Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 25 февраля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Борзыкина М.В., Дербенева А.А.,
при участии в заседании:
от истца - закрытого акционерного общества "Строительное управление N 1 М.А.Р." - 1. Паниткова А.В., доверенность от 17.04.2014 г., сроком на 3 года, 2. Хрипунов Ю.И., доверенность от 10.07.2014 г., сроком на 1 год, 3. Семионкина И.А., доверенность N 3 от 10.02.2014 г.,
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Лиа-Инвест" - Пискарев А.В., доверенность от 04.07.2014 г., сроком до 04.07.2015 г.
рассмотрев 25 февраля 2015 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Строительное управление N 1 М.А.Р." (истец)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 23 сентября 2014 года
принятое судьей Буниной О.П.
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 27 ноября 2014 года
принятое судьями Левиной Т.Ю., Савенковым О.В., Кораблевой М.С.
по иску закрытого акционерного общества "Строительное управление N 1 М.А.Р." (ИНН 7724586505, ОГРН 5067746032228)
к обществу с ограниченной ответственностью "Лиа-Инвест" (ИНН 7715629128, ОГРН 1067761330450)
о взыскании убытков в виде упущенной выгоды
установил:
Закрытое акционерного общество "Строительное управление N 1 М.А.Р." (далее - ЗАО "Строительное управление N 1 М.А.Р.") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лиа-Инвест" (далее - ООО "Лиа-Инвест") о взыскании 7 549 448 руб. 92 коп. убытков в виде упущенной выгоды.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил свои требования и отказался от иска в части требования о взыскании убытков в сумме 697 499 руб. 92 коп.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 15, 435, 438, 441 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что в связи с односторонним расторжением со стороны ответчика договора аренды, заключенного, по мнению истца, с 01 октября 2013 года, истец лишился возможности получения доходов от предпринимательской деятельности за 90 дней по заключенным им договорам субаренды. Кроме того, ответчик в нарушение преимущественного права истца на заключение договора аренды, заключил договор аренды имущественного комплекса по адресу: Москва, Лианозовский пр-д, д. 8-8А с иным лицом.
Решением от 23 сентября 2014 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.
Суд также прекратил производство по делу в части требования о взыскании 697 499 руб. 92 коп. убытков, в связи с отказом от иска в этой части.
Суд первой инстанции исходил из отсутствия причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими у истца убытками, недоказанности размера убытков, а также отсутствии каких-либо нарушений в действиях ответчика, которые могли бы причинить убытки.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЗАО "Строительное управление N 1 М.А.Р.", которое не согласно с судебными актами, просит их отменить, как принятые с нарушением норм материального права и не неполным исследованием обстоятельств дела, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель кассационной жалобы считает неправильным вывод судов о том, что новый договор аренды имущественного комплекса между сторонами с 01 октября 2013 года не был заключен. По мнению заявителя, обмен сторонами документами по электронной почте в силу статей 64, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством заключения договора, тем более последние 5 лет соглашение сторон на заключение нового договора происходит именно путем обмена электронными письмами. При этом, имеющаяся в материалах дела выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и приказ подтверждают полномочность лиц, которые вели переписку от имени истца и ответчика, на заключение договора. Таким образом, по мнению заявителя, между сторонами был заключен договор аренды на срок с 01 октября 2013 года и в обоснование своих требований истец ссылался именно на незаконное одностороннее расторжение ответчиком договора от 01 октября 2013 года, который с 01 октября 2013 года не допустил истца на территорию имущественного комплекса. Кроме того, заявитель указывает на нарушение его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Представитель ООО "Лиа-Инвест" в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против доводов кассационной жалобы, просил решение и постановление оставить без изменения.
Предоставленный ООО "Лиа-Инвест" отзыв на кассационную жалобу возвращен судом кассационной инстанции, поскольку он не был заблаговременно направлен в адрес другой стороны.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 16 октября 2012 года между ЗАО "Строительное управление N 1 М.АР." (арендатор) и ООО "Лиа-Инвест" (арендодатель) заключен договор N ЛИ/16-10/12, предметом которого является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатору комплекса зданий и сооружений, расположенных по адресу: Москва, пр. Лианозовский, д. 8А; Москва, Лианозовский, д. 8; Москва, пр. Лианозовский, д. 8, стр. 1-7 (п. 1.1).
