Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 сентября 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гладких Е.О.
судей Дюкина В.Ю., Голубцовой Ю.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кычевой С.В.,
при участии представителей ответчика Шуваловой А.А. (доверенность от 10.01.2014), Сачкова А.С. (доверенность от 16.05.2014), Зудова СА.А. (доверенность от 09.01.2014),
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Поток",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 15 июня 2014 года
по делу N А60-13426/2014,
принятое судьей Сергеевой М.Л.,
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа
к обществу с ограниченной ответственностью "Поток" (ОГРН 1026601126287, ИНН 6615000704)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа (далее - Комитете, истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Поток" (далее - общество, ответчик), в котором просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 10.05.2012 по 10.03.2014 в размере 2 164 471 руб. 76 коп., пени за период с 10.06.2012 по 10.03.2014 в размере 804 966 руб. 13 коп.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15 июня 2014 года исковые требования удовлетворены частично. С общества "Поток" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа взыскан долг в размере 687102 рубля 64 копеек, пени в размере 106771 рубль 41 копейка.
В общества "Поток" в доход федерального бюджета в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 10118 рублей 38 копеек.
В остальной части иска отказано.
С общества "Поток" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа на взысканную сумму долга и неустойки в размере 793874 рубля 05 копеек проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования 8,25% годовых Центрального банка Российской Федерации с момента вступления в силу настоящего решения и до полной уплаты взысканной суммы.
Ответчик обжалует решение суда от 15.06.2014, просит решение изменить, в удовлетворении требований Комитета отказать, приняв новый судебный акт.
В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что согласно условиям заключенного договора и представленным платежным поручениям N 602 от 02.10.2012 и N 456 от 13.08.2013 задолженности у ответчика по договору аренды N 33 от 01.09.2012 земельного участка нет. Никаких расчетов и дополнительных соглашений в адрес общества "Поток" не поступало и сторонами не согласовывалось и не подписывалось, также не имелось вступивших в законную силу нормативно-правовых актов Свердловской области и актов федерального значения, связанных с изменением законодательства в области арендных отношений земельных участков, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности. Ответчик считает неправильным вывод суда о том, что коэффициент 3,2 следует применять с момента получения ответчиком уведомления N 1124 от 18.06.2013, поскольку применение ставки "под развлекательными, игровыми комплексами" полностью противоречит предмету договора аренды N 33 от 01.09.2012. Применение ставки 3,2 ответчик считает экономически необоснованным. По мнению общества, отсутствуют основания утверждать, что стороной истца в момент заключения настоящего договора была допущена некая "ошибка" и якобы применена неверная ставка 0,01 вместо 3,2. Основания для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя со ссылкой на изначальное ошибочное применение ставки 0,01 вместо 3,2 отсутствуют.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу. Решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал. Просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об отказе в иске.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции к материалам дела по ходатайству представителя ответчика приобщена копия решения Арбитражного суда Свердловской области от 14.07.2014 по делу N А60-20161/2014 (ст. 159, ч. 2 ст. 258 АПК РФ).
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Качканарским городским округом и обществом "Поток" заключен договор аренды от 01.09.2012 N 33 (далее - договор аренды N 33) земельного участка общей площадью 16132 кв. м с кадастровым N 66:48:0301001:32, расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Качканар, улица Набережная, ул. 31, с разрешенным использованием участка - для размещения объектов физической культуры и спорта (копия указанного договора на бумажном носителе в материалах дела, сформированных судом первой инстанции, отсутствовала, в суде первой инстанции приобщена к материалам дела на цифровом носителе CD-R - л.д. 22, в апелляционной инстанции копия договора аренды с приложениями N 1 (расчет арендной платы) и N 2 (кадастровый паспорт земельного участка) приобщена судом к материалам дела на бумажном носителе).
Договор аренды N 33 заключен на срок 5 лет, с 10.05.2012 по 10.05.2017 (пункт 2.1 договора), земельный участок передан по акту приема-передачи.
Договор аренды N 33 в установленном порядке 31.10.2012 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
В соответствии с пунктом 3.3. договора аренды N 33 арендная плата перечисляется ежемесячно до десятого числа текущего месяца.
