Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Фирсова Г.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Терюшовой О.Н.
судей Савельевой Л.А., Онориной Н.Е.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 24 июня 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе Р. на решение Увельского районного суда Челябинской области от 27 марта 2014 года.
Заслушав доклад судьи Терюшовой О.Н. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, пояснения представителя Р. - Ш., поддержавшего доводы жалобы, представителя Администрации Увельского муниципального района Челябинской области - М., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Р. обратился с иском к Администрации Увельского муниципального района Челябинской области:
- о признании незаконным решения от 15 ноября 2013 года об отказе в предоставлении земельного участка в собственность,
- о признании права на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером: ****, расположенного примерно в 1,5 км от поселка Нагорный по направлению на северо-запад,
- о возложении обязанности заключить договор купли-продажи указанного земельного участка.
В обоснование заявленных требований указал, что 10 июля 2008 года в поселке Нагорный Увельского района Челябинской области по результатам публичных слушаний принято решение о предоставлении истцу земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду с последующей передачей в собственность. 17 мая 2010 года поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв. м, расположенный примерно в 1,5 км от поселка Нагорный по направлению на северо-запад. 01 июля 2010 года состоялся открытый аукцион на право заключения договора аренды указанного земельного участка, победителем стал Р., с которым 14 июля 2010 года на основании постановления Администрации Увельского муниципального района N 600 заключен договор аренды N ****. С момента заключения договора и до настоящего времени истец израсходовал на освоение участка **** руб. 19 октября 2013 года Р. обратился к ответчику с заявлением о предоставлении ему в собственность указанного участка. Письмом от 15 ноября 2013 года ему отказано в предоставлении участка по основаниям прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия, непредставления доказательств о надлежащем использовании участка, не использованием участка по целевому назначению. Считает данный отказ незаконным, поскольку на публичных слушаниях принято решение о предоставлении земельного участка в собственность через аренду с поэтапной реализацией до 2018 года. Его действия по использованию земельного участка не противоречат решению, принятому на публичных слушаниях. Арендодатель не уведомил его в срок до 14 июля 2013 года о принятии в установленном законом порядке решения о том, что участок не будет предоставляться в аренду по истечении срока договора, поэтому договор аренды считает возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок. Арендодатель не предупредил его об отказе от договора, поэтому он пользуется участком более трех лет, что дает ему право на приватизацию участка.
Администрация Увельского муниципального района обратилась со встречным иском к Р.:
- о признании договора аренды земельного участка прекращенным,
- о признании Р. ненадлежащим землепользователем и возложении обязанности вернуть земельный участок по акту приема-передачи.
В обоснование иска указано, что ответчиком нарушены условия договора аренды, а именно земельный участок не использовался по целевому назначению. При проведении обследования земельного участка с кадастровым номером **** установлено, что объектов недвижимого имущества на участке не имеется, он зарос сорной травой, камышом, кустарником и деревьями. На момент обследования не наблюдалось никаких действий по использованию земельного участка для сельскохозяйственного производства, по рекультивации земельного участка, он не осваивался. Кроме того, участок находится в водоохранной зоне реки Увелка и имеет ограниченное использование, о чем Р. знал из письма от 05 февраля 2009 года. Р. не обращался с заявлением о продлении договора аренды в срок не позднее трех месяцев до окончания договора. Письмом от 12 июля 2013 года N 2001 арендатор был уведомлен о прекращении договора аренды. Дополнительно Р. был направлен акт обследования земельного участка, в котором указано на прекращение договора аренды. До настоящего времени арендатор фактически владеет земельным участком и не передал его арендодателю.
Представитель истца Ш. в суде первой инстанции заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Со встречным иском не согласился. Пояснил, что Р. намеревался разместить на земельном участке крестьянско-фермерское хозяйство, вложил в освоение участка значительные средства, обязанности арендатора исполнял надлежащим образом. Администрация Увельского муниципального района не известила Р. о расторжении договора аренды, в связи с чем он до настоящего времени является действующим. Земельный участок сельскохозяйственного назначения может быть передан арендатору в собственность.
