Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от ответчиков: закрытого акционерного общества "Южная электрическая компания" - Ерещенко Е.А. (доверенность от 07.10.2014); Айриева Валерия Михайловича (паспорт) и его представителя Ерещенко Р.А. (доверенность от 02.02.2015), в отсутствие заявителя - закрытого акционерного общества "Желдорипотека", третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Град-девелопмент", заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ответчиков: Полывяного Артема Сергеевича; Глущенко Александры Сергеевны, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Желдорипотека" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.07.2014 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 (судьи Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А., Филимонова С.С.) по делу N А53-7679/2013, установил следующее.
ООО "Град-девелопмент" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о возникновении ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0011122:103:37; об обязании внести в ЕГРП запись о возникновении ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 61:44:0011122:103:37, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105 "г", в пользу участника долевого строительства ООО "Град-девелопмент" в отношении всех правообладателей. Делу присвоен номер N А53-7679/13. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЗАО "Желдорипотека", ЗАО "Южная электрическая компания", Полывянный А.С., Глущенко А.С. и Айриев В.М.
Решением от 24.07.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013 произведена замена заявителя по делу ООО "Град-девелопмент" на ЗАО "Желдорипотека", решение от 24.07.2013 оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2014 решение от 24.07.2013 и постановление от 23.12.2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
При новом рассмотрении дела определением от 20.05.2014 суд первой инстанции, руководствуясь указаниями суда кассационной инстанции, на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлек к участию в деле в качестве соответчиков по делу ЗАО "Южная электрическая компания", Полывяного А.С., Глущенко А.С., Айриева В.М.
Определением суда от 20.05.2014 дела N А53-7679/2013 и А53-21686/2013 объединены в одно производство, делу присвоен номер N А53-7679/13.
ЗАО "Желдорипотека" уточнило заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило обязать управление внести в ЕГРП запись о возникновении ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0011122:103:37, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, д. 105 г, в пользу участников долевого строительства в отношении участника долевой собственности Айриева В.М.; признать незаконными действия управления, выразившиеся в исключении из ЕГРП записи об ипотеке, в пользу участников долевого строительства и просило обязать управление внести в ЕГРП запись о возникновении ипотеки в силу закона указанного объекта в пользу всех участников долевого строительства в отношении всех собственников долей в объекте незавершенного строительства, за исключением Глущенко А.С. и Полывяного А.С. Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.
ЗАО "Желдорипотека" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявило отказ от требований, заявленных к ответчикам, не имеющим статуса индивидуальных предпринимателей, а также от требований в части обязания управления внести в ЕГРП запись о возникновении ипотеки в силу закона в пользу всех участников долевого строительства в отношении всех собственников долей в объекте незавершенного строительства, за исключением Глущенко А.С. и Полывяного А.С.
Решением от 29.07.2014, оставленным без изменения постановлением от 20.11.2014, отказано ЗАО "Желдорипотека" в удовлетворении требования о признании незаконным действия управления, выразившихся в исключении из ЕГРП записи об ипотеке в пользу участников долевого строительства; а также ходатайства об отказе от иска к Полывяному А.С. и Глущенко А.С.; производство по делу в остальной части требований прекращено.
В кассационной жалобе ЗАО "Желдорипотека" просит отменить судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, у судов не было оснований не принимать отказ от требований в части Полывяного А.С. и Глущенко А.С., поскольку это нарушает права истца, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, и поэтому необоснованно прекращено производство по делу. Суды не приняли во внимание доводы о том, что управление произвольно исключило из ЕГРП запись о возникновении ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства.
В отзывах на кассационную жалобу Глущенко А.С. и Полывяный А.С. указали на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
В судебном заседании представители ЗАО "Южная электрическая компания" и Айриева В.М. возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов, выслушав представителей ЗАО "Южная электрическая компания" и Айриева В.М., Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, на основании постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2011 по делу N А53-19262/11 ЗАО "Южная электрическая компания" (застройщик) и ЗАО "Желдорипотека" заключили договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105, (литера г; Балка Безымянная), в отношении квартир N 3, 4, 13, 21, 27, 28, 35, 36, 37, 44, 51, 52, 53, 58, 60, 67, 69, 75, 76, 83, 84, 85, 91, 92, 99, 100, 107, 1, 6, 22, 3, 62, 86, 89, 94, 102, 105, 113, 118, 7, 15, 31, 47, 63 и 112.
5 мая 2011 года ЗАО "Желдорипотека" обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации указанного договора.
