Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 4 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2014 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей: Рылова Д.Н., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиной Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 31 марта 2014 года по делу N А10-5256/2013 по заявлению индивидуального предпринимателя Бадмаевой Клары Дылыковны к Комитету по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, оформленного письмом N 214146 от 21 сентября 2013 года (суд первой инстанции - Мархаева Г. Д-С.),
в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,
установил:
Индивидуальный предприниматель Бадмаева Клара Дылыковна (ОГРНИП 310032723600113, ИНН 031800085558, место нахождения: Республика Бурятия, Иволгинский район, улус Нур-Селение; далее - ИП Бадмаева К.Д., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением к Комитету по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ (ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176, место нахождения: 670031, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Бабушкина, 25, далее - КУИЗ г. Улан-Удэ, Комитет) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, оформленного письмом N 214146 от 21 сентября 2013 года.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 31 марта 2014 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что у Комитета отсутствовали законные основания для вывода, что предприниматель не обладает преимущественным правом выкупа арендуемого муниципального имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по причине отсутствия признака непрерывности пользования предпринимателем нежилым помещением в течение двух и более лет.
Наличие договора аренды нежилого помещения от 6 ноября 2012 года N 120-О, заключенного Комитетом с ИП Батомункуевой Я.Г. в период с 6 ноября 2012 года по 5 декабря 2012 года, судом не принято как перерыв в пользовании заявителем нежилым помещением, которое им арендовалось на основании договоров аренды как до рассматриваемого периода, так и после.
Суд первой инстанции также посчитал, что то обстоятельство, что предметом аренды рассматриваемых договоров аренды является часть (номера на поэтажном плане: 7-13 площадью 49,9 кв. м) нежилого помещения площадью 99,7 кв. м, не препятствует в реализации преимущественного права предпринимателя на приобретение арендуемого помещения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неприменение судом закона, подлежащего применению при рассмотрении дела.
По мнению Комитета, вывод суда о мнимости договора аренды 6 ноября 2012 года N 120-О и акта приема-передачи нежилого помещения ошибочен. Факт наличия родственных отношений между ИП Батомункуевой Я.Г. и Бадмаевой К.Д. не имеет значения для настоящего дела. Комитетом представлены доказательства прекращения договора аренды с ИП Бадмаевой К.Д. и заключения нового договора с ИП Батомункуевой Я.Г., передачи спорного нежилого помещения по актам приема-передачи. Акты сверки взаимных расчетов с обслуживающими коммунальными организациями не опровергают данные обстоятельства.
Следовательно, Комитет правомерно отказал в удовлетворении заявления о приобретении спорного нежилого объекта в собственность в связи с тем, что предприниматель не обладает преимущественным правом выкупа арендуемого муниципального имущества.
На апелляционную жалобу поступил отзыв, в котором предприниматель полагает доводы апелляционной жалобы необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционным жалобам размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 08.05.2014.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, известили суд о возможности рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Бадмаева Клара Дылыковна зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 24 августа 2010 года за основным государственным регистрационным номером 310032723600113, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 11 декабря 2013 года N 11872В/2013. Основным и дополнительными видами деятельности предпринимателя являются, в том числе, деятельность гостиниц без ресторанов, производство одежды из кожи, производство одежды из текстильных материалов и аксессуаров одежды, производство одежды, аксессуаров и прочих изделий из меха и др. (т. 1, л.д. 67-68).
3 ноября 2010 года между Комитетом и предпринимателем заключен договор аренды нежилого помещения N 120 в отношении нежилого помещения первого этажа жилого дома, литер А, номера на поэтажном плане: 7-11, 13 и места общего пользования: 12, общей площадью 49,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, улица Жердева, 15. Целевым назначением использования нежилого помещения является размещение ателье по ремонту и пошиву всех видов одежды (кроме модельной) (пункт 1.2). Срок действия договора установлен с 03.11.2010 по 03.10.2011 (пункт 1.6). Объект был передан предпринимателю по акту приема-передачи муниципального имущества в аренду от 03 ноября 2010 года (т. 1, л.д. 11-14).
30 сентября 2011 года в отношении вышеназванного нежилого помещения между Комитетом и предпринимателем заключен договор аренды нежилого помещения N 120-О со сроком действия договора с 04.10.2011 по 31.10.2011. Объект был передан предпринимателю по акту приема-передачи муниципального имущества в аренду от 04 октября 2011 года (т. 1, л.д. 32-35).
1 ноября 2011 года в отношении вышеназванного нежилого помещения между Комитетом и предпринимателем заключен договор аренды нежилого помещения N 120-О со сроком действия договора с 01.11.2011 по 30.09.2012. Объект был передан предпринимателю по акту приема-передачи муниципального имущества в аренду от 01 ноября 2011 года (т. 1, л.д. 36-39).
