Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Русаковой О.И., Дербенева А.А.,
при участии в заседании:
от истца - Миловой О.В. по доверенности от 16.04.2013 N 33-Д-65/13,
от ответчика - Гавриленко Б.Б. по доверенности от 09.01.2013,
рассмотрев 04 декабря 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 06 июня 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Скачковой Ю.А.,
на постановление от 09 сентября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к ООО "Правовой центр "Шелапутинский" (ОГРН 1067746873677)
о расторжении договора, взыскании основного долга, неустойки,
установил:
Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Правовой центр "Шелапутинский" (далее ООО "Правовой центр "Шелапутинский", ответчик) о расторжении охранно-арендного договора N 438/2 (N 00-105/05) от 01.08.2005 (26.12.2005), заключенного между Департаментом и ООО "Правовой центр "Шелапутинский", на пользование отнесенного к недвижимому культурному наследию объекта "Городская усадьба, XIX в. Флигель", расположенного по адресу: г. Москва, Шелапутинский пер., д. 3, стр. 2, общей площадью 525,9 кв. м; взыскании 331 356 руб. 17 коп., составляющих: 280 041 руб. 75 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.10.2010 по 30.09.2012, 51 314 руб. 42 коп. - пеня за просрочку платежей в период с 01.01.2010 по 30.09.2012; выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 525,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Шелапутинский пер., д. 3, стр. 2, обязании передать помещение в освобожденном виде представителю Департамента имущества города Москвы.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы (далее третье лицо).
В связи с реорганизацией Департамента имущества города Москвы судом на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена истца на Департамент городского имущества города Москвы (далее Департамент, истец).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 июня 2013 года исковые требования частично удовлетворены.
Суд взыскал с ООО "Правовой центр "Шелапутинский" в пользу Департамента 22 965 руб. 89 коп. пени; в остальной части в иске отказал.
Суд установил неправомерность начисления истцом арендной платы в период с 01.06.2011 по 30.09.2011 исходя из 1 800 руб. за кв. м в год, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации ранее предусмотренный договором размер арендной платы мог быть изменен не ранее чем с 01.10.2011.
Поскольку ответчиком оплачена арендная плата за заявленный истцом период с 01.10.2010 по 30.09.2012, на момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует, требование истца о взыскании задолженности в размере 280 041 руб. 75 признано судом не подлежащим удовлетворению.
Просрочка платежей ответчиком судом установлена, определена пеня за данное нарушение в сумме 22 965 руб. 89 коп.
Суд установил, что истец направил ответчику претензию N 21-21-3422 от 25.06.2012 с предложением в 15-дневный срок погасить задолженность по арендной плате и пене, о чем уведомить Департамент, либо расторгнуть договор аренды N 438/2 (N 00-105/05) от 01.08.2005.
Поскольку в претензии от 25.06.2012 истец предложил ответчику либо оплатить задолженность, либо расторгнуть договор, ответчик в добровольном порядке произвел оплату задолженности, суд счел требование истца о расторжении указанного договора не подлежащим удовлетворению.
В связи с отказом в расторжении договора в выселении ответчика из нежилого помещения, являющегося объектом аренды, также судом отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2013 года указанное решение оставлено без изменения.
Департаментом подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит данные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Истец не согласен с выводом суда о необоснованности начисления арендной платы в период с 01.06.2011 по 30.09.2011 исходя из 1 800 руб. за кв. м в год.
Указывает, что дополнительным соглашением от 25.11.2010 к договору стороны установили, что величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы и не может быть снижена.
В соответствии с пунктом 9 дополнительного соглашения начиная с 2010 года арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще одного раза в год изменять ставку арендной платы.
Изменение ставки производится при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы.
Таким образом, стороны установили механизм определения и порядок изменения ставки арендной платы по договору.
Постановлением Правительства от 12.04.2011 N 135-ПП установлен размер минимальной ставки арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, на 2011 год, который составил 1 800 рублей за 1 кв. м в год.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.
Ответчик возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.
Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судом установлено, что между Комитетом по культурному наследию города Москвы (арендодатель) и Союзом общественных объединений "Международный фонд защиты от дискриминации, за соблюдение конституционных прав и основных свобод человека" (арендатор) заключен охранно-арендный договор (аренды объекта культурного наследия) N 438/2 (N 00-105/05) от 01.08.2005 (26.12.2005 г.), согласно которому на основании Постановления Правительства Москвы от 07.09.2004 N 612-ПП первый сдает, а последний принимает в арендное пользование объект, отнесенный к недвижимому культурному наследию, а именно: Городская усадьба XIX в. Флигель (Морозовская богадельня), общей площадью 525,9 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Шелапутинский пер., д. 3, стр. 2.
Срок аренды - с 01.08.2005 по 07.09.2029 (пункт 1.4 договора).
Дополнительным соглашением от 01.08.2008 стороны установили срок аренды с 01.08.2005 по 07.09.2057.
Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Соглашением N 438/2-с от 01.10.2007 права и обязанности арендатора по названному договору переданы ООО "Правовой центр "Шелапутинский".
Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.10.2007.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2.1. договора аренды за использование объекта арендатор вносит арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом или письменным уведомлением о перерасчете арендной платы.
Дополнительным соглашением от 25.11.2010 стороны изложили раздел 2 договора в следующей редакции: "за указанный в разделе 1 договора объект величина арендной платы устанавливается в соответствии с уведомлением о размере арендной платы. Величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы и не может быть снижена. Арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере одной двенадцатой (1/12) части от годовой арендной платы в бюджет города Москвы".
В соответствии с Приложением N 2 к соглашению N 438/2-с от 01.10.2007 о передаче прав и обязанностей размер годовой арендной платы составляет 438 828 руб. из расчета стоимости 1 кв. м - 920 руб.
Уведомлением арендодателя (Москомнаследие) от 09.10.2008 N 16-03-203/8-21 с 01 октября 2008 года установлена ставка арендной платы 1 000 руб. за 1 кв. м в год; уведомлением от 07.08.2009 N 16-03-203/8-117 установлена ставка арендной платы 1 070 руб. за 1 кв. м в год с 01 октября 2009 года.
В соответствии с пунктом 9 дополнительного соглашения от 25.11.2010 начиная с 2010 года арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год изменять ставку арендной платы. Указанное изменение ставки производится при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы. Изменение ставки арендной платы оформляется уведомлением. Арендодатель направляет в адрес арендатора уведомление (заказным письмом с уведомлением), подписанное арендодателем, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы, с приложением расчета. В данном случае ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке и считается согласованной сторонами через один месяц с момента отправления такого уведомления. Уведомление является неотъемлемой частью настоящего дополнительного соглашения.
Департамент указывает, что с 01.01.2010 ставка арендной платы перешла из Департамента Культурного наследия и составляла 1 070 руб. за кв. м в год.
Постановлением Правительства Москвы от 22.09.2009 N 1016-ПП установлен размер минимальной ставки арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, составлявший 1 200 руб. за 1 кв. м в год. То есть в 2010 году ставка арендной платы была изменена в октябре 2010 года и с 01.10.2010 составляла 1 200 руб. за кв. м в год.
Постановлением Правительства Москвы от 12.04.2011 N 135-ПП установлен размер минимальной ставки арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, в размере 1 800 руб. за 1 кв. м в год. По изменению ставки сторонами подписано дополнительное соглашение 11.08.2011. Таким образом, ответчик согласовал период (с 01.06.2011) действия изменения цены ставки арендной платы в размере 1 800 руб. за кв. м в год.
Исходя из указанных размеров ставки арендной платы истцом определена задолженность истца за период с 01.10.2010 по 30.06.2012 в сумме 481 852 руб. 31 коп., о чем истец указал в направленной в адрес ответчика претензии N 21-21-3422 от 25.06.2012 с предложением в 15-дневный срок погасить задолженность по арендной плате и пене, о чем уведомить Департамент либо расторгнуть договор аренды N 438/2 (N 00-105/05) от 01.08.2005.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Суд установил, что пунктом 9 дополнительного соглашения от 25.11.2010 к договору стороны согласовали, что начиная с 2010 года арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год изменять ставку арендной платы.
Департамент имущества города Москвы как новый арендодатель применил ставку арендной платы в размере 1 200 руб. за 1 кв. м в год, установленную на 2010 год Постановлением Правительства Москвы от 22.09.2009 N 1016-ПП с 01 октября 2010 года.
