Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 ноября 2014 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю. и Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 18 ноября 2014 года в зале N 6 апелляционную жалобу открытого акционерного общества "БИНБАНК", в лице филиала в г. Ульяновске, на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 05 сентября 2014 года, принятое по делу N А72-6811/2014 (судья Абрашин С.А.),
по иску открытого акционерного общества "БИНБАНК" (ИНН 7731025412), в лице филиала в г. Ульяновске,
к индивидуальному предпринимателю Герасимовой Наталье Юрьевне (ИНН 732502244122), г. Ульяновск,
о расторжении договора аренды,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Разинова И.М. по доверенности от 24.12.2013,
от ответчика - представитель Комлева Е.В. по доверенности от 12.11.2014,
установил:
открытое акционерное общество "БИНБАНК" в лице филиала ОАО "БИНБАНК" в Ульяновске обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Герасимовой Наталье Юрьевне о расторжении с 15.10.2013 г. договора аренды нежилого помещения N Д-60/10/33/1 от 19.02.2007 г. с учетом дополнительных соглашений, заключенного между истцом и ответчиком в связи с существенным изменением обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора и существенными нарушениями условий договора ответчиком.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 05.09.2014 исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя жалобы, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применил нормы материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы истец указывает, что суд не применил закон, подлежащий применению. Истец полагает, что судом не приняты во внимание доказательства, предоставленные истцом, которые подтверждают довод истца о том, что имеются правовые основания для расторжения договора аренды и удовлетворения иска.
Представитель истца в судебном заседании 18.11.2014 доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить.
Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, отзыве ответчика, выступлении присутствующих в судебном заседании представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.
Из материалов дела следует, что 19 февраля 2007 г. между ОАО "БИНБАНК" (Арендатор) и Герасимовой Верой Никитичной (Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения N Д-60/10/33/1, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилые встроенные помещения общей площадью 217,63 кв. м, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, 36, для размещения дополнительного офиса Арендатора сроком на пять лет.
По акту приема-передачи от 21.02.2007 г. данные помещения были переданы истцу.
24.09.2007 г. осуществлена государственная регистрация данного договора.
01.09.2010 г. в связи с переходом права собственности на арендуемые помещения к Герасимовой Наталье Юрьевне оформлено дополнительное соглашение N 4 от 01.09.2010 г., в котором в качестве Арендодателя указана Герасимова Наталья Юрьевна.
17.02.2012 г. стороны подписали к данному договору аренды дополнительное соглашение N 5, в котором уточнили размер арендуемых помещений (218,48 кв. м), размер арендных платежей (688212 рублей в месяц), а также пролонгировали срок действия договора аренды нежилого помещения на пять лет до 18 февраля 2017 г.
21.05.2012 г. осуществлена государственная регистрация данного дополнительного соглашения.
16.07.2013 г. в связи с существенным изменением обстоятельств истец направил ответчику письмо N 10/7516 с предложением о досрочном расторжении договора аренды с 15 октября 2013 г. по соглашению сторон в соответствии с п. 10.2. договора. Однако, ответчик письмом от 18.07.2013 г. ответил отказом от досрочного расторжения договора.
06.08.2013 г. истец со ссылкой на п. 10.6., 10.3. договора аренды повторно направил ответчику уведомление N 10/8489 о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке с 15 октября 2013 г. и просил прибыть на объект для подписания акта на возврат помещений, однако ответа на данное письмо не получено.
15.10.2013 г. истец освободил арендуемые помещения и еще раз направил ответчику телефонограмму для прибытия на Объект по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, д. 36, для подписания акта возврата помещений. Однако ответчик проигнорировал данное предложение и не явился. В связи с этим, истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды в судебном порядке.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Истец основывает свои требования на положениях статей 450 и 451 Гражданского кодекса РФ.
Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Из материалов дела усматривается, что в разделе 10 договора аренды N Д-60/10/33/1 перечислены те же основания, что и предусмотренные статьей 620 ГК РФ.
Согласно п. 10.3 договора по требованию одной из сторон настоящий договор может быть изменен, или досрочно расторгнут при нарушении существенных условий настоящего договора другой стороной, при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении настоящего договора.
Пунктом 10.4 договора предусмотрены случаи досрочного расторжения договора судом по требованию Арендодателя.
