Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шамова А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Шубиной И.И.,
и судей Грицких Е.А., Баталовой И.С.
при секретаре Ш.,
с участием прокурора Бедняковой В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Баталовой И.С.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя З.С.В., З.В.Н., З.В.Д. на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 02 декабря 2013 года, которым постановлено:
Исковые требования И.Ф. к З.В.Д., З.С.В., З.В.Н. о восстановлении первоначального положения, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, передачи квартиры в собственность г. Москвы, аннулировании из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о праве собственности, вселении в жилое помещение, выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета - удовлетворить.
Истребовать из чужого незаконного владения З.В.Д., З.С.В., З.В.Н. квартиру по адресу: г. Москва, ул. Педагогическая, дом *, квартира **.
Вернуть квартиру по адресу: г. Москва, ул. Педагогическая, дом *, квартира **, в собственность города Москвы.
Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о праве собственности З.В.Д., З.С.В., З.В.Н., на жилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Педагогическая, дом *, квартира **.
Выселить З.В.Д., З.С.В., З.В.Н. из жилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Педагогическая, дом *, квартира **.
Вселить И.Ф. в жилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Педагогическая, дом *, квартира **.
Решение суда является основанием для снятия З.В.Д., З.С.В., З.В.Н. с регистрационного учета по адресу: г. Москва, ул. Педагогическая, дом *, квартира **.
установила:
И.Ф. обратился с иском к З.В.Д., З.С.В., З.В.Н. о восстановлении первоначального положения, существовавшего до момента нарушения его прав, а именно до момента заключения договора передачи жилого помещения в собственность на имя И.Н. N *****-У**** от 18.11.2011 года, истребовании квартиры по адресу: г. Москва, ул. Педагогическая, дом *, кв. ** из чужого владения ответчиков, передаче квартиры в собственность г. Москвы; вселении истца в указанную квартиру, аннулировании записи о праве собственности ответчиков на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, восстановлении записи о праве собственности г. Москвы на указанную квартиру; выселении ответчиков, аннулировании записи об их регистрационном учете.
Исковые требования мотивированы тем, что 07.10.2011 г. истец был снят с регистрационного учета в квартире N ** по адресу: г. Москва, ул. Педагогическая, дом * на основании заочного решения Нагатинского районного суда г. Москвы от 12.08.2011 года.
В дальнейшем супругой истца И.Н. спорная квартира была приватизирована на свое имя на основании договора передачи жилого помещения в собственность N *****-У **** от 18 ноября 2011 года.
Впоследствии 19.01.2012 г. И.Н. заключила договор купли-продажи квартиры с Л., которая, в свою очередь произвела отчуждение квартиры в пользу ответчиков З.В.Д., З.С.В., З.В.Н.
Определением Нагатинского районного суда г. Москвы от 28 мая 2012 г. заочное решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 12 августа 2011 года было отменено, после чего произведен поворот исполнения решения, регистрация истца в спорной квартире была восстановлена. В дальнейшем производство по делу было прекращено, в настоящее время истец восстановлен в качестве лица, ранее вселенного в квартиру по договору социального найма.
Поскольку квартира является единственным жильем истца, в настоящее время находится в собственности ответчиков, выбыла из владения истца помимо его воли вследствие незаконных действий И.Н., которая в отсутствие волеизъявления истца приватизировала квартиру на свое имя, учитывая, что вступившими в законную силу судебными актами истец восстановлен в правах, касающихся владения и пользования спорной квартирой, он обратился с иском об истребовании квартиры из владения ответчиков, и требованиями об их выселении, снятии с регистрационного учета, аннулировании сведений о праве собственности ответчиков на спорную квартиру в ЕГРП, своем вселении в квартиру.
В судебном заседании истец и его представитель на удовлетворении исковых требований настаивали.
Ответчики и их представитель против удовлетворения исковых требований возражали, ссылаясь на то, что квартира была приобретена по договору купли-продажи, который не признан судом недействительным, при совершении сделки оснований усомниться в наличии полномочий у продавца квартиры не имелось. Также ответчики указали, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав.
