Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Чернышева Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Пашкевич А.М.,
судей Севастьяновой Н.Ю. и Кирсановой В.А.,
при секретаре К.И.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Севастьяновой Н.Ю. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Н. - М. на решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 28 марта 2013 г., которым постановлено:
- - признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный между Н. и О., недействительным;
- - обязать О. передать И. квартиру, расположенную по адресу: ***;
- - решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности О. на квартиру по адресу: ***, и регистрации права собственности за И. на вышеуказанную квартиру;
- - в иске О. к И. о прекращении права пользования жилым помещением со снятием с регистрационного учета отказать.
И. обратился в суд с иском к О., в котором с учетом уточнений просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, заключенный 18 февраля 2012 г. между Н. и О.; применить последствия недействительности сделки и вернуть квартиру в собственность И.
Требования мотивированы тем, что решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 19 октября 2011 г. был расторгнут договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный 27 октября 2008 г. между И. и Д.Я. Последующим решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 15 октября 2012 г. признан недействительным договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный 26 октября 2011 г. между Д.Я. и Н., спорная квартира возвращена И. Несмотря на указанные судебные решения Н. заключил 18 февраля 2012 г. с О. спорный договор купли-продажи квартиры. Вследствие этого договор купли-продажи квартиры от 18 февраля 2012 г. является ничтожным, поскольку Н. не вправе был отчуждать спорную квартиру. Так как ответчик О. приобрел квартиру у Н., который не имел право на отчуждение квартиры, истец, как собственник, ссылаясь на положения статьи 302 Гражданского кодекса РФ, просит истребовать имущество у О. Также истец указывает, что О. не является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку спорная квартира продана по заниженной стоимости в размере * руб., тогда как ее рыночная стоимость составляет * руб. На момент заключения сделки в квартире был прописан истец И. В выписке из домовой книги, указаны прежние собственники квартиры. С момента возникновения судебного спора по первой сделке, истец периодически приезжает и ставит в известность сотрудников ЕИРЦ и паспортный стол Ярославского района г. Москвы о том, что по квартире рассматривается судебный спор. Также истец неоднократно обращался к участковому. Указанные обстоятельства должны были вызвать у ответчика сомнения по поводу юридической чистоты сделки (л.д. 169 - 171).
О. обратился в суд с иском к И. о прекращении права пользования жилым помещением по адресу: ***, и снятии с регистрационного учета.
Требования мотивированы тем, что О. приобрел право пользования жилым помещением по адресу: ***, по договору купли-продажи квартиры, заключенному 18 февраля 2012 г. с Н. 14 декабря 2012 г. по выписке из домовой книги истец узнал, что в квартире прописан ответчик. Поскольку договор не содержит условий о сохранении жилищных прав третьих лиц в квартире, в квартире никто не проживает, ответчик не является членом семьи истца, у ответчика отсутствуют права пользования спорным жилым помещением. Наличие регистрации в квартире не влечет сохранение жилищных прав И. Вследствие этого истец просит прекратить право пользования жилым помещением у ответчика на основании статей 209, 304 Гражданского кодекса РФ и статей 11, 30 Жилищного кодекса РФ и снять его с регистрационного учета.
В судебное заседание истец И. не явился, о слушании дела извещен, его представитель Г. поддержала заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске и уточнении в иске, просила отказать в удовлетворении встречного иска.
Ответчик О. и его представитель Л. возражали против удовлетворения иска, указывая на добросовестность О. при приобретении квартиры, просили удовлетворить встречный иск по изложенным в нем основаниям.
Третье лицо Управление Росреестра по Москве не представило своего представителя в судебное заседание, о слушании дела извещено.
По делу судом постановлено указанное выше решение, обжалованное ответчиком О. в лице его представителя П.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 июля 2013 г. решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 28 марта 2013 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика О. без удовлетворения.
24 сентября 2013 г. в суд поступила апелляционная жалоба представителя третьего лица Н. - М. по мотивам незаконности и необоснованности, на подачу которой определением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 29 октября 2013 г. был восстановлен пропущенный процессуальный срок.
Таким образом, в суд апелляционной инстанции дело поступило по апелляционной жалобе представителя третьего лица Н. - М. В апелляционной жалобе указывается на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившиеся в рассмотрении дела без надлежащего извещения третьего лица Н. о времени и месте проведения судебного заседания, о не привлечении его к участию в деле в качестве ответчика.