По сведениям, представленным управлением в суд кассационной инстанции, 12.05.2011 государственная регистрация договора была приостановлена по инициативе государственного регистратора в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), а затем прекращена на основании заявления ЗАО "Желдорипотека" от 10.06.2011.
29 августа 2011 года ЗАО "Желдорипотека" и ООО "Град-девелопмент" заключили договор уступки права (требования) N 390/П/Р-ББ/2011/51 по договору участия в долевом строительстве от 07.02.2011, на основании которого права участника долевого строительства перешли к ООО "Град-девелопмент". Указанный договор зарегистрирован 11.10.2011.
25 ноября 2011 года ООО "Град-девелопмент" и ООО "РостДонИнвест" заключили договор переуступки права (требования) и перевода долга по договору уступки права (требования) N 390/П/Р-ББ/2011/51 по договору участия в долевом строительстве от 07.02.2011, на основании которого права участника долевого строительства перешли к ООО "РостДонИнвест". Договор зарегистрирован 12.04.2012.
30 июля 2012 года ООО "РостДонИнвест" и ООО "Град-девелопмент" заключили договор N ББ/5-2012 переуступки права (требования) и перевода долга по договору от 29.08.2011 N 390/П/Р-ББ/2011/51 уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве от 07.02.2011, права участника долевого строительства перешли к ООО "Град-девелопмент". Указанный договор зарегистрирован 24.10.2012.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2012 по делу N А53-22107/2012 принято к производству заявление ЗАО "Южная электрическая компания" о признании общества несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 06.02.2013 по делу N А53-22107/2012 требование ООО "Град-девелопмент" о передаче 45 квартир в строящемся доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 105 литера г включено в реестр требований кредиторов ЗАО "Южная электрическая компания" о передаче жилых помещений. Судебными актами по данному делу установлено, что право требования возникло на основании договора долевого участия от 07.02.2011, который считается заключенным с момента вынесения постановления апелляционного суда от 07.02.2011 по делу N N А53-19262/2010, все последующие договоры уступки зарегистрированы в установленном порядке.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2013 по делу N А53-22107/2012 произведена процессуальная замена ООО "Град-девелопмент" на ЗАО "Желдорипотека".
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 09.04.2013 N 01/178/2013-851 в ЕГРП зарегистрирован объект незавершенного строительства по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105, (литера г; степень готовности 83%).
В отношении объекта незавершенного строительства указаны следующие правообладатели (т. 1, л.д. 67-69):
- - Полывяный А.С. (общая долевая собственность - 83/10000, обременение не зарегистрировано);
- - Глущенко А.С. (общая долевая собственность - 51/10000, обременение не зарегистрировано);
- - Айриев В.М. (общая долевая собственность - 2786/10000, обременение - ипотека в силу закона на срок с 06.03.2008 по 30.04.2009 в пользу участников долевого строительства, права которых подтверждены договором от 22.02.2008 N 14, решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06.06.2012, решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20.01.2012, определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11.03.2012);
- - ЗАО "Южная электрическая компания" (общая долевая собственность -7080/10000, обременение - ипотека в силу закона на срок с 06.03.2008 по 30.04.2009 в пользу участников долевого строительства, права которых подтверждены договором от 22.02.2008 N 14, решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06.06.2012, решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20.01.2012, определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11.03.2012).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 09.04.2013 N 01/178/2013-850 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105, (литера г), зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона пользу ООО "Желдорипотека" на основании договоров переуступки права (требования) от 25.11.2011, 29.08.2011 и 30.07.2012.
ООО "Град-девелопмент" обратилось в арбитражный суд с заявлением, полагая, что в силу закона, договора долевого участия от 07.02.2011 и всех последующих договоров уступки права управление обязано было с момента регистрации договора долевого участия зарегистрировать в пользу ООО "Град-девелопмент" (ЗАО "Желдорипотека") ипотеку всего объекта долевого участия - многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105, (литера г), независимо от того, что его правообладателем стал не только застройщик (ЗАО "Южная электрическая компания"), но и другие лица (Айриев В.М., Полывяный А.С. и Глущенко А.С.). В качестве правового основания заявленных требований ООО "Град-девелопмент" сослался на нарушение управлением пунктов 12 и 19 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82 (далее - Инструкция от 09.06.2005).
В силу пункта 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Исходя из положений пункта 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 внесение регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога. При этом по смыслу пункта 53 названного постановления в качестве ответчиков по такому иску привлекаются залогодатель, а также лицо, за которым в момент рассмотрения дела судом в ЕГРП зарегистрировано недвижимое имущество, обремененное прежде ипотекой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.06.2011 N 2150/11 по делу N А47-157/2010).