Представитель И.Н., которая указана в исковом заявлении в качестве третьего лица, в судебном заседании исковые требования поддержала.
Указанные истцом в качестве третьих лиц Л., Д.В., ОАО "******", Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Управление Росреестра по г. Москве своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассмотрено судом в их отсутствие, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель ответчиков, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
В судебном заседании представитель ответчиков З.С.В., З.В.Н., З.В.Д., а также ответчик З.С.В. доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.
Ответчики З.В.Д., З.В.Н. в заседание судебной коллегии не явились, извещение о рассмотрении апелляционной жалобы получено ими 05.05.2014 г., в материалах дела имеются нотариально удостоверенные доверенности, выданные ими на представление своих интересов З.С.В. (л.д. 233).
Истец и его представитель против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.
Третьи лица Л., ОАО "******", Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Управление Росреестра по г. Москве своих представителей в заседание судебной коллегии не направили, извещались о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заблаговременно (л.д. 235 - 239).
С учетом того, что судом были предприняты все меры по заблаговременному извещению лиц, участвующих в деле, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчиков, пояснения ответчика З.С.В., объяснения истца и его представителя, заслушав заключение прокурора, полагавшего решение суда первой инстанции законным и обоснованным, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 г. "О приватизации жилого фонда в РФ" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Согласно ст. 12 ГК РФ - защита гражданских прав осуществляется путем, в частности, восстановления положения, существовавшего до нарушения права. Статьей 301 ГК РФ определено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Из положений ст. 305 ГК РФ следует, что права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, спорным жилым помещением является трехкомнатная квартира по адресу: <...>.
Согласно договору социального найма от 26.06.2009 г. истец являлся нанимателем спорного жилого помещения, помимо него в качестве членов семьи в данное жилое помещение вселены Д.В. (дочь), Д.С. (внучка), И.Н. (бывшая жена) (л.д. 33).
Заочным решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 12.08.2011 г. истец был признан утратившим право пользования указанным жилым помещением, из текста решения следует, что оно является основанием для снятия истца с регистрационного учета по данному адресу. Решение было исполнено, истец был снят с регистрационного учета.
18.11.2011 г. И.Н. было приватизировано спорное жилое помещение, заключен договор передачи жилого помещения в собственность N 050106-У 14457.
19.01.2012 г. между И.Н. и Л. был заключен договор купли-продажи квартиры, договор и переход права собственности зарегистрированы 31.01.2012 г. (л.д. 82), в этот же день Л. выдано свидетельство о праве собственности на квартиру (л.д. 84).
08.02.2012 г., т.е. через восемь дней после регистрации права собственности на спорную квартиру на имя Л., между ней и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (л.д. 85 - 86).
29.02.2012 г. между Л. и ответчиками З-выми был заключен основной договор купли-продажи спорной квартиры. 27.03.2012 г. произведена государственная регистрация договора и государственная регистрация права собственности. В настоящее время собственниками квартиры согласно данным из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются ответчики (л.д. 179 - 181).
При приобретении квартиры ответчиками был заключен договор ипотечного страхования, застрахованы риски, связанные с утратой спорной квартиры, страховая стоимость определена в размере стоимости, указанной в договоре купли-продажи (л.д. 67).
Определением Нагатинского районного суда г. Москвы от 28.05.2012 г. заочное решение этого же суда, которым истец был признан утратившим право пользования квартирой, отменено, производство по делу возобновлено. Впоследствии Определением этого же суда от 05.10.2012 г. производство по гражданскому делу о признании истца утратившим право пользования квартирой было прекращено в связи с отказом истца от иска.
Этим же определением суда произведен поворот исполнения заочного решения Нагатинского районного суда г. Москвы от 12.08.2011 г., восстановлена регистрация истца в спорной квартире.
Поскольку права истца в отношении владения и пользования спорной квартирой были восстановлены, однако фактически квартира находится во владении ответчиков, истец обратился с настоящим иском.