Ссылка истца на дополнительное соглашение, согласно которому арендная плата рассчитана в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 12.04.2011 N 135-ПП с 01.06.2011 по 31.12.2011 и составляет 1 800 руб. 00 коп. за 1 кв. м в год признана судом необоснованной, поскольку в дело представлено неподписанное сторонами дополнительное соглашение. Доказательства его подписания, а также направления ответчику не представлены. Кроме того, данное дополнительное соглашение имеет дату составления 05.04.2013.
Суд пришел к правильному выводу, что в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора размер арендной платы мог быть изменен не ранее чем с 01 октября 2011 года. В связи с чем признал начисление истцом арендной платы в период с 01.06.2011 по 30.09.2011 исходя из 1 800 руб. за кв. м в год неправомерным.
Суд установил, что ответчиком оплачена арендная плата за заявленный истцом период с 01.10.2010 по 30.09.2012, на момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует, в связи с чем во взыскании задолженности отказал.
Поскольку ответчиком допущена просрочка в уплате платежей, суд на основании статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4.2 договора аренды взыскал с ответчика 22 965 руб. 89 коп. пени исходя из подлежащей уплате ответчиком арендной платы в соответствии с вышеизложенными ставками.
В обоснование требования о расторжении охранно-арендного договора N 438/2 (N 00-104/05) от 01.08.2005 (26.12.2005) истец ссылается на то, что арендатор с 01.10.2010 по 30.09.2012 не оплачивал арендную плату, то есть существенно нарушил условия договора, допустив просрочку платежей более 2-х периодов оплаты подряд, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а также на нарушение ответчиком положений пункта 3.2. договора - что ремонтно-восстановительные работы объекта ответчиком не выполнены, объект находится в аварийном состоянии согласно акту осмотра объекта от 20.11.2012.
Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что о предстоящем расторжении охранно-арендного договора стороны должны уведомить друг друга не позднее чем за один месяц.
Основания для досрочного расторжения договора N 438/2 (N 00-104/05) от 01.08.2005 (26.12.2005) данным договором не предусмотрены.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Согласно статье 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как сказано выше, истец направил ответчику претензию N 21-21-3422 от 25.06.2012 с предложением в 15-дневный срок погасить задолженность по арендной плате и пене, о чем уведомить Департамент, либо расторгнуть договор аренды N 438/2 (N 00-105/05) от 01.08.2005.
Поскольку в претензии от 25.06.2012 истец предложил ответчику либо оплатить задолженность, либо расторгнуть договор, ответчик в добровольном порядке произвел оплату задолженности, суд счел, что требование истца о расторжении указанного договора не подлежит удовлетворению.
Данный вывод суда соответствует нормам материального права, установленным судом обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Судебная коллегия полагает необоснованной ссылку истца на пункт 23 Постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в котором разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу, что обратившись в арбитражный суд с требованием о расторжении договора по истечении 3-х месячного срока после оплаты ответчиком задолженности, истцом не был соблюден разумный срок.
Также судом оценен довод истца о нарушении охранного соглашения.
Судом установлено, что претензия от 25.06.2012 не содержит требования об устранении нарушений раздела 3 охранно-арендного договора. Истцом в адрес ответчика направлена претензия N 21-21-98 с предложением в срок до 01.03.2013 с момента направления настоящей претензии устранить имеющиеся нарушения путем проведения работ, указанных в разделе II договора, либо расторгнуть охранно-арендный договор N 00-105/05 от 26.12.2005.
Данная претензия направлена ответчику 04.02.2013, то есть после подачи настоящего иска с требованием о расторжении договора в связи с неоплатой арендных платежей. Суд не принял указанные в претензии N 21-21-98 от 04.02.2013 основания для расторжения договора в качестве оснований по данному спору в связи с несоблюдением претензионного порядка в этой части требований.
Поскольку в расторжении договора судом отказано, не подлежит удовлетворению требование о выселении ответчика из нежилого помещения, являющегося объектом аренды по данному договору.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд установил вышеизложенные обстоятельства.
