Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик Фролова Е.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе Председательствующего Москаленко Т.П. судей Фроловой Е.М. и Маншилиной Е.И., при секретаре П.А., рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке апелляционную жалобу ответчика Т. ФИО13 на решение Советского районного суда г. Липецка от 10 августа 2012 года, которым постановлено: "Установить, что Договор купли-продажи <адрес> <адрес>, совершенный в письменной форме 7 марта 2012 года между продавцом Т. ФИО14 и покупателем Н. ФИО15; и переход права собственности на <адрес> <адрес> от Т. ФИО28 к Н. ФИО16 подлежат государственной регистрации, в соответствии с п. 1 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Обязать Т. ФИО17 исполнить свое обязательство по передаче Н. ФИО18 <адрес> <адрес>, после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру от Т. ФИО19 к Н. ФИО20 Т. ФИО21 в удовлетворении заявленных исковых требований к Н. ФИО22, Косых ФИО23 о признании недействительным Договора купли-продажи квартиры, заключенного 7 марта 2012 года между Т. ФИО24 и Н. ФИО25, отказать". Заслушав доклад судьи Фроловой Е.М., судебная коллегия
установила:
Н. обратился в суд с иском к Т. об исполнении продавцом обязанности по передаче квартиры и о государственной регистрации перехода права собственности. В обоснование иска ссылался на то, что 07.03.2012 г. между ним и Т. заключен договор купли-продажи квартиры. Однако ответчик уклоняется от исполнения договора. Расчет по договору произведен полностью в день подписания, и в этот же день все необходимые документы поданы на государственную регистрацию сделки и перехода права собственности на квартиру в Управление Росреестра по Липецкой области. Однако 14.03.2012 г. по заявлению Т. государственная регистрация сделки приостановлена в связи с тем, что расчет по сделке не произведен.
Ответчик Т. иск не признала, заявила встречные требования к Н. и К. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в связи с его безденежностью, а также полагает сделку кабальной. Расписка о получении денег написана ею под влиянием обмана, насилия и угрозы со стороны своего родственника К., который уговаривал ее продать квартиру и рассчитаться с долгами сына, забрал себе денежные средства, переданные покупателем Н., положив их на свой счет в Сбербанке. Кроме того, квартира продана по настоянию К. за сумму значительно меньшую, чем рыночная стоимость квартиры.
Представитель истца по доверенности Э. первоначальный иск поддержал. Встречные иск Т. не признал, указывая, что Н. к совершению сделки ответчицу не принуждал, расчет по договору купли-продажи от 07.03.2012 г. произвел в полном объеме.
Ответчик Т. и ее представитель адвокат Комиссаров В.А. просили в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить.
Истец Н. и ответчик К. в суд не явились.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Липецкой области в суд не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие. Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше. В апелляционной жалобе ответчик Т. просит отменить решение суда и принять новое об удовлетворении ее иска в полном объеме. Ссылалась на то, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, неправильно определены юридически значимые обстоятельства по делу, в частности, суд не принял во внимание, что в цена квартиры по договору купли-продажи явно несоразмерна рыночной стоимости квартиры; представленные в подтверждение передачи денег по договору расписка и акт передачи недвижимости не могут быть признаны допустимыми доказательствами по делу. Также суд не учел, что в момент заключения договора купли-продажи и написания расписки Т. находилась под воздействием сильнодействующих лекарственных препаратов и в силу своего психического состояния не отдавала отчет своим действия и не могла руководить ими. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика К., что является нарушением норма процессуального законодательства. Выслушав ответчика Т. и ее представителя, представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражения на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда. Исходя из ст. ст. 166, 167 *** сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Частью 1 ст. 179 ГК РФ предусмотрено, что судом может быть признана недействительной по иску потерпевшего сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).
