Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Ушаковой И.В.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "РегионИнвест": Воскобоев И.С., представитель по доверенности б/н от 10.02.2015 (до перерыва);
- от Муниципального унитарного предприятия г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений": Грядунов В.Г., представитель по доверенности б/н от 1.02.2015 (до перерыва);
- от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла: Супонев А.А., представитель по доверенности 7/5886 от 16.12.2014 (до перерыва);
- от индивидуального предпринимателя Николаева Аркадия Викторовича: Николаев А.В.;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РегионИнвест" (ОГРН 1085753001322, ИНН 5753045810) на решение Арбитражного суда Орловской области от 20.11.2014 по делу N А48-3222/2014 (с учетом определения об исправлении опечатки от 25.11.2014 по настоящему делу) (судья Короткова Л.В.), по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "РегионИнвест" (ОГРН 1085753001322, ИНН 5753045810) к Муниципальному унитарному предприятию г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" (ОГРН 1025700782095, ИНН 5752023324) об обязании заключить договор аренды,
третьи лица: Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла, Индивидуальный предприниматель Николаев Аркадий Викторович,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "РегионИнвест" (далее - ООО "РегионИнвест", истец, заявитель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Муниципальному унитарному предприятию г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" (далее - МУП г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений", ответчик) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения N 55 в доме N 3 по ул. Гостиной в г. Орле общей площадью 610,9 кв. м на условиях договора аренды объекта недвижимого имущества N 01201 от 21.01.2008 на срок до 17.01.2018, исходя из стоимости одного квадратного метра по договору аренды N 01201 от 21.01.2008, рассчитанного исходя из стоимости годовой арендной платы, разделенной на общую площадь помещений по договору в 1000,7 кв. м.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика были привлечены УМИЗ Администрации г. Орла и ИП Николаев А.В.
При рассмотрении дела судом области представители истца и ответчика заявили ходатайство об утверждении мирового соглашения по настоящему делу.
Определением Арбитражного суда Орловской области от 19.11.2014 в утверждении мирового соглашения отказано.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 20.11.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "РегионИнвест" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 05.03.2015 представитель Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла заявил ходатайство об утверждении мирового соглашения, представил суду указанное ходатайство в письменном виде.
Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просит утвердить мировое соглашение.
Представители Муниципального унитарного предприятия г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений", индивидуального предпринимателя Николаева Аркадия Викторовича поддержали доводы апелляционной жалобы истца, просят утвердить мировое соглашение.
Представитель Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла просит утвердить мировое соглашение, в случае отказа в утверждении мирового соглашения ходатайствует об отложении судебного заседания для предоставления своей позиции по доводам апелляционной жалобы.
В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 10.03.2015.
После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе.
Рассмотрев ходатайство об утверждении мирового соглашения по делу, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении в силу следующего.
В соответствии со ст. 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта. Мировое соглашение может быть заключено по любому делу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и иным федеральным законом.
Согласно части 2 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае утверждения мирового соглашения арбитражный суд прекращает производство по делу.
Исходя из смысла и содержания норм, регулирующих примирительные процедуры (глава 15 Кодекса "Примирительные процедуры. Мировое соглашение"), а также задач арбитражного судопроизводства (пункт 6 статьи 2 Кодекса) утвержденное судом мировое соглашение является таким процессуальным способом урегулирования спора, который основывается на примирении сторон на взаимоприемлемых условиях и влечет за собой ликвидацию спора в полном объеме. Соответствующий правовой подход изложен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2012 N 8035/12.
Мировое соглашение утверждается арбитражным судом, если оно не нарушает права и законные интересы других лиц и не противоречит закону.
В рассматриваемом случае договор субаренды нежилого помещения от 15.02.2010, содержащий условие о сроке его действия более 1 года, и дополнительное соглашение от 16.11.2013 к нему не прошли процедуру обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке, в связи с чем указанные договор субаренды и дополнительное соглашение к нему являются незаключенными, вследствие чего правовые основания для заключения договора аренды с ООО "РегионИнвест" в соответствии со ст. 618 ГК РФ, предусматривающей право субарендатора на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, отсутствуют.
Кроме того, статьей 17.1 ФЗ от 26.07.2009 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" предусмотрен особый порядок заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, в том числе принадлежащего на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям - по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. С учетом данной нормы заключение договора аренды муниципального нежилого помещения N 55 в доме N 3 по ул. Гостиной в г. Орле общей площадью 610,9 кв. м возможно только по результатам проведения конкурса или аукциона, но не иными способами.