Представитель ответчика Администрации Увельского муниципального района М., с иском Р. не согласилась. Указала, что спорный земельный участок не может быть предоставлен Р. в собственность, поскольку за время фактического владения участком он не использовал его по целевому назначению: для выращивания сельскохозяйственной продукции или животноводства. Участок зарос сорняками, кустами и многолетними деревьями, о чем неоднократно предупреждался письменно. Все документы о вложении истцом затрат в земельный участок датированы до предоставления земельного участка Р. в аренду, об использовании земельного участка в период аренды не свидетельствуют. Задолженности по арендной плате у Р. нет. С момента уведомления Р. о расторжении договора аренды 07 сентября 2013 года уже прошло более трех месяцев, с заявлением о продлении договора аренды Р. в администрацию не обращался, арендатором участка на данный момент не является.
Истец Р. в суде первой инстанции участия не принимал, при надлежащем извещении.
Решением Увельского районного суда Челябинской области от 27 марта 2014 года в удовлетворении исковых требований Р. отказано. Исковые требования администрации Увельского муниципального района Челябинской области удовлетворены: признан прекращенным договор N **** от 14 июля 2010 года аренды земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв. м, расположенного примерно в 1,5 км от поселка Нагорный по направлению на северо-запад. Р. признан ненадлежащим землепользователем данного земельного участка. На Р. возложена обязанность возвратить администрации Увельского муниципального района Челябинской области по акту приема-передачи спорный земельный участок.
В апелляционной жалобе истец просит об отмене решения, указывая на то, что договор аренды является действующим, поскольку 14 января 2013 года истец обращался в администрацию с заявлением о предоставлении его в собственность, поэтому арендатор имеет право на заключение договора аренды в преимущественном порядке на новый срок. Р. не был надлежащим образом проинформирован арендодателем о специфической особенности участка, и о невозможности приобрести его в собственность, в случае наличия у него данной информации он бы просил представить его в аренду. Полагает, что администрацией не соблюден порядок принудительного изъятия земельного участка в соответствии со статьями 284, 286, 287 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 4, 6, 7, 8 статьи 6 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Считает необоснованным вывод суда о сроке неиспользования земельного участка в течение трех лет, поскольку в этот срок ошибочно включено время (2 года) на освоение участка.
В возражениях на апелляционную жалобу администрация Увельского муниципального района полагает решение законным и обоснованным, а доводы жалобы - несостоятельными, поскольку заявление о приобретении земельного участка в собственность, свидетельствует о приобретении его именно в собственность, а не в иное пользование. Полагает, что преимущественное право на заключение договора аренды отсутствует, поскольку иным лицам земельный участок не предоставлялся. Истцом был доказан факт неиспользования земельного участка в срок действия договора аренды. Считает доводы истца о несоблюдении порядка принудительного изъятия земельного участка ошибочными, так как указанные истцом нормы права применяются в отношении собственников земельных участков.
Истец Р. извещен о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, в суд не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие (т. 2 л.д. 105-109). Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.
Как следует из материалов дела, 10 июля 2008 года в поселке Нагорный Увельского района Челябинской области состоялись публичные слушания, в результате которых было принято решение предоставить Р. земли сельскохозяйственного назначения в аренду (т. 1 л.д. 9-11).
По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды, проведенного 01 июля 2010 года, на основании постановления N 600 от 14 июля 2010 года Администрацией Увельского муниципального района и Р. был заключен договор аренды N **** от 14 июля 2010 года. Предметом данного договора явился земельный участка с кадастровым номером ****, из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью **** кв. м, расположенный примерно в 1,5 км от поселка Нагорный по направлению на северо-запад, для сельскохозяйственного производства. Участок был передан в аренду Р. на три года, арендная плата установлена в размере **** руб. 76 коп. в год со сроком оплаты до 15 июля и до 15 ноября каждого года. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 21 сентября 2010 года (т. 1 л.д. 16-25, 194-197).