1 октября 2012 года в отношении указанного нежилого помещения между Комитетом и предпринимателем заключен договор аренды нежилого помещения N 120-О со сроком действия договора с 01.10.2012 по 30.10.2012. Объект был передан предпринимателю по акту приема-передачи муниципального имущества в аренду от 01 октября 2012 года (т. 1, л.д. 114-117).
6 ноября 2012 года в отношении указанного нежилого помещения Комитетом заключен договор аренды нежилого помещения N 120-О с индивидуальным предпринимателем Батомункуевой Янжимой Георгиевной (далее - ИП Батомункуева Я.Г.) со сроком действия договора с 06.11.2012 по 05.12.2012. Объект был передан арендатору по акту приема-передачи муниципального имущества в аренду от 6 ноября 2012 года (т. 1, л.д. 119-122).
9 января 2013 года в отношении вышеуказанного нежилого помещения между Комитетом и ИП Бадмаевой К.Д. заключен договор аренды нежилого помещения N 120-О со сроком действия договора с 09.01.2013 по 09.12.2013. Объект был передан предпринимателю по акту приема-передачи муниципального имущества в аренду от 9 января 2013 года (л.д. 43-47).
27 августа 2013 года ИП Бадмаева К.Д. обратился в Комитет с заявлением (вх. N 214146) о разрешении приобрести вышеуказанный спорный объект в собственность на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с реализацией преимущественного права на приобретение нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, с рассрочкой оплаты на 5 лет (т. 1, л.д. 61).
21 сентября 2013 года Комитет письмом исх. N 214146 отказал заявителю в удовлетворении заявления в связи с тем, что предприниматель не обладает преимущественным правом выкупа арендуемого муниципального имущества. Срок аренды, в течение которого предпринимателем использовалось нежилое муниципальное помещение, находящееся по адресу г. Улан-удэ, улица Жердева, дом 15 (площадью 49,9 кв. м), прерывался в период с 01.11.2012 по 05.12.2012. Данное помещение находилось по договору в аренде у другого хозяйствующего субъекта (т. 1, л.д. 62).
Не согласившись с решением Комитета, предприниматель обратилась в арбитражный суд с заявлением о призвании его незаконным.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального и процессуального права.
Согласно пункту 2 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе, об оспаривании ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В Определениях Конституционного Суда РФ от 20 ноября 2003 года N 449-О и от 4 декабря 2003 года N 418-О также указано, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд, а арбитражный суд обязан рассмотреть исковые требования о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц - незаконными, если заявители полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение или действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления этой деятельности.
В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского законодательства Российской Федерации" разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
С учетом изложенного требования заявителя могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:
- -несоответствие оспариваемого им акта, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту;
- -нарушение прав и законных интересов заявителя при принятии оспариваемого ненормативного правового акта, совершении действий (бездействия).
В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
По результатам рассмотрения суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что органом местного самоуправления не доказано соответствие оспариваемого решения требованиям закона и наличие обстоятельств, послуживших основанием для его принятия. Вместе с тем заявителем подтверждено нарушение его прав и законных интересов оспариваемым решением в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как следует из заявления, предприниматель обратилась в Комитет в целях приобретения в собственность арендуемого им нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, в порядке реализации преимущественного права на основании Федерального закона N 159-ФЗ.
В соответствии с Положением о Комитете по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ, утвержденным Постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 30.11.2011 N 525 (ред. от 30.05.2013) к основным задачам Комитета относятся, в том числе осуществление приватизации муниципального имущества и обеспечение системного и планового подхода к приватизационному процессу (пункт 2.2.3).
Пунктом 3.1 названного Положения установлено в том числе, что Комитет выступает стороной по договорам купли-продажи, аренды, безвозмездного пользования, ответственного хранения, доверительного управления и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и пользования в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве оперативного управления и хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями, а также земельных участков.
Следовательно, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что Комитет является уполномоченным органом на решение вопросов о предоставлении расположенного на территории г. Улан-Удэ муниципального имущества в собственность заинтересованным лицам.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон N 178-ФЗ).
В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона N 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступившим в силу 05.08.2008.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2013, действовавшей на дату подачи предпринимателем заявления о реализации права преимущественного выкупа арендуемого имущества), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в частях 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
- - арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
- - отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- - арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Частью 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что судам следует иметь в виду, что, исходя из части 8 статьи 4 Закона, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.