В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции установлено ненадлежащее извещение судом третьего лица Н. о рассмотрении дела, вследствие этого и на основании пункта 2 части 4 и части 5 статьи 330 ГПК РФ судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции и вынесла апелляционное определение 12 декабря 2013 г.
Кроме того, судебной коллегией установлено, что спорные правоотношения напрямую затрагивают права и законные интересы Н., поскольку предметом спора является признание недействительной сделки, заключенной между О. и Н. Принимая во внимание изложенные обстоятельства и учитывая характер спорных правоотношений, судебная коллегия на основании части 3 статьи 40 ГПК РФ привлекла Н. к участию в деле в качестве ответчика.
В ходе рассмотрения дела судебной коллегией по правилам производства в суде первой инстанции истец И. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, его представитель К.В. поддержал заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске и уточнении к нему, просил отказать в удовлетворении встречного иска.
Ответчик О. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, его представитель Д.П. возражал против удовлетворения иска, указывая на добросовестность О. при приобретении квартиры, просил удовлетворить встречный иск по изложенным в нем основаниям.
Ответчик Н. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, его представитель М. возражал против удовлетворения иска, указывая на добросовестность О. при приобретении квартиры, просил удовлетворить встречный иск по изложенным в нем основаниям.
Третьи лица Д.Я. и Управление Росреестра по Москве не представили своих представителей в судебное заседание, о слушании дела извещены.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Предметом спора является истребование квартиры из чужого незаконного владения.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
По смыслу указанных норм права собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, в том числе и у добросовестного приобретателя, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли.
Как следует из материалов регистрационных дел, представленных Управлением Росреестра по Москве, спорная квартира по адресу: ***, изначально принадлежала на праве собственности истцу И. на основании договора передачи N * от 18 августа 2008 г. (л.д. 108 - 109 том 1).
27 октября 2008 г. между И. и Д.Я. заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого истец продал Д.Я. спорную квартиру за * руб., которые покупатель обязался уплатить продавцу в течение одного дня после регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве. Указанный договор и переход права собственности прошли государственную регистрацию 24 ноября 2008 г. (л.д. 70 - 71, 94 - 95 том 1).
26 октября 2011 г. между Д.Я. и Н. заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Д.Я. продал Н. спорную квартиру за * руб., которые покупатель обязался уплатить продавцу в течение пяти рабочих дней со дня государственной регистрации договора и перехода права собственности путем перечисления денежных средств на счет продавца. Согласно пункту 1.4 договора квартира имеет обременение в виде прав пользования жилым помещением третьего лица И. В силу пункта 1.5 договора продавец гарантирует покупателю, что на момент подписания договора квартира в споре, под арестом, запретом третьих лиц не состоит, свободна от любых прав третьих лиц, за исключением обременения, предусмотренного пунктом 1.4. Согласно представленной на регистрацию выписке из домовой книги в спорной квартире состоит на регистрационном учете И. с 23 августа 2005 г. Указанный договор и переход права собственности прошли государственную регистрацию 27 декабря 2011 г. (л.д. 29 - 34, 65 - 68, 75 том 1).
18 февраля 2012 г. между Н. и О. заключен договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого квартира продана за * руб. Согласно пункту 8 договора, покупатель осмотрел квартиру. В пункте 10 договора указано, что продавец гарантирует, что правоустанавливающие документы на квартиру получены юридически законно, по квартире не имелось и не имеется фактов имущественных споров, что квартира свободна от любых прав третьих лиц, что отсутствуют лица, сохраняющие право пользования квартирой, отсутствуют притязания третьих лиц в отношении квартиры, что квартира не находится в залоге, споре, под запрещением и арестом не состоит. Согласно представленной на регистрацию выписке из домовой книги в спорной квартире состоит на регистрационном учете И. с 23 августа 2005 г. Указанный договор и переход права собственности прошли государственную регистрацию 2 марта 2012 г. (л.д. 25 - 26 том 1).
