Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рыжкова Ю.В., судей Айбатулина К.К. и Рогальского С.В., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "АромаЛюкс" (г. Санкт-Петербург, ИНН 7810022460, ОГРН 1057810129266) - Мосягиной А.В. (доверенность от 29.10.2012), от ответчиков - закрытого акционерного общества "Темпл Инк." (г. Краснодар, ИНН 2312127408, ОГРН 1062312034245) и общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ритейл-парк" (г. Краснодар, ИНН 2312132503, ОГРН 1062312039954) - Лотниковой Н.П. (доверенности от 08.07.2013 и 01.04.2014), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АромаЛюкс" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2013 (судья Баганина С.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-36084/2012, установил следующее.
ООО "АромаЛюкс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ЗАО "Темпл Инк." и ООО "Управляющая компания "Ритейл-парк" (далее - компания) о взыскании с ответчиков солидарно 4 940 958 рублей, затраченных на ремонт помещения, и 11 874 136 рублей 93 копеек неполученной коммерческой прибыли (уточненные требования).
Решением от 10.12.2013 в иске к ЗАО "Темпл Инк." отказано. В части требований к компании о взыскании 4 940 958 рублей производство по делу прекращено применительно к пункту 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В остальной части в иске к компании отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что требования о взыскании с компании стоимости ремонтных работ рассмотрены в рамках дела N А32-17925/2011; решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2011 по названному делу в их удовлетворении отказано. Применительно к требованиям о взыскании с ЗАО "Темпл Инк." 4 940 958 рублей стоимости ремонтных работ суд по заявлению данного ответчика применил исковую давность. Отказывая в иске в части взыскания 11 874 136 рублей 93 копеек упущенной выгоды, суд пришел к выводу об отсутствии причинно-следственной связи между действиями ответчиков и наступившими для истца неблагоприятными последствиями. Кроме того, суд указал, что, исходя из буквального толкования условий предварительного договора аренды недвижимого имущества от 07.06.2008, общество не могло приступить к осуществлению коммерческой деятельности ранее 01.09.2010, тогда как расчет упущенной выгоды произведен истцом с 02.01.2009.
Постановлением апелляционного суда от 13.03.2013 решение от 10.12.2013 оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован тем, что общество не доказало необходимую совокупность состава элементов убытков. Основной договор не заключен в предусмотренные сроки не по вине ответчиков. Срок исковой давности по требованиям о взыскании с ЗАО "Темпл Инк." денежных средств, затраченных на ремонт помещения, подлежавшего передаче в аренду, за исключением 115 тыс. рублей, перечисленных платежным поручением от 02.02.2010 N 1636, истек. 115 тыс. рублей не подлежат взысканию с ЗАО "Темпл Инк.", так как перечисление этой суммы произведено истцом при явном отсутствии обязательств (пункт 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление и удовлетворить иск. По мнению заявителя, выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии вины ответчиков в незаключении основного договора являются неверными. Учитывая предусмотренную предварительным договором аренды недвижимого имущества от 07.06.2008 схему заключения основного договора, истец не мог обратиться к ЗАО "Темпл Инк." и компании с предложением о его заключении до введения торгового центра в эксплуатацию. Апелляционный суд необоснованно отклонил доводы общества о нарушениях судом первой инстанции норм процессуального права, которые выразились в отказе в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу дополнительной экспертизы и ненадлежащей оценке экспертного заключения от 09.10.2013. Кроме того, суды неправомерно расценили требования о взыскании 4 940 958 рублей в качестве требований о взыскании неосновательного обогащения. Заявитель также полагает неверным вывод о наличии оснований для отказа в иске о взыскании 115 тыс. рублей, перечисленных платежным поручением от 02.02.2010 N 1636.
В отзывах ответчики отклонили доводы жалобы.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.
Изучив материалы дела и выслушав названных представителей, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление надлежит изменить.