По условиям заключенного договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, выполнять работы по благоустройству территории земельного участка (пункты 4.4.2, 4.4.7).
В силу п. 4.3.3 договора арендатор по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами вправе заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.
Признавая договор аренды от 14 июля 2010 года прекращенным, суд обоснованно исходил из того, что срок его действия истек. При этом учел, что Р. не совершены действия по продлению договора на новый срок в порядке, установленном договором аренды.
Как усматривается из решения исполкома Челябинского областного совета народных депутатов N 54 от 19 февраля 1991 года "Об утверждении водоохранной зоны и прибрежной полосы рек бассейна р. Увелка", принятого в соответствии с частью 4 статьи 65 Водного кодекса РФ ширина водоохранной зоны реки Увелка, длина которой более 200 км составляет, 200 метров, длина которой более 200 км (т. 1 л.д. 213-227).
Согласно гидрогеологического заключения N 6 от 29 декабря 2012 года, земельный участок, арендуемый Р., расположен на левом берегу р. Увелка, имеющей длину водотока 234 км. На юго-западной границе земельного участка имеется родник, вода из которого используется для водоснабжения п. Нагорный (т. 2 л.д. 2-7).
14 января 2013 года Р. обратился в Администрацию Увельского муниципального района с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером ****. Письмом от 04 февраля 2013 года Администрацией отказано в предоставлении в собственность истцу названного участка, по причине не истечения трех летнего срока с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка (т. 2 л.д. 49).
12 июля 2013 года администрацией Увельского муниципального района Р. направлено уведомление о прекращении договора аренды от 14 июля 2010 года с 14 июля 2013 года (т. 1 л.д. 155).
После истечения срока договора аренды Р. повторно обратился в Администрацию Увельского муниципального района с аналогичным заявлением. Письмом от 22 октября 2013 года ему отказано в предоставлении в собственность истцу испрашиваемого земельного участка, в связи с отсутствием доказательств надлежащего использования участка (т. 1 л.д. 128, 129).
Постановлением Администрации Увельского муниципального района от 17 июля 2013 года N 897 признано утратившим силу постановление Администрации Увельского муниципального района N 600 от 14 июля 2010 года о предоставлении земельного участка с кадастровым номером **** в аренду Р. (т. 1 л.д. 156).
Согласно акту от 07 августа 2013 года проведено обследование земельного участка с кадастровым номером ****, из которого следует, что участок для сельскохозяйственной деятельности Р. в течение срока аренды не использовался. Земельный участок не имеет ограждения, зарос сорной травой, высота которой в ряде мест достигает роста человека, что видно в сравнении с ростом присутствующих на снимках и видео членов комиссии, проводившей обследование. На участке растут многолетние кустарники, деревья, высота которых свидетельствует о том, что сельскохозяйственная обработка участка (вспашка, скашивание сорной растительности и т.д.) не проводится гораздо более трех лет, поскольку сорняки представляют собой сплошной массив в виде бурьяна на всем земельном участке (т. 1 л.д. 132, 134-154). Данное обстоятельство подтверждены письмом С.Е.В., представленными в материалы дела фото и видеоматериалами (т. 1 л.д. 163). В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Р. - Ш. пояснил, что указанные в исковом заявлении деньги потрачены на мероприятия до заключения договора аренды, в настоящее время на земельном участке никаких действий не производится.
Письмом от 13 ноября 2013 года Р. отказано в приватизации земельного участка, в связи с истечением срока действия договора аренды и не использованием земельного участка по назначению (т. 1 л.д. 130).
В силу статьи 29 Земельного кодекса РФ земельные участки предоставляются на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса РФ.
