Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что на основании договора цессии к нему перешло право требования передачи объекта долевого строительства, однако квартира передана с нарушением срока.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
I инст. Судья: Максимов А.Е.
II инст. Судьи: Скрябина С.В. (председ., докл.) Колчеданцева А.Г. Козина Н.М.
Президиум Челябинского областного суда в составе: председательствующего Вяткина Ф.М.
членов президиума Кунышева А.Г., Кашириной Е.П., Козловой Н.В.,
Балакиной Н.В.
при секретаре Е.
рассмотрел в судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе администрации Златоустовского городского округа на решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 30 августа 2012 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 01 ноября 2012 года по иску К. к муниципальному бюджетному учреждению "Управление капитального строительства", администрации Златоустовского городского округа, финансовому управлению Златоустовского городского округа, органу местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Заслушав доклад судьи Карнауховой Т.А., президиум
установил:
К. обратилась в суд с иском к муниципальному бюджетному учреждению "Управление капитального строительства" (далее по тексту - Управление строительства), администрации Златоустовского городского округа, финансовому управлению Златоустовского городского округа, органу местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" о взыскании неустойки в сумме **** руб. 99 коп. за нарушение срока передачи ей, как участнику долевого строительства, объекта долевого строительства - квартиры N **** в доме ****, квартал **** в г. Златоусте.
В обоснование заявленных требований сослалась на то, что между ней и общероссийской общественной организацией "Российская общественная организация инвалидов войн и военных конфликтов" (далее по тексту - Общественная организация) был заключен 25 декабря 2007 года предварительный договор N 46 уступки права требования, а 17 ноября 2009 года заключен основной договор.
Согласно договору участия в долевом строительстве жилого дома от 20 июня 2008 года N **** и дополнительному соглашению от 19 декабря 2008 года N 1 (п. 1.1), заключенному между Общественной организацией и Управлением строительства, она получила право требования однокомнатной квартиры N **** в доме N **** в кв. **** в г. Златоусте. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства установлен 01 декабря 2009 года, однако квартира передана только 04 апреля 2012 года.
Решением Златоустовского городского суда Челябинской области от 30 августа 2012 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 01 ноября 2012 года, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе администрация Златоустовского городского округа просит отменить судебные постановления, поскольку судами первой и апелляционной инстанций допущено существенное нарушение норм материального права.
Определением судьи Челябинского областного суда Карнауховой Т.А. от 06 марта 2013 года гражданское дело передано в суд кассационной инстанции для рассмотрения по существу.
Все участвующие в деле лица о передаче дела с кассационной жалобой администрации Златоустовского городского округа в суд кассационной инстанции и о дне слушания дела извещены.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Обсудив доводы кассационной жалобы и определения о передаче дела в суд кассационной инстанции, проверив материалы дела, президиум находит, что имеются основания, предусмотренные законом, для отмены судебных постановлений.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, 20 июня 2008 года между Управлением строительства (тогда муниципальным учреждением), как застройщиком, действующим от имени муниципального образования - Златоустовский городской округ, и Общественной организацией - участником долевого строительства, был заключен договор N **** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г. Златоуст, квартал ****, д. **** (л.д. 6-11).
В соответствии с пунктом 2.1 этого договора застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить 120-квартирный жилой дом по указанному адресу и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства в собственность 63 квартиры как объекты долевого строительства. Общественная организация обязалась уплатить обусловленную договорами цену и принять жилые помещения.
Согласно статье 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Между Общественной организацией и К. 25 декабря 2007 года был заключен предварительный договор уступки права требования N 46 (л.д. 12-13), а затем - 16 ноября 2009 года, заключен основной договор уступки права N 46 (л.д. 14-16), в соответствии с которым Общественная организация по договору участия в долевом строительстве жилого дома N **** от 20 июня 2008 года, дополнительному соглашению N 1 от 19 октября 2008 года к указанному договору уступила истцу право требования 1-комнатной квартиры N ****, находящейся в доме по адресу: г. Златоуст, квартал ****, д. ****, за **** руб.