Согласно ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Из материалов дела следует, что 07.03.2012 г. между Н. и Т. заключен договор купли-продажи <адрес> <адрес> <адрес>, 301/1802 доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и 301/1802 долю земельного участка при домовладении за 5600000 руб. Денежные средства переданы продавцу переданы в полном объеме до подписания договора (п. 7 договора). Передача денежных средств в указанном размере подтверждается и распиской Т. (л.д. 65 т. 1). Судебная коллегия считает, что отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в силу его безденежности, а также на основании ст. ст. 177, 179 ГК РФ, суд правильно исходил из того, что в день заключения указанного договора Т. выдала Н. расписку, исполненную собственноручно, согласно которой она получила от истца денежную сумму в размере 5600000 руб. за проданную квартиру, следовательно, Н. исполнил свои обязательства по договору в полном объеме. Доказательств совершения Н. при заключении сделки купли-продажи жилого помещения в отношении Т. насилия, угрозы, обмана, а также нахождения Т. в момент совершения сделки в состоянии неспособным отдавать отчет своим действиям, как основания для признания договора купли-продажи от 07.03.2012 г. недействительным, также не представлено. Несостоятельны доводы Т. об изъятии у нее расписки в получении денежных средств, поскольку обычаи делового оборота предусматривают нахождение расписки у лица передавшего, а не получившего, деньги (ст. 431 ГК РФ). Доводы ответчика о том, что денежные средства забрал ее родственник К., доказательствами не подтверждены. К. участником сделки не являлся ни в качестве стороны, ни как представитель, поэтому отношения между ним и Т. правового значения по настоящему делу не имеют. Не могут быть приняты во внимание и доводы ответчика о кабальности сделки, поскольку рыночная стоимость квартиры по состоянию на 09.06.2012 г. составила 7902436 руб., а продана квартира 07.03.2012 г. за 5600000 руб. Учитывая, что приобретена квартира Т. по договору долевого участия в строительстве от 27.12.2007 г. за 3 000 000 руб., с момента продажи до момента оценки прошло три месяца, принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), исходя из которого рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная экспертным путем, не всегда является его продажной ценой, судебная коллегия не усматривает нарушения прав продавца при определении цены квартиры в 5600000 руб. Несостоятельна ссылка ответчика и на соглашение от 27.03.2012 г. (л.д. 123 т. 1), по которому Н. обязался передать Т. денежные средства - разницу от продажи квартиры свыше 5600 000 руб., поскольку из буквального толкования данного соглашения (ст. 431 ГК РФ) следует, что оно приложением либо дополнением к договору купли-продажи от 07.03.2012 г. не является и для разрешения настоящего спора правового значения не имеет. Правомерно суд отверг ссылку ответчика на показания свидетеля П.Г. о неспособности понимать значение своих действий в момент совершения сделки, поскольку ответчик за медицинской помощью к психиатру не обращалась, не ходатайствовала перед судом о назначении экспертизы своего состояния, а объективных причин для назначения психолого-психиатрической экспертизы по инициативе у суда не имелось. Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что ответчик в обоснование требований о недействительности сделки ссылается на взаимоисключающие основания. Суд, проанализировав и исследовав все доводы ответчика, правомерно пришел к выводу, что доказательств недействительности сделки не представлено, в связи с этим Т. не может быть освобождена от исполнения своих обязательств перед Н. по передаче квартиры, являющейся предметом договора купли-продажи от 07.03.2012 г.