Как видно из материалов дела, 07.06.2008 ЗАО "Темпл Инк." (собственник), компания (арендодатель) и общество (арендатор) заключили предварительный договор аренды недвижимого имущества N 20/Пв/122), по которому арендодатель и арендатор обязались в будущем заключить краткосрочный и долгосрочный договоры аренды нежилого помещения общей проектной площадью 397 кв. м, расположенного в здании торгово-развлекательного комплекса в секции С22 по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова/Сормовская, 178-180/1 (далее - помещение). Согласно пункту 1.2 предварительного договора арендодатель действует на основании агентского договора от 31.05.2007 N 2-1/Аг/110, заключенного с собственником. В пункте 1.4 предварительного договора оговорено, что на момент его заключения собственник осуществляет капитальный ремонт здания. Проект текста долгосрочного договора аренды, в котором предусмотрены основные условия аренды помещения, согласован в приложении N 6. Стороны обязались подписать долгосрочный договор аренды в том виде, в котором он согласован в названном приложении, за исключением условий, указанных в пункте 1.1 долгосрочного договора аренды, которые будут уточнены при его подписании. Стороны обязались заключить долгосрочный договор аренды в течение 6 месяцев со дня получения арендатором письменного уведомления о получении собственником помещения нового свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение (пункт 1.6 предварительного договора). Общий срок аренды по всем заключенным договорам составляет 5 лет с момента передачи помещения по акту приема-передачи (пункт 1.8). В силу пункта 1.10 предварительного договора помещение будет передано арендатору для розничной торговли парфюмерно-косметическими и сопутствующими товарами, выставки образцов продукции, а также целей, связанных с подобной деятельностью. Размер арендной платы, порядок и сроки периодических арендных платежей определяются в порядке и на условиях, установленных проектами краткосрочного и долгосрочного договоров аренды (приложения N 5 и 6 к предварительному договору). Предполагаемая дата открытия торгового центра - 02.11.2008. Арендодатель вправе перенести дату открытия торгового центра, но не более чем на 3 месяца, письменно уведомив об этом арендатора за 1 месяц до предполагаемой даты открытия (пункт 1.13 предварительного договора). По смыслу пункта 1.14 предварительного договора в целях проведения арендатором работ по подготовке помещения к торговой деятельности арендодатель передает помещение арендатору по акту допуска в срок не позднее 02.09.2008 (то есть за два календарных месяца до ориентировочной даты открытия торгового центра). Работы, перечень которых стороны согласовали в приложении N 4, производятся по проекту и за счет арендатора. После заключения краткосрочного и долгосрочного договоров аренды эти работы будут являться неотделимыми улучшениями помещения. Арендодатель вправе перенести дату передачи помещения по акту допуска, но не более чем на 1 календарный месяц, письменно уведомив об этом арендатора (не менее чем за 1 календарный месяц до даты передачи арендатору помещения по акту допуска). При этом арендатор обязуется завершить все необходимые работы в помещении в течение двух календарных месяцев после подписания акта допуска. В период проведения ремонтных работ, а именно в течение двух календарных месяцев с момента подписания сторонами акта допуска, арендная плата не начисляется и арендатором не уплачивается (пункты 3.1.2, 3.2.5). Стороны обязуются заключить краткосрочный договор аренды за 30 календарных дней до даты открытия торгового центра сроком действия до государственной регистрации долгосрочного договора аренды, но не более 11 месяцев с даты его подписания. Если по истечении 11 месяцев с момента заключения краткосрочного договора долгосрочный договор аренды не вступит в силу, стороны обязуются заключить новый краткосрочный договор аренды на тот же срок и на тех же условиях с учетом долгосрочного договора аренды в части индексации арендных платежей (пункт 2.2). В разделе 4 предварительного договора стороны предусмотрели ответственность за нарушение обязательств по нему (просрочку передачи помещения для проведения ремонтных работ, отказ или уклонение от заключения краткосрочного и долгосрочного договоров аренды и др. нарушения).
2 сентября 2008 года по акту допуска арендодатель предоставил арендатору помещение для производства ремонтных (отделочных) работ. Архитектурные (иные проектные) решения и производящая их организация согласованы с арендодателем.