В пункте 1.5 договора указывалось, что на день подписания договора денежные средства, финансируемые Общественной организацией в строительство указанной квартиры, уплачены полностью. А расчеты между сторонами договора уступки права требования произведены в день подписания договора (пункт 2.1),срок передачи квартиры указан - 01 декабря 2009 года (п. 1.8.).
Как подтвердил представитель Общественной организации, К. денежную сумму в размере **** руб. уплатила, о чем в дело представлена квитанция об оплате денег в сумме **** руб. от 25 декабря 2007 года на счет Общественной организации (л.д. 18).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с этими выводами согласился и суд апелляционной инстанции, сослался на то, что принятые на себя обязательства по договору К. исполнила надлежащим образом, денежная сумма в размере **** руб. уплачена полностью Общественной организации.
Тогда как строительство дома завершено, и квартира N **** передана по акту К. только 04 апреля 2012 года (л.д. 17), вместо предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - 01 декабря 2009 года, период просрочки составил 264 дня. По мнению судов первой и апелляционной инстанций, истец утратила право на взыскание неустойки по договору, тогда как в ее пользу подлежала взысканию неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Между тем такие выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального права и без учета фактических обстоятельств и материалов дела.
В силу статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.
По настоящему делу в договоре уступки права требования N 46 стороны определили, что право требования квартиры переходит к новому кредитору на условиях заключенного между Общественной организацией и Управлением строительства договора N **** от 20 июня 2008 года. Таким образом, стороны определили, что право первоначального кредитора (Общественной организации) перешло к новому кредитору (К.) в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. А к этому моменту стоимость квартиры не была оплачена.
В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Из содержания указанной нормы следует, что в случае отсутствия оплаты такая уступка может быть осуществлена одновременно с переводом долга.
Аналогичное требование содержится и в п. п. 8.1, 8.2 договора N **** от 20 июня 2008 года участия в долевом строительстве жилого дома.
Согласно ч. 2 ст. 12 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 2 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что Общественная организация свою обязанность по оплате денежных средств в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома **** от 20 июня 2008 года исполняла ненадлежащим образом.
Цена договора N **** от 20 июня 2008 года составила **** руб. (п. 3.2.). Порядок и сроки оплаты денежных средств по договору долевого участия в строительстве от 20 июня 2008 года были определены в пункте 3.5 и предусматривались следующим образом: платеж в размере 10% от цены договора должен был быть произведен в течение 45 дней со дня государственной регистрации договора, последующие платежи - ежемесячно не позднее 28 числа в размере 10% от цены договора. Днем исполнения обязательства участника долевого строительства по внесению платежей за объект долевого строительства является дата фактического поступления денежных средств на расчетный счет застройщика (п. 3.6.). Участник долевого строительства обязался своевременно внести платежи по настоящему договору (п. 4.2.1).
Пунктом 2.3 договора был предусмотрен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - 01 декабря 2009 года. За нарушение срока предусматривалась ответственность в виде неустойки в размере 0,01% от суммы перечисленных по настоящему договору денежных средств (п. 5.3.). При этом пунктом 5.4 договора было определено, что несвоевременное перечисление денежных средств участником долевого строительства освобождает застройщика от ответственности за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25 ноября 2009 года (л.д. 35-41) с Общественной организации в пользу Управления строительства было взыскано **** руб., в том числе: **** руб. долга за период с декабря 2008 года по апрель 2009 года и **** руб. неустойки за нарушение сроков оплаты.
Как следует из соглашения о зачете взаимных требований N 04-01 от 31 декабря 2010 года, заключенного между Управлением строительства и Общественной организацией, за квартиру ****, право требования которой возникло у К., оплата не была внесена (л.д. 49). Как следует из материалов дела, задолженность была погашена Общественной организацией только 22 июля 2011 года путем заключения соглашения о зачете встречных однородных требований.
Просрочка исполнения обязательства по уплате стоимости квартиры составила 19 месяцев. После того как оплата была произведена, дом был введен в эксплуатацию 11 марта 2012 года (л.д. 45).
