Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Далоевым А.Т.,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СВС ВУД ПРОДАКШН"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 29.12.2014 по делу N А32-12799/2014
по иску общества с ограниченной ответственностью "СВС ВУД ПРОДАКШН"
к Администрации города Сочи
при участии третьего лица: департамента имущественных отношений администрации города Сочи,
о признании недействительным пункта 1 дополнительного соглашения от 16.09.2013 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, а также применении к указанному соглашению последствий недействительности (ничтожности) сделки,
принятое в составе судьи Данько М.М.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "СВС ВУД ПРОДАКШН" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации города Сочи (далее - администрация) с иском о признании недействительным пункта 1 дополнительного соглашения от 16.09.2013 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 28.11.2006 N 4900004024, а также применении к указанному соглашению последствий недействительности (ничтожности) сделки).
Исковые требования мотивированы тем, что оспариваемый пункт соглашения противоречит закону и нарушает права заявителя по делу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных отношений администрации города Сочи.
Решением суда 29.12.2014 в удовлетворении иска отказано.
Суд установил, что оспариваемое дополнительное соглашение не подписано истцом, и указал на невозможность признания недействительной незаключенной сделки.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение отменить.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что согласно пункту 3.5 договора аренды "размер ежегодной арендной платы может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя, изменение арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору аренды и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем". По мнению истца, направление в его адрес ответчиком дополнительного соглашения свидетельствует о реализации установленного договором права арендодателя на одностороннее изменение арендной платы, в связи с чем оспариваемое соглашение имеет юридическую силу несмотря на его неподписание истцом.
Кроме того, заявитель жалобы обращает внимание на то, что истцом подано ходатайство об обязании ответчика предоставить суду для проведения судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка отчет N 294/03/2013 от 05.06.2013 г. "Об определении рыночной стоимости величины (размера) арендной платы на земельный участок площадью 1 3202 кв. м, кадастровый номер 23:49:0201008:1, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, центральный район, переулок Теневой", однако судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, в результате чего истец лишен возможности доказывания доводов иска.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ООО "СВС ВУД ПРОДАКШН" и администрацией города Сочи 28.11.2006 заключен договор N 4900004024 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201008:0001 площадью 13 202 кв. м для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы по пер. Теневому в Центральном районе г. Сочи сроком действия до 01.01.2048.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 21.02.2007 за номером 23-23-50/005/2007-153.
В пункте 3.5. указано, что размер ежегодной арендной платы установлен на день его подписания и в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору аренды и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем".
Дополнительным соглашением от 26.02.2008 к договору стороны установили арендную плату в размере 353 591,16 руб. в год.
Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи письмом от 11.11.2013 N 21820/0205-16 передал истцу дополнительное соглашение от 16.09.2013, в пункте 1 которого указано, что размер арендной платы в год составляет 1 949 500 руб.
Размер арендной платы установлен органом местного самоуправления исходя из отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 05.06.2013 N 2/94/03-2013.
Общество считает пункт 1 дополнительного соглашения недействительным в силу того, что истцом также заказан в договорном порядке отчет об оценке. При этом установленная оценщиком, привлеченным истцом, величина арендной платы составила в три раза меньшую сумму, нежели определена оценщиком, привлеченным ответчиком, а именно: 543 293 руб.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Из правил статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации следует также возможность оспаривания части сделки, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Сторона сделки обладает бесспорной легитимацией на обращение с иском об оспаривании как ничтожной, так и оспоримой сделки, как в целом, так и в части.
В рассматриваемом споре суд отказал в иске об оспаривании сделки (дополнительного соглашения), указав на ее незаключенность.
В силу статей 161, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительное соглашение к спорному договору аренды должно заключаться в письменной форме, то есть путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160 ГК РФ).
Таким образом, при отсутствии подписи истца на дополнительном соглашении квалификация последнего в качестве заключенной сторонами сделки невозможна, на что правомерно указал суд первой инстанции.
Вместе с тем, изменение договора по соглашению сторон является общим правилом, закрепленным пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако в силу диспозитивности гражданско-правового регулирования данное общее правило может быть изменено, в том числе законом или договором, на что также указано в пункте 1 статьи 452 Кодекса.
Как видно, пунктом 3.5 договора стороны закрепили одностороннее право арендодателя на изменение арендной платы.
По смыслу указанного пункта договора арендная плата изменяется даже в том случае, если арендатор не подписал направленное в его адрес дополнительное соглашение. В указанном случае подписанное арендодателем в одностороннем порядке дополнительное соглашение играет роль извещения арендатора об изменении арендной платы и является юридическим фактом, с которым стороны связали изменение договорного условия о размере платежа. Односторонний характер данного юридически значимого действия арендодателя препятствует возможности его оспаривания иском о признании недействительным дополнительного соглашения, поскольку дополнительное соглашение сторонами не заключено.