Ссылаясь на то, что по вине ЗАО "Темпл Инк." и компании стороны основной договор не заключили, вследствие чего арендатор не смог приступить к осуществлению коммерческой деятельности с 02.01.2009, общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с арендодателя и собственника солидарно 4 940 958 рублей, затраченных на ремонт помещения, и 11 874 136 рублей 93 копеек неполученной прибыли.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2012 по делу N А32-17925/2011 в части отказа во встречном иске общества о взыскании с компании 4 940 958 рублей неосновательного обогащения в виде понесенных расходов на ремонт помещения постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012 оставлено без изменения. В части удовлетворения иска компании об обязании общества заключить долгосрочный договор аренды помещения постановление апелляционного суда от 20.02.2012 отменено, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2011 об отказе в иске компании в названной части оставлено в силе. Суд кассационной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции о том, что срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, необходимо исчислять по правилам абзаца второго пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку в предусмотренные сроки стороны с предложением о заключении краткосрочного и долгосрочного договоров аренды друг к другу не обращались, обязательства, вытекающие из предварительного договора от 07.06.2008, прекратились. Основания для удовлетворения требований о взыскании с компании стоимости выполненных обществом ремонтных работ отсутствуют, поскольку компания не является собственником спорного помещения.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда.
При таких обстоятельствах судебные инстанции обоснованно прекратили производство по делу в части требований общества о взыскании с компании 4 940 958 рублей.
Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса. В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения своих прав неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер убытков. Доказыванию подлежит каждый элемент убытков.
Судебными актами по делу N А32-17925/2011 не установлена вина компании в незаключении основного договора аренды. Напротив, в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2011 и постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2012 по указанному делу сделан вывод о том, что незаключение основного договора стало следствием действий как компании, так и общества, поскольку названные лица соответствующие предложения о его заключении друг другу не направляли.
По существу доводы, приводимые обществом в обоснование своей позиции о вине компании в незаключении основного договора, в нарушение норм процессуального права направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных Арбитражным судом Краснодарского края и Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа по делу N А32-17925/2011 и имеющих преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В материалах дела также отсутствуют доказательства, с достоверностью свидетельствующие о том, что общество в установленные сроки обращалось к ЗАО "Темпл Инк." с предложением заключить основной договор и что указанный ответчик необоснованно уклонился от его заключения.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что общество не доказало необходимую совокупность состава элементов убытков. Апелляционный суд правомерно указал, что в подобной ситуации отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу дополнительной экспертизы и данная судом оценка экспертного заключения от 09.10.2013 не свидетельствуют о нарушении норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения.
По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, а должен сам правильно квалифицировать спорные правоотношения и определить нормы права, подлежащие применению в рамках фактического основания и предмета иска.
Таким образом, судебные инстанции обоснованно определили правовую природу требований общества о взыскании с ответчиков солидарно 4 940 958 рублей, затраченных на ремонт помещения, как требований о взыскании неосновательного обогащения.
В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
До вынесения решения ЗАО "Темпл Инк." заявило о применении исковой давности.
В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года. По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Кодекса). Согласно пункту 2 статьи 199 Кодекса истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Иск подан обществом 23.11.2012.
Как правильно указал суд апелляционной инстанции, течение срока исковой давности надлежит исчислять с того времени, когда общество узнало о неосновательности сбережения ЗАО "Темпл Инк." денежных средств, затраченных истцом на ремонт принадлежащего данному ответчику помещения. О названных обстоятельствах общество должно было узнать не позднее 08.06.2009, поскольку с 07.06.2009 прекратилось вытекающее из предварительного договора обязательство по заключению основного договора. Таким образом, срок исковой давности по расходам, понесенным истцом до названной даты, истек 08.06.2012. Следовательно, в удовлетворении требований о взыскании с ЗАО "Темпл Инк." неосновательного обогащения, размер которого подтверждается платежными поручениями от 24.09.2008 N 7080, от 06.10.2008 N 7434, от 20.10.2008 N 8076, от 13.11.2008 N 8900, от 27.03.2009 N 5536 и 5537 и от 22.05.2009 N 883, отказано правильно.
