Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2015 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Ишутиной О.В.,
судей: Белан Н.Н., Бутиной И.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Козловой Т.Е.
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "ЛогистикИнвест": Зименко О.А. - представителя по доверенности от 13.01.2015.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Худякова Виталия Константиновича (ИНН 380400475061, ОГРН 306380411400072)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 11 декабря 2014 года по делу N А33-13179/2014, принятое судьей Баукиной Е.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЛогистикИнвест" (ИНН 7722635926, ОГРН 1087746007458, далее - ООО "ЛогистикИнвест", истец) обратилось в Арбитражный суд с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Худякову Виталию Константиновичу (ИНН 380400475061, ОГРН 306380411400072, далее - ИП Худяков В.К., ответчик) об осуществлении государственной регистрации договора от 12.12.2013 N С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1 к договору от 12.12.2013 N С15, заключенных между обществом с ограниченной ответственностью "ЛогистикИнвест" и индивидуальным предпринимателем Худяковым Виталием Константиновичем, признав договор от 12.12.2013 N С15 и дополнительное соглашение от 21.12.2013 N 1 подлежащими государственной регистрации по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЛогистикИнвест"; о возложении на индивидуального предпринимателя Худякова Виталия Константиновича обязанности компенсировать истцу расходы по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора от 12.12.2013 N С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1 к договору от 12.12.2013 N С15.
Определением суда от 213.07.2014 к участию в деле привлечено третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11.12.2014 по делу N А33-13179/2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Податель жалобы полагает, что крайне низкая проходимость ТРК "Комсомол" и экономически невыгодная деятельность ответчика, является нарушением существенных условий спорного договора аренды. По этой причине он дважды направлял истцу мотивированные письма о досрочном расторжении арендных отношений.
Полагает положение пункта 7.4 предварительного договора от 17.10.2013 прямо нарушает и противоречит нормам гражданского законодательства о свободе/выборе правоотношений, в том числе договорных.
Арендодатель использует здание ТРК "Комсомол" без разрешения на ввод в эксплуатацию, что является незаконным.
Заявитель считает, что отсутствуют основания государственной регистрации договора в связи с прекращением договора на основании отказа от него ООО "ЛогистикИнвест".
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.01.2015 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 19.02.2015.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась ответчику и третьему лицу, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет"), дата публикации 26.12.2015.
При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие их представителей.
В судебном заседании представитель истца отклонил доводы апелляционной жалобы, полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
ООО "ЛогистикИнвест" с 15.10.2013 является собственником нежилого помещения общей площадью 619,5 кв. м, этаж 2 по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Белинского, д. 8, пом. 14 (запись государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.10.2013 N 24-24-01/244/2013-742), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 15.10.2013 серии 24 ЕЛ 029463.
Между ООО "ЛогистикИнвест" (арендодатель) и ИП Худяковым В.К. (арендатор) заключен предварительный договор от 17.10.2014 N С15 (далее - предварительный договор), в соответствии с которым стороны намерены заключить договор аренды помещения площадью 104 кв. м с условным обозначением С15/126 на втором этаже здания торгового центра по адресу: г. Красноярск, ул. Белинского, д. 8. Условия договора аренды согласованы сторонами в приложении N 1 к предварительному договору (пункт 2.1.).
В пункте 2.2. предварительного договора стороны подтвердили, что ими на момент заключения договора согласован и идентифицирован предмет договора аренды в соответствии с требованиями гражданского законодательства.
Приложением N 1 к предварительному договору является договор аренды нежилого помещения (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор обязуется принять и вносить арендную плату за нежилое помещение площадью 104 кв. м N С15/126 на 2 этаже здания торгового центра по адресу: г. Красноярск, ул. Белинского, д. 8.
Согласно пункту 2.1 договор аренды вступил в силу с момента его подписания и действует до даты государственной регистрации долгосрочного договора аренды, но не более 11 месяцев.
В разделе 3 договора аренды определены условия и порядок перечисления арендной платы.
Арендная плата по договору состоит из: а) постоянной арендной платы, включающей базовую арендную плату, оплату услуг по технической эксплуатации здания, маркетинговые платежи; б) переменной арендной платы.
Базовая арендная плата составляет 650 долларов США в год за один квадратный метр площади, в том числе НДС 18% (пункт 3.1.1 договора аренды). Оплата услуг по технической эксплуатации здания включены в размер базовой арендной платы (пункт 3.1.2 договора аренды).