Основанием для отказа в предоставлении заявителю преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: адресу г. Улан-удэ, улица Жердева, дом 15 (площадью 49,9 кв. м), послужило то обстоятельство, что предприниматель не владела непрерывно арендуемым имуществом по состоянию на 1 июля 2013 года в соответствии с договорами аренды такого имущества в течение двух и более лет. Срок аренды, в течение которого предпринимателем использовалось нежилое муниципальное помещение, прерывался в период с 01.11.2012 по 05.12.2012, данное помещение находилось по договору в аренде у другого хозяйствующего субъекта.
Судом первой инстанции установлено и Комитетом не оспорено, что предприниматель Бадмаева К.Д. относится к субъектам малого предпринимательства в соответствии с критериями, определенными в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Бадмаева К.Д. является индивидуальным предпринимателем с 24 августа 2010 года, осуществляя, в том числе, деятельность по производству одежды и аксессуаров из текстильных материалов, кожи, меха. Арендуемое им нежилое помещение используется для размещения ателье по ремонту и пошиву всех видов одежды (кроме модельной).
По состоянию на 1 июля 2013 года спорное недвижимое имущество находилось во временном пользовании предпринимателя в соответствии с договором аренды нежилого помещения N 120-О от 9 января 2013 года.
Претензии относительно надлежащего исполнения предпринимателем обязательств по внесению арендной платы со стороны Комитета отсутствуют.
Доводов о том, что арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, Комитетом не заявлено.
Как следует из материалов дела и установлено судом, до обращения предпринимателя в Комитет с заявлением от 27 августа 2013 года пользование спорным нежилым помещением осуществлялось на основании договоров аренды нежилого помещения: N 120 от 03 ноября 2010 года со сроком действия с 03.11.2010 по 03.10.2011; N 120-О от 30 сентября 2011 года со сроком действия с 04.10.2011 по 31.10.2011; N 120-О от 1 ноября 2011 года со сроком действия с 01.11.2011 по 30.09.2012; N 120-О от 1 октября 2012 года со сроком действия с 01.10.2012 по 30.10.2012; N 120-О от 9 января 2013 года со сроком действия с 09.01.2013 по 09.12.2013.
Следовательно, по состоянию на 1 июля 2013 года арендуемое спорное имущество в соответствии с перечисленными договорами аренды названного имущества с 3 ноября 2010 года находилось во временном пользовании предпринимателя в общей сложности в течение более двух лет.
Доводы Комитета об отсутствии в рассматриваемый период непрерывности в пользовании предпринимателем нежилым помещением обоснованно признаны судом первой инстанции несостоятельными, с учетом следующего.
Действительно, в период с 6 ноября 2012 года по 5 декабря 2012 года договор аренды нежилого помещения N 120-О был заключен с ИП Батомункуевой Я.Г., которой объект был передан по акту приема-передачи муниципального имущества в аренду от 6 ноября 2012 года.
Между тем судом первой инстанции обоснованно учтено следующее.
Согласно пояснениям Бадмаевой К.Д. по окончании срока предыдущего договора аренды она обратилась в Комитет с заявлением от 6 ноября 2012 года (вх.N 00122926) о заключении нового договора аренды, однако специалисты Комитета разъяснили ей, что срок аренды с одним лицом должен прерываться в соответствии с требованиями закона. Письменный ответ на ее заявление Комитетом не был дан. Она вынуждена была заключить договор аренды спорного нежилого помещения на один месяц от имени дочери Батомункуевой Я.Г., которая работает вместе с ней и зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя. Фактически ею арендуемое помещение не освобождалось и не передавалась Комитету. В указанный период с 6 ноября 2012 года по 5 декабря 2012 года предпринимателем в используемом под ателье помещении осуществлялась производственная деятельность, в том числе выполнялись работы по пошиву чехлов на стулья в соответствии с большим заказом по договору.
По мнению предпринимателя, Комитет намеренно ввел ее в заблуждение с целью воспрепятствования реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.
Возражая против доводов заявителя, Комитет представил акт приема-передачи муниципального имущества: нежилого помещения от 06.11.2012, в соответствии с которым арендатор ИП Бадмаева К.Д. в связи с окончанием срока действия договора аренды нежилого помещения N 120-О от 01.10.2012 сдает, а арендодатель - Комитет принимает спорное муниципальное нежилое помещение (т. 1, л.д. 144).
Суд первой инстанции при рассмотрении дела установил следующее.
Родственные отношения Батомункуевой Я.Г. (дочь) и Бадмаевой К.Д. подтверждаются представленными доказательствами: свидетельством о рождении, свидетельством о заключении брака, свидетельством о перемене имени, справкой Администрации муниципального образования сельское поселение "Нижнеиволгинское" Иволгинского района от 20.12.2013 N 3101 (т. 1, л.д. 65, 127-129).