Апелляционный суд также пришел к обоснованному выводу о том, что в отношении требований о взыскании 115 тыс. рублей, перечисленных платежным поручением от 02.02.2010 N 1636, срок исковой давности не истек. Однако, отказав в иске к ЗАО "Темпл Инк." в указанной части со ссылкой на нормы пункта 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не учел следующего.
Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 15.02.2002 N 2773/01 и от 11.10.2011 N 6568/11, названная норма Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению только в том случае, если передача денежных средств или иного имущества произведена добровольно и намеренно при отсутствии какой-либо обязанности со стороны передающего (дарение), либо с благотворительной целью. Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства, с достоверностью свидетельствующие о том, что общество, осуществляя оплату выполненных его контрагентом работ, действовало с очевидным намерением одарить ЗАО "Темпл Инк." результатом названных работ либо с благотворительной целью. Более того, в силу пункта 4 статьи 575 Кодекса дарение в отношениях между коммерческими организациями не допускается.
Таким образом, оснований для применения норм пункта 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не имелось.
При таких обстоятельствах решение и постановление надлежит изменить, удовлетворив требования общества к ЗАО "Темпл Инк." в части взыскании 115 тыс. рублей неосновательного обогащения.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ЗАО "Темпл Инк." в пользу общества взыскивается 728 рублей 11 копеек расходов по уплате государственной пошлины по иску и по 13 рублей 60 копеек расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной и кассационной жалоб.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 по делу N А32-36084/2012 изменить. Взыскать с ЗАО "Темпл Инк." в пользу ООО "АромаЛюкс" 115 000 рублей неосновательного обогащения. Взыскать с ЗАО "Темпл Инк." в пользу ООО "АромаЛюкс" 728 рублей 11 копеек расходов по уплате государственной пошлины по иску и 13 рублей 60 копеек по апелляционной жалобе. В остальной части решение от 10.12.2013 и постановление апелляционного суда от 13.03.2014 оставить без изменения.
Взыскать с ЗАО "Темпл Инк." в пользу ООО "АромаЛюкс" 13 рублей 60 копеек расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 26.06.2014 ПО ДЕЛУ N А32-36084/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июня 2014 г. по делу N А32-36084/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рыжкова Ю.В., судей Айбатулина К.К. и Рогальского С.В., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "АромаЛюкс" (г. Санкт-Петербург, ИНН 7810022460, ОГРН 1057810129266) - Мосягиной А.В. (доверенность от 29.10.2012), от ответчиков - закрытого акционерного общества "Темпл Инк." (г. Краснодар, ИНН 2312127408, ОГРН 1062312034245) и общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ритейл-парк" (г. Краснодар, ИНН 2312132503, ОГРН 1062312039954) - Лотниковой Н.П. (доверенности от 08.07.2013 и 01.04.2014), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АромаЛюкс" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2013 (судья Баганина С.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-36084/2012, установил следующее.
ООО "АромаЛюкс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ЗАО "Темпл Инк." и ООО "Управляющая компания "Ритейл-парк" (далее - компания) о взыскании с ответчиков солидарно 4 940 958 рублей, затраченных на ремонт помещения, и 11 874 136 рублей 93 копеек неполученной коммерческой прибыли (уточненные требования).
Решением от 10.12.2013 в иске к ЗАО "Темпл Инк." отказано. В части требований к компании о взыскании 4 940 958 рублей производство по делу прекращено применительно к пункту 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В остальной части в иске к компании отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что требования о взыскании с компании стоимости ремонтных работ рассмотрены в рамках дела N А32-17925/2011; решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2011 по названному делу в их удовлетворении отказано. Применительно к требованиям о взыскании с ЗАО "Темпл Инк." 4 940 958 рублей стоимости ремонтных работ суд по заявлению данного ответчика применил исковую давность. Отказывая в иске в части взыскания 11 874 136 рублей 93 копеек упущенной выгоды, суд пришел к выводу об отсутствии причинно-следственной связи между действиями ответчиков и наступившими для истца неблагоприятными последствиями. Кроме того, суд указал, что, исходя из буквального толкования условий предварительного договора аренды недвижимого имущества от 07.06.2008, общество не могло приступить к осуществлению коммерческой деятельности ранее 01.09.2010, тогда как расчет упущенной выгоды произведен истцом с 02.01.2009.