Согласно п. 5.2.3 договора аренды N 33 арендатор обязан арендную плату уплачивать в срок, в размере и на условиях, установленных настоящим договором.
В соответствии с расчетом арендной платы (приложение к договору) ежемесячный платеж составляет 341 руб. 88 коп.
Оплата арендных платежей за 2012 год ответчиком произведена согласно указанному расчету в полном объеме, что подтверждено платежными поручениями N 602 от 02.10.2012 и N 456 от 13.08.2013 (л.д. 31-32).
В мае 2013 года Контрольным управлением Качканарского городского округа проведена проверка в части произведения годового размера арендной платы по договору аренды N 33 на 2012 год, по результатам которой было выявлено, что при расчете арендной платы по договору аренды N 33 ошибочно была применена ставка арендной платы, установленная решением Думы Качканарского городского округа от 22.12.2011 N 122 (ставка применена с учетом фактического использования земельного участка - под развлекательными, игровыми комплексами) - 0,01 вместо 3,2.
При перерасчете с применением указанной ставки образовалась задолженность за 2012 год в размере 840796 руб. 01 коп.
Связи с этим Комитет направил ответчику уведомление об имеющейся задолженности, предложив погасить ее (18.06.2013 N 1124) - л.д. 34.
24.12.2013 повторно направлено уведомление N 2395 о том, что установленный срок для погашения долга истек, обязанность не исполнена (л.д. 37).
Распоряжением Главы муниципального образования город Качканар от 16.1 1.2005 N 82-р Комитет наделен полномочиями обращаться от имени муниципального образования город Качканар в суды с исками и выступать в судах в защиту имущественных и иных прав и законных интересов муниципального образования город Качканар по вопросам, связанным с управлением земельными участками и их использованием.
Полагая, что при определении размера арендной платы в 2012 году должна использоваться ставка арендной платы 3,2, применяемая для земельных участков под развлекательными, игровыми комплексами, а не ставка 0,01, установленная в договоре аренды N 33, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, исходил из того, что коэффициент сторонами в договоре был согласован, оплата произведена, каких-либо новых нормативных актов, изменяющих размер арендной платы в указанный период не принимался, в связи с чем коэффициент 3,2 следует применять с момента получения ответчиком уведомления.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения представителей ответчика, приходит к выводу о необходимости отмены судебного акта.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно расчету арендной платы на 2012 год, оформленному в качестве приложения к договору аренды N 33 (пункты 3.2, 9.2 договора аренды N 33), арендная плата за пользование земельным участком установлена исходя из ставки арендной платы - 0,01. Разрешенное использование земельного участка согласовано сторонами в договоре - для размещения объектов физической культуры и спорта (пункт 1.1 договора), изменение целевого назначения и разрешенного использования предоставленного участка не допускается (пункт 1.2 договора аренды N 33).
В спорный период обществом "Поток" внесены арендные платежи в соответствии с данным расчетом.
Изменений, связанных с видом разрешенного использования земельного участка, в договора аренды сторонами не вносилось, фактическое использование земельного участка не менялось. Земельный участок используется под размещение объектов физической культуры и спорта, а именно: объекта муниципального нежилого фонда - комплекса лодочной станции, парковки пункт 1.3 договора аренды N 33), который, согласно пояснениям представителей ответчика, общество использует по договору аренды с муниципальным образованием.
Иное фактическое использование земельного участка Комитетом в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ не доказано, из материалов дела не следует.
Применение при расчете арендных платежей за спорный период ставки арендной платы, исходя из ставки 3.2 с применением иного вида разрешенного использования (земельные участки под развлекательными, игровыми комплексами) является необоснованным, исходя из следующего.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 2 статьи 424 ГК РФ определено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке. При толковании данной нормы следует учитывать, что речь идет о недопустимости изменения цены по основаниям, не предусмотренным действующим договором (соглашением сторон) или законом.
Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды.
Изменение условий договора осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании соглашения сторон или решения суда.
Доказательств соблюдения порядка, установленного для изменения условий договора статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, Комитетом не представлено.