В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ и п. 1 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Коль скоро договор купли-продажи квартиры от 07.032012 г. совершен в установленной письменной форме, все существенные условия определены, покупателем обязательства выполнены, суд обоснованно установил, что такой договор и переход права собственности на квартиру подлежат государственной регистрации. Ссылка Т. на незаконное рассмотрение дела в отсутствие К., поскольку он не был извещен своевременно и надлежащим образом о судебном разбирательстве, в результате чего решение подлежит отмене, является несостоятельной. В материалах дела имеется уведомление от 06.08.2012 г., подтверждающее вручение телеграммы от 03.08.2012 г. по адресу: <адрес>, лично К. (л.д. 129, 133 т. 2). Таким образом, суд свою обязанность по извещению выполнил, явка в суд обязанностью стороны не является. Судебная коллегия считает, что решение суда по делу постановлено с учетом всех обстоятельств спора, доводов сторон и представленных ими доказательств. Доводы жалобы не содержат правовых оснований для отмены правильного по существу решения суда, а выражают лишь несогласие с ним. Нормы материального права к отношениям сторон применены судом первой инстанции правильно, процессуальных нарушений не допущено. Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Липецка от 10 августа 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика Т. ФИО26 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.10.2012 N 33-2506/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 октября 2012 г. N 33-2506/2012
Докладчик Фролова Е.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе Председательствующего Москаленко Т.П. судей Фроловой Е.М. и Маншилиной Е.И., при секретаре П.А., рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке апелляционную жалобу ответчика Т. ФИО13 на решение Советского районного суда г. Липецка от 10 августа 2012 года, которым постановлено: "Установить, что Договор купли-продажи <адрес> <адрес>, совершенный в письменной форме 7 марта 2012 года между продавцом Т. ФИО14 и покупателем Н. ФИО15; и переход права собственности на <адрес> <адрес> от Т. ФИО28 к Н. ФИО16 подлежат государственной регистрации, в соответствии с п. 1 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Обязать Т. ФИО17 исполнить свое обязательство по передаче Н. ФИО18 <адрес> <адрес>, после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру от Т. ФИО19 к Н. ФИО20 Т. ФИО21 в удовлетворении заявленных исковых требований к Н. ФИО22, Косых ФИО23 о признании недействительным Договора купли-продажи квартиры, заключенного 7 марта 2012 года между Т. ФИО24 и Н. ФИО25, отказать". Заслушав доклад судьи Фроловой Е.М., судебная коллегия
установила:
Н. обратился в суд с иском к Т. об исполнении продавцом обязанности по передаче квартиры и о государственной регистрации перехода права собственности. В обоснование иска ссылался на то, что 07.03.2012 г. между ним и Т. заключен договор купли-продажи квартиры. Однако ответчик уклоняется от исполнения договора. Расчет по договору произведен полностью в день подписания, и в этот же день все необходимые документы поданы на государственную регистрацию сделки и перехода права собственности на квартиру в Управление Росреестра по Липецкой области. Однако 14.03.2012 г. по заявлению Т. государственная регистрация сделки приостановлена в связи с тем, что расчет по сделке не произведен.
Ответчик Т. иск не признала, заявила встречные требования к Н. и К. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в связи с его безденежностью, а также полагает сделку кабальной. Расписка о получении денег написана ею под влиянием обмана, насилия и угрозы со стороны своего родственника К., который уговаривал ее продать квартиру и рассчитаться с долгами сына, забрал себе денежные средства, переданные покупателем Н., положив их на свой счет в Сбербанке. Кроме того, квартира продана по настоянию К. за сумму значительно меньшую, чем рыночная стоимость квартиры.
Представитель истца по доверенности Э. первоначальный иск поддержал. Встречные иск Т. не признал, указывая, что Н. к совершению сделки ответчицу не принуждал, расчет по договору купли-продажи от 07.03.2012 г. произвел в полном объеме.
Ответчик Т. и ее представитель адвокат Комиссаров В.А. просили в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить.
Истец Н. и ответчик К. в суд не явились.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Липецкой области в суд не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие. Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше. В апелляционной жалобе ответчик Т. просит отменить решение суда и принять новое об удовлетворении ее иска в полном объеме. Ссылалась на то, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, неправильно определены юридически значимые обстоятельства по делу, в частности, суд не принял во внимание, что в цена квартиры по договору купли-продажи явно несоразмерна рыночной стоимости квартиры; представленные в подтверждение передачи денег по договору расписка и акт передачи недвижимости не могут быть признаны допустимыми доказательствами по делу. Также суд не учел, что в момент заключения договора купли-продажи и написания расписки Т. находилась под воздействием сильнодействующих лекарственных препаратов и в силу своего психического состояния не отдавала отчет своим действия и не могла руководить ими. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика К., что является нарушением норма процессуального законодательства. Выслушав ответчика Т. и ее представителя, представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражения на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда. Исходя из ст. ст. 166, 167 *** сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Частью 1 ст. 179 ГК РФ предусмотрено, что судом может быть признана недействительной по иску потерпевшего сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).