Таким образом, представленное мировое соглашение противоречит закону, поскольку действия сторон фактически направлены на создание арендных отношений относительно муниципального недвижимого имущества, минуя конкурентную процедуру, которая предусмотрена для заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, в том числе принадлежащего на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания ввиду отсутствия правовых оснований для его удовлетворения, так как заявитель имел достаточно времени для формирования своей позиции по делу.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как следует из материалов дела, 21.01.2008 на основании Протокола о результатах аукциона от 18.01.2008 между УМИЗ Администрации г. Орла и Николаевым Аркадием Викторовичем был подписан договор N 01201 аренды нежилых помещений N 55 и N 56, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3. Срок договора установлен сторонами в пункте 1.2 названного договора с 18.01.2008 по 17.01.2018.
В соответствии с отметкой на экземпляре договора аренды от 21.01.2008 N 01201, данный договор прошел государственную регистрацию 01.07.2008.
Дополнительным соглашением от 15.10.2012 произведена замена арендодателя по договору аренды от 21.01.2008 N 01201 с УМИЗ Администрации г. Орла на МУП г. Орла"Управление по эксплуатации нежилых помещений" в связи с передачей арендуемых ИП Николаевым А.В. помещений в хозяйственное ведение МУП г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений".
Как указывает истец, с разрешения УМИЗ Администрации г. Орла, являвшегося на тот момент собственником арендуемого ИП Николаевым А.В. имущества, 31.01.2010 года арендатором Николаевым А.В. был проведен аукцион на право заключения договора субаренды по лоту N 1 на 7 лет и 330 дней. Лот N 1 - помещение N 55 (первый этаж) - 212, 2 кв. м, помещение N 56 (подвал) - 364, 4 кв. м общей площадью 576, 6 кв. м. В связи с подачей единственной заявки от ООО "РегионИнвест" Николаевым А.В. было принято решение заключить договор субаренды с единственным участником.
15.02.2010 года между ИП Николаевым А.В. (арендатор) и ООО "РегионИнвест" (субарендатор) был подписан договор субаренды нежилого помещения на срок до 17.01.2008, согласно которому арендатор сдает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения общей площадью 576, 6 кв. м из которого часть помещения N 55 (первый этаж) - 212,2 кв. м (64,6 кв. м из которых являются подсобными помещениями), и помещение 56 (подвал) - 364,4 кв. м, предназначенные для организации общественного питания, находящиеся по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, 3. Передаваемая в субаренду часть нежилого помещения отмечена на Плане, являющемся неотъемлемой частью договора (Приложение N 1) и состоит из следующих комнат согласно кадастровому паспорту помещения, составленному по состоянию на 31.07.2009: комната N 44, площадью 43,7 кв. м; комната N 52 а, площадью 36,7 кв. м; комната N 69, площадью 42,5 кв. м, комната N 46, площадью 6,4 кв. м; комната N 47, площадью 1,3 кв. м; комната N 48, площадью 1,2 кв. м; комната N 49, площадью 1,4 кв. м; комната N 50, площадью 1,1 кв. м; комната N 57, площадью 4,4 кв. м; комната N 56, площадью 4,0 кв. м; комната N 51, площадью 2,5 кв. м; часть комнаты N 52, площадью 67 кв. м, в общей площади 71 кв. м.
Дополнительным соглашением от 16.11.2013 к договору субаренды от 15.02.2010 стороны указанного договора субаренды установили, что в связи с невозможностью предоставления субарендатору помещения N 56 по причине непригодности данного помещения для целей, предусмотренных договором, стороны договорились произвести его замену в виде передачи субарендатору дополнительной площади помещения N 55, в результате чего в субаренду было передано помещения N 55.
Как указывает истец, ответчик, полагает, что прекращение действия договора аренды от 21.01.2008 N 01201 влечет прекращение действия договора субаренды от 15.02.2010, в связи с чем правоотношения, сложившиеся на основе договора субаренды от 15.02.2010, прекратили свое существование, а занятие истцом помещения N 55 по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, 3 безосновательно.
Истец обратился к ответчику с письмом от 29.07.2014 о заключении договора аренды нежилого помещения N 55, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, субарендатором которого ранее являлся ООО "РегионИнвест".
