Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Грачевой И.Л., при участии от производственного жилищно-строительного кооператива "Магистраль-Тверь" Царева И.В. (доверенность от 06.04.2015), от общества с ограниченной ответственностью "ТВЕРЬГРАДСТРОЙ" Медведского А.А. (доверенность от 01.12.2014), Шигаевой Е.Л. (доверенность от 12.02.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТВЕРЬГРАДСТРОЙ" на решение Арбитражного суда Тверской области от 08.07.2014 (судья Куров О.Е.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 (судьи Романова А.В., Зорина Ю.В., Шадрина А.Н.) по делу N А66-703/2014,
установил:
Производственный жилищно-строительный кооператив "Магистраль-Тверь", место нахождения: 170002, г. Тверь, ул. Колодкина, д. 11, ОГРН 1026900590573, ИНН 6904029974 (далее - Кооператив), обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТВЕРЬГРАДСТРОЙ", место нахождения: 170100, г. Тверь, Новоторжская ул., д. 8, ОГРН 1036900033312, ИНН 6901028683 (далее - Общество), о расторжении с 23.12.2013 договора от 14.10.2003 N 2-Р на участие в долевом строительстве жилого дома по Рыбацкой улице в г. Твери в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора; взыскании 20 192 347 руб. 18 коп. задолженности.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Микро ДСК", место нахождения: 170002, г. Тверь, ул. Колодкина, д. 1, ОГРН 1036900085640, ИНН 6901042590 (далее - ООО "Микро ДСК").
До принятия решения по делу Кооператив в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований до 12 162 947 руб. 18 коп. и просил суд не учитывать требования в части взыскания денежных средств в сумме 8 029 400 руб. по договорам участия в долевом строительстве от 18.01.2010 N 2-НП и от 07.10.2010 N 5.
Решением от 08.07.2014 исковые требования удовлетворены частично; договор от 14.10.2003 N 2-Р на участие в долевом строительстве жилого дома расторгнут; с Общества в пользу Кооператива взыскано 6 926 247 руб. 18 коп. неосновательного обогащения и 51 732 руб. 49 коп. расходов по уплате государственной пошлины; в остальной части иска отказано. Кроме того, на случай неисполнения данного судебного акта с Общества в пользу Кооператива взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 8,25 процента годовых за каждый день просрочки исполнения судебного акта с момента вступления судебного акта в законную силу до его фактического исполнения на всю взыскиваемую сумму.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 данное решение оставлено без изменения.
Общество в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, неполное исследование обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, просит отменить указанные судебные акты, принять отказ Кооператива от иска в части взыскания 8 029 400 руб. задолженности по договорам от 18.01.2010 N 2-НП и от 07.10.2010 N 5, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, истец, предъявив первоначально требование о взыскании с ответчика 20 192 347 руб. 18 коп. по трем договорам долевого участия в строительстве, а затем ходатайствуя об уменьшении размера исковых требований до 12 162 947 руб. 18 коп., составляющих долг только по договору от 14.10.2003 N 2-Р, фактически не уменьшил размер исковых требований, а отказался от них в части двух других договоров, в связи с чем в указанной части производство по делу подлежало прекращению; договор от 14.10.2003 N 2-Р является незаключенным, поскольку сторонами не согласованы все существенные условия; заявленные истцом к взысканию денежные средства не могут быть определены как неосновательное обогащение; по требованию о взыскании денежных средств истек срок исковой давности; взысканная с ответчика сумма необоснованно увеличена судом на 1 900 000 руб.; сумма 1 400 000 руб. необоснованно зачтена судами в счет оплаты по договору от 18.01.2010 N 2-НП; к отношениям сторон по договору от 14.10.2003 N 2-Р не применимы положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В дополнительных пояснениях к кассационной жалобе ответчик ссылается на отсутствие оснований для расторжения договора, считая, что не допускал существенных нарушений его условий.
В судебном заседании представители Общества поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Кооператива против удовлетворения жалобы возражал, считая, что ответчик не представил доказательств и не привел доводов в опровержение выводов судов.
ООО "Микро ДСК" о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество (заказчик) и Кооператив (дольщик) заключили договор от 14.10.2003 N 2-Р участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Тверь, Рыбацкая ул. По условиям названного договора заказчик в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией и договором подряда осуществляет строительство кирпичного жилого дома без внутренней отделки и сантехнического оборудования, а дольщик финансирует строительство жилого дома в размере 50 процентов от общей площади согласно проекту.
