Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Продавец указал, что договор заключен с условием его дальнейшего проживания в доме, покупатель дом разрушил, лишив продавца возможности пользования жильем.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Бажева Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Волковой Я.Ю., судей Ильясовой Е.Р., Зайцевой В.А. при секретаре Тяжовой Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Р. к П. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежной суммы
по апелляционной жалобе истца на решение Березовского городского суда Свердловской области от 21.11.2014.
Заслушав доклад судьи Волковой Я.Ю., объяснения ответчика П., считавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
истец обратился в суд с иском о расторжении заключенного <...> между ним и ответчиком договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <...>, взыскании <...> руб. за разрушенный ответчиком дом. В обоснование иска указал, что по этому договору он продал ответчику жилой дом с условием проживания в нем и регистрацией по месту жительства. Ответчик покупную цену за дом (<...> руб.) не выплатил, написал расписку о выплате ему <...> рублей после продажи этого дома третьему лицу, а до этого времени обязался выплачивать ежемесячно денежные средства в размере двух прожиточных минимумов, обеспечивать продуктами питания и лекарствами, оплачивать электроэнергию. Поводом для заключения договора явилось то, что во время работы у ответчика он (истец) отморозил ноги, а в связи с отсутствием денег на лекарства и лечение, был вынужден заключить этот договор с ответчиком. Ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязанности по ежемесячной выплате денежных средств, он (истец) не получал необходимого лечения, из-за чего ступни обеих ног были ампутированы. Ответчик препятствовал проживанию его в доме, впоследствии инициировав судебный спор о признании его утратившим право пользования домом. После вступления в силу решения суда об отказе ответчику в иске о признании его (истца) утратившим право пользования домом, ответчик дом разобрал, лишив его, вопреки условиям договора, возможности пользования жильем. Ссылаясь на то, что иного собственного жилья он не имеет, истец просил суд расторгнуть заключенный <...> между ним и ответчиком договор купли-продажи жилого дома (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), возвратив стороны в первоначальное положение, взыскать стоимость разрушенного дома <...> руб.
Ответчик иск не признал, пояснив, что дом был разобран им в связи с ветхостью.
Решением Березовского городского суда Свердловской области от 21.11.2014 в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. Считает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального права. Указывает на то, что заключенный сторонами договор ответчиком не исполнен, земельный участок после покупки дома приватизирован ответчиком. Разрушение жилого дома ответчиком является существенным нарушением договора, препятствует его (истца) проживанию в доме.
В заседании суда апелляционной инстанции 03.03.2015 истец просил об отмене решения суда, указывая на то, что ответчик не произвел оплату по договору купли-продажи, разрушил дом намеренно с целью лишить его возможности пользоваться домом и с целью неисполнения обязанности по выплате денежных средств, при том, что при оформлении договора ответчик выдал расписку, обещая выплатить <...> руб. при продаже дома третьим лицам (этой расписки у него (истца) не стало в период нахождения в больнице). Истец пояснял, что снесенный ответчиком дом ветхим не был.
В заседание суда апелляционной инстанции 27.03.2015 явился ответчик, который против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. Пояснил судебной коллегии, что он не препятствовал истцу в реализации права пользования домом. Подтвердил, что действительно при заключении договора выдавал истцу расписку с обязательством выплатить <...> руб. после продажи дома третьим лицам, однако он дом не продал, разобрал его по причине ветхости. Настаивал на том, что покупную цену за дом (<...> руб.) он выплатил истцу при заключении договора.
