Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Премьер" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.06.2015 по делу N А07-1189/2015 (судья Саяхова А.М.).
В судебном заседании принял участие представитель заявителя: общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Премьер" - Камаев Вадим Русланович (доверенность от 27.01.2015).
Общество с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Премьер" (далее - ООО ТК "Премьер", общество, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о:
- признании незаконным решения Управления, выраженного в письме N 15759-ус от 24.12.2014 об отказе в реализации преимущественного права общества на приватизацию нежилых помещений цокольного этажа, площадью 515,8 кв. м: расположенных по адресу Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Революционная д. 26.
- - обеспечении заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений цокольного этажа, площадью 515,8 кв. м: расположенных по адресу Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Революционная д. 26 в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухнедельный срок с момента вступления в законную силу решения суда;
- - принятии решения об условиях приватизации нежилых помещений цокольного этажа, площадью 515,8 кв. м: расположенных по адресу Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Революционная д. 26 в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
- - направлении обществу проекта договора купли-продажи нежилых помещений цокольного этажа, площадью 515,8 кв. м: расположенных по адресу Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Революционная д. 26 в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации нежилых помещений цокольного этажа, площадью 515,8 кв. м: расположенных по адресу Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Революционная д. 26
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено: муниципальное унитарное предприятие "Инвестиционно-строительный комитет г. Уфы" (далее - МУП "ИСК", третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 23.06.2015 (резолютивная часть объявлена 18.06.2015) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 1 л.д. 143-151 т. 1).
С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований (т. 2 л.д. 3-5).
Податель жалобы считает, что судом не в полном объеме исследованы представленные в материалы дела доказательства, в том числе не исследован вопрос о том, передавался ли спорный объект недвижимого имущества как имущественный комплекс или как отдельный объект недвижимого имущества. Кроме того, апеллянт указывает на тот факт, что на момент первоначального обращения за выкупом спорного помещения у заявителя отсутствовала задолженность по арендной плате и договор был действующим.
К дате судебного заседания третье лицо представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
11.08.2015 от Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан поступило ходатайство о процессуальной замене заинтересованного лица по делу - Управления муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан его правопреемником - Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (рег. N 29824 от 11.08.2015).
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 произведена замена заинтересованного лица по делу N А07-1189/2015 Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, заинтересованное лицо).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание Управление и третье лицо явку своих представителей не обеспечили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, жалобу удовлетворить.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.09.2006 между МУП "ИСК" (Арендодатель) и ООО ТК "Премьер" (Арендатор) заключен договор N 861/1 (иск) с дополнительным соглашением от 10.02.2010.
Согласно условиям настоящего договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное пользование следующий объект нежилого фонда, расположенного на цокольном этаже по адресу: г. Уфа, Ленинский район, ул. Революционная, 26, площадью 515,8 кв. м. Данное помещение принадлежит Арендодателю на праве хозяйственного ведения на основании решения Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Уфы N 237-ОНФ от 28.03.2005 (свидетельство о регистрации права серии 04АА N 159081 от 20.06.2005) Разрешенным использование арендованного объекта нежилого фонда является кафе-ресторан. Характеристики объекта приведены в техническом паспорте N 9335 от 22.01.2007.
Срок действия договора определен до 15.02.2012.
15.03.2012 между МУП "ИСК" (Арендодатель) и ООО ТК "Премьер" (Арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 861/2 (ИСК), согласно которому Арендодатель на основании акта приема-передачи передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда: расположенный по адресу: г. Уфа, Ленинский район, ул. Революционная, 26, на цокольном этаже литер А1 с 75-109 общей площадью 515,8 кв. м. Площадь, учитывая при расчете арендной платы 515, 8 кв. м для использования в целях кафе-ресторан. Характеристики объекта приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 9335 от 22.01.2007.
Срок действия договора определен до 15.02.2015.
Указанное имущество передано по акту приема-передачи от 15.03.2012.
