Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2014 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2013 по делу N А07-7663/2013 (судья Айбасов Р.М.).
В заседании приняли участие представители:
- путем использования систем видеоконференц-связи - закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" - Олешко Н.А. (доверенность от 26.03.2013);
- Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Свистун А.Р. (доверенность от 13.12.2013 N 94д).
Общество с ограниченной ответственностью "Автонормаль" (далее - ООО "Автонормаль", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа Администрации в продлении срока действия договора аренды от 13.09.2007 N 987-07 на земельный участок площадью 5747 кв. м в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, и договора аренды от 13.09.2007 N 986-07 на земельный участок площадью 16 441 кв. м в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, заключенных с ООО "Автонормаль"; об обязании Администрации заключить договор с ООО "Автонормаль" на земельный участок площадью 5747 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 06 08:173, в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, и на земельный участок площадью 16 441 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 07 01:53, в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Райффайзенбанк" (далее - ЗАО "Райффайзенбанк", третье лицо), Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, третье лицо), общество с ограниченной ответственностью "Автоцентр Керг Уфа" (далее - ООО "Автоцентр Керг Уфа", третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.10.2013 (резолютивная часть объявлена 08.10.2013) в удовлетворении заявленных требований ООО "Автонормаль" отказано.
С вынесенным решением не согласилось ЗАО "Райффайзенбанк" и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ЗАО "Райффайзенбанк" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, заявленные требования ООО "Автонормаль" удовлетворить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом не учтено, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Права Администрации (как арендодателя) по прекращению арендных отношений, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, в данном случае ограничены нормами специального законодательства, направленными на охрану интересов участников строительства, а арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности по застройке земельного участка и практически завершивший строительство, не может быть произвольно лишен права аренды. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Кроме того, податель жалобы отмечает необоснованность вывода суда о том, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Также третье лицо не согласно с выводом суда о том, что нарушение прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности отказом Администрации не доказано. Без действующих договоров аренды земельных участков является невозможной государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, соответственно, невозможно включение объекта в конкурсную массу и его реализация.
Кроме того, вывод суда о том, что необращение арендатора к Администрации с целью продления договоров аренды в установленные договорами сроки аренды влияет на возможность удовлетворения требований ООО "Автонормаль" по данному делу, не соответствует обстоятельствам дела. Ни договоры аренды, ни статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат последствий нарушения арендатором указанного срока на обращение к арендодателю.
Податель жалобы ссылается и на необоснованность вывода суда о том, что правоотношения, вытекающие из договоров аренды, прекращены. По мнению ЗАО "Райффайзенбанк", договоры являются продленными на неопределенный срок.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу Администрация указала на то, что заявитель не воспользовался своим правом на продление действия договоров аренды. На спорных земельных участках в настоящее время имеется объект недвижимого имущества, принадлежащий ООО "Автоцентр Керг Уфа", которое имеет исключительное право на выкуп или получение в аренду земельных участков.
В дополнительных пояснениях заинтересованное лицо также указало, что в настоящее время площадь земельных участков, ранее переданных в аренду заявителю, изменена. Также земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 06 08:0173 в настоящее время используется для размещения автостоянки ООО "Автоцентр Керг Уфа" и не используется для размещения торгово-выставочного комплекса, земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 07 01:0053 используется ООО "Автоцентр Керг Уфа" для эксплуатации торгово-выставочного автокомплекса и автостоянок. В доказательство указанного заинтересованное лицо представило акты осмотра земельных участков от 13.08.2013.
В письменных возражениях ООО "Автоцентр Керг Уфа" указало, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:01 06 08:0173 и 02:55:01 07 01:0053 в настоящее время имеют статус подлежащих снятию с кадастрового учета ввиду того, что из них образован земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 07 01:217, в доказательство чего третьим лицом представлена копия кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 02:55:01 07 01:217. Также третье лицо указало, что в настоящее время оформляет арендные права на указанный земельный участок.
Иные лица, участвующие в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 23.01.2014 судебное разбирательство было отложено на 11.02.2014.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ООО "Автонормаль", Администрации, ООО "Автоцентр Керг Уфа" не явились. С учетом мнения представителей ЗАО "Райффайзенбанк" и Управления и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей заявителя, заинтересованного лица и иных третьих лиц.