В пункте 3.1.3 договора аренды согласовано, что величина маркетинговых платежей по договору составляет 10 долларов США за 1 кв. м помещения, в том числе НДС 18%.
В соответствии с пунктом 3.3.1 договора аренды начисление постоянной арендной платы осуществляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Постоянную часть арендной платы арендатор вносит ежемесячно авансом до 5-го числа каждого месяца.
Начисление переменной арендной платы осуществляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения (пункт 3.3.2 договора аренды).
Согласно пункту 3.1.4 и приложению N 5 к договору аренды оплата переменной арендной платы производится в течение 5 дней с даты выставления счета на оплату. Сдача-приемка услуг осуществляется путем получения арендатором в бухгалтерии управляющей компании ТРК по адресу: г. Красноярск, ул. Белинского, д. 8, 3 этаж: не позднее 20-го числа каждого месяца счета и актов сдачи-приемки оказанных услуг за отчетный период (для переменной арендной платы и прочих услуг); не позднее 10-го числа каждого месяца актов сдачи-приемки оказанных услуг за отчетный месяц (для постоянной арендной платы).
Пунктом 4.3.9 договора предусмотрена обязанность арендодателя осуществить государственную регистрацию договора аренды, а также всех дополнительных соглашений к нему за счет арендатора (в части оплаты государственной пошлины за государственную регистрацию).
Между ООО "ЛогистикИнвест" (арендодатель) и ИП Худяковым В.К., в лице представителя Хлыстовой Ирины Вадимовны, действующей на основании доверенности б/н от 31.10.2013 (арендатор) подписан договор от 12.12.2013 N С15 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять и вовремя вносить арендную плату за часть (площадью 104 кв. м) нежилого помещения N 14, с кадастровым номером 24:50:0400147:50 на объекте, расположенном по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Белинского, д. 8 (пункт 1.1.).
Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. Руководствуясь пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия договора аренды применимы к их отношениям, возникшим с даты подписания договора аренды. Срок аренды по договору составляет 3 года, исчисляемых с даты подписания сторонами акта приема-передачи.
В разделе 3 договора аренды определены условия и порядок перечисления арендной платы.
Арендная плата по договору состоит из: а) постоянной арендной платы, включающей базовую арендную плату, оплату услуг по технической эксплуатации здания, маркетинговые платежи; б) переменной арендной платы.
Базовая арендная плата составляет 650 долларов США в год за один квадратный метр площади, в том числе НДС 18% (пункт 3.1.1 договора аренды). Оплата услуг по технической эксплуатации здания включены в размер базовой арендной платы (пункт 3.1.2 договора аренды).
В пункте 3.1.3 договора аренды согласовано, что величина маркетинговых платежей по договору составляет 10 долларов США за 1 кв. м помещения, в том числе НДС 18%.
В соответствии с пунктом 3.3.1 договора аренды начисление постоянной арендной платы осуществляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Постоянную часть арендной платы арендатор вносит ежемесячно авансом до 5-го числа каждого месяца.
Начисление переменной арендной платы осуществляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения (пункт 3.3.2 договора аренды).
Пунктом 4.3.9 договора предусмотрена обязанность арендодателя осуществить государственную регистрацию договора аренды, а также всех дополнительных соглашений к нему за счет арендатора (в части оплаты государственной пошлины за государственную регистрацию).
Дополнительным соглашением от 21.12.2013 N 1 к договору от 12.12.2013 N С15 стороны пришли к соглашению принять термин "Помещение" в разделе "Термины и определения" Договора в следующей редакции:
"Помещение - часть Торгового центра, определенная на основании Кадастрового паспорта, расположенная на 2-м этаже, площадью 104 кв. м, которую Арендатор берет у Арендодателя, а Арендодатель передает Арендатору во временное возмездное владение и пользование (аренду)".
Пунктом 2 дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1 стороны изложили пункт 2.1. договора в следующей редакции: "2.1. Настоящий Договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств. Руководствуясь п. 2. ст. 425 ГК РФ Стороны установили, что условия настоящего Договора аренды применяются к их отношениям, возникшим с даты подписания настоящего Договора аренды.
Срок аренды Помещения истекает "20" декабря 2016 года (далее по тексту - Срок аренды), с учетом того, что общий срок аренды составляет 3 (три) года с даты начала Арендатором коммерческой деятельности в здании".