В связи с неисполнением договорных обязательств в сентябре 2014 года МУП "СК" подан иск в арбитражный суд о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и освобождении занимаемого нежилого помещения.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2014 в рамках дела N А07-17969/2014 утверждено мировое соглашение заключенное между МУП "ИСК" и ООО ТК "Премьер", в котором стороны пришли к обоюдному согласию об исполнении ООО ТК "Премьер" обязательств по оплате задолженности по арендной плате по договору N 861/2 (ИСК) от 15.03.2012 за январь 2015 года в размере 122 870 руб. в срок до 10.01.2015, по договору N 861/2 (ИСК) от 15.03.2012 за февраль 2015 года в размере 65 823 руб. 21 коп. в срок до 10.02.2015, а также освобождении занимаемого нежилого помещения литер А1 общей площадью 515,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Революционная, д. 26, с подписанием акта приема-передачи помещения в срок не позднее 15.02.2015.
На принудительное исполнение условий мирового соглашения взыскателю (арендодателю) выдан исполнительный лист.
В декабре 2014 года ООО ТК "Премьер" обратилось в Управление с заявлением о намерении реализовать преимущественное право выкупа арендуемого недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Письмом исх. N 15759 УС от 24.12.2014 Управление сообщило заявителю о том, что реализация указанных помещений, закрепленных на праве хозяйственного ведения за МУП "ИСК", производится по решению данного предприятия, за разрешением на реализацию муниципального имущества в рамках реализации Закон N 159-ФЗ последнее не обращалось.
Полагая, что спорный отказ нарушает права и законные интересы заявителя, последний обратился в суд с указанными выше требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что преимущественное право в порядке части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ не может быть реализовано, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из анализа норм статей 198, 200 АПК РФ следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствие оспариваемого решения и действия (бездействия) закону и иному нормативному правовому акту; нарушение таким решением и действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности оспариваемого решения и действия (бездействия) лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 АПК РФ, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением и действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.
В рассматриваемом деле такая совокупность условий для удовлетворения заявленных требований отсутствует.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при условиях, указанных в названной статье.
В силу части 2 статьи 9 названного Закона субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе направляет в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно части 2 статьи 2 названного Закона государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.
В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что право на приобретение арендуемого имущества не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.
Из материалов дела следует, что право хозяйственного ведения МУП "ИСК" на спорное имущество помещение зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством 04 АГ 787639 от 18.05.2012 (л.д. 55 т. 1) о регистрации права хозяйственного ведения МУП "ИСК".
Документом-основанием регистрации права указан контракт о передаче объектов муниципального нежилого фонда в хозяйственное ведение N 423 от 13.04.2005.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.05.2015 N 02-0-1-264/4028/2015-713 правообладателем указанного имущества является Муниципальное образование городского округ город Уфа Республики Башкортостан (дата регистрации 14.03.2007, N 02-04-01/029/2007-563), запись о праве хозяйственного ведения МУП "Инвестиционно-строительный комитет г. Уфы" внесена в реестр 20.06.2005, запись о регистрации N 02-04-01/050/2005-275.
В силу ч. 2 ст. 2 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.
При этом, согласно п. 2 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Из приведенных положений следует, что решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого
имущества, принадлежащего государственному унитарному предприятию на
праве хозяйственного ведения, принимается этим предприятием самостоятельно. Причем принятие такого решения является правом, а не обязанностью предприятия. Для совершения такой сделки требуется согласие собственника недвижимого имущества, при получении которого предприятие самостоятельно направляет арендатору предложение о заключении договора купли-продажи отчуждаемого имущества.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что право заявителя на приобретение арендуемого имущества не может быть реализовано в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, оспариваемый отказ Управления не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы заявителя.
Материалами дела подтверждается, что передача спорного помещения была произведена третьему лица в 2005 году, в том же году была проведена государственная регистрация права хозяйственного ведения, имущество было передано третьим лицом заявителю по договору впервые в 2006 году.
Противодействие заинтересованного лица в приобретении заявителем арендуемого имущества материалами дела не подтверждается, поскольку право хозяйственного ведения у третьего лица возникло до вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также задолго до обращения заявителя за реализацией преимущественных прав на приобретение арендуемого имущества.