Граждане Айриев В.М., Полывяный А.С., Глущенко А.С. и ЗАО "Южная электрическая компания" привлечены в качестве ответчиков по делу. Поскольку заявленное ЗАО "Желдорипотека" требование затрагивает их права и не может быть разрешено без участия указанных лиц, то суды обоснованно посчитали отказ истца от иска к Полывяному А.С. и Глущенко А.С. не соответствующим закону.
Суды, установив, что Полывяный А.С., Глущенко А.С. не имеют статуса индивидуального предпринимателя, обоснованно прекратили производство по делу в части.
Требование о признании незаконными действий управления, выразившиеся в исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке в силу закона обоснованно оставлено судами без удовлетворения.
Суды установили, что 22.08.2013 в управление представлено заявление Ариева В.М. о прекращении регистрационной записи 61-61-01/076/2008-176 от 25.09.2012 об ипотеке объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 105 г. К заявлению приобщено определение Ворошиловского районного суда города Ростова-на-Дону от 24.07.2013 о разъяснении решения от 20.01.2012 по гражданскому делу N 2-610/2013 по иску Ариева М.В. к ЗАО "Южная электрическая компания" о признании права собственности на объект незавершенного строительства. Из определения суда Ворошиловского районного суда города Ростова-на-Дону от 24.07.2013 следует, что ипотеку в силу закона в части обременения 2786/10000 доли, признанной на праве собственности за Ариевым В.М., следует считать прекращенной с 01.03.2012, с момента вступления в силу решения Ворошиловского районного суда от 20.01.2012. На основании представленных документов запись об ипотеке в части обременения 2786/10000 доли, признанной на праве собственности за Ариевым В.М., погашена.
При указанных обстоятельствах суды обоснованно указали на отсутствие оснований для признания незаконными действий управления, поскольку они совершены на основании вступившего в законную силу судебного акта.
Доводы кассационной жалобы проверены и учтены судами при рассмотрении дела, им дана надлежащая правовая оценка.
В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.07.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 по делу N А53-7679/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 06.02.2015 ПО ДЕЛУ N А53-7679/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 февраля 2015 г. по делу N А53-7679/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от ответчиков: закрытого акционерного общества "Южная электрическая компания" - Ерещенко Е.А. (доверенность от 07.10.2014); Айриева Валерия Михайловича (паспорт) и его представителя Ерещенко Р.А. (доверенность от 02.02.2015), в отсутствие заявителя - закрытого акционерного общества "Желдорипотека", третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Град-девелопмент", заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ответчиков: Полывяного Артема Сергеевича; Глущенко Александры Сергеевны, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Желдорипотека" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.07.2014 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 (судьи Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А., Филимонова С.С.) по делу N А53-7679/2013, установил следующее.
ООО "Град-девелопмент" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о возникновении ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0011122:103:37; об обязании внести в ЕГРП запись о возникновении ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 61:44:0011122:103:37, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105 "г", в пользу участника долевого строительства ООО "Град-девелопмент" в отношении всех правообладателей. Делу присвоен номер N А53-7679/13. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЗАО "Желдорипотека", ЗАО "Южная электрическая компания", Полывянный А.С., Глущенко А.С. и Айриев В.М.
Решением от 24.07.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013 произведена замена заявителя по делу ООО "Град-девелопмент" на ЗАО "Желдорипотека", решение от 24.07.2013 оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2014 решение от 24.07.2013 и постановление от 23.12.2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
При новом рассмотрении дела определением от 20.05.2014 суд первой инстанции, руководствуясь указаниями суда кассационной инстанции, на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлек к участию в деле в качестве соответчиков по делу ЗАО "Южная электрическая компания", Полывяного А.С., Глущенко А.С., Айриева В.М.
Определением суда от 20.05.2014 дела N А53-7679/2013 и А53-21686/2013 объединены в одно производство, делу присвоен номер N А53-7679/13.
ЗАО "Желдорипотека" уточнило заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило обязать управление внести в ЕГРП запись о возникновении ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0011122:103:37, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, д. 105 г, в пользу участников долевого строительства в отношении участника долевой собственности Айриева В.М.; признать незаконными действия управления, выразившиеся в исключении из ЕГРП записи об ипотеке, в пользу участников долевого строительства и просило обязать управление внести в ЕГРП запись о возникновении ипотеки в силу закона указанного объекта в пользу всех участников долевого строительства в отношении всех собственников долей в объекте незавершенного строительства, за исключением Глущенко А.С. и Полывяного А.С. Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.
