Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Виткаловой Е.Н., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Белкиным Н.А.,
при участии в заседании:
от Администрации Рузского муниципального района Московской области - Сидорова М.П., представитель по доверенности от 29.08.2014,
от ООО "Рубикон" - Иващенко А.В., представитель по доверенности от 01.06.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "РУБИКОН" на решение Арбитражного суда Московской области от 09.02.2015 по делу N А41-73849/14, принято судьей Кулматовым Т.Ш., по заявлению Администрации Рузского муниципального района Московской области к ООО "Рубикон" о взыскании с ООО "РУБИКОН" в пользу Администрации Рузского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды от 29.06.2009 N 42 в размере 1 944 825 рублей 06 копеек, взыскании с ООО "РУБИКОН" в пользу Администрации Рузского муниципального района Московской области пени по договору аренды от 29.06.2009 N 42 в размере 408 244 рублей 39 копеек,
установил:
Администрация Рузского муниципального района Московской области (далее - администрация, администрация Рузского района) обратилась в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Рубикон" (далее - ООО "Рубикон", общество) о взыскании с ООО "РУБИКОН" в пользу Администрации Рузского муниципального района Московской области 1 944 825 рублей 06 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды от 29.06.2009 N 42; 408 244 рублей 39 копеек пени (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, л.д. 58-61).
Решением Арбитражного суда Московской области от 09.02.2015 по делу N А41-73849/14 исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 74-75).
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "РУБИКОН" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить.
В судебном заседании представитель ООО "РУБИКОН" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель администрации возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 29.06.2009 между администрацией Рузского района (арендодатель) и ООО "Камила" (арендатор) заключен договор аренды N 42 земельного участка с КН 50:19:0010201:733 площадью 3000 кв. м по адресу: Московская область, Рузский район, г. Руза, ул. Социалистическая, д. 74В, под строительство придорожного сервиса, сроком с 29.06.2009 по 28.06.2018 (л.д. 30-33).
На основании договора переуступки права аренды участка от 25.07.2014 N 45 права и обязанности по договору аренды N 42 переданы ООО "Рубикон".
Условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в размере и порядке, установленным договором аренды.
Согласно пунктам 3.1, 3.3, 3.5 договора аренды, размер арендной платы на дату подписания договора определен сторонами в Приложении N 1 (Расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью. Размер арендной платы изменяется в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор. Арендная плата вносится ежеквартально в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно (л.д. 35-36).
В связи с ненадлежащим исполнением ООО "Рубикон" обязанности по внесению арендной платы, администрация 16.10.2014 направила претензию с требованием о погашении задолженности и уведомлением о расторжении договора в случае неоплаты (л.д. 24-29).
Поскольку задолженность по внесению арендной плате за период с ноября 2011 года по 4 квартал 2014 года в сумме 1 944 825 рублей 06 копеек обществом погашена не была, администрация начислила пени в размере 408 244 рублей 39 копеек и обратилась в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности заявленных требований по праву и размеру.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
29.06.2009 между администрацией Рузского района (арендодатель) и ООО "Камила" (арендатор) заключен договор аренды N 42 земельного участка с КН 50:19:0010201:733 площадью 3000 к. в.м. по адресу: Московская область, Рузский район, г. Руза, ул. Социалистическая, д. 74В, под строительство придорожного сервиса, сроком с 29.06.2009 по 28.06.2018 (л.д. 30-33).
На основании договора переуступки права аренды участка от 25.07.2014 N 45 права и обязанности по договору аренды N 42 переданы ООО "Рубикон".
Согласно условиям договора аренды (глава 3 договора) арендатор (ответчик) принял обязательство оплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.
Размер арендной платы согласован сторонами в приложении N 1, согласно которому он исчисляется в соответствии с Законом Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (ст. 14 Закона).
Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально безналичным платежом, по реквизитам указанным в договоре.
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15-го числа последнего месяца текущего квартала включительно.
Как следует из пункта 3.5 договора аренды, размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором, в случае изменения административно - территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного - использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор. Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре.
Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно - территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 N 12404/09.
В Московской области размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в порядке, установленном статьей 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
В соответствии с указанной статьей, договором аренды N 42, расчет арендной платы исчисляется по формуле: Ап = Аб x Кд x Пкд x Км x S.
С учетом исчисленных на основании указанной формулой размеров арендной платы, частичного внесения арендной платы ответчиком, задолженность последнего за период с ноября 2011 по 4 квартал 2014 года составила 1 944 825 рублей 06 копеек.