В судебном заседании представитель ЗАО "Райффайзенбанк", принявший участие посредством видеоконференц-связи в порядке, предусмотренном статьей 1531 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель Управления против доводов апелляционной жалобы возражал, указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации от 06.06.2007 N 3350 "О предоставлении ООО "Автонормаль" земельного участка, находящегося по проспекту Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса" (т. 1, л.д. 14-16) 13.09.2007 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Автонормаль" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 987-07 (т. 1, л.д. 22-25).
В силу пункта 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:01 06 08:0173, общей площадью 5747 кв. м, расположенный по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, для использования в целях проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.
В соответствии с пунктом 3.1 договора срок аренды устанавливается с 06.06.2007 до 06.06.2009.
В силу пункта 3.2 договора по истечении срока, указанного в пункте 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.
Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (пункт 3.3 договора).
Государственная регистрация указанного договора произведена 26.12.2007, N государственной регистрации 02-04-01/220/2007-541 (т. 1, л.д. 25).
Также на основании названного постановления главы Администрации от 06.06.2007 N 3350 13.09.2007 Администрацией (арендодатель) и ООО "Автонормаль" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 986-07 (т. 1, л.д. 32-36).
В силу пункта 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:01 07 01:0053, общей площадью 16 441 кв. м, расположенный по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, для использования в целях проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.
В соответствии пункту 3.1 договора срок аренды устанавливается с 06.06.2007 до 06.06.2009.
В силу пункта 3.2 договора по истечении срока, указанного в пункте 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.
Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (пункт 3.3 договора).
Государственная регистрация указанного договора произведена 26.12.2007, N государственной регистрации 02-04-01/220/2007-529 (т. 1, оборот л.д. 33).
В материалы дела представлены кадастровые планы указанных земельных участков 2007 года (т. 1, л.д. 29-31, 34).
Также в соответствии с пунктом 14.1 постановления главы Администрации от 06.06.2007 N 3350 03.10.2007 между Администрацией и ООО "Автонормаль" (заказчик-застройщик) заключен договор N 825-П, согласно которому ООО "Автонормаль" предоставлено право на разработку проекта торгово-выставочного комплекса по пр. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (т. 1, л.д. 35).
27 ноября 2008 года Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации выдано разрешение от 27.11.2008 N RU 03308000-459-П на строительство торгово-выставочного комплекса - 1 очередь строительства общей площадью 5998,5 кв. м (т. 1, л.д. 36).
По результатам строительства составлен акт приемки объекта капитального строительства членами приемочной комиссии торгово-выставочного комплекса по пр. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (т. 1, л.д. 37-39).
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2009 N RU 03308000-22-ПА (т. 1, л.д. 149-152) в эксплуатацию принята 1 очередь строительства торгово-выставочного комплекса общей площадью 4654,2 кв. м.
Остальная часть здания, расположенная на третьем этаже, площадью 1249,3 кв. м в эксплуатацию принята не была.
Кроме того, из материалов настоящего дела, а также из судебных актов по делу N А07-10321/2012 следует, что 01.02.2008 между ООО "Автонормаль" (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "АкМоторс" (далее - ООО "АкМоторс") был (инвестор) заключен договор инвестирования строительства объекта - торгово-выставочный комплекс по пр. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (т. 1, л.д. 16-21).
На указанное введенное в эксплуатацию нежилое здание торгово-выставочного комплекса общей площадью 4654,2 кв. м по адресу: г. Уфа, р-н Советский, пр. Салавата Юлаева, д. 32, 15.04.2009 было зарегистрировано право собственности ООО "АкМоторс", а 15.10.2012 - право собственности ООО "Автоцентр Керг Уфа", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.07.2013 N 01/007/2013-8688 (т. 1, л.д. 109).
Из представленных в материалы дела технических паспортов от 02.08.2012 следует, что объект незавершенного строительства (часть первой очереди на перспективу второй очереди), инвентарный номер 351599, площадью 1249,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, р-н Советский, пр. Салавата Юлаева, д. 32, представляет собой помещение третьего этажа нежилого здания (т. 1, л.д. 40-42, 153-166).
Из судебных актов по делу N А07-10321/2012 следует, что ООО "Автонормаль" обратилось в регистрирующий орган с заявлением от 24.10.2011 о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, инвентарный номер 351599, расположенный на третьем этаже торгово-выставочного комплекса по пр. Салавата Юлаева, 32, площадью 1249,3 кв. м. В государственной регистрации было отказано, в том числе в связи с тем, что срок аренды по договору аренды земельного участка от 13.09.2007 N 987-07 истек 06.06.2009.
