Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: В настоящее время существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Федюнина С.В.
16 февраля 2015 года судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Шубиной И.И.
судей Демидовой Э.Э., Вьюговой Н.М.
с участием прокурора Подвысоцкой Т.И., адвоката Шевченко Н.А.
при секретаре К.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя С. Г. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 11 ноября 2014 года, которым постановлено: в удовлетворении иска С..... к М.Ж...., М.Э...., М.Н...., Х.К...., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Х.А..... о расторжении договора найма жилого помещения, выселении - отказать,
Истец обратился в суд с иском к ответчикам о расторжении договора найма (коммерческого) жилого помещения, заключенного... г. между М.Ж.... и ООО "ТОГОША" в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ...., выселении. В обоснование требований указал, что по договору купли-продажи квартиры от... г., заключенному с ЗАО "М Банк", приобрел в собственность квартиру по адресу: ..., в отношении которой имеется обременение правом пользования ответчиков, установленное на основании договора найма жилого помещения, заключенного... г. между М.Ж. и ООО "ТОГОША". В п. 7 договора найма указано, что ответчик владеет и пользуется квартирой, осуществляя коммунальные платежи, а также плату за наем в размере... рублей в месяц, срок пользования квартирой в договоре найма не определен, что противоречит закону и нарушает права истца. В настоящее время существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора. К существенным обстоятельствам относятся - прекращение трудовых правоотношений между М.Ж. и ООО "ТОГОША", отсутствие в договоре найма условия об адекватном размере платы на наем квартиры, отсутствие договоренности о законном сроке найма квартиры, нежелание М.Ж. вести переговоры с законным собственником квартиры, нарушение имущественных интересов истца и злоупотребление правом. Ответчики с 20.06.2001 г. плату за пользование квартирой не вносили, чем существенно нарушали договорные обязательства применительно к ст. ст. 450, 687 ГК РФ, что является достаточным основанием для расторжения договора найма.
Истец С. в судебное заседание не явился, его представители Г. и В.Л.А. исковые требования поддержали.
Ответчик М.Ж. и его представитель по ордеру адвокат Шевченко Н.А. в судебное заседание явились, иск не признали по основаниям, изложенным в возражениях на иск.
Ответчики М.Э., М.Н., Х.К. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения настоящего иска.
Третье лицо - Управление социальной защиты населения Южнопортового района г. Москвы в судебное заседание не явилось, извещалось надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель истца С. по доверенности Г., ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального права.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца С. В.Л.О., Г., ответчика М.Ж., его представителя адвоката Шевченко Н.А. (ордер N 3 от 16.02.2015 г.), мнение прокурора Подвысоцкой Т.И., полагавшей, что решение следует оставить без изменения, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда постановлено в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы представителя истца не имеется.
Судом установлено, что истец на основании договора купли-продажи квартиры от... г., заключенного с ЗАО "Мосстройэкономбанк", зарегистрированного в Управлении Росреестра по Москве... г., является собственником четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г...., общей площадью - ... кв. м, жилой площадью - ... кв. м. Квартира приобретена им за... руб. (л.д. 237 - 240).
Из материалов регистрационного дела Управления Росреестра по Москве следует, что регистрация вышеуказанного договора купли-продажи квартиры и перехода прав собственности на указанный объект приостанавливалась в связи с тем, что в договоре купли-продажи квартиры не содержалось сведений о наличии прав третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры.
13 марта 2013 г. заключено дополнительное соглашение N 1 к вышеуказанному договору купли-продажи спорной квартиры, которым стороны внесли изменения в п. 1.3 договора, изложив его в следующей редакции: "Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора указанная в п. 1.1 квартира никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит за исключением следующего: в соответствии с договором найма жилого помещения от.... года, заключенным между ООО "ТОГОША" и М.Ж., квартира передана М.Ж.... согласно условиям этого договора и приложению к нему без взимания платы за наем квартиры в бессрочное безвозмездное пользования для проживания его и членов его семьи на период работы нанимателя в ООО "ТОГОША", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.06.2001 г. сделана запись регистрации N... В квартире зарегистрированы: наниматель М.Ж...., ... года рождения, М.Э...., ... года рождения, М.Н...., ... года рождения, Х.К...., ... года рождения, Х.А....., .... года рождения". Пункт 4.2 дополнен подпунктом 4.2.4. следующего содержания: "4.2.4. В течение 3 рабочих дней с момента получения документов из регистрирующего органа о переходе права собственности на квартиру уведомить нанимателя квартиры о переходе права собственности на квартиру от продавца к покупателю" (л.д. 207).