Истец, ссылаясь на то, что письменный ответ им не получен, обратился с настоящим иском в суд
Принимая решение по делу, арбитражный суд области пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод арбитражного суда области соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В рассматриваемом случае 21.01.2008 на основании Протокола о результатах аукциона от 18.01.2008 между УМИЗ Администрации г. Орла и Николаевым Аркадием Викторовичем был подписан договор N 01201 аренды нежилых помещений N 55 и N 56, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3. Срок договора установлен сторонами в пункте 1.2 названного договора с 18.01.2008 по 17.01.2018.
В соответствии с отметкой на экземпляре договора аренды от 21.01.2008 N 01201, данный договор прошел государственную регистрацию 01.07.2008.
Дополнительным соглашением от 15.10.2012 произведена замена арендодателя по договору аренды от 21.01.2008 N 01201 с УМИЗ Администрации г. Орла на МУП г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений".
Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции ошибочно указал об отсутствии сведений о государственной регистрации указанного дополнительного соглашения и о том, что на дополнительном соглашении имеется печать регистрирующего органа, согласно которой запись в ЕГРПНИ была внесена 06.03.2013, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку решением Арбитражного суда Орловской области от 22.04.2013 по делу N А48-4809/2012 договор аренды от 21.01.2008 N 01201 признан расторгнутым с 20.12.2012.
Указанным решением суд обязал Индивидуального предпринимателя Николаева Аркадия Викторовича освободить нежилые муниципальные помещения N 55, 56 общей площадью 1000,7 кв. м, находящиеся по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, 3 путем их фактической передачи Муниципальному унитарному предприятию города Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" свободным от присутствия Индивидуального предпринимателя Николаева Аркадия Викторовича и его имущества. Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2013 указанное решении было отменено. Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28.01.2014 Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2013 отменено, решение Арбитражного суда Орловской области от 22.04.2013 оставлено в силе.
Как следует из материалов дела, 15 февраля 2010 года между Индивидуальным предпринимателем Николаевым Аркадием Викторовичем (арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью "РегионИнвест" (субарендатор) был подписан договор субаренды нежилого помещения на срок до 17.01.2008, согласно которому арендатор сдает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения общей площадью 576, 6 кв. м из которого часть помещения N 55 (первый этаж) - 212,2 кв. м (64,6 кв. м из которых являются подсобными помещениями), и помещение 56 (подвал) - 364,4 кв. м, предназначенные для организации общественного питания, находящиеся по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, 3
Дополнительным соглашением от 16.11.2013 к договору субаренды от 15.02.2010 установлено, что в связи с невозможностью предоставления субарендатору помещения N 56 по причине непригодности данного помещения для целей, предусмотренных договором, стороны договорились произвести его замену в виде передачи субарендатору дополнительной площади помещения N 55, в результате чего в субаренду было передано помещения N 55 площадью 610,9 кв. м.
Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемому во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 609 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды (пункт 19 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Доказательства государственной регистрации договора субаренды нежилого помещения от 15.02.2010 и дополнительного соглашения от 16.11.2013 к нему сторонами в материалы дела не представлены.
Таким образом, Договор субаренды нежилого помещения от 15.02.2010, содержащий условие о сроке его действия более 1 года, и дополнительное соглашение от 16.11.2013 к нему не прошли процедуру обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке, в связи с чем указанный договор субаренды и дополнительное соглашение к нему являются незаключенными.
Заявитель ссылается на ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, однако субарендатор обладает правом на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Истец полагает, что указанная норма является правовым основанием для заключения между МУП г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" и ООО "РегионИнвест" договора аренды нежилого помещения N 55, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3.
Указанная ссылка истца не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку данный договор субаренды нежилого помещения от 15.02.2010 и дополнительное соглашение от 16.11.2013 к нему не прошли процедуру обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке, в связи с чем являются незаключенными. Незаключенный договор не порождает для его сторон, каких-либо прав и обязанностей. В этой связи, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору, то есть ООО "РегионИнвест" не приобрел законного статуса субарендатора.
Таким образом, правовые основания для заключения договора аренды с ООО "РегионИнвест" в соответствии со ст. 618 ГК РФ, предусматривающей право субарендатора на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, отсутствуют.
Довод заявителя жалобы о том, что все существенные условия согласованы сторонами, указанный договор субаренды подписан сторонами, помещения переданы арендатору, в связи с чем такой договор с момента достижения сторонами всех существенных условий влечет правовые последствия для них, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он направлен без его государственной регистрации, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Вместе с тем, в силу статьи 308 Гражданского кодекса РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть переданы им третьим лицам.
В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (абзац 5 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
Поскольку договор субаренды нежилого помещения от 15.02.2010 считается незаключенным, то ООО "РегионИнвест" не может воспользоваться преимуществами, предоставленными субарендатору статьей 618 ГК РФ.
