Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчица уклоняется от государственной регистрации договора, при этом истица узнала, что ответчица продала квартиру другим лицам.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Панченко Н.В.
судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Головиной Л.Н.
судей Мирончика И.С., Гаус Т.И.
при секретаре судебного заседания П.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гаус Т.И.
гражданское дело по иску Л. ФИО12 к Г. ФИО13 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи и встречному иску Г. ФИО14 к Л. ФИО15 о признании договора купли-продажи незаключенным, признании недействительными расписки, обязательства, акта, договора купли-продажи
по апелляционным жалобам Г. и С.
на решение Ачинского городского суда Красноярского края от 30 апреля 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования Л. удовлетворить.
В удовлетворении исковых требований Г. ФИО16 к Л. ФИО17 о признании договора купли-продажи незаключенным, признании недействительными расписки, обязательства, акта, договора купли-продажи отказать.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Л. ФИО18 на <адрес>, с кадастровым номером N, на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного между Г. ФИО20 и Л. ФИО21.
Взыскать с Г. ФИО22 в пользу Федерального бюджетного учреждения Красноярская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ расходы по проведению экспертизы в сумме 8 000 (восемь тысяч) рублей".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
Л. обратилась в суд с иском к Г. о государственной регистрации перехода права собственности на <адрес> в <адрес> по договору купли-продажи от <дата>.
Свои требования мотивировала тем, что <дата> между ней и ответчицей заключен договор купли-продажи указанной квартиры, за которую истица в тот же день передала ответчице 1 200 000 рублей, о чем составлена расписка. Также ими составлено обязательство о государственной регистрации договора в срок до <дата>. Впоследствии ответчица стала уклоняться от государственной регистрации договора купли-продажи, при этом истица узнала, что ответчица продала квартиру другим лицам, договор находится в регистрационной палате, где идет внесение сведений в ЕГРП о новом правообладателе квартиры.
Г. предъявила встречный иск Л. о признании сделки купли-продажи <адрес> в <адрес> не состоявшейся, признании договора купли-продажи от <дата> незаключенным, признании расписки от <дата>, обязательства от <дата> и акта приема-передачи жилого помещения от <дата> недействительными, признании договора купли-продажи жилого помещения от <дата> недействительным в силу ничтожности.
В обоснование заявленных требований Г. указала, что риэлтор агентства "ФИО23" Л. путем обмана и злоупотребления доверием сфабриковала вышеуказанные документы в целях приобретения права собственности на спорную квартиру. Однако она (Г.) никаких документов по купле-продаже квартиры с Л. не оформляла, денежных средств от нее за проданную квартиру не получала, договор купли-продажи с Л. не заключала.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Г. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, в удовлетворении заявленных Л. требований отказать, удовлетворить встречные требования.
С., не привлеченный к участию в деле, полагая, что принятое по делу решение затрагивает его права и законные интересы, также обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене решения суда в части удовлетворения исковых требований Л. и принятии по делу в этой части нового решения об отказе Л. в иске, ссылаясь на то, что обжалуемым решением произведена государственная регистрация перехода права собственности на <адрес> в <адрес> к Л., тогда как он приобрел указанную квартиру у Г. по договору купли-продажи от <дата> за 1 400 000 рублей, полученных в ОАО "Сбербанк России" по кредитному договору под залог данного объекта недвижимости, вселился в квартиру после ее приобретения.
Л. в возражениях на апелляционные жалобы указывает на необоснованность их доводов, просит оставить решение суда без изменения.
Определением от 14 июля 2014 года судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, поскольку судом первой инстанции принято решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле. С. привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Г.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения Ачинского городского суда Красноярского края от 30 апреля 2014 года и в соответствии с ч. 5 ст. 330 ГПК РФ рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
Л., Г., представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю, извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении дела не заявили, в связи с чем судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
В судебном заседании третье лицо С. с исковыми требованиями Л. не согласился, просил в их удовлетворении отказать, пояснил, что <дата> по договору купли-продажи купил у Г. квартиру по адресу: <адрес>, денежные средства передал Г., она ему передала ключи от квартиры, в которую он вселился <дата> с семьей, проживал в квартире до <дата>, оплатил за услуги энергоснабжения в Энергосбыт, выехал из квартиры в целях безопасности, ключ от квартиры находится у него.
