Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Продавец ссылается на неполучение денежных средств за квартиру и нарушение покупателем условия договора о праве продавца на пожизненное пользование квартирой.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Прокошкина М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Емельяновой Е.А.
судей Литвиновой И.А., Венедиктовой Е.А.
при секретаре <...>
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-933/2014 по апелляционной жалобе <...> Т.В. на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 21 апреля 2014 года по иску <...> Т.В. к <...> В.П. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру,
заслушав доклад судьи Емельяновой Е.А.,
выслушав объяснения законного представителя <...> Т.В. - <...> Л.Ф. и <...> Е.Э., ответчика и его представителя - адвоката <...> К.М., представителя третьего лица <...> Е.Н. - <...> Е.Э.,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
<...> Т.В. обратилась в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с вышеназванным иском к <...> В.П. и просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры от <...>, по которому <...> Т.В. (продавец) произвела отчуждение принадлежащей ей на праве собственности квартиры N <адрес> в Санкт-Петербурге <...> В.П. (покупатель), а <...> В.П. - приобрел данную квартиру в собственность; признать право собственности на квартиру (л.д. <...> - <...>).
В обоснование заявленных требований истица указала, что по данному договору квартира была оценена в <...> рублей, однако, денег за проданную квартиру она от ответчика не получила, ответчик условия договора не исполнил; ответчик выдал расписку, согласно которой обязался выплатить ей <...> рублей в срок до <...>, но оплату по договору не внес. Кроме того, ответчик нарушил условие договора о праве истицы на пожизненное пользование квартирой, поскольку не заключил с супругами <...> Е.Н. и <...> Т.В. соглашение об определении порядка пользования жилой площадью; ответчик до сих пор не принял квартиру, не вселился, своих вещей не привез, она и ее супруг продолжают проживать в спорной квартире. Ответчик нарушил существенные условия договора, фактически действия ответчика ставят под угрозу права истицы на пожизненное проживание в квартире, создают для нее угрозу выселения из квартиры, в связи с чем она вправе требовать расторжения договора.
Решением <...> районного суда Санкт-Петербурга по делу N <...> от <...> <...> Т.В. признана недееспособной. Постановлением N <...> от <...> Главы Местной Администрации МО МО <...> над <...> Т.В. установлена опека, опекуном назначена <...> Л.Ф.
Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 21 апреля 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе <...> Т.В., в лице законного представителя, просит указанное решение отменить, как постановленное с нарушением норм процессуального и материального права.
Руководствуясь ст. ст. 48, 54, 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие <...> Т.В. при участии ее законного представителя, а также в отсутствие третьих лиц Управления Росреестра по Санкт-Петербургу и <...> Е.Н., имеющего представителя.
Исследовав материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), выслушав участников апелляционного процесса, судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемого решения по следующим основаниям.
В материалы дела представлен договор купли-продажи квартиры, заключенный сторонами дела <...>, по которому <...> Т.В. произвела отчуждение принадлежащей ей на праве собственности квартиры <адрес> в Санкт-Петербурге ответчику <...> В.П., который приобрел данную квартиру в собственность. Договор удостоверен нотариусом Санкт-Петербурга <...> К.Э.
Право собственности <...> В.П. на спорную квартиру зарегистрировано Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу <...>.
В данной квартире зарегистрирован с <...> постоянно муж <...> Т.В. - третье лицо по делу <...> Е.Н.
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как верно указывает суд первой инстанции, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Абз. 4 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В судебном порядке истицей оспаривалась указанная сделка, как заключенная под влиянием заблуждения (п. 1 ст. 178 ГК РФ), ее супругом <...> Е.Н. оспаривалась сделка по основаниям того, что в момент совершения сделки <...> Т.В. находилась в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий и руководить ими (п. 1 ст. 177 ГК РФ). Так, решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга по делу N 2-<...>/2012 от <...> отказано в удовлетворении исковых требований <...> Т.В. к <...> В.П. о признании указанной сделки недействительной, признании права собственности на квартиру; отказано в удовлетворении требований <...> Е.Н. к <...> Т.В. и <...> В.П. о признании указанной сделки недействительной, признании права собственности на 1/2 долю квартиры. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <...>.2013 решение районного суда оставлено без изменения.
