Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Липкинд Е.Я.,
судей Радушевой О.Н., Серебряковой Е.А.
при ведении протокола помощником судьи Пахомовой С.О.
с участием:
от истца ООО "Трендом" - представители Сабуров Б.В. по доверенности от 10.04.2007 г. и Чибисенков М.А. по доверенности от 10.01.2007 г.,
от ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Самарской области - представитель Шаталова Е.Н. по доверенности от 16.01.2007 г.,
от третьих лиц: ООО "Финансово-Промышленная компания "Финпром" - представитель не явился, извещен,
от Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области - представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании 28 июня 2007 г. в зале N 2 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по Управлению Федеральным имуществом по Самарской области, на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 апреля 2007 г. по делу А55-35842/2005 (судья Л.Н. Веремей) по иску ООО "Трендом", г. Самара, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Самарской области, с участием третьих лиц: ООО "Финансово-Промышленная компания "Финпром", г. Самара, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, об обязании зарегистрировать договор аренды недвижимости,
установил:
ООО "Трендом", г. Самара (далее - истец), с учетом уточнений исковых требований, принятых судом первой инстанции определением от 23.03.07 г., обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Территориальному управлению Росимущества по Самарской области (далее ответчик), с участием третьих лиц: ООО "Финансово-Промышленная компания "Финпром" г. Самара, ГУ Федеральной регистрационной службы по Самарской области об обязании зарегистрировать договор аренды N 364 от 22.12.2004 г. на нежилые помещения площадью 1974,7 кв. м по адресу: г. Самара, ул. Куйбышева, 104 в ГУ Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
Решением суда от 24 апреля 2007 г. исковые требования удовлетворены. Обязывая ТУ Росимущества по Самарской области г. Самара зарегистрировать договор аренды N 364, суд основывался на том, что договор аренды соответствует требованиям закона, спорные объекты являются собственностью Российской Федерации и только собственник может осуществить юридически значимые действия по регистрации договора аренды.
Ответчик - Территориальное управление Росимущества по Самарской области в апелляционной жалобе просит решение суда от 24 апреля 2007 г. отменить и в удовлетворении иска отказать, считая, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, дата регистрации права федеральной собственности и сдача имущества в аренду по договору N 364 от 22.12.2004 г. произведено без законных оснований, без учета специфики спорного нежилого помещения как памятника культурного наследия, договор аренды считается незаключенным и регистрация его в настоящее время в УФРС по Самарской области невозможна.
В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы полностью поддержал.
Ответчик представил заявление о фальсификации доказательств по делу: просит суд проверить действительность выписки из реестра федерального имущества от 26.09.2003 г. N 12-17/1709, выданной Департаментом управления государственного имущества Администрации Самарской области и в случае установления факта фальсификации этого доказательства, исключить документ из числа доказательств по делу.
Представители истца просят в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, считая решение суда законным и обоснованным, принятым при полном исследовании всех обстоятельств дела, что подробно изложено в возражениях на апелляционную жалобу.
Заявление о фальсификации доказательств истец считает необоснованным, так как выписка из реестра федерального имущества от 26.09.2003 г. получена от государственного органа в установленном порядке.
Третьи лица о судебном заседании надлежаще извещены, что в силу п. 3 ст. 156 АПК РФ дает право суду рассмотреть дело в их отсутствие.
Рассмотрев заявление ответчика о фальсификации доказательств в соответствии с требованиями ст. 159, 161 АПК РФ, апелляционный суд не находит оснований к его удовлетворению исходя из следующего:
Истец возражает против исключения из дела выписки из реестра федерального имущества от 26.09.2003 г. N 12-17/1709, поскольку копия этого документа получена из государственного органа - Департамента управления государственного имущества Администрации Самарской области, имеет номер бланка N 017137 и заверена отметкой работников Департамента "с подлинным верно" (т. 1 л.д. 81).
Ответчик не представил никаких доказательств в обоснование своих доводов о фальсификации указанного документа, не указал о возможных, по его мнению, действиях для проверки этого доказательства: вызов свидетелей, назначение экспертизы, истребование иных документов.