В ходе рассмотрения дела установлено, что вступившим в законную силу 10 февраля 2012 г. решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 19 октября 2011 г. расторгнут договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный 27 октября 2008 г. между И. и Д.Я., в удовлетворении иска Д.Я. к И. о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета отказано. При постановке указанного решения суд пришел к выводу, что при заключении сделки были нарушены права И., который лишился единственного жилья, рассчитывал на приобретение квартиры меньшей по площади и получении разницы в цене квартир, которые он намеревался потратить на операцию по зрению. Также судом установлено, что Д.Я. существенно нарушил условия договора в части оплаты спорной квартиры, не оплатил за квартиру * руб., а представленный им акт от 30 ноября 2008 г. является недействительным, поскольку согласно справки поликлиники N * г. Москвы от 28 марта 2008 г. у И. зафиксировано полное отсутствие зрения на левом глазу и полное отсутствие на правом (сохранено только светоощущение), вследствие этого И. не мог самостоятельно прочитать, как условие договора от 27 октября 2008 г., так и содержание акта от 30 ноября 2008 г. (л.д. 176 - 179 том 1).
Вступившим в законную силу 24 января 2013 г. решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 15 октября 2012 г. признан недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный между Д.Я. и Н., суд возложил на Н. обязанность передать И. указанную квартиру, также постановлено, что решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности Н. на указанную квартиры и о регистрации права собственности за И. на данную квартиру. При постановке указанного решения, суд исходил из того, что Д.Я. не имел право на распоряжение спорной квартирой и совершение сделки купли-продажи квартиры, поскольку решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 19 октября 2011 г. ранее состоявшаяся сделка между И. и Д.Я. от 27 октября 2008 г. расторгнута, ввиду существенного нарушения Д.Я. условий договора. Исходя из данных обстоятельств, суд на основании статей 167, 168, 301 Гражданского кодекса РФ истребовал спорную квартиру у Н. и возвратил в собственность И. (л.д. 172 - 174 том 1).
В соответствии со статьей 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Принимая во внимание приведенные выше обстоятельства и положения статьи 61 ГПК РФ, судебная коллегия считает установленными факт расторжения договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 27 октября 2008 г. между И. и Д.Я., факт недействительности последующего договора купли-продажи квартиры, заключенного 26 октября 2011 г. между Д.Я. и Н., возврата спорной квартиры в собственность И.
Таким образом, на момент подписания спорного договора купли-продажи квартиры, заключенного 18 февраля 2012 г. между Н. и О., вступило в законную силу решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 19 октября 2011 г. о расторжении первого договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 27 октября 2008 г. между И. и Д.Я. При этом, зная о наличии спора в суде относительно спорной квартиры, Д.Я. заключает с Н. договор купли-продажи квартиры от 26 октября 2011 г. В свою очередь Н., также зная о наличии спора в суде относительно спорной квартиры, заключает с О. договор купли-продажи квартиры от 18 февраля 2012 г. Следовательно, Н. не имел право на заключение спорного договора с О., поскольку не являлся законным владельцем квартиры и в силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ не вправе был распоряжаться ею. Вследствие этого договор купли-продажи квартиры от 18 февраля 2012 г., заключенный между Н. и О., является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ как не соответствующий требованиям закона и не влечет правовых последствий.
При таких обстоятельствах доводы истца И. о том, что принадлежащая ему квартира в результате оспариваемого договора купли-продажи квартиры от 18 февраля 2012 г. между Н. и О. выбыла из его владения помимо его воли, соответствуют обстоятельствам дела.
При этом судебная коллегия считает необоснованными доводы О. о том, что он является добросовестным покупателем, по следующим основаниям.
Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Согласно пункту 10 спорного договора купли-продажи квартиры от 18 февраля 2012 г., продавец Н. гарантировал, что правоустанавливающие документы на квартиру получены юридически законно, по квартире не имелось и не имеется фактов имущественных споров, что квартира свободна от любых прав третьих лиц, что отсутствуют лица, сохраняющие право пользования квартирой, отсутствуют притязания третьих лиц в отношении квартиры, что квартира не находится в залоге, споре, под запрещением и арестом не состоит. Однако в представленной им же на регистрацию выписке из домовой книги имеются сведения о том, что в спорной квартире состоит на регистрационном учете И. с 23 августа 2005 г. Кроме того, и в представленном продавцом Н. договоре купли-продажи квартиры от 26 октября 2011 г. также указывается наличие обременения квартиры, в виде проживания в ней И. (л.д. 25 - 26, 29 - 33 том 1). Вследствие этого доводы ответчика О. о том, что он не знал о проживании в спорной квартире истца И., не соответствуют обстоятельствам дела.
