руб. подлежат возврату ООО "Зодчие" из федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.05.2015 по делу N А70-929/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Зодчие" из федерального бюджета 1500 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению от 13.05.2015 N 101.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.Н.КИРИЧЕК
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
Е.П.КЛИВЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)