Разрешая заявленные исковые требования, суд пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения, указав, что сделка по передаче спорной квартиры в собственность в порядке приватизации И.Н., является ничтожной, поскольку совершена без учета прав на приватизацию истца и иных указанных в договоре социального найма лиц, которые волеизъявление в отношении приватизации не изъявляли, последующие сделки купли-продажи квартиры между И.Н. и Л., и между Л. и ответчиками также являются недействительными. При этом суд установил, что спорная квартира выбыла из владения истца помимо его воли.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. При этом судебная коллегия принимает во внимание следующее.
Статьей 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище.
Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса РФ сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
В соответствии с частью 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.
В силу статьи 11 Жилищного кодекса РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку решение суда, которым истец был признан утратившим право пользования квартирой, отменено, т.е. не породило юридически значимых последствий, заключение договора приватизации только на имя И.Н. в отсутствие согласия истца, также не может быть признано законным. Договор приватизации в силу нарушения требований ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" является ничтожным.
При том ничтожная сделка является таковой независимо от наличия судебного решения, для признания ее таковой не требуется предъявления самостоятельного иска. Из положений п. 32 Постановления Пленума ВС РФ N 6, ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 г. следует, что ГК РФ не исключает возможность предъявления требования о признании ничтожной сделки недействительной, однако в целом этого не требуется.
Поскольку договор приватизации, заключенный И.Н. в отсутствие не только согласия истца, но и какого-либо волеизъявления истца, принимая во внимание, что по договору социального найма он является нанимателем квартиры, является ничтожной сделкой, ничтожными являются и последующие сделки по отчуждению И.Н. квартиры в собственность Л. и последующее отчуждение Л. квартиры в пользу ответчиков независимо от того, что требования о признании данных сделок ничтожными не заявлены (п. 1 ст. 166 ГК РФ).
Данные сделки являются ничтожными, поскольку в силу ст. 168 ГК РФ в редакции на дату их совершения, совершены с нарушением требований закона, а именно, спорное жилое помещение отчуждено лицом, которое не имело право его отчуждать.
С учетом изложенного является правильным вывод суда о том, что спорное жилое помещение должно быть возвращено в собственность города Москвы. При этом Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, являясь уполномоченным представителем г. Москвы в области жилищных споров, указанное решение суда не обжалует, т.е., по существу, не возражает против того, чтобы спорное помещение было возвращено в собственность г. Москвы.
Также правомерным представляется заявлением истцом требования об истребовании спорной квартиры из владения ответчиков, поскольку между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, следовательно, спор о возврате имущества подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ (п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Представляется, что выбранный истцом способ защиты посредством заявления требований об истребовании имущества от ответчиков является верным, поскольку истец, не будучи стороной ни одной из сделок по отчуждению имущества, лишен возможности заявить требование о применении последствий их недействительности. Вместе с тем, право собственности ответчиков на спорную квартиру зарегистрировано в ЕГРП, они фактически проживают в ней, квартира находится в их владении, тогда как сам истец лишен возможности вселиться в квартиру, проживать в ней и реализовать свое право на приватизацию. Иным способом истец лишен возможности реализовать свои права.
Также верным является вывод суда о том, что имущество выбыло из владения помимо воли, поскольку истец не осуществлял в какой-либо форме свое волеизъявление, касающееся приватизации спорной квартиры, заключение договора приватизации осуществлено в отсутствие волеизъявления истца, равно как и последующие договоры, между тем, истец как потенциальный собственник квартиры мог бы выразить свое согласие или несогласие на ее отчуждение, однако сведениями об отчуждении квартиры он не обладал.
С учетом изложенного, правильными являются выводы суда о том, что квартира подлежит истребованию от ответчиков в собственность г. Москвы, ответчики подлежат выселению, снятию с регистрационного учета, сведения о праве собственности в ЕГРП подлежат аннулированию, а истец подлежит вселению в спорное жилое помещение.
Также судебная коллегия отмечает, что при установленных обстоятельствах выбытия квартиры из владения лица помимо его воли, не имеет правового значения то обстоятельство, что ответчики являются добросовестными приобретателями, поскольку в силу ст. 302 ГК РФ от добросовестного приобретателя можно истребовать имущество в любом случае, если это имущество выбыло помимо воли истца.