Не доказано также наличие оснований для изменения договора в соответствии со статьей 450-451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При заключении договора аренды N 33 арендодатель и арендатор добровольно, действуя в своих собственных интересах, согласовали порядок определения и величину арендной платы. В расчете арендной платы сторонами согласованы определенные значения ставок и коэффициентов в составе единой формулы расчета денежного обязательства арендатора.
Пунктом 3.5 договора аренды N 33 предусмотрено право арендодателя пересмотреть размер арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Свердловской области. В случае изменения арендной платы арендодатель в разумный срок направляет заказным письмом с уведомлением арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора. Стороны условились, что обязанность по уплате арендной платы с учетом соответствующих изменений ее размера возникает у арендатора с момента вступления в законную силу соответствующего нормативного правового акта Свердловской области, либо указанного в таком нормативном правовом акте Свердловской области срока, изменяющего размере арендной платы, независимо от даты получения уведомления об изменении арендной платы с приложением расчета.
Исходя из указанных условий договора аренды и вышеприведенных положений действующего законодательства, суд апелляционной инстанции считает, что направление арендатору в июне 2013 года измененного расчета арендной платы на 2012 год (л.д. 34) не влечет изменение договора аренды в части определения размера арендной платы исходя из установленного данным договором вида разрешенного использования и ставки арендной платы, поскольку установленный действующим законодательством, а также пунктом 3.5 договора аренды N с 33 порядок внесения изменений в действующий договор, соблюден не был.
Право на одностороннее изменение размера арендной платы в связи с применением иного значения ставки арендной платы, установленного для другого вида разрешенного использования земельного участка, по сравнению с согласованным в договоре, у Комитета отсутствует, поскольку пунктом 3.5 договора не предусмотрено.
Системное толкование условий договора аренды N 33 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве ставок или коэффициентов при расчете в случае изменения их значений на основании соответствующего нормативного акта (например, установление иных значений ставки арендной платы или коэффициентов для того же вида разрешенного использования).
Вместе с тем, арендодатель не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством самовольного изменения вида разрешенного использования земельного участка.
Основания для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя со ссылкой на изначальное ошибочное применение ставки арендной платы отсутствуют.
Доказательств того, что ответчик использует земельный участок не в целях осуществления размещения объектов физической культуры и спорта, а также доказательств изменения разрешенного использования спорного земельного участка (по сравнению с тем, каким он был определен при заключении договора) в материалах дела не имеется.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что составленный Комитетом и изложенный в уведомлении от 18.06.2013 расчет арендной платы на 2012 год не соответствует положениям действующего законодательства.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
С учетом изложенного у арендодателя по договору аренды N 33 возникает право внести изменения в ранее согласованный сторонами порядок расчета арендной платы в отсутствие согласия на это со стороны арендатора в случае внесения изменений в решение думы Качканарского городского округа от 22.12.2011 N 122 "Об утверждении ставок арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности Качканарского городского округа на 2012 год", ссылка на которое имеется в расчете арендной платы на 2012 год, в случае принятия нормативного правового акта Свердловской области, изменяющего размер арендной платы, либо принятие уполномоченным органом государственной власти иного нормативного правового акта, регулирующего порядок определения платы за аренду земельных участков.
Ставка арендной платы для земельных участков под объектами социального обеспечения, физической культуры и спорта, спасательных и лодочных станций в размере 0,1 установлена решением Думы Качканарского городского округа от 13.11.2013 N 108 "Об утверждении ставок арендной платы за земли, находящиеся в собственности Качканарского городского округа, на 2014 год" и не распространяется на спорный период.
Поскольку в спорный период ответчик правомерно уплачивал арендную плату в размере, сроки и порядке, предусмотренных договором аренды N 33, основания для удовлетворения заявленных требований и довзыскания арендной платы за спорный период у суда отсутствуют.
С учетом изложенного решение суда от 15 июня 2014 года подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права (п. 1 ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в силу положений ст. 110 АПК РФ относятся на истца и подлежат взысканию с него в пользу ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 июня 2014 года по делу N А60-13426/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью "Поток" (ОГРН 1026601126287, ИНН 6615000704) расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 (Двух тысяч) рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Е.О.ГЛАДКИХ
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.09.2014 N 17АП-10271/2014-ГК ПО ДЕЛУ N А60-13426/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 сентября 2014 г. N 17АП-10271/2014-ГК
Дело N А60-13426/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 сентября 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гладких Е.О.