Согласно пункту 1.2 названного договора в состав передаваемого в аренду имущества входят и передаются арендатору здания, сооружения, перечень и описание (характеристики) которых приведены в приложении N 1 к договору аренды.
В силу пункта 11.1 договор вступает в силу (считается заключенным) с 16 октября 2012 года и действует до 30 сентября 2013 года. Условия договора применяются к отношениям сторон возникшим только после заключения договора.
В приложении N 1 к договору сторонами согласован перечень объектов, подлежащих передаче арендодателем арендатору по договору от 16 октября 2012 года, а именно: нежилые здания по адресам: Москва, пр. Лианозовский - д. 8, д. 8 стр. 6, д. 8 стр. 1, д. 8 стр. 3, д. 8 стр. 2, д. 8 стр. 5, д. 8 стр. 4, д. 8 стр. 7, а также объект незавершенного строительства по адресу: Москва, пр. Лианозовский, д. 8А.
Согласно двухстороннего акта приема-передачи от 16 октября 2012 года указанные объекты переданы арендодателем и приняты арендатором.
- Разделом 9 договора установлен порядок продления действия (пролонгации) договора, а именно арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор за 30 дней до истечения срока действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены (п. 9.1);
- В случае если в порядке пункта 9.1 договора, договор на новый срок заключен не был в связи с недостижением сторонами соглашения по условиям договора арендодатель вправе заключить договор аренды с любым третьим лицом (п. 9.2);
- В силу пункта 9.3 договора его стороны, если сочтут необходимым, рассмотрят и согласуют дополнительно иной, против указанного выше, порядок срока действия (пролонгации) договора аренды.
Письмом от 27 сентября 2013 года N 01/09-13, в связи с тем, что последним сроком действия договора аренды от 16 октября 2012 года является 30 сентября 2013 года, арендодатель уведомил арендатора об отсутствии намерения вступать в дальнейшим в имущественные отношения с арендатором, а также необходимости освобождения занимаемых площадей от имущества, принадлежащего арендатору, в срок до 01 октября 2013 года, а в срок до 05 октября 2013 года произвести взаиморасчеты, подписать предусмотренные договором акты.
В обоснование требования о взыскании убытков в виде упущенной выгоды истец ссылался на то, что с 01 октября 2013 года между сторонами начал действовать новый договор аренды N ЛИ/01-10/13 от 01 октября 2013 года, который был заключен посредством электронном переписки на условиях прежнего договора аренды N ЛИ/16-10/12 от 16 октября 2012 года, поскольку 27 августа 2013 года истец подтвердил свое намерение на заключение договора аренды на новый срок на тех же условиях. Полагая арендные отношения продленными, истец заключил с 01 октября 2013 года новые договоры субаренды с 34-мя субарендаторами на общую сумму 3 281 980 руб. 33 коп. Между тем, 01 октября 2013 года истец не был допущен ответчиком на территорию имущественного комплекса, который мотивировал свои действия прекращением договорных отношений.
По мнению истца, одностороннее расторжение со стороны ответчика договорных отношений незаконно, в результате этих действий истец лишился возможности получения доходов от предпринимательской деятельности за 90 дней.
Выводы судов обеих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца являются правильными и приняты при полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела.
Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его неимущественного или имущественного права. Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, возможна лишь при наличии определенных условий гражданско-правовой ответственности.
Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено при доказанности одновременно факта нарушения стороной обязательств по договору, наличия причинной связи между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по договору, документально подтвержденного размера убытков, вины лица, нарушившего обязательство (если в соответствии с законом или договором наличие вины является основанием ответственности за нарушение обязательства).
При этом, основанием для удовлетворения требования о взыскании убытков является совокупность названных условий. Недоказанность одного из перечисленных элементов из юридического состава убытков влечет необходимость отказа в иске.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Таким образом, договор аренды зданий и сооружений всегда заключается в письменной форме. Причем, если по общему правилу договор в письменной форме может быть заключен также путем обмена документами (п. 2 ст. 434 ГК), то применительно к аренде зданий и сооружений законодатель предусмотрел только один способ заключения договора - путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В случае несоблюдения установленной законом письменной формы договора аренды здания (сооружения) либо нарушения требования о способе заключения такого договора (путем составления одного документа, подписанного сторонами) договор недействителен (ничтожен).
