Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Волкова С.В., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "КЭМП-Царицыно": Башилова Н.В., решение N 1 от 25.03.2011, Бабанов Э.В., дов. от 01.06.2014,
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы: Клоков Е.В., дов. от 27.12.2013,
от третьего лица: Правительства Москвы: Клоков Е.В., дов. от 27.12.2013, Кочермагина Е.Н., дов. от 19.12.2013,
рассмотрев 19 июня 2014 года в судебном заседании кассационную
жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 17 февраля 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Красновой С.В., Сумароковой Т.Я.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "КЭМП-Царицыно"
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
о признании одностороннего расторжения договора аренды недействительным,
третье лицо - Правительство Москвы
установил:
общество с ограниченной ответственностью "КЭМП-Царицыно" (далее - ООО "КЭМП-Царицыно", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент, ответчик) о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды земельного участка от 31.08.1998 N М-05-012152, оформленного уведомлениями департамента исх. от 30.04.2013 N ДГИ-И-10016/13 и от 20.06.2013 N ДГИ-И-13428/13, а также о признании недействительными уведомлений Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства исх. от 19.03.2013 N 77-25-4061/3-2, Департамента городского имущества г. Москвы исх. от 28.03.2013 N ДГИ-1-9028/13-1, Префектуры ЮАО г. Москвы исх. от 17.04.2013 N 01-52-2672/3 (с учетом принятого судом изменения требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.10.2013 по делу N А40-52450/13 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 17.02.2014 отменил решение в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды земельного участка от 31.08.1998 N М-05-012152, признал недействительным одностороннее расторжение договора аренды земельного участка от 31.08.1998 N М-05-012152, оформленное уведомлениями департамента исх. от 30.04.2013 N ДГИ-И-10016/13 и от 20.06.2013 N ДГИ-И-13428/13. В остальной части решение оставлено судом без изменения.
Законность вынесенного постановления проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества г. Москвы, который просит отменить постановление апелляционного суда в части признания недействительным одностороннего расторжения договора аренды земельного участка от 31.08.1998 N М-05-012152.
По мнению заявителя, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.
Заявитель считает, что его действия по направлению уведомления о досрочном расторжении договора, а также уведомление о ранее принятом решении соответствуют положениям закона, не нарушают права истца и не могут быть признаны незаконными, постановление принято с нарушением норм материального права, поскольку не применена норма, подлежащая применению, а именно п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
В остальной части постановление апелляционного суда не обжалуется.
ООО "КЭМП-Царицыно" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором возражало против удовлетворения жалобы.
В судебном заседании кассационной инстанции представители Департамента городского имущества г. Москвы, Правительства Москвы поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам и требованиям, представитель ООО "КЭМП-Царицыно" просил оставить в силе постановление апелляционного суда.
Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене постановления апелляционного суда, оставлению в силе решения суда первой инстанции.
При рассмотрении дела арбитражные суды установили, что 31.08.1998 между ООО "КЭМП" (арендатором, правопреемником которого является ООО "КЭМП-Царицыно") и городом Москвой (арендодателем) заключен договор аренды земельного участка N М-05-012152, по которому арендатору во временное владение и пользование на срок 49 лет был предоставлен земельный участок площадью 3988 кв. м по адресу: г. Москва, пересечение ул. Луганской, Товарищеской и Веселой, для проектирования, строительства и эксплуатации торгового комплекса.
Дополнительным соглашением от 30.08.1999 к договору аренды площадь передаваемого в аренду земельного участка увеличена до 5039 кв. м.
Дополнительным соглашением от 24.01.2002 площадь передаваемого в аренду земельного участка увеличена до 5846 кв. м и определен кадастровый номер арендуемого земельного участка N 770505008032.
Дополнительным соглашением от 28.06.2011 в связи с выявленным наложением границ переданного в аренду земельного участка его площадь уменьшена до 5749 кв. м.
В связи с тем, что по настоящее время торговый комплекс не построен, разрешение на его строительство не получено, уведомлением исх. от 30.04.2013 N ДГИ-И-10016/13 и повторным уведомлением от 20.06.2013 N ДГИ-И-13428/13 Департамент городского имущества г. Москвы заявил об одностороннем отказе от исполнения договора аренды по основаниям, установленным п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
Согласно п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Согласно п. 4.3 договора аренды в течение года со дня регистрации настоящего договора арендатор обязался разработать проект на строительство торгового комплекса по градостроительному заданию Москомархитектуры с размещением капитального строительства с учетом прохождения красных линий регулирования застройки, согласовать его в установленном порядке и представить арендодателю.