Судебная коллегия также отмечает, что статьей 17.1 ФЗ от 26.07.2009 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" предусмотрен особый порядок заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, в том числе принадлежащего на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
В силу ч. 1 ст. 17.1. Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением установленных в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции случаев.
Таким образом, данной нормой закреплено общее правило о порядке заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества - по результатам проведения конкурсов или аукционов.
Из данного общего правила ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрены исключения. В частности, исключением является предоставление указанных прав на такое имущество на основании федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом (п. 1 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).
Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Вместе с тем, ГК РФ устанавливает общие нормы, регулирующие отношения по аренде имущества.
Нормы федеральных законов, регулирующие организационные и правовые основы защиты конкуренции и устанавливающие особый порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, являются по отношению к нормам, содержащимся в ГК РФ, специальными.
В связи с чем, данная норма (п. 1 ст. 618 ГК РФ) не относится к числу исключений, предусмотренных п. 1 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, отсылающим к нормам федеральных законов.
Исходя из положений п. 1 ст. 618 ГК РФ, досрочное прекращение договора аренды с ИП Николаевым А.В. повлекло прекращение договора субаренды с ООО "РегионИнвест". В отношении же заключения договоров государственного или муниципального имущества действует общее правило, предусмотренное ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Таким образом, заключение договора аренды муниципального нежилого помещения N 55 в доме N 3 по ул. Гостиной в г. Орле общей площадью 610,9 кв. м возможно только по результатам проведения конкурса или аукциона.
Судебная коллегия отмечает, что причиной отказа в утверждении мирового соглашения в суде апелляционной инстанции также стало несоответствие соглашения законодательству о торгах.
При вынесении решения судом области также правомерно были приняты во внимание установленные Арбитражным судом Орловской области в решении от 24.10.2013 по делу N А48-2648/2013, обстоятельства, которым решения и предписание Орловского УФАС России от 26.06.2013, основанное на выявленных Орловским УФАС России признаках нарушения УМИЗ Администрации г. Орла требований антимонопольного законодательства - части 3 статьи 15 Закона "О защите конкуренции", выразившегося в наделении МУП г. Орла "УЭНП" функциями и правами органа местного самоуправления признаны законными и обоснованными.
В частности, Орловским УФАС России УМИЗ Администрации г. Орла выдано предписание от 26.06.2013 о совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции, а именно: осуществить действия, направленные на изъятие у МУП г. Орла "УЭНП" функции УМИЗ Администрации г. Орла по сдаче в аренду муниципального имущества как основного вида деятельности, посредством подготовки необходимых документов в соответствии с Положением о порядке принятия решений о создании, реорганизации, ликвидации муниципальных унитарных предприятий г. Орла и полномочиях органов местного самоуправления по осуществлению прав собственника имущества муниципального унитарного предприятия, утвержденного решением Орловского городского Совета народных депутатов от 29.11.2011 N 10/0162, и направления их на рассмотрение в установленном порядке Органами антимонопольной службы было установлено, что МУП г. Орла "УЭНП" не использует переданное ему имущество для осуществления уставной деятельности, кроме того, осуществляет деятельность, не предусмотренную уставом - сдает в аренду муниципальное имущество, следовательно, МУП "УЭНП" вышло за пределы своей специальной правоспособности.