Вместе с этим истец, обращаясь в суд с требованием досрочного расторжения договора в судебном порядке в обоснование доводов о расторжении договора аренды, в связи с существенным изменением обстоятельств, ссылается на п. 10.2, 10.3, 10.6 договора.
Истец в исковом заявлении указывает, что по договору аренды Объект предоставлялся для размещения Дополнительного офиса Арендатора. При открытии второго дополнительного офиса ОАО "БИНБАНК" в центральной части г. Ульяновска, в сентябре месяце 2007 г., в спорном помещении, рядом располагалось всего два банка: Сбербанк России и ГАЗ-Банк на ул. Энгельса. Однако на сегодняшний день вокруг дополнительного офиса "На Гончарова" располагается более десяти банков, что делает нецелесообразным присутствие сразу двух точек продаж одного банка в непосредственной близости друг от друга.
В связи с началом перехода с 2013 года ОАО "БИНБАНК" на переформатирование точек обслуживания, создание более комфортных условий для обслуживания клиентам и необходимостью придания нового внешнего вида офисам в соответствии с едиными требованиями, направленными прежде всего для удовлетворения потребностей клиентов, 25 июня 2013 г. Главным управляющим комитетом ОАО "БИНБАНК" принято решение о закрытии Дополнительного офиса "На Гончарова", который располагается в арендованном помещении по адресу: ул. Гончарова, д. 36, в городе Ульяновске и переводу всех клиентов на обслуживание в укрупненный Универсальный Дополнительный офис "Гончаровъ/73".
Кроме этого, истец указывает, что сохранение договора аренды на прежних условиях повлечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении указанного договора.
Проанализировав условия договора аренды, и основания по которым истец просит расторгнуть договор аренды, апелляционный суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4).
Возможность расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, Гражданский кодекс Российской Федерации связывает со строго определенными случаями, прямо указанными в ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу пункта 1 статьи 451 ГК РФ всякое обстоятельство, чтобы считаться существенным, должно обладать одновременно следующими свойствами: оно изменилось после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали его наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств.
Целью данной статьи является общее урегулирование отношений сторон договора, когда существенное изменение обстоятельств приводит к значительно большей обременительности исполнения.
Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым изменением обстоятельств. Однако, только их существенное изменение признается основанием для расторжения договора. Оно считается таковым в силу предписаний ч. 1 указанной статьи только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Анализ названных истцом в качестве оснований для расторжения договора обстоятельств, на соответствие их требованиям статьи 451 Гражданского кодекса РФ, позволяет арбитражному суду сделать выводы о том, что в момент заключения договора аренды такие обстоятельства, как увеличение количества дополнительных офисов истца, а также офисов иных банков, расположенных на улице Гончарова, принятие в июне 2013 г. руководящими органами истца решения о закрытии в помещениях, арендованных у ответчика, дополнительного офиса банка, не могут относится к нарушениям существенных условий договора, поскольку данные обстоятельства не существовали, поэтому не могли измениться после заключения договора.
Кроме этого, необоснованный довод истца в апелляционной жалобе о том, что договор подлежит расторжению, по причине принятия истцом решения об открытии нового Дополнительного офиса по адресу: ул. Гончарова, д. 24, вследствие значительного увеличения штата сотрудников, необходимости увеличения площади, и несоответствия ранее арендованных помещений новым требованиям, утвержденным стандартами оформления дополнительных офисов.
Таким образом, не имеется не только совокупности условий, необходимых, в силу 451 ГК РФ, для расторжения договора, но и самих изменившихся обстоятельств.
Истец, требуя досрочно расторгнуть договор аренды, помимо ссылки на изменившиеся обстоятельства, считает, что имеются основания для расторжения договора аренды в связи с систематическим нарушением ответчиком существенных условий договора, а именно: ответчик скрыл от истца, что нежилые помещения находятся в здании, являющимся объектом культурного наследия; несанкционированные отключения электроэнергии; не исполнение обязанности по уборке прилегающей территории и вывозу мусора.
Ответчик не согласен с данными доводами истца, поскольку считает, что исполняет договор аренды надлежащим образом. В своих возражениях ответчик пояснил, что нежилые помещения, расположенные в исторической зоне города по адресу: ул. Гончарова, ул. 36, внесены в реестр объектов культурного наследия, о чем свидетельствует охранное обязательство N ЛС-10-40 собственника нежилого здания, являющегося объектом культурного наследия (памятником истории и культуры).
