Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой
Судей: С.Ю. Лесненко, О.В. Цирулик
при участии:
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Богуна Дмитрия Владимировича, управления муниципальной собственности г. Владивостока
на решение от 12.12.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014
по делу N А51-30182/2013 Арбитражного суда Приморского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.К. Калягин,
в суде апелляционной инстанции судьи Д.А. Глебов, С.Б. Култышев, Н.А. Скрипка
по иску индивидуального предпринимателя Богуна Дмитрия Владимировича
к управлению муниципальной собственности г. Владивостока
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды
Индивидуальный предприниматель Богун Дмитрий Владимирович (ОГРН 305253917400012, ИНН 253804770147; далее - ИП Богун Д.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608; 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, д. 15; далее - управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 07.08.2013 N 05-050036-Ч-Д-МС-00202 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (далее - договор аренды от 07.08.2013, договор аренды, спорный договор): просил обязать ответчика заключить с истцом договор аренды с учетом разногласий, указанных в протоколе разногласий от 13.08.2013, исключив из договора условия, изложенные в пунктах 3.1.5, 3.4.12, 3.4.17, подпунктах 2 п. 6.3, п. 6.5 договора, изложив первое предложение пункте 3.3.3 договора аренды в следующей редакции: "Передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим(у) лицам(у) без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, отдавать арендные права на участок в субаренду в пределах срока действия договора и с соблюдением всех его условий только с согласия арендодателя".
Решением от 12.12.2013, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014, иск удовлетворен частично: суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении предпринимателем и управлением договора аренды, исключив из него условия, изложенные в пунктах 3.1.5, 3.4.12, подпункте 2 пункта 6.3, пункте 6.5 договора, изложив первое предложение пункта 3.3.3 договора в следующей редакции: "Передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим(у) лицам(у) в пределах срока действия договора и с соблюдением всех его условий без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, отдавать арендные права на участок в субаренду в пределах срока действия договора и с соблюдением всех его условий только с согласия арендодателя"; в части пункта 3.4.17 договора в удовлетворении исковых требований отказано, данный пункт оставлен в редакции, предложенной управлением.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Богун Д.В. и управление обратились с кассационными жалобами.
Предприниматель просит судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении искового требования в отношении пункта 3.4.17 договора аренды, оставленного судом в редакции, предложенной ответчиком. Указывает на неверное толкование судами положений статей 309, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Управление просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований предпринимателя. По мнению управления, спорный договор аренды не может быть предметом урегулирования разногласий в порядке статьи 446 ГК РФ, поскольку стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям, договор подписан обеими сторонами и протокол подписания был направлен управлению после подписания договора.
В отзыве на кассационную жалобу предпринимателя управление привело возражения по изложенным в ней доводам, просит в удовлетворении жалобы отказать.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом положений пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением управления от 06.08.2013 N 586/28 истцу из земель населенных пунктов в г. Владивостоке предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 3 850 кв. м с кадастровым номером 25:28:050036:261, находящийся в собственности муниципального образования г. Владивосток, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир - здание, лит. 1; участок находится примерно в 172 м от ориентира по направлению на северо-запад; почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостока, д. 161, для целей, не связанных со строительством: для организации пляжа.
Во исполнение указанного распоряжения управлением предпринимателю направлен проект договора от 07.08.2013 N 05-050036-Ч-Д-МС-00202 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, по условиям которого ответчик обязался предоставить истцу во временное владение и пользование вышеназванный земельный участок сроком на 15 лет.
В силу п. 3.1.5 проекта договора от 07.08.2013 арендодатель имеет право в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ досрочно в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора в случаях:
а) невнесения арендатором арендной платы, указанной в п. 4.1 договора, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;
б) неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы, указанной в п. 4.2. договора;
в) использования арендатором участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием;
г) использования арендатором участка способами, которые приводят к значительному ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка;
д) неиспользования участка в течение установленных сроков;
е) отказа арендатора от подписания соглашения о внесении изменений в договор при пересчете арендодателем арендной платы, указанной п. 4.1 договора;
ж) неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения арендатором любого из обязательств, предусмотренных п. п. 3.4.1. - 3.4.16. настоящего договора.
з) в связи с иными намерениями администрации города Владивостока в отношении данного участка, предусмотренными действующим законодательством.
и) по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством.
При отказе арендодателя от исполнения договора по одному из оснований, указанных в п. 3.1.5 договора, последний считается полностью расторгнутым и прекращенным по истечении десяти дней с момента получения арендатором письменного уведомления арендодателя о таком отказе. В этом случае условия возврата участка определяются в порядке, предусмотренном главой 6 договора.
В первом предложении п. 3.3.3 проекта договора установлено, что арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим(у) лицам(у), отдавать арендные права на участок (часть участка) в субаренду в пределах срока действия договора и с соблюдением всех его условий только с согласия арендодателя.