28 мая 2012 года ООО "Автонормаль" обратилось в Управление с просьбой о продлении указанных выше договоров аренды для осуществления государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства площадью 1249,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, р-н Советский, пр. Салавата Юлаева, д. 32 (т. 1. л.д. 44).
29 августа 2012 года Управление ответным письмом N 19552 сообщило, что о результатах рассмотрения поступившего обращения по существу будет сообщено дополнительно в срок, установленный законодательством и административным регламентом (т. 1, л.д. 45).
Повторно письмом от 14.03.2013 ООО "Автонормаль" обратилось в Управление с указанной просьбой (т. 1, л.д. 46).
В ответе Управления сообщалось, что рассмотрение вопроса о продлении срока действия договоров аренды земельных участков от 13.09.2007 N N 986-07 и 987-07 не представляется возможным в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 47).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.09.2010 по делу N А07-15094/2009 ООО "Автонормаль" признано несостоятельным (банкротом), в отношении которого открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.08.2011 по указанному делу конкурсным управляющим ООО "Автонормаль" утвержден Даниленков А.В. (т. 1. л.д. 48-50).
Из представленных в материалы дела кадастровых паспортов земельных участков: кадастровый номер 02:55:01 06 08:173, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Уфа, р-н Советский, пр. Салавата Юлаева, кадастровый номер 02:55:01 07 01:53, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Уфа, р-н Советский, пр. Салавата Юлаева, датированных сентябрем 2013 года, следует, что площадь указанных земельных участков изменена по сравнению с площадью, указанной в названных выше договорах аренды земельных участков и кадастровых паспортах 2007 года (земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 06 08:173 - ранее площадь 5747 кв. м, стала 5964 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 07 01:53 - ранее площадь 16 441 кв. м, стала 16 368 кв. м) (т. 2, л.д. 221-231).
В связи с указанным арбитражный суд апелляционной инстанции истребовал у филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан сведения о причинах и основаниях указанных изменений.
В сообщении от 04.02.2014 N 01066 филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан указал, что в сведения государственного кадастра недвижимости в отношении указанных земельных участков на основании заявлений Администрации внесены изменения о местоположении границ и площади.
Также арбитражный суд апелляционной инстанции истребовал у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах на указанные земельные участки по состоянию на настоящее время.
Согласно представленной выписке от 04.02.2014 N 01/006/2014-64 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на указанные земельные участки записи о государственной регистрации названных выше договоров аренды имеются.
Из актов осмотра земельных участков от 13.08.2013, представленных Администрацией, следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 06 08:0173 в настоящее время используется для размещения автостоянки ООО "Автоцентр Керг Уфа" и не используется для размещения торгово-выставочного комплекса, земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 07 01:0053 используется ООО "Автоцентр Керг Уфа" для эксплуатации торгово-выставочного автокомплекса и автостоянок.
В соответствии с кадастровым паспортом от 18.04.2013 N 02/13/1-290362 земельного участка с кадастровым номером 02:55:01 07 01:217, представленным ООО "Автоцентр Керг Уфа", указанный земельный участок имеет предыдущие кадастровые номера 02:55:01 06 08:0173 и 02:55:01 07 01:0053, сведения о земельном участке имеют временный характер, номера участков, подлежащих снятию с кадастрового учета: 02:55:01 06 08:0173 и 02:55:01 07 01:0053.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.10.2010 по делу N А07-15734/2010, вступившим в законную силу, ООО "Автонормаль" предписано освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 07 01:0053.
Заявитель, ссылаясь на то, что отказ Администрации в продлении действия договоров аренды является незаконным, обратился в суд с названными выше требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что заявитель не обратился в установленный договорами аренды срок в адрес арендодателя с заявлением о продлении срока действия договоров. Сроки действия договоров истекли, соответственно, права и законные интересы заявителя оспариваемым отказом не нарушены. Также суд отметил, что требование о признании незаконным отказа Администрации в продлении срока действия спорных договоров и требование об обязании Администрации заключить договоры с ООО "Автонормаль" аренды земельных участков не соотносимы между собой, являются взаимоисключающими. Обращаясь с настоящими требованиями об оспаривании отказа Администрации в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ООО "Автонормаль" фактически просит разрешить спор о наличии либо отсутствии у него права аренды спорных земельных участков. Указанное свидетельствует об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты права, которое оно считает нарушенным. Кроме того, из материалов дела следует, что на спорных земельных участках расположен объект недвижимости, принадлежащий третьему лицу - ООО "Автоцентр Керг Уфа".