судей Дюкина В.Ю., Голубцовой Ю.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кычевой С.В.,
при участии представителей ответчика Шуваловой А.А. (доверенность от 10.01.2014), Сачкова А.С. (доверенность от 16.05.2014), Зудова СА.А. (доверенность от 09.01.2014),
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Поток",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 15 июня 2014 года
по делу N А60-13426/2014,
принятое судьей Сергеевой М.Л.,
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа
к обществу с ограниченной ответственностью "Поток" (ОГРН 1026601126287, ИНН 6615000704)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа (далее - Комитете, истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Поток" (далее - общество, ответчик), в котором просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 10.05.2012 по 10.03.2014 в размере 2 164 471 руб. 76 коп., пени за период с 10.06.2012 по 10.03.2014 в размере 804 966 руб. 13 коп.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15 июня 2014 года исковые требования удовлетворены частично. С общества "Поток" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа взыскан долг в размере 687102 рубля 64 копеек, пени в размере 106771 рубль 41 копейка.
В общества "Поток" в доход федерального бюджета в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 10118 рублей 38 копеек.
В остальной части иска отказано.
С общества "Поток" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа на взысканную сумму долга и неустойки в размере 793874 рубля 05 копеек проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования 8,25% годовых Центрального банка Российской Федерации с момента вступления в силу настоящего решения и до полной уплаты взысканной суммы.
Ответчик обжалует решение суда от 15.06.2014, просит решение изменить, в удовлетворении требований Комитета отказать, приняв новый судебный акт.
В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что согласно условиям заключенного договора и представленным платежным поручениям N 602 от 02.10.2012 и N 456 от 13.08.2013 задолженности у ответчика по договору аренды N 33 от 01.09.2012 земельного участка нет. Никаких расчетов и дополнительных соглашений в адрес общества "Поток" не поступало и сторонами не согласовывалось и не подписывалось, также не имелось вступивших в законную силу нормативно-правовых актов Свердловской области и актов федерального значения, связанных с изменением законодательства в области арендных отношений земельных участков, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности. Ответчик считает неправильным вывод суда о том, что коэффициент 3,2 следует применять с момента получения ответчиком уведомления N 1124 от 18.06.2013, поскольку применение ставки "под развлекательными, игровыми комплексами" полностью противоречит предмету договора аренды N 33 от 01.09.2012. Применение ставки 3,2 ответчик считает экономически необоснованным. По мнению общества, отсутствуют основания утверждать, что стороной истца в момент заключения настоящего договора была допущена некая "ошибка" и якобы применена неверная ставка 0,01 вместо 3,2. Основания для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя со ссылкой на изначальное ошибочное применение ставки 0,01 вместо 3,2 отсутствуют.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу. Решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал. Просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об отказе в иске.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции к материалам дела по ходатайству представителя ответчика приобщена копия решения Арбитражного суда Свердловской области от 14.07.2014 по делу N А60-20161/2014 (ст. 159, ч. 2 ст. 258 АПК РФ).
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Качканарским городским округом и обществом "Поток" заключен договор аренды от 01.09.2012 N 33 (далее - договор аренды N 33) земельного участка общей площадью 16132 кв. м с кадастровым N 66:48:0301001:32, расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Качканар, улица Набережная, ул. 31, с разрешенным использованием участка - для размещения объектов физической культуры и спорта (копия указанного договора на бумажном носителе в материалах дела, сформированных судом первой инстанции, отсутствовала, в суде первой инстанции приобщена к материалам дела на цифровом носителе CD-R - л.д. 22, в апелляционной инстанции копия договора аренды с приложениями N 1 (расчет арендной платы) и N 2 (кадастровый паспорт земельного участка) приобщена судом к материалам дела на бумажном носителе).
Договор аренды N 33 заключен на срок 5 лет, с 10.05.2012 по 10.05.2017 (пункт 2.1 договора), земельный участок передан по акту приема-передачи.
Договор аренды N 33 в установленном порядке 31.10.2012 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
В соответствии с пунктом 3.3. договора аренды N 33 арендная плата перечисляется ежемесячно до десятого числа текущего месяца.