Кроме того, согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона N 159 преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности возникает при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При этом в Федеральном законе N 159 не установлено абсолютно однозначных критериев оценки такого условия как "перечисление арендной платы надлежащим образом", при решении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на выкуп арендуемого имущества суду необходимо давать оценку этому обстоятельству.
В целях применения указанного Закона критериями для решения вопроса о том, перечислялась ли арендная плата надлежащим образом, являются, в том числе, отсутствие у арендатора задолженности по арендной плате и пени на день принятия решения о приватизации имущества либо обращения хозяйствующего субъекта за выкупом имущества, малозначительный характер допущенных нарушений, а также отсутствие в течение всего срока аренды факта взыскания арендных платежей и пеней в принудительном порядке.
Судебным актом по делу А07-17969/2014 подтверждается наличие задолженности заявителя перед МУП "ИСК" по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда N 861/2 (ИСК).
В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Учитывая совпадение субъектного состава сторон спора, обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебным актом по делу N А07-17969/2014 в силу ст. 69 АПК РФ не требуют дополнительного доказывания.
Таким образом, апелляционная коллегия находит доказанным обстоятельство несоответствия заявителя требованиям абз. 3 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у предпринимателя преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, и не подтверждены надлежащими доказательствами, в связи с чем, отклоняются судебной коллегией.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ИП Кучкарову С.А.
В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче заявлений о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными: для физических лиц - 300 руб.; для организаций - 3 000 руб.
Согласно подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов уплачивается 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.
Таким образом, общество должно было уплатить государственную пошлину в размере 1500 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы. К апелляционной жалобе приложена квитанция от 13.07.2015, подтверждающая уплату государственной пошлины в размере 3 000 руб.
Излишне уплаченная подателем апелляционной жалобы государственная пошлина в размере 1 500 рублей подлежит возврату обществу.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.06.2015 по делу N А07-1189/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Премьер" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Премьер" из федерального бюджета сумму 1 500 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по квитанции от 13.07.2015.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.08.2015 N 18АП-9290/2015 ПО ДЕЛУ N А07-1189/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2015 г. N 18АП-9290/2015
Дело N А07-1189/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Премьер" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.06.2015 по делу N А07-1189/2015 (судья Саяхова А.М.).
В судебном заседании принял участие представитель заявителя: общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Премьер" - Камаев Вадим Русланович (доверенность от 27.01.2015).
Общество с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Премьер" (далее - ООО ТК "Премьер", общество, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о:
- признании незаконным решения Управления, выраженного в письме N 15759-ус от 24.12.2014 об отказе в реализации преимущественного права общества на приватизацию нежилых помещений цокольного этажа, площадью 515,8 кв. м: расположенных по адресу Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Революционная д. 26.
- - обеспечении заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений цокольного этажа, площадью 515,8 кв. м: расположенных по адресу Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Революционная д. 26 в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухнедельный срок с момента вступления в законную силу решения суда;
- - принятии решения об условиях приватизации нежилых помещений цокольного этажа, площадью 515,8 кв. м: расположенных по адресу Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Революционная д. 26 в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
- - направлении обществу проекта договора купли-продажи нежилых помещений цокольного этажа, площадью 515,8 кв. м: расположенных по адресу Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Революционная д. 26 в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации нежилых помещений цокольного этажа, площадью 515,8 кв. м: расположенных по адресу Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Революционная д. 26
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено: муниципальное унитарное предприятие "Инвестиционно-строительный комитет г. Уфы" (далее - МУП "ИСК", третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 23.06.2015 (резолютивная часть объявлена 18.06.2015) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 1 л.д. 143-151 т. 1).
С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований (т. 2 л.д. 3-5).
Податель жалобы считает, что судом не в полном объеме исследованы представленные в материалы дела доказательства, в том числе не исследован вопрос о том, передавался ли спорный объект недвижимого имущества как имущественный комплекс или как отдельный объект недвижимого имущества. Кроме того, апеллянт указывает на тот факт, что на момент первоначального обращения за выкупом спорного помещения у заявителя отсутствовала задолженность по арендной плате и договор был действующим.