Согласно пункту 3 дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1 стороны изложили пункт 3.3.4. договора и следующей редакции:
"3.3.4. Размер Базовой арендной платы. Эксплуатационных платежей, Маркетинговых платежей. Обеспечительного взноса ежегодно, по истечении каждых 12 (двенадцати) месяцев, исчисляемых с "21" декабря 2013 г., увеличивается на 7 (семь) % от размера каждого из этих платежей, действовавшего в предыдущем году аренды. Подписания дополнительного соглашения, фиксирующего изменение размера указанных платежей, не требуется.
Доплата Обеспечительного взноса должна быть произведена Арендатором в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента изменения размера Обеспечительного взноса в соответствии с настоящим пунктом".
По акту приема-передачи от 21.12.2013 арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения N 14 с кадастровым номером 24:50:0400147:50 площадью 104 кв. м на втором этаже здания торгового центра по адресу: г. Красноярск, ул. Белинского, д. 8.; находящееся в удовлетворительном состоянии, оборудованное стеклянными витринами размером 4,95 погонных метров.
В филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю 04.04.2014 обратилось ООО "ЛогистикИнвест", в лице Зименко Ольги Анатольевны, действующей на основании доверенности от 06.11.2013 N 0533428, с заявлением (вх. N 24-24-04/084/2014-58) о государственной регистрации сделки - договора от 12.12.2013 N С15, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1.
Срок окончания государственной регистрации по представленному заявлению, согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию - 18.04.2014.
К заявлению о государственной регистрации договора аренды приложен, в том числе, оригинал доверенности от 31.10.2013.
В материалы дела представлена доверенность от 31.10.2013, согласно которой ИП Худяков В.К. уполномочил Хлыстову Ирину Вадимовну заключать и подписывать от его имени договоры, в том числе договоры аренды, субаренды нежилого имущества, соглашения, дополнительные соглашения по любым возникающим вопросам. Доверенность действительна по 31.10.2017. Доверенность удостоверена временно исполняющим обязанности нотариуса Заболоцкой Еленой Александровной. Зарегистрирована в реестре за N 9-1617.
В филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю 17.04.2014 ИП Худяковым В.К. было представлено распоряжение от 16.04.2014 об отмене доверенности, выданной Хлыстовой И.В. на представление интересов с правом заключения договоров; а также заявление от ИП Худякова В.К. из которого следует, что он не желает проводить государственную регистрацию вышеуказанного договора и ходатайствует о приостановлении государственной регистрации.
На основании документов, поступивших 17.04.2014 в регистрирующий орган, у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации договора от 12.12.2013 N С15 в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1. В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации 18.04.2014 государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации, о чем заявителю сообщено в письменной форме (уведомление от 18.04.2014 N 01/084/2014-58).
Поскольку на момент окончания срока проведения государственной регистрации, причины, препятствующие ее осуществлению устранены не были, 19.05.2014 государственным регистратором на основании абзаца 8 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации принято решение об отказе в государственной регистрации договора от 12.12.2013 N С15, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1 (сообщение об отказе от 19.05.2014 N 01/084/2014-58).
ООО "ЛогистикИнвест" направило ИП Худякову В.К. претензию от 17.06.2014 N 14-06Л (почтовая квитанция от 18.06.2014 штрихкод 66003210598530) с требованием принять необходимые меры для устранения причин препятствующих государственной регистрации договора аренды от 12.12.2013 N С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1.
Заказное письмо штрихкод 66003210598530 с претензией возвращено отправителю органом почтовой связи по истечении срока хранения.
Ссылаясь на уклонение ИП Худякова В.К. от государственной регистрации договора аренды от 12.12.2013 N С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1, ООО "ЛогистикИнвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Учитывая, что договор аренды от 12.12.2013 N С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1, соответствует по своей форме и содержанию требованиям действующего законодательства, все существенные условия сделки согласованы сторонами надлежащим образом, а ответчик уклоняется от совершения действий, необходимых для государственной регистрации сделки, судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение об обязании провести государственную регистрацию указанного договора и дополнительного соглашения.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.
Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Статья 1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которыми подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 настоящего Федерального закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
При этом согласно пункту 2 статьи 16 настоящего Федерального закона к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, а также норм Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для вынесения решения о государственной регистрации сделки суду необходимо установить, что ответчик уклоняется от государственной регистрации при отсутствии установленных законом оснований (статья 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), препятствующих ее проведению.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, существенным условием договора аренды является его предмет, а именно, подлежащее передаче в аренду конкретно определенное имущество.
Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (например, местонахождение, площадь помещения, иные характеристики, свойства нежилого помещения).
Как верно указано судом первой инстанции, в настоящем случае предмет договора аренды согласован сторонами в пункте 2.2, где определены индивидуализирующие признаки нежилого помещения, его площадь, местонахождение.
Суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора.
Из материалов дела следует, что договор аренды от 12.12.2013 N С15 и дополнительное соглашение от 21.12.2013 N 1 к договору от 12.12.2013 N С15 со стороны арендатора подписаны представителем Хлыстовой Ириной Вадимовной, действующей на основании доверенности от 31.10.2013.
На момент подписания договора от 12.12.2013 N С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1 доверенность от 31.10.2013 была действующей. ИП Худяков В.А. отозвал доверенность распоряжением от 16.04.2014.
Пунктом 4.3.9 договора предусмотрена обязанность арендодателя осуществить государственную регистрацию договора аренды, а также всех дополнительных соглашений к нему за счет арендатора (в части оплаты государственной пошлины за государственную регистрацию).
Материалами дела подтверждается, что ООО "ЛогистикИнвест" 04.04.2014 обратилось в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 12.12.2013 N С15, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1.
Однако, ИП Худяков В.К. 17.04.2014 обратился в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю с заявлением о приостановлении государственной регистрации договора от 12.12.2013 N С15, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1 и представил распоряжение от 16.04.2014 об отмене доверенности, выданной Хлыстовой И.В. на представление интересов с правом заключения договоров.
В связи с заявлением Худякова В.К. государственная регистрация договора от 12.12.2013 N С15, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1 была приостановлена решением государственного регистратора от 18.04.2014.
Поскольку на момент окончания срока проведения государственной регистрации, причины, препятствующие ее осуществлению устранены не были, 19.05.2014 государственным регистратором на основании абзаца 8 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации принято решение об отказе в государственной регистрации договора от 12.12.2013 N С15, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что материалами дела подтверждается уклонение ИП Худякова В.К. от государственной регистрации договора аренды от 12.12.2013 N С15, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1.
С учетом изложенного, исковые требования ООО "ЛогистикИнвест" об осуществлении государственной регистрации договора от 12.12.2013 N С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1 к договору от 12.12.2013 N С15, заключенных между ООО "ЛогистикИнвест" и ИП Худяковым В.К. по заявлению ООО "ЛогистикИнвест" и возложении на ИП Худякова В.К. расходов по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора от 12.12.2013 N С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1 к договору от 12.12.2013 N С15, обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о несогласовании сторонами существенных условий договора аренды от 12.12.2013 N С15 на основании следующего.
В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Таким образом, существенными условиями договора аренды являются предмет и цена.
Согласно пункту 1.1. договора арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять и вовремя вносить арендную плату за часть (площадью 104 кв. м) нежилого помещения N 14, с кадастровым номером 24:50:0400147:50 на объекте, расположенном по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Белинского, д. 8.
В разделе 3 договора аренды определены размер, условия и порядок перечисления арендной платы.
При указанных обстоятельствах, сторонами согласованы существенные условия договора аренды.
Кроме того, предварительный договор от 17.10.2013 N С15 с приложениями подписан ИП Худяковым В.К.
Недостижение цели заключения договора аренды в виде низкой проходимости покупателей в торговом комплексе "Комсомол" произошло на стадии исполнения договора аренды, а не на стадии его заключения.
Довод заявителя о том, что арендодатель использует здание ТРК "Комсомол" без разрешения на ввод в эксплуатацию, что является незаконным, отклоняется апелляционным судом.
Согласно пункту 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.
Довод заявителя о прекращении действия договора в связи с односторонним отказом арендодателя от договора при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлялся, в связи с чем не оценивался судом первой инстанции. Прекращение действия договора не исключает осуществление его государственной регистрации.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
Решение суда первой инстанции соответствует закону, установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому отсутствуют основания для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя и уплачены им при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 декабря 2014 года по делу N А33-13179/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ИШУТИНА
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
И.Н.БУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.02.2015 ПО ДЕЛУ N А33-13179/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 февраля 2015 г. по делу N А33-13179/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2015 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Ишутиной О.В.,
судей: Белан Н.Н., Бутиной И.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Козловой Т.Е.