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, а также доводы Администрации и ООО "Автоцентр Керг Уфа", не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из существа заявленных ООО "Автонормаль" по настоящему делу требований следует, что заявителем обжалуется отказ Администрации в продлении срока действия договора аренды от 13.09.2007 N 987-07 на земельный участок площадью 5747 кв. м, с кадастровым номером 02:55:01 06 08:173, в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, и договора аренды от 13.09.2007 N 986-07 на земельный участок площадью 16 441 кв. м, с кадастровым номером 02:55:01 07 01:53, в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, заключенных с ООО "Автонормаль".
Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность оспариваемого отказа и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания факта отсутствия незаконности оспариваемого отказа лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым отказом законных прав и интересов заявителя лежит на последнем.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 названного Кодекса, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В соответствии с правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя в силе обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции, исходит из следующего.
Из материалов настоящего дела следует, что торгово-выставочный комплекс по пр. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан", в том числе помещения третьего этажа здания, фактически возведены.
Фактически заявитель, обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, исходит из необходимости продления арендных отношений по указанным выше договорам аренды для получения документов о вводе объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект, а не для проведения собственно работ по строительству третьего этажа, которые уже закончены.
Между тем, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, ООО "Автонормаль" не доказало нарушение оспариваемым отказом его прав и законных интересов.
Так, из материалов дела не следует, что завершение строительства третьего этажа здания имело место после прекращения срока действия договоров аренды.
Заявитель не представил доказательств того, что ему было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом именно ввиду прекращения договорных отношений на земельные участки.
Также арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что требования заявителя в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:01 06 08:173 являются необоснованными ввиду того, что на данном земельном участке объект строительства не расположен, что следует из документов, представленных заинтересованным лицом, а именно актов осмотра от 13.08.2013.
Более того, в настоящее время указанный земельный участок используется для размещения автостоянки ООО "Автоцентр Керг Уфа".
Земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 07 01:0053 также используется ООО "Автоцентр Керг Уфа" для эксплуатации торгово-выставочного автокомплекса и автостоянок.
Кроме того, ООО "Автоцентр Керг Уфа" является собственником введенного в эксплуатацию нежилого здания торгово-выставочного комплекса общей площадью 4654,2 кв. м по адресу: г. Уфа, р-н Советский, пр. Салавата Юлаева, д. 32.
Таким образом, право собственности ООО "Автоцентр Керг Уфа" зарегистрировано на введенное в эксплуатацию здание, а не на объект незавершенного строительства.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Из пояснений ООО "Автоцентр Керг Уфа" следует, что в настоящее время им проводятся работы по реализации указанного исключительного права путем оформления земельных участков в аренду.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что правовые режимы земельных участков, переданных в аренду под строительство, и переданных в аренду для эксплуатации находящихся на земельном участке зданий, сооружений, различны.
В случае удовлетворения заявленных ООО "Автонормаль" требований будет нарушено указанное исключительное право ООО "Автоцентр Керг Уфа" на земельный участок, необходимый для эксплуатации принадлежащего третьему лицу объекта.
Также ввиду отсутствия доказательств фактического использования заявителем земельных участков по истечении срока действия спорных договоров аренды, а также наличия доказательств использования земельных участков иным лицом - ООО "Автоцентр Керг Уфа" арбитражный суд апелляционной инстанции не может принять довод подателя жалобы о том, что договоры аренды с заявителем являются продленными на неопределенный срок.
В силу изложенного основания для удовлетворения требований ООО "Автонормаль" отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
ЗАО "Райффайзенбанк" из федерального бюджета подлежит возврату излишне уплаченная платежным поручением от 19.11.2013 N 36957 государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2013 по делу N А07-7663/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" - без удовлетворения.
Возвратить закрытому акционерному обществу "Райффайзенбанк" из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 19.11.2013 N 36957 государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.02.2014 N 18АП-13902/2013 ПО ДЕЛУ N А07-7663/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 февраля 2014 г. N 18АП-13902/2013
Дело N А07-7663/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2014 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2013 по делу N А07-7663/2013 (судья Айбасов Р.М.).
