Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Рудницкого Г.М., рассмотрев 23.01.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Букинист" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 25.02.2013 (судья Репина Л.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 (судьи Полубехина Н.С., Серикова И.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А26-8333/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Букинист", место нахождения: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Шотмана, д. 3, ОГРН 1021000540417 (далее - ООО "Букинист"), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ), об обязании администрации Петрозаводского городского округа, место нахождения: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2, ОГРН 1021000538481 (далее - Администрация), внести изменения в договор аренды от 10.02.2000 N 48:
- пункт 9 изложить в следующей редакции: "Срок действия договора аренды продлевается с 01 августа 2012 до 01 декабря 2015 года",
- пункт 9.1 дополнить текстом следующего содержания "Настоящий договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.", а также обязать общество с ограниченной ответственностью "Спектр-А", место нахождения: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Архипова, д. 3, ОГРН 1111001011989 (далее - ООО "Спектр-А"), внести изменения в договор N 48 путем заключения дополнительного соглашения в соответствии с которым:
- - пункт 9 изложить в следующей редакции: "Срок действия настоящего договора аренды определяется с 29 октября 2012 до 01 декабря 2015 года";
- - дополнить пункт 9.1 текстом следующего содержания: "Настоящее дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.".
Решением от 25.02.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.08.2013, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе ООО "Букинист" указало на то, что отказ суда в изменении договора неправомерен, поскольку истец произвел неотделимые улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя, поэтому вправе до даты полного возмещения стоимости неотделимых улучшений использовать арендованное помещение. Кроме того, указанные изменения не затрагивают экономических интересов ответчика, не лишают арендодателя прав по договору, а являются мерой, направленной на установление юридической определенности в условиях договора N 48 в соответствии с действующим законодательством. В связи с изложенным податель жалобы просит отменить решение от 25.02.2013 и постановление от 13.08.2013 и заявленные требования удовлетворить.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ООО "Букинист" (арендатор) 10.02.2000 заключили договор N 48 аренды муниципального имущества площадью 181,9 кв. м, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Шотмана, д. 3, на срок с 01.01.2000 по 31.12.2005.
Договор N 48 зарегистрирован в установленном порядке 22.03.2000.
Согласно дополнительному соглашению от 18.11.2004 N 959 арендодателем стала Администрация.
Дополнительным соглашением от 14.03.2003 N 172 уменьшена до 81,9 кв. м площадь переданного в аренду помещения. Дополнительным соглашением от 01.03.2007 N 106 арендуемая площадь была увеличена до 82,8 кв. м, а дополнительным соглашением от 18.09.2008 N 430 - до 86 кв. м.
В результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, было установлено, что фактически занимаемая истцом площадь составляет 84,2 кв. м.
Поскольку по истечении срока действия договора N 48 арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, договор N 48 в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В 2009 году ООО "Букинист" с согласия Администрации произвело ремонт используемого на основании договора N 48 помещения. Стоимость неотделимых улучшений оценена сторонами в 247 325 руб.
В соответствии с дополнительным соглашением от 09.08.2012 арендодатель обязался возместить арендатору затраты на проведение капитального ремонта в размере 197 860 руб. путем снижения величины арендной платы на 50% в месяц.
Письмом Администрации от 10.08.2012 установлено, что компенсация затрат на производство неотделимых улучшений будет производиться с 01.08.2012.
На официальном сайте Администрации была размещена информация о проведении 10.10.2012 аукциона по продаже нежилого помещения 1Н общей площадью 84,2 кв. м, расположенного на первом этаже жилого здания по адресу: г. Петрозаводск, ул. Шотмана, д. 3.
Согласно протоколу от 10.10.2012 N 1 об итогах аукциона по продаже указанного помещения его победителем признано ООО "Спектр-А", с которым 29.10.2012 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения. Право собственности ООО "Спектр-А" на спорное помещение зарегистрировано 11.12.2012.
В связи со сменой собственника арендованного истцом имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды.
ООО "Спектр-А" (арендодатель) и ООО "Букинист" (арендатор) 01.08.2013 заключили дополнительное соглашение к договору N 48 в части изменения преамбулы и предмета договора.
ООО "Букинист", полагая, что до даты полного погашения стоимости неотделимых улучшений вправе использовать арендуемое помещение, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценивая фактические обстоятельства спора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку они не обоснованы по праву и не представлено доказательств необходимости внесения изменений в спорный договор.
Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения жалобы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Суды исходили из того, что требование истца о внесении изменений в договор N 48 в части указания периода его действия, необходимого для полного погашения стоимости неотделимых улучшений в порядке, предусмотренном дополнительным соглашением от 09.08.2012, не соответствует действующему законодательству.
Как правомерно указали суды, сочетание по правилам статьи 614 ГК РФ форм оплаты аренды, в данном случае зачет в счет арендной платы затрат арендатора на улучшение арендованного имущества, не влияет на срок действия договора. Вопрос возмещения стоимости неотделимых улучшений, в том числе после прекращения договора, регулируется положениями статьи 623 ГК РФ.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что основания, предусмотренные законом или договором, для изменения договора N 48 отсутствуют, в связи с чем исковые требования не подлежали удовлетворению.
Доводы жалобы не могут быть приняты как основанные на неправильном толковании норм права.