Вместе с тем, судебная коллегия отмечает то обстоятельство, что при совершении сделки по приобретению спорной квартиры ответчики не проявили должной осмотрительности. В частности, предварительный договор купли-продажи был заключен с ответчиками 08.02.2012 г., т.е. через восемь дней после регистрации права собственности на имя продавца Л. (31.01.2012 г.), предыдущая сделка между Л. и И.Н. была заключена 19.01.2012 г., т.е. в течение полутора месяцев право собственности на квартиру перешло дважды. Кроме того, сам договор приватизации также был заключен 18.11.2011 г., т.е. незадолго до совершения первой сделки. Кроме того, в выписке из домовой книги в отношении спорной квартиры при заключении всех сделок имелась информация о том, что наниматель квартиры и двое членов его семьи выписаны по решению суда.
Выражая несогласие с решением суда, в апелляционной жалобе представитель ответчиков указывает, что судом не были привлечены к участию в деле в качестве ответчиков Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Л., И.Н.
Данный довод, по мнению судебной коллегии, не является основанием для отмены судебного решения, поскольку данные лица были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц; требования истца к данным лицам не заявлялись, были заявлены только в отношении ответчиков и в отношении ответчиков были удовлетворены, сами указанные выше лица апелляционные жалобы на решение суда не подали.
По мнению заявителя жалобы, непривлечение в качестве ответчиков Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Л., И.Н. лишило истцов возможность заявить встречные исковые требования. Однако истцы не лишены права обратиться с самостоятельными требованиями в порядке отдельного иска. Кроме того, встречные требования в процессе в силу ст. 137 ГПК РФ подлежат предъявлению к истцу, а не к ответчику, между тем, истцом по делу являлся только И.Ф.
Довод апелляционной жалобы о несостоятельности вывода суда о том, что истец помимо воли был лишен возможности владеть и пользоваться квартирой, поскольку в ходе рассмотрения гражданского дела N 2-6125/01, находящегося в архиве суда, было установлено, что истец выехал из квартиры в 1995 г. добровольно, не является основанием для отмены судебного акта, поскольку в установленном законом порядке истец не признавался утратившим право пользования спорной квартирой, в ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что истец не имел намерений не участвовать в приватизации квартиры, равно как и не имел намерений впоследствии произвести отчуждение квартиры.
Довод апелляционной жалобы о том, что истец не вправе требовать возврата спорного имущества в свое владение и возврата имущества в собственность г. Москвы, судебная коллегия находит необоснованным, поскольку с учетом конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что в отношении спорной квартиры имели место ряд сделок, заявление данных исковых требований являлось единственно возможным способом восстановления нарушенных прав истца на владение и пользование квартирой, которые у него никогда не прекращались как у нанимателя квартиры по договору социального найма, но которых он вынужденно был лишен в связи с фактическим нахождением квартиры в собственности и владении ответчиков. Кроме того, Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы решение суда в части возврата квартиры в собственность г. Москвы не обжалует.
Также судебная коллегия учитывает, что в силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, т.е. право на предъявление виндикационного иска об истребовании имущества, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Утверждение ответчиков в апелляционной жалобе о том, что истцом нарушен срок исковой давности, о чем они заявляли в суде первой инстанции, поскольку истец добровольно прекратил владение жилым помещением с 1995 г., судебная коллегия отклоняет. Данный довод был предметом исследования суда первой инстанции, который обоснованно пришел к выводу, что срок исковой давности не пропущен, т.к. истец обратился с иском в октябре 2012 года, его жилищные права были нарушены при снятии его с регистрационного учета из спорной квартиры 07.10.2011 года. Оснований полагать, что права истца были нарушены в 1995 г. не имеется, т.к. установленных вступившим в законную силу судебным актом сведений о том, что истец добровольно выехал из квартиры в 1995 г. не имеется.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 02 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя З.С.В., З.В.Н., З.В.Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-13996/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 мая 2014 г. по делу N 33-13996/2014
Судья: Шамова А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Шубиной И.И.,
и судей Грицких Е.А., Баталовой И.С.