Проанализировав действия УМИЗ Администрации г. Орла и МУП г. Орла "УЭНП" с учетом вышеизложенных норм права, суд при рассмотрении дела N А48-2648/2013 пришел к выводу о том, что в результате закрепления за МУП г. Орла "УЭНП" на праве хозяйственного ведения зданий и помещений, находящихся в муниципальной собственности, площадью 7 877, 7 кв. м, которые не используются предприятием для собственных нужд и исключены из товарного рынка, на котором могут проводиться конкурентные процедуры, создает МУП г. Орла "УЭНП" преимущество в осуществлении хозяйственной деятельности, ограничивает, не допускает и устраняет конкуренцию со стороны иных хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность по эксплуатации указанных объектов недвижимости, лишает возможности иных хозяйствующих субъектов в законном порядке приобретать права на названное имущество.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, т. к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 20.11.2014 по делу N А48-3222/2014 (с учетом определения об исправлении опечатки от 25.11.2014 по настоящему делу) оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РегионИнвест" (ОГРН 1085753001322, ИНН 5753045810) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
И.В.УШАКОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.03.2015 ПО ДЕЛУ N А48-3222/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 марта 2015 г. по делу N А48-3222/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Ушаковой И.В.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "РегионИнвест": Воскобоев И.С., представитель по доверенности б/н от 10.02.2015 (до перерыва);
- от Муниципального унитарного предприятия г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений": Грядунов В.Г., представитель по доверенности б/н от 1.02.2015 (до перерыва);
- от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла: Супонев А.А., представитель по доверенности 7/5886 от 16.12.2014 (до перерыва);
- от индивидуального предпринимателя Николаева Аркадия Викторовича: Николаев А.В.;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РегионИнвест" (ОГРН 1085753001322, ИНН 5753045810) на решение Арбитражного суда Орловской области от 20.11.2014 по делу N А48-3222/2014 (с учетом определения об исправлении опечатки от 25.11.2014 по настоящему делу) (судья Короткова Л.В.), по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "РегионИнвест" (ОГРН 1085753001322, ИНН 5753045810) к Муниципальному унитарному предприятию г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" (ОГРН 1025700782095, ИНН 5752023324) об обязании заключить договор аренды,
третьи лица: Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла, Индивидуальный предприниматель Николаев Аркадий Викторович,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "РегионИнвест" (далее - ООО "РегионИнвест", истец, заявитель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Муниципальному унитарному предприятию г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" (далее - МУП г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений", ответчик) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения N 55 в доме N 3 по ул. Гостиной в г. Орле общей площадью 610,9 кв. м на условиях договора аренды объекта недвижимого имущества N 01201 от 21.01.2008 на срок до 17.01.2018, исходя из стоимости одного квадратного метра по договору аренды N 01201 от 21.01.2008, рассчитанного исходя из стоимости годовой арендной платы, разделенной на общую площадь помещений по договору в 1000,7 кв. м.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика были привлечены УМИЗ Администрации г. Орла и ИП Николаев А.В.
При рассмотрении дела судом области представители истца и ответчика заявили ходатайство об утверждении мирового соглашения по настоящему делу.
Определением Арбитражного суда Орловской области от 19.11.2014 в утверждении мирового соглашения отказано.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 20.11.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "РегионИнвест" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 05.03.2015 представитель Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла заявил ходатайство об утверждении мирового соглашения, представил суду указанное ходатайство в письменном виде.
Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просит утвердить мировое соглашение.
Представители Муниципального унитарного предприятия г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений", индивидуального предпринимателя Николаева Аркадия Викторовича поддержали доводы апелляционной жалобы истца, просят утвердить мировое соглашение.
Представитель Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла просит утвердить мировое соглашение, в случае отказа в утверждении мирового соглашения ходатайствует об отложении судебного заседания для предоставления своей позиции по доводам апелляционной жалобы.
В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 10.03.2015.
После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе.
Рассмотрев ходатайство об утверждении мирового соглашения по делу, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении в силу следующего.
В соответствии со ст. 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта. Мировое соглашение может быть заключено по любому делу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и иным федеральным законом.
Согласно части 2 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае утверждения мирового соглашения арбитражный суд прекращает производство по делу.
Исходя из смысла и содержания норм, регулирующих примирительные процедуры (глава 15 Кодекса "Примирительные процедуры. Мировое соглашение"), а также задач арбитражного судопроизводства (пункт 6 статьи 2 Кодекса) утвержденное судом мировое соглашение является таким процессуальным способом урегулирования спора, который основывается на примирении сторон на взаимоприемлемых условиях и влечет за собой ликвидацию спора в полном объеме. Соответствующий правовой подход изложен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2012 N 8035/12.
Мировое соглашение утверждается арбитражным судом, если оно не нарушает права и законные интересы других лиц и не противоречит закону.
В рассматриваемом случае договор субаренды нежилого помещения от 15.02.2010, содержащий условие о сроке его действия более 1 года, и дополнительное соглашение от 16.11.2013 к нему не прошли процедуру обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке, в связи с чем указанные договор субаренды и дополнительное соглашение к нему являются незаключенными, вследствие чего правовые основания для заключения договора аренды с ООО "РегионИнвест" в соответствии со ст. 618 ГК РФ, предусматривающей право субарендатора на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, отсутствуют.
Кроме того, статьей 17.1 ФЗ от 26.07.2009 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" предусмотрен особый порядок заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, в том числе принадлежащего на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям - по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. С учетом данной нормы заключение договора аренды муниципального нежилого помещения N 55 в доме N 3 по ул. Гостиной в г. Орле общей площадью 610,9 кв. м возможно только по результатам проведения конкурса или аукциона, но не иными способами.