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "ЛогистикИнвест": Зименко О.А. - представителя по доверенности от 13.01.2015.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Худякова Виталия Константиновича (ИНН 380400475061, ОГРН 306380411400072)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 11 декабря 2014 года по делу N А33-13179/2014, принятое судьей Баукиной Е.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЛогистикИнвест" (ИНН 7722635926, ОГРН 1087746007458, далее - ООО "ЛогистикИнвест", истец) обратилось в Арбитражный суд с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Худякову Виталию Константиновичу (ИНН 380400475061, ОГРН 306380411400072, далее - ИП Худяков В.К., ответчик) об осуществлении государственной регистрации договора от 12.12.2013 N С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1 к договору от 12.12.2013 N С15, заключенных между обществом с ограниченной ответственностью "ЛогистикИнвест" и индивидуальным предпринимателем Худяковым Виталием Константиновичем, признав договор от 12.12.2013 N С15 и дополнительное соглашение от 21.12.2013 N 1 подлежащими государственной регистрации по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЛогистикИнвест"; о возложении на индивидуального предпринимателя Худякова Виталия Константиновича обязанности компенсировать истцу расходы по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора от 12.12.2013 N С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1 к договору от 12.12.2013 N С15.
Определением суда от 213.07.2014 к участию в деле привлечено третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11.12.2014 по делу N А33-13179/2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Податель жалобы полагает, что крайне низкая проходимость ТРК "Комсомол" и экономически невыгодная деятельность ответчика, является нарушением существенных условий спорного договора аренды. По этой причине он дважды направлял истцу мотивированные письма о досрочном расторжении арендных отношений.
Полагает положение пункта 7.4 предварительного договора от 17.10.2013 прямо нарушает и противоречит нормам гражданского законодательства о свободе/выборе правоотношений, в том числе договорных.
Арендодатель использует здание ТРК "Комсомол" без разрешения на ввод в эксплуатацию, что является незаконным.
Заявитель считает, что отсутствуют основания государственной регистрации договора в связи с прекращением договора на основании отказа от него ООО "ЛогистикИнвест".
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.01.2015 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 19.02.2015.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась ответчику и третьему лицу, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет"), дата публикации 26.12.2015.
При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие их представителей.
В судебном заседании представитель истца отклонил доводы апелляционной жалобы, полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
ООО "ЛогистикИнвест" с 15.10.2013 является собственником нежилого помещения общей площадью 619,5 кв. м, этаж 2 по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Белинского, д. 8, пом. 14 (запись государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.10.2013 N 24-24-01/244/2013-742), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 15.10.2013 серии 24 ЕЛ 029463.
Между ООО "ЛогистикИнвест" (арендодатель) и ИП Худяковым В.К. (арендатор) заключен предварительный договор от 17.10.2014 N С15 (далее - предварительный договор), в соответствии с которым стороны намерены заключить договор аренды помещения площадью 104 кв. м с условным обозначением С15/126 на втором этаже здания торгового центра по адресу: г. Красноярск, ул. Белинского, д. 8. Условия договора аренды согласованы сторонами в приложении N 1 к предварительному договору (пункт 2.1.).
В пункте 2.2. предварительного договора стороны подтвердили, что ими на момент заключения договора согласован и идентифицирован предмет договора аренды в соответствии с требованиями гражданского законодательства.
Приложением N 1 к предварительному договору является договор аренды нежилого помещения (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор обязуется принять и вносить арендную плату за нежилое помещение площадью 104 кв. м N С15/126 на 2 этаже здания торгового центра по адресу: г. Красноярск, ул. Белинского, д. 8.
Согласно пункту 2.1 договор аренды вступил в силу с момента его подписания и действует до даты государственной регистрации долгосрочного договора аренды, но не более 11 месяцев.
В разделе 3 договора аренды определены условия и порядок перечисления арендной платы.
Арендная плата по договору состоит из: а) постоянной арендной платы, включающей базовую арендную плату, оплату услуг по технической эксплуатации здания, маркетинговые платежи; б) переменной арендной платы.
Базовая арендная плата составляет 650 долларов США в год за один квадратный метр площади, в том числе НДС 18% (пункт 3.1.1 договора аренды). Оплата услуг по технической эксплуатации здания включены в размер базовой арендной платы (пункт 3.1.2 договора аренды).