В связи с этим 27.07.2007 г. между Управлением по делам культуры и искусства Ульяновской области, гр. Герасимовой Верой Никитичной и ОАО "БИНБАНК" заключен охранно-арендный договор N А-07-13 на пользование недвижимым памятником истории и культуры. Данные обстоятельства не были скрыты от Арендатора при заключении договора аренды.
Истец в качестве доказательства существенного нарушения условий договора ссылается на претензии по поводу несанкционированных отключений электроэнергии, которые направлены в адрес арендодателя. Однако в нарушение ст. 65 АПК РФ истцом не представлено ни одного подписанного сторонами двухстороннего акта, в котором были бы зафиксированы выявленные нарушения. В то же время истцом ежемесячно подписывались акты к договору аренды об установлении размера компенсационных платежей за потребленные арендатором коммунальные услуги по адресу: ул. Гончарова, д. 36, в том числе и за потребление электроэнергии. Из данных актов следует, что истец не имеет претензий по количеству и качеству потребленных им коммунальных услуг.
Кроме этого, истец в качестве оснований для расторжения договора аренды ссылается на факты недобросовестного поведения ответчика по распоряжению данными помещениями, а именно сдача в аренду. В качестве примера истец ссылается на договор аренды от 14.14.2009 г., заключенный с ООО "УК "Вектор".
Между тем ответчик отрицает наличие заключенного с ООО УК "Вектор" договора аренды нежилых помещений, занимаемых истцом, надлежащие (допустимые и относимые) доказательства подтверждающие данный факт истец не представил.
Кроме этого, истец считает, что ответчик злоупотребляет своим правом на ежегодное одностороннее повышение размера арендной платы на максимально возможный размер 10% (п. 6.1. Договора).
Однако в п. 6.7 Договора аренды стороны предусмотрели право Арендодателя в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы, предусмотренной п. 6.1. Договора, но не чаще чем один раз в год и не более, чем на 10 процентов от установленного настоящим Договором размера арендной платы.
При заключении договора аренды от 19 февраля 2007 г. стороны установили ежемесячную арендную плату в размере 1/12 от общей арендной платы в год, что составляет 478 786 рублей. (НДС не предусмотрен). 02 октября 2008 г. между сторонами было заключено дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы до 526664 руб. 60 коп. в месяц. Соглашение подписано истцом без протокола разногласий.
Следующее увеличение арендной платы оформлено дополнительным соглашением от 17.02.2012 г., которое зарегистрировано в установленном законом порядке, размер ежемесячной арендной платы составил 688 212 рублей.
Таким образом, из материалов дела следует, что размер арендной платы пересматривался в соответствии с нормами действующего законодательства и условиями договора аренды N Д-60/10/33/1 от 19.02.2007 г., следовательно, не является нарушением условий договора.
В силу положений ст. 421, 432 ГК РФ при заключении договора аренды нежилых помещений истец обладал свободой выбора и был согласен с условиями договора, в том числе и с условиями, касающимися п. 6 "Расчеты" (цена договора), подписал вышеуказанный договор и принял спорные нежилые помещения по акту приема-передачи. При этом истец подписывал и договор, и дополнительные соглашения к нему без каких-либо возражений.
Истец также считает, что ответчик нарушает условия договора, поскольку им было размещено объявление о продаже арендованных помещений.
Из материалов дела следует, что ответчик является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: ул. Гончарова, д. 36, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности 73-АА N 058814 от 17.08.2010 г.
Закон не запрещает собственникам распоряжаться имуществом по своему усмотрению: продавать, передавать в залог, менять и т.д., даже если это имущество сдано в аренду. Арендатор должен знать, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Поэтому поданное ответчиком объявление о продаже спорного объекта не является существенным нарушением условий договора.
Таким образом, апелляционный суд считает, что не имеется совокупности условий, необходимых в силу ст. 450 - 451 ГК РФ для расторжения договора аренды, а также перечисленные истцом основания для расторжения договора не являются изменившимися обстоятельствами.
Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, являются ошибочными, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку не влияют на правильность принятия решения арбитражного суда по настоящему делу.