В свидетельстве о государственной регистрации права на истца на спорную квартиру указано, что существуют ограничения (обременения) права: право пользования (л.д. 15).
Квартира в настоящее время истцу фактически не передана, в квартире проживают и зарегистрированы ответчики.
В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Как установлено в судебном заседании М.Ж. состоял с ООО "ТОГОША" в трудовых отношениях на основании трудового контракта.
На основании договора найма жилого помещения от...... года в целях приближения места жительства к месту работы наймодатель - ООО "ТОГОША" предоставило нанимателю - М.Ж. спорное жилое помещение (л.д. 33 - 35).
Согласно п. 11 договора найма жилого помещения от.... г. договор заключен на период работы нанимателя у наймодателя, но не свыше пяти лет; если по истечении пяти лет с момента заключения настоящего договора наниматель не прекратит трудовые отношения с наймодателем договор подлежит заключению на новый срок на тех же условиях; в случае прекращения трудовых отношений с наймодателем до истечения указанного срока наниматель подлежит выселению из квартиры со всеми проживающими с ним лицами в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Согласно дополнительному соглашению к договору найма жилого помещения п. 11 считается недействительным, и спорная жилая площадь предоставляется М.Ж. бессрочно.
Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 30 июня 2004 г. по гражданскому делу N 2-219/7 по иску Лефортовского межрайонного прокурора ЮВАО г. Москвы к АКБ "Мосстройэкономбанк" и др. в интересах М.Ж. о признании регистрации в качестве собственника квартиры и свидетельства о государственной регистрации собственности недействительными, исключении из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права, и по встречному иску АКБ "Мосстройэкономбанк" к М.Ж., М.Н., М.Э., М.К. о выселении со всеми проживающими, и по иску М.Ж. к АКБ "Мосстройэкономбанк", ООО "Тогоша" о признании права собственности на квартиру установлено право пользования М.Ж. и членов его семьи спорной квартирой.
Разрешая возникший спор, руководствуясь ст. ст. 450, 451 ГК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что указанные истцом обстоятельства не могут повлечь расторжение договора найма. Все изложенные истцом обстоятельства существовали на момент приобретения им права собственности на квартиру.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, основанными на правильно установленных фактических обстоятельствах дела и нормах материального права.
Суд верно указал на то, что истец приобрел спорную квартиру с обременением в виде бессрочного права пользования квартирой ответчиков, выразил согласие с наличием такого обременения, переход права собственности на квартиру в силу положений ст. 675 ГК РФ, не влечет расторжения заключенного договора, вследствие чего основания для расторжения договора и выселения ответчиков по доводам иска отсутствуют.
Законность сохранения за М.Ж. и членами его семьи права бессрочного пользования спорным жилым помещением, в том числе и при переходе права собственности на квартиру, неоднократно проверялась судебными инстанциями и была подтверждена.
При вынесении судебного решения суд дал надлежащую правовую оценку доводам истца о неуплате ответчиками ежемесячной платы по договору найма, о злоупотреблении ответчиками своими правами. Указанные доводы судом обоснованно были признаны несостоятельными и не подлежащими принятию во внимание при разрешении спора.
Доводы апелляционной жалобы не содержат указания на обстоятельства, которые не были бы предметом обсуждения суда первой инстанции. Оснований для отмены судебного решения, постановленного в соответствии с требованиями материального и процессуального права и фактических обстоятельств дела эти доводы не содержат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 11 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца С. Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.02.2015 ПО ДЕЛУ N 33-4840/15
Требование: О расторжении договора найма жилого помещения, выселении.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: В настоящее время существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 февраля 2015 г. по делу N 33-4840/15
Судья: Федюнина С.В.