При таких обстоятельствах договор уступки права требования мог быть осуществлен одновременно с переводом долга, что сделано не было, и потому внесение К. стоимости квартиры на счет Общественной организации не свидетельствовало о надлежащем исполнении обязательств кредитором.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Суды первой и апелляционной инстанций не учли, что обязательным условием возникновения у участника долевого строительства права на взыскание неустойки, предусмотренной как договором, так и Законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", является условие о соблюдении последним графика финансирования строительства объекта.
При этом материалами дела, как указано выше в постановлении, подтверждено, что Общественная организация несвоевременно профинансировала работы, в частности, вся сумма по договору должна быть уплачена в сентябре 2009 года, тогда как она была внесена только 22 июля 2011 года. Доказательства, подтверждающие наличие зависящих от Строительного управления обстоятельств, не позволявших Общественной организации перечислить своевременно сумму по договору, в материалах дела отсутствуют.
Ссылка судов первой и апелляционной инстанций на то, что К. деньги своевременно перечислены Общественной организации, и потому она имеет право требовать неустойку, сделаны с существенным нарушением норм материального права, поскольку исполнение обязательств третьему лицу, в нарушение норм действующего законодательства, не свидетельствует о надлежащем исполнении.
По настоящему делу в договоре уступки права требования N 46 стороны определили, что право требования квартиры переходит к новому кредитору на условиях заключенного между Общественной организацией и Управлением строительства договора N **** от 20 июня 2008 года. Таким образом, стороны определили, что право первоначального кредитора (Общественной организации) перешло к новому кредитору (К.) в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. А к этому моменту цена квартиры не была оплачена.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований у судов первой и апелляционной инстанций не имелось.
Допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов, в связи с чем судебные постановления подлежат отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 387, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 30 августа 2012 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 01 ноября 2012 года отменить.
Вынести новое решение: В иске К. к муниципальному бюджетному учреждению "Управление капитального строительства", администрации Златоустовского городского округа, финансовому управлению Златоустовского городского округа, органу местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.03.2013 N 44Г-23/2013
Требование: О взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что на основании договора цессии к нему перешло право требования передачи объекта долевого строительства, однако квартира передана с нарушением срока.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 марта 2013 г. N 44г-23/2013
I инст. Судья: Максимов А.Е.
II инст. Судьи: Скрябина С.В. (председ., докл.) Колчеданцева А.Г. Козина Н.М.
Президиум Челябинского областного суда в составе: председательствующего Вяткина Ф.М.
членов президиума Кунышева А.Г., Кашириной Е.П., Козловой Н.В.,
Балакиной Н.В.
при секретаре Е.
рассмотрел в судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе администрации Златоустовского городского округа на решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 30 августа 2012 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 01 ноября 2012 года по иску К. к муниципальному бюджетному учреждению "Управление капитального строительства", администрации Златоустовского городского округа, финансовому управлению Златоустовского городского округа, органу местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Заслушав доклад судьи Карнауховой Т.А., президиум
установил:
К. обратилась в суд с иском к муниципальному бюджетному учреждению "Управление капитального строительства" (далее по тексту - Управление строительства), администрации Златоустовского городского округа, финансовому управлению Златоустовского городского округа, органу местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" о взыскании неустойки в сумме **** руб. 99 коп. за нарушение срока передачи ей, как участнику долевого строительства, объекта долевого строительства - квартиры N **** в доме ****, квартал **** в г. Златоусте.
В обоснование заявленных требований сослалась на то, что между ней и общероссийской общественной организацией "Российская общественная организация инвалидов войн и военных конфликтов" (далее по тексту - Общественная организация) был заключен 25 декабря 2007 года предварительный договор N 46 уступки права требования, а 17 ноября 2009 года заключен основной договор.
Согласно договору участия в долевом строительстве жилого дома от 20 июня 2008 года N **** и дополнительному соглашению от 19 декабря 2008 года N 1 (п. 1.1), заключенному между Общественной организацией и Управлением строительства, она получила право требования однокомнатной квартиры N **** в доме N **** в кв. **** в г. Златоусте. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства установлен 01 декабря 2009 года, однако квартира передана только 04 апреля 2012 года.
