Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2015 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.07.2014 по делу N А79-1843/2014, принятое судьей Васильевым Е.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Электрика" (ОГРН 1042128008999, ИНН 2128054010, г. Чебоксары) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000, г. Чебоксары),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Стайер", Краснова Светлана Николаевна,
об урегулировании разногласий при заключении договора,
без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,
общество с ограниченной ответственностью "Электрика" (далее - ООО "Электрика", истец) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых комнат N 2 - 18 нежилого помещения N 1 (цокольный этаж жилого трехэтажного дома) площадью 229,4 кв. м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. К. Иванова, д. 59, на условиях, определенных в протоколе разногласий в редакции ООО "Электрика":
- - пункт 1.3: Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 2 320 000 руб. без учета НДС;
- - пункт 2.1: Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в п. 1.3 настоящего договора, производится покупателем ежемесячно 23 числа текущего месяца в рассрочку в течение 60 месяцев в т.ч. 59 (пятидесяти девяти) месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 38 700 (тридцать восемь тысяч семьсот) рублей и 1 (одного) месяца в размере 36 700 рублей путем внесения покупателем на расчетный счет продавца.
Исковые требования основаны на статьях 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статьях 3, 8, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и мотивированы несогласием истца на приобретение арендуемого имущества в собственность по цене и на условиях, предложенных ответчиком.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Стайер" (далее - ООО "Стайер"), оценщик Краснова Светлана Николаевна.
Определением суда от 16.05.2014 по делу назначалась экспертиза с целью определения соответствия отчета ООО "Стайер" об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N ОН-069/13 от 02.12.2013 Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям Федеральных стандартов оценки, определения рыночной стоимости спорного имущества.
Проведение судебной экспертизы поручено закрытому акционерному обществу "Многопрофильный деловой центр".
Согласно экспертному заключению ЗАО "Многопрофильный деловой центр" от 17.06.2014 N э3626/14 отчет ООО "Стайер" об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N ОН-069/13 от 02.12.2013 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и требованиям Федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость спорного помещения составляет 2 886 569 руб. 36 коп. без учета НДС.
В суде первой инстанции представитель истца в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования с учетом полученного экспертного заключения ЗАО "Многопрофильный деловой центр".
Решением от 25.07.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики исковые требования удовлетворил. Суд решил:
Пункт 1.3 договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, заключаемого Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары и ООО "Электрика" в отношении нежилых комнат N 2 - 18 нежилого помещения N 1 с двумя тамбурами, общей площадью 229,4 кв. м, расположенного на цокольном этаже жилого трехэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. К. Иванова, д. 59, изложить в следующей редакции:
- "Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 2 886 569 руб. 36 коп. без учета НДС.";
- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:
"Оплата стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем ежемесячно 23-го числа текущего месяца в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора, в том числе в течение 59 месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 48 200 руб. и в течение 60-го месяца в размере 42 769 руб. 36 коп. путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.
Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".
Не согласившись с принятым по делу решением, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с дополнением), в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств имеющих значение для дела, нарушением норм процессуального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось.
Заявитель не согласен с оценкой судом экспертного заключения ЗАО "Многопрофильный деловой центр" и принятием его в качестве надлежащего доказательства по делу. Считает принятие судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы и вызове эксперта для опроса с нарушением процессуальных прав ответчика.
Также заявитель указывает на неправомерное указание в резолютивной части решения даты и порядка платежей, которых не содержалось в протоколе разногласий к проекту договора, направленному истцом в адрес ответчика.
В дополнении к апелляционной жалобе заявитель указал, что постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 30.04.2013 N 168 жилой дом, расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. К. Иванова, д. 59, признан аварийным и включен в адресную республиканскую программу "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории Чувашской Республики на 2013 - 2017 годы".
Признание жилого дома N 59 по ул. К. Иванова г. Чебоксары непригодным для проживания является основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В обоснование данного довода заявитель представил в материалы дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации акт обследования помещения межведомственной комиссией от 05.11.2009, постановление от 30.04.2013 N 168.
Истец, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Истец в отзыве указал на законность и обоснованность принятого решения, несостоятельность доводов апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие истца, третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.
В судебном заседании 14.01.2015 в порядке части 1 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 21.01.2015, о чем в установленном порядке сделано публичное объявление путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.