Однако поскольку действия арендодателя повлекли изменение договора аренды, то соответствующий иск надлежало квалифицировать либо как иск о признании недействительной односторонней сделки (п. 2 ст. 154 ГК РФ) либо как иск о признании недействительным условия действующего между сторонами договора аренды о размере арендной платы.
Вместе с тем, подобная квалификация исковых требований в рамках настоящего спора не приводит к удовлетворению иска, поскольку договор, на изменение которого нацелен иск арендатора, ничтожен.
Действительность договора определяется на основании норм права, действовавших на момент его заключения. В силу чего судом апелляционной инстанции нижеприведенные нормы материального права применяются в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды от 28.11.2006.
Статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.
Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона Российской Федерации от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона Российской Федерации от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", действовавших в редакциях на дату заключения договора аренды, освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.
В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона Российской Федерации "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.
Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами Российской Федерации "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (пунктом 2 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").
Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).
Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона Российской Федерации N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории.
Курорты федерального значения в соответствии с законодательством РФ являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях".
Кроме того, из представленного в материалы дела договора аренды от 28.11.2006 г. N 4900004024 следует, что земельный участок площадью 13 202 кв. м для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы по пер. Теневому в Центральном районе г. Сочи расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (п. 1.1 - т. 1 л.д. 14).
Таким образом, на момент заключения договора аренды N 4900004024 от 28.11.2006 г. земельный участок, находящийся в пределах особо охраняемой территории федерального значения (в границах зоны санитарной охраны курорта федерального значения), являлся федеральной собственностью.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 1 статьи 125 и пункту 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Право федеральной собственности возникло в данном случае до заключения договора аренды на основании закона, независимо от регистрации этого права в реестре.
Муниципальное образование на момент заключения договора аренды с обществом не являлось собственником земельного участка. Соответственно договор аренды спорного земельного участка, заключенный сторонами в 2006 году, является ничтожной сделкой с момента его заключения.
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Признание договора аренды ничтожным соответственно влечет невозможность удовлетворения исковых требований общества. Поскольку ничтожный договор не может быть изменен и не может быть признан таковым лишь в части.
Как разъяснено в пункте 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
Поскольку неверная мотивировка не привела к принятию ошибочного решения, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2014 по делу N А32-12799/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать общества с ограниченной ответственностью "СВС ВУД ПРОДАКШН" (ИНН 2320099384, ОГРН 1022302943057) в доход федерального бюджета 1 000 (одну тысячу) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.04.2015 N 15АП-2711/2015 ПО ДЕЛУ N А32-12799/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 апреля 2015 г. N 15АП-2711/2015
Дело N А32-12799/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Далоевым А.Т.,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СВС ВУД ПРОДАКШН"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 29.12.2014 по делу N А32-12799/2014
по иску общества с ограниченной ответственностью "СВС ВУД ПРОДАКШН"
к Администрации города Сочи
при участии третьего лица: департамента имущественных отношений администрации города Сочи,
о признании недействительным пункта 1 дополнительного соглашения от 16.09.2013 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, а также применении к указанному соглашению последствий недействительности (ничтожности) сделки,
принятое в составе судьи Данько М.М.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "СВС ВУД ПРОДАКШН" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации города Сочи (далее - администрация) с иском о признании недействительным пункта 1 дополнительного соглашения от 16.09.2013 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 28.11.2006 N 4900004024, а также применении к указанному соглашению последствий недействительности (ничтожности) сделки).
Исковые требования мотивированы тем, что оспариваемый пункт соглашения противоречит закону и нарушает права заявителя по делу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных отношений администрации города Сочи.
Решением суда 29.12.2014 в удовлетворении иска отказано.
Суд установил, что оспариваемое дополнительное соглашение не подписано истцом, и указал на невозможность признания недействительной незаключенной сделки.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение отменить.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что согласно пункту 3.5 договора аренды "размер ежегодной арендной платы может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя, изменение арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору аренды и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем". По мнению истца, направление в его адрес ответчиком дополнительного соглашения свидетельствует о реализации установленного договором права арендодателя на одностороннее изменение арендной платы, в связи с чем оспариваемое соглашение имеет юридическую силу несмотря на его неподписание истцом.
Кроме того, заявитель жалобы обращает внимание на то, что истцом подано ходатайство об обязании ответчика предоставить суду для проведения судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка отчет N 294/03/2013 от 05.06.2013 г. "Об определении рыночной стоимости величины (размера) арендной платы на земельный участок площадью 1 3202 кв. м, кадастровый номер 23:49:0201008:1, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, центральный район, переулок Теневой", однако судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, в результате чего истец лишен возможности доказывания доводов иска.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ООО "СВС ВУД ПРОДАКШН" и администрацией города Сочи 28.11.2006 заключен договор N 4900004024 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201008:0001 площадью 13 202 кв. м для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы по пер. Теневому в Центральном районе г. Сочи сроком действия до 01.01.2048.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 21.02.2007 за номером 23-23-50/005/2007-153.