Истец и представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание 27.03.2015 не явились, извещались судом апелляционной инстанции надлежащим образом, извещения о дате и времени рассмотрения дела. С учетом мнения ответчика, не возражавшего против рассмотрения дела при данной явке, положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
При разрешении спора суд пришел к выводу, что заключенный <...> между истцом и ответчиком договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <...>, за <...> руб. сторонами исполнен, право собственности ответчика на указанный жилой дом зарегистрировано за ответчиком <...>. Суд установил, что в <...> г. дом разобран ответчиком по причине ветхости дома. Договор не содержит условий, согласно которым разрушение дома является основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон. Факт существенного нарушения ответчиком условий договора суд счел недоказанным истцом. Доводы о притворности сделки суд не принял во внимание, т.к. сделка не оспорена по этому основанию. По изложенным мотивам суд указал на отсутствие оснований для расторжения договора по п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также суд вынес решение и об отказе в удовлетворении требования о возвращении сторон в первоначальное положение.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об исполнении сторонами условий договора по продаже дома и уплате покупной цены в размере <...> руб., учитывая, что переход права на дом от истца к ответчику зарегистрирован, право собственности на дом перешло к ответчику, в подписанном сторонами договоре прямо указано на то, что оплата произведена полностью. Договор не оспорен, недействительным не признан. Истец не доказал факт неисполнения ответчиком обязанности по оплате покупной цены за дом, при том, что ссылался на это обстоятельство в иске (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, с выводом суда о полном исполнении сторонами договора купли-продажи (с учетом условия договора о предоставлении дома в пользование истцу) судебная коллегия согласиться не может, он противоречит обстоятельствам дела, т.к. по данному договору стороны согласовали не только куплю-продажу дома, но и предоставление ответчиком истцу в пользование указанного дома (что установлено вступившим в силу решением Березовского городского суда Свердловской области от 15.11.2013, имеющим для сторон спора преюдициальное значение - ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Отношения по предоставлению имущества в пользование - длящиеся, обязанности ответчика предоставить дом в пользование соответствует право истца - получить такое имущество в пользование.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Ответчик не доказал тот факт, что невозможность исполнения обязательства по предоставлению истцу дома в пользование вызвана обстоятельством, за которое он не отвечает. Ответчик пояснил, что именно он разобрал (разрушил) дом, считая его ветхим. Однако никаких доказательств ветхости дома ответчик суду не представил (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). По техническому паспорту БТИ (по состоянию на 2009 г.) физический износ дома составлял 50%, при таком проценте износа дом продан в качестве жилого помещения, данных об увеличении процента износа дома в деле не имеется. Напротив, при рассмотрении в ноябре 2013 г. судом спора по иску ответчика о признании истца утратившим право пользования домом, ответчик пояснял суду, что он дом после сделки отремонтировал (решение суда на л. д. 53).
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что невозможность исполнения обязательства по предоставлению истцу в пользование дома обусловлена исключительно действиями ответчика, разрушившего дом. При таких обстоятельствах обязательство не прекращается невозможностью исполнения.
Судебная коллегия учитывает и тот факт, что действия по разрушению дома совершены ответчиком после вступления в силу 25.02.2014 решения суда об отказе ответчику в иске о признании истца утратившим право пользования домом.
В действиях ответчика усматривается нарушение условий договора купли-продажи дома от <...> (в части лишения ответчиком истца возможности пользования имуществом).
Согласно подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Заключая договор купли-продажи с условием проживания, истец, в первую очередь, вправе был рассчитывать на получение покупной цены за проданное имущество, эту цену он получил, доказательств обратного не представил. В качестве дополнительного существенного условия сделки - сохранение истцом права пользования домом. Однако доказательств того, что при лишении истца этого права он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении сделки, сторона истца не представила (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
По объяснениям истца, он после продажи дома проживал в доме незначительный период времени, указывая на отсутствие электричества в доме, необходимость ухода за ним со стороны родственников (истец является инвалидом, обе ступни ампутированы), из-за чего он проживал в доме у своей 90-летней матери. Также истец пояснял, что при подписании договора между ним и ответчиком была договоренность о выплате последним ему <...> руб. при продаже дома третьим лицам. Факт такой договоренности подтвержден в суде апелляционной инстанции и ответчиком. Таким образом, сам истец, заключая сделку, осознавал, что его пользование домом ограничено периодом до продажи дома ответчиком третьим лицам. На случай прекращения пользования истца домом стороны договорились о выплате ответчиком истцу <...> руб.
Таким образом, нарушение ответчиком условия договора о предоставлении истцу в пользование дома существенным нарушением договора признано быть не может, а потому не может являться основанием для расторжения сделки купли-продажи дома по п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Решение суда об отказе в иске о расторжении договора является законным и обоснованным.
Истец указывает на нарушение своего права по пользованию домом, однако расторжение договора его нарушенное право, в любом случае, не восстановит. Требование истца о возвращении сторон в первоначальное положение на законе не основано.