Пунктом 2.1 договора ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию установлен - четвертый квартал 2004 года.
Согласно пункту 2.3 договора заказчик после подписания акта госкомиссии о вводе жилого дома передает дольщику в собственность по акту приема-передачи квартиры, фактическая площадь которых уточняется по данным обмера предприятия технической инвентаризации.
В соответствии с пунктом 3.1 договора фактическая стоимость квартир определяется после ввода жилого дома в эксплуатацию по фактически произведенным затратам путем заключения дополнительного соглашения к договору.
Согласно подписанному обеими сторонами акту сверки взаимных расчетов от 06.10.2010 по состоянию на указанную дату Кооператив перечислил Обществу 9 552 947 руб. 18 коп.
Кооператив направил Обществу требование от 23.12.2013 N 88 о расторжении договора от 14.10.2003 N 2-Р, в котором, ссылаясь на нарушение ответчиком установленного пунктом 2.1 договора срока ввода объекта в эксплуатацию и заключение с третьими лицами договоров долевого участия на все квартиры и нежилые помещения в строящемся объекте, предложил подписать соглашение о расторжении договора и в течение пяти рабочих дней с момента получения данного требования возвратить 12 162 947 руб. 18 коп., перечисленных по данному договору.
Кооператив, ссылаясь на неисполнение ответчиком указанного требования, существенное нарушение Обществом условий договора, в результате чего истец лишен возможности получить квартиры, строительство которых им профинансировано, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды, удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора, отклонили довод Общества о незаключенности договора ввиду несогласования сторонами всех его существенных условий; признали, что Обществом допущено существенное нарушение условий договора в части сроков ввода дома в эксплуатацию. При этом суд первой инстанции посчитал не подлежащим применению Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ к договору от 14.10.2003 N 2-Р, заключенному до вступления в силу названного Закона, а апелляционный суд сослался на положения данного Закона в обоснование права участника долевого строительства требовать расторжения договора в судебном порядке, в том числе в случае несоблюдения застройщиком сроков передачи дольщику объекта долевого строительства.
Удовлетворяя имущественные требования Кооператива в сумме 6 926 247 руб. 18 коп., суд первой инстанции из заявленной истцом к взысканию суммы 12 162 947 руб. 18 коп. исключил как необоснованно включенные в расчет платежи в сумме 1 326 700 руб. и 100 000 руб., признав зачет в этой части несостоявшимся, в сумме 1 400 000 руб., засчитанных сторонами в счет платежей по договору от 18.01.2010 N 2-НП, а также в сумме 4 310 000 руб. на основании договора от 20.03.2012 о зачете взаимных требований ввиду недоказанности наличия у сторон взаимных обязательств.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения сторон, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене ввиду несоответствия выводов судов имеющимся в деле доказательствам и неправильного применения норм права.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Договором от 14.10.2003 N 2-Р не предусмотрены специальные основания для его расторжения по требованию одной стороны. Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" такие основания для договоров, сторонами которых являются коммерческие организации, также не установлены. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, на который сослался апелляционный суд в обоснование права участника долевого строительства требовать расторжения договора, исходя из статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации неприменим к спорному договору, заключенному до вступления в силу названного закона.
В данном случае Кооператив, обращаясь с требованием о расторжении договора от 14.10.2003 N 2-Р, ссылался на существенное нарушение другой стороной условий договора, выразившееся в несоблюдении сроков строительства, а также в заключении с иными лицами договоров долевого участия в отношении всех помещений в строящемся объекте.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Суды, признавая обоснованным требование Кооператива в части расторжения договора, констатировали, что к сроку, указанному в договоре (четвертый квартал 2004 года) дом в эксплуатацию не введен.
Между тем суды не проверили, в какой стадии строительства находится объект, и не исследовали довод ответчика о том, что к настоящему времени строительство дома фактически завершено. Суды не учли, что Кооператив в течение почти девяти лет после истечения предусмотренного договором от 14.10.2003 N 2-Р срока окончания строительства и до направления требования от 23.12.2013 N 88 перечислял платежи, стороны подписывали акты сверки взаимных расчетов, вели переписку по поводу расчетов. В деле отсутствуют какие-либо документы, из которых бы следовало, что Кооператив не был осведомлен о ходе строительства, обращался к ответчику с какими-либо претензиями после наступления определенного в договоре ориентировочного срока окончания строительства.