Учитывая изложенное, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 05.09.2014, принятое по делу N А72-6811/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.11.2014 ПО ДЕЛУ N А72-6811/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 ноября 2014 г. по делу N А72-6811/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 ноября 2014 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю. и Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 18 ноября 2014 года в зале N 6 апелляционную жалобу открытого акционерного общества "БИНБАНК", в лице филиала в г. Ульяновске, на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 05 сентября 2014 года, принятое по делу N А72-6811/2014 (судья Абрашин С.А.),
по иску открытого акционерного общества "БИНБАНК" (ИНН 7731025412), в лице филиала в г. Ульяновске,
к индивидуальному предпринимателю Герасимовой Наталье Юрьевне (ИНН 732502244122), г. Ульяновск,
о расторжении договора аренды,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Разинова И.М. по доверенности от 24.12.2013,
от ответчика - представитель Комлева Е.В. по доверенности от 12.11.2014,
установил:
открытое акционерное общество "БИНБАНК" в лице филиала ОАО "БИНБАНК" в Ульяновске обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Герасимовой Наталье Юрьевне о расторжении с 15.10.2013 г. договора аренды нежилого помещения N Д-60/10/33/1 от 19.02.2007 г. с учетом дополнительных соглашений, заключенного между истцом и ответчиком в связи с существенным изменением обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора и существенными нарушениями условий договора ответчиком.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 05.09.2014 исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя жалобы, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применил нормы материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы истец указывает, что суд не применил закон, подлежащий применению. Истец полагает, что судом не приняты во внимание доказательства, предоставленные истцом, которые подтверждают довод истца о том, что имеются правовые основания для расторжения договора аренды и удовлетворения иска.
Представитель истца в судебном заседании 18.11.2014 доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить.
Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, отзыве ответчика, выступлении присутствующих в судебном заседании представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.
Из материалов дела следует, что 19 февраля 2007 г. между ОАО "БИНБАНК" (Арендатор) и Герасимовой Верой Никитичной (Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения N Д-60/10/33/1, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилые встроенные помещения общей площадью 217,63 кв. м, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, 36, для размещения дополнительного офиса Арендатора сроком на пять лет.
По акту приема-передачи от 21.02.2007 г. данные помещения были переданы истцу.
24.09.2007 г. осуществлена государственная регистрация данного договора.
01.09.2010 г. в связи с переходом права собственности на арендуемые помещения к Герасимовой Наталье Юрьевне оформлено дополнительное соглашение N 4 от 01.09.2010 г., в котором в качестве Арендодателя указана Герасимова Наталья Юрьевна.
17.02.2012 г. стороны подписали к данному договору аренды дополнительное соглашение N 5, в котором уточнили размер арендуемых помещений (218,48 кв. м), размер арендных платежей (688212 рублей в месяц), а также пролонгировали срок действия договора аренды нежилого помещения на пять лет до 18 февраля 2017 г.
21.05.2012 г. осуществлена государственная регистрация данного дополнительного соглашения.
16.07.2013 г. в связи с существенным изменением обстоятельств истец направил ответчику письмо N 10/7516 с предложением о досрочном расторжении договора аренды с 15 октября 2013 г. по соглашению сторон в соответствии с п. 10.2. договора. Однако, ответчик письмом от 18.07.2013 г. ответил отказом от досрочного расторжения договора.
06.08.2013 г. истец со ссылкой на п. 10.6., 10.3. договора аренды повторно направил ответчику уведомление N 10/8489 о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке с 15 октября 2013 г. и просил прибыть на объект для подписания акта на возврат помещений, однако ответа на данное письмо не получено.
15.10.2013 г. истец освободил арендуемые помещения и еще раз направил ответчику телефонограмму для прибытия на Объект по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, д. 36, для подписания акта возврата помещений. Однако ответчик проигнорировал данное предложение и не явился. В связи с этим, истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды в судебном порядке.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Истец основывает свои требования на положениях статей 450 и 451 Гражданского кодекса РФ.
Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Из материалов дела усматривается, что в разделе 10 договора аренды N Д-60/10/33/1 перечислены те же основания, что и предусмотренные статьей 620 ГК РФ.
Согласно п. 10.3 договора по требованию одной из сторон настоящий договор может быть изменен, или досрочно расторгнут при нарушении существенных условий настоящего договора другой стороной, при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении настоящего договора.
Пунктом 10.4 договора предусмотрены случаи досрочного расторжения договора судом по требованию Арендодателя.