В период 2011-2013 годы в отношении нежилого помещения действовали договоры с ресурсоснабжающими организациями, заключенные ИП Бадмаевой К.Д., которые не прерывались в ноябре 2012 года, что также подтверждается актами сверки взаимных расчетов с ООО "Байкальские коммунальные системы", ОАО "Бурятэнергосбыт", ООО "Жилищный участок" (т. 1, л.д. 20-3, 49-57).
Оплата арендной платы за период действия договора от 06.11.2012 N 120-О, заключенного Комитетом с ИП Батомункуевой Я.Г., также произведена заявителем, что следует из заявления предпринимателя начальнику Управления местных доходов от 22 мая 2013 года (т. 1, л.д. 60).
В подтверждение доводов о продолжении пользования спорным помещением также представлен договор оказания услуг от 7 ноября 2012 года, заключенный им с ООО "Сибстрой-1", согласно которому предприниматель обязывался оказать услуги по изготовлению чехлов на стулья в количестве 120 штук в течение 10 календарных дней с момента получения заявки.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая срок (один месяц) действия договора от 06.11.2012 N 120-О, заключенного Комитетом с ИП Батомункуевой Я.Г., родственные отношения последней с Бадмаевой К.Д., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что вышеназванный договор аренды спорного нежилого помещения, а также акт приема-передачи нежилого помещения от 06.11.2012, подписанный предпринимателем, свидетельствующий, по мнению ответчика, сдачу имущества Комитету, носят мнимый характер и не соответствуют сложившимся между сторонами фактическим отношениям.
При таких обстоятельствах у суда имелись основания согласиться с заявителем в том, что она была введена Комитетом в заблуждение, вынуждена заключить договор аренды помещения на один месяц от имени дочери Батомункуевой Я.Г., фактически пользование арендуемым помещением не прерывалось.
Доводы Комитета, приведенные в апелляционной жалобе, выводы суда первой инстанции не опровергают.
Кроме того, суд первой инстанции учел, что в период существующих арендных отношений предприниматель неоднократно обращалась в Комитет с заявлениями о заключении договора аренды спорного объекта на более длительный срок действия аренды, чем 11 месяцев, организации торгов для приобретения нежилого помещения в собственность.
6 ноября 2012 года ИП Бадмаева К.Д. обращалась в Комитет с заявлением (вх.N 00122926) о заключении нового договора аренды в отношении спорного объекта, что свидетельствовало о намерении продлить пользование нежилым помещением (л.д. 123). Информация о результатах рассмотрения данного заявления Комитетом в материалы дела не представлена.
При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании (статья 10 Гражданского кодекса РФ) действия Комитета по заключению договора аренды нежилого помещения от 6 ноября 2012 года N 120-О с ИП Батомункуевой Я.Г., не рассмотрение заявления ИП Бадмаевой К.Д. от 6 ноября 2012 года (вх.N 00122926) о заключении договора аренды, правильно расценены судом в качестве злоупотребления правом арендодателя муниципального имущества со стороны Комитета, совершенные с целью воспрепятствования реализации права арендатора в дальнейшем приватизировать спорный объект.
Следовательно, само по себе наличие договора аренды нежилого помещения от 06 ноября 2012 года N 120-О не может быть принято как перерыв в пользовании заявителем нежилым помещением, которое им арендовалось на основании договоров аренды как до рассматриваемого периода, так и после.
При таких обстоятельствах у Комитета отсутствовали законные основания для вывода, что предприниматель не обладает преимущественным правом выкупа арендуемого муниципального имущества на основании Федерального закона N 159-ФЗ по причине отсутствия признака непрерывности пользования предпринимателем нежилым помещением в течение двух и более лет.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что оспариваемый отказ Комитета противоречит требованиям Федерального закона N 159-ФЗ и нарушает права предпринимателя Бадмаевой К.Д. в сфере предпринимательской деятельности, поскольку препятствует реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества, что является основанием для удовлетворения требований заявителя.
Как следует из судебного акта, суд первой инстанции также посчитал, что то обстоятельство, что предметом аренды рассматриваемых договоров аренды является часть (номера на поэтажном плане: 7-13 площадью 49,9 кв. м) нежилого помещения площадью 99,7 кв. м, не препятствует в реализации преимущественного права предпринимателя на приобретение арендуемого помещения.