Кооператив ссылался также на то, что в отношении всех помещений в доме Общество заключило с иными лицами договоры долевого участия, в результате чего истец не имеет возможности получить в собственность помещения, строительство которых профинансировано им. Данные обстоятельства судами также не выяснялись. Суды не устанавливали, какое количество жилых и нежилых помещений в доме предусматривалось по проектной документации, привлекал ли заказчик к финансированию строительства иных лиц и на каких основаниях. Кооператив указал в исковом заявлении, что перечислил денежные средства за квартиры N 5 и 6, а также нежилое помещение N 2 в строящемся доме. Однако в договоре от 14.10.2003 N 2-Р не определено, какие помещения в доме по окончании строительства подлежат передаче истцу. Иные документы о каком-либо распределении помещений в доме в деле также отсутствуют.
По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации степень существенности нарушения договора одной стороной зависит от степени значительности для другой стороны негативных последствий такого нарушения. При разрешении вопроса о необходимости прекращения договора должен учитываться баланс интересов сторон. Однако расторжение договора по требованию Кооператива и возврат ему всех уплаченных по этому договору денежных средств на стадии завершения строительства может повлечь для застройщика и иных дольщиков гораздо более негативные последствия, чем для Кооператива в случае сохранения между сторонами договорных отношений.
При таких обстоятельствах вопрос о существенности нарушения ответчиком условий договора от 14.10.2003 N 2-Р как основания для его расторжения нуждается в дополнительном исследовании суда.
От разрешения вопроса о расторжении договора зависит и оценка обоснованности по праву требования о возврате истцу перечисленных по договору денежных средств.
Что же касается обоснованности заявленных требований имущественного характера по размеру, то в этой части выводы судов также нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам.
Суд первой инстанции, исключив из суммы 12 162 947 руб. 18 коп., заявленной Кооперативом (с учетом уменьшения требований), платежи на общую сумму 7 136 700 руб., определил ко взысканию с Общества сумму 6 926 247 руб. 18 коп., что на 1 900 000 руб. превышает разницу между заявленной Кооперативом суммой и суммой исключенных судом платежей, составляющую 5 026 247 руб. 18 коп.
Апелляционный суд, отклоняя довод ответчика об ошибочном взыскании с него 1 900 000 руб., указал, что платежи на сумму 1 900 000 руб. были зачтены истцу в счет уплаты по другим договорам, не подлежат учету при определении долга ответчика по договору от 14.10.2003 N 2-Р, а должны учитываться в рамках самостоятельного иска при определении взаимных обязательств сторон по договорам от 07.10.2010 N 5 и от 18.01.2010 N 2-НП. В то же время суд апелляционной инстанции согласно приведенному в тексте постановления от 18.11.2014 расчету увеличил долг ответчика по договору от 14.10.2003 N 2-Р, являющемуся предметом рассмотрения по настоящему делу, на 1 900 000 руб.
В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон не смогли пояснить, какие конкретно платежи, перечисленные по каким платежным поручениям, в какой сумме и по каким договорам зачтены; состоят ли сумма 1 400 000 руб., исключенная судом первой инстанции из расчета долга по спорному договору в связи с зачетом ее по другим договорам, и сумма 1 900 000 руб. из одних и тех же платежей (500 000 руб. и 900 000 руб.) или истцом было перечислено платежей на сумму 3 300 000 руб., распределенных по различным договорам.
При таком положении кассационная инстанция находит, что суды сделали выводы, не соответствующие имеющимся в деле доказательствам, и не установили все существенные для дела обстоятельства, а это могло повлечь неверное применение норм права.