В обоснование довода о том, что между сторонами был заключен новый договор аренды комплекса зданий и сооружений с 01 октября 2013 года на условиях прежнего договора аренды истец ссылался на электронную переписку между сторонами (л.д. 25-28 т. 1).
Так, в материалы дела предоставлены электронные письма следующего содержания:
-"27.08.2013 г., 15:59, "Рогачев Андрей" Добрый день, Наталья!
Как там наш договор? Со следующей недели вы, как я понимаю, в отпуске.
С уважением, Рогачев Андрей".
- "27.08.2013 г., 16:22, "Вакуленко Наталья" Андрей, добрый день!
Я на следующей неделе еще здесь. Мы готовим.
С уважением Наталья Вакуленко.
Финансовый директор филиала Компании "Нортэекс Эдвайзер Лтд".
-"29.08.2013 г., 11:10, "Вакуленко Наталья" Андрей, добрый день!
Высылаю реквизиты нового договора.
N ЛИ/01-10/13 от 01.10.2013 г.
С уважением, Наталья Вакуленко, финансовый директор филиала Компании "Нортэекс Эдвайзер Лтд".
Между тем, как правильно сделали вывод суды обеих инстанций, электронная переписка не может подтверждать факт заключения нового договора аренды зданий, поскольку не содержит существенных условий договора.
Договора аренды N ЛИ/01-10/13 от 01 октября 2013 года в форме одного письменного документа, подписанного обеими сторонами, не имеется и в материалы дела не предоставлен.
Кроме того, как установили суды обеих инстанций и следует из материалов дела, 27 сентября 2013 года ответчик известил истца о том, что он не намерен вступать в имущественные отношения и просит освободить и возвратить арендуемое имущество до 01 октября 2013 года. Более того, арендуемое имущество было освобождено, следовательно, фактического продления арендных отношений также не последовало.
В связи с изложенными обстоятельствами нельзя сделать вывод о заключении между сторонами нового договора аренды с 01 октября 2013 года, соответственно ввиду отсутствия такого договора ответчик не мог его расторгнуть в одностороннем порядке.
Довод кассационной жалобы на сложившуюся между сторонами в течение последних 5 лет практику заключения нового договора путем обмена письмами по электронной почте не может быть принят, поскольку договор аренды N ЛИ/16-10/12 от 16 октября 2012 года был составлен в виде одного документа и подписан обеими сторонами, между тем как нового договора аренды, заключенного в форме одного документы, подписанного обеими сторонами, в материалы дела не предоставлено. Кроме того, стороны не могут самостоятельно изменить обязательные требования, установленные законом, предъявляемые к форме отдельных договоров аренды.
При таких обстоятельствах, заключение истцом договоров субаренды с 01 октября 2013 года осуществлено истцом на свой страх и риск, поэтому утрата возможности получения доходов от предпринимательской деятельности в данном случае не находится в причинно-следственной связи с действиями ответчика.
В связи с этим, доводы кассационной жалобы о заключении договора аренды с 01 октября 2013 года и незаконном его расторжении в одностороннем порядке со стороны ответчика являются несостоятельными и подлежат отклонению.
Обстоятельствам окончания срока действия договора аренды N ЛИ/16-10/12 от 16 октября 2012 года и извещении арендатора об отсутствии намерения у арендодателя продолжать арендные отношения судами обеих инстанций была дана надлежащая правовая оценка и суды сделали правильный вывод о прекращении договора аренды от 16 октября 2012 года в связи с окончанием срока его действия.
Суды обеих инстанций также исследовали довод истца о нарушении его преимущественного права на заключение договора аренды и указали на отсутствие обстоятельств, препятствующих истцу реализовать право на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора сторон. Между тем, суды не установили наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды и наличие согласия арендодателя на заключение договора аренды на новый срок.
Принимая во внимание вышеназванные обстоятельства в их совокупности, выводы судов являются правильными и сделаны при полном и всестороннем исследовании фактических и существенных обстоятельств дела и при правильном применении норм материального права.