В пункте 3 спорного договора купли-продажи квартиры от 18 февраля 2012 г. указано, что квартира продана Н. за * руб., поэтому доводы О. о приобретении квартиры за 5500000 руб. не соответствуют условиям сделки. Согласно отчету ООО "*" от 19 марта 2013 г. за N *, рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на 18 февраля 2012 г. составляет * руб. (л.д. 180 - 231 том 1). Указанное обстоятельство свидетельствует о заниженной стоимости отчуждаемой квартиры.
Приведенные обстоятельства указывают, что покупатель О. не принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, поэтому его доводы о добросовестности являются необоснованными.
На основании изложенного судебная коллегия считает законными и подлежащими удовлетворению исковые требования И. об истребовании спорной квартиры из незаконного владения О., ввиду ничтожности договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 18 февраля 2012 г. между Н. и О., путем возложения на ответчика О. обязанности передать истцу И. спорную квартиру и признании за И. право собственности на данную квартиру.
При этом судебная коллегия считает несостоятельными доводы ответчиком о том, что истцом неверно избран способ защиты нарушенного права. Как следует из уточненного искового заявления, истец предъявил требование о возврате своего имущества из чужого незаконного владения по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.
На основании приведенной нормы права настоящее решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности О. на спорную квартиру и регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру за И.
Ввиду удовлетворения исковых требований И. и истребовании спорной квартиры из незаконного владения ответчика О., отсутствуют правовые основания, предусмотренные статьей 35 Жилищного кодекса РФ, для удовлетворения встречного иска О. к И. о прекращении права пользования спорным жилым помещением квартирой, со снятием с регистрационного учета.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Отменить решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 28 марта 2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 июля 2013 г.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, заключенный 18 февраля 2012 г. между Н. и О.
Истребовать квартиру по адресу: ***, из незаконного владения О. и возложить обязанность на О. передать указанную квартиру И.
Признать за И. право собственности на квартиру по адресу: ***.
Решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности О. на квартиру по адресу: *** и регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру за И.
Отказать в удовлетворении исковых требований О. к И. о прекращении права пользования жилым помещением квартирой по адресу: ***, со снятием с регистрационного учета.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.12.2013 ПО ДЕЛУ N 11-40741
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 декабря 2013 г. по делу N 11-40741
Судья: Чернышева Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Пашкевич А.М.,
судей Севастьяновой Н.Ю. и Кирсановой В.А.,
при секретаре К.И.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Севастьяновой Н.Ю. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Н. - М. на решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 28 марта 2013 г., которым постановлено:
- - признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный между Н. и О., недействительным;
- - обязать О. передать И. квартиру, расположенную по адресу: ***;
- - решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности О. на квартиру по адресу: ***, и регистрации права собственности за И. на вышеуказанную квартиру;
- - в иске О. к И. о прекращении права пользования жилым помещением со снятием с регистрационного учета отказать.
установила:
И. обратился в суд с иском к О., в котором с учетом уточнений просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, заключенный 18 февраля 2012 г. между Н. и О.; применить последствия недействительности сделки и вернуть квартиру в собственность И.
Требования мотивированы тем, что решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 19 октября 2011 г. был расторгнут договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный 27 октября 2008 г. между И. и Д.Я. Последующим решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 15 октября 2012 г. признан недействительным договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный 26 октября 2011 г. между Д.Я. и Н., спорная квартира возвращена И. Несмотря на указанные судебные решения Н. заключил 18 февраля 2012 г. с О. спорный договор купли-продажи квартиры. Вследствие этого договор купли-продажи квартиры от 18 февраля 2012 г. является ничтожным, поскольку Н. не вправе был отчуждать спорную квартиру. Так как ответчик О. приобрел квартиру у Н., который не имел право на отчуждение квартиры, истец, как собственник, ссылаясь на положения статьи 302 Гражданского кодекса РФ, просит истребовать имущество у О. Также истец указывает, что О. не является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку спорная квартира продана по заниженной стоимости в размере * руб., тогда как ее рыночная стоимость составляет * руб. На момент заключения сделки в квартире был прописан истец И. В выписке из домовой книги, указаны прежние собственники квартиры. С момента возникновения судебного спора по первой сделке, истец периодически приезжает и ставит в известность сотрудников ЕИРЦ и паспортный стол Ярославского района г. Москвы о том, что по квартире рассматривается судебный спор. Также истец неоднократно обращался к участковому. Указанные обстоятельства должны были вызвать у ответчика сомнения по поводу юридической чистоты сделки (л.д. 169 - 171).