Приходя к такому выводу, судебная коллегия учитывает последствия расторжения договора, определенные ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
По согласованным объяснениям сторон проданный ответчику истцом дом разрушен, в настоящее время не существует физически. Таким образом, возврат имущества (даже в случае наличия оснований к расторжению сделки) по нормам о неосновательном обогащении - невозможен. С учетом изложенного, отказ истцу в иске о возврате сторон в первоначальное положение является правильным.
Вместе с тем, истец в иске просит взыскать с ответчика в свою пользу <...> руб. - стоимость разрушенного дома.
Судебная коллегия отмечает, что суд фактически не разрешил это требование истца, неправильно определил юридически значимые обстоятельства для разрешения этого требования, не применил закон подлежащий применению, что является основанием для отмены решения суда в данной части (п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 330, п. 1 ч. 2 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) с вынесением нового решения.
Безусловно, указанная сумма не может быть квалифицирована в качестве убытков истца, причиненных ему расторжением договора и предусмотренных п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что при подписании договора стоимость дома получена истцом (<...> руб.).
В то же время, истец в обоснование этого требования ссылался на разрушение ответчиком дома и лишение его права пользования домом вследствие действий ответчика.
Судебная коллегия приходит к выводу, что при разрешении требования истца о взыскании убытков за разрушенный дом и лишение его права пользования домом, необходимо было исходить из фактически заявленных оснований иска и положений ст. ст. 309, 310, 393, 15, 416, 401, 157 Гражданского кодекса Российской Федерации (даже и при том, что истец на эти нормы права не ссылался).
Судом установлен факт разрушения ответчиком дома. При этом в реализации правомочий собственника ответчик сам себя ограничил договором купли-продажи, в котором предусмотрено сохранение за истцом права пользования домом. Снос дома без объективных на то причин, при недоказанности ветхости дома, расценивается судом как действия ответчика по нарушению условий договора (хоть и не являющиеся основанием к расторжению договора) при намеренном лишении истца права пользования домом.
Ответчик виновен в нарушении указанного обязательства из договора купли-продажи дома. В силу п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Согласно п. 2 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Ответчик никаких доказательств отсутствия своей вины суду не представил (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Согласно п. 2 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
В силу п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Ответчик в суде апелляционной инстанции признал тот факт, что писал истцу расписку о выплате ему <...> руб. в случае продажи дома третьим лицам, такая договоренность между ними была. Признание ответчиком этого обстоятельства освобождает истца от необходимости доказывания этого обстоятельства (ч. 2 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Из согласованных объяснений сторон следует, что фактически стороны определили стоимость права пользования истца домом в <...> руб., договорившись, что при прекращении такого права истца (при продаже дома третьим лицам) ответчик выплатит истцу <...> руб.
Вследствие действий ответчика, разрушившего дом, истец лишен возможности пользоваться домом. Этими действиями ответчик фактически воспрепятствовал наступлению события, с которыми стороны связывали факт оплаты ответчиком истцу <...> руб.
В силу п. 3 ст. 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
Поскольку наступлению условий сделки недобросовестно воспрепятствовал ответчик, разрушив дом, с учетом п. 3 ст. 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, условие выплаты <...> руб. признается наступившим, что влечет для ответчика обязанность по выплате истцу <...> руб. (ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе и в порядке возмещения убытков при нарушении ответчиком условий договора о предоставлении истцу в пользование дома (т.к. именно в эту сумму оценено пользование истцом домом на случай прекращения такого права).
Оснований для взыскания остальной суммы (<...> руб.) не имеется, во взыскании этой суммы истцу надлежит отказать.
Вопрос о взыскании судебных расходов подлежит разрешению судом первой инстанции по заявлению заинтересованных лиц (с учетом правил ч. 3 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Березовского городского суда Свердловской области от 21.11.2014 отменить в части отказа в иске о взыскании денежной суммы.
Принять в этой части новое решение, которым исковые требования Р. к П. о взыскании денежной суммы удовлетворить частично.
Взыскать с П., в пользу Р. <...> рублей, отказав в остальной части иска о взыскании суммы.