Заявителем апелляционной жалобы доводов о несогласии с данным выводом суда не приведено, апелляционным судом оснований для признания его необоснованным не установлено.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 31 марта 2014 года по делу N А10-5256/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Д.Н.РЫЛОВ
Д.В.БАСАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.06.2014 ПО ДЕЛУ N А10-5256/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июня 2014 г. по делу N А10-5256/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 4 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2014 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей: Рылова Д.Н., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиной Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 31 марта 2014 года по делу N А10-5256/2013 по заявлению индивидуального предпринимателя Бадмаевой Клары Дылыковны к Комитету по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, оформленного письмом N 214146 от 21 сентября 2013 года (суд первой инстанции - Мархаева Г. Д-С.),
в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,
установил:
Индивидуальный предприниматель Бадмаева Клара Дылыковна (ОГРНИП 310032723600113, ИНН 031800085558, место нахождения: Республика Бурятия, Иволгинский район, улус Нур-Селение; далее - ИП Бадмаева К.Д., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением к Комитету по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ (ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176, место нахождения: 670031, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Бабушкина, 25, далее - КУИЗ г. Улан-Удэ, Комитет) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, оформленного письмом N 214146 от 21 сентября 2013 года.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 31 марта 2014 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что у Комитета отсутствовали законные основания для вывода, что предприниматель не обладает преимущественным правом выкупа арендуемого муниципального имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по причине отсутствия признака непрерывности пользования предпринимателем нежилым помещением в течение двух и более лет.
Наличие договора аренды нежилого помещения от 6 ноября 2012 года N 120-О, заключенного Комитетом с ИП Батомункуевой Я.Г. в период с 6 ноября 2012 года по 5 декабря 2012 года, судом не принято как перерыв в пользовании заявителем нежилым помещением, которое им арендовалось на основании договоров аренды как до рассматриваемого периода, так и после.
Суд первой инстанции также посчитал, что то обстоятельство, что предметом аренды рассматриваемых договоров аренды является часть (номера на поэтажном плане: 7-13 площадью 49,9 кв. м) нежилого помещения площадью 99,7 кв. м, не препятствует в реализации преимущественного права предпринимателя на приобретение арендуемого помещения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неприменение судом закона, подлежащего применению при рассмотрении дела.
По мнению Комитета, вывод суда о мнимости договора аренды 6 ноября 2012 года N 120-О и акта приема-передачи нежилого помещения ошибочен. Факт наличия родственных отношений между ИП Батомункуевой Я.Г. и Бадмаевой К.Д. не имеет значения для настоящего дела. Комитетом представлены доказательства прекращения договора аренды с ИП Бадмаевой К.Д. и заключения нового договора с ИП Батомункуевой Я.Г., передачи спорного нежилого помещения по актам приема-передачи. Акты сверки взаимных расчетов с обслуживающими коммунальными организациями не опровергают данные обстоятельства.
Следовательно, Комитет правомерно отказал в удовлетворении заявления о приобретении спорного нежилого объекта в собственность в связи с тем, что предприниматель не обладает преимущественным правом выкупа арендуемого муниципального имущества.
На апелляционную жалобу поступил отзыв, в котором предприниматель полагает доводы апелляционной жалобы необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционным жалобам размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 08.05.2014.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, известили суд о возможности рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Бадмаева Клара Дылыковна зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 24 августа 2010 года за основным государственным регистрационным номером 310032723600113, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 11 декабря 2013 года N 11872В/2013. Основным и дополнительными видами деятельности предпринимателя являются, в том числе, деятельность гостиниц без ресторанов, производство одежды из кожи, производство одежды из текстильных материалов и аксессуаров одежды, производство одежды, аксессуаров и прочих изделий из меха и др. (т. 1, л.д. 67-68).
3 ноября 2010 года между Комитетом и предпринимателем заключен договор аренды нежилого помещения N 120 в отношении нежилого помещения первого этажа жилого дома, литер А, номера на поэтажном плане: 7-11, 13 и места общего пользования: 12, общей площадью 49,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, улица Жердева, 15. Целевым назначением использования нежилого помещения является размещение ателье по ремонту и пошиву всех видов одежды (кроме модельной) (пункт 1.2). Срок действия договора установлен с 03.11.2010 по 03.10.2011 (пункт 1.6). Объект был передан предпринимателю по акту приема-передачи муниципального имущества в аренду от 03 ноября 2010 года (т. 1, л.д. 11-14).
30 сентября 2011 года в отношении вышеназванного нежилого помещения между Комитетом и предпринимателем заключен договор аренды нежилого помещения N 120-О со сроком действия договора с 04.10.2011 по 31.10.2011. Объект был передан предпринимателю по акту приема-передачи муниципального имущества в аренду от 04 октября 2011 года (т. 1, л.д. 32-35).