Вместе с этим истец, обращаясь в суд с требованием досрочного расторжения договора в судебном порядке в обоснование доводов о расторжении договора аренды, в связи с существенным изменением обстоятельств, ссылается на п. 10.2, 10.3, 10.6 договора.
Истец в исковом заявлении указывает, что по договору аренды Объект предоставлялся для размещения Дополнительного офиса Арендатора. При открытии второго дополнительного офиса ОАО "БИНБАНК" в центральной части г. Ульяновска, в сентябре месяце 2007 г., в спорном помещении, рядом располагалось всего два банка: Сбербанк России и ГАЗ-Банк на ул. Энгельса. Однако на сегодняшний день вокруг дополнительного офиса "На Гончарова" располагается более десяти банков, что делает нецелесообразным присутствие сразу двух точек продаж одного банка в непосредственной близости друг от друга.
В связи с началом перехода с 2013 года ОАО "БИНБАНК" на переформатирование точек обслуживания, создание более комфортных условий для обслуживания клиентам и необходимостью придания нового внешнего вида офисам в соответствии с едиными требованиями, направленными прежде всего для удовлетворения потребностей клиентов, 25 июня 2013 г. Главным управляющим комитетом ОАО "БИНБАНК" принято решение о закрытии Дополнительного офиса "На Гончарова", который располагается в арендованном помещении по адресу: ул. Гончарова, д. 36, в городе Ульяновске и переводу всех клиентов на обслуживание в укрупненный Универсальный Дополнительный офис "Гончаровъ/73".
Кроме этого, истец указывает, что сохранение договора аренды на прежних условиях повлечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении указанного договора.
Проанализировав условия договора аренды, и основания по которым истец просит расторгнуть договор аренды, апелляционный суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4).
Возможность расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, Гражданский кодекс Российской Федерации связывает со строго определенными случаями, прямо указанными в ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу пункта 1 статьи 451 ГК РФ всякое обстоятельство, чтобы считаться существенным, должно обладать одновременно следующими свойствами: оно изменилось после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали его наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств.
Целью данной статьи является общее урегулирование отношений сторон договора, когда существенное изменение обстоятельств приводит к значительно большей обременительности исполнения.
Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым изменением обстоятельств. Однако, только их существенное изменение признается основанием для расторжения договора. Оно считается таковым в силу предписаний ч. 1 указанной статьи только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Анализ названных истцом в качестве оснований для расторжения договора обстоятельств, на соответствие их требованиям статьи 451 Гражданского кодекса РФ, позволяет арбитражному суду сделать выводы о том, что в момент заключения договора аренды такие обстоятельства, как увеличение количества дополнительных офисов истца, а также офисов иных банков, расположенных на улице Гончарова, принятие в июне 2013 г. руководящими органами истца решения о закрытии в помещениях, арендованных у ответчика, дополнительного офиса банка, не могут относится к нарушениям существенных условий договора, поскольку данные обстоятельства не существовали, поэтому не могли измениться после заключения договора.
Кроме этого, необоснованный довод истца в апелляционной жалобе о том, что договор подлежит расторжению, по причине принятия истцом решения об открытии нового Дополнительного офиса по адресу: ул. Гончарова, д. 24, вследствие значительного увеличения штата сотрудников, необходимости увеличения площади, и несоответствия ранее арендованных помещений новым требованиям, утвержденным стандартами оформления дополнительных офисов.
Таким образом, не имеется не только совокупности условий, необходимых, в силу 451 ГК РФ, для расторжения договора, но и самих изменившихся обстоятельств.
Истец, требуя досрочно расторгнуть договор аренды, помимо ссылки на изменившиеся обстоятельства, считает, что имеются основания для расторжения договора аренды в связи с систематическим нарушением ответчиком существенных условий договора, а именно: ответчик скрыл от истца, что нежилые помещения находятся в здании, являющимся объектом культурного наследия; несанкционированные отключения электроэнергии; не исполнение обязанности по уборке прилегающей территории и вывозу мусора.
Ответчик не согласен с данными доводами истца, поскольку считает, что исполняет договор аренды надлежащим образом. В своих возражениях ответчик пояснил, что нежилые помещения, расположенные в исторической зоне города по адресу: ул. Гончарова, ул. 36, внесены в реестр объектов культурного наследия, о чем свидетельствует охранное обязательство N ЛС-10-40 собственника нежилого здания, являющегося объектом культурного наследия (памятником истории и культуры).