В заседании приняли участие представители:
- путем использования систем видеоконференц-связи - закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" - Олешко Н.А. (доверенность от 26.03.2013);
- Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Свистун А.Р. (доверенность от 13.12.2013 N 94д).
Общество с ограниченной ответственностью "Автонормаль" (далее - ООО "Автонормаль", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа Администрации в продлении срока действия договора аренды от 13.09.2007 N 987-07 на земельный участок площадью 5747 кв. м в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, и договора аренды от 13.09.2007 N 986-07 на земельный участок площадью 16 441 кв. м в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, заключенных с ООО "Автонормаль"; об обязании Администрации заключить договор с ООО "Автонормаль" на земельный участок площадью 5747 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 06 08:173, в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, и на земельный участок площадью 16 441 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 07 01:53, в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Райффайзенбанк" (далее - ЗАО "Райффайзенбанк", третье лицо), Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, третье лицо), общество с ограниченной ответственностью "Автоцентр Керг Уфа" (далее - ООО "Автоцентр Керг Уфа", третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.10.2013 (резолютивная часть объявлена 08.10.2013) в удовлетворении заявленных требований ООО "Автонормаль" отказано.
С вынесенным решением не согласилось ЗАО "Райффайзенбанк" и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ЗАО "Райффайзенбанк" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, заявленные требования ООО "Автонормаль" удовлетворить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом не учтено, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Права Администрации (как арендодателя) по прекращению арендных отношений, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, в данном случае ограничены нормами специального законодательства, направленными на охрану интересов участников строительства, а арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности по застройке земельного участка и практически завершивший строительство, не может быть произвольно лишен права аренды. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Кроме того, податель жалобы отмечает необоснованность вывода суда о том, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Также третье лицо не согласно с выводом суда о том, что нарушение прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности отказом Администрации не доказано. Без действующих договоров аренды земельных участков является невозможной государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, соответственно, невозможно включение объекта в конкурсную массу и его реализация.
Кроме того, вывод суда о том, что необращение арендатора к Администрации с целью продления договоров аренды в установленные договорами сроки аренды влияет на возможность удовлетворения требований ООО "Автонормаль" по данному делу, не соответствует обстоятельствам дела. Ни договоры аренды, ни статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат последствий нарушения арендатором указанного срока на обращение к арендодателю.
Податель жалобы ссылается и на необоснованность вывода суда о том, что правоотношения, вытекающие из договоров аренды, прекращены. По мнению ЗАО "Райффайзенбанк", договоры являются продленными на неопределенный срок.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу Администрация указала на то, что заявитель не воспользовался своим правом на продление действия договоров аренды. На спорных земельных участках в настоящее время имеется объект недвижимого имущества, принадлежащий ООО "Автоцентр Керг Уфа", которое имеет исключительное право на выкуп или получение в аренду земельных участков.
В дополнительных пояснениях заинтересованное лицо также указало, что в настоящее время площадь земельных участков, ранее переданных в аренду заявителю, изменена. Также земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 06 08:0173 в настоящее время используется для размещения автостоянки ООО "Автоцентр Керг Уфа" и не используется для размещения торгово-выставочного комплекса, земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 07 01:0053 используется ООО "Автоцентр Керг Уфа" для эксплуатации торгово-выставочного автокомплекса и автостоянок. В доказательство указанного заинтересованное лицо представило акты осмотра земельных участков от 13.08.2013.
В письменных возражениях ООО "Автоцентр Керг Уфа" указало, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:01 06 08:0173 и 02:55:01 07 01:0053 в настоящее время имеют статус подлежащих снятию с кадастрового учета ввиду того, что из них образован земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 07 01:217, в доказательство чего третьим лицом представлена копия кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 02:55:01 07 01:217. Также третье лицо указало, что в настоящее время оформляет арендные права на указанный земельный участок.
Иные лица, участвующие в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 23.01.2014 судебное разбирательство было отложено на 11.02.2014.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ООО "Автонормаль", Администрации, ООО "Автоцентр Керг Уфа" не явились. С учетом мнения представителей ЗАО "Райффайзенбанк" и Управления и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей заявителя, заинтересованного лица и иных третьих лиц.