Результаты рассмотрения заявлений и ходатайств лиц, участвующих в деле, отражены в протоколе судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что на основании заключенного между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодателем) и ООО "Электрика" (арендатором) договора аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 16.11.2009 N 1595 истцу переданы в аренду нежилые комнаты N 2 - 18 нежилого помещения N 1 с двумя тамбурами, общей площадью 229,4 кв. м, расположенного на цокольном этаже жилого трехэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. К. Иванова, д. 59.
Помещение передано по акту передачи помещения арендатору от 16.11.2009.
05.09.2013 ООО "Электрика" обратилось с заявлением в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.
24.12.2013 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом письмом N 039-8979 известил истца о своем согласии на возмездное отчуждение имущества и предоставлении ООО "Электрика" преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, направив копию постановления администрации г. Чебоксары от 19.12.2013 N 4280, проект договора купли-продажи.
Согласно пункту 1.3 проекта договора купли-продажи стоимость объекта определена в размере 4 360 000 руб. без учета НДС на основании отчета N ОН-069/13, составленного ООО "Стайер".
Истец подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, при этом рыночную стоимость объекта указал в размере 2 320 000 руб. без учета НДС согласно отчету от 24.01.2014 N 2014/03, выполненному ООО "Экспертная компания "Консультант", по его заказу.
Поскольку Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом не согласился с редакцией истца, ООО "Электрика", ссылаясь на статьи 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с настоящим иском.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. При этом судом принято во внимание экспертное заключение ЗАО "Многопрофильный деловой центр" от 17.06.2014 N э3626/14, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 2 886 569 руб. 36 коп. без учета НДС.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.
Из системного анализа Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 и Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" следует, что при регулировании правоотношений по приватизации недвижимого имущества, находящегося муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, применению подлежат нормы Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, в неурегулированной им части - нормы Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001, а в части, не урегулированной и данным Законом - положения гражданского законодательства Российской Федерации.
Целью выкупа арендуемых объектов недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства является их дальнейшее использование в предпринимательской деятельности, следовательно, передаваемый в собственность объект недвижимости должен обладать пригодными к использованию характеристиками и свойствами, допускающими его дальнейшее использование по целевому назначению.
Как усматривается из представленных ответчиком в суд апелляционной инстанции документов, жилой дом, в котором расположены спорные помещения, признан аварийным и подлежащим сносу.
В соответствии с пунктом 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 (далее - Положение), признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям.
В силу пункта 47 Положения по результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений: о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания; о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки; о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.
Из акта обследования помещения межведомственной комиссией от 05.11.2009 следует, что жилой дом N 59 по ул. К. Иванова г. Чебоксары (в котором расположено арендуемое истцом помещение) является непригодным для постоянного проживания.
Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 30.04.2013 N 168 жилой дом, расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. К. Иванова, д. 59, признан аварийным и включен в адресную республиканскую программу "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории Чувашской Республики на 2013 - 2017 годы".
Согласно приложению N 1 к названному постановлению N 168 жилой дом подлежит сносу до 01.09.2015.
Следовательно, на момент обращения ООО "Электрика" (05.09.2013) с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения было установлено, что жилой дом, в котором расположено испрашиваемое нежилое помещение, не подлежит использованию, поскольку не соответствует требованиям безопасности. Органом местного самоуправления принято решение о невозможности дальнейшего использования этого дома.
Реализация последовательности действий по сносу аварийного здания предусматривает выполнение органом местного самоуправления ряда обязательных мероприятий, направленных в том числе на обеспечение безопасности граждан в целях недопущения возможного обрушения аварийного помещения, гарантий прав лиц, пользующихся помещениями в зданиях, признанных аварийными и подлежащих сносу, на проведение градостроительных мероприятий после сноса аварийного здания.
В соответствии с пунктом 50 Положения в случае признания многоквартирного дома аварийным договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются в соответствии с законодательством.
Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу для арендаторов нежилых помещений в таком доме законодательством прямо не урегулированы.
При отсутствии возможности использования таких помещений, в отношении арендаторов нежилых помещений должен применяться аналогичный порядок прекращения их прав на арендуемое имущество.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о невозможности заключения договора купли-продажи, поскольку в случае передачи истцу в собственность испрашиваемых объектов он будет лишен возможности эксплуатировать их в соответствии с целевым назначением, в силу чего к такой сделке могут быть применены положения пункта 1 статьи 170, либо пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Признание жилого дома N 59 по ул. К. Иванова г. Чебоксары непригодным для проживания является основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.
С учетом изложенного апелляционная жалоба Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары подлежит удовлетворению, а принятое по делу решение подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.07.2014 по делу N А79-1843/2014 отменить, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары удовлетворить.