Представитель С. - З. возражал против удовлетворения требований Л.
Судебная коллегия, разрешая спор по существу, заслушав объяснения С. и его представителя З., исследовав представленные в дело доказательства, приходит к следующему.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 2 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Как видно из материалов дела, Г. являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора дарения от <дата>.
<дата> Г. произвела отчуждение указанной квартиры Л. по договору купли-продажи.
В соответствии с пунктом 3 договора стороны пришли к соглашению, что цена квартиры составляет 1 200 000 рублей, которые уплачены покупателем продавцу в день подписания договора.
Договор купли-продажи подписан Г. и Л.
В этот же день, <дата>, Г. и Л. подписана расписка, в соответствии с которой покупатель передала, а продавец получила денежные средства в сумме 1 200 000 рублей за <адрес>.
<дата> Г. и Л. подписали обязательство, согласно которому обязались в срок до <дата> зарегистрировать договор купли-продажи от <дата> в регистрационной палате, а также акт приема-передачи жилого помещения.
При этом Г. передала Л. подлинные документы на квартиру: договор дарения, свидетельство о регистрации права, кадастровый паспорт на квартиру.
Однако в Управление Росреестра по Красноярскому краю для регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру Л. и Г. не обращались, требования Л. о явке в регистрационный Г. проигнорировала.
<дата> Г. продала вышеуказанную квартиру С., заключив с ним письменный договор купли-продажи, по условиям которого стороны пришли к соглашению, что цена квартиры составляет 1 400 000 рублей.
В соответствии с п. 6 договора продавцу передано наличными 140 000 рублей до подписания настоящего договора, а согласно п. п. 5, 6 договора покупатель проинформировал продавца о том, что часть стоимости квартиры оплачивается за счет кредитных средств.
Из представленного в материалы дела кредитного договора N от <дата>, заключенного между ОАО "Сбербанк России" (кредитором) и С., ФИО9, ФИО10 (созаемщиками), усматривается, что кредитор обязался предоставить созаемщикам кредит в сумме 1 260 000 рублей на срок 100 месяцев под 11,75% годовых для приобретения квартиры по адресу: <адрес>.
<дата> Г. и С. передали документы в Ачинский отдел Управления Росреестра по Красноярскому краю для государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру к С., государственной регистрации за ним права собственности на квартиру и государственной регистрации ограничения (обременения) квартиры - ипотеки на основании закона.
Л., узнав о том, что Г. продала спорную квартиру С., <дата> подала в Ачинский городской суд иск о государственной регистрации перехода права собственности на <адрес> на основании договора купли-продажи от <дата>, заявив ходатайство о принятии обеспечительных мер по иску. В этой связи определением судьи от <дата> приняты обеспечительные меры в виде запрета Ачинскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществлять регистрацию права и перехода права собственности и иных вещных прав на спорную квартиру.
<дата> государственная регистрация по заявлениям Г. и С. была приостановлена в связи с поступлением в Ачинский отдел Управления Росреестра по Красноярскому краю определения Ачинского городского суда от <дата>, на основании которого <дата> в ЕГРП внесена запись об аресте, запрете осуществлять регистрацию прав на спорное жилое помещение.
Из пояснений Л. следует, что фактически сделка между нею и Г. состоялась, <дата> она передала Г. за квартиру 1 200 000 рублей по расписке, они подписали договор купли-продажи, расписку, обязательство и акт приема-передачи квартиры. ФИО2 передала ей подлинные документы на квартиру, сказала, что поживет в квартире до <дата>, с чем Л. согласилась. Договорились о регистрации сделки на <дата>. <дата> они с Г. поругались, так как последняя не принесла ей (Л.) ключи от квартиры, после чего ее (Л.) увезли в роддом. Впоследствии Г. уклонилась от явки в регистрационную палату. <дата> она (Л.) пошла в спорную квартиру, где увидела, что в квартиру вселяются посторонние люди с вещами, которые показали договор купли-продажи квартиры.