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлены основания для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, которыми являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Суд кассационной инстанций не установил наличия вышеперечисленных оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем считает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставляет без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 06 июня 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2013 года по делу N А40-142783/12-37-576 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
О.И.РУСАКОВА
А.А.ДЕРБЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 10.12.2013 N Ф05-15621/2013 ПО ДЕЛУ N А40-142783/12-37-576
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 декабря 2013 г. по делу N А40-142783/12-37-576
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Русаковой О.И., Дербенева А.А.,
при участии в заседании:
от истца - Миловой О.В. по доверенности от 16.04.2013 N 33-Д-65/13,
от ответчика - Гавриленко Б.Б. по доверенности от 09.01.2013,
рассмотрев 04 декабря 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 06 июня 2013 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Скачковой Ю.А.,
на постановление от 09 сентября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к ООО "Правовой центр "Шелапутинский" (ОГРН 1067746873677)
о расторжении договора, взыскании основного долга, неустойки,
установил:
Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Правовой центр "Шелапутинский" (далее ООО "Правовой центр "Шелапутинский", ответчик) о расторжении охранно-арендного договора N 438/2 (N 00-105/05) от 01.08.2005 (26.12.2005), заключенного между Департаментом и ООО "Правовой центр "Шелапутинский", на пользование отнесенного к недвижимому культурному наследию объекта "Городская усадьба, XIX в. Флигель", расположенного по адресу: г. Москва, Шелапутинский пер., д. 3, стр. 2, общей площадью 525,9 кв. м; взыскании 331 356 руб. 17 коп., составляющих: 280 041 руб. 75 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.10.2010 по 30.09.2012, 51 314 руб. 42 коп. - пеня за просрочку платежей в период с 01.01.2010 по 30.09.2012; выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 525,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Шелапутинский пер., д. 3, стр. 2, обязании передать помещение в освобожденном виде представителю Департамента имущества города Москвы.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы (далее третье лицо).
В связи с реорганизацией Департамента имущества города Москвы судом на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена истца на Департамент городского имущества города Москвы (далее Департамент, истец).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 июня 2013 года исковые требования частично удовлетворены.
Суд взыскал с ООО "Правовой центр "Шелапутинский" в пользу Департамента 22 965 руб. 89 коп. пени; в остальной части в иске отказал.
Суд установил неправомерность начисления истцом арендной платы в период с 01.06.2011 по 30.09.2011 исходя из 1 800 руб. за кв. м в год, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации ранее предусмотренный договором размер арендной платы мог быть изменен не ранее чем с 01.10.2011.
Поскольку ответчиком оплачена арендная плата за заявленный истцом период с 01.10.2010 по 30.09.2012, на момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует, требование истца о взыскании задолженности в размере 280 041 руб. 75 признано судом не подлежащим удовлетворению.
Просрочка платежей ответчиком судом установлена, определена пеня за данное нарушение в сумме 22 965 руб. 89 коп.
Суд установил, что истец направил ответчику претензию N 21-21-3422 от 25.06.2012 с предложением в 15-дневный срок погасить задолженность по арендной плате и пене, о чем уведомить Департамент, либо расторгнуть договор аренды N 438/2 (N 00-105/05) от 01.08.2005.
Поскольку в претензии от 25.06.2012 истец предложил ответчику либо оплатить задолженность, либо расторгнуть договор, ответчик в добровольном порядке произвел оплату задолженности, суд счел требование истца о расторжении указанного договора не подлежащим удовлетворению.
В связи с отказом в расторжении договора в выселении ответчика из нежилого помещения, являющегося объектом аренды, также судом отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2013 года указанное решение оставлено без изменения.
Департаментом подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит данные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Истец не согласен с выводом суда о необоснованности начисления арендной платы в период с 01.06.2011 по 30.09.2011 исходя из 1 800 руб. за кв. м в год.
Указывает, что дополнительным соглашением от 25.11.2010 к договору стороны установили, что величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы и не может быть снижена.
В соответствии с пунктом 9 дополнительного соглашения начиная с 2010 года арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще одного раза в год изменять ставку арендной платы.
Изменение ставки производится при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы.
Таким образом, стороны установили механизм определения и порядок изменения ставки арендной платы по договору.
Постановлением Правительства от 12.04.2011 N 135-ПП установлен размер минимальной ставки арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, на 2011 год, который составил 1 800 рублей за 1 кв. м в год.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.
Ответчик возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.
Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судом установлено, что между Комитетом по культурному наследию города Москвы (арендодатель) и Союзом общественных объединений "Международный фонд защиты от дискриминации, за соблюдение конституционных прав и основных свобод человека" (арендатор) заключен охранно-арендный договор (аренды объекта культурного наследия) N 438/2 (N 00-105/05) от 01.08.2005 (26.12.2005 г.), согласно которому на основании Постановления Правительства Москвы от 07.09.2004 N 612-ПП первый сдает, а последний принимает в арендное пользование объект, отнесенный к недвижимому культурному наследию, а именно: Городская усадьба XIX в. Флигель (Морозовская богадельня), общей площадью 525,9 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Шелапутинский пер., д. 3, стр. 2.
Срок аренды - с 01.08.2005 по 07.09.2029 (пункт 1.4 договора).
Дополнительным соглашением от 01.08.2008 стороны установили срок аренды с 01.08.2005 по 07.09.2057.
Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Соглашением N 438/2-с от 01.10.2007 права и обязанности арендатора по названному договору переданы ООО "Правовой центр "Шелапутинский".
Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.10.2007.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2.1. договора аренды за использование объекта арендатор вносит арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом или письменным уведомлением о перерасчете арендной платы.
Дополнительным соглашением от 25.11.2010 стороны изложили раздел 2 договора в следующей редакции: "за указанный в разделе 1 договора объект величина арендной платы устанавливается в соответствии с уведомлением о размере арендной платы. Величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы и не может быть снижена. Арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере одной двенадцатой (1/12) части от годовой арендной платы в бюджет города Москвы".
В соответствии с Приложением N 2 к соглашению N 438/2-с от 01.10.2007 о передаче прав и обязанностей размер годовой арендной платы составляет 438 828 руб. из расчета стоимости 1 кв. м - 920 руб.
Уведомлением арендодателя (Москомнаследие) от 09.10.2008 N 16-03-203/8-21 с 01 октября 2008 года установлена ставка арендной платы 1 000 руб. за 1 кв. м в год; уведомлением от 07.08.2009 N 16-03-203/8-117 установлена ставка арендной платы 1 070 руб. за 1 кв. м в год с 01 октября 2009 года.
В соответствии с пунктом 9 дополнительного соглашения от 25.11.2010 начиная с 2010 года арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год изменять ставку арендной платы. Указанное изменение ставки производится при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы. Изменение ставки арендной платы оформляется уведомлением. Арендодатель направляет в адрес арендатора уведомление (заказным письмом с уведомлением), подписанное арендодателем, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы, с приложением расчета. В данном случае ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке и считается согласованной сторонами через один месяц с момента отправления такого уведомления. Уведомление является неотъемлемой частью настоящего дополнительного соглашения.
Департамент указывает, что с 01.01.2010 ставка арендной платы перешла из Департамента Культурного наследия и составляла 1 070 руб. за кв. м в год.
Постановлением Правительства Москвы от 22.09.2009 N 1016-ПП установлен размер минимальной ставки арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, составлявший 1 200 руб. за 1 кв. м в год. То есть в 2010 году ставка арендной платы была изменена в октябре 2010 года и с 01.10.2010 составляла 1 200 руб. за кв. м в год.
Постановлением Правительства Москвы от 12.04.2011 N 135-ПП установлен размер минимальной ставки арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, в размере 1 800 руб. за 1 кв. м в год. По изменению ставки сторонами подписано дополнительное соглашение 11.08.2011. Таким образом, ответчик согласовал период (с 01.06.2011) действия изменения цены ставки арендной платы в размере 1 800 руб. за кв. м в год.
Исходя из указанных размеров ставки арендной платы истцом определена задолженность истца за период с 01.10.2010 по 30.06.2012 в сумме 481 852 руб. 31 коп., о чем истец указал в направленной в адрес ответчика претензии N 21-21-3422 от 25.06.2012 с предложением в 15-дневный срок погасить задолженность по арендной плате и пене, о чем уведомить Департамент либо расторгнуть договор аренды N 438/2 (N 00-105/05) от 01.08.2005.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Суд установил, что пунктом 9 дополнительного соглашения от 25.11.2010 к договору стороны согласовали, что начиная с 2010 года арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год изменять ставку арендной платы.
Департамент имущества города Москвы как новый арендодатель применил ставку арендной платы в размере 1 200 руб. за 1 кв. м в год, установленную на 2010 год Постановлением Правительства Москвы от 22.09.2009 N 1016-ПП с 01 октября 2010 года.