при секретаре Ш.,
с участием прокурора Бедняковой В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Баталовой И.С.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя З.С.В., З.В.Н., З.В.Д. на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 02 декабря 2013 года, которым постановлено:
Исковые требования И.Ф. к З.В.Д., З.С.В., З.В.Н. о восстановлении первоначального положения, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, передачи квартиры в собственность г. Москвы, аннулировании из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о праве собственности, вселении в жилое помещение, выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета - удовлетворить.
Истребовать из чужого незаконного владения З.В.Д., З.С.В., З.В.Н. квартиру по адресу: г. Москва, ул. Педагогическая, дом *, квартира **.
Вернуть квартиру по адресу: г. Москва, ул. Педагогическая, дом *, квартира **, в собственность города Москвы.
Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о праве собственности З.В.Д., З.С.В., З.В.Н., на жилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Педагогическая, дом *, квартира **.
Выселить З.В.Д., З.С.В., З.В.Н. из жилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Педагогическая, дом *, квартира **.
Вселить И.Ф. в жилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Педагогическая, дом *, квартира **.
Решение суда является основанием для снятия З.В.Д., З.С.В., З.В.Н. с регистрационного учета по адресу: г. Москва, ул. Педагогическая, дом *, квартира **.
установила:
И.Ф. обратился с иском к З.В.Д., З.С.В., З.В.Н. о восстановлении первоначального положения, существовавшего до момента нарушения его прав, а именно до момента заключения договора передачи жилого помещения в собственность на имя И.Н. N *****-У**** от 18.11.2011 года, истребовании квартиры по адресу: г. Москва, ул. Педагогическая, дом *, кв. ** из чужого владения ответчиков, передаче квартиры в собственность г. Москвы; вселении истца в указанную квартиру, аннулировании записи о праве собственности ответчиков на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, восстановлении записи о праве собственности г. Москвы на указанную квартиру; выселении ответчиков, аннулировании записи об их регистрационном учете.
Исковые требования мотивированы тем, что 07.10.2011 г. истец был снят с регистрационного учета в квартире N ** по адресу: г. Москва, ул. Педагогическая, дом * на основании заочного решения Нагатинского районного суда г. Москвы от 12.08.2011 года.
В дальнейшем супругой истца И.Н. спорная квартира была приватизирована на свое имя на основании договора передачи жилого помещения в собственность N *****-У **** от 18 ноября 2011 года.
Впоследствии 19.01.2012 г. И.Н. заключила договор купли-продажи квартиры с Л., которая, в свою очередь произвела отчуждение квартиры в пользу ответчиков З.В.Д., З.С.В., З.В.Н.
Определением Нагатинского районного суда г. Москвы от 28 мая 2012 г. заочное решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 12 августа 2011 года было отменено, после чего произведен поворот исполнения решения, регистрация истца в спорной квартире была восстановлена. В дальнейшем производство по делу было прекращено, в настоящее время истец восстановлен в качестве лица, ранее вселенного в квартиру по договору социального найма.
Поскольку квартира является единственным жильем истца, в настоящее время находится в собственности ответчиков, выбыла из владения истца помимо его воли вследствие незаконных действий И.Н., которая в отсутствие волеизъявления истца приватизировала квартиру на свое имя, учитывая, что вступившими в законную силу судебными актами истец восстановлен в правах, касающихся владения и пользования спорной квартирой, он обратился с иском об истребовании квартиры из владения ответчиков, и требованиями об их выселении, снятии с регистрационного учета, аннулировании сведений о праве собственности ответчиков на спорную квартиру в ЕГРП, своем вселении в квартиру.
В судебном заседании истец и его представитель на удовлетворении исковых требований настаивали.
Ответчики и их представитель против удовлетворения исковых требований возражали, ссылаясь на то, что квартира была приобретена по договору купли-продажи, который не признан судом недействительным, при совершении сделки оснований усомниться в наличии полномочий у продавца квартиры не имелось. Также ответчики указали, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав.