По утверждению Г. договор купли-продажи от <дата> с Л. она не заключала, денежных средств за квартиру от Л. не получала, расписку, обязательство и акт приема-передачи, датированные <дата>, не подписывала, указанные документы сфабрикованы Л., о их существовании ей стало известно только <дата> в рамках настоящего дела. <дата> она (Г.) подписывала в агентстве недвижимости Л. предварительный договор купли-продажи в отношении спорной квартиры. Однако из-за произошедшего скандала она (Г.) из агентства ушла, документы на квартиру остались у Л., которая их не вернула. Впоследствии она (Г.) документы на квартиру восстановила, через агентство "ФИО24" нашла покупателя на квартиру С., которому <дата> продала квартиру за 1 260 000 рублей, деньги от него получила, квартиру и ключи ему передала.
Заявляя требование о признании договора купли-продажи от <дата> недействительным, Г. ссылается на подложность договора, указывая на то, что подпись на оборотной стороне договора принадлежит ей, Л. сфабриковала договор, используя лист предварительного договора с ее (Г.) подписью. Подписи на расписке, обязательстве и акте приема-передачи квартиры ее, однако получены Л. от нее путем обмана и злоупотребления доверием в 2012 году при оформлении договора дарения квартиры, когда Г. по настоянию Л. подписала чистые листы.
В связи с доводами Г. о подложности представленных Л. в обоснование своих требований документов, судом первой инстанции по ходатайству Л. была назначена судебная экспертиза, а по ходатайству Г. - дополнительная судебная экспертиза указанных документов.
Согласно заключению судебно-технической и почерковедческой экспертизы от <дата> в договоре купли-продажи квартиры между Г. и Л. от <дата> и расписке от <дата>. подписи и рукописные записи "Г. ФИО25" выполнены рукописным способом красящими веществами паст для шариковых ручек без использования каких-либо технических устройств (принтер ПК, копировально-множительная техника) и без предварительной технической подготовки (путем передавливания, карандашной подготовки, перекопирования с помощью копировальной бумаги). Рукописные записи "Г. ФИО26" и печатные тексты документов выполнены в естественной последовательности, т.е. первоначально были выполнены печатные тексты, а затем записи "Г. ФИО27". Рукописные записи "Г. ФИО28" и подписи от имени Г., расположенные в строке "продавец" в договоре купли-продажи и расписке от <дата> г., выполнены соответственно одним лицом, а именно самой Г. (л.д. 94-103).
Согласно заключению дополнительной судебно-технической экспертизы от <дата> в договоре купли-продажи квартиры от <дата>, расписке в получении денежных средств от <дата> первоначально был выполнен печатный текст, а затем подписи от имени Г. В указанных документах признаки монтажа текста и рукописных записей "Г. ФИО29", подписей от имени Г. отсутствуют.
Постановлением от <дата> в возбуждении уголовного дела по заявлению Г. отказано за отсутствием в действиях Л. признаков состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ.
В силу ст. ст. 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей; для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Статьей 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ); в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ); договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно части 8 статьи 2 Федерального закона от <дата> N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Из содержания приведенных законоположений следует, что с <дата> частично отменена действовавшая ранее система двойной регистрации прав и сделок в отношении объектов недвижимости.
Поэтому договоры купли-продажи жилых помещений, заключаемые после <дата> в соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 454, пунктом 1 статьи 549, статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ считаются заключенными с момента подписания сторонами договора, в котором достигнуто соглашение по всем существенным условиям (предмету и цене).
Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судебная коллегия, оценивая доводы Г. с учетом представленных в материалы дела доказательств в совокупности, не находит оснований для признания сделки купли-продажи квартиры несостоявшейся, а договора купли-продажи незаключенным, поскольку из содержания договора купли-продажи однозначно следует волеизъявление сторон на совершение купли и продажи квартиры, при этом соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами было достигнуто, а именно сторонами договора определен его предмет - <адрес> в <адрес>, согласована цена квартиры в размере 1 200 000 рублей, которая была передана продавцом покупателю <дата> по расписке.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о фактическом заключении <дата> между Г. и Л. договора купли-продажи спорной квартиры, совершенным в надлежащей форме, который содержит соглашение между сторонами по всем существенным условиям, что указывает на его действительность.