В остальной части решение Березовского городского суда Свердловской области от 21.11.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Председательствующий
Я.Ю.ВОЛКОВА
Судьи
Е.Р.ИЛЬЯСОВА
В.А.ЗАЙЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-3144/2015
Требование: 1) О расторжении договора купли-продажи жилого дома; 2) О взыскании стоимости разрушенного дома.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Продавец указал, что договор заключен с условием его дальнейшего проживания в доме, покупатель дом разрушил, лишив продавца возможности пользования жильем.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 марта 2015 г. по делу N 33-3144/2015
Судья Бажева Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Волковой Я.Ю., судей Ильясовой Е.Р., Зайцевой В.А. при секретаре Тяжовой Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Р. к П. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежной суммы
по апелляционной жалобе истца на решение Березовского городского суда Свердловской области от 21.11.2014.
Заслушав доклад судьи Волковой Я.Ю., объяснения ответчика П., считавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
истец обратился в суд с иском о расторжении заключенного <...> между ним и ответчиком договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <...>, взыскании <...> руб. за разрушенный ответчиком дом. В обоснование иска указал, что по этому договору он продал ответчику жилой дом с условием проживания в нем и регистрацией по месту жительства. Ответчик покупную цену за дом (<...> руб.) не выплатил, написал расписку о выплате ему <...> рублей после продажи этого дома третьему лицу, а до этого времени обязался выплачивать ежемесячно денежные средства в размере двух прожиточных минимумов, обеспечивать продуктами питания и лекарствами, оплачивать электроэнергию. Поводом для заключения договора явилось то, что во время работы у ответчика он (истец) отморозил ноги, а в связи с отсутствием денег на лекарства и лечение, был вынужден заключить этот договор с ответчиком. Ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязанности по ежемесячной выплате денежных средств, он (истец) не получал необходимого лечения, из-за чего ступни обеих ног были ампутированы. Ответчик препятствовал проживанию его в доме, впоследствии инициировав судебный спор о признании его утратившим право пользования домом. После вступления в силу решения суда об отказе ответчику в иске о признании его (истца) утратившим право пользования домом, ответчик дом разобрал, лишив его, вопреки условиям договора, возможности пользования жильем. Ссылаясь на то, что иного собственного жилья он не имеет, истец просил суд расторгнуть заключенный <...> между ним и ответчиком договор купли-продажи жилого дома (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), возвратив стороны в первоначальное положение, взыскать стоимость разрушенного дома <...> руб.
Ответчик иск не признал, пояснив, что дом был разобран им в связи с ветхостью.
Решением Березовского городского суда Свердловской области от 21.11.2014 в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. Считает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального права. Указывает на то, что заключенный сторонами договор ответчиком не исполнен, земельный участок после покупки дома приватизирован ответчиком. Разрушение жилого дома ответчиком является существенным нарушением договора, препятствует его (истца) проживанию в доме.
В заседании суда апелляционной инстанции 03.03.2015 истец просил об отмене решения суда, указывая на то, что ответчик не произвел оплату по договору купли-продажи, разрушил дом намеренно с целью лишить его возможности пользоваться домом и с целью неисполнения обязанности по выплате денежных средств, при том, что при оформлении договора ответчик выдал расписку, обещая выплатить <...> руб. при продаже дома третьим лицам (этой расписки у него (истца) не стало в период нахождения в больнице). Истец пояснял, что снесенный ответчиком дом ветхим не был.
В заседание суда апелляционной инстанции 27.03.2015 явился ответчик, который против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. Пояснил судебной коллегии, что он не препятствовал истцу в реализации права пользования домом. Подтвердил, что действительно при заключении договора выдавал истцу расписку с обязательством выплатить <...> руб. после продажи дома третьим лицам, однако он дом не продал, разобрал его по причине ветхости. Настаивал на том, что покупную цену за дом (<...> руб.) он выплатил истцу при заключении договора.