Иные сроки, в течение которых арендатор должен был бы исполнить обязательство по строительству объекта недвижимого имущества или обеспечить получение разрешения на строительство объекта недвижимого имущества, договором не предусмотрены.
Признавая недействительным одностороннее расторжение Департаментом договора аренды земельного участка указанными уведомлениями, суд апелляционной инстанции исходил из того, что по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды земельного участка от 31.08.1998 N М-05-012152 арендатор не получил разрешение на строительство торгового комплекса по основаниям, за которые он отвечать не должен, поскольку соответствующие обстоятельства были вызваны ошибками в согласовании обеими сторонами договора поворотных точек, описывающих границы арендуемого земельного участка, а также бездействием органов государственной власти г. Москвы, осуществляющих градостроительную деятельность.
Апелляционный суд также указал, что градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), без которого арендатор не имеет юридической возможности приступить к подготовке проектной документации и получить разрешение на строительство и приступить к строительству, не выдан по причине бездействия Москомархитектуры.
Судебная коллегия кассационной инстанции с такими выводами апелляционного суда не может согласиться.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не учтено, что предусмотренная п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
В п. 22 ст. 3 названного Закона прямо предусмотрены случаи, в которых допускается расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, в частности: отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство (реконструкцию объекта недвижимого имущества), строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства.
Таким образом, договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по перечисленным в норме нарушениям условий, безотносительно того по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.
Кроме того, в п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ прямо предусмотрено, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Согласно ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, предусмотренном этой статьей.
В свою очередь, подпункт 7 пункта 2 данной статьи допускает возможность прекращения аренды земельного участка также и в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством.
Аналогичные положения содержатся и в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующей особенности досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет, по требованию арендодателя.
Данная норма носит диспозитивный характер, в связи с чем не исключает правомерности досрочного прекращения таких договоров на основании правил, содержащихся в иных федеральных законах, в частности в Федеральном законе от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Таким образом, установление факта наличия (отсутствия) вины арендатора не является необходимым условием для расторжения договора аренды земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ, поскольку норма п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ квалифицирует сам факт отсутствия у арендатора по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды земельного участка разрешения на строительство объекта как существенное нарушение условий договора аренды и основание для расторжения договора в одностороннем порядке.
Более того, как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "КЭМП-Царицыно" с заявлением о подготовке градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) обратилось в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы 01.08.2011.
Согласно п. 5.2 Постановления Правительства Москвы от 02.09.2008 N 801-ПП утвержденные до вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы правовыми актами Правительства Москвы акты разрешенного использования, представленные застройщиком (заказчиком) не позднее 30 сентября 2009 г. для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением случая, предусмотренного пунктом 5.5.
Таким образом, арендатор не был лишен возможности до 30.09.2009 обратиться с актом разрешенного строительства для выдачи разрешения на строительства объекта.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о принятии арендатором иных действий по получению разрешения на строительства до момента обращения в 2011 году в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы с заявлением о подготовке градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
Судебная коллегия также не согласна с указанием апелляционного суда на преюдициальность факта отсутствия существенного нарушения арендатором договора от 31.08.1998 N М-05-02152, установленного решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.06.2008 по делу N А40-15490/2008, поскольку в данном случае арендодатель воспользовался своим правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предусмотренным специальной нормой.
В предмет доказывания по делу N А40-15490/2008 установление обстоятельств, предусмотренных п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ), не входило, наличие предусмотренных указанной специальной нормой оснований судами по указанному делу в 2008 году не устанавливалось.
При рассмотрении настоящего дела суды обеих инстанций установили, что земельный участок передан в аренду в 1998 году для проектирования, строительства и эксплуатации торгового комплекса.
Арендатором разрешение на его строительство не получено, строительство объекта не начато, в связи с чем имеют место перечисленные в п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ основания для расторжения договором арендодателем в одностороннем порядке.
Уведомлением исх. от 30.04.2013 N ДГИ-И-10016/13 и повторным уведомлением от 20.06.2013 N ДГИ-И-13428/13 Департамент городского имущества г. Москвы отказался от исполнения договора аренды в одностороннем порядке на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ).
При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды земельного участка департаментом.
С учетом изложенных обстоятельств на основании п. 5 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление суда апелляционного суда отменяется, решение суда первой инстанции оставляется в силе.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2014 года по делу N А40-52450/13-9-521 отменить.