Учитывая, что с заявлением о фальсификации представлено письмо Министерства имущественных отношений Самарской области от 15.02.2007 г., в котором сказано, что все документы, подтверждающие внесение спорного объекта по адресу г. Самара, ул. Куйбышева, 104 в реестр федеральной собственности переданы в Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области (ТУ Росимущества), т.е. ответчику - заявителю, суд не находит оснований для направления запроса о наличии подлинника этого документа в иные организации или назначения экспертизы. Суд также учитывает, что в материалы дела представлены выписки о включении спорного объекта в федеральную собственность (т.е. аналогичные документы) от 01.07.2005 г. (т. 1 л.д. 32), от 22.03.2007 г. (т. 2 л.д. 114), в связи с чем данный документ не является основополагающим доказательством и в соответствии со ст. 71 АПК РФ оценивается наравне с другими доказательствами по делу.
Заслушав представителей сторон, рассмотрев имеющиеся документы, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, Арбитражный апелляционный суд не находит оснований к отмене решения суда от 24 апреля 2007 г.
Как видно из материалов дела 22.12.2004 г. между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений РФ по Самарской области (в настоящее время ТУ Росимущества по Самарской области - по договору "управление") и ООО "Трендом" (по договору "арендатор") был заключен договор N 364 на аренду недвижимого имущества, общей площадью 1974,7 кв. м по адресу: г Самара, ул. Куйбышева, 104, сроком действия - 39 лет с момента государственной регистрации настоящего договора. В п. 1.1 договора указано, что здание по ул. Куйбышева, 104 является памятником архитектуры федерального значения на основании Указа Президента РФ от 20 февраля 1995 г. N 176 (т. 1 л.д. 7). Как приложение к договору оформлен акт приема-сдачи в аренду нежилого помещения.
В соответствии с п. 7.1, 7.2 договора он подлежит государственной регистрации за счет Арендатора после государственной регистрации права собственности Российской Федерации на спорный объект недвижимости при содействии Управления - ответчика.
При этом согласно п. 2.1.2, 2.1.4 договора управление обязуется выдать "арендатору" доверенность на оформление права собственности РФ на арендуемые помещения, совместно с "арендатором" получить разрешение органов охраны памятников на реконструкцию и осуществить другие действия.
Данный договор в установленном порядке не признан недействительным (незаключенным) и из его условий видно, что ответчик знал о статусе передаваемого в аренду помещения.
Выполняя свои обязанности по условиям договора истец обратился в Главное управление Федеральной регистрационной службы Самарской области с заявлением о государственной регистрации права на арендуемое помещение, однако 21.02.2004 г. государственная регистрация была приостановлена, а 02.03.2004 г. - было сообщено об отказе в государственной регистрации договора аренды в связи с замечаниями по оформлению документов со стороны Департамента управления государственным имуществом Самарской области и противоречиями в части передачи спорного недвижимого имущества от третьего лица - ООО Финансово-промышленная компания "Финпром" в собственность Российской Федерации (т. 1 л.д. 92).
Как видно из ответа ГУ ФРС Самарской области отказ в регистрации договора аренды истца связан с действиями ответчика, в том числе регистрация на спорное помещение прав третьего лица - ООО Финансово-промышленной компании "Финпром".
В материалы дела представлены решения Арбитражного суда Самарской области от 27.02.01 г. по делу N А55-15622/00-39 (т. 1 л.д. 13-15), от 10.07.2003 г. N А55-5099/03-22 (т. 1 л.д. 58), которыми признаны недействительными решение Комитета по управлению государственным имуществом Самарской области N 433 от 23.10.1997 г. договор купли-продажи от 29.01.98., заключенный между Фондом имущества Самарской области и ЗАО "Финансово-промышленная компания "Финпром" на спорное нежилое помещение, общей площадью 1974,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Самары. ул. Куйбышева, 104, свидетельство о собственности N 1231 от 16.02.1998 г. на указанное нежилое помещение, выданное ООО "Финпром".