В рамках настоящего дела истица указывает, что оплата по договору не производилась, что влечет расторжение договора и признание за ней права собственности на квартиру.
Однако судом первой инстанции изложенный довод правомерно отклонен по следующим основаниям.
Согласно пункту 5 договора купли-продажи, квартира продана за <...> рублей, которые покупатель выплатил продавцу полностью вне помещения нотариальной конторы до совершения настоящей сделки. Стороны заявили, что они не заблуждаются по поводу стоимости, указанной в п. 5 договора, за которую продавец продал, а покупатель купил вышеуказанную квартиру.
Таким образом, как верно указывает суд, оплата ответчиком суммы по договору подтверждена в данном случае содержанием пункта 5 договора.
Кроме того, как верно указывает суд в своем решении, заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе при неуплате покупателем денежных средств за квартиру; Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. ст. 549 - 558) не предусматривает положений, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. При этом пункт 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит специальную норму, определяющую правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного товара по договору купли-продажи.
Судебная коллегия соглашается с изложенными выводами поскольку они соответствуют действующему законодательству.
Не является основанием для расторжения договора и отсутствие соглашения между сторонами по делу об определении порядка пользования спорным жилым помещением, о котором, со слов истицы, была достигнута устная договоренность с ответчиком, поскольку согласно п. 6 договора купли-продажи квартиры от <...> стороны договора пришли к соглашению, что <...> Т.В. и <...> Е.Н. приобретают право пожизненного пользования отчуждаемой квартирой, кроме того <...> в настоящее время там проживают, ответчик в спорное жилое помещение не вселялся, препятствий в пользовании им не чинил. При этом защита прав, которые возможно будут нарушены в будущем, действующим законодательством не предусмотрена.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к оспариванию правомерности изложенного вывода об отсутствии такого основания для расторжения договора купли-продажи, как отсутствие оплаты, кроме того, ссылается в жалобе на тот факт, что квартира ответчиком не принята. Однако судебная коллегия отклоняет приведенный довод в силу его ошибочности, соглашаясь с выводами суда первой инстанции о том, что ответчиком выполнены все необходимые действия для исполнения договора (он получил от истицы ключи от квартиры, несет расходы по оплате коммунальных услуг, договор прошел государственную регистрацию, право собственности ответчика на спорную квартиру зарегистрировано).
Не может быть принята судебной коллегией и ссылка апелляционной жалобы на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с которым, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи не имелось.
В остальной части доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению позиции истца об отсутствии оплаты в полном объеме со ссылкой на имеющиеся в материалах дела расписки, из которых следует, что фактически сторонами согласована цена квартиры в размере <...> рублей, из которых <...> рублей ответчик выплатил в день подписания договора купли-продажи, а оставшиеся <...> рублей обязался выплатить в течение года. Однако изложенные доводы не влияют на мнение судебной коллегии о правомерности обжалуемого решения, поскольку, в контексте приведенных выше норм не являются юридически значимыми, т.к. не изменяют того обстоятельства, что ни действующим законодательством, ни условиями договора купли-продажи не предусмотрена возможность его расторжения вследствие невыплаты или неполной выплаты покупателем стоимости квартиры.
Из изложенного следует, что разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение в соответствии с требованиями материального права. При этом доводы апелляционной жалобы выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут служить основанием к отмене принятого судебного акта, поскольку направлены на иное толкование норм материального права и фактически воспроизводят доводы искового заявления, являвшиеся предметом судебного исследования и получившие в соответствии с требованиями ст. ст. 194, 196, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации надлежащую правовую оценку в решении суда, с которым судебная коллегия соглашается. Ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда, в апелляционной жалобе не содержится.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 21 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.10.2014 N 33-16030/2014 ПО ДЕЛУ N 2-933/2014
Требование: О расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Продавец ссылается на неполучение денежных средств за квартиру и нарушение покупателем условия договора о праве продавца на пожизненное пользование квартирой.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 октября 2014 г. N 33-***/2014
Судья: Прокошкина М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Емельяновой Е.А.