В пункте 3.1.3 договора аренды согласовано, что величина маркетинговых платежей по договору составляет 10 долларов США за 1 кв. м помещения, в том числе НДС 18%.
В соответствии с пунктом 3.3.1 договора аренды начисление постоянной арендной платы осуществляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Постоянную часть арендной платы арендатор вносит ежемесячно авансом до 5-го числа каждого месяца.
Начисление переменной арендной платы осуществляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения (пункт 3.3.2 договора аренды).
Согласно пункту 3.1.4 и приложению N 5 к договору аренды оплата переменной арендной платы производится в течение 5 дней с даты выставления счета на оплату. Сдача-приемка услуг осуществляется путем получения арендатором в бухгалтерии управляющей компании ТРК по адресу: г. Красноярск, ул. Белинского, д. 8, 3 этаж: не позднее 20-го числа каждого месяца счета и актов сдачи-приемки оказанных услуг за отчетный период (для переменной арендной платы и прочих услуг); не позднее 10-го числа каждого месяца актов сдачи-приемки оказанных услуг за отчетный месяц (для постоянной арендной платы).
Пунктом 4.3.9 договора предусмотрена обязанность арендодателя осуществить государственную регистрацию договора аренды, а также всех дополнительных соглашений к нему за счет арендатора (в части оплаты государственной пошлины за государственную регистрацию).
Между ООО "ЛогистикИнвест" (арендодатель) и ИП Худяковым В.К., в лице представителя Хлыстовой Ирины Вадимовны, действующей на основании доверенности б/н от 31.10.2013 (арендатор) подписан договор от 12.12.2013 N С15 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять и вовремя вносить арендную плату за часть (площадью 104 кв. м) нежилого помещения N 14, с кадастровым номером 24:50:0400147:50 на объекте, расположенном по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Белинского, д. 8 (пункт 1.1.).
Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. Руководствуясь пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия договора аренды применимы к их отношениям, возникшим с даты подписания договора аренды. Срок аренды по договору составляет 3 года, исчисляемых с даты подписания сторонами акта приема-передачи.
В разделе 3 договора аренды определены условия и порядок перечисления арендной платы.
Арендная плата по договору состоит из: а) постоянной арендной платы, включающей базовую арендную плату, оплату услуг по технической эксплуатации здания, маркетинговые платежи; б) переменной арендной платы.
Базовая арендная плата составляет 650 долларов США в год за один квадратный метр площади, в том числе НДС 18% (пункт 3.1.1 договора аренды). Оплата услуг по технической эксплуатации здания включены в размер базовой арендной платы (пункт 3.1.2 договора аренды).
В пункте 3.1.3 договора аренды согласовано, что величина маркетинговых платежей по договору составляет 10 долларов США за 1 кв. м помещения, в том числе НДС 18%.
В соответствии с пунктом 3.3.1 договора аренды начисление постоянной арендной платы осуществляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Постоянную часть арендной платы арендатор вносит ежемесячно авансом до 5-го числа каждого месяца.
Начисление переменной арендной платы осуществляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения (пункт 3.3.2 договора аренды).
Пунктом 4.3.9 договора предусмотрена обязанность арендодателя осуществить государственную регистрацию договора аренды, а также всех дополнительных соглашений к нему за счет арендатора (в части оплаты государственной пошлины за государственную регистрацию).
Дополнительным соглашением от 21.12.2013 N 1 к договору от 12.12.2013 N С15 стороны пришли к соглашению принять термин "Помещение" в разделе "Термины и определения" Договора в следующей редакции:
"Помещение - часть Торгового центра, определенная на основании Кадастрового паспорта, расположенная на 2-м этаже, площадью 104 кв. м, которую Арендатор берет у Арендодателя, а Арендодатель передает Арендатору во временное возмездное владение и пользование (аренду)".
Пунктом 2 дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1 стороны изложили пункт 2.1. договора в следующей редакции: "2.1. Настоящий Договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств. Руководствуясь п. 2. ст. 425 ГК РФ Стороны установили, что условия настоящего Договора аренды применяются к их отношениям, возникшим с даты подписания настоящего Договора аренды.
Срок аренды Помещения истекает "20" декабря 2016 года (далее по тексту - Срок аренды), с учетом того, что общий срок аренды составляет 3 (три) года с даты начала Арендатором коммерческой деятельности в здании".
