Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 апреля 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,
судей Н.И. Левченко, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамент городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от "16" декабря 2014 г. по делу N А40-92928/14
по иску общества с ограниченной ответственностью "СЭНК"
к Департаменту городского имущества г. Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Гармаш М.А. (доверенность от 30.06.2014)
от ответчика: Гречко А.В. (доверенность от 30.12.2014)
установил:
ООО "СЭНК" обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы об обязании заключить договор купли-продажи (с учетом уточнения) нежилого помещения общей площадью 545,2 кв. м (подвал, помещение I - комнаты с 1 по 14, 14а, с 15 по 22, помещение I - комнаты 5а, 14б, 19а), находящегося по адресу: г. Москва, ул. Бауманская, д. 20, стр. 2 по цене 38 016 000 руб., с рассрочкой на 3 года на условиях проекта договора.
Исковые требования основаны на ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ и мотивированы отказом ответчика в заключении договора-купли продажи арендованного объекта недвижимости.
Решением суда от 16 декабря 2014 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решение суда, Департамент городского имущества города Москвы обратился с апелляционной жалобой, в обоснование доводов которой указал, что именно собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету ООО "Бюро оценки бизнеса" составляет 53 283 051 руб., без учета НДС, указал также, что доказательств несоответствия указанного экспертного заключения не представлено, в то время как заключение эксперта, подготовленного в рамках судебной экспертизы, имеет ряд нарушений законодательства, а именно, спорный объект представляет собой торговые помещения, в связи с чем неправомерно оценивать его как офис, в связи с чем просит решение от 16 декабря 2014 г. отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
ООО "СЭНК" приведенные в апелляционной жалобе доводы считает необоснованными, просит решение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемый ответчиком судебный акт отмене не подлежат в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судам Общество с ограниченной ответственностью "СЭНК" (далее - Истец) является арендатором нежилого помещения общей площадью 545,2 кв. м (подвал, помещение I - комнаты с 1 по 14, 14а, с 15 по 22; помещение I комнаты 5а, 146, 19а), находящегося по адресу: г. Москва, Бауманская ул., д. 20, стр. 2 (далее - Недвижимое имущество), арендуемого Истцом на основании договора аренды от 21.06.2007 года N 01-00629/07 с Департаментом имущества города Москвы.
Истец является субъектом малого предпринимательства в соответствии с установленным положениями ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" критериями, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства г. Москвы.
Недвижимое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится во временном владении и временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договорам аренды такого имущества. У Истца отсутствует задолженность по арендной плате, согласно справке об отсутствии задолженности N 871-00/2014. Арендуемое имущество исключено из утвержденного в соответствии с частью 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 года N 209-ФЗ перечня государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства на основании распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы от 29.05.2013 г. N 4049.
Нежилое помещение является обособленным объектом недвижимого имущества, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-ФЗ.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ Истец 26 февраля 2014 года обращался в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о продаже арендуемого помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ Истец в обращении в Департамент городского имущества города Москвы о продаже арендуемого помещения, которое направлялось Ответчику 26 февраля 2014 года, заявил предпочитаемый порядок оплаты недвижимого имущества - в рассрочку на три года.
Истец 15 мая 2014 года повторно обращался к Ответчику с претензией и просил заключить между ним и Департаментом городского имущества города Москвы договор купли-продажи недвижимого имущества с предоставлением рассрочки по оплате недвижимого имущества сроком на 3 (три) года. Однако, Ответчик по настоящее время так и не заключил с Истцом договор купли-продажи Нежилого помещения.
По результатам проведения назначенной судом первой инстанции экспертизы эксперт ООО "Эксперт" Ефимов И.В. (л.д. 16-55 т. 4) пришел к выводу о том, что рыночная стоимость арендуемых истцом помещений на дату получения Департаментом заявления о его выкупе составляет 38 016 000 руб. (без учета НДС).