В силу пункта 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Согласно части 6 статьи 27 Земельного кодекса РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
В силу пункта 4 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Таким образом, обязанность уполномоченного органа по предоставлению в собственность арендатора земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения возникает только при условии наличия у данного арендатора права на приобретение таких участков в собственность и отсутствия установленных законодательством препятствий для их приватизации.
Право арендатора на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения возникает при одновременном выполнении следующих условий:
арендатор пользуется соответствующим участком на основании договора аренды не менее трех лет, пользование данным участком осуществлялось надлежащим образом.
Согласно Перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 23 апреля 2012 года N 369, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.).
В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
На основании пункта 14 части 5 и части 2 статьи 27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, находящиеся в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований Р., суд исходил из отсутствия оснований для приватизации испрашиваемого земельного участка, поскольку данный участок включает в себя водоохранные зоны - зону санитарной охраны родника первого пояса и зону санитарной охраны реки Увелка, которые используются для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, в связи с этим спорный участок ограничен в обороте, не может быть предоставлен в частную собственность.
Кроме того, установив, что Р. не использовал испрашиваемый земельный участок на праве аренды в течение периода действия договора для сельскохозяйственного производства, суд обоснованно пришел к выводу о признании Р. ненадлежащим землепользователем.
Приведенные выводы суда первой инстанции подробно мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, представленным доказательствам, положениям закона, являются правильными.
Ссылки в жалобе на то, что договор аренды является действующим, поскольку 14 января 2013 года истец обращался в администрацию с заявлением о предоставлении его в собственность, поэтому арендатор имеет право на заключение договора аренды в преимущественном порядке на новый срок, основаны на неверном толковании норм материального права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 5 статьи 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Учитывая, что Р. был надлежащим образом уведомлен о прекращении договора аренды, с заявлением о продлении договора на новый срок к арендодателю не обращался. При этом волеизъявление истца о приобретении спорного земельного участка в собственность не может свидетельствовать о приобретении участка в иное пользование, в том числе в аренду. В связи с этим поданное Р. заявление не возобновляет срок действия договора аренды.
Доводы в жалобе о том, что Р. не был надлежащим образом проинформирован арендодателем о специфической особенности участка, и о невозможности приобрести его в собственность, в случае наличия у него данной информации он бы просил представить его в аренду, сделанных выводов не опровергают. Подписывая договор, истец согласился с имеющимися характеристиками земельного участка, что подтверждается наличием его подписи в протоколе аукциона и акте приема-передачи земельного участка. Кроме того, в период действия договора истец периодически вносил арендные платежи, тем самым, соглашаясь с условиями заключенного договора аренды. При этом ограниченность земельного участка в обороте не свидетельствует о невозможности использования его но целевому назначению.
То обстоятельство, что администрацией не соблюден порядок принудительного изъятия земельного участка в соответствии со статьями 284, 286, 287 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 4, 6, 7, 8 статьи 6 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не свидетельствует о неправомерности принятого судебного акта, поскольку данные положения применяются в отношении собственников земельных участков. Тогда как Р. не является правообладателем спорного участка.
Что касается доводов жалобы о необоснованном выводе суда о сроке неиспользования земельного участка в течение трех лет, поскольку в этот срок ошибочно включено время (2 года) на освоение участка, то такие доводы не влекут отмены решения, поскольку срок неиспользования для сельскохозяйственного производства земельного участка установлен пунктом 4 статьи 6 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и составляет три года и более. В данный срок, как установлено пунктом 5 статьи 6 названного федерального закона, не включается срок, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, а также срок освоения земельного участка. При этом в соответствии с пунктом 5 статьи 6 срок освоения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не может составлять более чем два года. В то же время материалы дела не содержат каких-либо документов подтверждающих освоение и использование участка истцом по целевому назначению в период срока действия договора аренды истцом.
Решение суда первой инстанции законно и обоснованно, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
Решение Увельского районного суда Челябинской области от 27 марта 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.06.2014 ПО ДЕЛУ N 11-6509/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июня 2014 г. по делу N 11-6509/2014
Судья: Фирсова Г.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Терюшовой О.Н.