О. обратился в суд с иском к И. о прекращении права пользования жилым помещением по адресу: ***, и снятии с регистрационного учета.
Требования мотивированы тем, что О. приобрел право пользования жилым помещением по адресу: ***, по договору купли-продажи квартиры, заключенному 18 февраля 2012 г. с Н. 14 декабря 2012 г. по выписке из домовой книги истец узнал, что в квартире прописан ответчик. Поскольку договор не содержит условий о сохранении жилищных прав третьих лиц в квартире, в квартире никто не проживает, ответчик не является членом семьи истца, у ответчика отсутствуют права пользования спорным жилым помещением. Наличие регистрации в квартире не влечет сохранение жилищных прав И. Вследствие этого истец просит прекратить право пользования жилым помещением у ответчика на основании статей 209, 304 Гражданского кодекса РФ и статей 11, 30 Жилищного кодекса РФ и снять его с регистрационного учета.
В судебное заседание истец И. не явился, о слушании дела извещен, его представитель Г. поддержала заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске и уточнении в иске, просила отказать в удовлетворении встречного иска.
Ответчик О. и его представитель Л. возражали против удовлетворения иска, указывая на добросовестность О. при приобретении квартиры, просили удовлетворить встречный иск по изложенным в нем основаниям.
Третье лицо Управление Росреестра по Москве не представило своего представителя в судебное заседание, о слушании дела извещено.
По делу судом постановлено указанное выше решение, обжалованное ответчиком О. в лице его представителя П.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 июля 2013 г. решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 28 марта 2013 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика О. без удовлетворения.
24 сентября 2013 г. в суд поступила апелляционная жалоба представителя третьего лица Н. - М. по мотивам незаконности и необоснованности, на подачу которой определением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 29 октября 2013 г. был восстановлен пропущенный процессуальный срок.
Таким образом, в суд апелляционной инстанции дело поступило по апелляционной жалобе представителя третьего лица Н. - М. В апелляционной жалобе указывается на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившиеся в рассмотрении дела без надлежащего извещения третьего лица Н. о времени и месте проведения судебного заседания, о не привлечении его к участию в деле в качестве ответчика.
В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции установлено ненадлежащее извещение судом третьего лица Н. о рассмотрении дела, вследствие этого и на основании пункта 2 части 4 и части 5 статьи 330 ГПК РФ судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции и вынесла апелляционное определение 12 декабря 2013 г.
Кроме того, судебной коллегией установлено, что спорные правоотношения напрямую затрагивают права и законные интересы Н., поскольку предметом спора является признание недействительной сделки, заключенной между О. и Н. Принимая во внимание изложенные обстоятельства и учитывая характер спорных правоотношений, судебная коллегия на основании части 3 статьи 40 ГПК РФ привлекла Н. к участию в деле в качестве ответчика.
В ходе рассмотрения дела судебной коллегией по правилам производства в суде первой инстанции истец И. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, его представитель К.В. поддержал заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске и уточнении к нему, просил отказать в удовлетворении встречного иска.
Ответчик О. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, его представитель Д.П. возражал против удовлетворения иска, указывая на добросовестность О. при приобретении квартиры, просил удовлетворить встречный иск по изложенным в нем основаниям.
Ответчик Н. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, его представитель М. возражал против удовлетворения иска, указывая на добросовестность О. при приобретении квартиры, просил удовлетворить встречный иск по изложенным в нем основаниям.
Третьи лица Д.Я. и Управление Росреестра по Москве не представили своих представителей в судебное заседание, о слушании дела извещены.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Предметом спора является истребование квартиры из чужого незаконного владения.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
По смыслу указанных норм права собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, в том числе и у добросовестного приобретателя, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли.
Как следует из материалов регистрационных дел, представленных Управлением Росреестра по Москве, спорная квартира по адресу: ***, изначально принадлежала на праве собственности истцу И. на основании договора передачи N * от 18 августа 2008 г. (л.д. 108 - 109 том 1).
27 октября 2008 г. между И. и Д.Я. заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого истец продал Д.Я. спорную квартиру за * руб., которые покупатель обязался уплатить продавцу в течение одного дня после регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве. Указанный договор и переход права собственности прошли государственную регистрацию 24 ноября 2008 г. (л.д. 70 - 71, 94 - 95 том 1).
