Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик, рассмотрев проект договора купли-продажи с протоколом разногласий по цене объекта и площади помещений, отказал в его подписании и оказании государственной услуги, о чем сообщил истцу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Аталиковой З.А., Денисовой Н.Д.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "ЭкоТорг" - Аниканова О.В. по дов. от 27.07.2015,
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Гречко А.В. по дов. от 30.12.2014,
рассмотрев 07 октября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "ЭкоТорг"
на решение от 20 марта 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Козловым В.Ф.,
и постановление от 30 июня 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кораблевой М.С., Тихоновым А.П., Савенковым О.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭкоТорг"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о понуждении к заключению договора,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЭкоТорг" (далее - истец, ООО "ЭкоТорг") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 368,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Вильнюсская, д. 7, корп. 2 по цене 46 378 876 руб., на условиях, согласно проекту договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 марта 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2015 года, в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на неправильное применение судами норм материального права, нарушение норм процессуального права, несоответствие изложенных в решении и постановлении выводов, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неполное выяснение имеющих назначение для дела обстоятельств.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает, что судами немотивированно отказано истцу в удовлетворении ходатайств: об истребовании у ответчика отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости от 23.05.2014 N 78 Г/29, выполненного ООО "АБН Консалт", на основании которого была определена рыночная стоимость помещений в направленном истцу проекте договора, о проведении судебно-оценочной экспертизы по делу с целью определения реальной рыночной стоимости объекта, судами не исследованы иные доказательства, подтверждающие рыночную стоимость нежилых помещений, в том числе представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 04.12.2013 46/14, выполненной ООО "Оценочная компания "Алькор", в силу чего, по мнению истца, вывод судов о том, что выкупная стоимость отчуждаемого по договору объекта недвижимости должна составлять 57 377 000 руб. (без НДС), не может быть признан законным и обоснованным.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержала доводы и требования кассационной жалобы.
Представитель ответчика возражал против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, нежилые помещения общей площадью 376,6 кв. м (эт. 1 пом. IV ком. 1-23, пом. VI ком. 1-7) по адресу: г. Москва, ул. Вильнюсская, д. 7, корп. 2, находятся в собственности города Москвы и предоставлены во временное возмездное владение и пользование ООО "ЭкоТорг" на основании договора аренды от 09.06.2008 N 7-493 для размещения магазина и аптечного пункта на срок до 30.11.2012. По дополнительному соглашению от 05.10.2010 срок аренды продлен до 30 июня 2015.
В результате произведенной перепланировки в настоящее время площадь помещений составляет 368,6 кв. м (эт. 1 пом. IV ком. 1-17, пом. VI ком. 1-7), перепланировка согласована собственником (письмо от 26.07.2005 N 05/07-2999) и распоряжением Государственной жилищной инспекции города Москвы от 23.09.2010 N ЮЗ-1061/А098821-10. Изменения внесены в кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом.
Арендатор обратился 04.12.2013 в службу "одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы, с приложением необходимых для предоставления услуги документов.
В обоснование цены договора купли-продажи истцом представлен отчет оценщика ООО "Оценочная компания "Алькор" от 04.12.2013 N 46/14, согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 45 005 000 руб.
Рассмотрев заявление, Департамент направил арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 57 377 000 руб. с сопроводительным письмом от 03.07.2014 N 33-5-36832/13-(3)-0.
Согласно отчету от 23.05.2014 N 738Г/29, выполненному оценщиком ООО "АБН-Консалт" по заказу Департамента, и положительному экспертному заключению от 23.05.2014 N 357/С-14, выполненному НП СРО "СВОД", стоимость спорного помещения составляет 57 377 000 руб.
Истец 07.08.2014 возвратил проект договора купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий по цене объекта и площади помещений.
Согласно отчету об оценке от 17.07.2014 N 254/07-14, выполненному по заказу истца ООО "МАКФ "Аудитэкоконс", стоимость выкупаемого помещения составляет 46 378 876,03 руб.