Решением Златоустовского городского суда Челябинской области от 30 августа 2012 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 01 ноября 2012 года, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе администрация Златоустовского городского округа просит отменить судебные постановления, поскольку судами первой и апелляционной инстанций допущено существенное нарушение норм материального права.
Определением судьи Челябинского областного суда Карнауховой Т.А. от 06 марта 2013 года гражданское дело передано в суд кассационной инстанции для рассмотрения по существу.
Все участвующие в деле лица о передаче дела с кассационной жалобой администрации Златоустовского городского округа в суд кассационной инстанции и о дне слушания дела извещены.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Обсудив доводы кассационной жалобы и определения о передаче дела в суд кассационной инстанции, проверив материалы дела, президиум находит, что имеются основания, предусмотренные законом, для отмены судебных постановлений.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, 20 июня 2008 года между Управлением строительства (тогда муниципальным учреждением), как застройщиком, действующим от имени муниципального образования - Златоустовский городской округ, и Общественной организацией - участником долевого строительства, был заключен договор N **** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г. Златоуст, квартал ****, д. **** (л.д. 6-11).
В соответствии с пунктом 2.1 этого договора застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить 120-квартирный жилой дом по указанному адресу и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства в собственность 63 квартиры как объекты долевого строительства. Общественная организация обязалась уплатить обусловленную договорами цену и принять жилые помещения.
Согласно статье 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Между Общественной организацией и К. 25 декабря 2007 года был заключен предварительный договор уступки права требования N 46 (л.д. 12-13), а затем - 16 ноября 2009 года, заключен основной договор уступки права N 46 (л.д. 14-16), в соответствии с которым Общественная организация по договору участия в долевом строительстве жилого дома N **** от 20 июня 2008 года, дополнительному соглашению N 1 от 19 октября 2008 года к указанному договору уступила истцу право требования 1-комнатной квартиры N ****, находящейся в доме по адресу: г. Златоуст, квартал ****, д. ****, за **** руб.
В пункте 1.5 договора указывалось, что на день подписания договора денежные средства, финансируемые Общественной организацией в строительство указанной квартиры, уплачены полностью. А расчеты между сторонами договора уступки права требования произведены в день подписания договора (пункт 2.1),срок передачи квартиры указан - 01 декабря 2009 года (п. 1.8.).
Как подтвердил представитель Общественной организации, К. денежную сумму в размере **** руб. уплатила, о чем в дело представлена квитанция об оплате денег в сумме **** руб. от 25 декабря 2007 года на счет Общественной организации (л.д. 18).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с этими выводами согласился и суд апелляционной инстанции, сослался на то, что принятые на себя обязательства по договору К. исполнила надлежащим образом, денежная сумма в размере **** руб. уплачена полностью Общественной организации.
Тогда как строительство дома завершено, и квартира N **** передана по акту К. только 04 апреля 2012 года (л.д. 17), вместо предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - 01 декабря 2009 года, период просрочки составил 264 дня. По мнению судов первой и апелляционной инстанций, истец утратила право на взыскание неустойки по договору, тогда как в ее пользу подлежала взысканию неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Между тем такие выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального права и без учета фактических обстоятельств и материалов дела.
В силу статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.
По настоящему делу в договоре уступки права требования N 46 стороны определили, что право требования квартиры переходит к новому кредитору на условиях заключенного между Общественной организацией и Управлением строительства договора N **** от 20 июня 2008 года. Таким образом, стороны определили, что право первоначального кредитора (Общественной организации) перешло к новому кредитору (К.) в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. А к этому моменту стоимость квартиры не была оплачена.
В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Из содержания указанной нормы следует, что в случае отсутствия оплаты такая уступка может быть осуществлена одновременно с переводом долга.
Аналогичное требование содержится и в п. п. 8.1, 8.2 договора N **** от 20 июня 2008 года участия в долевом строительстве жилого дома.