26 октября 2011 г. между Д.Я. и Н. заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Д.Я. продал Н. спорную квартиру за * руб., которые покупатель обязался уплатить продавцу в течение пяти рабочих дней со дня государственной регистрации договора и перехода права собственности путем перечисления денежных средств на счет продавца. Согласно пункту 1.4 договора квартира имеет обременение в виде прав пользования жилым помещением третьего лица И. В силу пункта 1.5 договора продавец гарантирует покупателю, что на момент подписания договора квартира в споре, под арестом, запретом третьих лиц не состоит, свободна от любых прав третьих лиц, за исключением обременения, предусмотренного пунктом 1.4. Согласно представленной на регистрацию выписке из домовой книги в спорной квартире состоит на регистрационном учете И. с 23 августа 2005 г. Указанный договор и переход права собственности прошли государственную регистрацию 27 декабря 2011 г. (л.д. 29 - 34, 65 - 68, 75 том 1).
18 февраля 2012 г. между Н. и О. заключен договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого квартира продана за * руб. Согласно пункту 8 договора, покупатель осмотрел квартиру. В пункте 10 договора указано, что продавец гарантирует, что правоустанавливающие документы на квартиру получены юридически законно, по квартире не имелось и не имеется фактов имущественных споров, что квартира свободна от любых прав третьих лиц, что отсутствуют лица, сохраняющие право пользования квартирой, отсутствуют притязания третьих лиц в отношении квартиры, что квартира не находится в залоге, споре, под запрещением и арестом не состоит. Согласно представленной на регистрацию выписке из домовой книги в спорной квартире состоит на регистрационном учете И. с 23 августа 2005 г. Указанный договор и переход права собственности прошли государственную регистрацию 2 марта 2012 г. (л.д. 25 - 26 том 1).
В ходе рассмотрения дела установлено, что вступившим в законную силу 10 февраля 2012 г. решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 19 октября 2011 г. расторгнут договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный 27 октября 2008 г. между И. и Д.Я., в удовлетворении иска Д.Я. к И. о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета отказано. При постановке указанного решения суд пришел к выводу, что при заключении сделки были нарушены права И., который лишился единственного жилья, рассчитывал на приобретение квартиры меньшей по площади и получении разницы в цене квартир, которые он намеревался потратить на операцию по зрению. Также судом установлено, что Д.Я. существенно нарушил условия договора в части оплаты спорной квартиры, не оплатил за квартиру * руб., а представленный им акт от 30 ноября 2008 г. является недействительным, поскольку согласно справки поликлиники N * г. Москвы от 28 марта 2008 г. у И. зафиксировано полное отсутствие зрения на левом глазу и полное отсутствие на правом (сохранено только светоощущение), вследствие этого И. не мог самостоятельно прочитать, как условие договора от 27 октября 2008 г., так и содержание акта от 30 ноября 2008 г. (л.д. 176 - 179 том 1).
Вступившим в законную силу 24 января 2013 г. решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 15 октября 2012 г. признан недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный между Д.Я. и Н., суд возложил на Н. обязанность передать И. указанную квартиру, также постановлено, что решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности Н. на указанную квартиры и о регистрации права собственности за И. на данную квартиру. При постановке указанного решения, суд исходил из того, что Д.Я. не имел право на распоряжение спорной квартирой и совершение сделки купли-продажи квартиры, поскольку решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 19 октября 2011 г. ранее состоявшаяся сделка между И. и Д.Я. от 27 октября 2008 г. расторгнута, ввиду существенного нарушения Д.Я. условий договора. Исходя из данных обстоятельств, суд на основании статей 167, 168, 301 Гражданского кодекса РФ истребовал спорную квартиру у Н. и возвратил в собственность И. (л.д. 172 - 174 том 1).
В соответствии со статьей 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Принимая во внимание приведенные выше обстоятельства и положения статьи 61 ГПК РФ, судебная коллегия считает установленными факт расторжения договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 27 октября 2008 г. между И. и Д.Я., факт недействительности последующего договора купли-продажи квартиры, заключенного 26 октября 2011 г. между Д.Я. и Н., возврата спорной квартиры в собственность И.