Доводы Г. о том, что Л. сфабриковала договор купли-продажи, используя лист с ее подписью из предварительного договора от <дата>, опровергается заключением дополнительной судебно-технической экспертизы от <дата>, согласно которому в договоре купли-продажи квартиры от <дата> признаки монтажа текста и рукописных записей и подписей от имени Г. отсутствуют.
То обстоятельство, что стороны договора не обращались за его государственной регистрацией, о чем указывает Г. в апелляционной жалобе, не свидетельствует о незаключенности договора, поскольку положения п. 2 ст. 558 ГК РФ, согласно которой договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, не подлежат применению к договорам, заключенным после <дата>. Такие договоры считаются заключенными с момента подписания сторонами договора, в котором достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Довод Г. со ссылкой на то, что фактически она не передала Л. квартиру, в силу чего сделка не соответствует требованиям закона, необоснован, поскольку непередача покупателю продавцом жилого помещения свидетельствует лишь о неисполнении продавцом обязательств по договору, при этом на заключенность или действительность договора данное обстоятельство не влияет.
Таким образом, учитывая, что Г. не представлено допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о подложности договора купли-продажи квартиры от <дата>, расписки, обязательства, акта приема-передачи квартиры от этой же даты, а также подтверждающих то обстоятельство, что волеизъявление Г. и Л., выраженное в договоре купли-продажи, не соответствовало их действительным намерениям, в связи с чем судебная коллегия считает необходимым в удовлетворении заявленных Г. требованиях отказать полностью.
Разрешая требовании Л. о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, судебная коллегия исходит из следующего.
В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Статьей 398 ГК РФ установлено, что случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Поскольку в отношении спорного недвижимого имущества заключены договоры купли-продажи с двумя лицами, в силу указанных выше норм права приоритет имеет тот покупатель, которому фактически передан данный объект.
Судебная коллегия на основании объяснений С., Г. и Л. установила, что Г. не исполнила свои обязательства по договору купли-продажи от <дата> и не передала спорную квартиру Л. в фактическое владение, что Л. не оспаривает.
Вместе с тем, Г., заключив с С. <дата> договор купли-продажи и получив от него полностью денежные средства за спорную квартиру, исполнила свои обязательства по договору и передала С. спорную квартиру в фактическое владение, после чего <дата> С. вселился в квартиру с семьей и проживал в ней до <дата>, выселившись из квартиры по собственному усмотрению. При этом из владения С. квартира не выбыла, ключ о квартиры находится у него, он заинтересован в оформлении прав на спорную квартиру с целью получения ее в свою собственность.
Л. в суде первой инстанции не оспаривала факт передачи спорной квартиры в фактическое владение С.
Факт подписания Г.и Л. акта приема-передачи спорного жилого помещения от <дата> не свидетельствует о фактической передаче объекта недвижимости по договору купли-продажи, поскольку из обстоятельств дела видно, что фактическая передача недвижимости Л. ни в момент заключения договора от <дата>, ни после его заключения, не состоялась.
Таким образом, Г. и С. произвели все фактические действия, свидетельствующие об их намерениях совершить и исполнить сделку купли-продажи недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований Л. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи от <дата> не имеется.
Исходя из того, что в удовлетворении исковых требований Г. отказано, судебная коллегия в соответствии с требованиями ст. 85, ч. 1 ст. 96, ст. 98 ГПК РФ полагает необходимым взыскать с Г. в пользу ФБУ "Красноярская лаборатория судебной экспертизы" Министерства Юстиции РФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере 8 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ачинского городского суда Красноярского края от 30 апреля 2014 года отменить и принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Л. ФИО30 к Г. ФИО31 и в удовлетворении встречных исковых требований Г. ФИО32 к Л. ФИО34 отказать.
Взыскать с Г. ФИО35 в пользу Федерального бюджетного учреждения "Красноярская лаборатория судебной экспертизы" Министерства Юстиции РФ судебные расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 8 000 рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 27.08.2014 ПО ДЕЛУ N 33-6763/2014
Требование: О государственной регистрации перехода права собственности.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчица уклоняется от государственной регистрации договора, при этом истица узнала, что ответчица продала квартиру другим лицам.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 августа 2014 г. по делу N 33-6763/2014
Судья Панченко Н.В.
судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Головиной Л.Н.
судей Мирончика И.С., Гаус Т.И.
при секретаре судебного заседания П.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гаус Т.И.
гражданское дело по иску Л. ФИО12 к Г. ФИО13 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи и встречному иску Г. ФИО14 к Л. ФИО15 о признании договора купли-продажи незаключенным, признании недействительными расписки, обязательства, акта, договора купли-продажи
по апелляционным жалобам Г. и С.
на решение Ачинского городского суда Красноярского края от 30 апреля 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования Л. удовлетворить.
В удовлетворении исковых требований Г. ФИО16 к Л. ФИО17 о признании договора купли-продажи незаключенным, признании недействительными расписки, обязательства, акта, договора купли-продажи отказать.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Л. ФИО18 на <адрес>, с кадастровым номером N, на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного между Г. ФИО20 и Л. ФИО21.
Взыскать с Г. ФИО22 в пользу Федерального бюджетного учреждения Красноярская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ расходы по проведению экспертизы в сумме 8 000 (восемь тысяч) рублей".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
Л. обратилась в суд с иском к Г. о государственной регистрации перехода права собственности на <адрес> в <адрес> по договору купли-продажи от <дата>.
Свои требования мотивировала тем, что <дата> между ней и ответчицей заключен договор купли-продажи указанной квартиры, за которую истица в тот же день передала ответчице 1 200 000 рублей, о чем составлена расписка. Также ими составлено обязательство о государственной регистрации договора в срок до <дата>. Впоследствии ответчица стала уклоняться от государственной регистрации договора купли-продажи, при этом истица узнала, что ответчица продала квартиру другим лицам, договор находится в регистрационной палате, где идет внесение сведений в ЕГРП о новом правообладателе квартиры.
Г. предъявила встречный иск Л. о признании сделки купли-продажи <адрес> в <адрес> не состоявшейся, признании договора купли-продажи от <дата> незаключенным, признании расписки от <дата>, обязательства от <дата> и акта приема-передачи жилого помещения от <дата> недействительными, признании договора купли-продажи жилого помещения от <дата> недействительным в силу ничтожности.
В обоснование заявленных требований Г. указала, что риэлтор агентства "ФИО23" Л. путем обмана и злоупотребления доверием сфабриковала вышеуказанные документы в целях приобретения права собственности на спорную квартиру. Однако она (Г.) никаких документов по купле-продаже квартиры с Л. не оформляла, денежных средств от нее за проданную квартиру не получала, договор купли-продажи с Л. не заключала.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Г. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, в удовлетворении заявленных Л. требований отказать, удовлетворить встречные требования.
С., не привлеченный к участию в деле, полагая, что принятое по делу решение затрагивает его права и законные интересы, также обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене решения суда в части удовлетворения исковых требований Л. и принятии по делу в этой части нового решения об отказе Л. в иске, ссылаясь на то, что обжалуемым решением произведена государственная регистрация перехода права собственности на <адрес> в <адрес> к Л., тогда как он приобрел указанную квартиру у Г. по договору купли-продажи от <дата> за 1 400 000 рублей, полученных в ОАО "Сбербанк России" по кредитному договору под залог данного объекта недвижимости, вселился в квартиру после ее приобретения.
Л. в возражениях на апелляционные жалобы указывает на необоснованность их доводов, просит оставить решение суда без изменения.
Определением от 14 июля 2014 года судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, поскольку судом первой инстанции принято решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле. С. привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Г.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения Ачинского городского суда Красноярского края от 30 апреля 2014 года и в соответствии с ч. 5 ст. 330 ГПК РФ рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
Л., Г., представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю, извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении дела не заявили, в связи с чем судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
В судебном заседании третье лицо С. с исковыми требованиями Л. не согласился, просил в их удовлетворении отказать, пояснил, что <дата> по договору купли-продажи купил у Г. квартиру по адресу: <адрес>, денежные средства передал Г., она ему передала ключи от квартиры, в которую он вселился <дата> с семьей, проживал в квартире до <дата>, оплатил за услуги энергоснабжения в Энергосбыт, выехал из квартиры в целях безопасности, ключ от квартиры находится у него.