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.10.2013 делу N А40-52450/13-9-521 оставить в силе.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 25.06.2014 N Ф05-5491/2014 ПО ДЕЛУ N А40-52450/13-9-521
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2014 г. по делу N А40-52450/13-9-521
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Волкова С.В., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "КЭМП-Царицыно": Башилова Н.В., решение N 1 от 25.03.2011, Бабанов Э.В., дов. от 01.06.2014,
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы: Клоков Е.В., дов. от 27.12.2013,
от третьего лица: Правительства Москвы: Клоков Е.В., дов. от 27.12.2013, Кочермагина Е.Н., дов. от 19.12.2013,
рассмотрев 19 июня 2014 года в судебном заседании кассационную
жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 17 февраля 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Красновой С.В., Сумароковой Т.Я.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "КЭМП-Царицыно"
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
о признании одностороннего расторжения договора аренды недействительным,
третье лицо - Правительство Москвы
установил:
общество с ограниченной ответственностью "КЭМП-Царицыно" (далее - ООО "КЭМП-Царицыно", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент, ответчик) о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды земельного участка от 31.08.1998 N М-05-012152, оформленного уведомлениями департамента исх. от 30.04.2013 N ДГИ-И-10016/13 и от 20.06.2013 N ДГИ-И-13428/13, а также о признании недействительными уведомлений Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства исх. от 19.03.2013 N 77-25-4061/3-2, Департамента городского имущества г. Москвы исх. от 28.03.2013 N ДГИ-1-9028/13-1, Префектуры ЮАО г. Москвы исх. от 17.04.2013 N 01-52-2672/3 (с учетом принятого судом изменения требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.10.2013 по делу N А40-52450/13 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 17.02.2014 отменил решение в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды земельного участка от 31.08.1998 N М-05-012152, признал недействительным одностороннее расторжение договора аренды земельного участка от 31.08.1998 N М-05-012152, оформленное уведомлениями департамента исх. от 30.04.2013 N ДГИ-И-10016/13 и от 20.06.2013 N ДГИ-И-13428/13. В остальной части решение оставлено судом без изменения.
Законность вынесенного постановления проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества г. Москвы, который просит отменить постановление апелляционного суда в части признания недействительным одностороннего расторжения договора аренды земельного участка от 31.08.1998 N М-05-012152.
По мнению заявителя, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.
Заявитель считает, что его действия по направлению уведомления о досрочном расторжении договора, а также уведомление о ранее принятом решении соответствуют положениям закона, не нарушают права истца и не могут быть признаны незаконными, постановление принято с нарушением норм материального права, поскольку не применена норма, подлежащая применению, а именно п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
В остальной части постановление апелляционного суда не обжалуется.
ООО "КЭМП-Царицыно" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором возражало против удовлетворения жалобы.
В судебном заседании кассационной инстанции представители Департамента городского имущества г. Москвы, Правительства Москвы поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам и требованиям, представитель ООО "КЭМП-Царицыно" просил оставить в силе постановление апелляционного суда.
Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене постановления апелляционного суда, оставлению в силе решения суда первой инстанции.
При рассмотрении дела арбитражные суды установили, что 31.08.1998 между ООО "КЭМП" (арендатором, правопреемником которого является ООО "КЭМП-Царицыно") и городом Москвой (арендодателем) заключен договор аренды земельного участка N М-05-012152, по которому арендатору во временное владение и пользование на срок 49 лет был предоставлен земельный участок площадью 3988 кв. м по адресу: г. Москва, пересечение ул. Луганской, Товарищеской и Веселой, для проектирования, строительства и эксплуатации торгового комплекса.
Дополнительным соглашением от 30.08.1999 к договору аренды площадь передаваемого в аренду земельного участка увеличена до 5039 кв. м.
Дополнительным соглашением от 24.01.2002 площадь передаваемого в аренду земельного участка увеличена до 5846 кв. м и определен кадастровый номер арендуемого земельного участка N 770505008032.
Дополнительным соглашением от 28.06.2011 в связи с выявленным наложением границ переданного в аренду земельного участка его площадь уменьшена до 5749 кв. м.
В связи с тем, что по настоящее время торговый комплекс не построен, разрешение на его строительство не получено, уведомлением исх. от 30.04.2013 N ДГИ-И-10016/13 и повторным уведомлением от 20.06.2013 N ДГИ-И-13428/13 Департамент городского имущества г. Москвы заявил об одностороннем отказе от исполнения договора аренды по основаниям, установленным п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
Согласно п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Согласно п. 4.3 договора аренды в течение года со дня регистрации настоящего договора арендатор обязался разработать проект на строительство торгового комплекса по градостроительному заданию Москомархитектуры с размещением капитального строительства с учетом прохождения красных линий регулирования застройки, согласовать его в установленном порядке и представить арендодателю.