Таким образом, на момент подписания спорного договора купли-продажи квартиры, заключенного 18 февраля 2012 г. между Н. и О., вступило в законную силу решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 19 октября 2011 г. о расторжении первого договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 27 октября 2008 г. между И. и Д.Я. При этом, зная о наличии спора в суде относительно спорной квартиры, Д.Я. заключает с Н. договор купли-продажи квартиры от 26 октября 2011 г. В свою очередь Н., также зная о наличии спора в суде относительно спорной квартиры, заключает с О. договор купли-продажи квартиры от 18 февраля 2012 г. Следовательно, Н. не имел право на заключение спорного договора с О., поскольку не являлся законным владельцем квартиры и в силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ не вправе был распоряжаться ею. Вследствие этого договор купли-продажи квартиры от 18 февраля 2012 г., заключенный между Н. и О., является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ как не соответствующий требованиям закона и не влечет правовых последствий.
При таких обстоятельствах доводы истца И. о том, что принадлежащая ему квартира в результате оспариваемого договора купли-продажи квартиры от 18 февраля 2012 г. между Н. и О. выбыла из его владения помимо его воли, соответствуют обстоятельствам дела.
При этом судебная коллегия считает необоснованными доводы О. о том, что он является добросовестным покупателем, по следующим основаниям.
Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Согласно пункту 10 спорного договора купли-продажи квартиры от 18 февраля 2012 г., продавец Н. гарантировал, что правоустанавливающие документы на квартиру получены юридически законно, по квартире не имелось и не имеется фактов имущественных споров, что квартира свободна от любых прав третьих лиц, что отсутствуют лица, сохраняющие право пользования квартирой, отсутствуют притязания третьих лиц в отношении квартиры, что квартира не находится в залоге, споре, под запрещением и арестом не состоит. Однако в представленной им же на регистрацию выписке из домовой книги имеются сведения о том, что в спорной квартире состоит на регистрационном учете И. с 23 августа 2005 г. Кроме того, и в представленном продавцом Н. договоре купли-продажи квартиры от 26 октября 2011 г. также указывается наличие обременения квартиры, в виде проживания в ней И. (л.д. 25 - 26, 29 - 33 том 1). Вследствие этого доводы ответчика О. о том, что он не знал о проживании в спорной квартире истца И., не соответствуют обстоятельствам дела.
В пункте 3 спорного договора купли-продажи квартиры от 18 февраля 2012 г. указано, что квартира продана Н. за * руб., поэтому доводы О. о приобретении квартиры за 5500000 руб. не соответствуют условиям сделки. Согласно отчету ООО "*" от 19 марта 2013 г. за N *, рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на 18 февраля 2012 г. составляет * руб. (л.д. 180 - 231 том 1). Указанное обстоятельство свидетельствует о заниженной стоимости отчуждаемой квартиры.
Приведенные обстоятельства указывают, что покупатель О. не принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, поэтому его доводы о добросовестности являются необоснованными.
На основании изложенного судебная коллегия считает законными и подлежащими удовлетворению исковые требования И. об истребовании спорной квартиры из незаконного владения О., ввиду ничтожности договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 18 февраля 2012 г. между Н. и О., путем возложения на ответчика О. обязанности передать истцу И. спорную квартиру и признании за И. право собственности на данную квартиру.
При этом судебная коллегия считает несостоятельными доводы ответчиком о том, что истцом неверно избран способ защиты нарушенного права. Как следует из уточненного искового заявления, истец предъявил требование о возврате своего имущества из чужого незаконного владения по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.
На основании приведенной нормы права настоящее решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности О. на спорную квартиру и регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру за И.
Ввиду удовлетворения исковых требований И. и истребовании спорной квартиры из незаконного владения ответчика О., отсутствуют правовые основания, предусмотренные статьей 35 Жилищного кодекса РФ, для удовлетворения встречного иска О. к И. о прекращении права пользования спорным жилым помещением квартирой, со снятием с регистрационного учета.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Отменить решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 28 марта 2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 июля 2013 г.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, заключенный 18 февраля 2012 г. между Н. и О.
Истребовать квартиру по адресу: ***, из незаконного владения О. и возложить обязанность на О. передать указанную квартиру И.
Признать за И. право собственности на квартиру по адресу: ***.
Решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности О. на квартиру по адресу: *** и регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру за И.
Отказать в удовлетворении исковых требований О. к И. о прекращении права пользования жилым помещением квартирой по адресу: ***, со снятием с регистрационного учета.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)