Ссылка истца на дополнительное соглашение, согласно которому арендная плата рассчитана в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 12.04.2011 N 135-ПП с 01.06.2011 по 31.12.2011 и составляет 1 800 руб. 00 коп. за 1 кв. м в год признана судом необоснованной, поскольку в дело представлено неподписанное сторонами дополнительное соглашение. Доказательства его подписания, а также направления ответчику не представлены. Кроме того, данное дополнительное соглашение имеет дату составления 05.04.2013.
Суд пришел к правильному выводу, что в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора размер арендной платы мог быть изменен не ранее чем с 01 октября 2011 года. В связи с чем признал начисление истцом арендной платы в период с 01.06.2011 по 30.09.2011 исходя из 1 800 руб. за кв. м в год неправомерным.
Суд установил, что ответчиком оплачена арендная плата за заявленный истцом период с 01.10.2010 по 30.09.2012, на момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует, в связи с чем во взыскании задолженности отказал.
Поскольку ответчиком допущена просрочка в уплате платежей, суд на основании статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4.2 договора аренды взыскал с ответчика 22 965 руб. 89 коп. пени исходя из подлежащей уплате ответчиком арендной платы в соответствии с вышеизложенными ставками.
В обоснование требования о расторжении охранно-арендного договора N 438/2 (N 00-104/05) от 01.08.2005 (26.12.2005) истец ссылается на то, что арендатор с 01.10.2010 по 30.09.2012 не оплачивал арендную плату, то есть существенно нарушил условия договора, допустив просрочку платежей более 2-х периодов оплаты подряд, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а также на нарушение ответчиком положений пункта 3.2. договора - что ремонтно-восстановительные работы объекта ответчиком не выполнены, объект находится в аварийном состоянии согласно акту осмотра объекта от 20.11.2012.
Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что о предстоящем расторжении охранно-арендного договора стороны должны уведомить друг друга не позднее чем за один месяц.
Основания для досрочного расторжения договора N 438/2 (N 00-104/05) от 01.08.2005 (26.12.2005) данным договором не предусмотрены.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Согласно статье 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как сказано выше, истец направил ответчику претензию N 21-21-3422 от 25.06.2012 с предложением в 15-дневный срок погасить задолженность по арендной плате и пене, о чем уведомить Департамент, либо расторгнуть договор аренды N 438/2 (N 00-105/05) от 01.08.2005.
Поскольку в претензии от 25.06.2012 истец предложил ответчику либо оплатить задолженность, либо расторгнуть договор, ответчик в добровольном порядке произвел оплату задолженности, суд счел, что требование истца о расторжении указанного договора не подлежит удовлетворению.
Данный вывод суда соответствует нормам материального права, установленным судом обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Судебная коллегия полагает необоснованной ссылку истца на пункт 23 Постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в котором разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу, что обратившись в арбитражный суд с требованием о расторжении договора по истечении 3-х месячного срока после оплаты ответчиком задолженности, истцом не был соблюден разумный срок.
Также судом оценен довод истца о нарушении охранного соглашения.
Судом установлено, что претензия от 25.06.2012 не содержит требования об устранении нарушений раздела 3 охранно-арендного договора. Истцом в адрес ответчика направлена претензия N 21-21-98 с предложением в срок до 01.03.2013 с момента направления настоящей претензии устранить имеющиеся нарушения путем проведения работ, указанных в разделе II договора, либо расторгнуть охранно-арендный договор N 00-105/05 от 26.12.2005.
Данная претензия направлена ответчику 04.02.2013, то есть после подачи настоящего иска с требованием о расторжении договора в связи с неоплатой арендных платежей. Суд не принял указанные в претензии N 21-21-98 от 04.02.2013 основания для расторжения договора в качестве оснований по данному спору в связи с несоблюдением претензионного порядка в этой части требований.
Поскольку в расторжении договора судом отказано, не подлежит удовлетворению требование о выселении ответчика из нежилого помещения, являющегося объектом аренды по данному договору.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд установил вышеизложенные обстоятельства.
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлены основания для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, которыми являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Суд кассационной инстанций не установил наличия вышеперечисленных оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем считает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставляет без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 06 июня 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2013 года по делу N А40-142783/12-37-576 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
О.И.РУСАКОВА
А.А.ДЕРБЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)