Доводы кассационной жалобы внимательно и подробно изученные судом кассационной инстанции, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 сентября 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2014 года по делу N А40-167104/13 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
М.В.БОРЗЫКИН
А.А.ДЕРБЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 03.03.2015 N Ф05-939/2015 ПО ДЕЛУ N А40-167104/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 марта 2015 г. по делу N А40-167104/13
Резолютивная часть объявлена 25 февраля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Борзыкина М.В., Дербенева А.А.,
при участии в заседании:
от истца - закрытого акционерного общества "Строительное управление N 1 М.А.Р." - 1. Паниткова А.В., доверенность от 17.04.2014 г., сроком на 3 года, 2. Хрипунов Ю.И., доверенность от 10.07.2014 г., сроком на 1 год, 3. Семионкина И.А., доверенность N 3 от 10.02.2014 г.,
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Лиа-Инвест" - Пискарев А.В., доверенность от 04.07.2014 г., сроком до 04.07.2015 г.
рассмотрев 25 февраля 2015 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Строительное управление N 1 М.А.Р." (истец)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 23 сентября 2014 года
принятое судьей Буниной О.П.
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 27 ноября 2014 года
принятое судьями Левиной Т.Ю., Савенковым О.В., Кораблевой М.С.
по иску закрытого акционерного общества "Строительное управление N 1 М.А.Р." (ИНН 7724586505, ОГРН 5067746032228)
к обществу с ограниченной ответственностью "Лиа-Инвест" (ИНН 7715629128, ОГРН 1067761330450)
о взыскании убытков в виде упущенной выгоды
установил:
Закрытое акционерного общество "Строительное управление N 1 М.А.Р." (далее - ЗАО "Строительное управление N 1 М.А.Р.") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лиа-Инвест" (далее - ООО "Лиа-Инвест") о взыскании 7 549 448 руб. 92 коп. убытков в виде упущенной выгоды.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил свои требования и отказался от иска в части требования о взыскании убытков в сумме 697 499 руб. 92 коп.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 15, 435, 438, 441 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что в связи с односторонним расторжением со стороны ответчика договора аренды, заключенного, по мнению истца, с 01 октября 2013 года, истец лишился возможности получения доходов от предпринимательской деятельности за 90 дней по заключенным им договорам субаренды. Кроме того, ответчик в нарушение преимущественного права истца на заключение договора аренды, заключил договор аренды имущественного комплекса по адресу: Москва, Лианозовский пр-д, д. 8-8А с иным лицом.
Решением от 23 сентября 2014 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.
Суд также прекратил производство по делу в части требования о взыскании 697 499 руб. 92 коп. убытков, в связи с отказом от иска в этой части.
Суд первой инстанции исходил из отсутствия причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими у истца убытками, недоказанности размера убытков, а также отсутствии каких-либо нарушений в действиях ответчика, которые могли бы причинить убытки.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЗАО "Строительное управление N 1 М.А.Р.", которое не согласно с судебными актами, просит их отменить, как принятые с нарушением норм материального права и не неполным исследованием обстоятельств дела, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель кассационной жалобы считает неправильным вывод судов о том, что новый договор аренды имущественного комплекса между сторонами с 01 октября 2013 года не был заключен. По мнению заявителя, обмен сторонами документами по электронной почте в силу статей 64, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством заключения договора, тем более последние 5 лет соглашение сторон на заключение нового договора происходит именно путем обмена электронными письмами. При этом, имеющаяся в материалах дела выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и приказ подтверждают полномочность лиц, которые вели переписку от имени истца и ответчика, на заключение договора. Таким образом, по мнению заявителя, между сторонами был заключен договор аренды на срок с 01 октября 2013 года и в обоснование своих требований истец ссылался именно на незаконное одностороннее расторжение ответчиком договора от 01 октября 2013 года, который с 01 октября 2013 года не допустил истца на территорию имущественного комплекса. Кроме того, заявитель указывает на нарушение его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Представитель ООО "Лиа-Инвест" в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против доводов кассационной жалобы, просил решение и постановление оставить без изменения.
Предоставленный ООО "Лиа-Инвест" отзыв на кассационную жалобу возвращен судом кассационной инстанции, поскольку он не был заблаговременно направлен в адрес другой стороны.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 16 октября 2012 года между ЗАО "Строительное управление N 1 М.АР." (арендатор) и ООО "Лиа-Инвест" (арендодатель) заключен договор N ЛИ/16-10/12, предметом которого является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатору комплекса зданий и сооружений, расположенных по адресу: Москва, пр. Лианозовский, д. 8А; Москва, Лианозовский, д. 8; Москва, пр. Лианозовский, д. 8, стр. 1-7 (п. 1.1).