Причем, в решении от 10.07.2003 г. по делу N А55-5099/03-22 суд применил последствия недействительности ничтожной сделки приватизации спорного помещения, обязав ООО ФПК "Финпром" г. Самара в месячный срок с момента принятия решения передать в федеральную собственность спорный объект - нежилое помещение площадью 1974Ж, 7 кв. м расположенное по адресу г. Самара ул. Куйбышева, 104.
Ответчик, заключая с истцом договор аренды N 364 от 22.12.2004 г., знал об указанном решении, однако не предпринял никаких мер к надлежащему исполнению решения суда и оформлению возврата помещения, тем самым уклонился от государственной регистрации.
Необходимо отметить, что и в постановлении кассационной инстанции по настоящему делу от 5.12.2006 г. (т. 2 л.д. 56) указано, что истец принял меры к регистрации договора аренды.
Согласно ст. 16 ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если права возникают на основании договора, заявления о государственной регистрации подают все стороны договора.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик обращался за государственной регистрацией спорного договора.
В соответствии с рекомендациями, которые даны арбитражным судам в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.
В связи с изложенным и с учетом доводов сторон суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о наличии у истца права на обращение с иском об обязании зарегистрировать договор аренды N 364 от 22.12.2004 г. и наличии оснований для возложения этой обязанности на ответчика.
С учетом замечаний кассационной инстанции, изложенных в постановлении от 05.12.2006 г., суд первой инстанции сделал правомерный вывод о наличии права федеральной собственности на спорный объект, в связи с чем ТУ Росимущества является надлежащим ответчиком по делу и имело право, как собственник, на заключение договора аренды N 364 от 22.12.2004 г.
В нарушение требований ст. 65, 67, 68 АПК РФ ответчик не представил надлежащих доказательств об отсутствии права федеральной собственности на нежилые помещения по адресу г. Самара, ул. Куйбышева, 104. в то же время, суд, с учетом требований ст. 71 АПК РФ, оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к правомерному выводу о наличии права федеральной собственности на спорный объект.
Согласно Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. N 3020-1 и решения Арбитражного суда Самарской области от 27.02.2001 г. по делу N А55-15622/00-39 (л.д. 13-15 т. 1) нежилое помещение по адресу г. Самара ул. Куйбышева, 104, площадью 1974, 7 кв. м является федеральной собственностью и памятником истории и культуры федерального назначения (т. 1 л.д. 13).
В соответствии с выпиской из реестра федерального имущества, выданной Департаментом управления государственным имуществом (правопреемник Территориальное управление Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области - Территориальное управление Росимущества по Самарской области) за N 12-17/1709 от 26.09.2003 г. (л.д. 81 том 1), за N 1391 от 01.07.2005 г. (л.д. 32 том 1), за N 768 от 22.03.2007 г. (л.д. 114 т. 2) спорный объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Куйбышева, 104, внесенный в реестр 25.09.2003 г., является федеральной собственностью.
Следовательно, доказательством включения в федеральное имущество является не только выписка от 26.09.2003 г., но и решение суда от 27.02.2001 г., выписки из реестра за 2005 год, за 2007 год.
Как указано в п. 3 Постановления ВАС РФ от 25.02.1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.
При разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в указанные реестр или перечень, арбитражный суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется приложениями N 1, 2, 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. N 3020-1.
Следовательно, материалами дела подтверждается, что нашло свое отражение и в постановлении кассационной инстанции, право собственности Российской Федерации на спорный объект недвижимости, таким образом, ответчик был вправе распорядиться спорным объектом, в том числе и на передачу помещения в аренду.
Ссылка ответчика на то, что спорный договор аренды является ничтожной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и в настоящее время произвести государственную регистрацию права Российской Федерации на спорный объект недвижимости в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области невозможно, поскольку в договоре аренды отсутствуют условия, предусмотренные ст. 55 ФЗ от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ (охранное свидетельство, требования к сохранению памятника культуры и др), несостоятельны и не могут быть приняты во внимание арбитражным судом по следующим основаниям:
Как указано выше, решением арбитражного суда от 10.07.03 г. по делу N А55-5099/03-22 (л.д. 58-60 т. 1) применены последствия недействительной ничтожной сделки приватизации помещения общей площадью 1974,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара. Куйбышева, 104, ООО ФПК "Финпром" обязан в месячный срок передать в федеральную собственность спорный объект недвижимости.