Представитель И.Н., которая указана в исковом заявлении в качестве третьего лица, в судебном заседании исковые требования поддержала.
Указанные истцом в качестве третьих лиц Л., Д.В., ОАО "******", Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Управление Росреестра по г. Москве своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассмотрено судом в их отсутствие, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель ответчиков, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
В судебном заседании представитель ответчиков З.С.В., З.В.Н., З.В.Д., а также ответчик З.С.В. доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.
Ответчики З.В.Д., З.В.Н. в заседание судебной коллегии не явились, извещение о рассмотрении апелляционной жалобы получено ими 05.05.2014 г., в материалах дела имеются нотариально удостоверенные доверенности, выданные ими на представление своих интересов З.С.В. (л.д. 233).
Истец и его представитель против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.
Третьи лица Л., ОАО "******", Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Управление Росреестра по г. Москве своих представителей в заседание судебной коллегии не направили, извещались о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заблаговременно (л.д. 235 - 239).
С учетом того, что судом были предприняты все меры по заблаговременному извещению лиц, участвующих в деле, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчиков, пояснения ответчика З.С.В., объяснения истца и его представителя, заслушав заключение прокурора, полагавшего решение суда первой инстанции законным и обоснованным, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 г. "О приватизации жилого фонда в РФ" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Согласно ст. 12 ГК РФ - защита гражданских прав осуществляется путем, в частности, восстановления положения, существовавшего до нарушения права. Статьей 301 ГК РФ определено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Из положений ст. 305 ГК РФ следует, что права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, спорным жилым помещением является трехкомнатная квартира по адресу: <...>.
Согласно договору социального найма от 26.06.2009 г. истец являлся нанимателем спорного жилого помещения, помимо него в качестве членов семьи в данное жилое помещение вселены Д.В. (дочь), Д.С. (внучка), И.Н. (бывшая жена) (л.д. 33).
Заочным решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 12.08.2011 г. истец был признан утратившим право пользования указанным жилым помещением, из текста решения следует, что оно является основанием для снятия истца с регистрационного учета по данному адресу. Решение было исполнено, истец был снят с регистрационного учета.
18.11.2011 г. И.Н. было приватизировано спорное жилое помещение, заключен договор передачи жилого помещения в собственность N 050106-У 14457.
19.01.2012 г. между И.Н. и Л. был заключен договор купли-продажи квартиры, договор и переход права собственности зарегистрированы 31.01.2012 г. (л.д. 82), в этот же день Л. выдано свидетельство о праве собственности на квартиру (л.д. 84).
08.02.2012 г., т.е. через восемь дней после регистрации права собственности на спорную квартиру на имя Л., между ней и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (л.д. 85 - 86).
29.02.2012 г. между Л. и ответчиками З-выми был заключен основной договор купли-продажи спорной квартиры. 27.03.2012 г. произведена государственная регистрация договора и государственная регистрация права собственности. В настоящее время собственниками квартиры согласно данным из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются ответчики (л.д. 179 - 181).
При приобретении квартиры ответчиками был заключен договор ипотечного страхования, застрахованы риски, связанные с утратой спорной квартиры, страховая стоимость определена в размере стоимости, указанной в договоре купли-продажи (л.д. 67).
Определением Нагатинского районного суда г. Москвы от 28.05.2012 г. заочное решение этого же суда, которым истец был признан утратившим право пользования квартирой, отменено, производство по делу возобновлено. Впоследствии Определением этого же суда от 05.10.2012 г. производство по гражданскому делу о признании истца утратившим право пользования квартирой было прекращено в связи с отказом истца от иска.
Этим же определением суда произведен поворот исполнения заочного решения Нагатинского районного суда г. Москвы от 12.08.2011 г., восстановлена регистрация истца в спорной квартире.
Поскольку права истца в отношении владения и пользования спорной квартирой были восстановлены, однако фактически квартира находится во владении ответчиков, истец обратился с настоящим иском.