В судебном заседании представитель ЗАО "Райффайзенбанк", принявший участие посредством видеоконференц-связи в порядке, предусмотренном статьей 1531 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель Управления против доводов апелляционной жалобы возражал, указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации от 06.06.2007 N 3350 "О предоставлении ООО "Автонормаль" земельного участка, находящегося по проспекту Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса" (т. 1, л.д. 14-16) 13.09.2007 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Автонормаль" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 987-07 (т. 1, л.д. 22-25).
В силу пункта 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:01 06 08:0173, общей площадью 5747 кв. м, расположенный по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, для использования в целях проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.
В соответствии с пунктом 3.1 договора срок аренды устанавливается с 06.06.2007 до 06.06.2009.
В силу пункта 3.2 договора по истечении срока, указанного в пункте 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.
Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (пункт 3.3 договора).
Государственная регистрация указанного договора произведена 26.12.2007, N государственной регистрации 02-04-01/220/2007-541 (т. 1, л.д. 25).
Также на основании названного постановления главы Администрации от 06.06.2007 N 3350 13.09.2007 Администрацией (арендодатель) и ООО "Автонормаль" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 986-07 (т. 1, л.д. 32-36).
В силу пункта 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:01 07 01:0053, общей площадью 16 441 кв. м, расположенный по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, для использования в целях проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.
В соответствии пункту 3.1 договора срок аренды устанавливается с 06.06.2007 до 06.06.2009.
В силу пункта 3.2 договора по истечении срока, указанного в пункте 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.
Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (пункт 3.3 договора).
Государственная регистрация указанного договора произведена 26.12.2007, N государственной регистрации 02-04-01/220/2007-529 (т. 1, оборот л.д. 33).
В материалы дела представлены кадастровые планы указанных земельных участков 2007 года (т. 1, л.д. 29-31, 34).
Также в соответствии с пунктом 14.1 постановления главы Администрации от 06.06.2007 N 3350 03.10.2007 между Администрацией и ООО "Автонормаль" (заказчик-застройщик) заключен договор N 825-П, согласно которому ООО "Автонормаль" предоставлено право на разработку проекта торгово-выставочного комплекса по пр. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (т. 1, л.д. 35).
27 ноября 2008 года Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации выдано разрешение от 27.11.2008 N RU 03308000-459-П на строительство торгово-выставочного комплекса - 1 очередь строительства общей площадью 5998,5 кв. м (т. 1, л.д. 36).
По результатам строительства составлен акт приемки объекта капитального строительства членами приемочной комиссии торгово-выставочного комплекса по пр. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (т. 1, л.д. 37-39).
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2009 N RU 03308000-22-ПА (т. 1, л.д. 149-152) в эксплуатацию принята 1 очередь строительства торгово-выставочного комплекса общей площадью 4654,2 кв. м.
Остальная часть здания, расположенная на третьем этаже, площадью 1249,3 кв. м в эксплуатацию принята не была.
Кроме того, из материалов настоящего дела, а также из судебных актов по делу N А07-10321/2012 следует, что 01.02.2008 между ООО "Автонормаль" (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "АкМоторс" (далее - ООО "АкМоторс") был (инвестор) заключен договор инвестирования строительства объекта - торгово-выставочный комплекс по пр. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (т. 1, л.д. 16-21).
На указанное введенное в эксплуатацию нежилое здание торгово-выставочного комплекса общей площадью 4654,2 кв. м по адресу: г. Уфа, р-н Советский, пр. Салавата Юлаева, д. 32, 15.04.2009 было зарегистрировано право собственности ООО "АкМоторс", а 15.10.2012 - право собственности ООО "Автоцентр Керг Уфа", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.07.2013 N 01/007/2013-8688 (т. 1, л.д. 109).
Из представленных в материалы дела технических паспортов от 02.08.2012 следует, что объект незавершенного строительства (часть первой очереди на перспективу второй очереди), инвентарный номер 351599, площадью 1249,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, р-н Советский, пр. Салавата Юлаева, д. 32, представляет собой помещение третьего этажа нежилого здания (т. 1, л.д. 40-42, 153-166).