Федеральный закон N 73-ФЗ принят и вступил в силу после вступления в законную силу решения суда от 10.07.2003 г. и ограничения, предусмотренные ст. 55 ФЗ РФ N 73-ФЗ не должны применяться.
Федеральным законом N 258-ФЗ от 29.12.06 г. "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничений полномочий" были внесены изменения, отменившие положения о приостановлении регистрации права федеральной собственности. Следовательно, регистрация федеральной собственности в настоящее время возможна.
Спорный договор аренды оформлен во исполнение протокола от 17.12.04 г. N 3 заседания конкурсной комиссии по проведению открытых торгов на право заключения договора на спорный объект недвижимости. Основанием для государственной регистрации собственности Российской Федерации на объект недвижимости является решение арбитражного суда от 10.07.03 г. по делу N А55-5099/03-22, а основанием государственной регистрации договора аренды - результаты проведения торгов на право заключения договора аренды.
Ссылка ответчика то, что спорный договор в силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, не соответствует материалам дела.
В п. 1.1 договора аренды N 364 указано, что здание по ул. Куйбышева, 104 является памятником архитектуры федерального значения на основании Указа Президента 20.02.95 г. N 176. Из п. 1.1 спорного договора также следует, что арендуемое помещение пострадало от пожара, непригодно к эксплуатации, требует проведение реконструкции, реставрации, инженерные сети повреждены и к коммуникациям не подключены. Пунктом 2.2.13 договора предусмотрена обязанность Арендатора заключить охранный договор Департаментом культуры Министерства культуры, молодежной политики и спорта Самарской области. Истцом во исполнение данного условия договора 06.06.05 г. заключен договор N 02/05 "Об обеспечении сохранности недвижимого объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) с Поволжским управлением Федеральной службы "Росохранкультура", органом наделенным полномочиями по охране памятников федерального значения и надзору за ними, где указаны все сведения, предусмотренные ст. 55 ФЗ от 25.06.02 г. N 73-ФЗ (л.д. 65 т. 1).
Следовательно, все дополнительные требования к содержанию договора аренды N 364 от 22.12.2004 г. на спорный объект, являющийся памятником культуры и федеральной собственностью соблюдены, истец принимал возможные для него действия по регистрации договора аренды N 364, в связи с чем, ответчика, как сторона по договору аренды также обязан предпринять все необходимые действия по его регистрации.
Необходимо отметить, что ответчик обращался к ООО "Трендом" с иском в Арбитражный суд по Самарской области о взыскании неосновательного обогащения за период со дня подписания договора аренды N 364. Постановлениями апелляционной и кассационной инстанции по делу N А55-12757/2005 в удовлетворении требований было отказано с указанием, что здание по адресу г. Самара, ул. Куйбышева, 104, являющееся памятником архитектуры федерального значения, передано ООО "Трендом" в аварийном состоянии, требует капитального ремонта и арендатор не может пользоваться указанным помещением и произвести необходимый ремонт в связи с непринятием ТУ Росимущества необходимых мер по оформлению и регистрации нежилого помещения.
В силу ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела. в котором участвуют те же лица.
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции и решение суда об обязании ответчика зарегистрировать договор аренды N 364 от 22.12.04 г. на нежилое помещение (памятник истории и культуры) площадью 1974,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, квартал 68. ул. Куйбышева, 104, в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области, является законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 24 апреля 2007 г. по делу N А55-35842/2005 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Е.Я.ЛИПКИНД
Судьи
Е.А.СЕРЕБРЯКОВА
О.Н.РАДУШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.07.2007 ПО ДЕЛУ N А55-35842/2005
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июля 2007 г. по делу N А55-35842/2005
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Липкинд Е.Я.,
судей Радушевой О.Н., Серебряковой Е.А.