Рассмотрев проект разногласий, Департамент отказал в его подписании и оказании государственной услуги, о чем сообщил арендатору в письме от 15.08.2014 N 33-5-36832/13-(0)-1.
Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик не уклонялся от заключения договора по смыслу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании обращения истца ответчик выполнил необходимые действия, заказал оценку рыночной стоимости спорного объекта, изготовил проект договора и направил его истцу, требование о понуждении к заключению договора в данном случае не соответствует установленному императивной нормой закона порядку разрешения преддоговорного спора, при наличии между сторонами разногласий по определению условий договора, сторона, направившая протокол разногласий, в силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе передать спор по определению условий договора на рассмотрение суда.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Между тем судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В соответствии с положениями статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4). Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1). Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (пункт 2 части 8). Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в том числе, по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи (пункт 2 части 9).
Судами не установлено, утратил или нет истец преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует материалов дела, между истцом и ответчиком в процессе заключения договора купли-продажи возникли разногласия относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества, протокол разногласий был подписан истцом и направлен в адрес ответчика, на дату предъявления иска, рассмотрения иска судами и принятия обжалуемых судебных актов в материалах дела имелся отказ Департамента от подписания направленного истцом протокола разногласий и отказ в предоставлении испрашиваемой истцом государственной услуги.
Как следует из текста искового заявления, в обоснование требований истец ссылался на положения статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывал на наличие преддоговорного спора относительно цены договора, требования истца, по существу, были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий путем признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой ответчиком для определения цены выкупаемого имущества в направленном истцу проекте договора и обязания ответчика заключить договор по цене, равной рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной в отчете об оценке от 17.07.2014 N 254/07-14, выполненном по заказу истца ООО "МАКФ "Аудитэкоконс".
С учетом изложенного, положений части 1 статьи 133, статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду первой инстанции необходимо было определить характер спорных правоотношений, применимые нормы права, чего не было сделано.
Указанные нарушения норм процессуального права не были устранены судом апелляционной инстанции.
Судами обеих инстанций не дана оценка действиям Департамента по отказу в подписании проекта договора и предоставлении испрашиваемой истцом услуги, законность/незаконность таких действий (решений) судами не проверялась, выводы судов о том, что со стороны ответчика отсутствовало уклонение от заключения договора с истцом, нельзя признать обоснованными.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 сформулирована следующая правовая позиция.
В статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.
Отсутствие согласования спорных условий договора в части цены имущества, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.
В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.
Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.
Вместе с тем реализация права стороны, правомочной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).
Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора, при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.
В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком", достоверность величины оценки выкупаемого имущества, поскольку от нее зависит условие договора купли-продажи о размере цены, может быть оспорена только при рассмотрении преддоговорного спора по соответствующему условию договора, поскольку только в таком случае нарушенное право может быть восстановлено.
Судами не дана оценка представленным сторонами отчетам об оценке рыночной стоимости спорных помещений на предмет достоверности/недостоверности содержащихся в них сведений, в том числе с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В пункте 2 названного Информационного письма разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ) Отказывая в иске по формальным основаниям, суды, по существу, требования истца не рассмотрели, не установили имеющие существенное значение для дела обстоятельства, цель обращения истца в суд (восстановление прав, которые он полагает нарушенными), не достигнута, что не отвечает задачам судопроизводства.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами обеих инстанций при принятии обжалуемых судебных актов были неправильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить характер спорных правоотношений и применимые нормы права, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, утратил или нет истец преимущественное право на приобретение арендованного имущества, в том случае, если не утратил, разрешить спор об обязании заключить договор с учетом возникших между сторонами разногласий, рассмотреть вопрос о необходимости и возможности назначения по делу экспертизы с целью проверки достоверности величины рыночной стоимости выкупаемого в порядке приватизации имущества, указанной в проектах договора купли продажи, представленных истцом и ответчиком, с учетом разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" и Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 марта 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2015 года по делу N А40-191065/14 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