Как следует из п. 3.4.12 проекта договора, арендатор обязан оборудовать участок для купания противоакульными сетями.
Согласно п. 3.4.17 проекта договора за действия (бездействие) третьих лиц на участке и прилегающей к нему территории ответственность несет арендатор. Действия (бездействие) третьих лиц на участке и прилегающей к нему территории, действующих как по поручению (соглашению) арендатора (с арендатором), так и без такового считаются действиями (бездействием) самого арендатора.
В соответствии с подп. 2 п. 6.3 проекта договора последний может быть расторгнут в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в одностороннем порядке в связи с отказом арендодателя от исполнения договора в случаях, указанных в пункте 3.1.5 данного договора.
В п. 6.5 проекта договора определено, что при прекращении договора в связи с его расторжением по основаниям, указанным в п. 3.1.5, участок подлежит возврату арендодателю в течение 10 дней с момента прекращения договора.
Спорный договор в установленном законом порядке не зарегистрирован.
При заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно ряда его условий: п. 3.1.5, первого предложения п. 3.3.3 договора, п. 3.4.12, п. 3.4.17, подп. 2 п. 6.3, п. 6.5.
Протокол разногласий к договору направлялся предпринимателем управлению и письмом от 11.09.2013 N 19273сп был отклонен.
Разногласия, возникшие при заключении договора, переданы на рассмотрение суда.
При рассмотрении спора судами исследованы копии договора от 07.08.2013: представленная предпринимателем, подписанная последним с протоколом разногласий от 13.08.2013 (при этом предприниматель пояснил суду, что располагает подлинником договора с такой отметкой); представленная управлением, подписанная обеими сторонами без протокола разногласий (оригиналом управление не располагает).
Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Как следует из ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Первое требование истца состоит в исключении из договора условий, изложенных в пункте 3.1.5 договора, ввиду их противоречия п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).
В п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Руководствуясь названной нормой права, суды сочли, что редакция п. 3.1.5 договора от 07.08.2013, предложенная управлением, противоречит положениям п. 9 ст. 22 ЗК РФ, устанавливающим специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, в связи с чем исключили спорный пункт из договора.
Ввиду исключения п. 3.1.5 из договора от 07.08.2013 суды признали подлежащими исключению и условия подп. 2 п. 6.3, п. 6.5 договора от 07.08.2013, устанавливающие определенный порядок реализации п. 3.1.5.
Затем судом исключен п. 3.4.12 договора аренды как противоречащий ст. ст. 615, 616 ГК РФ, поскольку управлением не обоснована необходимость установления на арендуемом земельном участке противоакульных сетей, притом что истцу по договору во временное владение и пользование передан земельный участок без части акватории; возложение на истца указанной обязанности, не связанной с эксплуатацией земельного участка, влечет возникновение на стороне истца дополнительных, не предусмотренных законом расходов.
Далее, в силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях (за исключением перенайма) ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Руководствуясь приведенными нормами права, суды пришли к выводу о том, что первое предложение п. 3.3.3 договора подлежит изложению в следующей редакции: "Передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим(у) лицам(у) в пределах срока действия договора и с соблюдением всех его условий без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, отдавать арендные права на участок в субаренду в пределах срока действия договора и с соблюдением всех его условий только с согласия арендодателя".
Далее, суды не усмотрели оснований для исключения п. 3.4.17 из проекта спорного договора ввиду соответствия последнего положениям ст. ст. 309, 403, 615 ГК РФ и оставили его в редакции, предложенной ответчиком в проекте данного договора.
При этом, обратив внимание на то, что п. 3.4.17 проекта договора помимо ответственности истца за действия, бездействия третьих лиц непосредственно на арендуемом земельном участке предусматривает ответственность истца за действия, бездействия третьих лиц на прилегающей к арендуемому земельному участку территории, суды вместе с тем сочли редакцию данного пункта, предложенную ответчиком, не подлежащей исключению и редактированию в указанной части, учитывая то, что данное условие не может распространяться на отношения по владению, пользованию земельными участками, не переданными во временное владение и пользование истцу; не создает у последнего прав и обязанностей в отношении таких земельных участков и, как следствие, не нарушает прав истца.
Суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими имеющимся в деле доказательствам, сделанными с правильным применением норм материального права.
Нарушений судами норм процессуального права, в том числе влекущих в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену обжалуемых судебных актов, окружным судом не установлено.
Доводы заявителей кассационных жалоб подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм права и условий договора.