судей Савельевой Л.А., Онориной Н.Е.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 24 июня 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе Р. на решение Увельского районного суда Челябинской области от 27 марта 2014 года.
Заслушав доклад судьи Терюшовой О.Н. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, пояснения представителя Р. - Ш., поддержавшего доводы жалобы, представителя Администрации Увельского муниципального района Челябинской области - М., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Р. обратился с иском к Администрации Увельского муниципального района Челябинской области:
- о признании незаконным решения от 15 ноября 2013 года об отказе в предоставлении земельного участка в собственность,
- о признании права на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером: ****, расположенного примерно в 1,5 км от поселка Нагорный по направлению на северо-запад,
- о возложении обязанности заключить договор купли-продажи указанного земельного участка.
В обоснование заявленных требований указал, что 10 июля 2008 года в поселке Нагорный Увельского района Челябинской области по результатам публичных слушаний принято решение о предоставлении истцу земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду с последующей передачей в собственность. 17 мая 2010 года поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв. м, расположенный примерно в 1,5 км от поселка Нагорный по направлению на северо-запад. 01 июля 2010 года состоялся открытый аукцион на право заключения договора аренды указанного земельного участка, победителем стал Р., с которым 14 июля 2010 года на основании постановления Администрации Увельского муниципального района N 600 заключен договор аренды N ****. С момента заключения договора и до настоящего времени истец израсходовал на освоение участка **** руб. 19 октября 2013 года Р. обратился к ответчику с заявлением о предоставлении ему в собственность указанного участка. Письмом от 15 ноября 2013 года ему отказано в предоставлении участка по основаниям прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия, непредставления доказательств о надлежащем использовании участка, не использованием участка по целевому назначению. Считает данный отказ незаконным, поскольку на публичных слушаниях принято решение о предоставлении земельного участка в собственность через аренду с поэтапной реализацией до 2018 года. Его действия по использованию земельного участка не противоречат решению, принятому на публичных слушаниях. Арендодатель не уведомил его в срок до 14 июля 2013 года о принятии в установленном законом порядке решения о том, что участок не будет предоставляться в аренду по истечении срока договора, поэтому договор аренды считает возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок. Арендодатель не предупредил его об отказе от договора, поэтому он пользуется участком более трех лет, что дает ему право на приватизацию участка.
Администрация Увельского муниципального района обратилась со встречным иском к Р.:
- о признании договора аренды земельного участка прекращенным,
- о признании Р. ненадлежащим землепользователем и возложении обязанности вернуть земельный участок по акту приема-передачи.
В обоснование иска указано, что ответчиком нарушены условия договора аренды, а именно земельный участок не использовался по целевому назначению. При проведении обследования земельного участка с кадастровым номером **** установлено, что объектов недвижимого имущества на участке не имеется, он зарос сорной травой, камышом, кустарником и деревьями. На момент обследования не наблюдалось никаких действий по использованию земельного участка для сельскохозяйственного производства, по рекультивации земельного участка, он не осваивался. Кроме того, участок находится в водоохранной зоне реки Увелка и имеет ограниченное использование, о чем Р. знал из письма от 05 февраля 2009 года. Р. не обращался с заявлением о продлении договора аренды в срок не позднее трех месяцев до окончания договора. Письмом от 12 июля 2013 года N 2001 арендатор был уведомлен о прекращении договора аренды. Дополнительно Р. был направлен акт обследования земельного участка, в котором указано на прекращение договора аренды. До настоящего времени арендатор фактически владеет земельным участком и не передал его арендодателю.
Представитель истца Ш. в суде первой инстанции заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Со встречным иском не согласился. Пояснил, что Р. намеревался разместить на земельном участке крестьянско-фермерское хозяйство, вложил в освоение участка значительные средства, обязанности арендатора исполнял надлежащим образом. Администрация Увельского муниципального района не известила Р. о расторжении договора аренды, в связи с чем он до настоящего времени является действующим. Земельный участок сельскохозяйственного назначения может быть передан арендатору в собственность.