Постановлением апелляционного суда от 13.03.2013 решение от 10.12.2013 оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован тем, что общество не доказало необходимую совокупность состава элементов убытков. Основной договор не заключен в предусмотренные сроки не по вине ответчиков. Срок исковой давности по требованиям о взыскании с ЗАО "Темпл Инк." денежных средств, затраченных на ремонт помещения, подлежавшего передаче в аренду, за исключением 115 тыс. рублей, перечисленных платежным поручением от 02.02.2010 N 1636, истек. 115 тыс. рублей не подлежат взысканию с ЗАО "Темпл Инк.", так как перечисление этой суммы произведено истцом при явном отсутствии обязательств (пункт 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление и удовлетворить иск. По мнению заявителя, выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии вины ответчиков в незаключении основного договора являются неверными. Учитывая предусмотренную предварительным договором аренды недвижимого имущества от 07.06.2008 схему заключения основного договора, истец не мог обратиться к ЗАО "Темпл Инк." и компании с предложением о его заключении до введения торгового центра в эксплуатацию. Апелляционный суд необоснованно отклонил доводы общества о нарушениях судом первой инстанции норм процессуального права, которые выразились в отказе в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу дополнительной экспертизы и ненадлежащей оценке экспертного заключения от 09.10.2013. Кроме того, суды неправомерно расценили требования о взыскании 4 940 958 рублей в качестве требований о взыскании неосновательного обогащения. Заявитель также полагает неверным вывод о наличии оснований для отказа в иске о взыскании 115 тыс. рублей, перечисленных платежным поручением от 02.02.2010 N 1636.
В отзывах ответчики отклонили доводы жалобы.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.
Изучив материалы дела и выслушав названных представителей, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление надлежит изменить.
Как видно из материалов дела, 07.06.2008 ЗАО "Темпл Инк." (собственник), компания (арендодатель) и общество (арендатор) заключили предварительный договор аренды недвижимого имущества N 20/Пв/122), по которому арендодатель и арендатор обязались в будущем заключить краткосрочный и долгосрочный договоры аренды нежилого помещения общей проектной площадью 397 кв. м, расположенного в здании торгово-развлекательного комплекса в секции С22 по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова/Сормовская, 178-180/1 (далее - помещение). Согласно пункту 1.2 предварительного договора арендодатель действует на основании агентского договора от 31.05.2007 N 2-1/Аг/110, заключенного с собственником. В пункте 1.4 предварительного договора оговорено, что на момент его заключения собственник осуществляет капитальный ремонт здания. Проект текста долгосрочного договора аренды, в котором предусмотрены основные условия аренды помещения, согласован в приложении N 6. Стороны обязались подписать долгосрочный договор аренды в том виде, в котором он согласован в названном приложении, за исключением условий, указанных в пункте 1.1 долгосрочного договора аренды, которые будут уточнены при его подписании. Стороны обязались заключить долгосрочный договор аренды в течение 6 месяцев со дня получения арендатором письменного уведомления о получении собственником помещения нового свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение (пункт 1.6 предварительного договора). Общий срок аренды по всем заключенным договорам составляет 5 лет с момента передачи помещения по акту приема-передачи (пункт 1.8). В силу пункта 1.10 предварительного договора помещение будет передано арендатору для розничной торговли парфюмерно-косметическими и сопутствующими товарами, выставки образцов продукции, а также целей, связанных с подобной деятельностью. Размер арендной платы, порядок и сроки периодических арендных платежей определяются в порядке и на условиях, установленных проектами краткосрочного и долгосрочного договоров аренды (приложения N 5 и 6 к предварительному договору). Предполагаемая дата открытия торгового центра - 02.11.2008. Арендодатель вправе перенести дату открытия торгового центра, но не более чем на 3 месяца, письменно уведомив об этом арендатора за 1 месяц до предполагаемой даты открытия (пункт 1.13 предварительного договора). По смыслу пункта 1.14 предварительного договора в целях проведения арендатором работ по подготовке помещения к торговой деятельности арендодатель передает помещение арендатору по акту допуска в срок не позднее 02.09.2008 (то есть за два календарных месяца до ориентировочной даты открытия торгового центра). Работы, перечень которых стороны согласовали в приложении N 4, производятся по проекту и за счет арендатора. После заключения краткосрочного и долгосрочного договоров аренды эти работы будут являться неотделимыми улучшениями помещения. Арендодатель вправе перенести дату передачи помещения по акту допуска, но не более чем на 1 календарный месяц, письменно уведомив об этом арендатора (не менее чем за 1 календарный месяц до даты передачи арендатору