Поскольку нормы материального права, регулирующие спорные отношения, судами первой и апелляционной инстанций применены правильно, процессуальных нарушений не допущено, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 25.02.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 по делу N А26-8333/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Букинист" - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 28.01.2014 ПО ДЕЛУ N А26-8333/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2014 г. по делу N А26-8333/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Рудницкого Г.М., рассмотрев 23.01.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Букинист" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 25.02.2013 (судья Репина Л.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 (судьи Полубехина Н.С., Серикова И.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А26-8333/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Букинист", место нахождения: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Шотмана, д. 3, ОГРН 1021000540417 (далее - ООО "Букинист"), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ), об обязании администрации Петрозаводского городского округа, место нахождения: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2, ОГРН 1021000538481 (далее - Администрация), внести изменения в договор аренды от 10.02.2000 N 48:
- пункт 9 изложить в следующей редакции: "Срок действия договора аренды продлевается с 01 августа 2012 до 01 декабря 2015 года",
- пункт 9.1 дополнить текстом следующего содержания "Настоящий договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.", а также обязать общество с ограниченной ответственностью "Спектр-А", место нахождения: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Архипова, д. 3, ОГРН 1111001011989 (далее - ООО "Спектр-А"), внести изменения в договор N 48 путем заключения дополнительного соглашения в соответствии с которым:
- - пункт 9 изложить в следующей редакции: "Срок действия настоящего договора аренды определяется с 29 октября 2012 до 01 декабря 2015 года";
- - дополнить пункт 9.1 текстом следующего содержания: "Настоящее дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.".
Решением от 25.02.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.08.2013, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе ООО "Букинист" указало на то, что отказ суда в изменении договора неправомерен, поскольку истец произвел неотделимые улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя, поэтому вправе до даты полного возмещения стоимости неотделимых улучшений использовать арендованное помещение. Кроме того, указанные изменения не затрагивают экономических интересов ответчика, не лишают арендодателя прав по договору, а являются мерой, направленной на установление юридической определенности в условиях договора N 48 в соответствии с действующим законодательством. В связи с изложенным податель жалобы просит отменить решение от 25.02.2013 и постановление от 13.08.2013 и заявленные требования удовлетворить.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ООО "Букинист" (арендатор) 10.02.2000 заключили договор N 48 аренды муниципального имущества площадью 181,9 кв. м, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Шотмана, д. 3, на срок с 01.01.2000 по 31.12.2005.
Договор N 48 зарегистрирован в установленном порядке 22.03.2000.
Согласно дополнительному соглашению от 18.11.2004 N 959 арендодателем стала Администрация.
Дополнительным соглашением от 14.03.2003 N 172 уменьшена до 81,9 кв. м площадь переданного в аренду помещения. Дополнительным соглашением от 01.03.2007 N 106 арендуемая площадь была увеличена до 82,8 кв. м, а дополнительным соглашением от 18.09.2008 N 430 - до 86 кв. м.
В результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, было установлено, что фактически занимаемая истцом площадь составляет 84,2 кв. м.
Поскольку по истечении срока действия договора N 48 арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, договор N 48 в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В 2009 году ООО "Букинист" с согласия Администрации произвело ремонт используемого на основании договора N 48 помещения. Стоимость неотделимых улучшений оценена сторонами в 247 325 руб.
В соответствии с дополнительным соглашением от 09.08.2012 арендодатель обязался возместить арендатору затраты на проведение капитального ремонта в размере 197 860 руб. путем снижения величины арендной платы на 50% в месяц.
Письмом Администрации от 10.08.2012 установлено, что компенсация затрат на производство неотделимых улучшений будет производиться с 01.08.2012.
На официальном сайте Администрации была размещена информация о проведении 10.10.2012 аукциона по продаже нежилого помещения 1Н общей площадью 84,2 кв. м, расположенного на первом этаже жилого здания по адресу: г. Петрозаводск, ул. Шотмана, д. 3.
Согласно протоколу от 10.10.2012 N 1 об итогах аукциона по продаже указанного помещения его победителем признано ООО "Спектр-А", с которым 29.10.2012 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения. Право собственности ООО "Спектр-А" на спорное помещение зарегистрировано 11.12.2012.
В связи со сменой собственника арендованного истцом имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды.
ООО "Спектр-А" (арендодатель) и ООО "Букинист" (арендатор) 01.08.2013 заключили дополнительное соглашение к договору N 48 в части изменения преамбулы и предмета договора.
ООО "Букинист", полагая, что до даты полного погашения стоимости неотделимых улучшений вправе использовать арендуемое помещение, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценивая фактические обстоятельства спора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку они не обоснованы по праву и не представлено доказательств необходимости внесения изменений в спорный договор.
Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения жалобы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Суды исходили из того, что требование истца о внесении изменений в договор N 48 в части указания периода его действия, необходимого для полного погашения стоимости неотделимых улучшений в порядке, предусмотренном дополнительным соглашением от 09.08.2012, не соответствует действующему законодательству.
Как правомерно указали суды, сочетание по правилам статьи 614 ГК РФ форм оплаты аренды, в данном случае зачет в счет арендной платы затрат арендатора на улучшение арендованного имущества, не влияет на срок действия договора. Вопрос возмещения стоимости неотделимых улучшений, в том числе после прекращения договора, регулируется положениями статьи 623 ГК РФ.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что основания, предусмотренные законом или договором, для изменения договора N 48 отсутствуют, в связи с чем исковые требования не подлежали удовлетворению.
Доводы жалобы не могут быть приняты как основанные на неправильном толковании норм права.
Поскольку нормы материального права, регулирующие спорные отношения, судами первой и апелляционной инстанций применены правильно, процессуальных нарушений не допущено, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 25.02.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 по делу N А26-8333/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Букинист" - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)