Из судебных актов по делу N А07-10321/2012 следует, что ООО "Автонормаль" обратилось в регистрирующий орган с заявлением от 24.10.2011 о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, инвентарный номер 351599, расположенный на третьем этаже торгово-выставочного комплекса по пр. Салавата Юлаева, 32, площадью 1249,3 кв. м. В государственной регистрации было отказано, в том числе в связи с тем, что срок аренды по договору аренды земельного участка от 13.09.2007 N 987-07 истек 06.06.2009.
28 мая 2012 года ООО "Автонормаль" обратилось в Управление с просьбой о продлении указанных выше договоров аренды для осуществления государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства площадью 1249,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, р-н Советский, пр. Салавата Юлаева, д. 32 (т. 1. л.д. 44).
29 августа 2012 года Управление ответным письмом N 19552 сообщило, что о результатах рассмотрения поступившего обращения по существу будет сообщено дополнительно в срок, установленный законодательством и административным регламентом (т. 1, л.д. 45).
Повторно письмом от 14.03.2013 ООО "Автонормаль" обратилось в Управление с указанной просьбой (т. 1, л.д. 46).
В ответе Управления сообщалось, что рассмотрение вопроса о продлении срока действия договоров аренды земельных участков от 13.09.2007 N N 986-07 и 987-07 не представляется возможным в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 47).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.09.2010 по делу N А07-15094/2009 ООО "Автонормаль" признано несостоятельным (банкротом), в отношении которого открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.08.2011 по указанному делу конкурсным управляющим ООО "Автонормаль" утвержден Даниленков А.В. (т. 1. л.д. 48-50).
Из представленных в материалы дела кадастровых паспортов земельных участков: кадастровый номер 02:55:01 06 08:173, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Уфа, р-н Советский, пр. Салавата Юлаева, кадастровый номер 02:55:01 07 01:53, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Уфа, р-н Советский, пр. Салавата Юлаева, датированных сентябрем 2013 года, следует, что площадь указанных земельных участков изменена по сравнению с площадью, указанной в названных выше договорах аренды земельных участков и кадастровых паспортах 2007 года (земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 06 08:173 - ранее площадь 5747 кв. м, стала 5964 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 07 01:53 - ранее площадь 16 441 кв. м, стала 16 368 кв. м) (т. 2, л.д. 221-231).
В связи с указанным арбитражный суд апелляционной инстанции истребовал у филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан сведения о причинах и основаниях указанных изменений.
В сообщении от 04.02.2014 N 01066 филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан указал, что в сведения государственного кадастра недвижимости в отношении указанных земельных участков на основании заявлений Администрации внесены изменения о местоположении границ и площади.
Также арбитражный суд апелляционной инстанции истребовал у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах на указанные земельные участки по состоянию на настоящее время.
Согласно представленной выписке от 04.02.2014 N 01/006/2014-64 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на указанные земельные участки записи о государственной регистрации названных выше договоров аренды имеются.
Из актов осмотра земельных участков от 13.08.2013, представленных Администрацией, следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 06 08:0173 в настоящее время используется для размещения автостоянки ООО "Автоцентр Керг Уфа" и не используется для размещения торгово-выставочного комплекса, земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 07 01:0053 используется ООО "Автоцентр Керг Уфа" для эксплуатации торгово-выставочного автокомплекса и автостоянок.
В соответствии с кадастровым паспортом от 18.04.2013 N 02/13/1-290362 земельного участка с кадастровым номером 02:55:01 07 01:217, представленным ООО "Автоцентр Керг Уфа", указанный земельный участок имеет предыдущие кадастровые номера 02:55:01 06 08:0173 и 02:55:01 07 01:0053, сведения о земельном участке имеют временный характер, номера участков, подлежащих снятию с кадастрового учета: 02:55:01 06 08:0173 и 02:55:01 07 01:0053.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.10.2010 по делу N А07-15734/2010, вступившим в законную силу, ООО "Автонормаль" предписано освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 07 01:0053.
Заявитель, ссылаясь на то, что отказ Администрации в продлении действия договоров аренды является незаконным, обратился в суд с названными выше требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что заявитель не обратился в установленный договорами аренды срок в адрес арендодателя с заявлением о продлении срока действия договоров. Сроки действия договоров истекли, соответственно, права и законные интересы заявителя оспариваемым отказом не нарушены. Также суд отметил, что требование о признании незаконным отказа Администрации в продлении срока действия спорных договоров и требование об обязании Администрации заключить договоры с ООО "Автонормаль" аренды земельных участков не соотносимы между собой, являются взаимоисключающими. Обращаясь с настоящими требованиями об оспаривании отказа Администрации в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ООО "Автонормаль" фактически просит разрешить спор о наличии либо отсутствии у него права аренды спорных земельных участков. Указанное свидетельствует об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты права, которое оно считает нарушенным. Кроме того, из материалов дела следует, что на спорных земельных участках расположен объект недвижимости, принадлежащий третьему лицу - ООО "Автоцентр Керг Уфа".