В иске отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.01.2015 ПО ДЕЛУ N А79-1843/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2015 г. по делу N А79-1843/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2015 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.07.2014 по делу N А79-1843/2014, принятое судьей Васильевым Е.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Электрика" (ОГРН 1042128008999, ИНН 2128054010, г. Чебоксары) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000, г. Чебоксары),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Стайер", Краснова Светлана Николаевна,
об урегулировании разногласий при заключении договора,
без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Электрика" (далее - ООО "Электрика", истец) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых комнат N 2 - 18 нежилого помещения N 1 (цокольный этаж жилого трехэтажного дома) площадью 229,4 кв. м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. К. Иванова, д. 59, на условиях, определенных в протоколе разногласий в редакции ООО "Электрика":
- - пункт 1.3: Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 2 320 000 руб. без учета НДС;
- - пункт 2.1: Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в п. 1.3 настоящего договора, производится покупателем ежемесячно 23 числа текущего месяца в рассрочку в течение 60 месяцев в т.ч. 59 (пятидесяти девяти) месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 38 700 (тридцать восемь тысяч семьсот) рублей и 1 (одного) месяца в размере 36 700 рублей путем внесения покупателем на расчетный счет продавца.
Исковые требования основаны на статьях 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статьях 3, 8, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и мотивированы несогласием истца на приобретение арендуемого имущества в собственность по цене и на условиях, предложенных ответчиком.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Стайер" (далее - ООО "Стайер"), оценщик Краснова Светлана Николаевна.
Определением суда от 16.05.2014 по делу назначалась экспертиза с целью определения соответствия отчета ООО "Стайер" об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N ОН-069/13 от 02.12.2013 Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям Федеральных стандартов оценки, определения рыночной стоимости спорного имущества.
Проведение судебной экспертизы поручено закрытому акционерному обществу "Многопрофильный деловой центр".
Согласно экспертному заключению ЗАО "Многопрофильный деловой центр" от 17.06.2014 N э3626/14 отчет ООО "Стайер" об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N ОН-069/13 от 02.12.2013 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и требованиям Федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость спорного помещения составляет 2 886 569 руб. 36 коп. без учета НДС.
В суде первой инстанции представитель истца в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования с учетом полученного экспертного заключения ЗАО "Многопрофильный деловой центр".
Решением от 25.07.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики исковые требования удовлетворил. Суд решил:
Пункт 1.3 договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, заключаемого Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары и ООО "Электрика" в отношении нежилых комнат N 2 - 18 нежилого помещения N 1 с двумя тамбурами, общей площадью 229,4 кв. м, расположенного на цокольном этаже жилого трехэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. К. Иванова, д. 59, изложить в следующей редакции:
- "Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 2 886 569 руб. 36 коп. без учета НДС.";
- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:
"Оплата стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем ежемесячно 23-го числа текущего месяца в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора, в том числе в течение 59 месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 48 200 руб. и в течение 60-го месяца в размере 42 769 руб. 36 коп. путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.
Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".
Не согласившись с принятым по делу решением, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с дополнением), в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств имеющих значение для дела, нарушением норм процессуального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось.
Заявитель не согласен с оценкой судом экспертного заключения ЗАО "Многопрофильный деловой центр" и принятием его в качестве надлежащего доказательства по делу. Считает принятие судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы и вызове эксперта для опроса с нарушением процессуальных прав ответчика.
Также заявитель указывает на неправомерное указание в резолютивной части решения даты и порядка платежей, которых не содержалось в протоколе разногласий к проекту договора, направленному истцом в адрес ответчика.
В дополнении к апелляционной жалобе заявитель указал, что постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 30.04.2013 N 168 жилой дом, расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. К. Иванова, д. 59, признан аварийным и включен в адресную республиканскую программу "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории Чувашской Республики на 2013 - 2017 годы".
Признание жилого дома N 59 по ул. К. Иванова г. Чебоксары непригодным для проживания является основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В обоснование данного довода заявитель представил в материалы дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации акт обследования помещения межведомственной комиссией от 05.11.2009, постановление от 30.04.2013 N 168.
Истец, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Истец в отзыве указал на законность и обоснованность принятого решения, несостоятельность доводов апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие истца, третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.
В судебном заседании 14.01.2015 в порядке части 1 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 21.01.2015, о чем в установленном порядке сделано публичное объявление путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.