В нарушение положений статьи 65 АПК РФ, общество доказательств уплаты основного долга в указанном размере в материалы дела не представило.
Установив ненадлежащее исполнение арендатором принятых на себя обязательств по договору аренды земельного участка N 42, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскании с ответчика в пользу истца 1 944 825 рублей 06 копеек задолженности.
Кроме того, за просрочку внесения ответчиком арендных платежей истцом была начислена неустойка в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды земельного участка, согласно которому за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Истец просил взыскать с ответчика пени по договору в размере 408 244 рублей 39 копеек, рассчитанные по состоянию на 30.12.2014.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Неустойка предназначена для компенсации потерь стороны, потерпевшей от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Суд апелляционной инстанции, проверив расчет предъявленной ко взысканию неустойки, признал его правильным и соответствующим условиям договора (л.д. 62).
Принимая во внимание, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, вывод суда первой инстанции о взыскании с ООО "РУБИКОН" 408 244 рублей 39 копеек пени, является верным.
Довод заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка ввиду не направления претензии, отклоняется судебной коллегией.
Как усматривается из материалов дела претензия администрация от 16.10.2014 N 101614-121-1 (л.д. 24-29) была направлена по почте 28.10.2014 ООО "Рубикон" по адресу: Московская область, г. Руза, ул. Социалистическая, д. 74В. Данное обстоятельство подтверждается описью вложения в ценное письмо и квитанцией от 28.10.2014 (л.д. 38-39). Согласно сведениям официального сайта отслеживания почтовых отправлений, отправление с почтовым идентификатором 12728779075405 не вручено адресату с отметкой почты "возврат за истечением срока хранения".
Судебной коллегией отклоняется довод заявителя апелляционной жалобы о том, что администрация не извещала об изменении размера арендной платы.
Уведомления являются лишь информированием арендатора об изменении размера арендной платы, предусмотренными договорами аренды. Формула расчета арендной платы, характеристики и размеры подлежащих применению коэффициентов определены в официально опубликованных нормативно-правовых актах, находящихся в открытом доступе.
Ответчик, являясь арендатором земельного участка, должен был следить за применяемыми в целях расчета арендной платы коэффициентами, так как знал, что от их размера зависит арендная плата, которую он должен будет внести на основании статьи 614 ГК РФ и договора аренды N 42.
Также подлежит отклонению ссылка заявителя апелляционной жалобы на необходимость предъявления требования по 24.07.2014 ООО "Камила".
В соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
При этом новому арендатору могут быть переданы только все права и обязанности по договору аренды в комплексе, включая обязанность по внесению арендной платы за весь период действия договора аренды.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет.
Пункт 2 статьи 615 ГК РФ определяет передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды как перенаем, то есть замену арендатора как стороны в договоре.
Таким образом, при передаче прав и обязанностей по договору аренды осуществляется, в том числе, перевод долга прежнего арендатора на нового.
В силу прямого указания пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, согласие арендодателя на перевод долга не требуется, вопреки общему правилу статьи 391 ГК РФ.
Таким образом, новый арендатор несет обязанность по внесению арендной платы за весь период действия договора аренды, в том числе в части задолженности, сформировавшейся до момента подачи ему прав и обязанностей.
Также новый арендатор может быть привлечен к ответственности в виде взимания пени, расторжения договора аренды и т.д. в связи с допущенными прежним арендатором нарушениями условий договора.
Соответственно, в настоящем случае к ООО "РУБИКОН" перешли в полном объеме обязанности по внесению арендной платы и уплате пени по договору аренды.
При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на ненадлежащее извещение судом первой инстанции о времени и месте судебного разбирательства, противоречит имеющимся в деле доказательствам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта.
Согласно пункту 2 части 4 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, считаются надлежаще извещенными арбитражным судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.
Как следует из материалов дела определение о принятии искового заявления направлено судом обществу по адресу: Московская область, г. Руза, ул. Социалистическая, д. 74В и было возвращено в суд отметкой почты "за истечением срока хранения" (л.д. 63-65, 70).
Таким образом, ответчик является надлежаще извещенным о месте и времени судебного заседания.
При несовершении действий по получению корреспонденции в силу части 2 статьи 9 АПК РФ риск возникновения неблагоприятных последствий несет лицо, участвующее в деле.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм права.