Истец и представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание 27.03.2015 не явились, извещались судом апелляционной инстанции надлежащим образом, извещения о дате и времени рассмотрения дела. С учетом мнения ответчика, не возражавшего против рассмотрения дела при данной явке, положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
При разрешении спора суд пришел к выводу, что заключенный <...> между истцом и ответчиком договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <...>, за <...> руб. сторонами исполнен, право собственности ответчика на указанный жилой дом зарегистрировано за ответчиком <...>. Суд установил, что в <...> г. дом разобран ответчиком по причине ветхости дома. Договор не содержит условий, согласно которым разрушение дома является основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон. Факт существенного нарушения ответчиком условий договора суд счел недоказанным истцом. Доводы о притворности сделки суд не принял во внимание, т.к. сделка не оспорена по этому основанию. По изложенным мотивам суд указал на отсутствие оснований для расторжения договора по п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также суд вынес решение и об отказе в удовлетворении требования о возвращении сторон в первоначальное положение.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об исполнении сторонами условий договора по продаже дома и уплате покупной цены в размере <...> руб., учитывая, что переход права на дом от истца к ответчику зарегистрирован, право собственности на дом перешло к ответчику, в подписанном сторонами договоре прямо указано на то, что оплата произведена полностью. Договор не оспорен, недействительным не признан. Истец не доказал факт неисполнения ответчиком обязанности по оплате покупной цены за дом, при том, что ссылался на это обстоятельство в иске (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, с выводом суда о полном исполнении сторонами договора купли-продажи (с учетом условия договора о предоставлении дома в пользование истцу) судебная коллегия согласиться не может, он противоречит обстоятельствам дела, т.к. по данному договору стороны согласовали не только куплю-продажу дома, но и предоставление ответчиком истцу в пользование указанного дома (что установлено вступившим в силу решением Березовского городского суда Свердловской области от 15.11.2013, имеющим для сторон спора преюдициальное значение - ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Отношения по предоставлению имущества в пользование - длящиеся, обязанности ответчика предоставить дом в пользование соответствует право истца - получить такое имущество в пользование.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Ответчик не доказал тот факт, что невозможность исполнения обязательства по предоставлению истцу дома в пользование вызвана обстоятельством, за которое он не отвечает. Ответчик пояснил, что именно он разобрал (разрушил) дом, считая его ветхим. Однако никаких доказательств ветхости дома ответчик суду не представил (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). По техническому паспорту БТИ (по состоянию на 2009 г.) физический износ дома составлял 50%, при таком проценте износа дом продан в качестве жилого помещения, данных об увеличении процента износа дома в деле не имеется. Напротив, при рассмотрении в ноябре 2013 г. судом спора по иску ответчика о признании истца утратившим право пользования домом, ответчик пояснял суду, что он дом после сделки отремонтировал (решение суда на л. д. 53).
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что невозможность исполнения обязательства по предоставлению истцу в пользование дома обусловлена исключительно действиями ответчика, разрушившего дом. При таких обстоятельствах обязательство не прекращается невозможностью исполнения.
Судебная коллегия учитывает и тот факт, что действия по разрушению дома совершены ответчиком после вступления в силу 25.02.2014 решения суда об отказе ответчику в иске о признании истца утратившим право пользования домом.
В действиях ответчика усматривается нарушение условий договора купли-продажи дома от <...> (в части лишения ответчиком истца возможности пользования имуществом).
Согласно подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Заключая договор купли-продажи с условием проживания, истец, в первую очередь, вправе был рассчитывать на получение покупной цены за проданное имущество, эту цену он получил, доказательств обратного не представил. В качестве дополнительного существенного условия сделки - сохранение истцом права пользования домом. Однако доказательств того, что при лишении истца этого права он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении сделки, сторона истца не представила (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
По объяснениям истца, он после продажи дома проживал в доме незначительный период времени, указывая на отсутствие электричества в доме, необходимость ухода за ним со стороны родственников (истец является инвалидом, обе ступни ампутированы), из-за чего он проживал в доме у своей 90-летней матери. Также истец пояснял, что при подписании договора между ним и ответчиком была договоренность о выплате последним ему <...> руб. при продаже дома третьим лицам. Факт такой договоренности подтвержден в суде апелляционной инстанции и ответчиком. Таким образом, сам истец, заключая сделку, осознавал, что его пользование домом ограничено периодом до продажи дома ответчиком третьим лицам. На случай прекращения пользования истца домом стороны договорились о выплате ответчиком истцу <...> руб.
Таким образом, нарушение ответчиком условия договора о предоставлении истцу в пользование дома существенным нарушением договора признано быть не может, а потому не может являться основанием для расторжения сделки купли-продажи дома по п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Решение суда об отказе в иске о расторжении договора является законным и обоснованным.
Истец указывает на нарушение своего права по пользованию домом, однако расторжение договора его нарушенное право, в любом случае, не восстановит. Требование истца о возвращении сторон в первоначальное положение на законе не основано.