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с пунктом 2.1 Федерального закона N 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Возникший между сторонами при заключении договора спор о размере выкупной цены объекта недвижимости был разрешен судом первой инстанции с учетом результатов проведения судебной экспертизы. Кроме того, судом первой инстанции в судебное заседание вызывался эксперт Ефимов И.В, который подтвердил выводы, изложенные в экспертном заключении.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, так как не опровергают выводы суда, а лишь выражают несогласие с ним.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "16" декабря 2014 года по делу N А40-92928/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.04.2015 N 09АП-5685/2015 ПО ДЕЛУ N А40-92928/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 апреля 2015 г. N 09АП-5685/2015
Дело N А40-92928/14
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 апреля 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,
судей Н.И. Левченко, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамент городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от "16" декабря 2014 г. по делу N А40-92928/14
по иску общества с ограниченной ответственностью "СЭНК"
к Департаменту городского имущества г. Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Гармаш М.А. (доверенность от 30.06.2014)
от ответчика: Гречко А.В. (доверенность от 30.12.2014)
установил:
ООО "СЭНК" обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы об обязании заключить договор купли-продажи (с учетом уточнения) нежилого помещения общей площадью 545,2 кв. м (подвал, помещение I - комнаты с 1 по 14, 14а, с 15 по 22, помещение I - комнаты 5а, 14б, 19а), находящегося по адресу: г. Москва, ул. Бауманская, д. 20, стр. 2 по цене 38 016 000 руб., с рассрочкой на 3 года на условиях проекта договора.
Исковые требования основаны на ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ и мотивированы отказом ответчика в заключении договора-купли продажи арендованного объекта недвижимости.
Решением суда от 16 декабря 2014 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решение суда, Департамент городского имущества города Москвы обратился с апелляционной жалобой, в обоснование доводов которой указал, что именно собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету ООО "Бюро оценки бизнеса" составляет 53 283 051 руб., без учета НДС, указал также, что доказательств несоответствия указанного экспертного заключения не представлено, в то время как заключение эксперта, подготовленного в рамках судебной экспертизы, имеет ряд нарушений законодательства, а именно, спорный объект представляет собой торговые помещения, в связи с чем неправомерно оценивать его как офис, в связи с чем просит решение от 16 декабря 2014 г. отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
ООО "СЭНК" приведенные в апелляционной жалобе доводы считает необоснованными, просит решение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемый ответчиком судебный акт отмене не подлежат в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судам Общество с ограниченной ответственностью "СЭНК" (далее - Истец) является арендатором нежилого помещения общей площадью 545,2 кв. м (подвал, помещение I - комнаты с 1 по 14, 14а, с 15 по 22; помещение I комнаты 5а, 146, 19а), находящегося по адресу: г. Москва, Бауманская ул., д. 20, стр. 2 (далее - Недвижимое имущество), арендуемого Истцом на основании договора аренды от 21.06.2007 года N 01-00629/07 с Департаментом имущества города Москвы.
Истец является субъектом малого предпринимательства в соответствии с установленным положениями ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" критериями, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства г. Москвы.
Недвижимое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится во временном владении и временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договорам аренды такого имущества. У Истца отсутствует задолженность по арендной плате, согласно справке об отсутствии задолженности N 871-00/2014. Арендуемое имущество исключено из утвержденного в соответствии с частью 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 года N 209-ФЗ перечня государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства на основании распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы от 29.05.2013 г. N 4049.
Нежилое помещение является обособленным объектом недвижимого имущества, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-ФЗ.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ Истец 26 февраля 2014 года обращался в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о продаже арендуемого помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ Истец в обращении в Департамент городского имущества города Москвы о продаже арендуемого помещения, которое направлялось Ответчику 26 февраля 2014 года, заявил предпочитаемый порядок оплаты недвижимого имущества - в рассрочку на три года.
Истец 15 мая 2014 года повторно обращался к Ответчику с претензией и просил заключить между ним и Департаментом городского имущества города Москвы договор купли-продажи недвижимого имущества с предоставлением рассрочки по оплате недвижимого имущества сроком на 3 (три) года. Однако, Ответчик по настоящее время так и не заключил с Истцом договор купли-продажи Нежилого помещения.
По результатам проведения назначенной судом первой инстанции экспертизы эксперт ООО "Эксперт" Ефимов И.В. (л.д. 16-55 т. 4) пришел к выводу о том, что рыночная стоимость арендуемых истцом помещений на дату получения Департаментом заявления о его выкупе составляет 38 016 000 руб. (без учета НДС).
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с пунктом 2.1 Федерального закона N 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Возникший между сторонами при заключении договора спор о размере выкупной цены объекта недвижимости был разрешен судом первой инстанции с учетом результатов проведения судебной экспертизы. Кроме того, судом первой инстанции в судебное заседание вызывался эксперт Ефимов И.В, который подтвердил выводы, изложенные в экспертном заключении.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, так как не опровергают выводы суда, а лишь выражают несогласие с ним.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "16" декабря 2014 года по делу N А40-92928/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)