помещения по акту допуска). При этом арендатор обязуется завершить все необходимые работы в помещении в течение двух календарных месяцев после подписания акта допуска. В период проведения ремонтных работ, а именно в течение двух календарных месяцев с момента подписания сторонами акта допуска, арендная плата не начисляется и арендатором не уплачивается (пункты 3.1.2, 3.2.5). Стороны обязуются заключить краткосрочный договор аренды за 30 календарных дней до даты открытия торгового центра сроком действия до государственной регистрации долгосрочного договора аренды, но не более 11 месяцев с даты его подписания. Если по истечении 11 месяцев с момента заключения краткосрочного договора долгосрочный договор аренды не вступит в силу, стороны обязуются заключить новый краткосрочный договор аренды на тот же срок и на тех же условиях с учетом долгосрочного договора аренды в части индексации арендных платежей (пункт 2.2). В разделе 4 предварительного договора стороны предусмотрели ответственность за нарушение обязательств по нему (просрочку передачи помещения для проведения ремонтных работ, отказ или уклонение от заключения краткосрочного и долгосрочного договоров аренды и др. нарушения).
2 сентября 2008 года по акту допуска арендодатель предоставил арендатору помещение для производства ремонтных (отделочных) работ. Архитектурные (иные проектные) решения и производящая их организация согласованы с арендодателем.
Ссылаясь на то, что по вине ЗАО "Темпл Инк." и компании стороны основной договор не заключили, вследствие чего арендатор не смог приступить к осуществлению коммерческой деятельности с 02.01.2009, общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с арендодателя и собственника солидарно 4 940 958 рублей, затраченных на ремонт помещения, и 11 874 136 рублей 93 копеек неполученной прибыли.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2012 по делу N А32-17925/2011 в части отказа во встречном иске общества о взыскании с компании 4 940 958 рублей неосновательного обогащения в виде понесенных расходов на ремонт помещения постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012 оставлено без изменения. В части удовлетворения иска компании об обязании общества заключить долгосрочный договор аренды помещения постановление апелляционного суда от 20.02.2012 отменено, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2011 об отказе в иске компании в названной части оставлено в силе. Суд кассационной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции о том, что срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, необходимо исчислять по правилам абзаца второго пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку в предусмотренные сроки стороны с предложением о заключении краткосрочного и долгосрочного договоров аренды друг к другу не обращались, обязательства, вытекающие из предварительного договора от 07.06.2008, прекратились. Основания для удовлетворения требований о взыскании с компании стоимости выполненных обществом ремонтных работ отсутствуют, поскольку компания не является собственником спорного помещения.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда.
При таких обстоятельствах судебные инстанции обоснованно прекратили производство по делу в части требований общества о взыскании с компании 4 940 958 рублей.
Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса. В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения своих прав неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер убытков. Доказыванию подлежит каждый элемент убытков.
Судебными актами по делу N А32-17925/2011 не установлена вина компании в незаключении основного договора аренды. Напротив, в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2011 и постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2012 по указанному делу сделан вывод о том, что незаключение основного договора стало следствием действий как компании, так и общества, поскольку названные лица соответствующие предложения о его заключении друг другу не направляли.
По существу доводы, приводимые обществом в обоснование своей позиции о вине компании в незаключении основного договора, в нарушение норм процессуального права направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных Арбитражным судом Краснодарского края и Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа по делу N А32-17925/2011 и имеющих преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В материалах дела также отсутствуют доказательства, с достоверностью свидетельствующие о том, что общество в установленные сроки обращалось к ЗАО "Темпл Инк." с предложением заключить основной договор и что указанный ответчик необоснованно уклонился от его заключения.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что общество не доказало необходимую совокупность состава элементов убытков. Апелляционный суд правомерно указал, что в подобной ситуации отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу дополнительной экспертизы и данная судом оценка экспертного заключения от 09.10.2013 не свидетельствуют о нарушении норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения.