Также апелляционный суд не находит безусловных оснований для отмены обжалуемого решения, не усматривает процессуальных нарушений при принятии оспариваемого судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 9 февраля 2015 года по делу N А41-73849/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.07.2015 N 10АП-7113/2015 ПО ДЕЛУ N А41-73849/14
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2015 г. по делу N А41-73849/14
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Виткаловой Е.Н., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Белкиным Н.А.,
при участии в заседании:
от Администрации Рузского муниципального района Московской области - Сидорова М.П., представитель по доверенности от 29.08.2014,
от ООО "Рубикон" - Иващенко А.В., представитель по доверенности от 01.06.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "РУБИКОН" на решение Арбитражного суда Московской области от 09.02.2015 по делу N А41-73849/14, принято судьей Кулматовым Т.Ш., по заявлению Администрации Рузского муниципального района Московской области к ООО "Рубикон" о взыскании с ООО "РУБИКОН" в пользу Администрации Рузского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды от 29.06.2009 N 42 в размере 1 944 825 рублей 06 копеек, взыскании с ООО "РУБИКОН" в пользу Администрации Рузского муниципального района Московской области пени по договору аренды от 29.06.2009 N 42 в размере 408 244 рублей 39 копеек,
установил:
Администрация Рузского муниципального района Московской области (далее - администрация, администрация Рузского района) обратилась в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Рубикон" (далее - ООО "Рубикон", общество) о взыскании с ООО "РУБИКОН" в пользу Администрации Рузского муниципального района Московской области 1 944 825 рублей 06 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды от 29.06.2009 N 42; 408 244 рублей 39 копеек пени (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, л.д. 58-61).
Решением Арбитражного суда Московской области от 09.02.2015 по делу N А41-73849/14 исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 74-75).
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "РУБИКОН" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить.
В судебном заседании представитель ООО "РУБИКОН" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель администрации возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 29.06.2009 между администрацией Рузского района (арендодатель) и ООО "Камила" (арендатор) заключен договор аренды N 42 земельного участка с КН 50:19:0010201:733 площадью 3000 кв. м по адресу: Московская область, Рузский район, г. Руза, ул. Социалистическая, д. 74В, под строительство придорожного сервиса, сроком с 29.06.2009 по 28.06.2018 (л.д. 30-33).
На основании договора переуступки права аренды участка от 25.07.2014 N 45 права и обязанности по договору аренды N 42 переданы ООО "Рубикон".
Условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в размере и порядке, установленным договором аренды.
Согласно пунктам 3.1, 3.3, 3.5 договора аренды, размер арендной платы на дату подписания договора определен сторонами в Приложении N 1 (Расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью. Размер арендной платы изменяется в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор. Арендная плата вносится ежеквартально в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно (л.д. 35-36).
В связи с ненадлежащим исполнением ООО "Рубикон" обязанности по внесению арендной платы, администрация 16.10.2014 направила претензию с требованием о погашении задолженности и уведомлением о расторжении договора в случае неоплаты (л.д. 24-29).
Поскольку задолженность по внесению арендной плате за период с ноября 2011 года по 4 квартал 2014 года в сумме 1 944 825 рублей 06 копеек обществом погашена не была, администрация начислила пени в размере 408 244 рублей 39 копеек и обратилась в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности заявленных требований по праву и размеру.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
29.06.2009 между администрацией Рузского района (арендодатель) и ООО "Камила" (арендатор) заключен договор аренды N 42 земельного участка с КН 50:19:0010201:733 площадью 3000 к. в.м. по адресу: Московская область, Рузский район, г. Руза, ул. Социалистическая, д. 74В, под строительство придорожного сервиса, сроком с 29.06.2009 по 28.06.2018 (л.д. 30-33).
На основании договора переуступки права аренды участка от 25.07.2014 N 45 права и обязанности по договору аренды N 42 переданы ООО "Рубикон".
Согласно условиям договора аренды (глава 3 договора) арендатор (ответчик) принял обязательство оплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.
Размер арендной платы согласован сторонами в приложении N 1, согласно которому он исчисляется в соответствии с Законом Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (ст. 14 Закона).
Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально безналичным платежом, по реквизитам указанным в договоре.
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15-го числа последнего месяца текущего квартала включительно.
Как следует из пункта 3.5 договора аренды, размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором, в случае изменения административно - территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного - использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор. Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре.
Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно - территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 N 12404/09.
В Московской области размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в порядке, установленном статьей 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
В соответствии с указанной статьей, договором аренды N 42, расчет арендной платы исчисляется по формуле: Ап = Аб x Кд x Пкд x Км x S.
С учетом исчисленных на основании указанной формулой размеров арендной платы, частичного внесения арендной платы ответчиком, задолженность последнего за период с ноября 2011 по 4 квартал 2014 года составила 1 944 825 рублей 06 копеек.