Представитель С. - З. возражал против удовлетворения требований Л.
Судебная коллегия, разрешая спор по существу, заслушав объяснения С. и его представителя З., исследовав представленные в дело доказательства, приходит к следующему.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 2 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Как видно из материалов дела, Г. являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора дарения от <дата>.
<дата> Г. произвела отчуждение указанной квартиры Л. по договору купли-продажи.
В соответствии с пунктом 3 договора стороны пришли к соглашению, что цена квартиры составляет 1 200 000 рублей, которые уплачены покупателем продавцу в день подписания договора.
Договор купли-продажи подписан Г. и Л.
В этот же день, <дата>, Г. и Л. подписана расписка, в соответствии с которой покупатель передала, а продавец получила денежные средства в сумме 1 200 000 рублей за <адрес>.
<дата> Г. и Л. подписали обязательство, согласно которому обязались в срок до <дата> зарегистрировать договор купли-продажи от <дата> в регистрационной палате, а также акт приема-передачи жилого помещения.
При этом Г. передала Л. подлинные документы на квартиру: договор дарения, свидетельство о регистрации права, кадастровый паспорт на квартиру.
Однако в Управление Росреестра по Красноярскому краю для регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру Л. и Г. не обращались, требования Л. о явке в регистрационный Г. проигнорировала.
<дата> Г. продала вышеуказанную квартиру С., заключив с ним письменный договор купли-продажи, по условиям которого стороны пришли к соглашению, что цена квартиры составляет 1 400 000 рублей.
В соответствии с п. 6 договора продавцу передано наличными 140 000 рублей до подписания настоящего договора, а согласно п. п. 5, 6 договора покупатель проинформировал продавца о том, что часть стоимости квартиры оплачивается за счет кредитных средств.
Из представленного в материалы дела кредитного договора N от <дата>, заключенного между ОАО "Сбербанк России" (кредитором) и С., ФИО9, ФИО10 (созаемщиками), усматривается, что кредитор обязался предоставить созаемщикам кредит в сумме 1 260 000 рублей на срок 100 месяцев под 11,75% годовых для приобретения квартиры по адресу: <адрес>.
<дата> Г. и С. передали документы в Ачинский отдел Управления Росреестра по Красноярскому краю для государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру к С., государственной регистрации за ним права собственности на квартиру и государственной регистрации ограничения (обременения) квартиры - ипотеки на основании закона.
Л., узнав о том, что Г. продала спорную квартиру С., <дата> подала в Ачинский городской суд иск о государственной регистрации перехода права собственности на <адрес> на основании договора купли-продажи от <дата>, заявив ходатайство о принятии обеспечительных мер по иску. В этой связи определением судьи от <дата> приняты обеспечительные меры в виде запрета Ачинскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществлять регистрацию права и перехода права собственности и иных вещных прав на спорную квартиру.
<дата> государственная регистрация по заявлениям Г. и С. была приостановлена в связи с поступлением в Ачинский отдел Управления Росреестра по Красноярскому краю определения Ачинского городского суда от <дата>, на основании которого <дата> в ЕГРП внесена запись об аресте, запрете осуществлять регистрацию прав на спорное жилое помещение.
Из пояснений Л. следует, что фактически сделка между нею и Г. состоялась, <дата> она передала Г. за квартиру 1 200 000 рублей по расписке, они подписали договор купли-продажи, расписку, обязательство и акт приема-передачи квартиры. ФИО2 передала ей подлинные документы на квартиру, сказала, что поживет в квартире до <дата>, с чем Л. согласилась. Договорились о регистрации сделки на <дата>. <дата> они с Г. поругались, так как последняя не принесла ей (Л.) ключи от квартиры, после чего ее (Л.) увезли в роддом. Впоследствии Г. уклонилась от явки в регистрационную палату. <дата> она (Л.) пошла в спорную квартиру, где увидела, что в квартиру вселяются посторонние люди с вещами, которые показали договор купли-продажи квартиры.
