Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 03 ноября 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 ноября 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего И.Л. Яковенко
судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Ткаченко
при участии стороны не явились
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Зеленовой Виктории Владимировны
апелляционное производство N 05АП-6999/2011
на решение от 22.08.2011
судьи Н.И. Аникиной
по делу N А59-2354/2011 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску (заявлению) ИП Варваштян Сетрака Овнановича
к ИП Зеленовой Виктории Владимировне
о взыскании задолженности по арендной плате и пени
встречный иск о признании договора аренды недействительным
установил:
Индивидуальный предприниматель Варваштян Сетрак Овнанович (далее ИП Варваштян С.О., истец) обратился в суд с иском к Индивидуальному предпринимателю Зеленовой Виктории Владимировне (далее ИП Зеленова В.В., ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений от 01.01.2011 г. N 002 в размере 57 806 рублей, пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 40 900 рублей, 10000 рублей судебных расходов и расходов по уплате государственной пошлины.
15.08.2011 Арбитражным судом Сахалинской области принят к производству встречный иск ИП Зеленовой Виктории Владимировны о признании договора аренды от 01.01.2011 недействительным.
Решением от 22.08.2011 Арбитражный суд Сахалинской области удовлетворил исковые требования Варваштян С.О., в удовлетворении встречного иска отказал
ИП Зеленова В.В. обжаловала данное решение, указав, что суд необоснованно не принял во внимание доводы о недействительности договора аренды, об отсутствии у истца права сдавать спорные помещения в аренду, а также о неопределенности предмета договора аренды.
В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте слушания извещены надлежащим образом.
В материалы дела поступили дополнительные пояснения к апелляционной жалобе и отзыв на нее.
Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", рассмотрел дело в отсутствие не явившихся представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах, установленных статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01 января 2011 года между ООО "Торговый центр "Океан" и индивидуальным предпринимателем Варваштян С.О. заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 406 кв. м, расположенных в торговом центре "Океан". Пунктом 2.2.2 договора закреплено право арендатора на сдачу нежилых помещений полностью или частично в аренду или временное пользование другим лицам или организациям без письменного согласия собственника (ООО "Торговый центр "Океан"). Помещения переданы по акту приема-передачи от 01.01.2011 г. Срок действия договора установлен пунктом 4.1 до 26 декабря 2011 года.
01 января 2011 года между ИП Варваштян С.О. и ИП Зеленовой В.В заключен договор аренды нежилого помещения сроком действия до 25.12.2011 г., из числа арендованных ИП Варваштян С.О. по договору аренды от 01.01.2011 г, для организации торговли, общей площадью 25,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 131, торговый центр "Океан".
В пунктах 3.1 и 3.3 договора стороны предусмотрели, что сумма арендной платы за помещение составляет 2700 рублей за один квадратный метр, что составляет 68 040 рублей в месяц, арендная плата за текущий месяц оплачивается арендатором не позднее 1-го числа текущего месяца.
На оплату по договору аренды истцом ответчику выставлены счета-фактуры N 00000063 от 23.04.2011 г арендная плата за май - 58000 рублей, N 00000045 от 18.03.2011 г арендная плата за апрель - 68000 рублей.
Неоплата ответчиком данных счетов послужила основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
ИП Зеленова В.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением о признании договора аренды недействительным. В обоснование встречных требований указала, что в договоре отсутствуют данные, позволяющие определить предмет договора, отсутствует акт приема-передачи объекта в аренду, договор не содержит информации о праве ИП Варваштян С.О. распоряжаться сдаваемой площадью, договор заключен в правовой форме не соответствующей закону, т.к. он должен быть договором субаренды.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Удовлетворяя исковые требования ИП Варваштян С.О., суд исходил из того, что между сторонами возникли договорные обязательства, регулируемые главой 34 ГК РФ (договор аренды).
Из буквального содержания п. 1.1 договора аренды от 01.01.2011 следует, что истец (арендодатель) сдает, а ответчик (арендатор) принимает в аренду площадь 25,2 кв. м, из которых 18 кв. м торговая площадь, расположенная в здании ТЦ "Океан" по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 131 для организации торгового помещения по продаже непродовольственных товаров.