Согласно п. 5.2.3 договора аренды N 33 арендатор обязан арендную плату уплачивать в срок, в размере и на условиях, установленных настоящим договором.
В соответствии с расчетом арендной платы (приложение к договору) ежемесячный платеж составляет 341 руб. 88 коп.
Оплата арендных платежей за 2012 год ответчиком произведена согласно указанному расчету в полном объеме, что подтверждено платежными поручениями N 602 от 02.10.2012 и N 456 от 13.08.2013 (л.д. 31-32).
В мае 2013 года Контрольным управлением Качканарского городского округа проведена проверка в части произведения годового размера арендной платы по договору аренды N 33 на 2012 год, по результатам которой было выявлено, что при расчете арендной платы по договору аренды N 33 ошибочно была применена ставка арендной платы, установленная решением Думы Качканарского городского округа от 22.12.2011 N 122 (ставка применена с учетом фактического использования земельного участка - под развлекательными, игровыми комплексами) - 0,01 вместо 3,2.
При перерасчете с применением указанной ставки образовалась задолженность за 2012 год в размере 840796 руб. 01 коп.
Связи с этим Комитет направил ответчику уведомление об имеющейся задолженности, предложив погасить ее (18.06.2013 N 1124) - л.д. 34.
24.12.2013 повторно направлено уведомление N 2395 о том, что установленный срок для погашения долга истек, обязанность не исполнена (л.д. 37).
Распоряжением Главы муниципального образования город Качканар от 16.1 1.2005 N 82-р Комитет наделен полномочиями обращаться от имени муниципального образования город Качканар в суды с исками и выступать в судах в защиту имущественных и иных прав и законных интересов муниципального образования город Качканар по вопросам, связанным с управлением земельными участками и их использованием.
Полагая, что при определении размера арендной платы в 2012 году должна использоваться ставка арендной платы 3,2, применяемая для земельных участков под развлекательными, игровыми комплексами, а не ставка 0,01, установленная в договоре аренды N 33, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, исходил из того, что коэффициент сторонами в договоре был согласован, оплата произведена, каких-либо новых нормативных актов, изменяющих размер арендной платы в указанный период не принимался, в связи с чем коэффициент 3,2 следует применять с момента получения ответчиком уведомления.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения представителей ответчика, приходит к выводу о необходимости отмены судебного акта.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно расчету арендной платы на 2012 год, оформленному в качестве приложения к договору аренды N 33 (пункты 3.2, 9.2 договора аренды N 33), арендная плата за пользование земельным участком установлена исходя из ставки арендной платы - 0,01. Разрешенное использование земельного участка согласовано сторонами в договоре - для размещения объектов физической культуры и спорта (пункт 1.1 договора), изменение целевого назначения и разрешенного использования предоставленного участка не допускается (пункт 1.2 договора аренды N 33).
В спорный период обществом "Поток" внесены арендные платежи в соответствии с данным расчетом.
Изменений, связанных с видом разрешенного использования земельного участка, в договора аренды сторонами не вносилось, фактическое использование земельного участка не менялось. Земельный участок используется под размещение объектов физической культуры и спорта, а именно: объекта муниципального нежилого фонда - комплекса лодочной станции, парковки пункт 1.3 договора аренды N 33), который, согласно пояснениям представителей ответчика, общество использует по договору аренды с муниципальным образованием.
Иное фактическое использование земельного участка Комитетом в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ не доказано, из материалов дела не следует.
Применение при расчете арендных платежей за спорный период ставки арендной платы, исходя из ставки 3.2 с применением иного вида разрешенного использования (земельные участки под развлекательными, игровыми комплексами) является необоснованным, исходя из следующего.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 2 статьи 424 ГК РФ определено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке. При толковании данной нормы следует учитывать, что речь идет о недопустимости изменения цены по основаниям, не предусмотренным действующим договором (соглашением сторон) или законом.
Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды.
Изменение условий договора осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании соглашения сторон или решения суда.
Доказательств соблюдения порядка, установленного для изменения условий договора статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, Комитетом не представлено.