при ведении протокола помощником судьи Пахомовой С.О.
с участием:
от истца ООО "Трендом" - представители Сабуров Б.В. по доверенности от 10.04.2007 г. и Чибисенков М.А. по доверенности от 10.01.2007 г.,
от ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Самарской области - представитель Шаталова Е.Н. по доверенности от 16.01.2007 г.,
от третьих лиц: ООО "Финансово-Промышленная компания "Финпром" - представитель не явился, извещен,
от Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области - представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании 28 июня 2007 г. в зале N 2 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по Управлению Федеральным имуществом по Самарской области, на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 апреля 2007 г. по делу А55-35842/2005 (судья Л.Н. Веремей) по иску ООО "Трендом", г. Самара, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Самарской области, с участием третьих лиц: ООО "Финансово-Промышленная компания "Финпром", г. Самара, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, об обязании зарегистрировать договор аренды недвижимости,
установил:
ООО "Трендом", г. Самара (далее - истец), с учетом уточнений исковых требований, принятых судом первой инстанции определением от 23.03.07 г., обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Территориальному управлению Росимущества по Самарской области (далее ответчик), с участием третьих лиц: ООО "Финансово-Промышленная компания "Финпром" г. Самара, ГУ Федеральной регистрационной службы по Самарской области об обязании зарегистрировать договор аренды N 364 от 22.12.2004 г. на нежилые помещения площадью 1974,7 кв. м по адресу: г. Самара, ул. Куйбышева, 104 в ГУ Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
Решением суда от 24 апреля 2007 г. исковые требования удовлетворены. Обязывая ТУ Росимущества по Самарской области г. Самара зарегистрировать договор аренды N 364, суд основывался на том, что договор аренды соответствует требованиям закона, спорные объекты являются собственностью Российской Федерации и только собственник может осуществить юридически значимые действия по регистрации договора аренды.
Ответчик - Территориальное управление Росимущества по Самарской области в апелляционной жалобе просит решение суда от 24 апреля 2007 г. отменить и в удовлетворении иска отказать, считая, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, дата регистрации права федеральной собственности и сдача имущества в аренду по договору N 364 от 22.12.2004 г. произведено без законных оснований, без учета специфики спорного нежилого помещения как памятника культурного наследия, договор аренды считается незаключенным и регистрация его в настоящее время в УФРС по Самарской области невозможна.
В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы полностью поддержал.
Ответчик представил заявление о фальсификации доказательств по делу: просит суд проверить действительность выписки из реестра федерального имущества от 26.09.2003 г. N 12-17/1709, выданной Департаментом управления государственного имущества Администрации Самарской области и в случае установления факта фальсификации этого доказательства, исключить документ из числа доказательств по делу.
Представители истца просят в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, считая решение суда законным и обоснованным, принятым при полном исследовании всех обстоятельств дела, что подробно изложено в возражениях на апелляционную жалобу.
Заявление о фальсификации доказательств истец считает необоснованным, так как выписка из реестра федерального имущества от 26.09.2003 г. получена от государственного органа в установленном порядке.
Третьи лица о судебном заседании надлежаще извещены, что в силу п. 3 ст. 156 АПК РФ дает право суду рассмотреть дело в их отсутствие.
Рассмотрев заявление ответчика о фальсификации доказательств в соответствии с требованиями ст. 159, 161 АПК РФ, апелляционный суд не находит оснований к его удовлетворению исходя из следующего:
Истец возражает против исключения из дела выписки из реестра федерального имущества от 26.09.2003 г. N 12-17/1709, поскольку копия этого документа получена из государственного органа - Департамента управления государственного имущества Администрации Самарской области, имеет номер бланка N 017137 и заверена отметкой работников Департамента "с подлинным верно" (т. 1 л.д. 81).