По утверждению Г. договор купли-продажи от <дата> с Л. она не заключала, денежных средств за квартиру от Л. не получала, расписку, обязательство и акт приема-передачи, датированные <дата>, не подписывала, указанные документы сфабрикованы Л., о их существовании ей стало известно только <дата> в рамках настоящего дела. <дата> она (Г.) подписывала в агентстве недвижимости Л. предварительный договор купли-продажи в отношении спорной квартиры. Однако из-за произошедшего скандала она (Г.) из агентства ушла, документы на квартиру остались у Л., которая их не вернула. Впоследствии она (Г.) документы на квартиру восстановила, через агентство "ФИО24" нашла покупателя на квартиру С., которому <дата> продала квартиру за 1 260 000 рублей, деньги от него получила, квартиру и ключи ему передала.
Заявляя требование о признании договора купли-продажи от <дата> недействительным, Г. ссылается на подложность договора, указывая на то, что подпись на оборотной стороне договора принадлежит ей, Л. сфабриковала договор, используя лист предварительного договора с ее (Г.) подписью. Подписи на расписке, обязательстве и акте приема-передачи квартиры ее, однако получены Л. от нее путем обмана и злоупотребления доверием в 2012 году при оформлении договора дарения квартиры, когда Г. по настоянию Л. подписала чистые листы.
В связи с доводами Г. о подложности представленных Л. в обоснование своих требований документов, судом первой инстанции по ходатайству Л. была назначена судебная экспертиза, а по ходатайству Г. - дополнительная судебная экспертиза указанных документов.
Согласно заключению судебно-технической и почерковедческой экспертизы от <дата> в договоре купли-продажи квартиры между Г. и Л. от <дата> и расписке от <дата>. подписи и рукописные записи "Г. ФИО25" выполнены рукописным способом красящими веществами паст для шариковых ручек без использования каких-либо технических устройств (принтер ПК, копировально-множительная техника) и без предварительной технической подготовки (путем передавливания, карандашной подготовки, перекопирования с помощью копировальной бумаги). Рукописные записи "Г. ФИО26" и печатные тексты документов выполнены в естественной последовательности, т.е. первоначально были выполнены печатные тексты, а затем записи "Г. ФИО27". Рукописные записи "Г. ФИО28" и подписи от имени Г., расположенные в строке "продавец" в договоре купли-продажи и расписке от <дата> г., выполнены соответственно одним лицом, а именно самой Г. (л.д. 94-103).
Согласно заключению дополнительной судебно-технической экспертизы от <дата> в договоре купли-продажи квартиры от <дата>, расписке в получении денежных средств от <дата> первоначально был выполнен печатный текст, а затем подписи от имени Г. В указанных документах признаки монтажа текста и рукописных записей "Г. ФИО29", подписей от имени Г. отсутствуют.
Постановлением от <дата> в возбуждении уголовного дела по заявлению Г. отказано за отсутствием в действиях Л. признаков состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ.
В силу ст. ст. 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей; для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Статьей 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ); в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ); договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно части 8 статьи 2 Федерального закона от <дата> N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Из содержания приведенных законоположений следует, что с <дата> частично отменена действовавшая ранее система двойной регистрации прав и сделок в отношении объектов недвижимости.
Поэтому договоры купли-продажи жилых помещений, заключаемые после <дата> в соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 454, пунктом 1 статьи 549, статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ считаются заключенными с момента подписания сторонами договора, в котором достигнуто соглашение по всем существенным условиям (предмету и цене).
Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судебная коллегия, оценивая доводы Г. с учетом представленных в материалы дела доказательств в совокупности, не находит оснований для признания сделки купли-продажи квартиры несостоявшейся, а договора купли-продажи незаключенным, поскольку из содержания договора купли-продажи однозначно следует волеизъявление сторон на совершение купли и продажи квартиры, при этом соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами было достигнуто, а именно сторонами договора определен его предмет - <адрес> в <адрес>, согласована цена квартиры в размере 1 200 000 рублей, которая была передана продавцом покупателю <дата> по расписке.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о фактическом заключении <дата> между Г. и Л. договора купли-продажи спорной квартиры, совершенным в надлежащей форме, который содержит соглашение между сторонами по всем существенным условиям, что указывает на его действительность.