В нарушение положений статьи 65 АПК РФ, общество доказательств уплаты основного долга в указанном размере в материалы дела не представило.
Установив ненадлежащее исполнение арендатором принятых на себя обязательств по договору аренды земельного участка N 42, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскании с ответчика в пользу истца 1 944 825 рублей 06 копеек задолженности.
Кроме того, за просрочку внесения ответчиком арендных платежей истцом была начислена неустойка в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды земельного участка, согласно которому за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Истец просил взыскать с ответчика пени по договору в размере 408 244 рублей 39 копеек, рассчитанные по состоянию на 30.12.2014.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Неустойка предназначена для компенсации потерь стороны, потерпевшей от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Суд апелляционной инстанции, проверив расчет предъявленной ко взысканию неустойки, признал его правильным и соответствующим условиям договора (л.д. 62).
Принимая во внимание, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, вывод суда первой инстанции о взыскании с ООО "РУБИКОН" 408 244 рублей 39 копеек пени, является верным.
Довод заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка ввиду не направления претензии, отклоняется судебной коллегией.
Как усматривается из материалов дела претензия администрация от 16.10.2014 N 101614-121-1 (л.д. 24-29) была направлена по почте 28.10.2014 ООО "Рубикон" по адресу: Московская область, г. Руза, ул. Социалистическая, д. 74В. Данное обстоятельство подтверждается описью вложения в ценное письмо и квитанцией от 28.10.2014 (л.д. 38-39). Согласно сведениям официального сайта отслеживания почтовых отправлений, отправление с почтовым идентификатором 12728779075405 не вручено адресату с отметкой почты "возврат за истечением срока хранения".
Судебной коллегией отклоняется довод заявителя апелляционной жалобы о том, что администрация не извещала об изменении размера арендной платы.
Уведомления являются лишь информированием арендатора об изменении размера арендной платы, предусмотренными договорами аренды. Формула расчета арендной платы, характеристики и размеры подлежащих применению коэффициентов определены в официально опубликованных нормативно-правовых актах, находящихся в открытом доступе.
Ответчик, являясь арендатором земельного участка, должен был следить за применяемыми в целях расчета арендной платы коэффициентами, так как знал, что от их размера зависит арендная плата, которую он должен будет внести на основании статьи 614 ГК РФ и договора аренды N 42.
Также подлежит отклонению ссылка заявителя апелляционной жалобы на необходимость предъявления требования по 24.07.2014 ООО "Камила".
В соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
При этом новому арендатору могут быть переданы только все права и обязанности по договору аренды в комплексе, включая обязанность по внесению арендной платы за весь период действия договора аренды.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет.
Пункт 2 статьи 615 ГК РФ определяет передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды как перенаем, то есть замену арендатора как стороны в договоре.
Таким образом, при передаче прав и обязанностей по договору аренды осуществляется, в том числе, перевод долга прежнего арендатора на нового.
В силу прямого указания пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, согласие арендодателя на перевод долга не требуется, вопреки общему правилу статьи 391 ГК РФ.
Таким образом, новый арендатор несет обязанность по внесению арендной платы за весь период действия договора аренды, в том числе в части задолженности, сформировавшейся до момента подачи ему прав и обязанностей.
Также новый арендатор может быть привлечен к ответственности в виде взимания пени, расторжения договора аренды и т.д. в связи с допущенными прежним арендатором нарушениями условий договора.
Соответственно, в настоящем случае к ООО "РУБИКОН" перешли в полном объеме обязанности по внесению арендной платы и уплате пени по договору аренды.
При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на ненадлежащее извещение судом первой инстанции о времени и месте судебного разбирательства, противоречит имеющимся в деле доказательствам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта.
Согласно пункту 2 части 4 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, считаются надлежаще извещенными арбитражным судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.
Как следует из материалов дела определение о принятии искового заявления направлено судом обществу по адресу: Московская область, г. Руза, ул. Социалистическая, д. 74В и было возвращено в суд отметкой почты "за истечением срока хранения" (л.д. 63-65, 70).
Таким образом, ответчик является надлежаще извещенным о месте и времени судебного заседания.
При несовершении действий по получению корреспонденции в силу части 2 статьи 9 АПК РФ риск возникновения неблагоприятных последствий несет лицо, участвующее в деле.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм права.
Также апелляционный суд не находит безусловных оснований для отмены обжалуемого решения, не усматривает процессуальных нарушений при принятии оспариваемого судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 9 февраля 2015 года по делу N А41-73849/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)