По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, а должен сам правильно квалифицировать спорные правоотношения и определить нормы права, подлежащие применению в рамках фактического основания и предмета иска.
Таким образом, судебные инстанции обоснованно определили правовую природу требований общества о взыскании с ответчиков солидарно 4 940 958 рублей, затраченных на ремонт помещения, как требований о взыскании неосновательного обогащения.
В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
До вынесения решения ЗАО "Темпл Инк." заявило о применении исковой давности.
В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года. По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Кодекса). Согласно пункту 2 статьи 199 Кодекса истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Иск подан обществом 23.11.2012.
Как правильно указал суд апелляционной инстанции, течение срока исковой давности надлежит исчислять с того времени, когда общество узнало о неосновательности сбережения ЗАО "Темпл Инк." денежных средств, затраченных истцом на ремонт принадлежащего данному ответчику помещения. О названных обстоятельствах общество должно было узнать не позднее 08.06.2009, поскольку с 07.06.2009 прекратилось вытекающее из предварительного договора обязательство по заключению основного договора. Таким образом, срок исковой давности по расходам, понесенным истцом до названной даты, истек 08.06.2012. Следовательно, в удовлетворении требований о взыскании с ЗАО "Темпл Инк." неосновательного обогащения, размер которого подтверждается платежными поручениями от 24.09.2008 N 7080, от 06.10.2008 N 7434, от 20.10.2008 N 8076, от 13.11.2008 N 8900, от 27.03.2009 N 5536 и 5537 и от 22.05.2009 N 883, отказано правильно.
Апелляционный суд также пришел к обоснованному выводу о том, что в отношении требований о взыскании 115 тыс. рублей, перечисленных платежным поручением от 02.02.2010 N 1636, срок исковой давности не истек. Однако, отказав в иске к ЗАО "Темпл Инк." в указанной части со ссылкой на нормы пункта 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не учел следующего.
Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 15.02.2002 N 2773/01 и от 11.10.2011 N 6568/11, названная норма Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению только в том случае, если передача денежных средств или иного имущества произведена добровольно и намеренно при отсутствии какой-либо обязанности со стороны передающего (дарение), либо с благотворительной целью. Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства, с достоверностью свидетельствующие о том, что общество, осуществляя оплату выполненных его контрагентом работ, действовало с очевидным намерением одарить ЗАО "Темпл Инк." результатом названных работ либо с благотворительной целью. Более того, в силу пункта 4 статьи 575 Кодекса дарение в отношениях между коммерческими организациями не допускается.
Таким образом, оснований для применения норм пункта 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не имелось.
При таких обстоятельствах решение и постановление надлежит изменить, удовлетворив требования общества к ЗАО "Темпл Инк." в части взыскании 115 тыс. рублей неосновательного обогащения.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ЗАО "Темпл Инк." в пользу общества взыскивается 728 рублей 11 копеек расходов по уплате государственной пошлины по иску и по 13 рублей 60 копеек расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной и кассационной жалоб.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 по делу N А32-36084/2012 изменить. Взыскать с ЗАО "Темпл Инк." в пользу ООО "АромаЛюкс" 115 000 рублей неосновательного обогащения. Взыскать с ЗАО "Темпл Инк." в пользу ООО "АромаЛюкс" 728 рублей 11 копеек расходов по уплате государственной пошлины по иску и 13 рублей 60 копеек по апелляционной жалобе. В остальной части решение от 10.12.2013 и постановление апелляционного суда от 13.03.2014 оставить без изменения.
Взыскать с ЗАО "Темпл Инк." в пользу ООО "АромаЛюкс" 13 рублей 60 копеек расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Ю.В.РЫЖКОВ
Ю.В.РЫЖКОВ
Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
К.К.АЙБАТУЛИН
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)