судей Литвиновой И.А., Венедиктовой Е.А.
при секретаре <...>
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-933/2014 по апелляционной жалобе <...> Т.В. на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 21 апреля 2014 года по иску <...> Т.В. к <...> В.П. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру,
заслушав доклад судьи Емельяновой Е.А.,
выслушав объяснения законного представителя <...> Т.В. - <...> Л.Ф. и <...> Е.Э., ответчика и его представителя - адвоката <...> К.М., представителя третьего лица <...> Е.Н. - <...> Е.Э.,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
<...> Т.В. обратилась в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с вышеназванным иском к <...> В.П. и просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры от <...>, по которому <...> Т.В. (продавец) произвела отчуждение принадлежащей ей на праве собственности квартиры N <адрес> в Санкт-Петербурге <...> В.П. (покупатель), а <...> В.П. - приобрел данную квартиру в собственность; признать право собственности на квартиру (л.д. <...> - <...>).
В обоснование заявленных требований истица указала, что по данному договору квартира была оценена в <...> рублей, однако, денег за проданную квартиру она от ответчика не получила, ответчик условия договора не исполнил; ответчик выдал расписку, согласно которой обязался выплатить ей <...> рублей в срок до <...>, но оплату по договору не внес. Кроме того, ответчик нарушил условие договора о праве истицы на пожизненное пользование квартирой, поскольку не заключил с супругами <...> Е.Н. и <...> Т.В. соглашение об определении порядка пользования жилой площадью; ответчик до сих пор не принял квартиру, не вселился, своих вещей не привез, она и ее супруг продолжают проживать в спорной квартире. Ответчик нарушил существенные условия договора, фактически действия ответчика ставят под угрозу права истицы на пожизненное проживание в квартире, создают для нее угрозу выселения из квартиры, в связи с чем она вправе требовать расторжения договора.
Решением <...> районного суда Санкт-Петербурга по делу N <...> от <...> <...> Т.В. признана недееспособной. Постановлением N <...> от <...> Главы Местной Администрации МО МО <...> над <...> Т.В. установлена опека, опекуном назначена <...> Л.Ф.
Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 21 апреля 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе <...> Т.В., в лице законного представителя, просит указанное решение отменить, как постановленное с нарушением норм процессуального и материального права.
Руководствуясь ст. ст. 48, 54, 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие <...> Т.В. при участии ее законного представителя, а также в отсутствие третьих лиц Управления Росреестра по Санкт-Петербургу и <...> Е.Н., имеющего представителя.
Исследовав материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), выслушав участников апелляционного процесса, судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемого решения по следующим основаниям.
В материалы дела представлен договор купли-продажи квартиры, заключенный сторонами дела <...>, по которому <...> Т.В. произвела отчуждение принадлежащей ей на праве собственности квартиры <адрес> в Санкт-Петербурге ответчику <...> В.П., который приобрел данную квартиру в собственность. Договор удостоверен нотариусом Санкт-Петербурга <...> К.Э.
Право собственности <...> В.П. на спорную квартиру зарегистрировано Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу <...>.
В данной квартире зарегистрирован с <...> постоянно муж <...> Т.В. - третье лицо по делу <...> Е.Н.
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как верно указывает суд первой инстанции, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Абз. 4 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В судебном порядке истицей оспаривалась указанная сделка, как заключенная под влиянием заблуждения (п. 1 ст. 178 ГК РФ), ее супругом <...> Е.Н. оспаривалась сделка по основаниям того, что в момент совершения сделки <...> Т.В. находилась в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий и руководить ими (п. 1 ст. 177 ГК РФ). Так, решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга по делу N 2-<...>/2012 от <...> отказано в удовлетворении исковых требований <...> Т.В. к <...> В.П. о признании указанной сделки недействительной, признании права собственности на квартиру; отказано в удовлетворении требований <...> Е.Н. к <...> Т.В. и <...> В.П. о признании указанной сделки недействительной, признании права собственности на 1/2 долю квартиры. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <...>.2013 решение районного суда оставлено без изменения.