При изложенном основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 12.12.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 по делу N А51-30182/2013 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.Н.НОВИКОВА
Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
О.В.ЦИРУЛИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 23.06.2014 N Ф03-2132/2014 ПО ДЕЛУ N А51-30182/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2014 г. N Ф03-2132/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой
Судей: С.Ю. Лесненко, О.В. Цирулик
при участии:
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Богуна Дмитрия Владимировича, управления муниципальной собственности г. Владивостока
на решение от 12.12.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014
по делу N А51-30182/2013 Арбитражного суда Приморского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.К. Калягин,
в суде апелляционной инстанции судьи Д.А. Глебов, С.Б. Култышев, Н.А. Скрипка
по иску индивидуального предпринимателя Богуна Дмитрия Владимировича
к управлению муниципальной собственности г. Владивостока
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды
Индивидуальный предприниматель Богун Дмитрий Владимирович (ОГРН 305253917400012, ИНН 253804770147; далее - ИП Богун Д.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608; 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, д. 15; далее - управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 07.08.2013 N 05-050036-Ч-Д-МС-00202 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (далее - договор аренды от 07.08.2013, договор аренды, спорный договор): просил обязать ответчика заключить с истцом договор аренды с учетом разногласий, указанных в протоколе разногласий от 13.08.2013, исключив из договора условия, изложенные в пунктах 3.1.5, 3.4.12, 3.4.17, подпунктах 2 п. 6.3, п. 6.5 договора, изложив первое предложение пункте 3.3.3 договора аренды в следующей редакции: "Передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим(у) лицам(у) без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, отдавать арендные права на участок в субаренду в пределах срока действия договора и с соблюдением всех его условий только с согласия арендодателя".
Решением от 12.12.2013, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014, иск удовлетворен частично: суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении предпринимателем и управлением договора аренды, исключив из него условия, изложенные в пунктах 3.1.5, 3.4.12, подпункте 2 пункта 6.3, пункте 6.5 договора, изложив первое предложение пункта 3.3.3 договора в следующей редакции: "Передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим(у) лицам(у) в пределах срока действия договора и с соблюдением всех его условий без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, отдавать арендные права на участок в субаренду в пределах срока действия договора и с соблюдением всех его условий только с согласия арендодателя"; в части пункта 3.4.17 договора в удовлетворении исковых требований отказано, данный пункт оставлен в редакции, предложенной управлением.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Богун Д.В. и управление обратились с кассационными жалобами.
Предприниматель просит судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении искового требования в отношении пункта 3.4.17 договора аренды, оставленного судом в редакции, предложенной ответчиком. Указывает на неверное толкование судами положений статей 309, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Управление просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований предпринимателя. По мнению управления, спорный договор аренды не может быть предметом урегулирования разногласий в порядке статьи 446 ГК РФ, поскольку стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям, договор подписан обеими сторонами и протокол подписания был направлен управлению после подписания договора.
В отзыве на кассационную жалобу предпринимателя управление привело возражения по изложенным в ней доводам, просит в удовлетворении жалобы отказать.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом положений пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением управления от 06.08.2013 N 586/28 истцу из земель населенных пунктов в г. Владивостоке предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 3 850 кв. м с кадастровым номером 25:28:050036:261, находящийся в собственности муниципального образования г. Владивосток, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир - здание, лит. 1; участок находится примерно в 172 м от ориентира по направлению на северо-запад; почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостока, д. 161, для целей, не связанных со строительством: для организации пляжа.
Во исполнение указанного распоряжения управлением предпринимателю направлен проект договора от 07.08.2013 N 05-050036-Ч-Д-МС-00202 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, по условиям которого ответчик обязался предоставить истцу во временное владение и пользование вышеназванный земельный участок сроком на 15 лет.
В силу п. 3.1.5 проекта договора от 07.08.2013 арендодатель имеет право в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ досрочно в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора в случаях:
а) невнесения арендатором арендной платы, указанной в п. 4.1 договора, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;
б) неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы, указанной в п. 4.2. договора;
в) использования арендатором участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием;
г) использования арендатором участка способами, которые приводят к значительному ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка;
д) неиспользования участка в течение установленных сроков;
е) отказа арендатора от подписания соглашения о внесении изменений в договор при пересчете арендодателем арендной платы, указанной п. 4.1 договора;
ж) неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения арендатором любого из обязательств, предусмотренных п. п. 3.4.1. - 3.4.16. настоящего договора.
з) в связи с иными намерениями администрации города Владивостока в отношении данного участка, предусмотренными действующим законодательством.
и) по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством.
При отказе арендодателя от исполнения договора по одному из оснований, указанных в п. 3.1.5 договора, последний считается полностью расторгнутым и прекращенным по истечении десяти дней с момента получения арендатором письменного уведомления арендодателя о таком отказе. В этом случае условия возврата участка определяются в порядке, предусмотренном главой 6 договора.