Представитель ответчика Администрации Увельского муниципального района М., с иском Р. не согласилась. Указала, что спорный земельный участок не может быть предоставлен Р. в собственность, поскольку за время фактического владения участком он не использовал его по целевому назначению: для выращивания сельскохозяйственной продукции или животноводства. Участок зарос сорняками, кустами и многолетними деревьями, о чем неоднократно предупреждался письменно. Все документы о вложении истцом затрат в земельный участок датированы до предоставления земельного участка Р. в аренду, об использовании земельного участка в период аренды не свидетельствуют. Задолженности по арендной плате у Р. нет. С момента уведомления Р. о расторжении договора аренды 07 сентября 2013 года уже прошло более трех месяцев, с заявлением о продлении договора аренды Р. в администрацию не обращался, арендатором участка на данный момент не является.
Истец Р. в суде первой инстанции участия не принимал, при надлежащем извещении.
Решением Увельского районного суда Челябинской области от 27 марта 2014 года в удовлетворении исковых требований Р. отказано. Исковые требования администрации Увельского муниципального района Челябинской области удовлетворены: признан прекращенным договор N **** от 14 июля 2010 года аренды земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв. м, расположенного примерно в 1,5 км от поселка Нагорный по направлению на северо-запад. Р. признан ненадлежащим землепользователем данного земельного участка. На Р. возложена обязанность возвратить администрации Увельского муниципального района Челябинской области по акту приема-передачи спорный земельный участок.
В апелляционной жалобе истец просит об отмене решения, указывая на то, что договор аренды является действующим, поскольку 14 января 2013 года истец обращался в администрацию с заявлением о предоставлении его в собственность, поэтому арендатор имеет право на заключение договора аренды в преимущественном порядке на новый срок. Р. не был надлежащим образом проинформирован арендодателем о специфической особенности участка, и о невозможности приобрести его в собственность, в случае наличия у него данной информации он бы просил представить его в аренду. Полагает, что администрацией не соблюден порядок принудительного изъятия земельного участка в соответствии со статьями 284, 286, 287 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 4, 6, 7, 8 статьи 6 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Считает необоснованным вывод суда о сроке неиспользования земельного участка в течение трех лет, поскольку в этот срок ошибочно включено время (2 года) на освоение участка.
В возражениях на апелляционную жалобу администрация Увельского муниципального района полагает решение законным и обоснованным, а доводы жалобы - несостоятельными, поскольку заявление о приобретении земельного участка в собственность, свидетельствует о приобретении его именно в собственность, а не в иное пользование. Полагает, что преимущественное право на заключение договора аренды отсутствует, поскольку иным лицам земельный участок не предоставлялся. Истцом был доказан факт неиспользования земельного участка в срок действия договора аренды. Считает доводы истца о несоблюдении порядка принудительного изъятия земельного участка ошибочными, так как указанные истцом нормы права применяются в отношении собственников земельных участков.
Истец Р. извещен о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, в суд не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие (т. 2 л.д. 105-109). Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.
Как следует из материалов дела, 10 июля 2008 года в поселке Нагорный Увельского района Челябинской области состоялись публичные слушания, в результате которых было принято решение предоставить Р. земли сельскохозяйственного назначения в аренду (т. 1 л.д. 9-11).
По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды, проведенного 01 июля 2010 года, на основании постановления N 600 от 14 июля 2010 года Администрацией Увельского муниципального района и Р. был заключен договор аренды N **** от 14 июля 2010 года. Предметом данного договора явился земельный участка с кадастровым номером ****, из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью **** кв. м, расположенный примерно в 1,5 км от поселка Нагорный по направлению на северо-запад, для сельскохозяйственного производства. Участок был передан в аренду Р. на три года, арендная плата установлена в размере **** руб. 76 коп. в год со сроком оплаты до 15 июля и до 15 ноября каждого года. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 21 сентября 2010 года (т. 1 л.д. 16-25, 194-197).