Таким образом, представленное мировое соглашение противоречит закону, поскольку действия сторон фактически направлены на создание арендных отношений относительно муниципального недвижимого имущества, минуя конкурентную процедуру, которая предусмотрена для заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, в том числе принадлежащего на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания ввиду отсутствия правовых оснований для его удовлетворения, так как заявитель имел достаточно времени для формирования своей позиции по делу.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как следует из материалов дела, 21.01.2008 на основании Протокола о результатах аукциона от 18.01.2008 между УМИЗ Администрации г. Орла и Николаевым Аркадием Викторовичем был подписан договор N 01201 аренды нежилых помещений N 55 и N 56, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3. Срок договора установлен сторонами в пункте 1.2 названного договора с 18.01.2008 по 17.01.2018.
В соответствии с отметкой на экземпляре договора аренды от 21.01.2008 N 01201, данный договор прошел государственную регистрацию 01.07.2008.
Дополнительным соглашением от 15.10.2012 произведена замена арендодателя по договору аренды от 21.01.2008 N 01201 с УМИЗ Администрации г. Орла на МУП г. Орла"Управление по эксплуатации нежилых помещений" в связи с передачей арендуемых ИП Николаевым А.В. помещений в хозяйственное ведение МУП г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений".
Как указывает истец, с разрешения УМИЗ Администрации г. Орла, являвшегося на тот момент собственником арендуемого ИП Николаевым А.В. имущества, 31.01.2010 года арендатором Николаевым А.В. был проведен аукцион на право заключения договора субаренды по лоту N 1 на 7 лет и 330 дней. Лот N 1 - помещение N 55 (первый этаж) - 212, 2 кв. м, помещение N 56 (подвал) - 364, 4 кв. м общей площадью 576, 6 кв. м. В связи с подачей единственной заявки от ООО "РегионИнвест" Николаевым А.В. было принято решение заключить договор субаренды с единственным участником.
15.02.2010 года между ИП Николаевым А.В. (арендатор) и ООО "РегионИнвест" (субарендатор) был подписан договор субаренды нежилого помещения на срок до 17.01.2008, согласно которому арендатор сдает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения общей площадью 576, 6 кв. м из которого часть помещения N 55 (первый этаж) - 212,2 кв. м (64,6 кв. м из которых являются подсобными помещениями), и помещение 56 (подвал) - 364,4 кв. м, предназначенные для организации общественного питания, находящиеся по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, 3. Передаваемая в субаренду часть нежилого помещения отмечена на Плане, являющемся неотъемлемой частью договора (Приложение N 1) и состоит из следующих комнат согласно кадастровому паспорту помещения, составленному по состоянию на 31.07.2009: комната N 44, площадью 43,7 кв. м; комната N 52 а, площадью 36,7 кв. м; комната N 69, площадью 42,5 кв. м, комната N 46, площадью 6,4 кв. м; комната N 47, площадью 1,3 кв. м; комната N 48, площадью 1,2 кв. м; комната N 49, площадью 1,4 кв. м; комната N 50, площадью 1,1 кв. м; комната N 57, площадью 4,4 кв. м; комната N 56, площадью 4,0 кв. м; комната N 51, площадью 2,5 кв. м; часть комнаты N 52, площадью 67 кв. м, в общей площади 71 кв. м.
Дополнительным соглашением от 16.11.2013 к договору субаренды от 15.02.2010 стороны указанного договора субаренды установили, что в связи с невозможностью предоставления субарендатору помещения N 56 по причине непригодности данного помещения для целей, предусмотренных договором, стороны договорились произвести его замену в виде передачи субарендатору дополнительной площади помещения N 55, в результате чего в субаренду было передано помещения N 55.
Как указывает истец, ответчик, полагает, что прекращение действия договора аренды от 21.01.2008 N 01201 влечет прекращение действия договора субаренды от 15.02.2010, в связи с чем правоотношения, сложившиеся на основе договора субаренды от 15.02.2010, прекратили свое существование, а занятие истцом помещения N 55 по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, 3 безосновательно.
Истец обратился к ответчику с письмом от 29.07.2014 о заключении договора аренды нежилого помещения N 55, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, субарендатором которого ранее являлся ООО "РегионИнвест".