Иные сроки, в течение которых арендатор должен был бы исполнить обязательство по строительству объекта недвижимого имущества или обеспечить получение разрешения на строительство объекта недвижимого имущества, договором не предусмотрены.
Признавая недействительным одностороннее расторжение Департаментом договора аренды земельного участка указанными уведомлениями, суд апелляционной инстанции исходил из того, что по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды земельного участка от 31.08.1998 N М-05-012152 арендатор не получил разрешение на строительство торгового комплекса по основаниям, за которые он отвечать не должен, поскольку соответствующие обстоятельства были вызваны ошибками в согласовании обеими сторонами договора поворотных точек, описывающих границы арендуемого земельного участка, а также бездействием органов государственной власти г. Москвы, осуществляющих градостроительную деятельность.
Апелляционный суд также указал, что градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), без которого арендатор не имеет юридической возможности приступить к подготовке проектной документации и получить разрешение на строительство и приступить к строительству, не выдан по причине бездействия Москомархитектуры.
Судебная коллегия кассационной инстанции с такими выводами апелляционного суда не может согласиться.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не учтено, что предусмотренная п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
В п. 22 ст. 3 названного Закона прямо предусмотрены случаи, в которых допускается расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, в частности: отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство (реконструкцию объекта недвижимого имущества), строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства.
Таким образом, договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по перечисленным в норме нарушениям условий, безотносительно того по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.
Кроме того, в п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ прямо предусмотрено, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Согласно ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, предусмотренном этой статьей.
В свою очередь, подпункт 7 пункта 2 данной статьи допускает возможность прекращения аренды земельного участка также и в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством.
Аналогичные положения содержатся и в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующей особенности досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет, по требованию арендодателя.
Данная норма носит диспозитивный характер, в связи с чем не исключает правомерности досрочного прекращения таких договоров на основании правил, содержащихся в иных федеральных законах, в частности в Федеральном законе от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Таким образом, установление факта наличия (отсутствия) вины арендатора не является необходимым условием для расторжения договора аренды земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ, поскольку норма п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ квалифицирует сам факт отсутствия у арендатора по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды земельного участка разрешения на строительство объекта как существенное нарушение условий договора аренды и основание для расторжения договора в одностороннем порядке.
Более того, как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "КЭМП-Царицыно" с заявлением о подготовке градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) обратилось в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы 01.08.2011.
Согласно п. 5.2 Постановления Правительства Москвы от 02.09.2008 N 801-ПП утвержденные до вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы правовыми актами Правительства Москвы акты разрешенного использования, представленные застройщиком (заказчиком) не позднее 30 сентября 2009 г. для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением случая, предусмотренного пунктом 5.5.
Таким образом, арендатор не был лишен возможности до 30.09.2009 обратиться с актом разрешенного строительства для выдачи разрешения на строительства объекта.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о принятии арендатором иных действий по получению разрешения на строительства до момента обращения в 2011 году в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы с заявлением о подготовке градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
Судебная коллегия также не согласна с указанием апелляционного суда на преюдициальность факта отсутствия существенного нарушения арендатором договора от 31.08.1998 N М-05-02152, установленного решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.06.2008 по делу N А40-15490/2008, поскольку в данном случае арендодатель воспользовался своим правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предусмотренным специальной нормой.
В предмет доказывания по делу N А40-15490/2008 установление обстоятельств, предусмотренных п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ), не входило, наличие предусмотренных указанной специальной нормой оснований судами по указанному делу в 2008 году не устанавливалось.
При рассмотрении настоящего дела суды обеих инстанций установили, что земельный участок передан в аренду в 1998 году для проектирования, строительства и эксплуатации торгового комплекса.
Арендатором разрешение на его строительство не получено, строительство объекта не начато, в связи с чем имеют место перечисленные в п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ основания для расторжения договором арендодателем в одностороннем порядке.
Уведомлением исх. от 30.04.2013 N ДГИ-И-10016/13 и повторным уведомлением от 20.06.2013 N ДГИ-И-13428/13 Департамент городского имущества г. Москвы отказался от исполнения договора аренды в одностороннем порядке на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ).
При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды земельного участка департаментом.
С учетом изложенных обстоятельств на основании п. 5 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление суда апелляционного суда отменяется, решение суда первой инстанции оставляется в силе.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2014 года по делу N А40-52450/13-9-521 отменить.
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.10.2013 делу N А40-52450/13-9-521 оставить в силе.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)