По условиям заключенного договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, выполнять работы по благоустройству территории земельного участка (пункты 4.4.2, 4.4.7).
В силу п. 4.3.3 договора арендатор по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами вправе заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.
Признавая договор аренды от 14 июля 2010 года прекращенным, суд обоснованно исходил из того, что срок его действия истек. При этом учел, что Р. не совершены действия по продлению договора на новый срок в порядке, установленном договором аренды.
Как усматривается из решения исполкома Челябинского областного совета народных депутатов N 54 от 19 февраля 1991 года "Об утверждении водоохранной зоны и прибрежной полосы рек бассейна р. Увелка", принятого в соответствии с частью 4 статьи 65 Водного кодекса РФ ширина водоохранной зоны реки Увелка, длина которой более 200 км составляет, 200 метров, длина которой более 200 км (т. 1 л.д. 213-227).
Согласно гидрогеологического заключения N 6 от 29 декабря 2012 года, земельный участок, арендуемый Р., расположен на левом берегу р. Увелка, имеющей длину водотока 234 км. На юго-западной границе земельного участка имеется родник, вода из которого используется для водоснабжения п. Нагорный (т. 2 л.д. 2-7).
14 января 2013 года Р. обратился в Администрацию Увельского муниципального района с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером ****. Письмом от 04 февраля 2013 года Администрацией отказано в предоставлении в собственность истцу названного участка, по причине не истечения трех летнего срока с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка (т. 2 л.д. 49).
12 июля 2013 года администрацией Увельского муниципального района Р. направлено уведомление о прекращении договора аренды от 14 июля 2010 года с 14 июля 2013 года (т. 1 л.д. 155).
После истечения срока договора аренды Р. повторно обратился в Администрацию Увельского муниципального района с аналогичным заявлением. Письмом от 22 октября 2013 года ему отказано в предоставлении в собственность истцу испрашиваемого земельного участка, в связи с отсутствием доказательств надлежащего использования участка (т. 1 л.д. 128, 129).
Постановлением Администрации Увельского муниципального района от 17 июля 2013 года N 897 признано утратившим силу постановление Администрации Увельского муниципального района N 600 от 14 июля 2010 года о предоставлении земельного участка с кадастровым номером **** в аренду Р. (т. 1 л.д. 156).
Согласно акту от 07 августа 2013 года проведено обследование земельного участка с кадастровым номером ****, из которого следует, что участок для сельскохозяйственной деятельности Р. в течение срока аренды не использовался. Земельный участок не имеет ограждения, зарос сорной травой, высота которой в ряде мест достигает роста человека, что видно в сравнении с ростом присутствующих на снимках и видео членов комиссии, проводившей обследование. На участке растут многолетние кустарники, деревья, высота которых свидетельствует о том, что сельскохозяйственная обработка участка (вспашка, скашивание сорной растительности и т.д.) не проводится гораздо более трех лет, поскольку сорняки представляют собой сплошной массив в виде бурьяна на всем земельном участке (т. 1 л.д. 132, 134-154). Данное обстоятельство подтверждены письмом С.Е.В., представленными в материалы дела фото и видеоматериалами (т. 1 л.д. 163). В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Р. - Ш. пояснил, что указанные в исковом заявлении деньги потрачены на мероприятия до заключения договора аренды, в настоящее время на земельном участке никаких действий не производится.
Письмом от 13 ноября 2013 года Р. отказано в приватизации земельного участка, в связи с истечением срока действия договора аренды и не использованием земельного участка по назначению (т. 1 л.д. 130).
В силу статьи 29 Земельного кодекса РФ земельные участки предоставляются на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса РФ.