В связи с изложенным обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором необходимо всесторонне исследовать взаимоотношения сторон по спорному договору; оценить существенность нарушения ответчиком условий договора, выразившегося в несоблюдении сроков строительства, и последствия этого нарушения для истца; определить сумму произведенных Кооперативом по договору от 14.10.2003 N 2-Р платежей. По результатам нового рассмотрения спора следует распределить судебные расходы по настоящей кассационной жалобе.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 08.07.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 по делу N А66-703/2014 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
И.Л.ГРАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 27.04.2015 N Ф07-649/2015 ПО ДЕЛУ N А66-703/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2015 г. по делу N А66-703/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Грачевой И.Л., при участии от производственного жилищно-строительного кооператива "Магистраль-Тверь" Царева И.В. (доверенность от 06.04.2015), от общества с ограниченной ответственностью "ТВЕРЬГРАДСТРОЙ" Медведского А.А. (доверенность от 01.12.2014), Шигаевой Е.Л. (доверенность от 12.02.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТВЕРЬГРАДСТРОЙ" на решение Арбитражного суда Тверской области от 08.07.2014 (судья Куров О.Е.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 (судьи Романова А.В., Зорина Ю.В., Шадрина А.Н.) по делу N А66-703/2014,
установил:
Производственный жилищно-строительный кооператив "Магистраль-Тверь", место нахождения: 170002, г. Тверь, ул. Колодкина, д. 11, ОГРН 1026900590573, ИНН 6904029974 (далее - Кооператив), обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТВЕРЬГРАДСТРОЙ", место нахождения: 170100, г. Тверь, Новоторжская ул., д. 8, ОГРН 1036900033312, ИНН 6901028683 (далее - Общество), о расторжении с 23.12.2013 договора от 14.10.2003 N 2-Р на участие в долевом строительстве жилого дома по Рыбацкой улице в г. Твери в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора; взыскании 20 192 347 руб. 18 коп. задолженности.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Микро ДСК", место нахождения: 170002, г. Тверь, ул. Колодкина, д. 1, ОГРН 1036900085640, ИНН 6901042590 (далее - ООО "Микро ДСК").
До принятия решения по делу Кооператив в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований до 12 162 947 руб. 18 коп. и просил суд не учитывать требования в части взыскания денежных средств в сумме 8 029 400 руб. по договорам участия в долевом строительстве от 18.01.2010 N 2-НП и от 07.10.2010 N 5.
Решением от 08.07.2014 исковые требования удовлетворены частично; договор от 14.10.2003 N 2-Р на участие в долевом строительстве жилого дома расторгнут; с Общества в пользу Кооператива взыскано 6 926 247 руб. 18 коп. неосновательного обогащения и 51 732 руб. 49 коп. расходов по уплате государственной пошлины; в остальной части иска отказано. Кроме того, на случай неисполнения данного судебного акта с Общества в пользу Кооператива взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 8,25 процента годовых за каждый день просрочки исполнения судебного акта с момента вступления судебного акта в законную силу до его фактического исполнения на всю взыскиваемую сумму.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 данное решение оставлено без изменения.
Общество в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, неполное исследование обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, просит отменить указанные судебные акты, принять отказ Кооператива от иска в части взыскания 8 029 400 руб. задолженности по договорам от 18.01.2010 N 2-НП и от 07.10.2010 N 5, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, истец, предъявив первоначально требование о взыскании с ответчика 20 192 347 руб. 18 коп. по трем договорам долевого участия в строительстве, а затем ходатайствуя об уменьшении размера исковых требований до 12 162 947 руб. 18 коп., составляющих долг только по договору от 14.10.2003 N 2-Р, фактически не уменьшил размер исковых требований, а отказался от них в части двух других договоров, в связи с чем в указанной части производство по делу подлежало прекращению; договор от 14.10.2003 N 2-Р является незаключенным, поскольку сторонами не согласованы все существенные условия; заявленные истцом к взысканию денежные средства не могут быть определены как неосновательное обогащение; по требованию о взыскании денежных средств истек срок исковой давности; взысканная с ответчика сумма необоснованно увеличена судом на 1 900 000 руб.; сумма 1 400 000 руб. необоснованно зачтена судами в счет оплаты по договору от 18.01.2010 N 2-НП; к отношениям сторон по договору от 14.10.2003 N 2-Р не применимы положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В дополнительных пояснениях к кассационной жалобе ответчик ссылается на отсутствие оснований для расторжения договора, считая, что не допускал существенных нарушений его условий.
В судебном заседании представители Общества поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Кооператива против удовлетворения жалобы возражал, считая, что ответчик не представил доказательств и не привел доводов в опровержение выводов судов.
ООО "Микро ДСК" о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество (заказчик) и Кооператив (дольщик) заключили договор от 14.10.2003 N 2-Р участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Тверь, Рыбацкая ул. По условиям названного договора заказчик в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией и договором подряда осуществляет строительство кирпичного жилого дома без внутренней отделки и сантехнического оборудования, а дольщик финансирует строительство жилого дома в размере 50 процентов от общей площади согласно проекту.