Ответчик не представил никаких доказательств в обоснование своих доводов о фальсификации указанного документа, не указал о возможных, по его мнению, действиях для проверки этого доказательства: вызов свидетелей, назначение экспертизы, истребование иных документов.
Учитывая, что с заявлением о фальсификации представлено письмо Министерства имущественных отношений Самарской области от 15.02.2007 г., в котором сказано, что все документы, подтверждающие внесение спорного объекта по адресу г. Самара, ул. Куйбышева, 104 в реестр федеральной собственности переданы в Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области (ТУ Росимущества), т.е. ответчику - заявителю, суд не находит оснований для направления запроса о наличии подлинника этого документа в иные организации или назначения экспертизы. Суд также учитывает, что в материалы дела представлены выписки о включении спорного объекта в федеральную собственность (т.е. аналогичные документы) от 01.07.2005 г. (т. 1 л.д. 32), от 22.03.2007 г. (т. 2 л.д. 114), в связи с чем данный документ не является основополагающим доказательством и в соответствии со ст. 71 АПК РФ оценивается наравне с другими доказательствами по делу.
Заслушав представителей сторон, рассмотрев имеющиеся документы, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, Арбитражный апелляционный суд не находит оснований к отмене решения суда от 24 апреля 2007 г.
Как видно из материалов дела 22.12.2004 г. между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений РФ по Самарской области (в настоящее время ТУ Росимущества по Самарской области - по договору "управление") и ООО "Трендом" (по договору "арендатор") был заключен договор N 364 на аренду недвижимого имущества, общей площадью 1974,7 кв. м по адресу: г Самара, ул. Куйбышева, 104, сроком действия - 39 лет с момента государственной регистрации настоящего договора. В п. 1.1 договора указано, что здание по ул. Куйбышева, 104 является памятником архитектуры федерального значения на основании Указа Президента РФ от 20 февраля 1995 г. N 176 (т. 1 л.д. 7). Как приложение к договору оформлен акт приема-сдачи в аренду нежилого помещения.
В соответствии с п. 7.1, 7.2 договора он подлежит государственной регистрации за счет Арендатора после государственной регистрации права собственности Российской Федерации на спорный объект недвижимости при содействии Управления - ответчика.
При этом согласно п. 2.1.2, 2.1.4 договора управление обязуется выдать "арендатору" доверенность на оформление права собственности РФ на арендуемые помещения, совместно с "арендатором" получить разрешение органов охраны памятников на реконструкцию и осуществить другие действия.
Данный договор в установленном порядке не признан недействительным (незаключенным) и из его условий видно, что ответчик знал о статусе передаваемого в аренду помещения.
Выполняя свои обязанности по условиям договора истец обратился в Главное управление Федеральной регистрационной службы Самарской области с заявлением о государственной регистрации права на арендуемое помещение, однако 21.02.2004 г. государственная регистрация была приостановлена, а 02.03.2004 г. - было сообщено об отказе в государственной регистрации договора аренды в связи с замечаниями по оформлению документов со стороны Департамента управления государственным имуществом Самарской области и противоречиями в части передачи спорного недвижимого имущества от третьего лица - ООО Финансово-промышленная компания "Финпром" в собственность Российской Федерации (т. 1 л.д. 92).
Как видно из ответа ГУ ФРС Самарской области отказ в регистрации договора аренды истца связан с действиями ответчика, в том числе регистрация на спорное помещение прав третьего лица - ООО Финансово-промышленной компании "Финпром".
В материалы дела представлены решения Арбитражного суда Самарской области от 27.02.01 г. по делу N А55-15622/00-39 (т. 1 л.д. 13-15), от 10.07.2003 г. N А55-5099/03-22 (т. 1 л.д. 58), которыми признаны недействительными решение Комитета по управлению государственным имуществом Самарской области N 433 от 23.10.1997 г. договор купли-продажи от 29.01.98., заключенный между Фондом имущества Самарской области и ЗАО "Финансово-промышленная компания "Финпром" на спорное нежилое помещение, общей площадью 1974,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Самары. ул. Куйбышева, 104, свидетельство о собственности N 1231 от 16.02.1998 г. на указанное нежилое помещение, выданное ООО "Финпром".