В силу пункта 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Согласно части 6 статьи 27 Земельного кодекса РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
В силу пункта 4 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Таким образом, обязанность уполномоченного органа по предоставлению в собственность арендатора земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения возникает только при условии наличия у данного арендатора права на приобретение таких участков в собственность и отсутствия установленных законодательством препятствий для их приватизации.
Право арендатора на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения возникает при одновременном выполнении следующих условий:
арендатор пользуется соответствующим участком на основании договора аренды не менее трех лет, пользование данным участком осуществлялось надлежащим образом.
Согласно Перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 23 апреля 2012 года N 369, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.).
В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
На основании пункта 14 части 5 и части 2 статьи 27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, находящиеся в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований Р., суд исходил из отсутствия оснований для приватизации испрашиваемого земельного участка, поскольку данный участок включает в себя водоохранные зоны - зону санитарной охраны родника первого пояса и зону санитарной охраны реки Увелка, которые используются для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, в связи с этим спорный участок ограничен в обороте, не может быть предоставлен в частную собственность.
Кроме того, установив, что Р. не использовал испрашиваемый земельный участок на праве аренды в течение периода действия договора для сельскохозяйственного производства, суд обоснованно пришел к выводу о признании Р. ненадлежащим землепользователем.
Приведенные выводы суда первой инстанции подробно мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, представленным доказательствам, положениям закона, являются правильными.
Ссылки в жалобе на то, что договор аренды является действующим, поскольку 14 января 2013 года истец обращался в администрацию с заявлением о предоставлении его в собственность, поэтому арендатор имеет право на заключение договора аренды в преимущественном порядке на новый срок, основаны на неверном толковании норм материального права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 5 статьи 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Учитывая, что Р. был надлежащим образом уведомлен о прекращении договора аренды, с заявлением о продлении договора на новый срок к арендодателю не обращался. При этом волеизъявление истца о приобретении спорного земельного участка в собственность не может свидетельствовать о приобретении участка в иное пользование, в том числе в аренду. В связи с этим поданное Р. заявление не возобновляет срок действия договора аренды.
Доводы в жалобе о том, что Р. не был надлежащим образом проинформирован арендодателем о специфической особенности участка, и о невозможности приобрести его в собственность, в случае наличия у него данной информации он бы просил представить его в аренду, сделанных выводов не опровергают. Подписывая договор, истец согласился с имеющимися характеристиками земельного участка, что подтверждается наличием его подписи в протоколе аукциона и акте приема-передачи земельного участка. Кроме того, в период действия договора истец периодически вносил арендные платежи, тем самым, соглашаясь с условиями заключенного договора аренды. При этом ограниченность земельного участка в обороте не свидетельствует о невозможности использования его но целевому назначению.
То обстоятельство, что администрацией не соблюден порядок принудительного изъятия земельного участка в соответствии со статьями 284, 286, 287 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 4, 6, 7, 8 статьи 6 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не свидетельствует о неправомерности принятого судебного акта, поскольку данные положения применяются в отношении собственников земельных участков. Тогда как Р. не является правообладателем спорного участка.
Что касается доводов жалобы о необоснованном выводе суда о сроке неиспользования земельного участка в течение трех лет, поскольку в этот срок ошибочно включено время (2 года) на освоение участка, то такие доводы не влекут отмены решения, поскольку срок неиспользования для сельскохозяйственного производства земельного участка установлен пунктом 4 статьи 6 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и составляет три года и более. В данный срок, как установлено пунктом 5 статьи 6 названного федерального закона, не включается срок, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, а также срок освоения земельного участка. При этом в соответствии с пунктом 5 статьи 6 срок освоения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не может составлять более чем два года. В то же время материалы дела не содержат каких-либо документов подтверждающих освоение и использование участка истцом по целевому назначению в период срока действия договора аренды истцом.
Решение суда первой инстанции законно и обоснованно, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
Решение Увельского районного суда Челябинской области от 27 марта 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)