Истец, ссылаясь на то, что письменный ответ им не получен, обратился с настоящим иском в суд
Принимая решение по делу, арбитражный суд области пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод арбитражного суда области соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В рассматриваемом случае 21.01.2008 на основании Протокола о результатах аукциона от 18.01.2008 между УМИЗ Администрации г. Орла и Николаевым Аркадием Викторовичем был подписан договор N 01201 аренды нежилых помещений N 55 и N 56, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3. Срок договора установлен сторонами в пункте 1.2 названного договора с 18.01.2008 по 17.01.2018.
В соответствии с отметкой на экземпляре договора аренды от 21.01.2008 N 01201, данный договор прошел государственную регистрацию 01.07.2008.
Дополнительным соглашением от 15.10.2012 произведена замена арендодателя по договору аренды от 21.01.2008 N 01201 с УМИЗ Администрации г. Орла на МУП г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений".
Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции ошибочно указал об отсутствии сведений о государственной регистрации указанного дополнительного соглашения и о том, что на дополнительном соглашении имеется печать регистрирующего органа, согласно которой запись в ЕГРПНИ была внесена 06.03.2013, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку решением Арбитражного суда Орловской области от 22.04.2013 по делу N А48-4809/2012 договор аренды от 21.01.2008 N 01201 признан расторгнутым с 20.12.2012.
Указанным решением суд обязал Индивидуального предпринимателя Николаева Аркадия Викторовича освободить нежилые муниципальные помещения N 55, 56 общей площадью 1000,7 кв. м, находящиеся по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, 3 путем их фактической передачи Муниципальному унитарному предприятию города Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" свободным от присутствия Индивидуального предпринимателя Николаева Аркадия Викторовича и его имущества. Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2013 указанное решении было отменено. Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28.01.2014 Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2013 отменено, решение Арбитражного суда Орловской области от 22.04.2013 оставлено в силе.
Как следует из материалов дела, 15 февраля 2010 года между Индивидуальным предпринимателем Николаевым Аркадием Викторовичем (арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью "РегионИнвест" (субарендатор) был подписан договор субаренды нежилого помещения на срок до 17.01.2008, согласно которому арендатор сдает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения общей площадью 576, 6 кв. м из которого часть помещения N 55 (первый этаж) - 212,2 кв. м (64,6 кв. м из которых являются подсобными помещениями), и помещение 56 (подвал) - 364,4 кв. м, предназначенные для организации общественного питания, находящиеся по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, 3
Дополнительным соглашением от 16.11.2013 к договору субаренды от 15.02.2010 установлено, что в связи с невозможностью предоставления субарендатору помещения N 56 по причине непригодности данного помещения для целей, предусмотренных договором, стороны договорились произвести его замену в виде передачи субарендатору дополнительной площади помещения N 55, в результате чего в субаренду было передано помещения N 55 площадью 610,9 кв. м.
Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемому во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 609 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды (пункт 19 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Доказательства государственной регистрации договора субаренды нежилого помещения от 15.02.2010 и дополнительного соглашения от 16.11.2013 к нему сторонами в материалы дела не представлены.
Таким образом, Договор субаренды нежилого помещения от 15.02.2010, содержащий условие о сроке его действия более 1 года, и дополнительное соглашение от 16.11.2013 к нему не прошли процедуру обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке, в связи с чем указанный договор субаренды и дополнительное соглашение к нему являются незаключенными.
Заявитель ссылается на ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, однако субарендатор обладает правом на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Истец полагает, что указанная норма является правовым основанием для заключения между МУП г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" и ООО "РегионИнвест" договора аренды нежилого помещения N 55, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3.
Указанная ссылка истца не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку данный договор субаренды нежилого помещения от 15.02.2010 и дополнительное соглашение от 16.11.2013 к нему не прошли процедуру обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке, в связи с чем являются незаключенными. Незаключенный договор не порождает для его сторон, каких-либо прав и обязанностей. В этой связи, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору, то есть ООО "РегионИнвест" не приобрел законного статуса субарендатора.
Таким образом, правовые основания для заключения договора аренды с ООО "РегионИнвест" в соответствии со ст. 618 ГК РФ, предусматривающей право субарендатора на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, отсутствуют.
Довод заявителя жалобы о том, что все существенные условия согласованы сторонами, указанный договор субаренды подписан сторонами, помещения переданы арендатору, в связи с чем такой договор с момента достижения сторонами всех существенных условий влечет правовые последствия для них, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он направлен без его государственной регистрации, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Вместе с тем, в силу статьи 308 Гражданского кодекса РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть переданы им третьим лицам.