16 февраля 2015 года судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Шубиной И.И.
судей Демидовой Э.Э., Вьюговой Н.М.
с участием прокурора Подвысоцкой Т.И., адвоката Шевченко Н.А.
при секретаре К.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя С. Г. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 11 ноября 2014 года, которым постановлено: в удовлетворении иска С..... к М.Ж...., М.Э...., М.Н...., Х.К...., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Х.А..... о расторжении договора найма жилого помещения, выселении - отказать,
установила:
Истец обратился в суд с иском к ответчикам о расторжении договора найма (коммерческого) жилого помещения, заключенного... г. между М.Ж.... и ООО "ТОГОША" в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ...., выселении. В обоснование требований указал, что по договору купли-продажи квартиры от... г., заключенному с ЗАО "М Банк", приобрел в собственность квартиру по адресу: ..., в отношении которой имеется обременение правом пользования ответчиков, установленное на основании договора найма жилого помещения, заключенного... г. между М.Ж. и ООО "ТОГОША". В п. 7 договора найма указано, что ответчик владеет и пользуется квартирой, осуществляя коммунальные платежи, а также плату за наем в размере... рублей в месяц, срок пользования квартирой в договоре найма не определен, что противоречит закону и нарушает права истца. В настоящее время существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора. К существенным обстоятельствам относятся - прекращение трудовых правоотношений между М.Ж. и ООО "ТОГОША", отсутствие в договоре найма условия об адекватном размере платы на наем квартиры, отсутствие договоренности о законном сроке найма квартиры, нежелание М.Ж. вести переговоры с законным собственником квартиры, нарушение имущественных интересов истца и злоупотребление правом. Ответчики с 20.06.2001 г. плату за пользование квартирой не вносили, чем существенно нарушали договорные обязательства применительно к ст. ст. 450, 687 ГК РФ, что является достаточным основанием для расторжения договора найма.
Истец С. в судебное заседание не явился, его представители Г. и В.Л.А. исковые требования поддержали.
Ответчик М.Ж. и его представитель по ордеру адвокат Шевченко Н.А. в судебное заседание явились, иск не признали по основаниям, изложенным в возражениях на иск.
Ответчики М.Э., М.Н., Х.К. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения настоящего иска.
Третье лицо - Управление социальной защиты населения Южнопортового района г. Москвы в судебное заседание не явилось, извещалось надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель истца С. по доверенности Г., ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального права.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца С. В.Л.О., Г., ответчика М.Ж., его представителя адвоката Шевченко Н.А. (ордер N 3 от 16.02.2015 г.), мнение прокурора Подвысоцкой Т.И., полагавшей, что решение следует оставить без изменения, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда постановлено в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы представителя истца не имеется.
Судом установлено, что истец на основании договора купли-продажи квартиры от... г., заключенного с ЗАО "Мосстройэкономбанк", зарегистрированного в Управлении Росреестра по Москве... г., является собственником четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г...., общей площадью - ... кв. м, жилой площадью - ... кв. м. Квартира приобретена им за... руб. (л.д. 237 - 240).
Из материалов регистрационного дела Управления Росреестра по Москве следует, что регистрация вышеуказанного договора купли-продажи квартиры и перехода прав собственности на указанный объект приостанавливалась в связи с тем, что в договоре купли-продажи квартиры не содержалось сведений о наличии прав третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры.