1 ноября 2011 года в отношении вышеназванного нежилого помещения между Комитетом и предпринимателем заключен договор аренды нежилого помещения N 120-О со сроком действия договора с 01.11.2011 по 30.09.2012. Объект был передан предпринимателю по акту приема-передачи муниципального имущества в аренду от 01 ноября 2011 года (т. 1, л.д. 36-39).
1 октября 2012 года в отношении указанного нежилого помещения между Комитетом и предпринимателем заключен договор аренды нежилого помещения N 120-О со сроком действия договора с 01.10.2012 по 30.10.2012. Объект был передан предпринимателю по акту приема-передачи муниципального имущества в аренду от 01 октября 2012 года (т. 1, л.д. 114-117).
6 ноября 2012 года в отношении указанного нежилого помещения Комитетом заключен договор аренды нежилого помещения N 120-О с индивидуальным предпринимателем Батомункуевой Янжимой Георгиевной (далее - ИП Батомункуева Я.Г.) со сроком действия договора с 06.11.2012 по 05.12.2012. Объект был передан арендатору по акту приема-передачи муниципального имущества в аренду от 6 ноября 2012 года (т. 1, л.д. 119-122).
9 января 2013 года в отношении вышеуказанного нежилого помещения между Комитетом и ИП Бадмаевой К.Д. заключен договор аренды нежилого помещения N 120-О со сроком действия договора с 09.01.2013 по 09.12.2013. Объект был передан предпринимателю по акту приема-передачи муниципального имущества в аренду от 9 января 2013 года (л.д. 43-47).
27 августа 2013 года ИП Бадмаева К.Д. обратился в Комитет с заявлением (вх. N 214146) о разрешении приобрести вышеуказанный спорный объект в собственность на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с реализацией преимущественного права на приобретение нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, с рассрочкой оплаты на 5 лет (т. 1, л.д. 61).
21 сентября 2013 года Комитет письмом исх. N 214146 отказал заявителю в удовлетворении заявления в связи с тем, что предприниматель не обладает преимущественным правом выкупа арендуемого муниципального имущества. Срок аренды, в течение которого предпринимателем использовалось нежилое муниципальное помещение, находящееся по адресу г. Улан-удэ, улица Жердева, дом 15 (площадью 49,9 кв. м), прерывался в период с 01.11.2012 по 05.12.2012. Данное помещение находилось по договору в аренде у другого хозяйствующего субъекта (т. 1, л.д. 62).
Не согласившись с решением Комитета, предприниматель обратилась в арбитражный суд с заявлением о призвании его незаконным.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального и процессуального права.
Согласно пункту 2 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе, об оспаривании ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В Определениях Конституционного Суда РФ от 20 ноября 2003 года N 449-О и от 4 декабря 2003 года N 418-О также указано, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд, а арбитражный суд обязан рассмотреть исковые требования о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц - незаконными, если заявители полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение или действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления этой деятельности.
В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского законодательства Российской Федерации" разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
С учетом изложенного требования заявителя могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:
- -несоответствие оспариваемого им акта, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту;
- -нарушение прав и законных интересов заявителя при принятии оспариваемого ненормативного правового акта, совершении действий (бездействия).
В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
По результатам рассмотрения суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что органом местного самоуправления не доказано соответствие оспариваемого решения требованиям закона и наличие обстоятельств, послуживших основанием для его принятия. Вместе с тем заявителем подтверждено нарушение его прав и законных интересов оспариваемым решением в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как следует из заявления, предприниматель обратилась в Комитет в целях приобретения в собственность арендуемого им нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, в порядке реализации преимущественного права на основании Федерального закона N 159-ФЗ.
В соответствии с Положением о Комитете по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ, утвержденным Постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 30.11.2011 N 525 (ред. от 30.05.2013) к основным задачам Комитета относятся, в том числе осуществление приватизации муниципального имущества и обеспечение системного и планового подхода к приватизационному процессу (пункт 2.2.3).
Пунктом 3.1 названного Положения установлено в том числе, что Комитет выступает стороной по договорам купли-продажи, аренды, безвозмездного пользования, ответственного хранения, доверительного управления и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и пользования в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве оперативного управления и хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями, а также земельных участков.
Следовательно, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что Комитет является уполномоченным органом на решение вопросов о предоставлении расположенного на территории г. Улан-Удэ муниципального имущества в собственность заинтересованным лицам.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон N 178-ФЗ).
В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона N 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступившим в силу 05.08.2008.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2013, действовавшей на дату подачи предпринимателем заявления о реализации права преимущественного выкупа арендуемого имущества), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в частях 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
- - арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
- - отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- - арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Частью 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что судам следует иметь в виду, что, исходя из части 8 статьи 4 Закона, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.