ЗАО "Желдорипотека" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявило отказ от требований, заявленных к ответчикам, не имеющим статуса индивидуальных предпринимателей, а также от требований в части обязания управления внести в ЕГРП запись о возникновении ипотеки в силу закона в пользу всех участников долевого строительства в отношении всех собственников долей в объекте незавершенного строительства, за исключением Глущенко А.С. и Полывяного А.С.
Решением от 29.07.2014, оставленным без изменения постановлением от 20.11.2014, отказано ЗАО "Желдорипотека" в удовлетворении требования о признании незаконным действия управления, выразившихся в исключении из ЕГРП записи об ипотеке в пользу участников долевого строительства; а также ходатайства об отказе от иска к Полывяному А.С. и Глущенко А.С.; производство по делу в остальной части требований прекращено.
В кассационной жалобе ЗАО "Желдорипотека" просит отменить судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, у судов не было оснований не принимать отказ от требований в части Полывяного А.С. и Глущенко А.С., поскольку это нарушает права истца, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, и поэтому необоснованно прекращено производство по делу. Суды не приняли во внимание доводы о том, что управление произвольно исключило из ЕГРП запись о возникновении ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства.
В отзывах на кассационную жалобу Глущенко А.С. и Полывяный А.С. указали на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
В судебном заседании представители ЗАО "Южная электрическая компания" и Айриева В.М. возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов, выслушав представителей ЗАО "Южная электрическая компания" и Айриева В.М., Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, на основании постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2011 по делу N А53-19262/11 ЗАО "Южная электрическая компания" (застройщик) и ЗАО "Желдорипотека" заключили договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105, (литера г; Балка Безымянная), в отношении квартир N 3, 4, 13, 21, 27, 28, 35, 36, 37, 44, 51, 52, 53, 58, 60, 67, 69, 75, 76, 83, 84, 85, 91, 92, 99, 100, 107, 1, 6, 22, 3, 62, 86, 89, 94, 102, 105, 113, 118, 7, 15, 31, 47, 63 и 112.
5 мая 2011 года ЗАО "Желдорипотека" обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации указанного договора.
По сведениям, представленным управлением в суд кассационной инстанции, 12.05.2011 государственная регистрация договора была приостановлена по инициативе государственного регистратора в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), а затем прекращена на основании заявления ЗАО "Желдорипотека" от 10.06.2011.
29 августа 2011 года ЗАО "Желдорипотека" и ООО "Град-девелопмент" заключили договор уступки права (требования) N 390/П/Р-ББ/2011/51 по договору участия в долевом строительстве от 07.02.2011, на основании которого права участника долевого строительства перешли к ООО "Град-девелопмент". Указанный договор зарегистрирован 11.10.2011.
25 ноября 2011 года ООО "Град-девелопмент" и ООО "РостДонИнвест" заключили договор переуступки права (требования) и перевода долга по договору уступки права (требования) N 390/П/Р-ББ/2011/51 по договору участия в долевом строительстве от 07.02.2011, на основании которого права участника долевого строительства перешли к ООО "РостДонИнвест". Договор зарегистрирован 12.04.2012.
30 июля 2012 года ООО "РостДонИнвест" и ООО "Град-девелопмент" заключили договор N ББ/5-2012 переуступки права (требования) и перевода долга по договору от 29.08.2011 N 390/П/Р-ББ/2011/51 уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве от 07.02.2011, права участника долевого строительства перешли к ООО "Град-девелопмент". Указанный договор зарегистрирован 24.10.2012.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2012 по делу N А53-22107/2012 принято к производству заявление ЗАО "Южная электрическая компания" о признании общества несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 06.02.2013 по делу N А53-22107/2012 требование ООО "Град-девелопмент" о передаче 45 квартир в строящемся доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 105 литера г включено в реестр требований кредиторов ЗАО "Южная электрическая компания" о передаче жилых помещений. Судебными актами по данному делу установлено, что право требования возникло на основании договора долевого участия от 07.02.2011, который считается заключенным с момента вынесения постановления апелляционного суда от 07.02.2011 по делу N N А53-19262/2010, все последующие договоры уступки зарегистрированы в установленном порядке.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2013 по делу N А53-22107/2012 произведена процессуальная замена ООО "Град-девелопмент" на ЗАО "Желдорипотека".
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 09.04.2013 N 01/178/2013-851 в ЕГРП зарегистрирован объект незавершенного строительства по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105, (литера г; степень готовности 83%).