Согласно пункту 1.2 названного договора в состав передаваемого в аренду имущества входят и передаются арендатору здания, сооружения, перечень и описание (характеристики) которых приведены в приложении N 1 к договору аренды.
В силу пункта 11.1 договор вступает в силу (считается заключенным) с 16 октября 2012 года и действует до 30 сентября 2013 года. Условия договора применяются к отношениям сторон возникшим только после заключения договора.
В приложении N 1 к договору сторонами согласован перечень объектов, подлежащих передаче арендодателем арендатору по договору от 16 октября 2012 года, а именно: нежилые здания по адресам: Москва, пр. Лианозовский - д. 8, д. 8 стр. 6, д. 8 стр. 1, д. 8 стр. 3, д. 8 стр. 2, д. 8 стр. 5, д. 8 стр. 4, д. 8 стр. 7, а также объект незавершенного строительства по адресу: Москва, пр. Лианозовский, д. 8А.
Согласно двухстороннего акта приема-передачи от 16 октября 2012 года указанные объекты переданы арендодателем и приняты арендатором.
- Разделом 9 договора установлен порядок продления действия (пролонгации) договора, а именно арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор за 30 дней до истечения срока действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены (п. 9.1);
- В случае если в порядке пункта 9.1 договора, договор на новый срок заключен не был в связи с недостижением сторонами соглашения по условиям договора арендодатель вправе заключить договор аренды с любым третьим лицом (п. 9.2);
- В силу пункта 9.3 договора его стороны, если сочтут необходимым, рассмотрят и согласуют дополнительно иной, против указанного выше, порядок срока действия (пролонгации) договора аренды.
Письмом от 27 сентября 2013 года N 01/09-13, в связи с тем, что последним сроком действия договора аренды от 16 октября 2012 года является 30 сентября 2013 года, арендодатель уведомил арендатора об отсутствии намерения вступать в дальнейшим в имущественные отношения с арендатором, а также необходимости освобождения занимаемых площадей от имущества, принадлежащего арендатору, в срок до 01 октября 2013 года, а в срок до 05 октября 2013 года произвести взаиморасчеты, подписать предусмотренные договором акты.
В обоснование требования о взыскании убытков в виде упущенной выгоды истец ссылался на то, что с 01 октября 2013 года между сторонами начал действовать новый договор аренды N ЛИ/01-10/13 от 01 октября 2013 года, который был заключен посредством электронном переписки на условиях прежнего договора аренды N ЛИ/16-10/12 от 16 октября 2012 года, поскольку 27 августа 2013 года истец подтвердил свое намерение на заключение договора аренды на новый срок на тех же условиях. Полагая арендные отношения продленными, истец заключил с 01 октября 2013 года новые договоры субаренды с 34-мя субарендаторами на общую сумму 3 281 980 руб. 33 коп. Между тем, 01 октября 2013 года истец не был допущен ответчиком на территорию имущественного комплекса, который мотивировал свои действия прекращением договорных отношений.
По мнению истца, одностороннее расторжение со стороны ответчика договорных отношений незаконно, в результате этих действий истец лишился возможности получения доходов от предпринимательской деятельности за 90 дней.
Выводы судов обеих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца являются правильными и приняты при полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела.
Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его неимущественного или имущественного права. Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, возможна лишь при наличии определенных условий гражданско-правовой ответственности.
Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено при доказанности одновременно факта нарушения стороной обязательств по договору, наличия причинной связи между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по договору, документально подтвержденного размера убытков, вины лица, нарушившего обязательство (если в соответствии с законом или договором наличие вины является основанием ответственности за нарушение обязательства).
При этом, основанием для удовлетворения требования о взыскании убытков является совокупность названных условий. Недоказанность одного из перечисленных элементов из юридического состава убытков влечет необходимость отказа в иске.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Таким образом, договор аренды зданий и сооружений всегда заключается в письменной форме. Причем, если по общему правилу договор в письменной форме может быть заключен также путем обмена документами (п. 2 ст. 434 ГК), то применительно к аренде зданий и сооружений законодатель предусмотрел только один способ заключения договора - путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В случае несоблюдения установленной законом письменной формы договора аренды здания (сооружения) либо нарушения требования о способе заключения такого договора (путем составления одного документа, подписанного сторонами) договор недействителен (ничтожен).