Результаты рассмотрения заявлений и ходатайств лиц, участвующих в деле, отражены в протоколе судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что на основании заключенного между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодателем) и ООО "Электрика" (арендатором) договора аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 16.11.2009 N 1595 истцу переданы в аренду нежилые комнаты N 2 - 18 нежилого помещения N 1 с двумя тамбурами, общей площадью 229,4 кв. м, расположенного на цокольном этаже жилого трехэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. К. Иванова, д. 59.
Помещение передано по акту передачи помещения арендатору от 16.11.2009.
05.09.2013 ООО "Электрика" обратилось с заявлением в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.
24.12.2013 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом письмом N 039-8979 известил истца о своем согласии на возмездное отчуждение имущества и предоставлении ООО "Электрика" преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, направив копию постановления администрации г. Чебоксары от 19.12.2013 N 4280, проект договора купли-продажи.
Согласно пункту 1.3 проекта договора купли-продажи стоимость объекта определена в размере 4 360 000 руб. без учета НДС на основании отчета N ОН-069/13, составленного ООО "Стайер".
Истец подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, при этом рыночную стоимость объекта указал в размере 2 320 000 руб. без учета НДС согласно отчету от 24.01.2014 N 2014/03, выполненному ООО "Экспертная компания "Консультант", по его заказу.
Поскольку Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом не согласился с редакцией истца, ООО "Электрика", ссылаясь на статьи 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с настоящим иском.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. При этом судом принято во внимание экспертное заключение ЗАО "Многопрофильный деловой центр" от 17.06.2014 N э3626/14, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 2 886 569 руб. 36 коп. без учета НДС.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.
Из системного анализа Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 и Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" следует, что при регулировании правоотношений по приватизации недвижимого имущества, находящегося муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, применению подлежат нормы Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, в неурегулированной им части - нормы Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001, а в части, не урегулированной и данным Законом - положения гражданского законодательства Российской Федерации.
Целью выкупа арендуемых объектов недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства является их дальнейшее использование в предпринимательской деятельности, следовательно, передаваемый в собственность объект недвижимости должен обладать пригодными к использованию характеристиками и свойствами, допускающими его дальнейшее использование по целевому назначению.
Как усматривается из представленных ответчиком в суд апелляционной инстанции документов, жилой дом, в котором расположены спорные помещения, признан аварийным и подлежащим сносу.
В соответствии с пунктом 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 (далее - Положение), признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям.
В силу пункта 47 Положения по результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений: о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания; о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки; о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.
Из акта обследования помещения межведомственной комиссией от 05.11.2009 следует, что жилой дом N 59 по ул. К. Иванова г. Чебоксары (в котором расположено арендуемое истцом помещение) является непригодным для постоянного проживания.
Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 30.04.2013 N 168 жилой дом, расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. К. Иванова, д. 59, признан аварийным и включен в адресную республиканскую программу "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории Чувашской Республики на 2013 - 2017 годы".
Согласно приложению N 1 к названному постановлению N 168 жилой дом подлежит сносу до 01.09.2015.
Следовательно, на момент обращения ООО "Электрика" (05.09.2013) с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения было установлено, что жилой дом, в котором расположено испрашиваемое нежилое помещение, не подлежит использованию, поскольку не соответствует требованиям безопасности. Органом местного самоуправления принято решение о невозможности дальнейшего использования этого дома.
Реализация последовательности действий по сносу аварийного здания предусматривает выполнение органом местного самоуправления ряда обязательных мероприятий, направленных в том числе на обеспечение безопасности граждан в целях недопущения возможного обрушения аварийного помещения, гарантий прав лиц, пользующихся помещениями в зданиях, признанных аварийными и подлежащих сносу, на проведение градостроительных мероприятий после сноса аварийного здания.
В соответствии с пунктом 50 Положения в случае признания многоквартирного дома аварийным договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются в соответствии с законодательством.
Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу для арендаторов нежилых помещений в таком доме законодательством прямо не урегулированы.
При отсутствии возможности использования таких помещений, в отношении арендаторов нежилых помещений должен применяться аналогичный порядок прекращения их прав на арендуемое имущество.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о невозможности заключения договора купли-продажи, поскольку в случае передачи истцу в собственность испрашиваемых объектов он будет лишен возможности эксплуатировать их в соответствии с целевым назначением, в силу чего к такой сделке могут быть применены положения пункта 1 статьи 170, либо пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Признание жилого дома N 59 по ул. К. Иванова г. Чебоксары непригодным для проживания является основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.
С учетом изложенного апелляционная жалоба Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары подлежит удовлетворению, а принятое по делу решение подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.07.2014 по делу N А79-1843/2014 отменить, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары удовлетворить.
В иске отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.А.БОЛЬШАКОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)