В отношении объекта незавершенного строительства указаны следующие правообладатели (т. 1, л.д. 67-69):
- - Полывяный А.С. (общая долевая собственность - 83/10000, обременение не зарегистрировано);
- - Глущенко А.С. (общая долевая собственность - 51/10000, обременение не зарегистрировано);
- - Айриев В.М. (общая долевая собственность - 2786/10000, обременение - ипотека в силу закона на срок с 06.03.2008 по 30.04.2009 в пользу участников долевого строительства, права которых подтверждены договором от 22.02.2008 N 14, решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06.06.2012, решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20.01.2012, определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11.03.2012);
- - ЗАО "Южная электрическая компания" (общая долевая собственность -7080/10000, обременение - ипотека в силу закона на срок с 06.03.2008 по 30.04.2009 в пользу участников долевого строительства, права которых подтверждены договором от 22.02.2008 N 14, решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06.06.2012, решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20.01.2012, определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11.03.2012).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 09.04.2013 N 01/178/2013-850 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105, (литера г), зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона пользу ООО "Желдорипотека" на основании договоров переуступки права (требования) от 25.11.2011, 29.08.2011 и 30.07.2012.
ООО "Град-девелопмент" обратилось в арбитражный суд с заявлением, полагая, что в силу закона, договора долевого участия от 07.02.2011 и всех последующих договоров уступки права управление обязано было с момента регистрации договора долевого участия зарегистрировать в пользу ООО "Град-девелопмент" (ЗАО "Желдорипотека") ипотеку всего объекта долевого участия - многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 105, (литера г), независимо от того, что его правообладателем стал не только застройщик (ЗАО "Южная электрическая компания"), но и другие лица (Айриев В.М., Полывяный А.С. и Глущенко А.С.). В качестве правового основания заявленных требований ООО "Град-девелопмент" сослался на нарушение управлением пунктов 12 и 19 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82 (далее - Инструкция от 09.06.2005).
В силу пункта 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Исходя из положений пункта 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 внесение регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога. При этом по смыслу пункта 53 названного постановления в качестве ответчиков по такому иску привлекаются залогодатель, а также лицо, за которым в момент рассмотрения дела судом в ЕГРП зарегистрировано недвижимое имущество, обремененное прежде ипотекой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.06.2011 N 2150/11 по делу N А47-157/2010).
Граждане Айриев В.М., Полывяный А.С., Глущенко А.С. и ЗАО "Южная электрическая компания" привлечены в качестве ответчиков по делу. Поскольку заявленное ЗАО "Желдорипотека" требование затрагивает их права и не может быть разрешено без участия указанных лиц, то суды обоснованно посчитали отказ истца от иска к Полывяному А.С. и Глущенко А.С. не соответствующим закону.
Суды, установив, что Полывяный А.С., Глущенко А.С. не имеют статуса индивидуального предпринимателя, обоснованно прекратили производство по делу в части.
Требование о признании незаконными действий управления, выразившиеся в исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке в силу закона обоснованно оставлено судами без удовлетворения.
Суды установили, что 22.08.2013 в управление представлено заявление Ариева В.М. о прекращении регистрационной записи 61-61-01/076/2008-176 от 25.09.2012 об ипотеке объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 105 г. К заявлению приобщено определение Ворошиловского районного суда города Ростова-на-Дону от 24.07.2013 о разъяснении решения от 20.01.2012 по гражданскому делу N 2-610/2013 по иску Ариева М.В. к ЗАО "Южная электрическая компания" о признании права собственности на объект незавершенного строительства. Из определения суда Ворошиловского районного суда города Ростова-на-Дону от 24.07.2013 следует, что ипотеку в силу закона в части обременения 2786/10000 доли, признанной на праве собственности за Ариевым В.М., следует считать прекращенной с 01.03.2012, с момента вступления в силу решения Ворошиловского районного суда от 20.01.2012. На основании представленных документов запись об ипотеке в части обременения 2786/10000 доли, признанной на праве собственности за Ариевым В.М., погашена.
При указанных обстоятельствах суды обоснованно указали на отсутствие оснований для признания незаконными действий управления, поскольку они совершены на основании вступившего в законную силу судебного акта.
Доводы кассационной жалобы проверены и учтены судами при рассмотрении дела, им дана надлежащая правовая оценка.
В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.07.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 по делу N А53-7679/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.АРТАМКИНА
Е.В.АРТАМКИНА
Судьи
Е.И.АФОНИНА
И.И.ФЕФЕЛОВА
Е.И.АФОНИНА
И.И.ФЕФЕЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)