Доводы Г. о том, что Л. сфабриковала договор купли-продажи, используя лист с ее подписью из предварительного договора от <дата>, опровергается заключением дополнительной судебно-технической экспертизы от <дата>, согласно которому в договоре купли-продажи квартиры от <дата> признаки монтажа текста и рукописных записей и подписей от имени Г. отсутствуют.
То обстоятельство, что стороны договора не обращались за его государственной регистрацией, о чем указывает Г. в апелляционной жалобе, не свидетельствует о незаключенности договора, поскольку положения п. 2 ст. 558 ГК РФ, согласно которой договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, не подлежат применению к договорам, заключенным после <дата>. Такие договоры считаются заключенными с момента подписания сторонами договора, в котором достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Довод Г. со ссылкой на то, что фактически она не передала Л. квартиру, в силу чего сделка не соответствует требованиям закона, необоснован, поскольку непередача покупателю продавцом жилого помещения свидетельствует лишь о неисполнении продавцом обязательств по договору, при этом на заключенность или действительность договора данное обстоятельство не влияет.
Таким образом, учитывая, что Г. не представлено допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о подложности договора купли-продажи квартиры от <дата>, расписки, обязательства, акта приема-передачи квартиры от этой же даты, а также подтверждающих то обстоятельство, что волеизъявление Г. и Л., выраженное в договоре купли-продажи, не соответствовало их действительным намерениям, в связи с чем судебная коллегия считает необходимым в удовлетворении заявленных Г. требованиях отказать полностью.
Разрешая требовании Л. о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, судебная коллегия исходит из следующего.
В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Статьей 398 ГК РФ установлено, что случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Поскольку в отношении спорного недвижимого имущества заключены договоры купли-продажи с двумя лицами, в силу указанных выше норм права приоритет имеет тот покупатель, которому фактически передан данный объект.
Судебная коллегия на основании объяснений С., Г. и Л. установила, что Г. не исполнила свои обязательства по договору купли-продажи от <дата> и не передала спорную квартиру Л. в фактическое владение, что Л. не оспаривает.
Вместе с тем, Г., заключив с С. <дата> договор купли-продажи и получив от него полностью денежные средства за спорную квартиру, исполнила свои обязательства по договору и передала С. спорную квартиру в фактическое владение, после чего <дата> С. вселился в квартиру с семьей и проживал в ней до <дата>, выселившись из квартиры по собственному усмотрению. При этом из владения С. квартира не выбыла, ключ о квартиры находится у него, он заинтересован в оформлении прав на спорную квартиру с целью получения ее в свою собственность.
Л. в суде первой инстанции не оспаривала факт передачи спорной квартиры в фактическое владение С.
Факт подписания Г.и Л. акта приема-передачи спорного жилого помещения от <дата> не свидетельствует о фактической передаче объекта недвижимости по договору купли-продажи, поскольку из обстоятельств дела видно, что фактическая передача недвижимости Л. ни в момент заключения договора от <дата>, ни после его заключения, не состоялась.
Таким образом, Г. и С. произвели все фактические действия, свидетельствующие об их намерениях совершить и исполнить сделку купли-продажи недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований Л. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи от <дата> не имеется.
Исходя из того, что в удовлетворении исковых требований Г. отказано, судебная коллегия в соответствии с требованиями ст. 85, ч. 1 ст. 96, ст. 98 ГПК РФ полагает необходимым взыскать с Г. в пользу ФБУ "Красноярская лаборатория судебной экспертизы" Министерства Юстиции РФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере 8 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ачинского городского суда Красноярского края от 30 апреля 2014 года отменить и принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Л. ФИО30 к Г. ФИО31 и в удовлетворении встречных исковых требований Г. ФИО32 к Л. ФИО34 отказать.
Взыскать с Г. ФИО35 в пользу Федерального бюджетного учреждения "Красноярская лаборатория судебной экспертизы" Министерства Юстиции РФ судебные расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 8 000 рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)