В рамках настоящего дела истица указывает, что оплата по договору не производилась, что влечет расторжение договора и признание за ней права собственности на квартиру.
Однако судом первой инстанции изложенный довод правомерно отклонен по следующим основаниям.
Согласно пункту 5 договора купли-продажи, квартира продана за <...> рублей, которые покупатель выплатил продавцу полностью вне помещения нотариальной конторы до совершения настоящей сделки. Стороны заявили, что они не заблуждаются по поводу стоимости, указанной в п. 5 договора, за которую продавец продал, а покупатель купил вышеуказанную квартиру.
Таким образом, как верно указывает суд, оплата ответчиком суммы по договору подтверждена в данном случае содержанием пункта 5 договора.
Кроме того, как верно указывает суд в своем решении, заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе при неуплате покупателем денежных средств за квартиру; Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. ст. 549 - 558) не предусматривает положений, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. При этом пункт 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит специальную норму, определяющую правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного товара по договору купли-продажи.
Судебная коллегия соглашается с изложенными выводами поскольку они соответствуют действующему законодательству.
Не является основанием для расторжения договора и отсутствие соглашения между сторонами по делу об определении порядка пользования спорным жилым помещением, о котором, со слов истицы, была достигнута устная договоренность с ответчиком, поскольку согласно п. 6 договора купли-продажи квартиры от <...> стороны договора пришли к соглашению, что <...> Т.В. и <...> Е.Н. приобретают право пожизненного пользования отчуждаемой квартирой, кроме того <...> в настоящее время там проживают, ответчик в спорное жилое помещение не вселялся, препятствий в пользовании им не чинил. При этом защита прав, которые возможно будут нарушены в будущем, действующим законодательством не предусмотрена.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к оспариванию правомерности изложенного вывода об отсутствии такого основания для расторжения договора купли-продажи, как отсутствие оплаты, кроме того, ссылается в жалобе на тот факт, что квартира ответчиком не принята. Однако судебная коллегия отклоняет приведенный довод в силу его ошибочности, соглашаясь с выводами суда первой инстанции о том, что ответчиком выполнены все необходимые действия для исполнения договора (он получил от истицы ключи от квартиры, несет расходы по оплате коммунальных услуг, договор прошел государственную регистрацию, право собственности ответчика на спорную квартиру зарегистрировано).
Не может быть принята судебной коллегией и ссылка апелляционной жалобы на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с которым, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи не имелось.
В остальной части доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению позиции истца об отсутствии оплаты в полном объеме со ссылкой на имеющиеся в материалах дела расписки, из которых следует, что фактически сторонами согласована цена квартиры в размере <...> рублей, из которых <...> рублей ответчик выплатил в день подписания договора купли-продажи, а оставшиеся <...> рублей обязался выплатить в течение года. Однако изложенные доводы не влияют на мнение судебной коллегии о правомерности обжалуемого решения, поскольку, в контексте приведенных выше норм не являются юридически значимыми, т.к. не изменяют того обстоятельства, что ни действующим законодательством, ни условиями договора купли-продажи не предусмотрена возможность его расторжения вследствие невыплаты или неполной выплаты покупателем стоимости квартиры.
Из изложенного следует, что разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение в соответствии с требованиями материального права. При этом доводы апелляционной жалобы выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут служить основанием к отмене принятого судебного акта, поскольку направлены на иное толкование норм материального права и фактически воспроизводят доводы искового заявления, являвшиеся предметом судебного исследования и получившие в соответствии с требованиями ст. ст. 194, 196, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации надлежащую правовую оценку в решении суда, с которым судебная коллегия соглашается. Ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда, в апелляционной жалобе не содержится.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 21 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)