В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (абзац 5 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
Поскольку договор субаренды нежилого помещения от 15.02.2010 считается незаключенным, то ООО "РегионИнвест" не может воспользоваться преимуществами, предоставленными субарендатору статьей 618 ГК РФ.
Судебная коллегия также отмечает, что статьей 17.1 ФЗ от 26.07.2009 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" предусмотрен особый порядок заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, в том числе принадлежащего на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
В силу ч. 1 ст. 17.1. Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением установленных в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции случаев.
Таким образом, данной нормой закреплено общее правило о порядке заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества - по результатам проведения конкурсов или аукционов.
Из данного общего правила ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрены исключения. В частности, исключением является предоставление указанных прав на такое имущество на основании федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом (п. 1 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).
Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Вместе с тем, ГК РФ устанавливает общие нормы, регулирующие отношения по аренде имущества.
Нормы федеральных законов, регулирующие организационные и правовые основы защиты конкуренции и устанавливающие особый порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, являются по отношению к нормам, содержащимся в ГК РФ, специальными.
В связи с чем, данная норма (п. 1 ст. 618 ГК РФ) не относится к числу исключений, предусмотренных п. 1 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, отсылающим к нормам федеральных законов.
Исходя из положений п. 1 ст. 618 ГК РФ, досрочное прекращение договора аренды с ИП Николаевым А.В. повлекло прекращение договора субаренды с ООО "РегионИнвест". В отношении же заключения договоров государственного или муниципального имущества действует общее правило, предусмотренное ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Таким образом, заключение договора аренды муниципального нежилого помещения N 55 в доме N 3 по ул. Гостиной в г. Орле общей площадью 610,9 кв. м возможно только по результатам проведения конкурса или аукциона.
Судебная коллегия отмечает, что причиной отказа в утверждении мирового соглашения в суде апелляционной инстанции также стало несоответствие соглашения законодательству о торгах.
При вынесении решения судом области также правомерно были приняты во внимание установленные Арбитражным судом Орловской области в решении от 24.10.2013 по делу N А48-2648/2013, обстоятельства, которым решения и предписание Орловского УФАС России от 26.06.2013, основанное на выявленных Орловским УФАС России признаках нарушения УМИЗ Администрации г. Орла требований антимонопольного законодательства - части 3 статьи 15 Закона "О защите конкуренции", выразившегося в наделении МУП г. Орла "УЭНП" функциями и правами органа местного самоуправления признаны законными и обоснованными.
В частности, Орловским УФАС России УМИЗ Администрации г. Орла выдано предписание от 26.06.2013 о совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции, а именно: осуществить действия, направленные на изъятие у МУП г. Орла "УЭНП" функции УМИЗ Администрации г. Орла по сдаче в аренду муниципального имущества как основного вида деятельности, посредством подготовки необходимых документов в соответствии с Положением о порядке принятия решений о создании, реорганизации, ликвидации муниципальных унитарных предприятий г. Орла и полномочиях органов местного самоуправления по осуществлению прав собственника имущества муниципального унитарного предприятия, утвержденного решением Орловского городского Совета народных депутатов от 29.11.2011 N 10/0162, и направления их на рассмотрение в установленном порядке Органами антимонопольной службы было установлено, что МУП г. Орла "УЭНП" не использует переданное ему имущество для осуществления уставной деятельности, кроме того, осуществляет деятельность, не предусмотренную уставом - сдает в аренду муниципальное имущество, следовательно, МУП "УЭНП" вышло за пределы своей специальной правоспособности.
Проанализировав действия УМИЗ Администрации г. Орла и МУП г. Орла "УЭНП" с учетом вышеизложенных норм права, суд при рассмотрении дела N А48-2648/2013 пришел к выводу о том, что в результате закрепления за МУП г. Орла "УЭНП" на праве хозяйственного ведения зданий и помещений, находящихся в муниципальной собственности, площадью 7 877, 7 кв. м, которые не используются предприятием для собственных нужд и исключены из товарного рынка, на котором могут проводиться конкурентные процедуры, создает МУП г. Орла "УЭНП" преимущество в осуществлении хозяйственной деятельности, ограничивает, не допускает и устраняет конкуренцию со стороны иных хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность по эксплуатации указанных объектов недвижимости, лишает возможности иных хозяйствующих субъектов в законном порядке приобретать права на названное имущество.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, т. к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 20.11.2014 по делу N А48-3222/2014 (с учетом определения об исправлении опечатки от 25.11.2014 по настоящему делу) оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РегионИнвест" (ОГРН 1085753001322, ИНН 5753045810) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
И.В.УШАКОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)