Пунктом 2.1 договора ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию установлен - четвертый квартал 2004 года.
Согласно пункту 2.3 договора заказчик после подписания акта госкомиссии о вводе жилого дома передает дольщику в собственность по акту приема-передачи квартиры, фактическая площадь которых уточняется по данным обмера предприятия технической инвентаризации.
В соответствии с пунктом 3.1 договора фактическая стоимость квартир определяется после ввода жилого дома в эксплуатацию по фактически произведенным затратам путем заключения дополнительного соглашения к договору.
Согласно подписанному обеими сторонами акту сверки взаимных расчетов от 06.10.2010 по состоянию на указанную дату Кооператив перечислил Обществу 9 552 947 руб. 18 коп.
Кооператив направил Обществу требование от 23.12.2013 N 88 о расторжении договора от 14.10.2003 N 2-Р, в котором, ссылаясь на нарушение ответчиком установленного пунктом 2.1 договора срока ввода объекта в эксплуатацию и заключение с третьими лицами договоров долевого участия на все квартиры и нежилые помещения в строящемся объекте, предложил подписать соглашение о расторжении договора и в течение пяти рабочих дней с момента получения данного требования возвратить 12 162 947 руб. 18 коп., перечисленных по данному договору.
Кооператив, ссылаясь на неисполнение ответчиком указанного требования, существенное нарушение Обществом условий договора, в результате чего истец лишен возможности получить квартиры, строительство которых им профинансировано, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды, удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора, отклонили довод Общества о незаключенности договора ввиду несогласования сторонами всех его существенных условий; признали, что Обществом допущено существенное нарушение условий договора в части сроков ввода дома в эксплуатацию. При этом суд первой инстанции посчитал не подлежащим применению Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ к договору от 14.10.2003 N 2-Р, заключенному до вступления в силу названного Закона, а апелляционный суд сослался на положения данного Закона в обоснование права участника долевого строительства требовать расторжения договора в судебном порядке, в том числе в случае несоблюдения застройщиком сроков передачи дольщику объекта долевого строительства.
Удовлетворяя имущественные требования Кооператива в сумме 6 926 247 руб. 18 коп., суд первой инстанции из заявленной истцом к взысканию суммы 12 162 947 руб. 18 коп. исключил как необоснованно включенные в расчет платежи в сумме 1 326 700 руб. и 100 000 руб., признав зачет в этой части несостоявшимся, в сумме 1 400 000 руб., засчитанных сторонами в счет платежей по договору от 18.01.2010 N 2-НП, а также в сумме 4 310 000 руб. на основании договора от 20.03.2012 о зачете взаимных требований ввиду недоказанности наличия у сторон взаимных обязательств.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения сторон, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене ввиду несоответствия выводов судов имеющимся в деле доказательствам и неправильного применения норм права.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Договором от 14.10.2003 N 2-Р не предусмотрены специальные основания для его расторжения по требованию одной стороны. Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" такие основания для договоров, сторонами которых являются коммерческие организации, также не установлены. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, на который сослался апелляционный суд в обоснование права участника долевого строительства требовать расторжения договора, исходя из статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации неприменим к спорному договору, заключенному до вступления в силу названного закона.
В данном случае Кооператив, обращаясь с требованием о расторжении договора от 14.10.2003 N 2-Р, ссылался на существенное нарушение другой стороной условий договора, выразившееся в несоблюдении сроков строительства, а также в заключении с иными лицами договоров долевого участия в отношении всех помещений в строящемся объекте.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Суды, признавая обоснованным требование Кооператива в части расторжения договора, констатировали, что к сроку, указанному в договоре (четвертый квартал 2004 года) дом в эксплуатацию не введен.
Между тем суды не проверили, в какой стадии строительства находится объект, и не исследовали довод ответчика о том, что к настоящему времени строительство дома фактически завершено. Суды не учли, что Кооператив в течение почти девяти лет после истечения предусмотренного договором от 14.10.2003 N 2-Р срока окончания строительства и до направления требования от 23.12.2013 N 88 перечислял платежи, стороны подписывали акты сверки взаимных расчетов, вели переписку по поводу расчетов. В деле отсутствуют какие-либо документы, из которых бы следовало, что Кооператив не был осведомлен о ходе строительства, обращался к ответчику с какими-либо претензиями после наступления определенного в договоре ориентировочного срока окончания строительства.