Н.Д.ДЕНИСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 13.10.2015 N Ф05-13370/2015 ПО ДЕЛУ N А40-191065/14
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений на условиях согласно проекту договора.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик, рассмотрев проект договора купли-продажи с протоколом разногласий по цене объекта и площади помещений, отказал в его подписании и оказании государственной услуги, о чем сообщил истцу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 октября 2015 г. по делу N А40-191065/14
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Аталиковой З.А., Денисовой Н.Д.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "ЭкоТорг" - Аниканова О.В. по дов. от 27.07.2015,
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Гречко А.В. по дов. от 30.12.2014,
рассмотрев 07 октября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "ЭкоТорг"
на решение от 20 марта 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Козловым В.Ф.,
и постановление от 30 июня 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кораблевой М.С., Тихоновым А.П., Савенковым О.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭкоТорг"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о понуждении к заключению договора,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЭкоТорг" (далее - истец, ООО "ЭкоТорг") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 368,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Вильнюсская, д. 7, корп. 2 по цене 46 378 876 руб., на условиях, согласно проекту договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 марта 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2015 года, в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на неправильное применение судами норм материального права, нарушение норм процессуального права, несоответствие изложенных в решении и постановлении выводов, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неполное выяснение имеющих назначение для дела обстоятельств.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает, что судами немотивированно отказано истцу в удовлетворении ходатайств: об истребовании у ответчика отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости от 23.05.2014 N 78 Г/29, выполненного ООО "АБН Консалт", на основании которого была определена рыночная стоимость помещений в направленном истцу проекте договора, о проведении судебно-оценочной экспертизы по делу с целью определения реальной рыночной стоимости объекта, судами не исследованы иные доказательства, подтверждающие рыночную стоимость нежилых помещений, в том числе представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 04.12.2013 46/14, выполненной ООО "Оценочная компания "Алькор", в силу чего, по мнению истца, вывод судов о том, что выкупная стоимость отчуждаемого по договору объекта недвижимости должна составлять 57 377 000 руб. (без НДС), не может быть признан законным и обоснованным.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержала доводы и требования кассационной жалобы.
Представитель ответчика возражал против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, нежилые помещения общей площадью 376,6 кв. м (эт. 1 пом. IV ком. 1-23, пом. VI ком. 1-7) по адресу: г. Москва, ул. Вильнюсская, д. 7, корп. 2, находятся в собственности города Москвы и предоставлены во временное возмездное владение и пользование ООО "ЭкоТорг" на основании договора аренды от 09.06.2008 N 7-493 для размещения магазина и аптечного пункта на срок до 30.11.2012. По дополнительному соглашению от 05.10.2010 срок аренды продлен до 30 июня 2015.
В результате произведенной перепланировки в настоящее время площадь помещений составляет 368,6 кв. м (эт. 1 пом. IV ком. 1-17, пом. VI ком. 1-7), перепланировка согласована собственником (письмо от 26.07.2005 N 05/07-2999) и распоряжением Государственной жилищной инспекции города Москвы от 23.09.2010 N ЮЗ-1061/А098821-10. Изменения внесены в кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом.
Арендатор обратился 04.12.2013 в службу "одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы, с приложением необходимых для предоставления услуги документов.
В обоснование цены договора купли-продажи истцом представлен отчет оценщика ООО "Оценочная компания "Алькор" от 04.12.2013 N 46/14, согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 45 005 000 руб.
Рассмотрев заявление, Департамент направил арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 57 377 000 руб. с сопроводительным письмом от 03.07.2014 N 33-5-36832/13-(3)-0.
Согласно отчету от 23.05.2014 N 738Г/29, выполненному оценщиком ООО "АБН-Консалт" по заказу Департамента, и положительному экспертному заключению от 23.05.2014 N 357/С-14, выполненному НП СРО "СВОД", стоимость спорного помещения составляет 57 377 000 руб.
Истец 07.08.2014 возвратил проект договора купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий по цене объекта и площади помещений.
Согласно отчету об оценке от 17.07.2014 N 254/07-14, выполненному по заказу истца ООО "МАКФ "Аудитэкоконс", стоимость выкупаемого помещения составляет 46 378 876,03 руб.
