Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4787/2013

Требование: О регистрации изменений в договоре купли-продажи квартиры.

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы ссылаются на отказ в регистрации соглашения об изменении цены договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июля 2013 г. по делу N 33-4787/2013


Председательствующий Сахнова О.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей Кочеровой Л.В., Пшиготского А.И.
при секретаре Х.Я.А.
рассмотрела в судебном заседании 24 июля 2013 года
дело по апелляционной жалобе М.Г.А., М.И.С., С.И.В. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 20 мая 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований М.Г.А., М.И.С., С.И.В. к Управлению Росреестра по Омской области о регистрации изменений в договоре купли-продажи квартиры отказать".
Заслушав доклад судьи Панкратовой Е.А., судебная коллегия

установила:

М.Г.А., М.И.С., С.И.В. обратились в суд с иском к Управлению Росреестра по Омской области о регистрации изменений в договоре купли-продажи квартиры. В обоснование требований указали, что 18.06.2010 заключили договор купли-продажи квартиры N .., расположенной по адресу: город Омск, ул. ..., дом ... В пункте 4.1 договора стоимость квартиры была указана в размере ... рублей.
20.07.2010 они пришли к взаимному соглашению о внесении изменений в п. 4.1 договора указанием на общую стоимость квартиры в ... рублей. Согласно п. 8.3 договора любые изменения или дополнения к нему действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами. Управление Росреестра по Омской области отказало им в регистрации соглашения от 20.07.2010.
Просили обязать ответчика произвести регистрацию дополнительного соглашения от 20.07.2010 к договору купли-продажи от 18.06.2010 года квартиры N ... по улице ..., ... в городе Омске.
В судебном заседании стороны участия не принимали.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе М.Г.А., М.И.С., С.И.В. просят решение суда отменить, полагают выводы суда противоречащими нормам материального права. Считают, что согласно ч. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, и действующее законодательство не содержит ограничений на изменение цены сделки после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Соглашение от 20.07.2010 составлено на условиях, предусмотренных договором купли-продажи и с учетом требования закона, поэтому должно быть зарегистрировано.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Апелляционное производство как один из процессуальных способов пересмотра не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (ч. 1 статьи 327.1 ГПК РФ).
В соответствии частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в том числе недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений при вынесении решения судом не допущено.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 18.06.2010 между М.Г.А., М.И.С. и С.И.В. заключен договор купли-продажи жилого помещения по адресу: город Омск, ул. ..., д. ..., квартира .... Сторонами договора купли-продажи согласован предмет договора, цена приобретаемого жилого помещения согласована как... рублей.
В п. 8.2 договора купли-продажи сторонами предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения своих обязательств по договору.
Из отметки Управления Росреестра по Омской области на договоре следует, что сделка купли-продажи от 18.06.2010 прошла государственную регистрацию 12.07.2010 (л.д. 5 оборот).
После совершения регистрационных действий сторонами договора купли-продажи 20.07.2010 заключено дополнительное соглашение, в силу которого стороны изменили стоимость жилого помещения с ... рублей до ... рублей. Данное дополнительное соглашение в установленном законом порядке зарегистрировано не было.
Оценивая фактическую основу иска, районный суд установил, что поводом для обращения истцов в суд послужил ответ Управления Росреестра по Омской области от 22.03.2013 об отказе в регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 18.06.2010. Истцы полагали, что независимо от времени, прошедшего с момента заключения договора купли-продажи и его государственной регистрации, участники договора не лишены права изменять условия такого договора.
Проверяя законность и обоснованность решения районного суда, судебная коллегия отмечает, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения гражданского законодательства о регистрации договора, действовавшие до 01.03.2013.
Нормативные изменения, исключившие необходимость государственной регистрации такой сделки, внесенные Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ, вступили в законную силу с 1 марта 2013 года, и не подлежит применению к договорам, заключенным до 1 марта 2013 года.
По правилам статьи 4 Гражданского кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса РФ.
В силу положений п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Предусмотренные ст. 558 Гражданского кодекса РФ специальные правила относительно государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения в полной мере распространяются и на соглашение сторон о внесении изменения в такой договор (ч. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ).
Определяя правовые последствия заключения сторонами дополнительного соглашения от 20.07.2010, руководствуясь ст. ст. 450, 452, 453 ГК РФ, районный суд правильно исходил из того, что стороны договора по обоюдному согласию вправе изменить условия договора, однако реализация данного права возможна до исполнения сторонами первоначально согласованных условий договора.
Государственная регистрация (договора, перехода, возникновения вещного права) является единственным доказательством существования зарегистрированного права и, одновременно, последним из необходимых элементов юридического состава возникновения права собственности на недвижимое имущество.
В силу п. 7 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (ч. 3 ст. 2 указанного Закона).
Толкуя положения ст. ст. 558, 450, 452 ГК РФ, районный суд правильно указал на юридическую возможность сторон изменить договор, условия которого ими еще не исполнены.
Устанавливая правовое состояние обязательств сторон, возникших из договора купли-продажи от 18.06.2010, районный суд учел согласованный сторонами в п. 8.2 договора купли-продажи момент прекращения обязательств, а также собственноручные записи продавца и покупателя о произведенном расчете по договору; принял во внимание внесение 12.07.2010 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора.
Поскольку исполнение договора купли-продажи от 18.06.2010 подтверждается регистрационной записью, а также с очевидностью следует из договора купли-продажи, районный суд правомерно признал договор купли-продажи от 18.06.2010 исполненным, а обязательства сторон - прекращенными.
Доводы апелляционной жалобы о том, что исполнение сторонами своих обязательств правового значения не имеет, основаны на иной субъективной правовой оценке фактических обстоятельств и во внимание не приняты.
Исходя из правильной правовой квалификации судом первой инстанции фактических обстоятельств по делу, судебная коллегия отмечает, что после исполнения сторонами договора купли-продажи от 18.06.2010, вопрос о внесении в него изменений рассмотрению не подлежит, поскольку в силу правила ч. 1 ст. 408 ГК РФ юридическое действие договора исполнением сторонами условий договора прекращено.
В данной связи доводы апелляционной жалобы со ссылкой на положения ст. 424 ГК РФ о правомерности изменения сторонами договора цены жилого помещения основаны на ином ошибочном толковании закона и во внимании не приняты. Коллегия судей отмечает, что сама норма ст. 424 ГК РФ изложена таким образом, что допустимость изменения сторонами сделки цены договора ограничена рамками закона или условиями договора. В рассматриваемом споре данное право сторон ограничено требованиями закон об основаниях прекращения обязательства ст. ст. 408, 558 ГК РФ и условием договора (п. 8.2).
Учитывая, что юридическое действие договора купли-продажи от 18.06.2010 прекращено, заключенное 20.07.2010 М.Г.А., М.И.С., С.И.В. дополнительное соглашение указанных в нем правовых последствий не влечет.
При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения заявленных М.Г.А., М.И.С., С.И.В. исковых требований у суда первой инстанции не имелось.
Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. ст. 55, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений, которые в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ влекут безусловную отмену состоявшегося судебного постановления, судом по данному делу не допущено.
Проверив законность и обоснованность решения суда исходя из содержащихся в апелляционной жалобе доводов в порядке с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:

Решение Первомайского районного суда г. Омска от 20 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.





















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)