Не доказано также наличие оснований для изменения договора в соответствии со статьей 450-451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При заключении договора аренды N 33 арендодатель и арендатор добровольно, действуя в своих собственных интересах, согласовали порядок определения и величину арендной платы. В расчете арендной платы сторонами согласованы определенные значения ставок и коэффициентов в составе единой формулы расчета денежного обязательства арендатора.
Пунктом 3.5 договора аренды N 33 предусмотрено право арендодателя пересмотреть размер арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Свердловской области. В случае изменения арендной платы арендодатель в разумный срок направляет заказным письмом с уведомлением арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора. Стороны условились, что обязанность по уплате арендной платы с учетом соответствующих изменений ее размера возникает у арендатора с момента вступления в законную силу соответствующего нормативного правового акта Свердловской области, либо указанного в таком нормативном правовом акте Свердловской области срока, изменяющего размере арендной платы, независимо от даты получения уведомления об изменении арендной платы с приложением расчета.
Исходя из указанных условий договора аренды и вышеприведенных положений действующего законодательства, суд апелляционной инстанции считает, что направление арендатору в июне 2013 года измененного расчета арендной платы на 2012 год (л.д. 34) не влечет изменение договора аренды в части определения размера арендной платы исходя из установленного данным договором вида разрешенного использования и ставки арендной платы, поскольку установленный действующим законодательством, а также пунктом 3.5 договора аренды N с 33 порядок внесения изменений в действующий договор, соблюден не был.
Право на одностороннее изменение размера арендной платы в связи с применением иного значения ставки арендной платы, установленного для другого вида разрешенного использования земельного участка, по сравнению с согласованным в договоре, у Комитета отсутствует, поскольку пунктом 3.5 договора не предусмотрено.
Системное толкование условий договора аренды N 33 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве ставок или коэффициентов при расчете в случае изменения их значений на основании соответствующего нормативного акта (например, установление иных значений ставки арендной платы или коэффициентов для того же вида разрешенного использования).
Вместе с тем, арендодатель не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством самовольного изменения вида разрешенного использования земельного участка.
Основания для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя со ссылкой на изначальное ошибочное применение ставки арендной платы отсутствуют.
Доказательств того, что ответчик использует земельный участок не в целях осуществления размещения объектов физической культуры и спорта, а также доказательств изменения разрешенного использования спорного земельного участка (по сравнению с тем, каким он был определен при заключении договора) в материалах дела не имеется.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что составленный Комитетом и изложенный в уведомлении от 18.06.2013 расчет арендной платы на 2012 год не соответствует положениям действующего законодательства.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
С учетом изложенного у арендодателя по договору аренды N 33 возникает право внести изменения в ранее согласованный сторонами порядок расчета арендной платы в отсутствие согласия на это со стороны арендатора в случае внесения изменений в решение думы Качканарского городского округа от 22.12.2011 N 122 "Об утверждении ставок арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности Качканарского городского округа на 2012 год", ссылка на которое имеется в расчете арендной платы на 2012 год, в случае принятия нормативного правового акта Свердловской области, изменяющего размер арендной платы, либо принятие уполномоченным органом государственной власти иного нормативного правового акта, регулирующего порядок определения платы за аренду земельных участков.
Ставка арендной платы для земельных участков под объектами социального обеспечения, физической культуры и спорта, спасательных и лодочных станций в размере 0,1 установлена решением Думы Качканарского городского округа от 13.11.2013 N 108 "Об утверждении ставок арендной платы за земли, находящиеся в собственности Качканарского городского округа, на 2014 год" и не распространяется на спорный период.
Поскольку в спорный период ответчик правомерно уплачивал арендную плату в размере, сроки и порядке, предусмотренных договором аренды N 33, основания для удовлетворения заявленных требований и довзыскания арендной платы за спорный период у суда отсутствуют.
С учетом изложенного решение суда от 15 июня 2014 года подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права (п. 1 ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в силу положений ст. 110 АПК РФ относятся на истца и подлежат взысканию с него в пользу ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 июня 2014 года по делу N А60-13426/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью "Поток" (ОГРН 1026601126287, ИНН 6615000704) расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 (Двух тысяч) рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Е.О.ГЛАДКИХ
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)