Рассмотрев проект разногласий, Департамент отказал в его подписании и оказании государственной услуги, о чем сообщил арендатору в письме от 15.08.2014 N 33-5-36832/13-(0)-1.
Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик не уклонялся от заключения договора по смыслу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании обращения истца ответчик выполнил необходимые действия, заказал оценку рыночной стоимости спорного объекта, изготовил проект договора и направил его истцу, требование о понуждении к заключению договора в данном случае не соответствует установленному императивной нормой закона порядку разрешения преддоговорного спора, при наличии между сторонами разногласий по определению условий договора, сторона, направившая протокол разногласий, в силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе передать спор по определению условий договора на рассмотрение суда.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Между тем судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В соответствии с положениями статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4). Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1). Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (пункт 2 части 8). Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в том числе, по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи (пункт 2 части 9).
Судами не установлено, утратил или нет истец преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует материалов дела, между истцом и ответчиком в процессе заключения договора купли-продажи возникли разногласия относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества, протокол разногласий был подписан истцом и направлен в адрес ответчика, на дату предъявления иска, рассмотрения иска судами и принятия обжалуемых судебных актов в материалах дела имелся отказ Департамента от подписания направленного истцом протокола разногласий и отказ в предоставлении испрашиваемой истцом государственной услуги.
Как следует из текста искового заявления, в обоснование требований истец ссылался на положения статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывал на наличие преддоговорного спора относительно цены договора, требования истца, по существу, были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий путем признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой ответчиком для определения цены выкупаемого имущества в направленном истцу проекте договора и обязания ответчика заключить договор по цене, равной рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной в отчете об оценке от 17.07.2014 N 254/07-14, выполненном по заказу истца ООО "МАКФ "Аудитэкоконс".
С учетом изложенного, положений части 1 статьи 133, статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду первой инстанции необходимо было определить характер спорных правоотношений, применимые нормы права, чего не было сделано.
Указанные нарушения норм процессуального права не были устранены судом апелляционной инстанции.
Судами обеих инстанций не дана оценка действиям Департамента по отказу в подписании проекта договора и предоставлении испрашиваемой истцом услуги, законность/незаконность таких действий (решений) судами не проверялась, выводы судов о том, что со стороны ответчика отсутствовало уклонение от заключения договора с истцом, нельзя признать обоснованными.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 сформулирована следующая правовая позиция.
В статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.
Отсутствие согласования спорных условий договора в части цены имущества, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.
В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.
Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.
Вместе с тем реализация права стороны, правомочной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).
Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора, при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.
В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком", достоверность величины оценки выкупаемого имущества, поскольку от нее зависит условие договора купли-продажи о размере цены, может быть оспорена только при рассмотрении преддоговорного спора по соответствующему условию договора, поскольку только в таком случае нарушенное право может быть восстановлено.
Судами не дана оценка представленным сторонами отчетам об оценке рыночной стоимости спорных помещений на предмет достоверности/недостоверности содержащихся в них сведений, в том числе с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В пункте 2 названного Информационного письма разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ) Отказывая в иске по формальным основаниям, суды, по существу, требования истца не рассмотрели, не установили имеющие существенное значение для дела обстоятельства, цель обращения истца в суд (восстановление прав, которые он полагает нарушенными), не достигнута, что не отвечает задачам судопроизводства.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами обеих инстанций при принятии обжалуемых судебных актов были неправильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить характер спорных правоотношений и применимые нормы права, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, утратил или нет истец преимущественное право на приобретение арендованного имущества, в том случае, если не утратил, разрешить спор об обязании заключить договор с учетом возникших между сторонами разногласий, рассмотреть вопрос о необходимости и возможности назначения по делу экспертизы с целью проверки достоверности величины рыночной стоимости выкупаемого в порядке приватизации имущества, указанной в проектах договора купли продажи, представленных истцом и ответчиком, с учетом разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" и Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 марта 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2015 года по делу N А40-191065/14 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
Н.Д.ДЕНИСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)