Основанием для отказа в предоставлении заявителю преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: адресу г. Улан-удэ, улица Жердева, дом 15 (площадью 49,9 кв. м), послужило то обстоятельство, что предприниматель не владела непрерывно арендуемым имуществом по состоянию на 1 июля 2013 года в соответствии с договорами аренды такого имущества в течение двух и более лет. Срок аренды, в течение которого предпринимателем использовалось нежилое муниципальное помещение, прерывался в период с 01.11.2012 по 05.12.2012, данное помещение находилось по договору в аренде у другого хозяйствующего субъекта.
Судом первой инстанции установлено и Комитетом не оспорено, что предприниматель Бадмаева К.Д. относится к субъектам малого предпринимательства в соответствии с критериями, определенными в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Бадмаева К.Д. является индивидуальным предпринимателем с 24 августа 2010 года, осуществляя, в том числе, деятельность по производству одежды и аксессуаров из текстильных материалов, кожи, меха. Арендуемое им нежилое помещение используется для размещения ателье по ремонту и пошиву всех видов одежды (кроме модельной).
По состоянию на 1 июля 2013 года спорное недвижимое имущество находилось во временном пользовании предпринимателя в соответствии с договором аренды нежилого помещения N 120-О от 9 января 2013 года.
Претензии относительно надлежащего исполнения предпринимателем обязательств по внесению арендной платы со стороны Комитета отсутствуют.
Доводов о том, что арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, Комитетом не заявлено.
Как следует из материалов дела и установлено судом, до обращения предпринимателя в Комитет с заявлением от 27 августа 2013 года пользование спорным нежилым помещением осуществлялось на основании договоров аренды нежилого помещения: N 120 от 03 ноября 2010 года со сроком действия с 03.11.2010 по 03.10.2011; N 120-О от 30 сентября 2011 года со сроком действия с 04.10.2011 по 31.10.2011; N 120-О от 1 ноября 2011 года со сроком действия с 01.11.2011 по 30.09.2012; N 120-О от 1 октября 2012 года со сроком действия с 01.10.2012 по 30.10.2012; N 120-О от 9 января 2013 года со сроком действия с 09.01.2013 по 09.12.2013.
Следовательно, по состоянию на 1 июля 2013 года арендуемое спорное имущество в соответствии с перечисленными договорами аренды названного имущества с 3 ноября 2010 года находилось во временном пользовании предпринимателя в общей сложности в течение более двух лет.
Доводы Комитета об отсутствии в рассматриваемый период непрерывности в пользовании предпринимателем нежилым помещением обоснованно признаны судом первой инстанции несостоятельными, с учетом следующего.
Действительно, в период с 6 ноября 2012 года по 5 декабря 2012 года договор аренды нежилого помещения N 120-О был заключен с ИП Батомункуевой Я.Г., которой объект был передан по акту приема-передачи муниципального имущества в аренду от 6 ноября 2012 года.
Между тем судом первой инстанции обоснованно учтено следующее.
Согласно пояснениям Бадмаевой К.Д. по окончании срока предыдущего договора аренды она обратилась в Комитет с заявлением от 6 ноября 2012 года (вх.N 00122926) о заключении нового договора аренды, однако специалисты Комитета разъяснили ей, что срок аренды с одним лицом должен прерываться в соответствии с требованиями закона. Письменный ответ на ее заявление Комитетом не был дан. Она вынуждена была заключить договор аренды спорного нежилого помещения на один месяц от имени дочери Батомункуевой Я.Г., которая работает вместе с ней и зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя. Фактически ею арендуемое помещение не освобождалось и не передавалась Комитету. В указанный период с 6 ноября 2012 года по 5 декабря 2012 года предпринимателем в используемом под ателье помещении осуществлялась производственная деятельность, в том числе выполнялись работы по пошиву чехлов на стулья в соответствии с большим заказом по договору.
По мнению предпринимателя, Комитет намеренно ввел ее в заблуждение с целью воспрепятствования реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.
Возражая против доводов заявителя, Комитет представил акт приема-передачи муниципального имущества: нежилого помещения от 06.11.2012, в соответствии с которым арендатор ИП Бадмаева К.Д. в связи с окончанием срока действия договора аренды нежилого помещения N 120-О от 01.10.2012 сдает, а арендодатель - Комитет принимает спорное муниципальное нежилое помещение (т. 1, л.д. 144).
Суд первой инстанции при рассмотрении дела установил следующее.
Родственные отношения Батомункуевой Я.Г. (дочь) и Бадмаевой К.Д. подтверждаются представленными доказательствами: свидетельством о рождении, свидетельством о заключении брака, свидетельством о перемене имени, справкой Администрации муниципального образования сельское поселение "Нижнеиволгинское" Иволгинского района от 20.12.2013 N 3101 (т. 1, л.д. 65, 127-129).