Характеристика помещений, передаваемых в аренду по данному договору, не содержит признаков, позволяющих индивидуализировать объект аренды в составе здания.
В материалы дела не представлен ни план арендуемых помещений, ни иные технические документы, которые бы позволили определить, какое именно помещение передано по договору.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что объект аренды сторонами оспариваемого договора не согласован, в связи с чем в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ оспариваемый договор не является заключенным.
Оснований для удовлетворения исковые требований ИП Варваштян С.О. о взыскании задолженности по арендной плате, вытекающих из незаключенного договора аренды, не имеется.
Судебная коллегия соглашается с доводами ответчика о том, что из представленных истцом документов не представляется возможным установить наличие у него обязательственного права на сдачу в аренду помещений в здании по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 131.
Вместе с тем, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения встречного иска о признании договора аренды недействительным.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
По смыслу указанных норм права незаключенный договор не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей и не может быть признан недействительным.
Поскольку, как установлено апелляционным судом, договор аренды нежилого помещения от 01.01.2011 не заключен, отсутствуют основания для признания его недействительным. Таким образом, встречные исковые требования ИП Зеленовой В.В. удовлетворению не подлежат.
В связи с тем, что судебная коллегия отказала в удовлетворении исковых требований ИП Варваштян С.О., его заявление о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя также подлежит отклонению.
Расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе на основании ст. 110 АПК РФ распределяются между сторонами пропорционально удовлетворению их требований.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 22 августа 2011 года отменить.
В удовлетворении первоначального и встречного исковых заявлений отказать.
Взыскать с Зеленовой Виктории Владимировны в доход федерального бюджета 4000 (четыре тысячи) рублей государственной пошлины за подачу встречного иска.
Взыскать с Варваштян Сетрака Овнановича в пользу Зеленовой Виктории Владимировны 2000 (две тысячи) расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
Н.А.СКРИПКА
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.11.2011 N 05АП-6999/2011 ПО ДЕЛУ N А59-2354/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 ноября 2011 г. N 05АП-6999/2011
Дело N А59-2354/2011
Резолютивная часть постановления оглашена 03 ноября 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 ноября 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего И.Л. Яковенко
судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Ткаченко
при участии стороны не явились
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Зеленовой Виктории Владимировны
апелляционное производство N 05АП-6999/2011
на решение от 22.08.2011
судьи Н.И. Аникиной
по делу N А59-2354/2011 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску (заявлению) ИП Варваштян Сетрака Овнановича
к ИП Зеленовой Виктории Владимировне
о взыскании задолженности по арендной плате и пени
встречный иск о признании договора аренды недействительным
установил:
Индивидуальный предприниматель Варваштян Сетрак Овнанович (далее ИП Варваштян С.О., истец) обратился в суд с иском к Индивидуальному предпринимателю Зеленовой Виктории Владимировне (далее ИП Зеленова В.В., ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений от 01.01.2011 г. N 002 в размере 57 806 рублей, пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 40 900 рублей, 10000 рублей судебных расходов и расходов по уплате государственной пошлины.
15.08.2011 Арбитражным судом Сахалинской области принят к производству встречный иск ИП Зеленовой Виктории Владимировны о признании договора аренды от 01.01.2011 недействительным.
Решением от 22.08.2011 Арбитражный суд Сахалинской области удовлетворил исковые требования Варваштян С.О., в удовлетворении встречного иска отказал
ИП Зеленова В.В. обжаловала данное решение, указав, что суд необоснованно не принял во внимание доводы о недействительности договора аренды, об отсутствии у истца права сдавать спорные помещения в аренду, а также о неопределенности предмета договора аренды.
В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте слушания извещены надлежащим образом.
В материалы дела поступили дополнительные пояснения к апелляционной жалобе и отзыв на нее.
Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", рассмотрел дело в отсутствие не явившихся представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах, установленных статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01 января 2011 года между ООО "Торговый центр "Океан" и индивидуальным предпринимателем Варваштян С.О. заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 406 кв. м, расположенных в торговом центре "Океан". Пунктом 2.2.2 договора закреплено право арендатора на сдачу нежилых помещений полностью или частично в аренду или временное пользование другим лицам или организациям без письменного согласия собственника (ООО "Торговый центр "Океан"). Помещения переданы по акту приема-передачи от 01.01.2011 г. Срок действия договора установлен пунктом 4.1 до 26 декабря 2011 года.
01 января 2011 года между ИП Варваштян С.О. и ИП Зеленовой В.В заключен договор аренды нежилого помещения сроком действия до 25.12.2011 г., из числа арендованных ИП Варваштян С.О. по договору аренды от 01.01.2011 г, для организации торговли, общей площадью 25,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 131, торговый центр "Океан".
В пунктах 3.1 и 3.3 договора стороны предусмотрели, что сумма арендной платы за помещение составляет 2700 рублей за один квадратный метр, что составляет 68 040 рублей в месяц, арендная плата за текущий месяц оплачивается арендатором не позднее 1-го числа текущего месяца.
На оплату по договору аренды истцом ответчику выставлены счета-фактуры N 00000063 от 23.04.2011 г арендная плата за май - 58000 рублей, N 00000045 от 18.03.2011 г арендная плата за апрель - 68000 рублей.
Неоплата ответчиком данных счетов послужила основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
ИП Зеленова В.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением о признании договора аренды недействительным. В обоснование встречных требований указала, что в договоре отсутствуют данные, позволяющие определить предмет договора, отсутствует акт приема-передачи объекта в аренду, договор не содержит информации о праве ИП Варваштян С.О. распоряжаться сдаваемой площадью, договор заключен в правовой форме не соответствующей закону, т.к. он должен быть договором субаренды.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Удовлетворяя исковые требования ИП Варваштян С.О., суд исходил из того, что между сторонами возникли договорные обязательства, регулируемые главой 34 ГК РФ (договор аренды).
Из буквального содержания п. 1.1 договора аренды от 01.01.2011 следует, что истец (арендодатель) сдает, а ответчик (арендатор) принимает в аренду площадь 25,2 кв. м, из которых 18 кв. м торговая площадь, расположенная в здании ТЦ "Океан" по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 131 для организации торгового помещения по продаже непродовольственных товаров.
Характеристика помещений, передаваемых в аренду по данному договору, не содержит признаков, позволяющих индивидуализировать объект аренды в составе здания.
В материалы дела не представлен ни план арендуемых помещений, ни иные технические документы, которые бы позволили определить, какое именно помещение передано по договору.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что объект аренды сторонами оспариваемого договора не согласован, в связи с чем в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ оспариваемый договор не является заключенным.
Оснований для удовлетворения исковые требований ИП Варваштян С.О. о взыскании задолженности по арендной плате, вытекающих из незаключенного договора аренды, не имеется.
Судебная коллегия соглашается с доводами ответчика о том, что из представленных истцом документов не представляется возможным установить наличие у него обязательственного права на сдачу в аренду помещений в здании по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 131.
Вместе с тем, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения встречного иска о признании договора аренды недействительным.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
По смыслу указанных норм права незаключенный договор не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей и не может быть признан недействительным.
Поскольку, как установлено апелляционным судом, договор аренды нежилого помещения от 01.01.2011 не заключен, отсутствуют основания для признания его недействительным. Таким образом, встречные исковые требования ИП Зеленовой В.В. удовлетворению не подлежат.
В связи с тем, что судебная коллегия отказала в удовлетворении исковых требований ИП Варваштян С.О., его заявление о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя также подлежит отклонению.
Расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе на основании ст. 110 АПК РФ распределяются между сторонами пропорционально удовлетворению их требований.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 22 августа 2011 года отменить.
В удовлетворении первоначального и встречного исковых заявлений отказать.
Взыскать с Зеленовой Виктории Владимировны в доход федерального бюджета 4000 (четыре тысячи) рублей государственной пошлины за подачу встречного иска.
Взыскать с Варваштян Сетрака Овнановича в пользу Зеленовой Виктории Владимировны 2000 (две тысячи) расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
Н.А.СКРИПКА
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)