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, а также доводы Администрации и ООО "Автоцентр Керг Уфа", не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из существа заявленных ООО "Автонормаль" по настоящему делу требований следует, что заявителем обжалуется отказ Администрации в продлении срока действия договора аренды от 13.09.2007 N 987-07 на земельный участок площадью 5747 кв. м, с кадастровым номером 02:55:01 06 08:173, в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, и договора аренды от 13.09.2007 N 986-07 на земельный участок площадью 16 441 кв. м, с кадастровым номером 02:55:01 07 01:53, в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, заключенных с ООО "Автонормаль".
Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность оспариваемого отказа и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания факта отсутствия незаконности оспариваемого отказа лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым отказом законных прав и интересов заявителя лежит на последнем.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 названного Кодекса, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В соответствии с правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя в силе обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции, исходит из следующего.
Из материалов настоящего дела следует, что торгово-выставочный комплекс по пр. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан", в том числе помещения третьего этажа здания, фактически возведены.
Фактически заявитель, обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, исходит из необходимости продления арендных отношений по указанным выше договорам аренды для получения документов о вводе объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект, а не для проведения собственно работ по строительству третьего этажа, которые уже закончены.
Между тем, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, ООО "Автонормаль" не доказало нарушение оспариваемым отказом его прав и законных интересов.
Так, из материалов дела не следует, что завершение строительства третьего этажа здания имело место после прекращения срока действия договоров аренды.
Заявитель не представил доказательств того, что ему было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом именно ввиду прекращения договорных отношений на земельные участки.
Также арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что требования заявителя в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:01 06 08:173 являются необоснованными ввиду того, что на данном земельном участке объект строительства не расположен, что следует из документов, представленных заинтересованным лицом, а именно актов осмотра от 13.08.2013.
Более того, в настоящее время указанный земельный участок используется для размещения автостоянки ООО "Автоцентр Керг Уфа".
Земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 07 01:0053 также используется ООО "Автоцентр Керг Уфа" для эксплуатации торгово-выставочного автокомплекса и автостоянок.
Кроме того, ООО "Автоцентр Керг Уфа" является собственником введенного в эксплуатацию нежилого здания торгово-выставочного комплекса общей площадью 4654,2 кв. м по адресу: г. Уфа, р-н Советский, пр. Салавата Юлаева, д. 32.
Таким образом, право собственности ООО "Автоцентр Керг Уфа" зарегистрировано на введенное в эксплуатацию здание, а не на объект незавершенного строительства.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Из пояснений ООО "Автоцентр Керг Уфа" следует, что в настоящее время им проводятся работы по реализации указанного исключительного права путем оформления земельных участков в аренду.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что правовые режимы земельных участков, переданных в аренду под строительство, и переданных в аренду для эксплуатации находящихся на земельном участке зданий, сооружений, различны.
В случае удовлетворения заявленных ООО "Автонормаль" требований будет нарушено указанное исключительное право ООО "Автоцентр Керг Уфа" на земельный участок, необходимый для эксплуатации принадлежащего третьему лицу объекта.
Также ввиду отсутствия доказательств фактического использования заявителем земельных участков по истечении срока действия спорных договоров аренды, а также наличия доказательств использования земельных участков иным лицом - ООО "Автоцентр Керг Уфа" арбитражный суд апелляционной инстанции не может принять довод подателя жалобы о том, что договоры аренды с заявителем являются продленными на неопределенный срок.
В силу изложенного основания для удовлетворения требований ООО "Автонормаль" отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
ЗАО "Райффайзенбанк" из федерального бюджета подлежит возврату излишне уплаченная платежным поручением от 19.11.2013 N 36957 государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2013 по делу N А07-7663/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" - без удовлетворения.
Возвратить закрытому акционерному обществу "Райффайзенбанк" из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 19.11.2013 N 36957 государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)