Согласно пункту 3 дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1 стороны изложили пункт 3.3.4. договора и следующей редакции:
"3.3.4. Размер Базовой арендной платы. Эксплуатационных платежей, Маркетинговых платежей. Обеспечительного взноса ежегодно, по истечении каждых 12 (двенадцати) месяцев, исчисляемых с "21" декабря 2013 г., увеличивается на 7 (семь) % от размера каждого из этих платежей, действовавшего в предыдущем году аренды. Подписания дополнительного соглашения, фиксирующего изменение размера указанных платежей, не требуется.
Доплата Обеспечительного взноса должна быть произведена Арендатором в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента изменения размера Обеспечительного взноса в соответствии с настоящим пунктом".
По акту приема-передачи от 21.12.2013 арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения N 14 с кадастровым номером 24:50:0400147:50 площадью 104 кв. м на втором этаже здания торгового центра по адресу: г. Красноярск, ул. Белинского, д. 8.; находящееся в удовлетворительном состоянии, оборудованное стеклянными витринами размером 4,95 погонных метров.
В филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю 04.04.2014 обратилось ООО "ЛогистикИнвест", в лице Зименко Ольги Анатольевны, действующей на основании доверенности от 06.11.2013 N 0533428, с заявлением (вх. N 24-24-04/084/2014-58) о государственной регистрации сделки - договора от 12.12.2013 N С15, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1.
Срок окончания государственной регистрации по представленному заявлению, согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию - 18.04.2014.
К заявлению о государственной регистрации договора аренды приложен, в том числе, оригинал доверенности от 31.10.2013.
В материалы дела представлена доверенность от 31.10.2013, согласно которой ИП Худяков В.К. уполномочил Хлыстову Ирину Вадимовну заключать и подписывать от его имени договоры, в том числе договоры аренды, субаренды нежилого имущества, соглашения, дополнительные соглашения по любым возникающим вопросам. Доверенность действительна по 31.10.2017. Доверенность удостоверена временно исполняющим обязанности нотариуса Заболоцкой Еленой Александровной. Зарегистрирована в реестре за N 9-1617.
В филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю 17.04.2014 ИП Худяковым В.К. было представлено распоряжение от 16.04.2014 об отмене доверенности, выданной Хлыстовой И.В. на представление интересов с правом заключения договоров; а также заявление от ИП Худякова В.К. из которого следует, что он не желает проводить государственную регистрацию вышеуказанного договора и ходатайствует о приостановлении государственной регистрации.
На основании документов, поступивших 17.04.2014 в регистрирующий орган, у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации договора от 12.12.2013 N С15 в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1. В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации 18.04.2014 государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации, о чем заявителю сообщено в письменной форме (уведомление от 18.04.2014 N 01/084/2014-58).
Поскольку на момент окончания срока проведения государственной регистрации, причины, препятствующие ее осуществлению устранены не были, 19.05.2014 государственным регистратором на основании абзаца 8 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации принято решение об отказе в государственной регистрации договора от 12.12.2013 N С15, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1 (сообщение об отказе от 19.05.2014 N 01/084/2014-58).
ООО "ЛогистикИнвест" направило ИП Худякову В.К. претензию от 17.06.2014 N 14-06Л (почтовая квитанция от 18.06.2014 штрихкод 66003210598530) с требованием принять необходимые меры для устранения причин препятствующих государственной регистрации договора аренды от 12.12.2013 N С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1.
Заказное письмо штрихкод 66003210598530 с претензией возвращено отправителю органом почтовой связи по истечении срока хранения.
Ссылаясь на уклонение ИП Худякова В.К. от государственной регистрации договора аренды от 12.12.2013 N С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1, ООО "ЛогистикИнвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Учитывая, что договор аренды от 12.12.2013 N С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1, соответствует по своей форме и содержанию требованиям действующего законодательства, все существенные условия сделки согласованы сторонами надлежащим образом, а ответчик уклоняется от совершения действий, необходимых для государственной регистрации сделки, судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение об обязании провести государственную регистрацию указанного договора и дополнительного соглашения.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.
Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Статья 1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которыми подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 настоящего Федерального закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
При этом согласно пункту 2 статьи 16 настоящего Федерального закона к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, а также норм Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для вынесения решения о государственной регистрации сделки суду необходимо установить, что ответчик уклоняется от государственной регистрации при отсутствии установленных законом оснований (статья 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), препятствующих ее проведению.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, существенным условием договора аренды является его предмет, а именно, подлежащее передаче в аренду конкретно определенное имущество.
Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (например, местонахождение, площадь помещения, иные характеристики, свойства нежилого помещения).
Как верно указано судом первой инстанции, в настоящем случае предмет договора аренды согласован сторонами в пункте 2.2, где определены индивидуализирующие признаки нежилого помещения, его площадь, местонахождение.
Суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора.
Из материалов дела следует, что договор аренды от 12.12.2013 N С15 и дополнительное соглашение от 21.12.2013 N 1 к договору от 12.12.2013 N С15 со стороны арендатора подписаны представителем Хлыстовой Ириной Вадимовной, действующей на основании доверенности от 31.10.2013.
На момент подписания договора от 12.12.2013 N С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1 доверенность от 31.10.2013 была действующей. ИП Худяков В.А. отозвал доверенность распоряжением от 16.04.2014.
Пунктом 4.3.9 договора предусмотрена обязанность арендодателя осуществить государственную регистрацию договора аренды, а также всех дополнительных соглашений к нему за счет арендатора (в части оплаты государственной пошлины за государственную регистрацию).
Материалами дела подтверждается, что ООО "ЛогистикИнвест" 04.04.2014 обратилось в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 12.12.2013 N С15, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1.
Однако, ИП Худяков В.К. 17.04.2014 обратился в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю с заявлением о приостановлении государственной регистрации договора от 12.12.2013 N С15, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1 и представил распоряжение от 16.04.2014 об отмене доверенности, выданной Хлыстовой И.В. на представление интересов с правом заключения договоров.
В связи с заявлением Худякова В.К. государственная регистрация договора от 12.12.2013 N С15, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1 была приостановлена решением государственного регистратора от 18.04.2014.
Поскольку на момент окончания срока проведения государственной регистрации, причины, препятствующие ее осуществлению устранены не были, 19.05.2014 государственным регистратором на основании абзаца 8 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации принято решение об отказе в государственной регистрации договора от 12.12.2013 N С15, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что материалами дела подтверждается уклонение ИП Худякова В.К. от государственной регистрации договора аренды от 12.12.2013 N С15, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1.
С учетом изложенного, исковые требования ООО "ЛогистикИнвест" об осуществлении государственной регистрации договора от 12.12.2013 N С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1 к договору от 12.12.2013 N С15, заключенных между ООО "ЛогистикИнвест" и ИП Худяковым В.К. по заявлению ООО "ЛогистикИнвест" и возложении на ИП Худякова В.К. расходов по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора от 12.12.2013 N С15 и дополнительного соглашения от 21.12.2013 N 1 к договору от 12.12.2013 N С15, обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о несогласовании сторонами существенных условий договора аренды от 12.12.2013 N С15 на основании следующего.
В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Таким образом, существенными условиями договора аренды являются предмет и цена.
Согласно пункту 1.1. договора арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять и вовремя вносить арендную плату за часть (площадью 104 кв. м) нежилого помещения N 14, с кадастровым номером 24:50:0400147:50 на объекте, расположенном по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Белинского, д. 8.
В разделе 3 договора аренды определены размер, условия и порядок перечисления арендной платы.
При указанных обстоятельствах, сторонами согласованы существенные условия договора аренды.
Кроме того, предварительный договор от 17.10.2013 N С15 с приложениями подписан ИП Худяковым В.К.
Недостижение цели заключения договора аренды в виде низкой проходимости покупателей в торговом комплексе "Комсомол" произошло на стадии исполнения договора аренды, а не на стадии его заключения.
Довод заявителя о том, что арендодатель использует здание ТРК "Комсомол" без разрешения на ввод в эксплуатацию, что является незаконным, отклоняется апелляционным судом.
Согласно пункту 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.
Довод заявителя о прекращении действия договора в связи с односторонним отказом арендодателя от договора при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлялся, в связи с чем не оценивался судом первой инстанции. Прекращение действия договора не исключает осуществление его государственной регистрации.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
Решение суда первой инстанции соответствует закону, установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому отсутствуют основания для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя и уплачены им при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 декабря 2014 года по делу N А33-13179/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ИШУТИНА
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
И.Н.БУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)