Разрешая заявленные исковые требования, суд пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения, указав, что сделка по передаче спорной квартиры в собственность в порядке приватизации И.Н., является ничтожной, поскольку совершена без учета прав на приватизацию истца и иных указанных в договоре социального найма лиц, которые волеизъявление в отношении приватизации не изъявляли, последующие сделки купли-продажи квартиры между И.Н. и Л., и между Л. и ответчиками также являются недействительными. При этом суд установил, что спорная квартира выбыла из владения истца помимо его воли.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. При этом судебная коллегия принимает во внимание следующее.
Статьей 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище.
Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса РФ сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
В соответствии с частью 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.
В силу статьи 11 Жилищного кодекса РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку решение суда, которым истец был признан утратившим право пользования квартирой, отменено, т.е. не породило юридически значимых последствий, заключение договора приватизации только на имя И.Н. в отсутствие согласия истца, также не может быть признано законным. Договор приватизации в силу нарушения требований ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" является ничтожным.
При том ничтожная сделка является таковой независимо от наличия судебного решения, для признания ее таковой не требуется предъявления самостоятельного иска. Из положений п. 32 Постановления Пленума ВС РФ N 6, ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 г. следует, что ГК РФ не исключает возможность предъявления требования о признании ничтожной сделки недействительной, однако в целом этого не требуется.
Поскольку договор приватизации, заключенный И.Н. в отсутствие не только согласия истца, но и какого-либо волеизъявления истца, принимая во внимание, что по договору социального найма он является нанимателем квартиры, является ничтожной сделкой, ничтожными являются и последующие сделки по отчуждению И.Н. квартиры в собственность Л. и последующее отчуждение Л. квартиры в пользу ответчиков независимо от того, что требования о признании данных сделок ничтожными не заявлены (п. 1 ст. 166 ГК РФ).
Данные сделки являются ничтожными, поскольку в силу ст. 168 ГК РФ в редакции на дату их совершения, совершены с нарушением требований закона, а именно, спорное жилое помещение отчуждено лицом, которое не имело право его отчуждать.
С учетом изложенного является правильным вывод суда о том, что спорное жилое помещение должно быть возвращено в собственность города Москвы. При этом Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, являясь уполномоченным представителем г. Москвы в области жилищных споров, указанное решение суда не обжалует, т.е., по существу, не возражает против того, чтобы спорное помещение было возвращено в собственность г. Москвы.
Также правомерным представляется заявлением истцом требования об истребовании спорной квартиры из владения ответчиков, поскольку между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, следовательно, спор о возврате имущества подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ (п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Представляется, что выбранный истцом способ защиты посредством заявления требований об истребовании имущества от ответчиков является верным, поскольку истец, не будучи стороной ни одной из сделок по отчуждению имущества, лишен возможности заявить требование о применении последствий их недействительности. Вместе с тем, право собственности ответчиков на спорную квартиру зарегистрировано в ЕГРП, они фактически проживают в ней, квартира находится в их владении, тогда как сам истец лишен возможности вселиться в квартиру, проживать в ней и реализовать свое право на приватизацию. Иным способом истец лишен возможности реализовать свои права.
Также верным является вывод суда о том, что имущество выбыло из владения помимо воли, поскольку истец не осуществлял в какой-либо форме свое волеизъявление, касающееся приватизации спорной квартиры, заключение договора приватизации осуществлено в отсутствие волеизъявления истца, равно как и последующие договоры, между тем, истец как потенциальный собственник квартиры мог бы выразить свое согласие или несогласие на ее отчуждение, однако сведениями об отчуждении квартиры он не обладал.
С учетом изложенного, правильными являются выводы суда о том, что квартира подлежит истребованию от ответчиков в собственность г. Москвы, ответчики подлежат выселению, снятию с регистрационного учета, сведения о праве собственности в ЕГРП подлежат аннулированию, а истец подлежит вселению в спорное жилое помещение.
Также судебная коллегия отмечает, что при установленных обстоятельствах выбытия квартиры из владения лица помимо его воли, не имеет правового значения то обстоятельство, что ответчики являются добросовестными приобретателями, поскольку в силу ст. 302 ГК РФ от добросовестного приобретателя можно истребовать имущество в любом случае, если это имущество выбыло помимо воли истца.