В обоснование довода о том, что между сторонами был заключен новый договор аренды комплекса зданий и сооружений с 01 октября 2013 года на условиях прежнего договора аренды истец ссылался на электронную переписку между сторонами (л.д. 25-28 т. 1).
Так, в материалы дела предоставлены электронные письма следующего содержания:
-"27.08.2013 г., 15:59, "Рогачев Андрей" Добрый день, Наталья!
Как там наш договор? Со следующей недели вы, как я понимаю, в отпуске.
С уважением, Рогачев Андрей".
- "27.08.2013 г., 16:22, "Вакуленко Наталья" Андрей, добрый день!
Я на следующей неделе еще здесь. Мы готовим.
С уважением Наталья Вакуленко.
Финансовый директор филиала Компании "Нортэекс Эдвайзер Лтд".
-"29.08.2013 г., 11:10, "Вакуленко Наталья" Андрей, добрый день!
Высылаю реквизиты нового договора.
N ЛИ/01-10/13 от 01.10.2013 г.
С уважением, Наталья Вакуленко, финансовый директор филиала Компании "Нортэекс Эдвайзер Лтд".
Между тем, как правильно сделали вывод суды обеих инстанций, электронная переписка не может подтверждать факт заключения нового договора аренды зданий, поскольку не содержит существенных условий договора.
Договора аренды N ЛИ/01-10/13 от 01 октября 2013 года в форме одного письменного документа, подписанного обеими сторонами, не имеется и в материалы дела не предоставлен.
Кроме того, как установили суды обеих инстанций и следует из материалов дела, 27 сентября 2013 года ответчик известил истца о том, что он не намерен вступать в имущественные отношения и просит освободить и возвратить арендуемое имущество до 01 октября 2013 года. Более того, арендуемое имущество было освобождено, следовательно, фактического продления арендных отношений также не последовало.
В связи с изложенными обстоятельствами нельзя сделать вывод о заключении между сторонами нового договора аренды с 01 октября 2013 года, соответственно ввиду отсутствия такого договора ответчик не мог его расторгнуть в одностороннем порядке.
Довод кассационной жалобы на сложившуюся между сторонами в течение последних 5 лет практику заключения нового договора путем обмена письмами по электронной почте не может быть принят, поскольку договор аренды N ЛИ/16-10/12 от 16 октября 2012 года был составлен в виде одного документа и подписан обеими сторонами, между тем как нового договора аренды, заключенного в форме одного документы, подписанного обеими сторонами, в материалы дела не предоставлено. Кроме того, стороны не могут самостоятельно изменить обязательные требования, установленные законом, предъявляемые к форме отдельных договоров аренды.
При таких обстоятельствах, заключение истцом договоров субаренды с 01 октября 2013 года осуществлено истцом на свой страх и риск, поэтому утрата возможности получения доходов от предпринимательской деятельности в данном случае не находится в причинно-следственной связи с действиями ответчика.
В связи с этим, доводы кассационной жалобы о заключении договора аренды с 01 октября 2013 года и незаконном его расторжении в одностороннем порядке со стороны ответчика являются несостоятельными и подлежат отклонению.
Обстоятельствам окончания срока действия договора аренды N ЛИ/16-10/12 от 16 октября 2012 года и извещении арендатора об отсутствии намерения у арендодателя продолжать арендные отношения судами обеих инстанций была дана надлежащая правовая оценка и суды сделали правильный вывод о прекращении договора аренды от 16 октября 2012 года в связи с окончанием срока его действия.
Суды обеих инстанций также исследовали довод истца о нарушении его преимущественного права на заключение договора аренды и указали на отсутствие обстоятельств, препятствующих истцу реализовать право на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора сторон. Между тем, суды не установили наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды и наличие согласия арендодателя на заключение договора аренды на новый срок.
Принимая во внимание вышеназванные обстоятельства в их совокупности, выводы судов являются правильными и сделаны при полном и всестороннем исследовании фактических и существенных обстоятельств дела и при правильном применении норм материального права.
Доводы кассационной жалобы внимательно и подробно изученные судом кассационной инстанции, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 сентября 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2014 года по делу N А40-167104/13 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
М.В.БОРЗЫКИН
А.А.ДЕРБЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)