Согласно ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Из материалов дела следует, что 07.03.2012 г. между Н. и Т. заключен договор купли-продажи <адрес> <адрес> <адрес>, 301/1802 доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и 301/1802 долю земельного участка при домовладении за 5600000 руб. Денежные средства переданы продавцу переданы в полном объеме до подписания договора (п. 7 договора). Передача денежных средств в указанном размере подтверждается и распиской Т. (л.д. 65 т. 1). Судебная коллегия считает, что отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в силу его безденежности, а также на основании ст. ст. 177, 179 ГК РФ, суд правильно исходил из того, что в день заключения указанного договора Т. выдала Н. расписку, исполненную собственноручно, согласно которой она получила от истца денежную сумму в размере 5600000 руб. за проданную квартиру, следовательно, Н. исполнил свои обязательства по договору в полном объеме. Доказательств совершения Н. при заключении сделки купли-продажи жилого помещения в отношении Т. насилия, угрозы, обмана, а также нахождения Т. в момент совершения сделки в состоянии неспособным отдавать отчет своим действиям, как основания для признания договора купли-продажи от 07.03.2012 г. недействительным, также не представлено. Несостоятельны доводы Т. об изъятии у нее расписки в получении денежных средств, поскольку обычаи делового оборота предусматривают нахождение расписки у лица передавшего, а не получившего, деньги (ст. 431 ГК РФ). Доводы ответчика о том, что денежные средства забрал ее родственник К., доказательствами не подтверждены. К. участником сделки не являлся ни в качестве стороны, ни как представитель, поэтому отношения между ним и Т. правового значения по настоящему делу не имеют. Не могут быть приняты во внимание и доводы ответчика о кабальности сделки, поскольку рыночная стоимость квартиры по состоянию на 09.06.2012 г. составила 7902436 руб., а продана квартира 07.03.2012 г. за 5600000 руб. Учитывая, что приобретена квартира Т. по договору долевого участия в строительстве от 27.12.2007 г. за 3 000 000 руб., с момента продажи до момента оценки прошло три месяца, принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), исходя из которого рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная экспертным путем, не всегда является его продажной ценой, судебная коллегия не усматривает нарушения прав продавца при определении цены квартиры в 5600000 руб. Несостоятельна ссылка ответчика и на соглашение от 27.03.2012 г. (л.д. 123 т. 1), по которому Н. обязался передать Т. денежные средства - разницу от продажи квартиры свыше 5600 000 руб., поскольку из буквального толкования данного соглашения (ст. 431 ГК РФ) следует, что оно приложением либо дополнением к договору купли-продажи от 07.03.2012 г. не является и для разрешения настоящего спора правового значения не имеет. Правомерно суд отверг ссылку ответчика на показания свидетеля П.Г. о неспособности понимать значение своих действий в момент совершения сделки, поскольку ответчик за медицинской помощью к психиатру не обращалась, не ходатайствовала перед судом о назначении экспертизы своего состояния, а объективных причин для назначения психолого-психиатрической экспертизы по инициативе у суда не имелось. Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что ответчик в обоснование требований о недействительности сделки ссылается на взаимоисключающие основания. Суд, проанализировав и исследовав все доводы ответчика, правомерно пришел к выводу, что доказательств недействительности сделки не представлено, в связи с этим Т. не может быть освобождена от исполнения своих обязательств перед Н. по передаче квартиры, являющейся предметом договора купли-продажи от 07.03.2012 г.
В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ и п. 1 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Коль скоро договор купли-продажи квартиры от 07.032012 г. совершен в установленной письменной форме, все существенные условия определены, покупателем обязательства выполнены, суд обоснованно установил, что такой договор и переход права собственности на квартиру подлежат государственной регистрации. Ссылка Т. на незаконное рассмотрение дела в отсутствие К., поскольку он не был извещен своевременно и надлежащим образом о судебном разбирательстве, в результате чего решение подлежит отмене, является несостоятельной. В материалах дела имеется уведомление от 06.08.2012 г., подтверждающее вручение телеграммы от 03.08.2012 г. по адресу: <адрес>, лично К. (л.д. 129, 133 т. 2). Таким образом, суд свою обязанность по извещению выполнил, явка в суд обязанностью стороны не является. Судебная коллегия считает, что решение суда по делу постановлено с учетом всех обстоятельств спора, доводов сторон и представленных ими доказательств. Доводы жалобы не содержат правовых оснований для отмены правильного по существу решения суда, а выражают лишь несогласие с ним. Нормы материального права к отношениям сторон применены судом первой инстанции правильно, процессуальных нарушений не допущено. Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Липецка от 10 августа 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика Т. ФИО26 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)