Причем, в решении от 10.07.2003 г. по делу N А55-5099/03-22 суд применил последствия недействительности ничтожной сделки приватизации спорного помещения, обязав ООО ФПК "Финпром" г. Самара в месячный срок с момента принятия решения передать в федеральную собственность спорный объект - нежилое помещение площадью 1974Ж, 7 кв. м расположенное по адресу г. Самара ул. Куйбышева, 104.
Ответчик, заключая с истцом договор аренды N 364 от 22.12.2004 г., знал об указанном решении, однако не предпринял никаких мер к надлежащему исполнению решения суда и оформлению возврата помещения, тем самым уклонился от государственной регистрации.
Необходимо отметить, что и в постановлении кассационной инстанции по настоящему делу от 5.12.2006 г. (т. 2 л.д. 56) указано, что истец принял меры к регистрации договора аренды.
Согласно ст. 16 ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если права возникают на основании договора, заявления о государственной регистрации подают все стороны договора.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик обращался за государственной регистрацией спорного договора.
В соответствии с рекомендациями, которые даны арбитражным судам в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.
В связи с изложенным и с учетом доводов сторон суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о наличии у истца права на обращение с иском об обязании зарегистрировать договор аренды N 364 от 22.12.2004 г. и наличии оснований для возложения этой обязанности на ответчика.
С учетом замечаний кассационной инстанции, изложенных в постановлении от 05.12.2006 г., суд первой инстанции сделал правомерный вывод о наличии права федеральной собственности на спорный объект, в связи с чем ТУ Росимущества является надлежащим ответчиком по делу и имело право, как собственник, на заключение договора аренды N 364 от 22.12.2004 г.
В нарушение требований ст. 65, 67, 68 АПК РФ ответчик не представил надлежащих доказательств об отсутствии права федеральной собственности на нежилые помещения по адресу г. Самара, ул. Куйбышева, 104. в то же время, суд, с учетом требований ст. 71 АПК РФ, оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к правомерному выводу о наличии права федеральной собственности на спорный объект.
Согласно Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. N 3020-1 и решения Арбитражного суда Самарской области от 27.02.2001 г. по делу N А55-15622/00-39 (л.д. 13-15 т. 1) нежилое помещение по адресу г. Самара ул. Куйбышева, 104, площадью 1974, 7 кв. м является федеральной собственностью и памятником истории и культуры федерального назначения (т. 1 л.д. 13).
В соответствии с выпиской из реестра федерального имущества, выданной Департаментом управления государственным имуществом (правопреемник Территориальное управление Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области - Территориальное управление Росимущества по Самарской области) за N 12-17/1709 от 26.09.2003 г. (л.д. 81 том 1), за N 1391 от 01.07.2005 г. (л.д. 32 том 1), за N 768 от 22.03.2007 г. (л.д. 114 т. 2) спорный объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Куйбышева, 104, внесенный в реестр 25.09.2003 г., является федеральной собственностью.
Следовательно, доказательством включения в федеральное имущество является не только выписка от 26.09.2003 г., но и решение суда от 27.02.2001 г., выписки из реестра за 2005 год, за 2007 год.
Как указано в п. 3 Постановления ВАС РФ от 25.02.1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.
При разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в указанные реестр или перечень, арбитражный суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется приложениями N 1, 2, 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. N 3020-1.
Следовательно, материалами дела подтверждается, что нашло свое отражение и в постановлении кассационной инстанции, право собственности Российской Федерации на спорный объект недвижимости, таким образом, ответчик был вправе распорядиться спорным объектом, в том числе и на передачу помещения в аренду.