В период 2011-2013 годы в отношении нежилого помещения действовали договоры с ресурсоснабжающими организациями, заключенные ИП Бадмаевой К.Д., которые не прерывались в ноябре 2012 года, что также подтверждается актами сверки взаимных расчетов с ООО "Байкальские коммунальные системы", ОАО "Бурятэнергосбыт", ООО "Жилищный участок" (т. 1, л.д. 20-3, 49-57).
Оплата арендной платы за период действия договора от 06.11.2012 N 120-О, заключенного Комитетом с ИП Батомункуевой Я.Г., также произведена заявителем, что следует из заявления предпринимателя начальнику Управления местных доходов от 22 мая 2013 года (т. 1, л.д. 60).
В подтверждение доводов о продолжении пользования спорным помещением также представлен договор оказания услуг от 7 ноября 2012 года, заключенный им с ООО "Сибстрой-1", согласно которому предприниматель обязывался оказать услуги по изготовлению чехлов на стулья в количестве 120 штук в течение 10 календарных дней с момента получения заявки.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая срок (один месяц) действия договора от 06.11.2012 N 120-О, заключенного Комитетом с ИП Батомункуевой Я.Г., родственные отношения последней с Бадмаевой К.Д., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что вышеназванный договор аренды спорного нежилого помещения, а также акт приема-передачи нежилого помещения от 06.11.2012, подписанный предпринимателем, свидетельствующий, по мнению ответчика, сдачу имущества Комитету, носят мнимый характер и не соответствуют сложившимся между сторонами фактическим отношениям.
При таких обстоятельствах у суда имелись основания согласиться с заявителем в том, что она была введена Комитетом в заблуждение, вынуждена заключить договор аренды помещения на один месяц от имени дочери Батомункуевой Я.Г., фактически пользование арендуемым помещением не прерывалось.
Доводы Комитета, приведенные в апелляционной жалобе, выводы суда первой инстанции не опровергают.
Кроме того, суд первой инстанции учел, что в период существующих арендных отношений предприниматель неоднократно обращалась в Комитет с заявлениями о заключении договора аренды спорного объекта на более длительный срок действия аренды, чем 11 месяцев, организации торгов для приобретения нежилого помещения в собственность.
6 ноября 2012 года ИП Бадмаева К.Д. обращалась в Комитет с заявлением (вх.N 00122926) о заключении нового договора аренды в отношении спорного объекта, что свидетельствовало о намерении продлить пользование нежилым помещением (л.д. 123). Информация о результатах рассмотрения данного заявления Комитетом в материалы дела не представлена.
При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании (статья 10 Гражданского кодекса РФ) действия Комитета по заключению договора аренды нежилого помещения от 6 ноября 2012 года N 120-О с ИП Батомункуевой Я.Г., не рассмотрение заявления ИП Бадмаевой К.Д. от 6 ноября 2012 года (вх.N 00122926) о заключении договора аренды, правильно расценены судом в качестве злоупотребления правом арендодателя муниципального имущества со стороны Комитета, совершенные с целью воспрепятствования реализации права арендатора в дальнейшем приватизировать спорный объект.
Следовательно, само по себе наличие договора аренды нежилого помещения от 06 ноября 2012 года N 120-О не может быть принято как перерыв в пользовании заявителем нежилым помещением, которое им арендовалось на основании договоров аренды как до рассматриваемого периода, так и после.
При таких обстоятельствах у Комитета отсутствовали законные основания для вывода, что предприниматель не обладает преимущественным правом выкупа арендуемого муниципального имущества на основании Федерального закона N 159-ФЗ по причине отсутствия признака непрерывности пользования предпринимателем нежилым помещением в течение двух и более лет.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что оспариваемый отказ Комитета противоречит требованиям Федерального закона N 159-ФЗ и нарушает права предпринимателя Бадмаевой К.Д. в сфере предпринимательской деятельности, поскольку препятствует реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества, что является основанием для удовлетворения требований заявителя.
Как следует из судебного акта, суд первой инстанции также посчитал, что то обстоятельство, что предметом аренды рассматриваемых договоров аренды является часть (номера на поэтажном плане: 7-13 площадью 49,9 кв. м) нежилого помещения площадью 99,7 кв. м, не препятствует в реализации преимущественного права предпринимателя на приобретение арендуемого помещения.
Заявителем апелляционной жалобы доводов о несогласии с данным выводом суда не приведено, апелляционным судом оснований для признания его необоснованным не установлено.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 31 марта 2014 года по делу N А10-5256/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Д.Н.РЫЛОВ
Д.В.БАСАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)