К дате судебного заседания третье лицо представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
11.08.2015 от Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан поступило ходатайство о процессуальной замене заинтересованного лица по делу - Управления муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан его правопреемником - Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (рег. N 29824 от 11.08.2015).
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 произведена замена заинтересованного лица по делу N А07-1189/2015 Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, заинтересованное лицо).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание Управление и третье лицо явку своих представителей не обеспечили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, жалобу удовлетворить.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.09.2006 между МУП "ИСК" (Арендодатель) и ООО ТК "Премьер" (Арендатор) заключен договор N 861/1 (иск) с дополнительным соглашением от 10.02.2010.
Согласно условиям настоящего договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное пользование следующий объект нежилого фонда, расположенного на цокольном этаже по адресу: г. Уфа, Ленинский район, ул. Революционная, 26, площадью 515,8 кв. м. Данное помещение принадлежит Арендодателю на праве хозяйственного ведения на основании решения Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Уфы N 237-ОНФ от 28.03.2005 (свидетельство о регистрации права серии 04АА N 159081 от 20.06.2005) Разрешенным использование арендованного объекта нежилого фонда является кафе-ресторан. Характеристики объекта приведены в техническом паспорте N 9335 от 22.01.2007.
Срок действия договора определен до 15.02.2012.
15.03.2012 между МУП "ИСК" (Арендодатель) и ООО ТК "Премьер" (Арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 861/2 (ИСК), согласно которому Арендодатель на основании акта приема-передачи передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда: расположенный по адресу: г. Уфа, Ленинский район, ул. Революционная, 26, на цокольном этаже литер А1 с 75-109 общей площадью 515,8 кв. м. Площадь, учитывая при расчете арендной платы 515, 8 кв. м для использования в целях кафе-ресторан. Характеристики объекта приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 9335 от 22.01.2007.
Срок действия договора определен до 15.02.2015.
Указанное имущество передано по акту приема-передачи от 15.03.2012.
В связи с неисполнением договорных обязательств в сентябре 2014 года МУП "СК" подан иск в арбитражный суд о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и освобождении занимаемого нежилого помещения.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2014 в рамках дела N А07-17969/2014 утверждено мировое соглашение заключенное между МУП "ИСК" и ООО ТК "Премьер", в котором стороны пришли к обоюдному согласию об исполнении ООО ТК "Премьер" обязательств по оплате задолженности по арендной плате по договору N 861/2 (ИСК) от 15.03.2012 за январь 2015 года в размере 122 870 руб. в срок до 10.01.2015, по договору N 861/2 (ИСК) от 15.03.2012 за февраль 2015 года в размере 65 823 руб. 21 коп. в срок до 10.02.2015, а также освобождении занимаемого нежилого помещения литер А1 общей площадью 515,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Революционная, д. 26, с подписанием акта приема-передачи помещения в срок не позднее 15.02.2015.
На принудительное исполнение условий мирового соглашения взыскателю (арендодателю) выдан исполнительный лист.
В декабре 2014 года ООО ТК "Премьер" обратилось в Управление с заявлением о намерении реализовать преимущественное право выкупа арендуемого недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Письмом исх. N 15759 УС от 24.12.2014 Управление сообщило заявителю о том, что реализация указанных помещений, закрепленных на праве хозяйственного ведения за МУП "ИСК", производится по решению данного предприятия, за разрешением на реализацию муниципального имущества в рамках реализации Закон N 159-ФЗ последнее не обращалось.
Полагая, что спорный отказ нарушает права и законные интересы заявителя, последний обратился в суд с указанными выше требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что преимущественное право в порядке части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ не может быть реализовано, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из анализа норм статей 198, 200 АПК РФ следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствие оспариваемого решения и действия (бездействия) закону и иному нормативному правовому акту; нарушение таким решением и действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности оспариваемого решения и действия (бездействия) лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 АПК РФ, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением и действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.
В рассматриваемом деле такая совокупность условий для удовлетворения заявленных требований отсутствует.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при условиях, указанных в названной статье.
В силу части 2 статьи 9 названного Закона субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе направляет в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно части 2 статьи 2 названного Закона государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.