Вместе с тем, судебная коллегия отмечает то обстоятельство, что при совершении сделки по приобретению спорной квартиры ответчики не проявили должной осмотрительности. В частности, предварительный договор купли-продажи был заключен с ответчиками 08.02.2012 г., т.е. через восемь дней после регистрации права собственности на имя продавца Л. (31.01.2012 г.), предыдущая сделка между Л. и И.Н. была заключена 19.01.2012 г., т.е. в течение полутора месяцев право собственности на квартиру перешло дважды. Кроме того, сам договор приватизации также был заключен 18.11.2011 г., т.е. незадолго до совершения первой сделки. Кроме того, в выписке из домовой книги в отношении спорной квартиры при заключении всех сделок имелась информация о том, что наниматель квартиры и двое членов его семьи выписаны по решению суда.
Выражая несогласие с решением суда, в апелляционной жалобе представитель ответчиков указывает, что судом не были привлечены к участию в деле в качестве ответчиков Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Л., И.Н.
Данный довод, по мнению судебной коллегии, не является основанием для отмены судебного решения, поскольку данные лица были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц; требования истца к данным лицам не заявлялись, были заявлены только в отношении ответчиков и в отношении ответчиков были удовлетворены, сами указанные выше лица апелляционные жалобы на решение суда не подали.
По мнению заявителя жалобы, непривлечение в качестве ответчиков Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Л., И.Н. лишило истцов возможность заявить встречные исковые требования. Однако истцы не лишены права обратиться с самостоятельными требованиями в порядке отдельного иска. Кроме того, встречные требования в процессе в силу ст. 137 ГПК РФ подлежат предъявлению к истцу, а не к ответчику, между тем, истцом по делу являлся только И.Ф.
Довод апелляционной жалобы о несостоятельности вывода суда о том, что истец помимо воли был лишен возможности владеть и пользоваться квартирой, поскольку в ходе рассмотрения гражданского дела N 2-6125/01, находящегося в архиве суда, было установлено, что истец выехал из квартиры в 1995 г. добровольно, не является основанием для отмены судебного акта, поскольку в установленном законом порядке истец не признавался утратившим право пользования спорной квартирой, в ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что истец не имел намерений не участвовать в приватизации квартиры, равно как и не имел намерений впоследствии произвести отчуждение квартиры.
Довод апелляционной жалобы о том, что истец не вправе требовать возврата спорного имущества в свое владение и возврата имущества в собственность г. Москвы, судебная коллегия находит необоснованным, поскольку с учетом конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что в отношении спорной квартиры имели место ряд сделок, заявление данных исковых требований являлось единственно возможным способом восстановления нарушенных прав истца на владение и пользование квартирой, которые у него никогда не прекращались как у нанимателя квартиры по договору социального найма, но которых он вынужденно был лишен в связи с фактическим нахождением квартиры в собственности и владении ответчиков. Кроме того, Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы решение суда в части возврата квартиры в собственность г. Москвы не обжалует.
Также судебная коллегия учитывает, что в силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, т.е. право на предъявление виндикационного иска об истребовании имущества, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Утверждение ответчиков в апелляционной жалобе о том, что истцом нарушен срок исковой давности, о чем они заявляли в суде первой инстанции, поскольку истец добровольно прекратил владение жилым помещением с 1995 г., судебная коллегия отклоняет. Данный довод был предметом исследования суда первой инстанции, который обоснованно пришел к выводу, что срок исковой давности не пропущен, т.к. истец обратился с иском в октябре 2012 года, его жилищные права были нарушены при снятии его с регистрационного учета из спорной квартиры 07.10.2011 года. Оснований полагать, что права истца были нарушены в 1995 г. не имеется, т.к. установленных вступившим в законную силу судебным актом сведений о том, что истец добровольно выехал из квартиры в 1995 г. не имеется.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 02 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя З.С.В., З.В.Н., З.В.Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)