Согласно ч. 2 ст. 12 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 2 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что Общественная организация свою обязанность по оплате денежных средств в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома **** от 20 июня 2008 года исполняла ненадлежащим образом.
Цена договора N **** от 20 июня 2008 года составила **** руб. (п. 3.2.). Порядок и сроки оплаты денежных средств по договору долевого участия в строительстве от 20 июня 2008 года были определены в пункте 3.5 и предусматривались следующим образом: платеж в размере 10% от цены договора должен был быть произведен в течение 45 дней со дня государственной регистрации договора, последующие платежи - ежемесячно не позднее 28 числа в размере 10% от цены договора. Днем исполнения обязательства участника долевого строительства по внесению платежей за объект долевого строительства является дата фактического поступления денежных средств на расчетный счет застройщика (п. 3.6.). Участник долевого строительства обязался своевременно внести платежи по настоящему договору (п. 4.2.1).
Пунктом 2.3 договора был предусмотрен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - 01 декабря 2009 года. За нарушение срока предусматривалась ответственность в виде неустойки в размере 0,01% от суммы перечисленных по настоящему договору денежных средств (п. 5.3.). При этом пунктом 5.4 договора было определено, что несвоевременное перечисление денежных средств участником долевого строительства освобождает застройщика от ответственности за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25 ноября 2009 года (л.д. 35-41) с Общественной организации в пользу Управления строительства было взыскано **** руб., в том числе: **** руб. долга за период с декабря 2008 года по апрель 2009 года и **** руб. неустойки за нарушение сроков оплаты.
Как следует из соглашения о зачете взаимных требований N 04-01 от 31 декабря 2010 года, заключенного между Управлением строительства и Общественной организацией, за квартиру ****, право требования которой возникло у К., оплата не была внесена (л.д. 49). Как следует из материалов дела, задолженность была погашена Общественной организацией только 22 июля 2011 года путем заключения соглашения о зачете встречных однородных требований.
Просрочка исполнения обязательства по уплате стоимости квартиры составила 19 месяцев. После того как оплата была произведена, дом был введен в эксплуатацию 11 марта 2012 года (л.д. 45).
При таких обстоятельствах договор уступки права требования мог быть осуществлен одновременно с переводом долга, что сделано не было, и потому внесение К. стоимости квартиры на счет Общественной организации не свидетельствовало о надлежащем исполнении обязательств кредитором.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Суды первой и апелляционной инстанций не учли, что обязательным условием возникновения у участника долевого строительства права на взыскание неустойки, предусмотренной как договором, так и Законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", является условие о соблюдении последним графика финансирования строительства объекта.
При этом материалами дела, как указано выше в постановлении, подтверждено, что Общественная организация несвоевременно профинансировала работы, в частности, вся сумма по договору должна быть уплачена в сентябре 2009 года, тогда как она была внесена только 22 июля 2011 года. Доказательства, подтверждающие наличие зависящих от Строительного управления обстоятельств, не позволявших Общественной организации перечислить своевременно сумму по договору, в материалах дела отсутствуют.
Ссылка судов первой и апелляционной инстанций на то, что К. деньги своевременно перечислены Общественной организации, и потому она имеет право требовать неустойку, сделаны с существенным нарушением норм материального права, поскольку исполнение обязательств третьему лицу, в нарушение норм действующего законодательства, не свидетельствует о надлежащем исполнении.
По настоящему делу в договоре уступки права требования N 46 стороны определили, что право требования квартиры переходит к новому кредитору на условиях заключенного между Общественной организацией и Управлением строительства договора N **** от 20 июня 2008 года. Таким образом, стороны определили, что право первоначального кредитора (Общественной организации) перешло к новому кредитору (К.) в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. А к этому моменту цена квартиры не была оплачена.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований у судов первой и апелляционной инстанций не имелось.
Допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов, в связи с чем судебные постановления подлежат отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 387, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 30 августа 2012 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 01 ноября 2012 года отменить.
Вынести новое решение: В иске К. к муниципальному бюджетному учреждению "Управление капитального строительства", администрации Златоустовского городского округа, финансовому управлению Златоустовского городского округа, органу местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)