Ссылка ответчика на то, что спорный договор аренды является ничтожной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и в настоящее время произвести государственную регистрацию права Российской Федерации на спорный объект недвижимости в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области невозможно, поскольку в договоре аренды отсутствуют условия, предусмотренные ст. 55 ФЗ от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ (охранное свидетельство, требования к сохранению памятника культуры и др), несостоятельны и не могут быть приняты во внимание арбитражным судом по следующим основаниям:
Как указано выше, решением арбитражного суда от 10.07.03 г. по делу N А55-5099/03-22 (л.д. 58-60 т. 1) применены последствия недействительной ничтожной сделки приватизации помещения общей площадью 1974,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара. Куйбышева, 104, ООО ФПК "Финпром" обязан в месячный срок передать в федеральную собственность спорный объект недвижимости.
Федеральный закон N 73-ФЗ принят и вступил в силу после вступления в законную силу решения суда от 10.07.2003 г. и ограничения, предусмотренные ст. 55 ФЗ РФ N 73-ФЗ не должны применяться.
Федеральным законом N 258-ФЗ от 29.12.06 г. "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничений полномочий" были внесены изменения, отменившие положения о приостановлении регистрации права федеральной собственности. Следовательно, регистрация федеральной собственности в настоящее время возможна.
Спорный договор аренды оформлен во исполнение протокола от 17.12.04 г. N 3 заседания конкурсной комиссии по проведению открытых торгов на право заключения договора на спорный объект недвижимости. Основанием для государственной регистрации собственности Российской Федерации на объект недвижимости является решение арбитражного суда от 10.07.03 г. по делу N А55-5099/03-22, а основанием государственной регистрации договора аренды - результаты проведения торгов на право заключения договора аренды.
Ссылка ответчика то, что спорный договор в силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, не соответствует материалам дела.
В п. 1.1 договора аренды N 364 указано, что здание по ул. Куйбышева, 104 является памятником архитектуры федерального значения на основании Указа Президента 20.02.95 г. N 176. Из п. 1.1 спорного договора также следует, что арендуемое помещение пострадало от пожара, непригодно к эксплуатации, требует проведение реконструкции, реставрации, инженерные сети повреждены и к коммуникациям не подключены. Пунктом 2.2.13 договора предусмотрена обязанность Арендатора заключить охранный договор Департаментом культуры Министерства культуры, молодежной политики и спорта Самарской области. Истцом во исполнение данного условия договора 06.06.05 г. заключен договор N 02/05 "Об обеспечении сохранности недвижимого объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) с Поволжским управлением Федеральной службы "Росохранкультура", органом наделенным полномочиями по охране памятников федерального значения и надзору за ними, где указаны все сведения, предусмотренные ст. 55 ФЗ от 25.06.02 г. N 73-ФЗ (л.д. 65 т. 1).
Следовательно, все дополнительные требования к содержанию договора аренды N 364 от 22.12.2004 г. на спорный объект, являющийся памятником культуры и федеральной собственностью соблюдены, истец принимал возможные для него действия по регистрации договора аренды N 364, в связи с чем, ответчика, как сторона по договору аренды также обязан предпринять все необходимые действия по его регистрации.
Необходимо отметить, что ответчик обращался к ООО "Трендом" с иском в Арбитражный суд по Самарской области о взыскании неосновательного обогащения за период со дня подписания договора аренды N 364. Постановлениями апелляционной и кассационной инстанции по делу N А55-12757/2005 в удовлетворении требований было отказано с указанием, что здание по адресу г. Самара, ул. Куйбышева, 104, являющееся памятником архитектуры федерального значения, передано ООО "Трендом" в аварийном состоянии, требует капитального ремонта и арендатор не может пользоваться указанным помещением и произвести необходимый ремонт в связи с непринятием ТУ Росимущества необходимых мер по оформлению и регистрации нежилого помещения.
В силу ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела. в котором участвуют те же лица.
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции и решение суда об обязании ответчика зарегистрировать договор аренды N 364 от 22.12.04 г. на нежилое помещение (памятник истории и культуры) площадью 1974,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, квартал 68. ул. Куйбышева, 104, в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области, является законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 24 апреля 2007 г. по делу N А55-35842/2005 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Е.Я.ЛИПКИНД
Судьи
Е.А.СЕРЕБРЯКОВА
О.Н.РАДУШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)