В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что право на приобретение арендуемого имущества не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.
Из материалов дела следует, что право хозяйственного ведения МУП "ИСК" на спорное имущество помещение зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством 04 АГ 787639 от 18.05.2012 (л.д. 55 т. 1) о регистрации права хозяйственного ведения МУП "ИСК".
Документом-основанием регистрации права указан контракт о передаче объектов муниципального нежилого фонда в хозяйственное ведение N 423 от 13.04.2005.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.05.2015 N 02-0-1-264/4028/2015-713 правообладателем указанного имущества является Муниципальное образование городского округ город Уфа Республики Башкортостан (дата регистрации 14.03.2007, N 02-04-01/029/2007-563), запись о праве хозяйственного ведения МУП "Инвестиционно-строительный комитет г. Уфы" внесена в реестр 20.06.2005, запись о регистрации N 02-04-01/050/2005-275.
В силу ч. 2 ст. 2 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.
При этом, согласно п. 2 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Из приведенных положений следует, что решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого
имущества, принадлежащего государственному унитарному предприятию на
праве хозяйственного ведения, принимается этим предприятием самостоятельно. Причем принятие такого решения является правом, а не обязанностью предприятия. Для совершения такой сделки требуется согласие собственника недвижимого имущества, при получении которого предприятие самостоятельно направляет арендатору предложение о заключении договора купли-продажи отчуждаемого имущества.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что право заявителя на приобретение арендуемого имущества не может быть реализовано в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, оспариваемый отказ Управления не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы заявителя.
Материалами дела подтверждается, что передача спорного помещения была произведена третьему лица в 2005 году, в том же году была проведена государственная регистрация права хозяйственного ведения, имущество было передано третьим лицом заявителю по договору впервые в 2006 году.
Противодействие заинтересованного лица в приобретении заявителем арендуемого имущества материалами дела не подтверждается, поскольку право хозяйственного ведения у третьего лица возникло до вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также задолго до обращения заявителя за реализацией преимущественных прав на приобретение арендуемого имущества.
Кроме того, согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона N 159 преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности возникает при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При этом в Федеральном законе N 159 не установлено абсолютно однозначных критериев оценки такого условия как "перечисление арендной платы надлежащим образом", при решении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на выкуп арендуемого имущества суду необходимо давать оценку этому обстоятельству.
В целях применения указанного Закона критериями для решения вопроса о том, перечислялась ли арендная плата надлежащим образом, являются, в том числе, отсутствие у арендатора задолженности по арендной плате и пени на день принятия решения о приватизации имущества либо обращения хозяйствующего субъекта за выкупом имущества, малозначительный характер допущенных нарушений, а также отсутствие в течение всего срока аренды факта взыскания арендных платежей и пеней в принудительном порядке.
Судебным актом по делу А07-17969/2014 подтверждается наличие задолженности заявителя перед МУП "ИСК" по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда N 861/2 (ИСК).
В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Учитывая совпадение субъектного состава сторон спора, обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебным актом по делу N А07-17969/2014 в силу ст. 69 АПК РФ не требуют дополнительного доказывания.
Таким образом, апелляционная коллегия находит доказанным обстоятельство несоответствия заявителя требованиям абз. 3 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у предпринимателя преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, и не подтверждены надлежащими доказательствами, в связи с чем, отклоняются судебной коллегией.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ИП Кучкарову С.А.
В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче заявлений о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными: для физических лиц - 300 руб.; для организаций - 3 000 руб.
Согласно подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов уплачивается 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.
Таким образом, общество должно было уплатить государственную пошлину в размере 1500 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы. К апелляционной жалобе приложена квитанция от 13.07.2015, подтверждающая уплату государственной пошлины в размере 3 000 руб.
Излишне уплаченная подателем апелляционной жалобы государственная пошлина в размере 1 500 рублей подлежит возврату обществу.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.06.2015 по делу N А07-1189/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Премьер" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Торговая компания "Премьер" из федерального бюджета сумму 1 500 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по квитанции от 13.07.2015.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)