Кооператив ссылался также на то, что в отношении всех помещений в доме Общество заключило с иными лицами договоры долевого участия, в результате чего истец не имеет возможности получить в собственность помещения, строительство которых профинансировано им. Данные обстоятельства судами также не выяснялись. Суды не устанавливали, какое количество жилых и нежилых помещений в доме предусматривалось по проектной документации, привлекал ли заказчик к финансированию строительства иных лиц и на каких основаниях. Кооператив указал в исковом заявлении, что перечислил денежные средства за квартиры N 5 и 6, а также нежилое помещение N 2 в строящемся доме. Однако в договоре от 14.10.2003 N 2-Р не определено, какие помещения в доме по окончании строительства подлежат передаче истцу. Иные документы о каком-либо распределении помещений в доме в деле также отсутствуют.
По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации степень существенности нарушения договора одной стороной зависит от степени значительности для другой стороны негативных последствий такого нарушения. При разрешении вопроса о необходимости прекращения договора должен учитываться баланс интересов сторон. Однако расторжение договора по требованию Кооператива и возврат ему всех уплаченных по этому договору денежных средств на стадии завершения строительства может повлечь для застройщика и иных дольщиков гораздо более негативные последствия, чем для Кооператива в случае сохранения между сторонами договорных отношений.
При таких обстоятельствах вопрос о существенности нарушения ответчиком условий договора от 14.10.2003 N 2-Р как основания для его расторжения нуждается в дополнительном исследовании суда.
От разрешения вопроса о расторжении договора зависит и оценка обоснованности по праву требования о возврате истцу перечисленных по договору денежных средств.
Что же касается обоснованности заявленных требований имущественного характера по размеру, то в этой части выводы судов также нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам.
Суд первой инстанции, исключив из суммы 12 162 947 руб. 18 коп., заявленной Кооперативом (с учетом уменьшения требований), платежи на общую сумму 7 136 700 руб., определил ко взысканию с Общества сумму 6 926 247 руб. 18 коп., что на 1 900 000 руб. превышает разницу между заявленной Кооперативом суммой и суммой исключенных судом платежей, составляющую 5 026 247 руб. 18 коп.
Апелляционный суд, отклоняя довод ответчика об ошибочном взыскании с него 1 900 000 руб., указал, что платежи на сумму 1 900 000 руб. были зачтены истцу в счет уплаты по другим договорам, не подлежат учету при определении долга ответчика по договору от 14.10.2003 N 2-Р, а должны учитываться в рамках самостоятельного иска при определении взаимных обязательств сторон по договорам от 07.10.2010 N 5 и от 18.01.2010 N 2-НП. В то же время суд апелляционной инстанции согласно приведенному в тексте постановления от 18.11.2014 расчету увеличил долг ответчика по договору от 14.10.2003 N 2-Р, являющемуся предметом рассмотрения по настоящему делу, на 1 900 000 руб.
В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон не смогли пояснить, какие конкретно платежи, перечисленные по каким платежным поручениям, в какой сумме и по каким договорам зачтены; состоят ли сумма 1 400 000 руб., исключенная судом первой инстанции из расчета долга по спорному договору в связи с зачетом ее по другим договорам, и сумма 1 900 000 руб. из одних и тех же платежей (500 000 руб. и 900 000 руб.) или истцом было перечислено платежей на сумму 3 300 000 руб., распределенных по различным договорам.
При таком положении кассационная инстанция находит, что суды сделали выводы, не соответствующие имеющимся в деле доказательствам, и не установили все существенные для дела обстоятельства, а это могло повлечь неверное применение норм права.
В связи с изложенным обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором необходимо всесторонне исследовать взаимоотношения сторон по спорному договору; оценить существенность нарушения ответчиком условий договора, выразившегося в несоблюдении сроков строительства, и последствия этого нарушения для истца; определить сумму произведенных Кооперативом по договору от 14.10.2003 N 2-Р платежей. По результатам нового рассмотрения спора следует распределить судебные расходы по настоящей кассационной жалобе.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 08.07.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 по делу N А66-703/2014 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
И.Л.ГРАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)