Приходя к такому выводу, судебная коллегия учитывает последствия расторжения договора, определенные ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
По согласованным объяснениям сторон проданный ответчику истцом дом разрушен, в настоящее время не существует физически. Таким образом, возврат имущества (даже в случае наличия оснований к расторжению сделки) по нормам о неосновательном обогащении - невозможен. С учетом изложенного, отказ истцу в иске о возврате сторон в первоначальное положение является правильным.
Вместе с тем, истец в иске просит взыскать с ответчика в свою пользу <...> руб. - стоимость разрушенного дома.
Судебная коллегия отмечает, что суд фактически не разрешил это требование истца, неправильно определил юридически значимые обстоятельства для разрешения этого требования, не применил закон подлежащий применению, что является основанием для отмены решения суда в данной части (п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 330, п. 1 ч. 2 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) с вынесением нового решения.
Безусловно, указанная сумма не может быть квалифицирована в качестве убытков истца, причиненных ему расторжением договора и предусмотренных п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что при подписании договора стоимость дома получена истцом (<...> руб.).
В то же время, истец в обоснование этого требования ссылался на разрушение ответчиком дома и лишение его права пользования домом вследствие действий ответчика.
Судебная коллегия приходит к выводу, что при разрешении требования истца о взыскании убытков за разрушенный дом и лишение его права пользования домом, необходимо было исходить из фактически заявленных оснований иска и положений ст. ст. 309, 310, 393, 15, 416, 401, 157 Гражданского кодекса Российской Федерации (даже и при том, что истец на эти нормы права не ссылался).
Судом установлен факт разрушения ответчиком дома. При этом в реализации правомочий собственника ответчик сам себя ограничил договором купли-продажи, в котором предусмотрено сохранение за истцом права пользования домом. Снос дома без объективных на то причин, при недоказанности ветхости дома, расценивается судом как действия ответчика по нарушению условий договора (хоть и не являющиеся основанием к расторжению договора) при намеренном лишении истца права пользования домом.
Ответчик виновен в нарушении указанного обязательства из договора купли-продажи дома. В силу п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Согласно п. 2 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Ответчик никаких доказательств отсутствия своей вины суду не представил (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Согласно п. 2 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
В силу п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Ответчик в суде апелляционной инстанции признал тот факт, что писал истцу расписку о выплате ему <...> руб. в случае продажи дома третьим лицам, такая договоренность между ними была. Признание ответчиком этого обстоятельства освобождает истца от необходимости доказывания этого обстоятельства (ч. 2 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Из согласованных объяснений сторон следует, что фактически стороны определили стоимость права пользования истца домом в <...> руб., договорившись, что при прекращении такого права истца (при продаже дома третьим лицам) ответчик выплатит истцу <...> руб.
Вследствие действий ответчика, разрушившего дом, истец лишен возможности пользоваться домом. Этими действиями ответчик фактически воспрепятствовал наступлению события, с которыми стороны связывали факт оплаты ответчиком истцу <...> руб.
В силу п. 3 ст. 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
Поскольку наступлению условий сделки недобросовестно воспрепятствовал ответчик, разрушив дом, с учетом п. 3 ст. 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, условие выплаты <...> руб. признается наступившим, что влечет для ответчика обязанность по выплате истцу <...> руб. (ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе и в порядке возмещения убытков при нарушении ответчиком условий договора о предоставлении истцу в пользование дома (т.к. именно в эту сумму оценено пользование истцом домом на случай прекращения такого права).
Оснований для взыскания остальной суммы (<...> руб.) не имеется, во взыскании этой суммы истцу надлежит отказать.
Вопрос о взыскании судебных расходов подлежит разрешению судом первой инстанции по заявлению заинтересованных лиц (с учетом правил ч. 3 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Березовского городского суда Свердловской области от 21.11.2014 отменить в части отказа в иске о взыскании денежной суммы.
Принять в этой части новое решение, которым исковые требования Р. к П. о взыскании денежной суммы удовлетворить частично.
Взыскать с П., в пользу Р. <...> рублей, отказав в остальной части иска о взыскании суммы.
В остальной части решение Березовского городского суда Свердловской области от 21.11.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Председательствующий
Я.Ю.ВОЛКОВА
Судьи
Е.Р.ИЛЬЯСОВА
В.А.ЗАЙЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)