В связи с этим 27.07.2007 г. между Управлением по делам культуры и искусства Ульяновской области, гр. Герасимовой Верой Никитичной и ОАО "БИНБАНК" заключен охранно-арендный договор N А-07-13 на пользование недвижимым памятником истории и культуры. Данные обстоятельства не были скрыты от Арендатора при заключении договора аренды.
Истец в качестве доказательства существенного нарушения условий договора ссылается на претензии по поводу несанкционированных отключений электроэнергии, которые направлены в адрес арендодателя. Однако в нарушение ст. 65 АПК РФ истцом не представлено ни одного подписанного сторонами двухстороннего акта, в котором были бы зафиксированы выявленные нарушения. В то же время истцом ежемесячно подписывались акты к договору аренды об установлении размера компенсационных платежей за потребленные арендатором коммунальные услуги по адресу: ул. Гончарова, д. 36, в том числе и за потребление электроэнергии. Из данных актов следует, что истец не имеет претензий по количеству и качеству потребленных им коммунальных услуг.
Кроме этого, истец в качестве оснований для расторжения договора аренды ссылается на факты недобросовестного поведения ответчика по распоряжению данными помещениями, а именно сдача в аренду. В качестве примера истец ссылается на договор аренды от 14.14.2009 г., заключенный с ООО "УК "Вектор".
Между тем ответчик отрицает наличие заключенного с ООО УК "Вектор" договора аренды нежилых помещений, занимаемых истцом, надлежащие (допустимые и относимые) доказательства подтверждающие данный факт истец не представил.
Кроме этого, истец считает, что ответчик злоупотребляет своим правом на ежегодное одностороннее повышение размера арендной платы на максимально возможный размер 10% (п. 6.1. Договора).
Однако в п. 6.7 Договора аренды стороны предусмотрели право Арендодателя в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы, предусмотренной п. 6.1. Договора, но не чаще чем один раз в год и не более, чем на 10 процентов от установленного настоящим Договором размера арендной платы.
При заключении договора аренды от 19 февраля 2007 г. стороны установили ежемесячную арендную плату в размере 1/12 от общей арендной платы в год, что составляет 478 786 рублей. (НДС не предусмотрен). 02 октября 2008 г. между сторонами было заключено дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы до 526664 руб. 60 коп. в месяц. Соглашение подписано истцом без протокола разногласий.
Следующее увеличение арендной платы оформлено дополнительным соглашением от 17.02.2012 г., которое зарегистрировано в установленном законом порядке, размер ежемесячной арендной платы составил 688 212 рублей.
Таким образом, из материалов дела следует, что размер арендной платы пересматривался в соответствии с нормами действующего законодательства и условиями договора аренды N Д-60/10/33/1 от 19.02.2007 г., следовательно, не является нарушением условий договора.
В силу положений ст. 421, 432 ГК РФ при заключении договора аренды нежилых помещений истец обладал свободой выбора и был согласен с условиями договора, в том числе и с условиями, касающимися п. 6 "Расчеты" (цена договора), подписал вышеуказанный договор и принял спорные нежилые помещения по акту приема-передачи. При этом истец подписывал и договор, и дополнительные соглашения к нему без каких-либо возражений.
Истец также считает, что ответчик нарушает условия договора, поскольку им было размещено объявление о продаже арендованных помещений.
Из материалов дела следует, что ответчик является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: ул. Гончарова, д. 36, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности 73-АА N 058814 от 17.08.2010 г.
Закон не запрещает собственникам распоряжаться имуществом по своему усмотрению: продавать, передавать в залог, менять и т.д., даже если это имущество сдано в аренду. Арендатор должен знать, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Поэтому поданное ответчиком объявление о продаже спорного объекта не является существенным нарушением условий договора.
Таким образом, апелляционный суд считает, что не имеется совокупности условий, необходимых в силу ст. 450 - 451 ГК РФ для расторжения договора аренды, а также перечисленные истцом основания для расторжения договора не являются изменившимися обстоятельствами.
Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, являются ошибочными, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку не влияют на правильность принятия решения арбитражного суда по настоящему делу.
Учитывая изложенное, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 05.09.2014, принятое по делу N А72-6811/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)