В пункте 3.5. указано, что размер ежегодной арендной платы установлен на день его подписания и в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору аренды и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем".
Дополнительным соглашением от 26.02.2008 к договору стороны установили арендную плату в размере 353 591,16 руб. в год.
Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи письмом от 11.11.2013 N 21820/0205-16 передал истцу дополнительное соглашение от 16.09.2013, в пункте 1 которого указано, что размер арендной платы в год составляет 1 949 500 руб.
Размер арендной платы установлен органом местного самоуправления исходя из отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 05.06.2013 N 2/94/03-2013.
Общество считает пункт 1 дополнительного соглашения недействительным в силу того, что истцом также заказан в договорном порядке отчет об оценке. При этом установленная оценщиком, привлеченным истцом, величина арендной платы составила в три раза меньшую сумму, нежели определена оценщиком, привлеченным ответчиком, а именно: 543 293 руб.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Из правил статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации следует также возможность оспаривания части сделки, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Сторона сделки обладает бесспорной легитимацией на обращение с иском об оспаривании как ничтожной, так и оспоримой сделки, как в целом, так и в части.
В рассматриваемом споре суд отказал в иске об оспаривании сделки (дополнительного соглашения), указав на ее незаключенность.
В силу статей 161, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительное соглашение к спорному договору аренды должно заключаться в письменной форме, то есть путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160 ГК РФ).
Таким образом, при отсутствии подписи истца на дополнительном соглашении квалификация последнего в качестве заключенной сторонами сделки невозможна, на что правомерно указал суд первой инстанции.
Вместе с тем, изменение договора по соглашению сторон является общим правилом, закрепленным пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако в силу диспозитивности гражданско-правового регулирования данное общее правило может быть изменено, в том числе законом или договором, на что также указано в пункте 1 статьи 452 Кодекса.
Как видно, пунктом 3.5 договора стороны закрепили одностороннее право арендодателя на изменение арендной платы.
По смыслу указанного пункта договора арендная плата изменяется даже в том случае, если арендатор не подписал направленное в его адрес дополнительное соглашение. В указанном случае подписанное арендодателем в одностороннем порядке дополнительное соглашение играет роль извещения арендатора об изменении арендной платы и является юридическим фактом, с которым стороны связали изменение договорного условия о размере платежа. Односторонний характер данного юридически значимого действия арендодателя препятствует возможности его оспаривания иском о признании недействительным дополнительного соглашения, поскольку дополнительное соглашение сторонами не заключено.
Однако поскольку действия арендодателя повлекли изменение договора аренды, то соответствующий иск надлежало квалифицировать либо как иск о признании недействительной односторонней сделки (п. 2 ст. 154 ГК РФ) либо как иск о признании недействительным условия действующего между сторонами договора аренды о размере арендной платы.
Вместе с тем, подобная квалификация исковых требований в рамках настоящего спора не приводит к удовлетворению иска, поскольку договор, на изменение которого нацелен иск арендатора, ничтожен.
Действительность договора определяется на основании норм права, действовавших на момент его заключения. В силу чего судом апелляционной инстанции нижеприведенные нормы материального права применяются в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды от 28.11.2006.
Статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.
Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона Российской Федерации от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона Российской Федерации от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", действовавших в редакциях на дату заключения договора аренды, освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.
В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона Российской Федерации "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.
Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами Российской Федерации "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (пунктом 2 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").
Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).
Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона Российской Федерации N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории.
Курорты федерального значения в соответствии с законодательством РФ являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях".
Кроме того, из представленного в материалы дела договора аренды от 28.11.2006 г. N 4900004024 следует, что земельный участок площадью 13 202 кв. м для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы по пер. Теневому в Центральном районе г. Сочи расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (п. 1.1 - т. 1 л.д. 14).
Таким образом, на момент заключения договора аренды N 4900004024 от 28.11.2006 г. земельный участок, находящийся в пределах особо охраняемой территории федерального значения (в границах зоны санитарной охраны курорта федерального значения), являлся федеральной собственностью.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 1 статьи 125 и пункту 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Право федеральной собственности возникло в данном случае до заключения договора аренды на основании закона, независимо от регистрации этого права в реестре.
Муниципальное образование на момент заключения договора аренды с обществом не являлось собственником земельного участка. Соответственно договор аренды спорного земельного участка, заключенный сторонами в 2006 году, является ничтожной сделкой с момента его заключения.
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Признание договора аренды ничтожным соответственно влечет невозможность удовлетворения исковых требований общества. Поскольку ничтожный договор не может быть изменен и не может быть признан таковым лишь в части.
Как разъяснено в пункте 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
Поскольку неверная мотивировка не привела к принятию ошибочного решения, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2014 по делу N А32-12799/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать общества с ограниченной ответственностью "СВС ВУД ПРОДАКШН" (ИНН 2320099384, ОГРН 1022302943057) в доход федерального бюджета 1 000 (одну тысячу) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)