В первом предложении п. 3.3.3 проекта договора установлено, что арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим(у) лицам(у), отдавать арендные права на участок (часть участка) в субаренду в пределах срока действия договора и с соблюдением всех его условий только с согласия арендодателя.
Как следует из п. 3.4.12 проекта договора, арендатор обязан оборудовать участок для купания противоакульными сетями.
Согласно п. 3.4.17 проекта договора за действия (бездействие) третьих лиц на участке и прилегающей к нему территории ответственность несет арендатор. Действия (бездействие) третьих лиц на участке и прилегающей к нему территории, действующих как по поручению (соглашению) арендатора (с арендатором), так и без такового считаются действиями (бездействием) самого арендатора.
В соответствии с подп. 2 п. 6.3 проекта договора последний может быть расторгнут в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в одностороннем порядке в связи с отказом арендодателя от исполнения договора в случаях, указанных в пункте 3.1.5 данного договора.
В п. 6.5 проекта договора определено, что при прекращении договора в связи с его расторжением по основаниям, указанным в п. 3.1.5, участок подлежит возврату арендодателю в течение 10 дней с момента прекращения договора.
Спорный договор в установленном законом порядке не зарегистрирован.
При заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно ряда его условий: п. 3.1.5, первого предложения п. 3.3.3 договора, п. 3.4.12, п. 3.4.17, подп. 2 п. 6.3, п. 6.5.
Протокол разногласий к договору направлялся предпринимателем управлению и письмом от 11.09.2013 N 19273сп был отклонен.
Разногласия, возникшие при заключении договора, переданы на рассмотрение суда.
При рассмотрении спора судами исследованы копии договора от 07.08.2013: представленная предпринимателем, подписанная последним с протоколом разногласий от 13.08.2013 (при этом предприниматель пояснил суду, что располагает подлинником договора с такой отметкой); представленная управлением, подписанная обеими сторонами без протокола разногласий (оригиналом управление не располагает).
Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Как следует из ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Первое требование истца состоит в исключении из договора условий, изложенных в пункте 3.1.5 договора, ввиду их противоречия п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).
В п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Руководствуясь названной нормой права, суды сочли, что редакция п. 3.1.5 договора от 07.08.2013, предложенная управлением, противоречит положениям п. 9 ст. 22 ЗК РФ, устанавливающим специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, в связи с чем исключили спорный пункт из договора.
Ввиду исключения п. 3.1.5 из договора от 07.08.2013 суды признали подлежащими исключению и условия подп. 2 п. 6.3, п. 6.5 договора от 07.08.2013, устанавливающие определенный порядок реализации п. 3.1.5.
Затем судом исключен п. 3.4.12 договора аренды как противоречащий ст. ст. 615, 616 ГК РФ, поскольку управлением не обоснована необходимость установления на арендуемом земельном участке противоакульных сетей, притом что истцу по договору во временное владение и пользование передан земельный участок без части акватории; возложение на истца указанной обязанности, не связанной с эксплуатацией земельного участка, влечет возникновение на стороне истца дополнительных, не предусмотренных законом расходов.
Далее, в силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях (за исключением перенайма) ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Руководствуясь приведенными нормами права, суды пришли к выводу о том, что первое предложение п. 3.3.3 договора подлежит изложению в следующей редакции: "Передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим(у) лицам(у) в пределах срока действия договора и с соблюдением всех его условий без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, отдавать арендные права на участок в субаренду в пределах срока действия договора и с соблюдением всех его условий только с согласия арендодателя".
Далее, суды не усмотрели оснований для исключения п. 3.4.17 из проекта спорного договора ввиду соответствия последнего положениям ст. ст. 309, 403, 615 ГК РФ и оставили его в редакции, предложенной ответчиком в проекте данного договора.
При этом, обратив внимание на то, что п. 3.4.17 проекта договора помимо ответственности истца за действия, бездействия третьих лиц непосредственно на арендуемом земельном участке предусматривает ответственность истца за действия, бездействия третьих лиц на прилегающей к арендуемому земельному участку территории, суды вместе с тем сочли редакцию данного пункта, предложенную ответчиком, не подлежащей исключению и редактированию в указанной части, учитывая то, что данное условие не может распространяться на отношения по владению, пользованию земельными участками, не переданными во временное владение и пользование истцу; не создает у последнего прав и обязанностей в отношении таких земельных участков и, как следствие, не нарушает прав истца.
Суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими имеющимся в деле доказательствам, сделанными с правильным применением норм материального права.
Нарушений судами норм процессуального права, в том числе влекущих в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену обжалуемых судебных актов, окружным судом не установлено.
Доводы заявителей кассационных жалоб подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм права и условий договора.
При изложенном основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 12.12.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 по делу N А51-30182/2013 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.Н.НОВИКОВА
Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
О.В.ЦИРУЛИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)