13 марта 2013 г. заключено дополнительное соглашение N 1 к вышеуказанному договору купли-продажи спорной квартиры, которым стороны внесли изменения в п. 1.3 договора, изложив его в следующей редакции: "Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора указанная в п. 1.1 квартира никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит за исключением следующего: в соответствии с договором найма жилого помещения от.... года, заключенным между ООО "ТОГОША" и М.Ж., квартира передана М.Ж.... согласно условиям этого договора и приложению к нему без взимания платы за наем квартиры в бессрочное безвозмездное пользования для проживания его и членов его семьи на период работы нанимателя в ООО "ТОГОША", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.06.2001 г. сделана запись регистрации N... В квартире зарегистрированы: наниматель М.Ж...., ... года рождения, М.Э...., ... года рождения, М.Н...., ... года рождения, Х.К...., ... года рождения, Х.А....., .... года рождения". Пункт 4.2 дополнен подпунктом 4.2.4. следующего содержания: "4.2.4. В течение 3 рабочих дней с момента получения документов из регистрирующего органа о переходе права собственности на квартиру уведомить нанимателя квартиры о переходе права собственности на квартиру от продавца к покупателю" (л.д. 207).
В свидетельстве о государственной регистрации права на истца на спорную квартиру указано, что существуют ограничения (обременения) права: право пользования (л.д. 15).
Квартира в настоящее время истцу фактически не передана, в квартире проживают и зарегистрированы ответчики.
В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Как установлено в судебном заседании М.Ж. состоял с ООО "ТОГОША" в трудовых отношениях на основании трудового контракта.
На основании договора найма жилого помещения от...... года в целях приближения места жительства к месту работы наймодатель - ООО "ТОГОША" предоставило нанимателю - М.Ж. спорное жилое помещение (л.д. 33 - 35).
Согласно п. 11 договора найма жилого помещения от.... г. договор заключен на период работы нанимателя у наймодателя, но не свыше пяти лет; если по истечении пяти лет с момента заключения настоящего договора наниматель не прекратит трудовые отношения с наймодателем договор подлежит заключению на новый срок на тех же условиях; в случае прекращения трудовых отношений с наймодателем до истечения указанного срока наниматель подлежит выселению из квартиры со всеми проживающими с ним лицами в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Согласно дополнительному соглашению к договору найма жилого помещения п. 11 считается недействительным, и спорная жилая площадь предоставляется М.Ж. бессрочно.
Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 30 июня 2004 г. по гражданскому делу N 2-219/7 по иску Лефортовского межрайонного прокурора ЮВАО г. Москвы к АКБ "Мосстройэкономбанк" и др. в интересах М.Ж. о признании регистрации в качестве собственника квартиры и свидетельства о государственной регистрации собственности недействительными, исключении из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права, и по встречному иску АКБ "Мосстройэкономбанк" к М.Ж., М.Н., М.Э., М.К. о выселении со всеми проживающими, и по иску М.Ж. к АКБ "Мосстройэкономбанк", ООО "Тогоша" о признании права собственности на квартиру установлено право пользования М.Ж. и членов его семьи спорной квартирой.
Разрешая возникший спор, руководствуясь ст. ст. 450, 451 ГК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что указанные истцом обстоятельства не могут повлечь расторжение договора найма. Все изложенные истцом обстоятельства существовали на момент приобретения им права собственности на квартиру.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, основанными на правильно установленных фактических обстоятельствах дела и нормах материального права.
Суд верно указал на то, что истец приобрел спорную квартиру с обременением в виде бессрочного права пользования квартирой ответчиков, выразил согласие с наличием такого обременения, переход права собственности на квартиру в силу положений ст. 675 ГК РФ, не влечет расторжения заключенного договора, вследствие чего основания для расторжения договора и выселения ответчиков по доводам иска отсутствуют.
Законность сохранения за М.Ж. и членами его семьи права бессрочного пользования спорным жилым помещением, в том числе и при переходе права собственности на квартиру, неоднократно проверялась судебными инстанциями и была подтверждена.
При вынесении судебного решения суд дал надлежащую правовую оценку доводам истца о неуплате ответчиками ежемесячной платы по договору найма, о злоупотреблении ответчиками своими правами. Указанные доводы судом обоснованно были признаны несостоятельными и не подлежащими принятию во внимание при разрешении спора.
Доводы апелляционной жалобы не содержат указания на обстоятельства, которые не были бы предметом обсуждения суда первой инстанции. Оснований для отмены судебного решения, постановленного в соответствии с требованиями материального и процессуального права и фактических обстоятельств дела эти доводы не содержат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 11 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца С. Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)